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2015年上半年广西房地产估价师《制度与政策》:现行城镇土地使用制度考试试题

2015年上半年广西房地产估价师《制度与政策》:现行城镇土地使用制度考试试题
2015年上半年广西房地产估价师《制度与政策》:现行城镇土地使用制度考试试题

2015年上半年广西房地产估价师《制度与政策》:现行城镇土地使用

制度考试试题

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1、某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5,楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为()万元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

2、在房地产销售量预测中,引用越来越近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。

A.简单平均法

B.移动平均法

C.加权移动平均法

D.指数平滑法

3、住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、、财政监督”。

A:社会监督

B:政府监督

C:银行专户

D:审计监督

E:执行层的组织协调

4、某大厦总建筑面积10 000 ㎡,房地总价值6 000万元,其中,土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为180万元,建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为。

A:2.4%

B:3.O%

C:3.8%

D:7.2%

E:工业用地的监测点评估价格

5、在估价报告中陈述__,既是维护估价人员正当权益的需要,又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A.估价师声明

B.估价的假设和限制条件

C.估价方法

D.估价对象

6、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元,成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率

8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为()万元。A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

7、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类,即__。

A.一类是咨询性、参考性的,另一类是法律性、证据性

B.一类是参照性、咨询性的,另一类是签证性、证据性

C.一类是咨询性、参考性的,另一类是签证性、证据性

D.一类是咨询性、参考性的,另一类是签证性、法律性

8、某建筑物实际经过年数为10年,经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年,该建筑物经济寿命为50年,残值率为2%,用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.80%

B.82%

C.83%

D.92%

9、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元/m2,则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为__元。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

10、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡,总预算为400万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。另据调查可知,基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是。

A:30%

B:45%

C:65%

D:75%

E:工业用地的监测点评估价格

11、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时,若折现率始终为一个常数,那么该折现率__。

A.包含了对通货膨胀的补偿

B.不包含对通货膨胀的补偿

C.没有实际意义

D.不能直接用于财务评价

12、某幢楼房的土地总面积500 ㎡,总建筑面积1000 ㎡,某人拥有其中80 ㎡的建筑面积,则该人占有的土地份额为。

A:0.08

B:0.16

C:0.5

E:工业用地的监测点评估价格

13、某个国家2000~2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以判断__。

A.该国家的居民收入分配趋于平均化

B.该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C.该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

D.该国家的居民收入呈现出上升的趋势

14、在房地产周期循环周期过程中,空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。(2005年试题)

A:第一阶段

B:第二阶段

C:第三阶段

D:第四阶段

E:借款合同

15、下列有关房地产抵押的表述中,不正确的是__。

A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的,可以视为同一抵押物

B.预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准

D.乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押16、城市基本地形图的复测周期一般年。

A:3~5

B:3~10

C:5一10

D:5~20

E:执行层的组织协调

17、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套,则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。

A.-1.33

B.-0.66

C.0.66

D.1.53

18、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用()的行为。

A.宅基地所有权

B.空间利用权

C.地役权

D.建筑物相邻关系

19、是指与保险人订立保险合同,并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。A:被保险人

B:受益人

C:保险人

E:执行层的组织协调

20、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

A:独一无二和供给有限

B:独一无二和价值量大

C:流动性差和价值量大

D:不可移动和用途多样

E:工业用地的监测点评估价格

21、拆除未到期限的临时建筑__。

A.不予补偿

B.适当补偿

C.等价补偿

D.收取罚款

22、某市去年住宅的实际销售量为500万,预测销售量为450万,平滑指数为0.8,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。(2005年试题)

A:450

B:475

C:490

D:500

E:借款合同

23、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700 元/㎡。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价万元。

A:78

B:882

C:1 210

D:1 272

E:工业用地的监测点评估价格

24、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款,该家庭所购住房的物业管理费为每月500元.从当前我国商业银行风险管理的角度来看,该家庭的月均收入应不低于元。

A:10000

B:11000

C:7800

D:9200

E:借款合同

25、征地补偿费应合理使用,耕地占用税用于,土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A:集体财政

