商业广场商业分析及业态设计初步方案
商业广场商业分析及业态设计初步方案
目录
一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2
二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17
三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45
四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54
五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56
六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62
七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65
八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68
本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。
关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。
一、深圳市区核心商业圈分析
深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。
2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？
深圳商圈的划分
在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。
在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。
将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。可以预见，未来几年内，华强北将变得更加繁荣。
图2华强北街
（三）人民南商圈
人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里。
人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，现有各类建筑840多幢，总建筑面积493万平方米，建筑占地面积为47．6万平方米；拥有、国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等11家大型商场，16家金融机构，33家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年等5座五星级大酒店；39家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和1万多家公司。有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马士基公司等；全市外资金融机构的90％在该片区。但近年来，随着片区开发的急剧膨胀，交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要，加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。
作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头作用，应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府已出台总投资额达3.1亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。
根据改造后人民南“立足于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸商场等也对卖场作进一步调整、升级，70000平米的“金光华购物广场”已经开业。人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商业文化中心。
图3开业后金光华广场
对于深华商场的商业市场调查，我们曾受深圳景亿投资公司委托进行估价与论证，该区域在地铁开通后增强商业活力。
图4人民南商业圈
（四）华侨城商圈
华侨城，“国际人居示范小区”，社区住宅、生态环境按国际标准进行建筑和规划，在几年之前，它的商业配套设施却相对落后，以分散出租的小店为主，无法满足高消费人群的消费需求。进入新千年后，随着沃尔玛、铜锣湾的相继入驻，具有良好购物环境和休闲功能的华侨城商圈开始形成。华侨城铜锣湾以“生态景观＋海洋文化”获得广东省连锁业协会的“最佳卖场形象设计”奖。目前华侨城商圈以铜锣湾为核心代表，沃尔玛、易家侬家居、步行精品廊、酒吧一条街分布其间，已成为白领阶层、青年一族、外国人和游客休闲购物的好去处。
湾畔百货由于抓住了白石州的巨大人流，开业以后非常兴旺，属于大型社区购物中心，是深圳近年来最成功的社区商业物业。
由益田集团开发的假日广场是该商圈的一个亮点，也将极大促进华侨城商圈的积聚客流能力，特别是针对广大游客，该项目具有较大优势。
（五）南山商圈
南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈，特别是2002年，其发展速度足可以用“突飞猛进”四个字来形容。南山已成为深圳商业发展的又一重心，目前已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。
人口概况
2003年年全区常住人口为62.19万。
后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在5-40岁之间，居住人口素质居深圳各片区之首。
蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超过3000名），社区国际化氛围浓烈，
具有较高的消费能力。
2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城、南山书城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。
保利文化大厦的商业广场，主体建筑面积10万平方米左右，该项目紧邻海岸商业广场，在南山后海离海边距离最近，占有比较好的位置。
图5保利文化大厦
海岸购物中心也是10万平方米购物中心，开业后南山商业圈的格局将发生变化。由于南山商业圈与宝安中心区商业圈距离最近，因此，南山商圈的特征是值得我们密切关注的，我公司N10区项目在业态设计上不仅要注意与宝安25区老商业圈错位经营，而且也要考虑与南山商圈形成互补性。
图6海岸购物中心
（六）深南中商圈
岸无大型商业业态的局面，将为皇岗商圈的兴起起到领航作用。
皇御商城占据亚洲最大的陆路口岸——皇岗口岸的一线位置，南面一桥相连，直通香港；北面紧邻福田中心区，连接上海宾馆、华强北大商圈，为中心区的一级辐射区，位置优越，辐射深港两地1400万人口的庞大消费市场；交通便捷，未来地铁连接四面八方，占据地利之势，利于商业发展。
皇岗口岸实施24小时全日通关后，通关条件和服务不断完善，日通关人流量达6万人次。随着大量住宅物业的开发，皇岗片区居民日益增多，常住人口近10万人，流动人口达15万之多。由于片区多为中高档住宅，居民消费力较强，商业基础坚实，因此，占据皇岗口岸一线位置的皇御商城，拥有诸多市场利好因素支撑，犹如位于罗湖口岸的罗湖商业城，将成为港人及游客的另一购物及娱乐天堂。
（二）布吉商圈即将问世
布吉是深圳关外片区人口最多、市场最繁华的区域，95年以来，受购房入户政策的影响，布吉因其紧靠罗湖的特殊地理条件，使得特区内的大量人口涌向这里置业，过去一个荒芜的小镇，一下子变样了，爱热闹的香港人也纷纷赶来这里安家，几年时间，布吉变成了拥有60万人口的广东第一强镇。
