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三四线城市购物中心开发运营指导

近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发

热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策

略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功本。

一、三四线城市商业地产开发有何特殊性？

一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三

四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产

开发的特殊性。

特殊性一：业态组合要偏向“生活“、平价

一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二

线城市年轻人所占比例有关。

而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价。

特殊性二：全品类、一站式的购物中心市场风险较小

消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区

别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。

而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、

特色购物中心开发也需谨慎。

总而言之，三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。

特殊性二：全品类、一站式的购物中心市场风险较小

消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。

而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、

特色购物中心开发也需谨慎。

总而言之，三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。

特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式

国除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，而三四线城市实际市场租金回报仅在 3%-4%。

所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系，可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。

二、三四线城市商业之开发现状与基本思路

1、存在的问题与基本准则

存在的问题：

三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？

这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求 ,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的

资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；④商业地产运营服务伙伴不专业。

操盘基本准则：

①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。

2、业态分布、组合与开发模式

一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售性定位。

主要经营业态

地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐四大板块

构成，基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐的需求。

一般业态分布特征

①黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在1层；

②品牌服装一般分布在2-4 层；③休闲娱乐类一般分布在5-6 层；④超市主要分布在 2、3 层或负 1 层。

业态组合模式

①主力店（超市 / 百货 / 电器 / 家居） + 店中店 +主题商城 + 餐饮休闲娱乐配套

②超市 +店中店 + 餐饮休闲娱乐配套

三大开发模式

①购物中心 +街区；②单体购物中心；③小型购物广场。

全国成功案例与开发模式借鉴,可登陆赢商网运营中心了解详情

三、三四线城市商业之开发模式研究

由于城市居住版块组团化，当市级商业中心无法覆盖部分社区组团时，作为区域商业中心，承担了部分市级商业中心的商业功能，同时兼顾便利性消费需求和家居消费。对于地级市区域商业中心而言，一般其规模在70000—120000 平米，主力店主要以购物广场、生活型百货、大型生活超市、家电等为主。

1、选址

1）老城区选址

一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。

老城区综合体选址的风险控制：拆迁风险、政府风险、金融风险。

2）在城市新区选址

新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体，需要打造；

周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求；

地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD 所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。

2、物业组合模型与业态设计特点

1）发达地级城市综合体物业模型

五星级酒店（ 5-6 万㎡），购物中心（ 5-10 万㎡），商业街区（ 2-3 万㎡），公寓（ 5-8 万㎡），写字楼（ 4-8 万㎡）。例如圆融星座。

2）中等发达地级市城市综合体

四星级酒店（ 3-4 万㎡），购物中心（ 5-10 万㎡），商业街区（ 2-3 万㎡），公寓（ 2-4 万㎡），写字楼（ 1-2 万㎡）

3、全国成功案例解读

选取标准：

三四线城市、城市规划新区、大型综合体项目、品牌开发商

研究案例：

中航 ?九方购物中心，万达广场

研究要点：

区域背景、物业配比、发展模式、商业定位、开发时序、租售模式。

借鉴点：

①三四线城市新区大型综合体项目的核心驱动，以及各物业间的在关系；②开发节奏如何控制。

篇幅有限，容未完，可点击“阅读原文"查看更多详细容。

四、三四线城市购物中心之规划与业态组合

1、规划设计指导

（一）发展商现实中采用的规划流程

（二）合理的建筑规划流程

2、业态组合研究

（一）三四线城市购物中心的业态组合

一般地级市购物中心业态组合规律，如下表：

.

二）主力店组合模式研究

模式一：大型超市 + 大型百货双主力店组合模式

该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大，通过引进大型的超市、

百货双主力店奠定了项目的城市商业地位，未来的经营稳定。

模式二：大型百货 + 小型超市（连锁品牌或百货自带超市）双主力店组合模

式

该模式拥有大型百货，百货竞争力较强，同时自带超市能够一定程度上满足

周边居民的需求，但整体规模一般，商圈辐射围有限，同时由于缺少大型超市，

购物中心人气会受到一定的影响。

模式三：大型超市 + 大规模店中店组合模式

在核心商圈或者是超大规模的区域型商业中心中，才会出现“大超市 + 大量店中店”的模式，因为在核心商圈中，百货扎堆经营，规划大量店中店在业态上与

其形成互补，从而获得生存空间。但在一般的地级市市级商业中心中，购物中心只有引进百货主力店，才能获得核心竞争力，并在区域型商业中心获得生存的空间。

五、三四线城市购物中心之招商、营销指导

1）招商流程

2）超市主力店招商谈判标准流程

初步洽谈—意向跟进洽谈—初步的 CAD 图纸洽谈—商务洽谈—主力店商家筛选排名—确定唯一性商家并签订进驻合同

3）招商存在的主要问题及解决之道

a.地级市购物中心招商运营困难重重

b.地级市购物中心招商的三大困局

困局一：百货主力店资源严重缺失；

困局二：店中店资源少、档次低、形象差、竞争力弱；

困局三：高端、大宗餐饮难以引进，小餐饮扎堆经营。

4）三四线城市购物中心招商攻坚策略

a.自营百货，让地级市购物中心开发商开发与运营两翼齐飞

b.店中店招商，多管齐下，迎难而上

难点一：上等店中店首次进入本地市场，脚步谨慎；

难点二：龙头品牌客大欺店，合作条件低；

难点三：招商周期长，隐性风险大；

难点四：面临本地百货商场封杀。

店中店招商攻坚策略——多管齐下，迎难而上

策略一：引进厂家直营；策略二：引进代理商直营；策略三：引进本地加盟

商经营；策略四：有条件要招，没有条件创造条件都要招。

c.打好大型餐饮招商的组合拳

三四线城市购物中心招商攻坚策略

http://down.winshang./show-73564.html

特别推荐：三线城市购物中心招商策划指导

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2、营销

三四线城市商业地产营销基本推广原则

三四线城市楼市的市场现状与发展趋势、各城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此商业项目营销操盘的时机与手法也不尽相同。但是，商业项目实操中有些营销环节，还是非常重要且必须要认真做的。

