长沙房地产市场分析报告
2008年3月份房地产市场
分析报告
2008年3月
目录/CONTENTS
一、3月全国时事动态 (3)
二、长沙土地市场分析 (6)
三、长沙时事动态追踪 (11)
四、项目关注楼盘追踪 (16)
五、总结 (20)
附件 (21)
一、3月全国时事动态
（一）、建设部新批商品房建设面积70%须90平方米以下
建设部2.28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确各地新建住房结构比例。
观点：制定住房建设规划与住房建设年度计划，新审批和新开工的商品住房建筑面积受到限制，90平米以下的商品房比重加大，小户型将增多，使商品房供应套型更趋于合理化，此次建设部重申90/70政策，是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。
（二）、房贷首付比例不会降低
银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。
观点：房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。（三）、建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障体系
建设部新闻发言人根据新的规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入地方政府职能范畴。
观点：该规定进一步扩大了住房保障范围，不满足条件的住房困难群体在未来可以通过“两限房”形式解决住房问题，同时低收入家庭租赁或购买住房的需求也可以得到基本解决，相应的普通商品住房土地供应的数量将增加，特别是中低价位、中小套型普通商品住房得到有效供应。但具体分配制度至今迟迟不见颁布，
随着两限房土地供应增大，在宏观调控越来越紧缩的局面下，经验成熟的开发商将瞄准限价房这块蛋糕，因为其具有低风险、收益稳定的特点。
（四）、住房政策路线图清晰廉租房保障金首次写入报告
温家宝总理在2008年政府工作报告中提出，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。
观点：伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至，尤其是近年来飞涨的房价，百姓承受重击。廉租房保障金写入报告，将推动廉租房、经济适用房的开发建设，进而分流住房需求，平衡房价。保障金制度的落实，是与民生息息相关的大事，这也表明政府部门对中低收入群体的住房问题重视程度。
（五）、建筑节能条例即将出台
建设部科技司司长赖明７日晚在接受记者集体采访时透露，建筑节能条例马上就要出台。
观点：目前我国建筑能耗迅速上升，建筑节能条例的出台，可以有效的防止资源浪费，对实现节能减排目标有重要的推动作用，同时也可有效的利用可再生能源，对其进行循环使用，推进可再生能源在建筑中的应用，这样建筑的成本将提升，使用的成本将会降低。
（六）、拆迁条例修改，开发商不再主导拆迁，将由政府主导
3月8日，《城市拆迁条例 (草稿)》已经拟定，开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式。
观点：以往拆迁是由开发商主导，部分开发商为了追求经济利益，往往会做出一些不恰当的行为，甚至是野蛮拆迁，严重损害了老百姓的利益。现由政府主导，不仅能保障百姓的正当权利，而且可以对不符合公共利益的拆迁行为加以规范，房屋的拆迁过程和对百姓的补偿方面更透明化，钉子户行为也许将减少，因为拆迁变成了政府行为，而非商业行为。
（七）、据称建设部拟出台限价房新规
建设部专家告诉本报，随着建设部机构改革完成，针对限价房的具体政策将会出台。
观点：“限价房”指的是限房价、限地价的“双限”商品房。价格比当时当地市场价低一些，房型比普通商品房标准小一些。它主要是针对中等收入人群住房困难而实施，它的实施，不仅不需要政府额外财政支出，还可以有一定收益。管理办法出新规，将有利于推进政府住宅保障建设，更多的中等收入家庭从中受益，投机取巧的行为得到管制，对市场起到一定的监管作用。
（八）、我国个人出租住房所得税3月起下调
《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》对廉租房、经济适用房和住房租赁提出了税收优惠政策。
观点：个人出租住宅税率下调对租赁市场来说是一个利好消息，业主可以减少交纳税收，但对于承租人来说不一定是好消息，因为业主减税不等同于租价会因此下调，从而将导致居民选择购买二手房的机会越来越多，因为二手房的价格相对较低，与其租房不如买房，整个二手房市场交易将掀起热潮。
（九）、住房和城乡建设部：《住房保障条例》将面世
17日上午住房和城乡建设部有关负责人透露《住房保障条例》将面世。