然而，布吉尚没有一个大型商业中心，大量人群还得经过拥挤不堪的布吉联检站进入市区的东门、华强北等地购物、消费。目前，布吉已走向了“旧城改造”和“中心区开发”的第二次城市发展道路，其中心区开发必然要对房地产和商业布局进行规划。在开发的中心区核心地带已建有大世纪花园、灏景明苑、丽日翠庭、金运家园等楼盘，而灏景明苑和金运家园都设有约2万平方米的商业裙楼，在金运家园和大世纪花园之间，沿路酒楼、咖啡厅、百货店等小型商业布点已成行就市。最具商圈形成趋势的是金运家园附近正在开发的4万平米的万佳商业楼盘，万佳进驻布吉，必将促成布吉新商圈的形成。
深圳商圈飞速发展的原因分析
（1）、经济的发展带来商业的繁荣
改革开放以来，深圳经济高速发展，GDP水平远远高于全国平均水平，2003年，全市实现GDP2860.51亿元，同比增长17.3%。人均GDP53887元，同比增长7.5%，持续稳定的经济增长环境，极大地改变了人民的生活，给商业提供了新的发展空间。
2003年深圳完成社会消费品零售总额801.77亿元，比上年增长16.3％。其中，批发零售贸易业零售额661.35亿元，增长20.5％，饮食业零售额133.91亿元，下降0.2％。批发零售贸易和饮食业全年完成增加值224.54亿元，增长14 .0％。消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长48.7％，汽车销售额增长150.8％，文化办公用品销售额增长117.1％。
（2）、开放的市场为企业经营带来活力，这也是深圳商业之所以能够迅速崛起的根源所在。
运营的要求。特别是大量群楼商业，选址荒谬，根本不适应商业经营。
深圳商圈发展趋势
（1）、老商圈升级、突破
作为深圳的老商业旺区，人民南、东门、华强北三大商圈一直是人们关注的焦点。自1997年以来，深圳有关部门先后对东门和华强北进行了改造，并取得了显著效果。
华强北在进行二期改造，着重完善交通和人行系统，在此值得一提的是铜锣湾百货计划投资3000万元建设铜锣新干线，把振中路建设为集购物、娱乐、消费为一体的商业街区。
人民南商圈的改造方案已出台，深圳市政府已下决心投资3.1亿元把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业街。人民南的改造，将会把罗湖口岸、国贸、东门步行街三个商业区激活和连通，将形成深圳规模巨大、特色分明而具内涵的东门---人民南商业圈。
（2）、深圳中心区将构建新的“顶级商圈”
中心区北区------也就是深南大道以北的这一片中心区是未来深圳的行政、文化中心。在这180公顷的中心区北区，建有深圳的主要行政设施，如市民中心、文化中心、电视中心等。同时，一幢幢高级写字楼、豪宅拔地而起，是未来的高尚片区。从工作、居住人群来看，未来中心区北区必然是社会名流的聚居地，其文化设施也将吸引大量市内以及来深旅游观光客，大量高素质、高收入的人群自然蕴涵着巨大的商机。
据了解，中心区内已有购物公园和世纪家居广场，尚缺少大型的综合性百货商场。天虹购物广场的进驻直接填补了这一空白。天虹购物广场是天虹斥巨资打造的商业旗舰店，选址于星河国际，将目标顾客定为白领、金领的成功人士，也就是将锁定中心区的集中消费群体。
定位于高档的大型综合性百货商场的天虹购物广场作为进驻中心区的第一家百货商场，透视了中心区的商业前景。天虹购物广场的此次进驻中心区，首先占据了地理上的优势。而且其高档百货商场的定位，符合政府的规划，也顺应了市场的需求，前景非常让人看好。
建筑面积达到10万平方米的中心城生态型购物中心出现，标志深圳中心区商业圈即将形成。
（3）深圳滨海中心区商业圈即将形成
宝安滨海中心区是深圳唯一经过政府规划的滨海CBD区域，该CBD内中高档住宅区域大量兴建，此外将有无数高级写字楼、酒店以及一些知名的展馆和滨海旅游娱乐场所，随着房地产的进一步开发和积聚，各路商家将会往此迁徙。
政府规划形成50万平方米的核心商业圈。
在深业新岸线前期认筹的客户中关内的客户约占50%左右。著名品牌地产商的进入逐渐消除关外心理障碍，带动滨海中心区住宅建设大大加速。优质教育学位增加和购物中心兴建，将鼓励市区人群前来宝安置业。以宝安区政府明年入住新办公大楼为标志，写字楼物业开发将逐渐开始。
■以香缤广场的兴建为标志，购物中心业态开始在宝安兴起，中高档购物中心要先入为主，起点要高。
■滨海新区需要购物中心新的业态，需要打破传统裙楼商业物业低档开发格局，需要定位为中高档购物中心，实现购物、休闲、餐饮、娱乐一体化。
（一）宝安宏观商业市场分析
宝安由于经济发达，消费市场日益扩充，逐渐成为深圳的零售业旺地。全区30 00平方米以上的商场已经发展到40多家，其中上万平方米的商场18家。200 2年宝安社会零售总额达到80亿元，位于罗湖、福田之后。（附图）
进入2003年，宝安商贸业继续保持强劲发展势头，一季度全区共实现社会零售总额27.98亿元，比上年同期增长24.4%，社会消费力旺盛；商铺成交也比去年大幅增长，销售面积1.4万平方米，成交金额1.5亿元。
宝安的城区及一些镇的繁华地带附近的厂房已有许多成功“工转商”，宝安的旺区闹市也开始由工业向商业转型，市场硬件建设水平、经营手法以及管理水平稳步提高。
区镇间商圈专业业态区别明显
宝安目前已形成多个初具规模的区镇商圈，而且区镇间商圈行业氛围划分明显。比如龙华镇形成了服装商圈，有万众城服装批发市场，房地产销售额约占整个宝安区的1/3。福永镇形成了家私商业圈，其家私商贸城为全市最大的家私批发市场。新安街道则形成电子、五金、百货商业圈，西乡形成了建材批发的商业圈，公明镇则形成了荔枝产销商业圈。
图8宝安区商业圈分布
城区商圈依托各大商场形成发展
目前在宝安城区，以各大商场为依托，各自形成了几大商圈，各有特色，如以万佳为中心的新安湖商圈、以新一佳为中心的公园路商圈，各个商圈特点不同，但尚未形成一个真正的商业中心。
由小型单一向大型综合发展
目前宝安的商业已从小型单一型的街铺向大型综合型的超市百货方向发展，如万佳、天虹、海雅等纷纷落户，已拥有3000平方米以上的大型商场33家，其中上万平方米的大型、特大型商场18家，此外还拥有各类专业批发市场13家，星级酒店22家。
大型超市竞争激烈
宝安是广东乃是全国经济最为活跃的城镇之一，其蕴涵的巨大商机吸引了无数商家，成为各零售商家的必争之地。沙井电子城、华润万家沙井店、天虹商场相继开业后，海雅百货、沃尔玛也入驻宝安，各大卖场之间的竞争相当激烈。
商业形态逐渐转变
宝安商业正逐渐由零散街铺向大型超市进行转变，经营形态也从单纯的商品买卖进化到以提倡服务、购物环境的商品交易。
投资主体多元化
相比较以往传统的商铺销售对象，现时商铺投资已成为大众化的投资工具。
（二）宝安零售业特点
与深圳市区相比，宝安现正处于深圳零售业发展的第二阶段，大型超市、百货商业形态逐步普及，目前已形成了超市百货业与传统街铺并存的格局，各百货超市间竞争激烈。
98年之前宝安零售业最大特点是以临街商铺经营为主，随着新一佳、万家、天虹、海雅、沃尔玛等商业连锁机构入驻，大型超级市场与百货逐步占据主导地位，成为宝安零售业的主力军。
（三）主城区商圈划分
新商圈不断出现
随着城市的发展，宝安除原宥的新安街区、西乡街等传统商业区域外，在城市的原有工业区域基础上逐步发展，新的商业不断崛起，各区域已经具备新一代商圈规模。由于政府规划等因素影响，商业发展逐渐步入轨道，向多点多层次的方向发展。目前宝安城区的商业大体呈现如下的格局：
以万佳为中心的新安湖商圈和以佳美达百货为中心的十区商圈历史较久，商业气氛浓厚，彼此连锁紧密，辐射范围较大，是目前宝安城区最繁华的商业区域之一。
以天虹为中心的翻身路商圈商业定位档次较高，辐射规划的宝安新中心区，地理位置优越，发展空间较为广阔，现实已发展得颇具规模，这是我们重点分析的商业圈。
以新一佳为中心的公园路商圈属于区域性商业中心，其面向的客户群体主要为附近工厂员工，商业档次相对较低。
以华城百货为中心的上合商圈位于31区上合市场旁，定位于满足周边居民的配套，面向的客户群体主要为工厂员工和部分上合村民。由于地理位置的局限性，它的影响范围不是很大。