1.推广要从商业地产的目的出发，为招商、销售、运营服务

2.营销推广中，应该明确推广目的及审核标准

3.营销推广中要作营销者而非生硬的推销者

4.首先市场摸底，做好项目定位工作

5.要深入研究市场需求的特征，做好产品优化工作

6.推广工作要充分考虑当地的情况

7.做好财务预算

8.注意品牌的累积

三四线城市商业地产如何将推广与销售完美结合

商业项目的商铺销售遵从“抢购经营旺场的商业前景，实体店铺仅是财富的

载体”的规律，商业经营前景越展现的全面，商铺的价格越涨不跌，销售越是火爆，客户的投资抢购的信心越强，客户买铺成交落单的个体行为就越快。

商业项目销售前期消化的大部分是冲动性投资客户，对应的营销推广和销售策略是立体轰炸与速战速决。利用推广息不对称的优势，迅速的建立起客户对项

目的信心，通过适当的销售策略和销控策略配合，迅速消化这批客户的投资需求，形成项目热销的局面，奠定项目销售的良好基础。项目营销开盘后一个阶段，项目销售进入一个相对稳定阶段，客户获得的信息越来越多，思考的过程也就相对变得漫长了，这就需要有策略的锁定特定客户群体，进行有针对性的推广诉求。

三四线城市商业综合体运营指导

三四线城市购物中心调研

三四线城市购物中心调研 作者：张金光 摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。 关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理 一、定义 （一）三四线城市定义 所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。 中国地产市场分为四个层次 一线市场：北京、上海、广州、深圳。 二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。 三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。 四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。 例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。 综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。 （二）购物中心的定义 中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。 购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定 论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。 1、国际购物中心协会的定义 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种 店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同

《经典教综多选题》100题及答案-强力推荐

经典教综多选题 100 道 1.学校的精神或观念文化是校园文化的核心，可以分解为（）。A.理想成分B. 认知成分C.情感成分D.价值成分 2.下列体现了个体身心发展不平衡性特点的有（）。 A.人的身体发育总是遵循从上到下、从中间到四肢、从骨骼到肌肉的顺序 B.人的身高 和体重的增长有两个高峰期，即婴儿期和青春期 C.人的神经系统成熟在先，生殖系统成熟在后 D.失明者的听力往往比视力正常者发达 3.班级目标管理是指班主任与学生共同确定班级总体目标，然后将总体目标转化为（） A.集体目标 B.小组目标 C.个人目标 D.年级目标 4.下列属于学生注意听讲的描述有（） A.注目凝视 B.交头接耳 C.屏息静气 D.若有所思 5.下列符合现代教育制度的发展趋势的有（）。

A.加强学前教育并重视其与小学教育的衔接 B.强化普及义务教育，延长义务教育年限 C.普通教育与职业教育朝着相互渗透的方向发展 D.学历教育与非学历教育的界限日益明晰 6.“你的鞭子下有瓦特，你的冷眼里有牛顿，你的讥笑中有爱迪生。你别忙着把他们赶跑，你可不要等到坐火车、点电灯、学微积分，才认识他们是你当年的小学生”。这段话对我们进行教育工作的启示是（）。 A.要因材施教 B.要对学生循循善诱 C.要加强对后进生的教育 D.要使所有学生包括差生都得到发展 7.以下关于独立形态的教学阶段的表述，正确的有（）。A.教育作为一门独立的学科提出来，始于德国哲学家康德 B.夸美纽斯的《大教学论》标志着近代独立形态教育学的开端 C.最早的教育学研究机构，始于德国普鲁士王朝的哥廷根大学 D.把教育作为一门课程，在大学里讲授，最早始于英国哲学家培根 8.下列属于正迁移的有（）。 A.数学审题技能的掌握对物理、化学审题的影响 B.在学校爱护公物的言行影响在校外规范自己的行为 C.外语学习中，词汇的掌握对阅读的影响 D.学习汉语字母发音对英语字母发音的影响 9.古罗马医生盖伦提出人的气质类型分为（）。 A.多血质 B.胆汁型 C.抑郁质 D.粘液质 10.激情是一种强烈短暂的情绪状态，其特点（）。 A.激动性 B.弥散性 C.冲动性 D.渲染性

三四线城市购物中心调研

三四线城市购物中心调研

市或沿海较发达城市。 四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。 例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。 综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。（二）购物中心的定义 中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。 购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定 论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们

的实践给出普适性的定义。 1、国际购物中心协会的定义 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种 店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户 第2 页

商场运营方案

X X 购 物 中 心 运 营 方 案2011年4月28日

目录 第一章本案项目简介 (2) 第二章本案年处城市地域条件分析 (2) 第三章本案现有楼盘状况分析（SWOT分析法） (6) 第四章市场定位的分析 (9) 第五章招商运营 (11) 第六章商场运营及利润计算 (19) 第七章商场的装修与开业铺货 (21) 第八章合作方式 (25)

XXXX运营方案 第一章本案项目简介： 1、项目开发商：XXXXXXXX商城由XXXXXXXX房地产开发有限责任公司开发建设。 2、项目位置：商城位于XXXX康平街北段。康平街是XXXX 最长、最繁华的商业街之一，也是城市中心街路，交通便利，单位、小区、校园环绕。街的中段，客运站、世纪广场；街东侧实验小学、市机关幼儿园；街北五中、一中；与育才路相隔为市体育场。属于XXXX文化经济商贸中心地段、黄金地段。 3、面积：单体总面积25,000平方米，共分三层： 一层7,000平米；二层9,600平米；三层7,300平米。对面正在营业的XXXX商城总面积为15,000平，分为二、三层（一厅全部为门市已 出售产权）。商业街两侧总建筑面积40,000平方米。 4、商城内部结构：商场内设两部扶梯，八处步行梯，四个正门，主门设在康平街一侧，二层上空为2,300平米的采光天景，商场宽敞明亮。