观点：这几年房价持续上涨，使广大居民在住房的消费能力和承受能力上受到了一定的影响。住房保障条例将面世，可以分流市场需求，从一定程度上缓解商品房的供应情况，同时也可以保障居民在住房方面的权益，特别是对中等收入家庭及困难群众的住房保障。
（十）、建设部：住房公积金目前不考虑进股市
18日，住房和城乡建设部对2000亿元住房公积金沉淀引发了是否可将其投向证券市场的讨论，对此目前还没有让住房公积金进入证券市场的考虑。
观点：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。公积金沉淀问题，实际上是因为现在在公积金的使用，地区之间存在很大差异，一些房地产市场不是特别活跃的地区，公积金的沉淀量相对大一些，这就导致部分资金没有贷出去。所以目前公积金的适用原则是要取之于房、用之于房，还不是时候考虑进股市。
（十一）、个人购买经适房契税减半2008年8月1日起执行
据了解，与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2008年8月1日起执行。对个人出租住房取得的个人所得税减征10％等。
观点：个人购买经适房契税减半，该优惠政策的执行，首先是中等收入的家庭的住房问题可以得到有效的解决，同时也可相应的减少购买者的负担。但是这将促使以后审批购房人资格的手续和指标会更加严格。
（十二）、建设部出台房屋登记办法
建设部19日发布了《房屋登记办法》，将于今年7月1日起实施。办法明确了登记簿的内容，注重可操作性。
观点：《房屋登记办法》的发布，更进一步完善和细化了登记簿制度，不仅让老百姓在进行房屋登记时，更加方便和科学，而且合理的分配了各登记机关的工作范畴，减短了人民群众办理房屋登记的时间，房屋登记的工作效率得到提高，使其更具有可操作性。
二、长沙土地市场分析
小结：本月继续出让土地共18宗，其中望挂土地就有17宗，而长沙市的仅为1宗，说明房地产市场在市区土地缺乏的状况下将向周边县市延伸。长沙呈现“中心土地缺乏,外围土地大”的现状，居住郊区化是长沙发展趋势。
小结：
1、宗地分析
本月成交土地5宗,相对2月份而言,减少12宗,成交面积192590.3平米,折合288.89亩,相比2月份,减少493160.06平米。导致成交量低的主要原因：一是政策出台，融资难，开发商无力；二是市场扑蒴迷离，开发商处于观望状态。
长沙市3月土地成交宗数
雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市
长沙市3月份土地成交面积（平方米）
雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市
2、价格分析
本月成交额32799万元，相比2月份,减少78043万元,均价相对2月份有所回落,为113.54万元/亩.主要本月成交土地宗数比较少,造成价格过低.
长沙3月份土地成交额（万元）
雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市
长沙3月份土地成交均价（万元/亩)
雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市
三、长沙楼市动态追踪
（一）、政策规划
1、城南路将拓宽天心区今年实施84个重点工程
天心区今年确定重点工程84个，路网建设、市容市貌综合整治、交通疏导工程均是建设重点。
2、岳麓滨江新城项目有望今年基本完成拆迁
岳麓滨江新城第二期拆迁已完成50％。根据最新部署，岳麓区滨江新城项目有望于08年底基本完成拆迁任务。
3、橘子洲核心景区建设工程已全面铺开力争8月开园
目前橘子洲核心景区的主要景点已全部开工，各项景观工程开足马力，力争8月实现开园。
4、《长沙市征地补偿实施办法》将于4月1日起施行
从星辰在线获悉，《长沙市征地补偿实施办法》（一下简称,<办法>）经市第13届人民政府第3次常务会议通过，将于4月1日起施行。主要内容是《办法》的法律依据；《办法》的适用范围；各级政府的履行职责；以及对拆迁中涉及的青苗、广播、电信、农民集体土地等具体补偿办法。
5、抢建车站北路浏阳河大桥明年底有望竣工通车
3月13日，作为车站北路建设的关键控制性工程，浏阳河大桥目前已全面开工，计划于2009年年底竣工通车。
6、未来五年长沙加快城市建设湘江风光带将达40公里
据了解，未来五年，长沙将全力推进湘江两岸的道路和风光带的建设，湘江大道将逐步形成湘江两岸40公里的风光带。在交通、环境、文化功能上，突出
抓好“两馆一厅”建设、橘子洲风景区、毛泽东青年艺术雕像、“辣都”雕塑等项目。
7、万家丽路与南三环互通长沙城南出城又添快速通道
通车的南三环与万家丽路互通立交，位于雨花区湖南环保科技产业园内，万家丽路上的车辆可经花卉路和雀园路直接上南三环、京珠高速；京珠高速上的车辆也可通过花卉路、雀园路直接到达万家丽路。