以万业城百货为中心的弘雅商圈为新兴的商业区域，由于所在区域楼盘供应量较大，随着新楼盘的不断入伙，人气渐旺，潜在消费力巨大。
以南城百货和佳华商场为中心的西乡商圈属于兴起时间较早的老商业闹市区，在宝安的知名度很高，也是目前城区外最为繁华的商业区域之一。
以万佳和天虹为核心的沙井商圈已经形成，但该区域购买高档商品依旧到市区。
即将兴起的宝安CBD商业圈，将为宝安乃至深圳未来的核心商业区。
（四）主城区商圈细分分析
目前在宝安城区，以各大商场为依托，各自形成了几大商圈，形成良性竞争格局，但高档商业项目几近空白，缺少一个真正的商业中心。
以万佳为中心的新安湖商圈
商圈概述
宝安二十五区是宝安历史悠久、商业气氛最为浓厚的商圈之一。该区域周围主要是住宅区，市政配套、生活配套设施相当完善，片区消费力强大。以商圈为依托，住宅物业发展良好，而新楼盘的入伙也增强了这一带的人气，片区已形成住宅与商业交互促进发展的良好氛围。
随着宝安万佳2000年元月份进驻新安湖商城，以万佳百货为中心，建安一路商业街为中轴，依托住宅区的强大消费力，整个商圈被带动起来，商业气氛渐浓，已经成为宝安现今商业气氛最浓的区域。由于受到新圳西路狭窄路况以及甲岸村农民门面档次的影响，商圈的发展受到较大限制，上升空间会受到一定的制约。
核心店
万佳百货
万佳百货宝安店是万佳在关外的第一家分店，营业面积23000平方米，经营品种10万种。这里拥有现宝安区所独特的现代化、信息化导购，大型触摸式电脑和信息电视为购物者提供最新的商品发布信息，在这里还可以查询到公交线路和天气预报等信息。齐全的商品、中档的定位、专业化的经营加上万佳良好的口碑，使这里成为宝安白领主要的消费场所。
图9万佳百货
其他主要商业
新安湖商业城
世界广场购物城
专业市场
宝港家居电器广场、宝港电器批发中心。
宝港家居电器广场位于五区新安二路，占地约20000平方米，专业从事家用电器、家具的批发零售，是美的深圳两大代理商之一及格力股东之一，日前又成为澳柯玛深圳的总代理。目前入驻的有多个知名品牌，成为宝安人购买电器、家居产品的优势。
0、507等。
周边商业街分布：
周边主要商业借新圳西路商业街服装、食品、药店、美容美发、音像、通讯、家居、彩印、电子、培训、眼镜、工艺品店、便利店等。
建安一路商业街（甲岸村口到新圳河间路段）服装、通讯、彩印、音像、餐饮、美容美发。
建安一路商业街（新圳河到新安二路段）服饰、珠宝、银行证券、通讯、家居、餐饮、药店、便利店、花店等。
建安一路商业街（甲岸村口到兴华二路段）服饰密集分布，通讯专营店较多，其余为家具、餐饮、电子、音响、厨具、药店、便利店、美容美发、小五金、茶叶店等。
价格水平
万佳租金水平：35元/㎡.月，每年递增5%
临街商铺租金水平：五区临街铺面245元/㎡.月
桥头临街铺面204元/㎡.月
新安湖商城售价（95年）：1层10000元/㎡2层8000元/㎡
新安湖商城租金水平：
1层：部分铺位月租2500-3000元/㎡，铺位平均月租2000元/㎡左右
整体租金水平：80元/㎡.月左右
2层：个别临扶梯处铺位月租2500元/㎡，铺位平均月租1000元/㎡左右
注：新安湖商城因2楼现时经营状况较差，1、2楼租金水平相差较大，参考意义不大。
以佳美达、海雅百货为中心的十区商圈
商圈概述
十区商圈是宝安区政府重点规划扶植的商业区，拥有优美舒适的购物环境、便利发达的交通网络以及完善的商业服务设施。根据区政府《宝安商业发展工作要点》指出，目标是将其建设成为集休闲、购物、娱乐为一体的商业旺区。
商圈以泰华商业城内的佳美达百货为中心，周边密集地分布着华丰商业服装店、创业电子城、顺电、建安小商品批发市场等商业网点。与佳美达为邻的冠城世家有4万平方米的商铺，大富豪百货已入驻，位于原25区万宝电子厂有海雅百货入驻。
随着商业区域的拓展、辐射范围的增大，该商圈逐渐与新安湖商圈相连接起来，有望发展成未来宝安城区的商业中心区。
核心店
佳美达百货
佳美达百货在宝安并无大的名气，此店是除翻身路分店外的第二家门店。商场规模不大，存在着商场小、低档次商品多、商品品种少的通病，但是经常推出的特价商品策略还是吸引了大量顾客的光顾。此外，该区域大型综合商场的缺乏也成为片区居民生活消费的主要场所。
图11佳美达百货
海雅百货
2003年8月份，海雅百货的第一家分店在宝安25区开业，正是瞄准了10区商圈此类大百货的空白，此番海雅有望作为龙头百货带动宝安25区整个商业化改造和其他关联业态的进驻。
图12海雅百货
其他商业
华丰广场
建安小商品批发市场
大富豪SHOPPINGMALL
大富豪集团整体租赁冠城世家前进路部分总建筑面积约为4万平方米商铺，商业打MALL概念，-1层和1层部分为超市，1层和2层设置为服饰、皮具品牌专卖区，3层为大型酒楼，4层为大富豪自营夜总会，与海雅百货共同成为本商圈的核心商业物业。
图13大富豪百货
图14好百年（位于前进路）
图15宝安前进路沃尔玛
沃尔玛前进路店是我们重点分析的对象，该项目是专门为沃尔玛定制的标准商业物业，地上三层，地下一层作为停车场。前面拥有小广场，设置大量休闲椅子。
一楼是蔬菜、生鲜水果、熟食，其中大型厨房设置在一楼中间位置。
二楼是电器，办公用品，图书，冷藏食品。
三楼是服装、皮鞋、化妆品，药店，家居用品等等。
整个购物广场只设大型扶梯，不设垂直客运电梯。
沃尔玛选址主要要求：
1.2公里范围内人口12-15万人。
2.物业纵深50米以上，临街面不低于70米。
3.层高不低于5米，期房要求不低于6米。
4.柱间距9米以上。
5.至少300个顾客免费停车位。
图16前进路天虹百货宝安第二家店
专业市场
创业电子城、惠宝厨具专业市场、顺电家具
顺电位于创业一路与建安路的交汇处，作为深圳家电业的龙头企业，顺电以“品牌带动消费”为宗旨，以国际、国内名牌商品为主导，走高端客户路线。其公开承诺的“差价补偿”政策，以抢占宝安家电市场份额。
主要商服物业业态分布
类型物业名称业态分布
大型超市、百货沃尔玛三层：百货类
二层：电器、图书、音像制品；冷藏食品。
一层：超市生鲜熟食、食品、蔬菜
佳美达百货1层：百货类
2层：食品、鲜果、日用百货超市
海雅百货1层：化妆品、鞋、皮具
2层：服装
大富豪SHOPPINGMALL-1层和1层：品牌店、超市
2层：男女服饰、皮具等
3层：酒楼
4层：夜总会
主要专业市场顺电1层：电视、电脑、数码产品、办公电器
2层：空调、冰箱、洗衣机、小家电
3层：家居、卫浴
4、5层：精品家私
创业电子城1层：电子元器件
2层：电脑配件
惠宝厨具市场1层整层经营厨具类产品
交通状况分析
该商圈与万佳商圈紧密相连，建安路、创业路等主要交通干道贯穿其中，交通便利。途经的主要公交线路有：602、603、613、616、618等。
周边商业街业态分布
周边主要商业街前进路商业街家居建材、餐饮、电子、银行证券、家电、药店、便利店、服饰等。
华丰时装商业街以服饰商品为主
价格水平与销售情况
冠城世家商铺均价：18000元/㎡。
冠城世家面向兴华路1层商铺均价：21000—22000元/㎡；租金200元/㎡。冠城世家商业步行街商铺均价：1层14000元/㎡；2层8000—9000元/㎡。以宝安新一佳为中心的公园路商圈
商圈概述
商圈依托新一佳和灵芝公园，沿公园路周边形成了以餐饮业为主的商业街，除餐饮业，通讯类店铺在该商圈分布也较为集中。周边工厂众多，因此该地区主要消费者为工厂员工，此商圈消费层次较低，表现比较平稳，是宝安区域性商业中心之一。
核心店
新一佳百货
新一佳百货是较早进驻宝安的市内大型商场，营业面积27000平方米，生鲜类产品是其最大亮点，其蔬菜瓜果是由新一佳无公害蔬菜基地直接供货。其主要面对的顾客是附近工厂的员工和周边老住宅区的住户，走的是中档偏4路线，在价格上有一定优势。商场购物环境一般，作为最早进驻宝安的市内大型百货，在宝安还是具有较高的知名度。
其他主要商业
公园路商业街铺
主要商服物业业态分布
类型物业名称业态分布备注
大型超市、百货新一佳1层：食品鲜果超市、化装品、首饰、通讯等；
2层：家用百货超市、家电
3层：男女服饰
4层：音像、玩具、书店等。肯德基与一楼卖场相连。
周边商业街业态分布：
周边主要商业街公园路商业街饮食店密集分布、通讯店也较多、其余包括彩印、音像、便利店、美容美发店等零散分布。街铺