第二章本案年处城市地域条件分析 1、地理位置：XXXX位于吉林省西北部，地处松嫩平原腹地，科尔沁草原边陲，是国家对外开放城市。外连辽、吉、内蒙两省一区，上承长春、哈尔滨、齐齐哈尔等大中城市，周边与松原、洮南、通榆、镇赉、肇源等县（市）毗邻，是嫩江流域区域性中心城市。 2 、城市面积：总面积为4879平方公里，东西长为95公里，南北宽为90公里。 3、城市人口：为42.37万人，全部为常住人口，其中城镇人口16万，农业人口27万。有蒙、汉、满、回、朝、锡伯等9个民族。少数民族人口8552人。 4、人均收入： XXXX政府统计数（按此数据逐年增长）

中考物理多选题汇总(含答案)

多项选择题猛练 一、电学 1．关于家庭电路，下列说法中正确的是 （ ） A ．我国家庭电路的电压是220V B ．家庭电路中的用电器都是串联的 C ．家庭电路中用电器消耗的总功率越大，电路的总电流就越大 D ．家庭电路中保险丝熔断可能是由于电路的总功率过大造成的 2．如图9所示的“热得快”铭牌上标有“220V 1000W”字样，由此可知这种 “热得快”（ ） A ．正常工作的电压为220V B ．正常工作时电流为0.22A C ．正常工作10min 消耗的电能为6×105J D ．正常工作10min 产生的热量大于6×105J 3．在如图10所示的电路中，电源两端的电压保持不变，闭合开关S 后， 滑动变阻器的滑片P 向右移动，下列说法中正确的是（ ） A ．电压表的示数变大 B ．电灯L 的亮度变暗 C ．电流表A 1的示数变小 D ．电流表A 2的示数变小 4．在如图11所示电路中，电源两端的电压保持不变，当闭合开关S1、 S3，断开开关S2时，电流表的示数为1.2A ；当闭合开 关S1、S2，断开开关S3时，电流表的示数为0.3A ； 当闭合开关S2，断开开关S1、S3时，电流表的示数为 0.15A 。关于此电路工作情况的分析，下列说法中正确 的是（ ） A ．只闭合开关S 1时，电流表的示数为0.3A B ．只闭合开关S 2时，电阻R 2消耗的电功率是电阻 R 3消耗的电功率的2倍 C ．开关S 1、S 2、S 3都闭合时，电流表的示数为3A D ．只断开开关S2与只闭合开关S2两种情况下电压 表的示数之比为2:1 5．用锰铜合金制成甲、乙两段电阻丝，它们长度相同，但是甲比乙细。若将它们连接在同一 电路中，通过甲、乙两段电阻丝的电流分别为I 甲、I 乙；甲、乙两段电阻丝两端的电压分别为U 甲、U 乙。下列关系可能成立的是 A ．I 甲＝I 乙 B ．I 甲＞I 乙 C ．U 甲＞U 乙 D ．U 甲＝U 乙 6．在如图6所示的实验中，用酒精灯给试管加热，试管内水的温度 逐渐升高直至沸腾。水沸腾后，橡胶塞从试管口飞出，试管口附 图10 S A 1 A 2 V L R P 图 11 甲 R 1 R 3 S 3 A S 1 甲 S 2 R 2 V 图9

购物中心的经营模式与发展

中国购物中心的经营模式与发展 购物中心（也叫shopping mall）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体，包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在的超级商业中心，具有规模庞大、功能齐全的特征。购物中心是社会经济发展的产物，是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果，并且随着消费需求的变化而不断的调整，是一个动态的。 购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点：1、多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态。2、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。3、体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。 从零散的商店或者说马路商业形态，到百货公司、自助超市的经营形态，再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心，零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求。如今，市民进入购物中心，所有的购物计划都能在这里完成，购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累。目前，已有54家大型购物中心，2007年总营业额达440亿元，同比增长44.1%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%。

作为一种最先进的零售模式，购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势，其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展。然而，03年以来，在购物中心持续不断的开发热潮中，有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体，使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑。 一、中国购物中心近年来的发展，大致上可分为三个时期： 第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设； 第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起，目前国的零售业大多为这一业态，即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主，基本上停留在购物这一简单需求上。而如今的消费者工作繁忙之余，不仅要求购物方便，还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动，以节省时间。 显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足。为了迎合这种“一次性购足，休闲购物”的消费主流，继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后，中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall(超级购物中心)时代。这种全新的商业形式一经推出，立即引发了国零售业的强烈反响，日益成为现代商业的主流。 国的MALL最早出现于上世纪90年代末。随着铜锣湾广场、天河城、新世界中心、正大广场等的陆续开业，国逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall。其中一部分购物中心，经过几年的合理规划与经营，开始进入到持续经营，稳健发展的阶段。如的天河城广场，2004年租金比开业

购物中心营运方案

关于商业购物广场中心商场开业运营管理整 体工作规划方案

一、运营管理 1、巡场： 2、商户沟通： 3、组织顾客沟通 4、数据统计和分析： 5、企划促销活动组织和落实 6、收租收费 二、运营期调整（运营部和招商部） 前提： 开业后一定要快速、稳定地建立起租户对商业管理团队旳.信任感； 同时建立起顾客与商业购物广场中心旳.稳定、忠诚旳.关系； 因此整个运营团队旳.管理能力及服务能力体系压倒一切旳.基础，招商只是众多工作中旳.一环； （一）类型： 1、临时调整：针对有问题旳.租户预见性地调整；（关注坪效，数据分析是依据） 2、季节性调整：（百货公司一年有春秋两季，商业购物广场中心可借鉴，但一定要事先规划，提前预案，从招商到运营共同配合； 3、合同期调整：依据合同期内品牌旳.表现，有策略地将调整位置或结束合同； （二）原则： 1、定位为先原则——重新梳理定位品牌调整围绕定位进行（谋定而后动；同时要关注品牌间有匹配性、逻辑关系） 2、科学决策原则－－定期旳.经营数据分析，市场调研，以及消费者满意度调查为品牌调整提供科学依据；（未来谁来支撑赢利？消费者旳.购买行为’一定要从调研旳.信息表象找到现象背后旳.真实原因） 3、整体规划原则－－经营期旳.品牌调整需符合定位旳.品牌储备以及整体规则；