B:国家财政

C:土地开发与农业发展

D:土地管理部门的业务开支

E:执行层的组织协调

二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符

合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业__的一个百分比。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛租金收入

C.净经营收入

D.税后现金流

2、房地产市场分析可以帮助开发商。(2009年试题)

A:选择合适的项目位置

B:寻找投资合作伙伴

C:确定满足市场需求的产品类型

D:判断租买时机

E:进行土地使用权出让决策

3、国务院办公厅国办发(2005)26号文件,对个人销售住房免征营业税的是。A:单套建筑面积在120㎡以下的住房转手交易时,免征营业税

B:住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时,免征营业税

C:实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的,免征营业税

D:个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,免征营业税

E:执行层的组织协调

4、下列关于征地的表述中,正确的有__。

A.根据《中华人民共和国宪法》规定,集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”

B.任何地上附着物和青苗,征地时一律给予补偿

C.由农村集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍

E.征地时的水井,属于地上附着物补偿

5、与非专业估价相比,专业估价的特点有.【2007年考题】

A:是一种专业意见

B:估计价格或价值

C:实行有偿服务

D:承担法律责任

E:估价作业日期长

6、某宗土地的面积为1000m2,其上建筑物的建筑面积为5000m2,建筑物的基底面积为700m2,建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。

A.8.0

B.5.6

C.5.0

D.0.7

7、房地产服务业分为。

A:房地产行政管理

B:物业管理

C:房地产估价

D:房地产咨询

E:房地产经纪

8、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元,假设在某报告期内的空置率为20%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为2万元,则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。

A.16

B.18

C.20

D.22

9、某业主以一大型物业作抵押贷款,与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同;之后,甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷,处分抵押物时,银行受偿顺序为__。

A.三家银行按贷款额分摊

B.甲-乙-丙-丁

C.乙-丙-甲-丁

D.甲-丙-乙-丁

10、平均利率具有以下特点。

A:随着技术发展和资本有机构成的提高,平均利率有下降趋势

B:平均利率具有相对稳定性

C:平均利率的决定具有很大偶然性

D:平均利率具有政策性

E:平均利率与市场经济条件好坏无关

11、在各种市场方法调查中,网络联系方法的特点有。

A:成本低

B:反馈快

C:能深入了解被访者情况

D:回收率高

E:能深度访谈

12、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会,现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估,所得出的评估价值是__。

A.交换价值

B.公开市场价值

C.投资价值

D.理论价格

E.标定地价

13、对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有。

A:土地费用

B:建筑安装工程费用

C:权益投资比率

D:开发期与租售期

E:运营成本

14、《房地产开发企业资质管理规定》规定,申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括__。

A.注册资本应在2000万元以上

B.注册资本应在5000万元以上

C.从事房地产开发经营的时间不少于5年

D.近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万m2

E.上一年房屋建筑施工面积不少于15万m2

15、成本利润率的计算公式是__。

A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本)

C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)

D.开发利润÷开发完成后的房地产价值

16、房地产贷款担保通常有三种形式,其中不包括__。

A.保证

B.信誉

C.抵押

D.质押

17、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有。

A:设立房地产开发企业

B:签订商品房预售合同

C:签订房屋租赁合同

D:签订土地使用权出让合同

E:签订房屋拆迁补偿安置协议

18、关于流动比率,下列说法不正确的是__。

A.流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100%

B.又称之为“银行家比率”

C.又称之为“二对一比率”

