土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案25

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案25

一、案例分析题

1. 某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。因为建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。

项目其他有关资料如下：

(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。

(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。

(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2

(4)经由调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。

如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

答案：1．明确解题思路。

本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。

2．用收益还原法测算房地产总价。

第一步：计算年出租总收入

房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000(m2

商场建筑面积=3000m2

办公楼建筑面积=15000-3000=12000(m2

商场年出租收入=300×3000×12×90%=9720000(元)=972(万元) 办公楼年出租收入

=150×12000×12×80%=17280000(元)=1728(万元)

年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入

=972+1728=2700(万元)

第二步：计算年房地费用

年管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元)

年维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元)

年保险费=建安造价

×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元)

年税金=年租金×12%=324(万元)

年折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元)

年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74(万元)

第三步：计算年房地纯收益

年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2700-

914.74=1785.26(万元)

第四步：计算房地产总价

假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式

P=[1-1/(1+r)n]a/r