4、租金增长和品牌档次双重提升原则； 5、经营期宣传推广策略与品牌调整相匹配旳.原则； （三）建立品牌调整机制： 1、业绩监测与分析 2、考核与淘汰：提前在合同中设置考核旳.元素（如：在同品类和同层中坪效排名倒数旳.视为违约即被调整） 3、集中调整和临时性调整相结合； 4、应急掉铺调整预案——现场尽量少围挡，请日常关系好旳.租户临时增加营业区域以应对“一夜之间跑路旳.店铺）；一旦围挡可能导致连锁反应； （四）建立品牌储备库： 1、品牌库分类： 1）主力店品牌库按照业态划分为百货、影城、KTV、电玩、电器、超市、书店、大型食品零售店、儿童零售、教育、健身、冰场及其他业态 2）零售、餐饮、休闲娱乐、生活功能 2、品牌排序和定级： 品牌库各业态按照品牌得分划分为A、B、C三个级别，各业态品类选择应围绕商业购物广场中心整体定位（某些品牌旳.级次在团队中可能会有争议，一定要在决策前达成一致，品牌库旳.建立必须审核后才纳入品牌库） （五）清晰认知在商业购物广场中心正在经营旳.品牌类型： 1、叫好又叫座型 2、叫好不叫座型 3、叫座不叫好型 4、既不叫好又不叫座型 培育期：40% 1； 20% 2； 20% 3； 20% 4； 成长期：50% 1； 20% 2； 20% 3； 10% 4； 成熟期：70% 1； 20% 2； 10% 3； 运营团队一定要密切关注2、3类型，对他们加以培育，很容易转化成为1；对4一定要做好充分旳.替代准备’ （六）品牌淘汰和考核机制：

购物中心的运营模式

购物中心的运营模式 购物中心的运营模式提要：住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等 购物中心的运营模式 在住宅地产发展低谷期，商业地产成为开发商眼中的香饽饽。但由于商业地产与住宅地产在盈利模式上的巨大差异，真正能把商业地产做好的企业凤毛麟角。在日前召开的“亚洲购物中心协会２０１２商业房地产博览会暨中购联中国购物中心国际论坛第十届年会”上，购物中心的发展前景及运营模式成为业界专家的热议话题。 购物中心“卖商铺”模式难成功 “中国能真正把商业地产运作好的企业非常少。”商业地产的产品性质和经营团队的管理、运营方式直接关系着商业地产发展的全部命运。 住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等，在以后的商铺布局、规划、管理等方面一定会遇到很多问题。 “国内企业把商铺卖掉后还能运营好的企业几乎没有。

有部分企业把商铺卖掉后进行返租，我们需思考企业为何会有返租这种行为。一是商铺不好卖，二是企业想以高价把商铺卖出。如果企业承诺以８％－１０％的高回报率进行返租，那么我们要反问一句，如果回报率可以达到这么高，企业为何不自持而要出售？” “只租不售”是商业地产最基本的规律，如果企业一定要逆势而行，成功的可能性几乎很小。“有的企业可能坚持以出售商铺回笼资金，但我们必须思考一个企业如果要依靠这种方式‘找钱’，说明它没有运作这个项目的能力和资本。没有能力和资本做这件事，即便前期回笼了资金，在后期运营时还需要更多资金治疗卖铺‘后遗症’。这时他们不仅会面临资金的问题，还有产权、市场、商场定位等问题。”把购物中心拆分销售，势必会面临很多问题，如果一个企业不具备解决问题的完备能力和雄厚资本，那么将一个完整的购物中心割裂出售肯定是不明智、不可取的行为。 购物中心呈“加大”化趋势 作为商业地产的规划、管理和运营者，侯为民对商业地产的理解显得更加全面和宏观。 目前国内商业地产开发的过程中，普遍呈现出两个趋势，一是单一地块的量在加大，二是单一地块内商业的规模也在加大。“现在普遍出现一些百万平方米以上体量的盘，商业的体量也达到几十万平方米。”目前他所在的公司也正

三四线城市商业中心业态与招商特点

三四线城市商业特点 近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。 一、三四线城市商业地产开发有何特殊性？ 一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。 特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价 一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。 而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。 特殊性二：要适当控制体量 规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。 同时，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。 特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消 特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式 国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，

公共关系学多选题及答案

多选题 31．专业的公关人员务必具备的公共关系观念应当包括（BCD ）P84 A．社会意识B．公众观念C．形象观念D．互惠观念E．整体意识 32．“传播沟通”是公共关系的本质属性。理解这一命题的角度应当包括（CDE ）P7-8 A．公共关系的形象性质B．公共关系的舆论性质 C．公共关系的关系性质D．公共关系的职能性质 E．公共关系的学科性质 33．树立组织形象的好处在于（BCE ） A．增强组织的应变潜力 B．组织形象是组织的无形资产 C．良好的组织形象能够激励士气 D．良好的组织形象是组织的有形资产 E．良好的组织形象有利于营造和谐的组织社区环境 34．根据公众发展的不一样阶段，能够将公众分为（BCDE ）P114 A．正式公众B．非公众C．潜在公众D．知晓公众E．行动公众 35．作为舆论主体的公众具有的特点有（ABCDE ） A．有共同话题B．参与议论过程 C．自发性D．松散性E．层序性 36．组织公关效果评估中，新闻舆论分析报告主要包括的资料有（BCE ）P201-202 A．新闻报导趋势分析B．新闻报导量分析 C．新闻报导质分析D．新闻报导舆论分析 E．新闻报导时机分析 37．下列属于印刷类大众传播媒介的有（ADE ） A．书籍B．电子邮件C．电子报纸D．报纸E．杂志 38．下列属于社会公益活动的有（ABC ） A．设置奖学金B．捐赠慈善机构 C．修建期望小学D．资助贫困大学生E．资助学术研讨会

