xxx住宅小区可行性研究报告

XXXXX房地产开发有限公司新建XXXXXX商住小区一期工程

可行性研究报告

二〇一九年六月

目录

第一章项目概况 (1)

1.1申报单位概况 (1)

1.2项目概况 (1)

1.3项目提出的理由 (3)

1.4报告编制依据 (5)

1.5指导思想 (6)

1.6研究结论及建议 (7)

1.7建议 (8)

第二章发展规划、产业政策与行业准入分析 (9)

2.1发展规划分析 (9)

2.2XXX发展规划 (9)

2.3产业政策分析 (14)

2.4行业准入分析 (17)

第三章工程建设方案 (19)

3.1 建设条件 (19)

3.2 设计指导思想和原则 (21)

3.3 建筑方案 (24)

3.4 结构设计 (35)

3.5 基础配套设施工程 (37)

第四章节能方案分析 (68)

4.1 节能依据 (68)

4.2 能耗指标分析 (69)

4.3 节能措施 (72)

第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 (82)

5.1 项目选址 (82)

5.2 土地利用合理性分析 (82)

第六章环境和生态影响评价 (84)

6.1 评价依据 (84)

6.2 评价分析原则 (85)

6.3 环境现状分析 (86)

6.4 项目建设期与运营期对环境的影响分析 (86)

6.5 项目建设与运营的主要环保措施 (90)

第七章项目建设方案 (95)

7.1 建设工期 (95)

7.2 工程实施进度安排 (95)

第八章投资估算与资金筹措 (96)

8.1 投资估算 (96)

8.2 资金来源 (97)

第九章经济影响评价 (98)

第十章招标管理 (101)

10.1 编制依据 (101)

10.2 招标方案 (101)

第十一章社会效益分析 (104)

11.1 社会影响效果分析 (104)

11.2 社会适应性分析 (104)

11.3 社会风险及对策分析 (104)

第十二章社会稳定风险分析 (106)

12.1 编制依据 (106)

12.2 风险分析 (106)

12.3 风险等级估计 (108)

12.4 风险分析结论 (109)

第十三章综合评价 (110)

附件1：项目地理位置图 (111)

附件2：项目区域位置图 (112)

附件3：项目平面布置图 (113)

附件4：建设单位营业执照 (114)

附件5：建设单位法定代表人 (115)

附件6：项目土地证 (116)

附件7：项目规划条件通知书 (122)

附件8：项目投资估算表 (124)

第一章项目概况

1.1申报单位概况

XXXXX房地产开发有限公司成立于2018年1月30日，法定注册地址位于XXXXXXXXX，法人代表XXX，注册资金1000万元，公司经营状况良好。

1.2项目概况

1、项目名称

XXXXXX商住小区一期工程

2、建设性质新建

3、建设地点

项目建设地点位于于XXXXXX南（XXX）。

4、用地面积

本项目总占地面积84.77亩。

5、建设内容及规模

本项目占地56516㎡，总建筑面积162000㎡。其中：住宅建筑面积100000㎡，商业建筑面积14000㎡，地下建筑面积48000㎡。项目主要建设：4栋18层住宅楼，2栋24层住宅楼，4栋17层住宅楼，3层综合楼，商铺，配套公建，绿化，场地硬化等相关基础配套设施。

6、项目总投资

项目总投资22800万元；其中：建筑安装工程费21275 万元；工程建设其他费用1182.32万元；基本预备费342.68 万元。项目建设所需资金全部由项目单位自筹。

7、建设期

24个月（2019年6月—2021年6月）。

8、主要经济技术指标

主要经济技术指标一览表

1.3项目提出的理由

住房问题是重要的民生问题，加快住房建设，是党中央、国务院改善民生，促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中强调将进一步加大住房工程建设力度，基本解决住房供应不足的问题。立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，真正实现广大群众住有所居。

近年来，我国房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。2018年全年，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。2018年12月，房地产开发景气指数为101.85，比11月份回落

0.09点。据我国住房和城乡建设部统计，改革开放30年来，建筑业和房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