以天虹和万佳为核心的沙井商圈
图17佳华商场
图18万佳百货
图19天虹商场
沙井商圈过去以佳华为主，后来市区的万佳百货进入沙井，在超市经营与中低档百货方面占据较大市场份额，天虹商场进入沙井，蚕食了万佳的百货业务。目前万佳百货四楼空置，整个商业竞争比较激烈。
以宝安天虹为中心的翻身商圈
商圈概述
该商圈的主要特点是工厂少，住宅区密集分布，周边居民消费需求旺盛。目前以天虹商场、肯德基、面点王为中心，以创业路和翻身路为辐射圈，在周边住宅群中形成了较高规格的商业圈。
片区依托位处高起点规划的新中心区这一得天独厚的优势，远期发展目标为以休闲、娱乐为主配合餐饮、文化、服务等为一体的多功能、高档次、现代化的都市商业圈，商业发展前景看好。
情况尚可，客户来源主要是周边住宅区的住户。
主要商服物业业态分布
类型物业名称业态分布
大型超市、百货万业城百货1层：鲜果、食品超市
2层：服装、家电、书籍、音像制品
周边商业街业态分布
周边主要商业街上川路商业街沿街商铺：餐饮、通讯、茶艺、药店、便利店、银行、家私、美容美发等零散分布。上川路、建安路沿街商铺
建安路商业街
以华城百货为中心的上合商圈
商圈概述
位于31区的上合商圈布局是以华城百货、上合市场为中心，以上川路、上合路为两条轴线，向周边地区进行辐射。其消费群体主要为周边工厂员工，其次为上合村本地人，因此，商圈经营档次以中低档为主。
核心店
华城百货
华城百货位于上合市场旁，营业面积5000平方米，由一家大型家私城改建而成，是上合较大的一个超级市场。商场里的商品以中低档为主，购物者主要为工厂员工和上合村本地人。2001年开业至今，因自身定位准确，经营状况良好，成为周边居民主要的饿消费场所。
其他主要商业
上合市场
上合市场位于华城旁边，1层是肉菜市场，主要以单独小铺位形式经营，2层是华丰服装市场。服装市场整体经营档次较低，近年来，由于受到超市内中低档服装专柜的冲击，服装市场已迅速萎缩，经营状况不佳。
主要商服物业业态分布
类型物业名称业态分布备注
大型超市、百货华城百货1层：家电、音像、药店等
2层：鲜菜、食品超市（2/3）、服装、皮具（1/3）
上合肉菜市场摊位经营鲜肉、果菜等上合市场1层
华丰百货时装男女服饰、服装、童装、成衣纺织品等上合市场2层
周边商业街业态分布
周边主要商业街上川路商业街种类较为齐全，主要包括餐饮、通讯、建材、文具、家居、美容美发、便利店等。
上合路商业街服饰类门店密集分布，其主要包括美容美发、杂货铺等。
以南城百货和佳华商场为中心的西乡商圈
商圈概述
西乡商圈是宝安的商业老区，兴起时间较早，在宝安的知名度很高。以南城百货和佳华商场为中心，沿着西乡街的两旁紧凑地分布着几百家商铺，汇聚了大量人气，被当地冠以“小东门”之称，整体经营档次偏低，是目前宝安城区之外最繁华的商业区域之一。
西乡商圈最大的特点就是商业物业过度开发，片区商业竞争非常激烈。在以西乡码头为中心的2公里区域内密集分布着六家大型商场：南城百货、佳华商场、新一佳、福中福购物广场、大新百货、港惠购物广场等，区域市场相对饱和。佳华、南城、新一佳都处于西乡最繁华的中心地带，三者之间定位相近，距离相隔也不远，竞争犹为激烈。
过度竞争下经营不善已经停业的铜锣弯百货。
图21宝安铜锣湾
核心店
南城百货和佳华商场已开业多年，新一佳2003年进驻原来的泗海百货，且三个商场位于商圈中心繁华地带，是西乡商圈的中心。南城百货营业面积约5000平方米，佳华商场营业面积约7000平方米、新一佳营业面积约1.2万平方米，经营范围基本一致，都是“超市+服装、家电等”的经营业态。
图22南城百货
图23佳华商场
其他主要商业
泗海百货虽处在商业中心，但由于竞争激烈和经营管理不善导致开业不久就停业，只好让位于新一佳，铜锣弯百货位于西乡麻布村，地理位置偏僻，营业面积约3万平方米，开业不久即宣告停业，福中福购物广场营业面积约3万平方米，主要服务于福中福花园及周边工业区里的工厂员工，定位低档路线，勉强维持惨淡经营，现在已将大部分面积让位于世纪中心家居市场（目前正在装修中）。
主要商服物业业态分布
类型物业名称业态分布
大型超市、百货南城百货1层：永安商业城，经营服饰、化妆品、珠宝等；2层：食品、日化日杂、厨房用品、烟酒；
3层：服装、皮具、床上用品、美容化妆品；
4层：电器、灯具、文体用品、书店、音像制品。
佳化商场1层：食品超市；
2层：日化日杂、化妆品、床上用品；
3层：五金、电器、服装、文体音像制品。
新一佳综合超市和少量种地档百货商品
港惠购物广场综合超市类商场
大新百货超市类商场
万达广场业态分析
万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比
项目建设方案及工作计划
项目建设方案及工作计划 为了确保XXX渔港项目顺利建设并有效控制建设成本，我司拟定了以下的项目建设方案及工作安排： 一、项目招标方案 XXX渔港工程招标工作必须遵循国家建筑法规定的招投标程序（要求）分两部分进行，一是工程监理单位的招投标；二是水工工程的招投标。现将招投标的具体内容、条件以及成本等建议如下：（一）工程监理的招投标 1、投标人的资质要求 具有水运工程监理乙级及以上资质，且具有类似工程监理经验。投标人拟组建的监理机构中的总监理工程师必须具有港口与航道工 程专业高级职称和10年以上从事工程建设监理工作的经历，并取得交通部监理工程师证书；总监代表、驻地监理工程师必须是交通部批准注册的水运工程监理工程师或专项监理工程师；旁站监理员须有水工专业助理工程师以上技术职称和相应监理业务培训证书。常驻现场监理人员不少于3人且取得交通部批准的监理工程师或专业监理工 程师注册证书的人员达到60%以上。 2、招标代理公司的资质要求及费用: 依据《计价格[2002]1980号》文收取，约为中标金额的1％,因此监理标的代理费应控制在1万元以内。 3、XXX渔港工程施工监理单位服务时间、范围、质量标准： （1）工程总施工期为24个月。 （2）监理范围：所有水工建构筑物及港池航道工程施工监理, 监理阶段包括施工招标期、准备期、施工期、交工验收及保修期。
（3）工程质量标准：工程质量达到国家现行的工程质量检验评定标准规定的优良等级。 4、监理招标评标细则 本工程工程监理评标，采用综合评估的方法．总分值为100分。具体如下： 第一部分：监理大纲（40分） (1).质量控制体系完善，措施合理，得8分；否则酌情减分，但最低得分不少于6分； (2).投资控制体系完善，措施合理得8分；否则酌情减分，但最低得分不少于6分； (3).进度控制体系完善，措施合理得8分；否则酌情减分，但最低得分不少于6分； (4).合同管理措施得力、合理得8分；否则酌情减分，但最低得分不少于6分； (5).安全管理措施合理得8分；否则酌情减分，但最低得分不少于6分。 第二部分：监理费（30分） 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(国家发展改革委、建设部发改价格[2017]670号)规定价格为（120.8+78.1）×（4000－3000）/（5000－3000）×1.1×0.85=92.986万元。以规定价下浮10%作为最高限价即83.69万元，以规定价下浮20%作为最低限价74.39万元，超出此报价范围的投标报价为无效报价，得分为0分。将有效
某商业广场设计说明