39．公共关系在企业中的作用突出表此刻（AB ） A．内求团结B．外求发展 C．提高企业经济效益D．提高产品市场占有率 E．提高企业发展潜力 40．口头语言交流的一般特点有（ABCD ）P285-286 A．直接性与随时性B．双向性与反馈性 C．情感性D．主观性E．真实性 1．现代组织经营管理的“四大支柱”是（BCDE） A．舆论B．人才C．公关D．资金E．技术 2．公共关系活动过程中的基本要素包括（ADE） A．公众B．个体C．群体D．传播沟通E．组织 3．公共关系产生与发展的社会条件有（ACDE） A．人性文化的兴起B．军事技术的突飞猛进C．民主政治深入发展D．市场经济高度发达E．大众传播技术的日趋普及与提高 4．专业公关公司服务的特点有（ABCDE） A．较为客观公正B．技术全面，专业性强C．较灵活，适应性强 D．关系较疏远 E．运作成本较高 5．公众的基本特征包括（ABCDE） A．整体性B．共同性C．相关性D．多样性E．变化性 6．霍夫兰认为人的态度改变主要取决于（ABC） A．说服者的条件B．信息本身的说服力 C．问题的排列技巧D．被说服者的条件 E．问题的性质和资料 7．拉斯韦尔把传播学的研究资料分为（ABCDE） A．控制分析B．资料分析 C．媒介分析D．对象分析E．效果分析

商场运营模式总结

商场运营模式总结 森马服饰主要有森马与巴拉巴拉两个品牌，销售模式均采用以特许加盟为主，加盟与直营相结合的销售模式（3258家门店，其中104家直营)。加盟销售以向加盟商批发货品的形式进行，直营销售通过直营店和商场专柜两种零售形式实现。

九牧王——2011年3月14日过会 公司目前主要采用直营和加盟相结合的销售模式。目前，公司的直营与加盟比例约为1：3。 公司直营模式是指在国内重点的一、二级城市及经济发展好市场潜力大的三级城市，由公司与百货商场合作设立直营商场专柜或者设立九牧王品牌专卖

店，直营模式下商场专柜或专卖店人员均由公司派出，并接受公司统一管理运营，经营收益与风险均由公司承担，公司努力将直营模式下的商场专柜及专卖店打造成形象好、管理规范的示范终端，进一步加强公司在一级城市销售网络的管控能力及影响力，保持公司在同行业中一级城市的直营优势。 加盟模式是指在特定地域、特定时间内，公司授予加盟商九牧王品牌服装的经营权，双方签订经销合同约定双方的权利义务，加盟商在店内只能销售九牧王品牌的服装。报告期内公司通过与加盟商签订《特许经销合同》确定加盟合作关系，公司不收取加盟费。

步森服饰——2010年7月14日过会 发行人目前采取分销为主、直营为辅的复合营销模式。

一、分销模式 发行人分销主要通过加盟店完成。发行人通过多级管理方式管理下属加盟店，即发行人在特定区域内，以合同关系确定区域内特许加盟商，特许加盟商可在本区域内发展下属加盟店；同时发行人也在少数区域，以合同形式直接发展加盟店。 公司主要通过以下方式管理下属特许加盟商和加盟店：

最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例详解

最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例 这是一份最新的三四线城市商业项目操盘方案，时间跨度接近3年半：从项目招商前期准备(2013年9月)直到项目开业(2017年1月)，方案中对所有环节都做了缜密的分析与实施步骤的详解。 具体内容：当地市场商业状况考察分析、项目定位、招商原则、业态规划、功能组合、租金体系与策略、招商推广策略、招商条件与收益预测、招商操作程序与后期管理、团队建设与人员培训。 本项目位于宁国市，宁国地处安徽省东南部，皖南山区东北侧，东邻浙江，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，距沪、宁、杭三城市170-300公里，是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢之要道。 第一部分宁国市商业发展现状及项目定位 一、宁国市商业状况简析 近年来随着宁国居民收入的增加、购买力提高，商业随之发展，来满足消费者需求，但整体的发展水平，略显滞后。 主要表现： 1、商业集中度高，社区商业中心发展不均衡 现宁国市商业形成了以西津区宁城路、城东路、津河路、东风路，南山区宁阳路、山门路及周边辐射全市，项目所在区域宁国大道和青龙东路以及凤形新区的商业基础相对薄弱。

2、商业零售业态单一 主要以百货店、大型超市、专业市场和专卖店为主，各业态相对独立，无衔接载体。 3、商业零售运营模式单一，缺乏核心竞争力 现宁国市的零售运营模式仍以百货联营扣点、店铺或店中店租赁、超市量贩等为主，商管公司管理运营的购物中心模式缺乏专业性。 4、商业受周边城市辐射严重，中高档、流行时尚类的商业定位缺乏 随着政府的重视和大力扶持，宁国市在未来几年内的商业格局将出现重大的变化，本项目就是宁国首个城市商业综合体! 二、项目简析 1、项目位置 本项目位于宁国市宁国大道和青龙路交汇处，是宁国市政、商、住核心区位。项目所处的宁国大道贯穿城市南北，连接南京,黄山，杭州，纵横城市内外交通;皖赣铁路宁国站近在咫尺;多个公交站点9条公交线路，均匀分布项目周边;学校、商业、医院、高档生活区在此交汇共生。 2、项目规模 总占地面积115.2亩，总建筑面积约40万㎡，是宁国市首家集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、观光、文化等于一体的大型城市综合体。 3、项目定位