本项目位于XXX南（XXX），距高铁站4公里，6分钟车程。属于XXX新型发展地带，随着高铁的开通，周边交通条件及市政设施将得到极大改善。依据总体规划，本项目处于两条交通主干路的交叉口，区位条件较为优越。具备县城南扩西拓率先发展的优势条件，也是定居的最佳选择。

高铁的开通，不仅给XXX带来新的发展机遇，也将全面展示XXX城市形象，更让XXX步入了高铁时代，结束了XXX无高铁的历史，成为在大西高铁全面开通前的重要客运通道。从太原到XXX，乘坐高铁动车组列车最快1小时59分钟就能到达XXX东站，该线的开通标志着纵贯XXX南北方向的线路实现了联通，大大方便了省内短途出行。

每一条高铁线路的开通，不仅仅是让百姓出行更加便利，更重要的是高铁线路就像一条金丝带，把沿途的城市像珍珠一样串联起来，形成了新的经济增长带，改变了城市间的交流方式。

高铁让城市与城市天涯共比邻。目前，西成高铁、大西高铁等一条条高铁线路开通、组网与成网，以太原、西安、成都为鼎足，将三省众多旅游景观串在一起——古韵

茶城、千年古道、黄河雄风、晋商古城……昔日这些“深藏闺中”的景观，随着西成、大西高铁的开通，将掀开面纱，如今XXX也加入其中，再加上未来XXX高铁站的开通，一条极具三地特色的旅游精华线路逐渐成型，将为游客呈现晋秦蜀大地的秀美风光。

高铁线路不断延伸和完善，加快了城市人流、物流的空间位移数量和频次，促进各城市间的合理分工和配合，从而显著提高经济效益。另外，在获得高铁的强大支撑后，各城市对各种生产要素的聚集的扩散作用，都将产生大变化，从而显著促进区域经济的发展。

近年来，随着XXX城镇化进程的加快，人口急剧增加，住房的需求也快速增加。为了有效地解决低收入家庭的住房困难；提升和完善城市功能，改善城区落后面貌，尽快改善人居环境和投资环境，XXX实施“XXXXXX商住小区一期工程”，新建住宅楼以及与之相配套的基础设施。

1.4报告编制依据

(1)本项目申请报告编制委托书

(2)《中华人民共和国城乡规划法》

(3)《城市规划编制办法》

(4)《XXX省人民政府关于进一步加快住房建设的意见》（晋政发[2011]12号）

(5)《XXX省人民政府办公厅关于印发XXX省住房建设

管理办法等六个办法的通知》（晋政办发[2012]70号）

(6)《XXX城市总体规划》

(7)国家发展改革委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

(8)国家计委《投资建设项目可行性研究指南》（试用版）；

(9)XXX省建设工程投资估算指标、定额、标准；

(10)现行行业规定、产业政策、法律法规、设计标准；

(11)项目单位提供的基础资料。

1.5指导思想

1、建筑的主流精神，将遵循“适用、经济、美观”的设计原则。

2、注重结合环境的设计，平衡创新地设计与理性地解决问题。

3、满足城市总体规划，周边道路绿化合理均衡，人流、物流疏密得当，既便利通行，又无互相干扰。

4、平面布置，功能分区要明确、布局紧凑、流线合理、使用舒适；竖向布置要现代、新颖，同时与周围已有建筑物协调一致。

5、严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。

6、项目本着因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾发展的原则。尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。引导社区文化的形式，塑造一个有丰富变化内涵的、充满生机的，并为居民所认同的居住社区。

7、规划与建筑设计处理好建筑及绿地、树木的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响，实现资源与环境的可持续发展。重视地方气候条件和景观因素。

8、重视人际交流，合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。通过景观设计为居住者创造宜人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。

9、科技与管理相结合，体现现代文明，重视和完善商业区交通、能源、保健等各种服务体系。

10、突出以人为本的理念，力求完善一体化服务的功能，节约投资，尽量做到实用、创新、简洁、大方。

1.6研究结论及建议

研究结论

(1)本项目是XXX委、市政府为贯彻中央构建和谐社会精神，落实贯彻《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“健全符合国情的住房保障和供应体系”