XXX项目设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 XXX项目位于洛阳市老城区东南部，由洛阳市XXX公司开发建设。项目总用地面积36544㎡，总建筑面积267610㎡，其中地上总建筑面积为217702㎡，地下总建筑面积为49908㎡，容积率为5.96 ，绿地率31.5％，机动车车位631个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、服装、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目南邻九都东路、北临吕氏街、东临柳林街、西邻校场街，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，坐拥老城区及瀍河回族区的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积36544㎡，场地现状多为二、三层民居，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《办公建筑设计规范》JGJ67－89 （3）《商店建筑设计规范》JGJ08－88 （4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006 （8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 （9）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 洛阳市作为国家的中部重镇，在城市化进程加速和老城区改造的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 中国城市的发展方向，将是人口越来越多，空间越来越拥挤。那么，在这种情况下，市民对亲近自然的需求将会越来越强烈。生态的、环保节能的绿色建筑空间就会成为城市的主体。本案以此为出发点，塑造了一个绿色生态的建筑综合体。建筑设计以人为本，体现建筑为人民服务的原则。把人纳入到建筑中，人融入自然中，人、自然、建筑融为一体。建筑充分考虑气候、日照、通风以及建筑空间对人的影响。考虑对残疾人及老年人的关怀等等，期望做到以人为本，创造适宜的建筑内部环境。 洛阳自然条件优越。本案取法自然，整个布局，建筑依托地形展开，利用景观绿化带、广场绿化以及屋顶绿化，以形成不同绿地层次，人工自然相得益彰，补充和完善了该地区的城市景观。 三、规划构思 1、总体布局的目标是在有限用地的基础上，最大化的发掘使用价值，同时充分结合地形现状，与周边环境协调一致，相得益彰，形成完整统一的空间形态，强调为城市做贡献。位于老城区的XXX项目建筑综合体，在融于整体环境的同时，应表现自身卓尔不凡的文化特质，因此和环境协调的办法并非简单的吸收和移植。相反，他是从城市场所中吸收若干属性，继而使其转化为具有个性特征的建筑群落形态。 2、道路交通组织 机动车流线分析： （1）静态交通：静态停车交通空间由地下停车库及部分地上临时停车位构成。地下二层停车556辆，地面临时停车75辆， （2）动态交通：动态交通空间依据规划用地可开口位置确定机动车流线从东西两边的校场街和柳林街两条城市次干道引入。从而避免了人车间相互干扰，
万达广场购物中心业态组合分析与建议
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
XX项目规划方案
目录 第一部分文本 第二部分规划设计方案图 一、综合图 1、风景区功能分区图 2、区域位置关系图 3、旅游景点分布图 4、道路交通图 5、市场分布图 6、旅游线路图 二、杜鹃湖中心旅游区规划效果图 (一)、杜鹃湖规划总图 （二）、杜鹃湖中心旅游区功能分区图 （三）、水上杜鹃培育保护规划图 （四）风景区主入口规划方案效果图 1、沙子关入口广场规划效果图 2、沙子关装修效果图 3、沙子关民族风情园规划效果图 4、贵州绿色长廊规划效果图
5、主入口停车场规划效果图 6、主入口华表效果图 7、半边街规划方案效果图 8、望天门规划方案效果图 9、主入口文化休闲广场规划效果图 （五）、贵州文化长廊规划方案效果图 1、广顺神仙洞古人类遗址效果图 2、贵州古岩画效果图 3、夜郎遗踪系列壁画方案图 (四)“贵州建省” 系列壁画方案图 (五)朱元璋调北征南、靖难之变系列壁画方案图 (六)屯堡文化系列壁画方案图 (七)八艳赏花石雕效果图 (八)“天下大师” 石雕效果图 (九)“阳明洞”规划效果图 11、阳明路规划效果图 (一)阳明路起点规划效果图 (二)阳明路中段规划效果图 (三)阳明路中段规划效果图 (四)河东桥规划效果图
(五)河西桥规划效果图 (六)圣泉规划效果图 12、码头接待中心规划效果图 13、和尚坡水上活动中心规划效果图 14、霞客亭规划效果图 15、望云楼规划效果图 16、机动船码头规划效果图 17、杜鹃水苑入口规划效果图 18、杜鹃水苑秋池规划效果图 19、杜鹃水苑北楼装修效果图 20、杜鹃会馆规划效果图 21、杜鹃水苑荷塘规划效果图 22、空中狩猎园规划效果图 23、花果山度假村鸟瞰图 24、但家坟码头规划效果图 25、牡丹亭规划效果图 26、梦草池规划效果图 27、百草园农训基地规划效果图 28、但家坟规划效果图 29、白云山门规划效果图
城市综合体“万达广场”价值研究报告(DOC)
城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26
一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休
闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
沈阳华润置地广场项目总体规划设计任务书(商业新版)DOC
沈阳华润置地广场项目总体规划设计任务书 一、项目概况及用地分析 1、宗地位置 宗地位于沈阳市一环内，沈阳市中轴线的建设大路北侧，原址为沈阳华润雪花啤酒厂西厂区，行政隶属于铁西区，属于铁西核心区位的重点工程项目。 宗地城市位置图
2 、宗地四至及占地面积 宗地四至范围：宗地东至应昌街；南至建设大路；西至兴华街；北至北四东路，地块面积约73000平方米。 宗地四至范围图 3、规划要求 容积率控制要求：其中A地块为商住用地，B地块为住宅用地
二、规划设计原则要求 1.项目定位 ●是集购物、酒店、写字楼、高尚住宅等功能为一体的都市综合体项目。 ●项目整体定位应体现中高档、高素质。 2.项目规划产品 ●购物中心计容面积：约100000平方米 ●酒店计容面积：约18000平方米 ●写字楼计容面积：约36000平方米 ●服务式公寓计容面积：约70000平方米 ●住宅计容面积：约200000平方米 ●底层商业计容面积：约20000平方米 3.道路出入口 ●车辆出入口暂不作明确规定，但应满足城市规划的基本要求 4.日照规定和朝向、退线要求 ●日照间距规定符合沈阳市政府64号令之相关规定 ●退红线要求： 住宅退用地红线8米，商业退用地红线为10米 三、总体规划原则 1、设计风格：简洁、典雅、现代、亲和、以人为本 2、布局： 应考虑分期开发的可行性，处理好购物中心、酒店、写字楼与居住私密性之间 的矛盾，商业动线在地下与地上均保持连续 3、交通 -地铁站点及bus公交车站设置与方案充分结合的设计研究 -停车数量及停车库分布 -人流、车流连接自然、顺畅、便捷 -车流、人流应良好区分 -出入口：各功能区的出入口应相对独立 -各功能区之间应有适当交通联系 4、其他 -应尽量处理好景观、日照、气候、风向、气味、噪音等的关系 -应便于接近、维护 四、购物中心 ◆业态分布合理、动线规划合理，建筑空间划分应富有弹性
大型商业广场购物中心商业规划设计方案
大型商业广场购物中心商业 规划设计方案
目录 第一章项目概述 (1) 第二章新建基础设施 (13) 1. 调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局. (14) 1.2 装饰装修. (15) 1.3 空调系统. (18) 1.4 操作台. (20) 1.5 DLP 大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统. (23) 2. 多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心. (27) 2.2 视频会议室. (29) 2.3 多功能会议室. (32) 2.4 其它中小型会议室和通用配置. (33) 3. 远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构. (37) 3.2 系统组网方案. (37) 3.3 与商业综合体级联. (40) 3.4 领导决策系统网络. (41) 3.5 分会场连接. (41) 4. 荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局. (42) 4.2 各区域设置. (42) 5. 智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅. (45) 5.2 各类会议室. (45) 5.3 办公区域. (46) 5.4 领导办公室. (46)