D.在国际上,银行一般要求这一比率维持在100%以上

19、《中华人民共和国土地管理法》规定,征收耕地的补偿费用不包括__。A.土地补偿费

B.土地使用费

C.安置补助费

D.地上附着物和青苗的补偿费

20、禁止发布房地产广告的是__。

A.在划拨土地上开发建设的房地产

B.已设定抵押的房地产

C.未取得商品房预售许可证的房地产

D.没有选聘物业管理企业的房地产

21、拆迁人是__。

A.房屋拆迁管理部门

B.规划行政主管部门

C.专门从事房屋拆迁的单位

D.取得房屋拆迁许可证的单位

22、房地产所有权登记发证的法定机关是__。

A.国家房地产管理部门

B.国家土地管理部门

C.市、县土地管理部门

D.市、县房地产管理部门

23、资本化率是()的倒数。

A.毛租金乘数

B.潜在毛租金乘数

C.有效毛收入乘数

D.净收益乘数

24、下列关于会计的权责发生制原则,表述正确的是。

A:权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认,要等到实际收到现金或者支付现金时才确认

B:凡在当期取得的收入或者应当负担的费用,不论款项是否已经收付,都应作为当期的收入或费用

C:凡是不属于当期的收入或费用,即使款项已经在当期收到或支付,也不能作为当期的收入或费用

D:权责发生制原则与收付实现制原则相对应

E:根据权责发生制原则确认收入和费用,才能更真实地反映特定会计期间经营活动的成果

25、房地产的供求状况可以分为__。

A.全国房地产总供求状况

B.本地区房地产的供求状况

C.全国本类房地产的供求状况

D.本地区本类房地产的供求状况

E.临近地区本类房地产的供求状况

房地产评估有限公司管理制度

xxx房地产评估有限公司 管理制度 第一章管理大纲 第一条为了加强公司管理,完善各项工作制度,促进公司发展壮大,提高经济效益,根据国家有关法律、法规及公司章程的规定,特制订本管理制度。 第二条公司全体员工都必须遵守公司章程,遵守公司的规章制度和各项决定、纪律及公司文件规定。 第三条公司的财产属股东所有。公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占或破坏公司财产。 第四条公司倡导“团队”思想,禁止任何所属机构、部门、个人损害公司的形象、声誉。 第五条公司禁止任何所属机构、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。 第六条公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平,不断完善公司的经营、管理体系,实行多种形式的责任制,不断壮大公司实力和提高经济效益。 第七条公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识,公司为员工提供学习、深造的条件和机会,努力提高员工的整体素质和水平,造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。 第八条公司鼓励员工发挥才能,多作贡献。对有突出贡献者,公司予以奖励、表彰。 第九条公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会,鼓励员工积极向上。

第十条公司倡导员工团结互助,同舟共济,发扬团队合作和团队创造精神。 第十一条公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理,欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议,对做出贡献者公司予以奖励、表彰。 第十二条公司尊重知识分子的辛勤劳动,为其创造良好的工作条件,提供应有的待遇,充分发挥其知识为公司多作贡献。公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会; 第十三条公司为员工提供收入和福利保证,并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。 第十四条公司实行“按劳取酬”、“多劳多得”的分配制度。实行“底薪加效益工资”的分配制度。 第十五条公司推行岗位责任制,实行考勤、考核制度,评先树优,端正工作作风和提高工作效率,反对办事拖拉和不负责任的工作态度。 第十六条公司提倡“求真务实”的工作作风,提高工作效率;提倡厉行节约,反对铺张浪费;降低消耗,增加收入,提高效益。倡导员工团结互助,同舟共济,发扬集体合作和集体创造精神,增强团体的凝聚力和向心力。 第十七条员工必须维护公司声誉和形象,遵守公司纪律,对任何违反公司章程和各项规章制度的行为,都要予以追究。 第二章员工守则 第十八条遵纪守法,忠于职守,克己奉公。 第十九条维护公司声誉,保护公司利益。 第二十条服从领导,关心下属,团结互助。 第二十一条爱护公物,节约开支,杜绝浪费。

2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1

2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1 一、单项选择题 1.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从( C )开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年 2.下列用地中,不宜划拨供给的是( C )。 A.部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C.上市公司保卫科值班室建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地 3.土地使用权出让合同由( D )与土地使用者签订。 A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门 4.土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前( D )申请续期。 A.15 日 B.3个月 C.6个月 D.1年 5.拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是( C )。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换