而实施的一项重要举措。

(2)本项目建设符合国家和XXX省关于住宅楼建设的相关政策，符合XXX发展总体规划，对于XXX经济发展和城市化的快速推进具有十分重要的作用。

(3)本项目设计合理、规模适中，建筑密度、容积率、绿地率、户型面积等主要技术指标均符合国家关于住宅楼建设的政策要求。

(4)本项目建成后将产生巨大的经济效益和社会效益，建议实施。

1.7建议

(1)建设过程中，建议采用限额设计的方法，对住宅楼造价实施严格的控制，使房屋价格能被城市中低收入家庭所接受。

(2)在项目实施前期，充分做好调查，广泛征求附近居民的意见，按照居民需求，调整完善相关工程建设方案，使该项目成为真正的造福人民工程。

(3)组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险。

(4)在建设工程中选用正规的大型施工、设计、监理单位，完善备案程序，以便在建设过程中确保工程质量。

第二章发展规划、产业政策与行业准入分析

2.1发展规划分析

国家“十三五”规划为住房建设奠定了基础国家“十三五规划”提出，加快城镇住宅楼建设进程。

将住宅楼建设与城市更新、产业转型升级更好结合起来，加快推进集中成片住宅楼建设，有序推进旧住宅小区综合整治、新住宅楼成片建设，住宅楼建设政策覆盖全国重点镇．完善配套基础设施，加强工程质量监管，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。

将居住证持有人纳入城镇住房保障范围。统筹规划住房、住宅楼建设和配套设施建设，确保建筑质量，方便住户日常生活和出行。完善投资、信贷、土地、税费等支持政策。多渠道筹集公共租赁房房源。实行实物保障与货币补贴并举，逐步加大租赁补贴发放力度。

2.2XXX发展规划

XXX，隶属于XXX省XXX市，位于XXX省北部、桑干河上游，地处XXX省雁门关外、XXX盆地中部。北距XXX37公里，南距XXX市96公里。总面积为1232平方公里。

XXX辖4个镇、6个乡：162个行政村。县政府驻云中镇。

XXX平川占70%，山区占24%，丘陵、山坡占6%，三分山，七分川。东西长约57公里，南北最宽处57公里。地处XXX盆地中间地带，地形呈西北、东南倾斜，东西高。中间低、似一槽形。境内西部为山区，主要山峰有清凉山、台墩山、两狼山，以两狼山为最高，海拔1885米。中部和东部为平川，属XXX盆地组成部分，占全县总面积的77%。

交通方面：XXX一西安高速铁路、北同蒲铁路、XXX高速公路、XXX二级公路和208国道纵贯南北，石凉公路横跨东西，乡村公路四通八达，实现了村村通油路，公路密度达54.8公里／百平方公里。

XXX高速公路在XXX设有2个互通口，其中与县城连接的互通出口直通县城主干道一迎宾大街，由XXX乘车赴首都北京（359公里）、钢城包头（400公里）、省会太原（225公里）只需2-3个小时；XXX民用航空机场距XXX仅22公里，每天有通达北京、广州等城市的往返航班．2013年，XXX改造贯通了仁德路、湖东路、仁和路等8条城市道路；高标准建成生态观光旅游、西山生态园林、南小寨一XXX陶瓷园区等6条公路。

2017年，XXX实现地区生产总值225亿元，增长8.5%；城镇居民人均可支配收入32660元，增长6%；农村居民人均可支配收入14928元，增长6.5%。

煤炭产业稳步发展。推动煤炭产业清洁高效安全发

展，柴沟煤业下水平延深、峙峰山5号、8号煤层配采、芦子沟煤业系统优化改造等项目正在建设;峙吴煤业原煤洗选、凯胜德洗煤厂项目竣工运行，全县原煤入洗率达到90%以上，中能芦子沟煤业达到一级安全生产标准化煤矿，煤炭产业规模、装备水平、运销能力、安全运行状况全面提升。