7. 机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求. (50) 7.2 装饰装修. (51) 7.3 电气. (52) 7.4 空调. (53) 7.5 消防. (55) 7.6 机房环境监控系统. (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1. 综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分. (58) 1.2 管理和设备区部分. (60) 1.3 主干线缆调整. (61)
工程项目建设方案设计
目录 一、项目概况 二、项目组织机构 三、项目建设程序办理计划 四、项目设计进度计划 五、项目招标进度计划 六、项目施工进度计划 七、项目资金使用计划 八、项目主要机电设备、装饰装修等材料采购计划 九、项目建设保证措施 一、项目概况 2010年4月12日，滨海新区建交局给建投集团下发津滨建交计[2010]3号“关于开展滨海文化商务中心前期工作的通知”，将滨海新区行政中心的项目暂定名为“滨海文化商务中心”。 1、项目位置和用地面积 滨海文化商务中心位于中央大道以东、东道以南、于家堡安居房以西、紫云中学以北，总用地面积约为30公顷。
2、主要建设容和规模 滨海文化商务中心按照统一规划，分期建设的原则。本项目一期 总建筑面积约为47万平方米，其中地上建筑面积约为29万平方米、地下建筑面积约为18万平方米，由7座建筑和地下车库组成；它们为：商务主楼、培训中心、服务中心、接待中心、会议中心、商务辅楼、公寓。各建筑具体功能和建筑面积如下： 商务主楼（9） 为滨海新区区委、区政府、区人大区政协四套领导班子的办公场所，建筑位于基地北部，座北朝南布置成双“一”字形布局，用连廊相连接，各套班子办公区域分布明确又相互联系，均取得良好朝向，地上建筑面积6.78万平方米，宽度约172米，建筑层数最高9层，立面处理简洁大气，现代明快，该幢建筑为商务中心最主要的建筑，外檐处理以浅色石材为主要装饰面，运用柱廊，檐口等细部的构造处理，以突出历久弥新，庄重典雅的建筑性格。 辅助办公楼（4层）
是辅助商务主楼的会议、办公场所，建筑位于行政办公楼的南侧，建筑面积2.87万平方米，建筑层数为四层。 服务中心（3层） 为滨海新区企业和市民提供工作和生活一站式服务的场所，一、二层设有开放式业务大厅，三层设有接待、办公、会议等项设施，建筑位于行政办公楼的西侧，主入口设置于南侧，方便前来办理业务的企业和市民。建筑面积为3.36万平方米，建筑层数为三层。 职工食堂（3层） 为商务中心提供接待，用餐的场所，设有多类大、小餐厅及接待服务设施，建筑位于行政办公楼的南侧，建筑面积3.09 万平方米，分三层设置。 会议中心（2层） 为大型行政会议场所，建筑位于行政办公楼东侧，建筑面积2.25万平方米，层数为两层，一层设置700人的会议厅和若干个大小会议室，二层为1200人，大会议厅并设200座席的主席台及服务于会议的其它设施。 商务辅楼（6层） 商务辅楼位于基地东侧，分三幢建筑，建筑面积8.2万平方米。主要功能为各委办局办公、会议、接待用地。 公寓2栋（10层、15层） 总建筑面积为6万平米，主要为办公人员住宿用。 地下车库 区域及周边提供停车场所，车库面积为10.4万平米。 二、建设标准 (一)结构设计 本工程属重点设防类（乙类）建筑，按本地区抗震设防烈度7度设计基本加速度0.15g进行抗震设计，按高于本地区设防烈度即8
万达广场的招商理念及实际做法
万达广场的招商理念及实际做法 万达最初是以第一个提出“订单地产”而闻名，最初和沃尔玛形成了比较紧密的联盟在业内有一点名气，直到今天很多人和我们交流还是提沃尔玛，还是提订单地产，万达发展太快了这些已经是非常遥远的过去了，现在我们的做法模式已经有了很大的变化。 最近跟我们沟通比较多的是万达怎么能够保证这样的发展速度？刚才方先生对万达做了一定的介绍，我们现在已经开业的购物中心是19个，在建的是16个，从今年开始算起每年开发的购物中心大概是15个左右，也就是说三年要开30个或者40个左右的购物中心，很多人会问万达有什么样的方法能够保证这么快的速度，而且目前为止我们开发的几个还是比较成功的。前不久在一个商学院里的教材中看到，里面的课程表就有一个课叫万达模式，我不知道谁去讲，也不知道他们对万达模式是怎么理解的。 今天只是从我的工作角度把万达广场的招商理念和实际做法和大家沟通一下。两个目的，第一是希望跟大家做一个分享跟沟通，第二个希望在座的专家像方先生、许先生能给我们提出一些建议和意见，其实我们自己也认为自己不断地在自我否定，不断地自我学习，我们希望不断地自我突破。所以我今天只讲其中一个部分就是万达的招商是怎么进行的。 在讲万达的招商之前需要让大家对万达的产品模式有一个基本了解，否则很难理解我们招商的做法，万达的产品应该说从2006年从我们的宁波万达广场开业之后形成了第三代万达广场，一种新的产品模式，有些对万达了解的可能知道。 2007年开成都万达广场的产品模式我自己归纳了以下三个特点：第一个特点我们内部叫做“四菜一汤”，“四菜”指我们会盖四栋楼，里面引进的都是主力店，“一汤”是其中里面贯穿的步行街。 大家知道在英文中主力店的本来含义是指起的船锚的作用，所以我们认为这四栋主力店的楼在万达广场中确实也起了锚的作用，就是给这个广场吸引人气，稳定广场，保证广场的安全性，就是保证有足够的人流进来，这是四个楼的作用；步行街是为万达广场能够带来特色、带来租金收益的作用，这是一个大家需要注意的，这是主力店和小商铺各自的功能不同。第二，大家要注意百货楼的位置，一般情况下必须有两个主干道加的地方放百货楼，娱乐楼是放在规划路或者相对比较偏的路上，因为从实际过程中发现万达广场最初开业的时候，最初火起来的主力店不是百货，而是两个业态，一个是超市，第二就是娱乐。整个万达广场最初火起来的业态就是我们的三个娱乐业态，电影院、KTV和室内游乐中心，这三个业态也是我们万达广场娱乐楼标准的组合，但它有极强的目的性。第二它自己吸引大量的人流，对
万达业态分析
万达业态分析 各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下：核心商圈的黄金商业地段。在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在10 万平方米以上有9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。1) 商业定位与SHOPPINGMALL 的距离相差较大；2) 建筑形式单一，购物环境较差；3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐；4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低；5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动；6) 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益；7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营；8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动； 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好；10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现；11) 没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合；12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。