6.拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为( B )。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿 7.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人( A )。A.有权退房,但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房 8.转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( A )日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90 9.《中华人民共和国城市规划ā啡范ǖ某鞘泄婊侵? D )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城市市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10.某县是历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划,应报( D )审批。 A.上一级城市人民政府 B.省人民政府 C.国务院 D.建设部、国家文物局 11.建设单位领取施工许可证后,因故不能按期开工,可申请延期,延期( C )。 A.以一次为限,不超过三个月

商品房买卖合同模板(完整版)

合同编号:YT-FS-1112-48 商品房买卖合同模板(完 整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

商品房买卖合同模板(完整版) 备注:该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款,并根据当事人一致协商达成协议,同时也明确各方的权利和义务,对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 本合同双方当事人: 卖方(以下简称甲方):_____ 注册地址:_____ 营业执照号码:_____邮政编码:_____ 法定代表人:_____职务:_____联系电话:_____。 委托代理人:_____职务:_____ 地址:_____ 邮政编码:_____联系电话:_____。 委托代理机构:_____ 注册地址:_____ 营业执照号码:_____邮政编码:_____ 法定代表人:_____职务:_____联系电话:_____。 买方(以下简称乙方):_____ (本人)(法定代表人)姓名:_____国籍:_____

(身份证)(护照)(营业执照号码):_____ 地址:_____ 邮政编码:_____联系电话:_____ 委托代理人:_____国籍:_____电话:_____ 地址:_____邮政编码:_____ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买商品房,甲、乙双方达成如下协议: 第一条甲方用地依据及商品房坐落位置。 甲方以_____方式取得位于_____、编号为_____的地块的土地使用权。 (土地使用权出让合同号)(土地使用权划拨批准文件号)为_____。 划拨土地使用权转让批准文件号为_____。 土地使用权证号为_____,土地面积为_____。地块规划用途为_____,土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___日止。

房地产估价考试复习题

一、单项选择题(每题3分,共15分) 1、在下房地产权益中有些属于债权,有些属于物权,请选出属于债权的是(C ) A.抵押权 B.地役权 C.租赁权 D.所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是(B)。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为(A)。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是(B)。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是(A)。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是(A)。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时,应根据(B),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10.影响房地产价格的环境因素不包括( D)。 A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.物价因素 11.在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于(A )。 A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素 12.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的(B )。 A.最低价格 B.平均价格 C.出让地价 D.标定地价 13.运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的( C)。 A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则 14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以(C )状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产 15.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议,2003年8月15曰进行复估,则复估的估价时点为( A)。 A.2003年6月15日 B.2003年8月15日 C.签订估价委托台同之日D.估价人员与委托人商定的某日 16.在房地产估价中建筑物一般做广义理解,对建筑物的定义是,人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,通常包括( B) A.只是房屋 B.房屋和构筑物两大类 C.只是构筑物D.房屋、构筑物及其他 二、填空题(每题3分,共15分) 1、某土地的单位地价为每平米800元,要求建筑的容积率为4,则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万,以后每年按2万元的幅度递增,土地的还原利率是

房地产估价公司档案管理制度

房地产估价档案管理制度 为维护本公司利益和各方当事人的合法利益,规范估价操作行为,及时做好估价资料整理归档,方便内部和外部审核,并且防范风险或解决有关估价争议,根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定,结合本公司实际,制订如下评估报告档案管理制度。 一、估价项目档案管理的主要工作原则 在加强房地产估价资料归档管理中,应遵循下述工作原则: 1、及时性原则 估价人员在出具估价报告后的3天内,及时将一切必要的资料整理归档,避免出错或丢失资料。 2、真实性原则 估价项目档案具有依据凭证作用,必须强调归档资料的原始、合法和真实性。 3、完整性原则 估价项目档案应涵盖全部估价活动,具有较好的完整性,以确保对整个评估活动过程的可追溯性。 4、可操作性原则 估价项目资料应便于整理归档,切忌过于繁琐和盲目求全;应便于查找保管,并满足保密的要求:应便于开发利用。 二、估价资料管理措施 1、评估报告的台帐建立 要建立格式和内容一致的评估报告微机登记台帐和书面登记台帐,摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项,其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致,以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立,应有接受委托时开始逐项登记。 2、明确归档估价资料的内容 估价报告的归档备案 估价报告交付后,应及时归档备案,并采用微机存档和书面存档两种方式。1)微机存档的估价报告,应包括以下内容: a) 《房地产估价结果报告》: b)《房地产估价技术报告》: c)现场勘查数码照片。 2)书面存档的估价报告,下列资料必须完善: a)《房地产估价委托书》:

土地复垦实施方案

土地复垦实施方案-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

土地复垦实施方案 为了切实保护耕地,合理利用土地,改善生态环境,促进社会经济可持续发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《土地复垦规定》和新建贵州至广州高速铁路《铁道部与广西壮族自治区铁路建设会议纪要》及贵广铁路公司与广西壮族自治区国土资源厅签订的《新建贵阳至广州铁路工程广西境内征地拆迁协议》,结合集团公司承建的贵广铁路ggtj-8标段建设项目实际情况,制定本项目部土地复垦实施方案。 土地复垦的含义:是指对在生产建设过程中,因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地,采取整治措施,使其恢复到可供利用状态的活动。 土地复垦的原则:按照“占多少、垦多少,谁破坏、谁复垦”的原则。 一、指导思想 以规范铁路工程为中心,以合理利用土地为重点,以提高项目整体素质为目标,以强化现场管理为手段,以复垦后的土地用途为目的,土地复垦规划应当与土地利用总体规划相协调,树立企业信誉和良好形象。 二、组织领导 为加强对贵广铁路ggtj-8标段第一项目经理部土地复垦工作的组织领导,成立以项目经理李春中为组长,项目部书记魏作权、安全 环保部部长岳明日为副组长,以及项目部相关部室和各架子队负责人为成员的土地复垦工作领导小组(领导小组名单附后)。办公室设在项目部安全环保部,具体负责组织和指导开展土地复垦工作。各架子队也要成立相应的领导小组,精心组织,周密安排,分工明确,落实责任,积极有序的推进土地复垦工作的开展,确保土地复垦效果。 三、时间安排 为了做好土地复垦工作,结合集团公司贵广铁路建设项目实际情况,对土地复垦工作进行了如下的安排。 第一阶段、2009年1月1日—12月31日为宣传教育阶段。集团公司贵广铁路指挥部第一项目经理部及各架子队组织全体施工人员认真学习国家、地方政府及上级有关土地复垦等法律法规和规定要求,大力宣传保护耕地,合理利用土地,改善生态环境的重要意义,对全体施工人员进行爱护资源,爱护土地培训教育,在工作中不断提高施工人员爱护资源,爱护土地思想意识。 第二阶段、2010年1月1日—2011年12月31日为复垦实施阶段。项目部和各架子队结合本施工区施工现场实际,制定土地复垦实施细则。项目部要在铁路征地拆迁工作中严格按照2009年1月16日,广西壮族自治区铁路建设办公室、国土资源厅、财政厅、建设厅、林业局、物价局联合下发的桂铁办发[2009]1号《关于广西铁路建设项目征地拆迁有关问题的通知》要求执行,“施工临时用地是指为项目建设服务的施工便道、料场、施工作业场地、取料场、弃碴场及施工生 活区等临时占用的土地。临时用地所需费用,包括土地及地上物补偿费、土地复垦费、耕地开垦费、森林植被恢复费等,广西壮族自治区按每亩10000元的标准给予补贴,计入各市征地拆迁包干费用。”和2009年3月16日,广西壮族自治区副主席杨道喜《关于临时用地补偿标准问题》的指示,严格“铁道部、广西壮族自治区铁路建设协调会议纪要”有关精神,“其中临时用地标准按照10000元/亩实施,复垦责任主体归地方政府”。广西壮族自治区政府对铁路临时用地实行的政策是:按10000元/亩对地方政府进行补贴,不足部分由地方政府包干。临时用地的包干标准是广西壮族自治区政府与铁道部协商的结果,涉及众多的基础设施建设项目,覆盖面广,属原则性的问题,临时用地的包干标准任何单位不能随意改变。项目部及各架子队要严格依据贵广铁路公司临时用地审批程序,熟悉政策、掌握标准,积极配合地方政府做好土地复垦工作,项目部将开展多形式、多层次的土地复垦专项检查评比,并将评比情况对各架子队予以通报,对在复垦工作中做出成绩的架子队及各人给予奖励;对土地复垦未达标标准的架子队要给予经济处罚。