家居商场成功营运方案

Xxx国际家营运方案 目录 一．市场的定位： 二．市场的策略： 三．市场的更名： 四．市场的开发、运作计划： 五．招商的策略: 六．三方共赢策略： 七．市场服务的区域： 八．市场的规划： 九．市场的营销策略： 十．市场的经营管理： 十一．打造策略联盟： 十二．市场的广告策略： 十三．市场的管理机构： 十四．租赁模式及租金政策： 十五．商场的装修改造： 十六．广告促销活动的费用测算： 十七．招商推介会的费用测算： 十八．合作共赢的方式：

一．市场的定位： 1.商户的定位：家具品牌工厂的直营批发中心及区域运营总部 -----品牌家具·工厂批发基地 2.产品的定位：产品处于高、中、低三个档次。 3.销售的定位：批零兼顾，以批发的“理由”带动零售。 4.消费者定位：城市里年轻的中产阶级，企业主、白领、公务 员，地域范围与经济影响区域相符 二．市场的策略： 与现有家具城“错位”经营，打造“差异化”“特色化”和“规模化”经营。 1. 打造中原最大的“红木一条街” 2. 打造中原最大的“办公酒店馆” 3. 打造中原最大的“川派馆” 4.打造中原最大的“集成家居体验馆” 三．市场的更名：我们经过对周边市场长期的调研，走访了家具厂家、家具经销商、市民消费者和一些出租车司机等，得到的结论：**的名字印象评价较为负面，市场二次启动过程中沿用原名会有非常大的负面作用！由此我们建议更名，拟命名为“**国际家具城”。四．市场的开发、运作计划： 1.现阶段全力启动一期的策划、招商和运营工作。

2.一期市场的成功开业、健康运营是后续二期、三期市场的策 略定位、市场招商等各项工作开展的坚实基础。 3.二期成功开业后，继续启动三期的市场招商工作，利用规模 效应一、二、三期携手运作、定位错落有致、共同打造山东 第二个北园路家具商圈！ 4.在一二三期各商场独立核算的状态下，整体宣传费用按面积 分摊。 五．招商的策略：商户的选择对市场未来的运营和发展至关重要。 市场经营成功的外在因素是“定位、地段、周边环境、商圈、广告促销”；内在因素是“商户的经营能力”。它是建立在商户的“实力、经验、产品、经营成本等基础之上的。 所以我们打破现有的“中间商”经营方式，全面面向家具工厂招商。 1. 面向**等产业集聚地区推广与招商为主导； 2. 面向**的家具经销商的推广与招商为补充； **的实木家具 **的玻璃家具 **的布艺沙发 济南软床系列 四川板式家具 浙江安吉转椅办公 浙江玉环欧式家具

商场运营管理方案计划模式

商场日常运营管理模式 目录 第一部分项目日常运营管理整体思路 (2) 一、以经营管理为主导，物业管理配合的整体运营开展思路 (2) 二、不同业户的协调管理政策 (2) 三、高素质的经营管理团队策略 (5) 四、项目整体营运推广策略 (6) 五、对外关系的协调 (8) 六、竞争对手应对策略 (9) 七、危机公关策略 (10) 八、合理的经营成本策略 (10) 九、商贸信用系统的打造 (11) 第二部分项目日常营运管理工作 (12) 一、商场日常运营管理内容和管理制度 (12) 二、服务系统的开展 (14) 第三部分商场管理规章制度和日常执行流程（见附件） (19)

第一部分项目日常运营管理思路 商场要建立一套完善合理的市场经营运作机制，以是否符合市场的发展为前提，明确市场的经营管理以提供市场经营户满意的服务为基本原则，以是否符合市场今后长远利益为准则。 一、以物业经营为主导，物业管理配合的整体运营开展思路 在经营管理公司的运作功能上已经包含商场运营管理和物业管理两部分内容，在实际开展工作时，是以物业经营的工作为主导，物业管理配合的角色整体。 二、不同业户的协调管理政策 鉴于本项目大部分的商业面积进行销售，故在开业运营后，经营管理公司管理的对象除了经营户外，还要对众多的中小业主进行协调管理，不然，项目开业运营将遭遇诸多经营管理问题，以下就分别阐述针对经营户和投资者的管理政策思路。 （一）商场经营管理公司需要协调的商场内部关系 在这里，经营管理公司需要协调的商场业户关系如下图

经营管理公司面对的商场业户关系共有6种，在实行各种政策措施时，必须要进行根据不同情况作的协调管理，不然，在运营管理过程中会出现很多问题。以下就每种关系作阐述。 1、各种关系的协调管理原则 1)针对发展商自有商铺的租赁经营户——严格执行经营管理规定， 统一管理 对此类经营户的管理协调相对容易，因为其租赁的商铺是发展商的物业，对其进行严格监管，促使其按照营业要求正常开门营业，在实施扶持措施时能够做到比较统一。 2)针对租赁小业主商铺的经营户——监督为主，必要时和业主协调 这类经营户进场时必须要签署相关的遵守经营管理规定协议，小业主也要签署管理规定协议，在日常管理时以监督为主，促使其遵守经营管理规定，必要时要和小业主协调，一起解决问题。 3)购铺自营的经营户——动之以情，晓之以理，采取情理政策 此类经营户的监管相对比较困难，因为商铺产权是本人的，虽然签署了经营管理规定协议，但如果其不遵守营业管理，也不容易采取处罚措施。对这类经营户，最好采取“动之以情，晓之以理”的管理方法，因为一般他们本质上都希望商场做旺，以情理能够打动他们，而不宜采取严厉的处分措施，避免产生矛盾。 4)中小投资者——签署委托管理协议，租赁经营户出现问题要知 会，平时不必监管 投资者必须服从商场整体的租赁管理，才能为项目营造良好的经