第三代的城市综合体hopsca 的定位：h 指hotel，酒店；o 指office，写字楼；p 指public space，公共空间；s 指shopping mall，购物中心；c 指culture&recreation，文化娱乐休闲设施；a 指apartment，公寓楼。与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过10 万平方米扩大了50 至100 万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京的CBD 万达商业广场。战略转变前两代第三代选址核心商圈城市副中心、新区的中心规格不超过10 万平方米50-100 万平米主力商家百货、超市、美食广场、家电、影院百货、超市、美食广场、家电、影院；未来新增加：休闲、健康万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78 万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33 万平方米，项目建成后将使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2-2.5 万
大型商业广场设计方案
中国XXXX XX大厦商业广场１－３层室内设计方案 2019.12
项目背景 源启
核心定位CORE POSITIONING 倾力打造富有创新精神的商业标杆，引领百姓生活！广州地处中国南方，千年商都史积累了深邃包容的广府文化体系，如今作为粤港澳湾区的核心城市，更承载中华文明弘扬 与文化自信。这样的地域与历史背景赋予广州天然的文创+商业项目的孵化力，该项目的开发，将开创文商结合趋势之先河 。
目标人群定位CORE POSITIONING 他们是业界精英，社会名流，他们追求高贵奢华，享受私密和文化气息，注重商务洽谈的空间氛围和社交平台。 They are a group of industry elite, celebrities, they pursuit is luxurious, enjoy intimate and culture, pay attention to the business space atmosphere and social platform.
项目定位CORE POSITIONING 本案将打造一座以绿色生态为概念，音乐主题的文商社区，以音乐文化+高端主题餐饮的商业策略性定位设计，构建多元的时尚美学新体验，其中室内以深基黑色调（寓意音乐文化）的加大胆绿植墙（寓意绿色餐饮文化）的绿心创意概念堪称公共商业空间设计创举，为广州乃至中国商业空间带来全新提案。 高端时尚餐饮与文化娱乐生活体验中心
设计说明－因应场地特质，化平庸为优势。 本案基于东西走向，狭长和只有三层不到顶不采光的挑空空间，我们力压挑战，在尽可保证最大空间使用率基础上，通过精妙的空间规划，说服业主把原本挑空中庭空间优势得以保留与发挥，塑造出强烈的空间体验感，设计以逆向思维把原狭长的空间格局特征被强化，并顺势转化为更强烈的主题和仪式感的空间体验。
最新万达广场业态规划概念
最新万达广场业态规划概念 最新万达广场商业业态规划概念 一、业态分类及面积占比 万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务三 三个业态的面积占比大致为： 1.餐饮面积占比40%--60%； 2.服装服饰面积占比20%—30%； 3.生活配套服务面积占比20%--25%。 在制作规划布局图时，用蓝色表示餐饮业态；用黄色表示服装服饰业态；用红色表示生活配套服务业态。 用小方图形标示商铺内厨房预留点位；用小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位；用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。 二、基本结构、各楼层布局和定位 基本结构： 根据集团规划研究院的规划设计，第三代的万达广场步行街一般分为三层。总建筑面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1万至2万平方米 各楼层布局及定位： 一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等）； 三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。 三、商业业态规划指引 各楼层的商品组合可由不同业态进行组合，甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致，使客流达成共享。 为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划，形成一、二层的互动。 步行街一层的入口处是客流聚集的地方，但在二、三层相对应的位置一般会成为死角。因此，建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局，或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店。 中厅处是步行街形象展示的重要区域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。 考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，应至少有3-5个品牌集合，形成消费环境。否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。 建筑规模在2万平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。 业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致性，以形成客流的互动。 四、建筑规划指引 步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道。 餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%--60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利于商家使用的便捷
常州合金项目规划建设方案
常州合金项目规划建设方案 投资分析/实施方案
常州合金项目规划建设方案 钛合金是以钛为基加入适量其他元素，调整基体相组成和综合物理化 学性能而形成的合金。钛工业产业链有两条不同的分支，第一条是钛白粉 工业，即钛铁矿→钛白粉，用于涂料、塑料和造纸等行业；第二条是钛材 工业，即钛铁矿→海绵钛→钛锭→钛材，用于航空航天等领域。 该钛铁合金项目计划总投资14418.12万元，其中：固定资产投资9568.08万元，占项目总投资的66.36%；流动资金4850.04万元，占项目 总投资的33.64%。 达产年营业收入33116.00万元，总成本费用24843.69万元，税金及 附加265.71万元，利润总额8272.31万元，利税总额9679.03万元，税后 净利润6204.23万元，达产年纳税总额3474.80万元；达产年投资利润率57.37%，投资利税率67.13%，投资回报率43.03%，全部投资回收期3.82年，提供就业职位608个。 报告从节约资源和保护环境的角度出发，遵循“创新、先进、可靠、 实用、效益”的指导方针，严格按照技术先进、低能耗、低污染、控制投 资的要求，确保投资项目技术先进、质量优良、保证进度、节省投资、提 高效益，充分利用成熟、先进经验，实现降低成本、提高经济效益的目标。 ......