新兴产业多头发力。陶瓷产业扩规上档，新增陶瓷企业11家、生产线24条，全年日用陶瓷产量达到15亿件，同比增长3.4%。XXX市陶瓷交易市场在XXX正式运行。医药产业规模扩大，先后引进总投资6亿元的河北邦成甲基噻唑、诺成制药原料药、山东中诺精细化工、华元医药中医药、XXX嘉科博农药中间体、武汉茵茂特氨基酸类等6个项目，全部开工建设。新能源新材料蓬勃发展，开工建设漳电王坪海北头、XXX、亲和65MW屋顶分布式光伏发电项目，鸿狮腾达垃圾发电、禅房村风电项目正在建设。漳电华旗新材料产业园粉煤灰无机纤维新材料一期工程已试生产，理思耐火材料新型节能生产线项目点火生产。商贸服务业转暖回升，北京凯驰地下人防商业街主体工程完工，幸福养生会所、正德综合医院、诺贝尔医院建成运营，海宁皮革城大酒店正在装修，仁人时代广场正在招商。怀贤商业步行街被评为“2017年XXX省特色商业街”。机械制造业起步发展，承泰专用车制造、佳旺机械扩建项目一期工程已完

工，二期工程正在建设。

农业发展特色明显。畜牧业健康发展，全年肉羊饲养量稳定在410万只、奶牛存栏1.26万头、生猪饲养量40.2万头。成功申报“XXX羔羊省级现代农业产业园”，纳入20个省级现代农业产业园创建范畴;羔羊产业被农业部列为全国18个“一县一业”发展典型。XXX新大象农牧集团投资6亿元在XXX设立4个公司，已建成6个养殖厂并在建1个，年产种猪50万头，新的畜牧产业体系正在形成。种植业产业结构不断优化，农作物总播面积74.5万亩，

粮经饲比例由68:25:7调整为60:25:15，粮食产量达到4.82亿斤，实现“七连增”。草牧业试验试点工作稳步推进，饲草作物达到11万亩，农业部北方农牧交错带结构调整现场会在XXX召开。

城市设施日趋完善。全国卫生县城顺利通过验收，再次荣获“全国卫生县城”称号。加强基础设施建设，新建换热站7座，铺设管网9公里，集中供热普及率达90%;4条城市道路改造工程建成通车;3座垃圾压缩转运站建成使用。着力提升城市公共服务能力，精心策划了投资50亿元的PPP 城市基础设施项目，其中，XXX游客接待中心、XXX大剧院、XXX汽车站、浙商产业园区(创意小镇)、北坛森林公园、XXX大街西延及道路桥梁、生态园环湖景区提升工程7个项目的规划设计方案基本成熟。高度重视规划引领，县

城总体规划调整方案、县城东城区控制性规划编制完成，县域乡村建设规划正在编制，城乡规划体系正在建立和完善。

文化旅游起步发展。开工建设了大美鲁沟田园综合体旅游特色小镇、天鹅公主国际生态旅游度假区、清凉山国际滑雪场项目;壬山滑雪场建成运营。XXX生态旅游区建立XXX影视体验基地，院线电影《大破天门阵》即将在央视电影频道播出，《XXX往事》《黄花梁上的灰猴们》《江湖儿女》完成拍摄，网络电影《游龙记》启动开拍。成功举办了首届“四月八”民俗文化旅游节和XXX市首届冰雪旅游节。投资5.1亿元的语文故事主题小镇项目正在积极推进。县工商联(总商会)锐意创新，联合养羊协会、陶瓷协会及相关企业，成功举办中国·XXX羔羊肉品鉴大会、陶瓷交易展销会、春季服装、夏季房交等大型节庆活动。

2018年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年，也是XXX经济稳步向好、好中有进的奠基之年。政府工作的总体要求是，以习近平总书记系列重要讲话精神和治国理政新理念新思想新战略为指引，认真贯彻落实中央、省、市一系列会议精神，坚持新发展理念，坚持稳中求迸总基调，坚持深化供给侧改革，坚持综改试验引领，以“撤县设市、率先小康、挺进百强、幸福XXX”为目标，大力发展陶瓷、肉羊、食品、医药、商