广西推行新版商品房买卖合同示范文本

广西推行新版商品房买卖合同示范文本 随着住房销售量的逐年增长,由购房合同引发的纠纷和诉讼越来越多。我区现在使用的《商品房买卖合同》部分条款已经不适用于目前房地产市场发展。7月10日,记者从自治区住房和城乡建设厅获悉,近日该厅和自治区工商局联合下发通知,要求各市住房城乡建设委(局)、房产管理局、工商行政管理局,引导商品房交易当事人使用新版商品房买卖合同示范文本。据介绍,与旧版本相比,新版本变动较大,更加突出平等维护买卖双方合法权利,在明确双方义务的基础上,也更加注重买受人权益的保障。 1 合同分预售现售防范不可预测风险 【亮点】新版的合同示范文本,将商品房买卖明确分为预售和现售两个版本,分别为《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)。 【解读】旧版《商品房买卖合同示范文本》未对预售和现售作区分,合同条款设计不明确,不能有效诠释两者之间的差异。由于商品房预售存在许多不可预测的因素,以往购房者和开发商经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时不一致而产生纠纷,因此新版合同一分为二,形成预售合同和现售合同两个文本。《商品房买卖合同示范文本(现售)》对商品房现售进行了说明,反映随着行业的成熟与进步,现房销售已成为房地产业发展的方向。 2 开发商交付不合格房屋购房人有权拒收 【亮点】新版合同示范文本中进一步细化,“商品房交付时间和交付手续”条款的相关标准,进一步细化和丰富了交接的内容和方式,增加了交接前验收房屋程序的具体约定。如果商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题,开发商应负责修复,并承担费用,修复后再交付。 【解读】通常购房者在验收新房时,会发现有的质量问题能用肉眼看到,如屋面、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞等,依据新版合同,出现这些问题时可以拒收新房,直到开发商修缮合格后才能交房。 而有些质量问题是在建筑本身内的,如保温层不防火、不保温,甚至是水泥标号不达标这些影响到居住的严重质量问题,却又一时不容易被发现的,新版合同也有新规定,由开发企业按照有关工程质量和标准在约定时间内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。这进一步明确了开发商的责任,将有助于业主维权。 新版本完善了商品房交付条件和交付手续,增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节。在交房流程中,要求开发商在交房前10日通知买受人,并且交房过程中买受人有权先查验房屋再办理交房手续;明确了出卖人的保修范围、保修责任和不应低于法律、法规等规定的最低保修期限,细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款,明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户,有效防范交易风险。 3 开发商严重违约需支付惩罚性赔偿金 【亮点】新版合同明确了解除合同的条件、程序以及利息计算方式,并引入惩罚性赔偿金内容,对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,开发商除退还买房人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。 【解读】目前市场上在售的商品房多为期房,从合同备案完毕到最终交房办完产权转移手续,一般需要1-2年时间。其间,一些开发商资金链紧张,就会出现为谋求更多资金而“一

房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》(A 卷)参考答案及评分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内填入判 断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时点不同,则必须进行交易日期修正。(×) 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为 居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) 8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题1.5分,共15分) 1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的( D )。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx 中,x 表示( D )。 A.价格 B.常数 C.价格

变动率 D.时间 5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格 6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8.市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计,该房地 产于1999年的价格为( B )元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题(每题5分,共15分) 1.城市基准地价评估步骤一般包括哪些? 答:①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。(1分) ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。(1分) ⑤计算区段地价。(1分) ⑥确定基准地价。(1分) ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 (1分) 2.选取的可比实例应符合哪些方面的要 求? 答:选取的可比实例应符合4个方面 的要求: ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近,即为估价对象的类 似房地产;(2分)