钛是一种银白色的的过渡金属，是地壳中分布最广和储量最为丰富的元素之一。钛元素有许多重要的特性，如密度低、比强度高、耐腐蚀、导热率低、生理相容性好、无磁性，具有储氢、超导、形状记忆、超弹等特殊功能。钛最为突出的两大优点是比强度高和耐腐蚀性强，从而决定了钛在空中、陆地、海洋和外层空间都有广泛的用途：包括航空航天、常规兵器、舰艇及海洋工程、核电及火力发电、化工与石油化工、冶金、建筑、交通、体育与生活用品等。
万达广场的业态组合案例分析
万达广场的业态组合案例分析 本帖最后由niuyear 于2009-5-26 1129 编辑 万达第三代城市综合体的整体功能性定位和业态组合基本符合广场所在区位的属性及特征,但在项目规模、业态的相互匹配、业态布局及业态配比等方面需要更进一步的思考。 1、北京万达广场处于北京CBD核心区域,项目区位得天独厚,为典型的城市高端商务区域,该项目定位于城市中心商务型城市综合体。 1)功能性选择符合项目的区位特征,整体品牌优势突出,但各业态的规模效应尚无法充分体现。北京万达广场的基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费 为主,基本业态涵盖了5A级甲级写字楼、公寓商务楼、六星级酒店、购物中心及相关商务配套。但从几个核心业态各自的规模效应来看,除了万达索菲特六星级酒店和万达院线有较强的影响力之外,其他的相关功能业态都还无法发挥应有的作用。其中,万达持有且可租赁的5A 级甲级写字楼仅为1.7万平方米,而周边同业态竞争对手中金地为20万平方米、华贸为30万平方米。由于规模的限制,万达广场无法形成全球知名企业集团聚集扎堆的效应,项目的长期收益受到了极大的制约。 2)特定业态的定位有调整的必要,业态组合的合理性有提升的空间。现有的业态组合不尽合理沃尔玛家庭日用品大卖场的定位,与项目整体高端商务服务的定位不匹配。沃尔玛日常的营运状况也不符合该业态的运营特点周一到周五的销售状况要好于周末,这与大卖场正常的销售规律正好相反。由于项目区位的特征及购物中心本身规模的约束,万达广场零售部分专注于精品百货或有一定规模的主题类时尚百货可能会更符合项目的发展需要,现在的时尚流行类零售业态比例偏小。 从业态功能相关性及目标客群一致性两个方向来看,尽管神采飞扬与万达院线的组合布局可以实现一定程度上的客群共享,但如果将这两个业态置于六星级酒店旁,业态相关性较弱,而冲突性表现更强,这需要在前期的业态组合方面进行更细致的思考和规划。 收藏分享评分 回复引用订阅TOP 发短消息 加为好友 niuyear ( )当前离线 UID1037 帖子44 精华0 积分668 阅读权限50 在线时间3 小时注册时间2009-2-5 最后登录2009-5-31 高级会员
项目建设方案
项目建设方案 一、项目背景与现状 近年来随着金盾工程建设的展开，公安整体信息化水平迅速提升，在各级公安机关和业务警种手中积累了丰富的业务数据资源，其种类不断丰富、总量呈现爆发性增长，公安行业的大数据体系已经初具雏形，信息资源已逐渐成为继警力资源、装备资源之后的新一类公安核心资源。 同时随着数据资源汇集、整合、存储、管理、共享、交换与应用需求的不断增长，当前存在的数据不规范、质量不高、整合压力大、共享困难等问题也日益凸显，这些问题最终制约着公安数据资源的应用深度和价值，导致数据利用价值低、难以管理、应用范围窄、跨警种数据共享困难等一系列问题。快速积累并不断增长的信息数据已成为继警力资源、装备资源之后的新一类核心资源。如何快速挖掘其内在价值，转化为现实战斗力，在更高更深层次服务保障公安工作的开展，已成为公安信息化迫切需要解决的关键问题。 伴随着公安信息资源的快速增长，特别是白云区大力推动出租屋电子门禁系统、视频监控、物流数据、互联网数据建设后，大数据质量不高、处理能力不强、标准规范不足、共享应用不够、专业应用不深等问题已全面显现，迫切需要以新的思路、新的方法、新的技术解决存在的问题，应对数据资源海量化、异构化及应用需求多样化，复杂化等带来的挑战。 为了适应时代变化，创新社会管理工作方式，提高警务运行效率，白云分局把“数据工作”列为全局第三大基础工程。为了支撑分局数据工作的顺利开展，分局计划建设白云大数据平台建设项 二、建设目标 本期项目建设目标是租赁硬件设备为白云区辖内企业如大型物流园内部网络、城中村和大型商场视频内部网络的“安全内网”抽取数据提供必要的运行环境，为大数据平台提供鲜活数据支撑。其次对白云大数据一期项目所积累的监控数据、门禁数据、物流数据等大数据进行清洗和标准化，以高质量的数据资源为基础，以信息资源服务体系为支撑，建设信息查询、一键式搜索、信息关联、分析、挖掘及可视化展现等应用，面向普通民警直接提供服务，提高社区治安防控水平，为创造和谐社区打下坚实基础。最后采购门禁系统办理电子钥匙过程所需的手机验证短信服务，实现门禁手机
万达广场分析概述
万达广场经历了哪三代开发模式 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。 1
万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市 三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 2
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 订单模式四：技术对接 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 3
项目建设管理实施方案
项目建设管理实施方案 项目建设管理实施方案是针对某项目进行开展施工的计划，是一种企业的运营管理中的一个项目，是为了更好的将公司项目做大的一个举措，以下是小编整理的工程项目建设管理实施方案，欢迎大家参阅。 第1篇:工程项目建设管理实施方案 为加强中小学工程建设项目管理，明确目标职责，保证工程建设项目顺利实施。根据教育部、国计委、财政部印发《全国中小学危改工程实施管理办法》的通知要求，结合我区实际情况，制定学校建设项目管理实施意见，希遵照执行。 一、组织机构 成立安居区教育局工程建设项目领导小组。 组长：卢军
副组长：刘洪彭哲华 成员：余定福陈朝国杨健邹远富 各项目学校成立相应的工程建设项目领导小组。 二、项目建设实施程序 工程建设项目程序必须按照现行法律法规要求进行。 1、立项。由学校向区教育局写立项申请——区教育局向发改委出函——发改委出具立项批复。 2、规划。学校提供整体规划方案和拟建建筑初步设计方案(建筑平、立、剖面图)和效果图报区规划局审批，合格后办理规划许可证(副本)并出具红线图。
3、报建。规划许可证办理后，到建设局建管股报建，提供报建相关资料，填写报建表。 4、勘测设计。地震震损程度为轻度的由原设计单位出具加固措施;震损程度较重的由具有鉴定资质的单位出具鉴定结论后，由设计单位出具施工图;属于新建的工程由学校委托勘测单位出具地勘报告、设计单位出具施工图;施工图齐备后需到区消防大队进行消防审核;委托施工图审查公司进行施工图审查并出具施工图审查报告，然后到区建设局建管股做施工图审查合格备案。 5、招标程序：确定代理机构：到发改委办理招标代理机构网上比选事宜、代理机构网上报名、邀请相关人员(监察局、发改委、建设局招标办、教育局监察股及计财股相关人员)出席代理机构随机抽取会议、随机确定两代理机构、和两代理机构分别就操作程序和费用等题进行谈判、确定代理机构，并到发改委、建设局招标办备案。 招标过程：由代理机构或聘请有资质的造价机构计算工