贸、旅游“六大产业”，实施招商带动、项目支撑、创新驱动、转型升级、生态保障、民生优先“六大战略”，统筹推进经济、政治、文化、社会和生态文明建设，加快营建“宜居、宜业、宜商、宜学、宜游，养眼、养心、养生、养老”“五宜四养”的幸福XXX。

主要预期指标为：力争地区生产总值增长6%;规模以上工业增加值增长4.5%左右：一般公共财政预算收入增长9%以上；固定资产投资增长目标根据省、市新的统计口径设置后再确定；社会消费品零售总额增长7%左右；城镇登记失业率控制在4.2%以内；城乡居民人均可支配收入分别增长6.5%和6.5%以上；约束性指标完成市定任务。

2.3产业政策分析

建筑行业是我国经济发展的支柱产业，而建筑设计是建筑的灵魂，不仅提供建筑的外形和空间结构，更是塑造人类生存理念和生活方式的有效载体。因此，建筑设计和研发及其延伸行业的发展是推动我国建筑业转型和升级的关键和核心，也是我国建筑业实现资源集约、环境友好的有力推手。

近年来，包括装配式建筑设计、BIM、工程总承包、全过程工程咨询、绿色建筑等在内的新型理念和技术受到国家和社会大力鼓励和支持，各级政府相继出台了一系列促进行业转型、升级和发展的政策和措施。

建筑是人类社会生产和生活的重要场所，建筑设计服务于人类社会生产和生活对建筑的需求，建筑设计的发展伴随着人类文明的进化和升级不断进步，人类社会工业化、信息化和智能化不停演进，要求建筑设计行业也相应的不断调整和自我更新，顺应社会进步和建筑发展的趋势。

我国建筑设计行业的发展规律和趋势也不例外。在改革开放之前，我国建筑设计主要服从于计划经济建设需要，以计划和指令的形式，由国有主体完成相关设计，技术手段较为简单，以满足生产经营基本需求为主。改革开放之后，市场经济的发展和市场主体的多元化，催生了建筑的不同需求，建筑设计行业也随之蓬勃发展，尤其是在住房市场化改革之后，民营主体逐步兴起，建筑理念和设计技术也日新月异，建筑文化、施工工艺、建筑材料和设计工具等随着社会工业化和信息化的提升而发展。

（1）简化施工许可管理，进一步压缩施工许可证办理时间在国务院总理2018年5月2日主持召开的国务院常务会议中，确定了在北京、天津、上海、重庆等16个地区开展试点，改革精简房屋建筑、城市基础设施等工程建设项目审批全过程和所有类型审批事项，推动流程优化和标准化。

2018年5月18日，国办正式颁布了《关于开展工程建设

项目审批制度改革试点的通知》（国办发〔2018〕33号），明确要求：将审批时间压减一半以上，由目前平均200多个工作日压减至120个工作日。

2018年10月10日，住建部连发三份文件：关于修改《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》的决定、关于修改《建筑工程施工许可管理办法》的决定；关于修改和废止有关文件的决定。

三份决定文件中，明确了将进一步简化了施工许可管理，减少了施工许可相应的证明事项、前置条件等事项，同时也提出将压缩审批时限，将施工许可审批时间由15个工作日压缩至7个工作日。

工程建设项目报审涉及数十个部门、几十个环节，全部流程下来少则需要几十天，多则几个月甚至十几个月。“工程建设项目审批时间再压减一半”对建筑企业来说，意味着项目进度提升，效率提升，无疑是一波改革红利。

继续简化资质，减少专业类别

近年来，资质简化改革的进程明显加快，不仅特级资质标准有了新的变化，园林绿化资质、环评资质、工程咨询资质、地质勘察资质、施工劳务企业资质、招标代理资质等多项建筑业资质被取消，城市轨道交通工程并入市政公用工程施工总承包、高耸构筑物工程并入建筑工程施工总承包资质、电信工程并入通信工程施工总承包资质等多