房地产估价机构内部管理制度

房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理,估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配,达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为,提高估价报告质量,提高公司核心竞争力,使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平,制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制,总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组,全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目,部门经理负责制,部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后,由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况,合理进行安排; 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制,估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量,做到估价报告中所采用的数据真实可靠,估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集,是指估价人员利用工作期间、间隙,应勤勉地收集房地产有关信息:包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等;房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等;与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集,是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据,涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享,经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作,形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分,估价作业人员应对技术档案保密,不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件,同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致;测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据,以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据,遇有资料不全或资料未经核实,要特别注明,并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写,报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式,针对估价业务具体类型,进行正确选择。遇到特殊报告形式,应与评估业部务经理协商后,再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号,估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对,避免错登、漏登,严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等,项目评估师决定选择估价方法,项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写;项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通,项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定,要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量: 委托方有无诈骗嫌疑; 审核部门能否通过; 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后,按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章;报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务,视具体情况可划定为二级审核;由部门经理决定是否采用二级、三级审核。

房地产估价师考试基本制度与政策模拟预测题八

房地产估价师考试《基本制度与政策》模拟预测题八 1.物业管理业不属于房地产中介服务业。() 2.经济适用住房出售价格实行政府定价,按保本不盈利的原则确定。() 3.国家为了公共利益的需要,征用集体土地,其土地所有权不发生转移。() 4.转让以划拨方式取得的国有土地使用权的,其土地收益应上缴国家。() 5.拆除非公益事业房屋的附属物,可以作产权调换,也可以货币补偿。() 6.商品房买卖中,关于商品房面积误差的处理原则为:有规定按规定,无规定按约定。() 7.新设立的房地产开发企业,应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级,后到所在地工商部门办理营业执照。() 8.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,不需要申请核发选址意见书。() 9.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。() 10.最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。() 11.房地产转让属于双务行为,转让双方均享有一定的权利,并承担一定的义务。() 12.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息,但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。() 13.对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋,在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上记载,不颁发房屋权属证书。() 14.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不—致的,以不动产权属证书为准。() 15.在核准房地产估价机构资质时,房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。()

南宁市商品房买卖合同模板

南宁市 商品房买卖合同

南宁市房产治理局、南宁市工商行政治理局监制 二00八年印制 商品房买卖合同讲明

1、本合同为示范文本。签约之前,买卖双方当事人应当认真阅读本合同全部条款并充分协商。 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。关于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应在空白行上写“无”。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;关于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。 6、在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 7、买卖双方当事人签订商品房买卖合同,经房屋登记机构备

案后,为保障今后实现物权,按照约定能够向房屋登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 本合同讲明部分,买受人差不多阅读,并签名:__________________。 南宁市商品房买卖合同 (合同编号:) 合同双方当事人:

出卖人: 注册地址: 营业执照注册号: 企业资质证书号: 法定代表人:联系电话: 邮政编码: 托付代理人:地址: 邮政编码:联系电话: 托付代理机构: 注册地址: 营业执照注册号: 法定代表人:联系电话: 邮政编码: 买受人: 【本人】【法定代表人】姓名:国籍: 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】 地址: 邮政编码:联系电话: 【托付代理人】【】姓名:国籍: 地址: 邮政编码:联系电话: 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国都市房地产

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从(C)开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年 2、下列用地中,不宜划拨供给的是(C)。 A.部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C.上市公司保卫科值班室建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前(D)申请续期。 A.15日 B.3个月 C.6个月 D.1年 5、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是(C)。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为(B)。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人( A )。 A.有权退房,但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房 8、转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城前市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划,应报(D)审批。 A.上一级城市人民政府 B.省人民政府 C.国务院 D.建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后,因故不能按期开工,可申请延期,延期(C)。 A.以一次为限,不超过3个月 B.以一次为限,不超过6个月 C.以两次为限,每次不超过3个月 D.以两次为限,每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定,住房置业担保公司提供的担保是(C)担保。 A.一般保证 B.贷款人、保证人分担责任的比例保证 C.连带责任保证 D.信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中,不正确的是(B)。 A.有不少于1000万元人民币的实有资本 B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产估价机构内部管理制度精选范文