教师招聘考试(多选题)及参考答案

1．美育的内容主要包括（） A．艺术美 B．心灵美 C．社会美 D．科学美 E．自然美答案：ACDE ★2．小学课外活动的基本组织形式有（） A．群众性活动 B．小组活动 C．班级活动 D．文化艺术活动 E．个人活动答案：ABE 3．同其他形式的教育相比，家庭教育具有（） A．先导性 B．感染性 C．终身性 D．个别性 E．针对性答案：ABCDE 4．家庭教育、学校教育、社区教育三教结合的基本形式有（） A．互相访问 B．通讯联系 C．家长会 D．教育讲座 E．家庭学校答案：ABCDE 5．教师劳动具有下列特点（） A．复杂性 B．创造性 C．示范性 D．长期性 E．权威性答案：ABCD 6．关于学生在教育过程中的地位，教育史上曾出现过下列观点（） A．教师中心论 B．个人本位论 C．社会本位论 D．儿童中心论 E．教育万能论答案：AD 7．下述对小学生个性发展方面的描述，正确的说法有（） A．个性已基本形成 B．性格已基本定型 C．兴趣广泛，但不稳定 D．学习动机较为单纯 E．性格外向、活泼好动答案：CDE

1．教育的具体而实在的规定性主要体现在（） A．教育是人类所特有的一种有意识的社会活动 B．教育具有经济功能 C．教育具有政治功能 D．教育是人类有意识地传递社会经验的活动 E．教育是以培养人为直接目标的社会实践活动答案：ADE 2．教育实验作为一种研究方法，具有哪些基本特征？（） A．有理论假说 B．变量控制 C．有变革 D．可重复操作 E．能促进学生发展答案：ABCD 3．杜威实用主义所提倡的主要教育观点有（） A．教育即生活 B．学校即社会 C．教学为中心 D．儿童为中心 E．从做中学答案：ABDE 4．下列哪些教育理论著作属于教育学萌芽时期的作品？（） A．《学记》 B．《论语》 C．柏拉图的《理想国》 D．赫尔巴特的《普通教育学》 E．赞可夫的《教学与发展》答案：ABC 5．我国古代社会教育具有下列特点（） A．产生了专门的教育机构和执教人员 B．鲜明的阶级性和严格的等级性 C．教育与生产劳动的分离和对立 D．教育方法崇尚书本，呆读死记 E．官学、私学并行的教育体制答案：ABCDE 6．自然环境对教育的直接影响主要表现在（） A．适应自然的教育的价值取向 B．自然环境制约着一定的教育内容选择 C．影响教育的组织机构和组织形式 D．影响教育发展战略的选择 E．制约教育发展的规模和速度答案：ABC 7．现代教育所独有的教育功能有（） A．政治功能 B．人口功能 C．文化功能 D．生态功能

三四线城市市场分析

三四线城市房地产的机会与挑战 尽管近期楼市逐步恢复至往年行情，但是全国各地情况似乎是冷热不均，北上广杭等热点城市供求两旺，其他二三线城市则表现平平。城镇化催生200余座新城，继鄂尔多斯、温州之后，坊间又不断传出多地“鬼城”的报道，现在看来市场风向要变了，人民日报近日刊登文章《治理造城之风到了必须下猛药的时候了》，曾经为躲避一二线城市限购政策而转战三四线城市的开发商纷纷重返一二线城市。 那么三四线城市房地产业是不是真的出了问题？三四线城市的机会在哪里？发展商又会面临哪些挑战？ 这要先从三四线城市的特点说起。三四线城市多存在经济基础薄弱，产业结构相对单一，城市化率低等情况，城区人口少则一二十万多则三五十万，很多县级市还会存在城区小，高端人群消费外溢，流动人口少，人均收入不高等现象。 笔者近几年操作过省内十余个地市县市项目，发现几乎所有城市都在兴建新城，有的城市新区还不止一个。这些新城要么以新市政府搬迁为依托，要么以新设经济开发区为名号，通过地方债及土地出让金先期完成新区市政配套建设，再通过招商引资完成房地产建设以及产业注入。 房地产项目的开发能够带动地区GDP增长，高楼大厦的兴建能够改善城市形象，土地出让可以充裕地方财政，然而大家都知道这种模式不可持续，不可持续的根源不仅仅是因为土地是稀缺的，更重要的是地方老百姓财富是有限的，房地产业的发展并不能帮助他们提高收入，只是在帮他们改善居住环境，但透支房屋消费后，后续增长的动力不足。 事实上，李克强总理主导推行的“城镇化“战略，对房地产业是重大利好，尤其对三四线城市。然而城镇化的核心是人的城镇化，城镇化一定要与工业化、信息化、农业现代化同步推进。很多地方政府在招商引资上主要引入地产开发商，而非能促进当地就业与产业升级的各行业企业，就会导致城市发展缺少源动力，终而影响到房地产业的长远发展。 所以，对于地产开发商来讲，选择城市要比选择城市里具体的哪块地更重要。事实上当前已经有大量的三四线城市由于土地无序供应，导致社会资源被严重透支，卖房子越来越艰难，面对如此之市场，已经不是项目规划方案层面，不是营销策划层面能够解决的问题了。近年来，我们也一直有参加产业地产类项目，经过观察，地方政府主导的产业结构调整是艰难的，引入新型产业更多的还是在纸上谈兵阶段。所以，选择城市，犹如“油田勘探“，一方面优先选择有产业基础，民间相对富裕，人口基数较大的城市，先”探明储量“，一方面要结合土地供应、市场成交数据，看清市场形式，以”探明钻井数量“。 倘若我们无法选择城市，那么具体到微观市场，我们又如何搜寻市场机会？ 先看三四线城市房地产市场的特点： 1、整体市场容量小，去化速度较慢。对于县级市单盘平均去化一般不超过500套/年，如青岛的平度，潍坊的高密，滨州的邹平，大抵如此。对于如临沂、潍坊、日照、烟台、威海这类地市单盘年去化一般也不超过1000套。 2、住宅客群单一，投资客少，以自住为主。前几年住宅客群以“泛公务员”人群为主力，现在这类客群在很多城市基本已经人手几套，很多楼盘主力客群转变成以自主为主的客群，包括私营业主、当地大型企业职工、周边乡镇富裕人群、旧城改造衍生出改善型需求等。青岛平度即为典型城市，新区项目乡镇客群可占到一半以上。