8、大河西先导区规划方案将根据设计要点呼之欲出
“设计要点”中提出，规划先导区的主要原则是建设资源节约型、环境友好型社会，不断提高城市资源环境保障能力，实现城市的国民经济持续、健康、快速的发展。
小结：天心区今年将实施84个重点改造工程，这将有助于提升城市形象，加快城市发展。岳麓滨江新城的拆迁工作，它的拆迁将动迁周边群众大量的迁移，也意味着近两年此区域将进入开发高潮，各项市政配套将陆续完善，区域地价和房价将随之上涨。《长沙市征地补偿实施办法》将于4月1日起施行，该办法的实施，将明确了征地补偿费标准，征地收费过程也更规范化，这一《办法》的实施，为开发商在土地申请用地、到拆迁赔偿都具体量化、规范了征地补偿的程序；橘子洲核心景区建设工程将于8月份开园；车站北路浏阳河大桥明年底有望竣工通车，使得这些区域的综合配套，交通条件，景观环境等方面不断改善，近区楼盘项目将直接从中受益。
未来五年的规划，给予我地产行业更多的期待和机遇，湘江风光带延伸至40公里，将为更多的楼盘提供了江景资源，也许这一规划使得江景不再稀缺，这一规划直接受惠区域涉及岳麓区、开福区。芙蓉区和天心区。一系列道路的改善贯通、城市环境的提升、文化功能的提升都极大的改善了长沙居住条件，以及
大河西先导区规划方案的出台，真正对接“两型”社会建设。在外部市场不利的情况下，为长沙房地产提供了一个良好的区域条件。万家丽路与南三环互通，城南板块交通更加便利，湖南省森林植物园附近区位优势或凸显。
（二）、本月楼市动态
1、供应量分析
小结：本月全市商品期房供应面积共27.24万㎡，总套数2436；其中雨花区批准预售踞全市榜首，反映出雨花区放量巨大、竞争加剧的特点；岳麓区的批准预售则较上月呈现较大升幅。
2、成交分析
小结：本月成交量较上月增加了1771套，成交均价同比上涨了31%，说明房地产市场在经历了2月的一段低迷期后情况有所好转，在慢慢的复苏。本月雨花区的成交量最大，其次为天心区；成交均价则是开福区最高，突破4000元/㎡。岳麓区的成交量交上月有小幅度上涨，比上月增长了324套，成交均价也较上月上涨了11%。
3、长沙楼市3月动态实录
小结：本月楼市开盘的项目：金碧文华，万科西街花园、紫晶城、东玺门；
举行营销活动的项目：阳光100国际新城、松雅湖畔、顺天黄金海岸、枫华府第、荷园、上庭院、普瑞斯保、新城新世界、君悦香邸和佳天瑞宁花园；
VIP认筹的项目：华江乐天花亭、SOHO天都星城、佳天瑞宁花园、共和世家、西城龙庭、枫华府第、都会公园；
举行促销活动的项目：顺天黄金海岸、新城新世界、西岸润泽府、天瑞宁花园和巧克力空间；
加推的项目：阳光100、方新世界，丽星景园，天际凤凰岛和百盛天心华庭；交房的项目是：君悦香邸、星城雅郡；
即将亮相的是：托斯卡纳
四、项目关注楼盘追踪
（一）、麓山润城
1、3月销售情况统计
说明：第三栋为定向销售房源，销售均价为：2682元/㎡。
分析：
对比2月份销售情况：
?面积在124.71~133.5㎡的三房户型销售情况依然不理想，本月销售5套，
仅为8.86%的销售率；
?面积在83.6~86㎡的二房户型销售情况最为理想，本月销售出21套；
?一房销售情况本月也有明显下降，只销售出2套；
?总体销售率相对于2月份而言上涨了4个点，均价没有明显上涨.
2、营销节点
?2007年9月20日发放VIP卡，预交1万开盘可享受98折优惠。
?2007年11月3日项目开盘；
?2008年1月5日项目现场营销中心开盘，推出1、2号栋二房、三房128套.
二房84-86平米,三房122-124平米.开盘当天二房有5000元的优惠,三房有10000元的优惠.按揭9.9折优惠,一次性付款,享9.7折优惠；
?2008年4月底将推6、7、8三栋，预计均价在3500元/㎡.
3、价格分析
2800
2900300031003200330034002007年11月
2007年12月
2008年1月
2008年2月
2008年3月
分析：均价到今年1月达到最高点3280元/㎡，之后由于受到政策等多方面的影响，价格有所回落。 （二）、麓谷·加州阳光 1、3月销售情况统计
分析：
?面积在73.7㎡-77.7㎡的二房户型销售情况最理想，销售率达到88%；
?三房户型销售情况不是很理想，销售率仅为17%；而在三房中,83.6㎡和
85.83㎡的三房销售情况较好;
2、营销节点
?2007年7月18日目前最小的户型为98平，首付在12万（含税费及公共维
修基金）。
?2007年9月6日三期国庆开盘
?2007年9月26日 10月1日西组团开盘，现在正在发售vip卡
?2008年1月4日三期12月20开始推出优惠大礼。三期共推出1、2、3、5、
8、9号栋，500多套，以二房、三房为主，85-138平米，二房均价4000元/
平米，三房均价3900元/平米
?2008年1月18日购房可获40寸液晶电视：抽8位幸运业主，28套观景洋
房，每套送美金红包2008元
3、价格分析