房地产估价内部管理制度 第一条公司业务施行垂直集约管理,估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配,达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为,提高估价报告质量,提高公司核心竞争力,使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平,制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制,总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组,全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目,部门经理负责制,部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后,由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况,合理进行安排; 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制,估价流程执行《估价操作指导书》。第六条为提高估价报告质量,做到估价报告中所采用的数据真实可靠,估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集,是指估价人员利用工作期间、间隙,应勤勉地收集房地产有关信息:包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等;房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等;与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集,是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据,涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享,经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作,形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分,估价作业人员应对技术档案保密,不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件,同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致;测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据,以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据,遇有资料不全或资料未经核实,要特别注明,并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写,报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式,针对估价业务具体类型,进行正确选择。遇到特殊报告形式,应与评估业部务经理协商后,再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号,估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对,避免错登、漏登,严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等,项目评估师决定选择估价方法,项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写;项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通,项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定,要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量: 委托方有无诈骗嫌疑; 审核部门能否通过; 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后,按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章;报告中应体现参加估价其他人员。

土地复垦实施方法

精心整理土地复垦实施方案 为了切实保护耕地,合理利用土地,改善生态环境,促进社会经济可持续发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《土地复垦规定》和新建贵州至广州高速铁路《铁道部与广西壮族自治区铁路建设会议纪要》及贵广铁路公司与广西壮族自治区国土资源厅签订的《新建贵阳至广州铁路工程广西境内征地拆迁协议》,结合集团公司承建的贵广铁路ggtj-8标段建设项目实际情况,制定本项目部土地复垦实施方案。 土地复垦的含义:是指对在生产建设过程中,因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地,采取整治措施,使其恢复到可供利用状态的活动。 土地复垦的原则:按照“占多少、垦多少,谁破坏、谁复垦”的原则。 一、 , 。 二、 , (领 ,确保 三、 。 大力宣传保 护耕地,,在工 ,广西壮 2009]1号 《 道、料场、施工作业场地、取料场、弃碴场及施工生 活区等临时占用的土地。临时用地所需费用,包括土地及地上物补偿费、土地复垦费、耕地开垦费、森林植被恢复费等,广西壮族自治区按每亩10000元的标准给予补贴,计入各市征地拆迁包干费用。”和2009年 3月16日,广西壮族自治区副主席杨道喜《关于临时用地补偿标准问题》的指示,严格“铁道部、广西壮族自 治区铁路建设协调会议纪要”有关精神,“其中临时用地标准按照10000元/亩实施,复垦责任主体归地方政府”。广西壮族自治区政府对铁路临时用地实行的政策是:按10000元/亩对地方政府进行补贴,不足部分由 地方政府包干。临时用地的包干标准是广西壮族自治区政府与铁道部协商的结果,涉及众多的基础设施建设项目,覆盖面广,属原则性的问题,临时用地的包干标准任何单位不能随意改变。项目部及各架子队要严格依据 贵广铁路公司临时用地审批程序,熟悉政策、掌握标准,积极配合地方政府做好土地复垦工作,项目部将开展

商品房买卖合同协议书完整版

商品房买卖合同协议书完 整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方:________________________ 乙方:________________________ 签订时间:________________________ 签订地点:________________________

商品房买卖合同协议书完整版 下载说明:本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务,一旦发生纠纷,可以通过法律途径来保护自己的权益,实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作,也可以根据实际需要对其进行修改。 合同双方当事人:_______________ 出卖人:_________ 注册地址:_______________ 营业执照注册号:____________ 企业资质证书号:____________ 法定代表人:____________联系电话:___________ 邮政编码:_______________ 委托代理人:____________地址:_____________ 邮政编码:_____________联系电

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》(A 卷)参 考 答 案及 评 分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内 填入判断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) 8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。(×) 9.房地产的特性主要取决于建筑物的特性,是以建筑物的特性为基础的。(×) 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题分,共15分)

1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的 ( D )。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx中,x表 示( D )。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8.市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减

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