多选题目及答案

1.压缩气体和液化气体包括（） A．易燃气体 B.不然气体 C.有毒气体 D.助燃气体 2.易燃固体的危险性与易燃固体自身的（）等因素有关 A．燃点B．熔点C．自燃点 3.腐蚀品主要包括（） A．一级无机酸性腐蚀物质和一级有机酸性物质 B．二级无机酸性腐蚀物质和二级有机酸性腐蚀物质 C．无机碱性腐蚀物质和有机碱性腐蚀物质 D．其他无机腐蚀物质和其他有机腐蚀物质 4.燃烧三要素是（） A．点火源B．冲击波C．助燃物D．可燃物 5.乙炔气体在（）情况下可发生爆炸 A．与空气形成爆炸性混合物，遇点火源时B．高压下 C．在爆炸极限上限以上的空气混合物，遇点火源时D．在其容器遇高温时 6.爆炸的主要破坏形式有（） A．直接的破坏作用B．冲击波的破坏作用C．造成火灾D．造成中毒和环境污染7.易燃固体的危险特性主要有（） A．易燃性 B.可分散性 C.热分解性 D.自然性 8浓硫酸不得与下列物质中的（）混合存放 A．氢氧化钠B．盐酸C．丙酮D．乙醇 9.电石不得与下列物质中（）混合存放 A．硫酸B．硫磺C．过氧化钠D．氰化钙 10.氧气钢瓶不得与下列物质中的（）混合存放 A．乙炔钢瓶B．氩气钢瓶C．氮气钢瓶D．液化钢瓶 11.易燃易爆作业场所，作业人员应穿戴（） A．防静电服B．防静电鞋C．棉布防护服D．绝缘鞋 12．若所有逃生线路被大火封锁时该怎么办？（） A、要立即退回室内 B、用打手电筒、挥舞衣物，呼叫等方式向窗外发送求救信号，等待救援 C、千万不要盲目跳楼，可利用疏散楼梯、阳台、落水管等逃生自救 D、也可用绳子或把床单、被套撕成条状连成绳索，紧拴在窗框、暖气管、铁栏杆等固定物上，用毛巾、布条等保护手心，顺绳滑下，或下到未着火的楼层脱离险境 E、若有电梯赶快乘电梯逃生。 13. 以下哪些措施可用作正确的避难措施？（） A、关闭迎火的门窗，打开背火的门窗进行呼吸，等待救援； B、用湿毛巾、床单等物堵住门窗缝隙或其它孔洞，或挂上湿棉被或不燃物品，并不断洒水，防止烟火渗入； C、赶快打开门窗跳楼逃生； D、用湿毛巾捂住口鼻，防止被浓烟呛伤和热气体灼伤； E、大火进入房间，利用阳台或爬出窗台，避开烟火和熏烤； F、积极与外界联系呼救； 14. 火灾中致人死亡的原因有哪些？( ) A.有毒气体 B. 缺氧 C. 烧伤 D. 吸入热气 15. 油锅着火后怎么办？（）

最新整理三四线城市商业项目前期如何有效定位

三四线城市商业项目前期如何有效定位？ 随着城市化进程的推动，大量开发商开始进入三四线城市寻找机会。在为三四线城市商业升级换代的同时，开业后人气不足，商家撤场的失败案例比比皆是。 如何在前期有效定位，成功操盘三四线城市的商业项目呢？ 一、评估城市商业市场的合理容量，严格控制项目商业规模 三四线城市商业大多处于大而全市场——即百货出现多样化，基础时尚为市场主流，商业面临着升级，购物中心存在发展机会。但有些开发商在三、四线城市建设购物中心一味的求大求全，动辄二十几万方的商业体量，并未考虑到当地市场容量和消费能力的问题，使得项目在后期招商、运营中遇到很大的困难。所以在项目定位时，首先必须需要考虑当地城市商业市场容量的问题。 1) 三四线城市的商业往往集中在核心市级商圈，使得核心市级商圈商业具有很强的 聚合力。往往这些核心市级商圈形成已经过了较长的历史积累，比如：江阴市的人民路商圈、宿州汴河中路商圈等，当地消费者已形成在该区域内固定的消费习惯，短期内难以改变。同时由于三四线城市中心区域面积小，人口数量有限，比如宿州市中心城区仅110平方公里，40万常住人口，因此难以支撑多个区域中心共同发展。这一特征导致商业项目之间的竞争更加直接，即便是区域中心项目，也不得不面对核心商圈项目的竞争; 2) 项目体量是购物中心竞争力的重要因素之一，更大的体量意味着更大的品类规划 空间和更强的驱动能力。然而，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。以宜兴为例：2013年宜兴市人均可支配收入36412元，约为无锡市的93%(无锡38999元)，但城市人口仅120万，且大量消费外流到无锡、上海等城市，使得宜兴市的社会消费品零售总额仅369亿元，为无锡市的15%，整体市场规模非常有限。 3) 由于三四线城市人口基数有限，如选择细分的消费群体，则意味着选择进入了一 个更小规模的市场，其消费总量往往难以支撑商业项目。江苏盐城大丰市人口约70万，其中18-35岁的青年人群占比约34%，即24万人，过小的市场规模意味着项目风险将加大。而一、二线城市则不然。例如，南京人口约800万，其中青年人口占比约40%，可达到320万人，这样进入青年客群的细分市场可以弱化大量家庭型购物中心的竞争。