w1@@@保障性住房融资模式的国际经验及对我国的启示

保障性住房融资模式的国际经验及

对我国的启示

2012年03月05日10:07 袁迪来源：

金融时报发表评论

【字号：大中小】

保障性住房是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房,政府在支持保障性住房建设中起到了重要的主导作用。因此，如何通过借鉴国际先进国家和地区的经验，明晰政府在保障性住房融资中的作用和责任，拓展保障性住房建设资金的来源渠道、加强融资模式的探索研究，是当前推动我国保障性住房建设持续发展的关键。

一、国外保障性住房融资模式经验借鉴

一是建立健全完备的法律制度依法保障住房保障政策的实施。健全的法律体系在住房保障体制中发挥着至关重要的作用,国外大多数国家都颁布了有关住房保障的专门性法律。美国政府从20世纪30 年代以来出台了《住房与社区发展法》、《税收改革法》、《住房抵押贷款法》、《居民可承担住宅法》、《无家可归者资助法》等几十部有关住房的法律法规。德国政府在为低收入家庭提供福利住房方面建立了《住房法》、《住房建设法》、

《住宅促进法》、《房屋补贴法》、《出租法》等。日本政府也是以立法来推行住宅建设，先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。

二是配套的财税政策切实保障财政预算资金投入。国外大多数国家为保证住房保障体制的运行具有可持续性，充分考虑和有效保证政府的财政支付能力，通过制定和实施灵活多样的财政补贴及税收政策，直接或间接为保障性住房提供资金支持。美国政府将政府收入的主要来源房地产税作为保障性住房长期稳定的财政来源，并且允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。德国政府为鼓励中等收入者建房购房，在建房费用、土地等多方面制定了优惠的税收政策。新加坡保障性住房的建设资金也来源于政府的长期贷款和财政补贴，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局拨付一定的财政津贴，消除建屋发展局的亏损。

三是实施积极政策鼓励信贷资金投入解决保障性住房建设所需巨额资金。国外大多数国家都通过积极政策鼓励银行信贷资金进入以解决保障性住房建设所需的巨额资金。美国政府成立保险或担保机构，支持金融机构发展住房抵押贷款。1934年美国

政府发起成立联邦住宅管理局，为中低收入家庭的住房抵押贷款提供100%保险，贷款期限长达30年。日本政府成立住宅金融公库、住宅融资保障协会等政策性金融机构,主要为居民提供长期低息住房贷款、为住房建设提供资金以及一般金融机构所不能提供的融资服务，而融资中出现的亏损则由国家财政予以补贴，借以引导其对那些难以从商业银行获得信贷的开发企业和个人提供住房资金支持。此外，多数国家还鼓励金融机构通过金融创新拓宽融资渠道，在利率安排、还款方式、还款期限上进行创新推进住房贷款产品多元化。

四是吸收社会资本作为保障性住房融资模式的有益补充。多数国外政府通过制定一系列激励机制撬动私人投资，引导社会资本投资保障性住房。美国政府通过可享受房地产开发的税收优惠政策，吸引社会资本参与保障房建设。日本政府对于民间住房金融机构的发展也给予必要的扶持，吸引更多低成本的社会资金到保障性住宅领域, 实现保障性住房多样化发展。英国政府采取的住房私人主动融资模式（PFI）目的也在于吸引私营企业参与，使私营资产有合理收益，减少私人投资者的额外风险。

二、我国保障性住房融资面临的主要问题

一是财政资金撬动融资的杠杆作用不明显。第一，我国保障性住房建设政策性资金有三分之二都是源自土地出让金，而其他的方式如地方财政预算、公积金增值净收益、公积金贷款以及地

方债券都只有很少的数额。第二，目前财政资金以直补为主，用于增信、扩大融资能力和贴息的比重很少，还有许多地方政府的债券不能够用于保障性住房建设之中，财政预算历来难以向保障性住房倾斜等。第三，从长期来看，随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，影响未来保障性住房建设财政资金的稳定性。这些因素的存在使得财政资金撬动融资的杠杆作用不明显，对政府融资的灵活性以及权威性提出了挑战。

二是保障性住房贷款的低收益和偿贷缺乏保障限制金融机构的参与热情。保障性住房建设中使用的银行贷款主要是通过地方政府融资平台来承贷，地方政府融资平台债务负担受以往大量的刚性融资需求影响已是非常繁重，承担保障性住房建设筹资的能力明显不足。地方政府融资平台的清理和房地产调控政策的严格执行也极大限制了商业银行的融资积极性。并且，按政策规定金融机构参与保障性住房建设只能以较低的资金价格介入，很难吸引到以追求利润最大化为目标的商业性资金。

三是现有融资模式担保机制不够完善。由于政策性担保体系不健全，保险机构与银行、政府融资平台和保障个体的协调机制没有建立起来，还缺乏合理、有效的风险分担机制，不能很好地为贷款方服务。涉及到居民切身利益的公积金贷款、社保基金等也没能引入有效的担保机制，这也是此类融资模式欠缺的原因所

在。有效的担保机制将极大地促进公积金、社保基金等融资方式的实施。

四是社会资金渠道缺乏法律保障。目前相关方面的法律制度相对滞后，限制了社会资金渠道的大规模使用。如关于公积金使用的规定中，公积金主要用于满足公积金缴存人员的购买扩建等用途，任何人不得将公积金挪作他用。而保障性住房的服务对象主要面向低收入群体，这部分弱势群体绝大多数没有固定工作，也不能定期缴纳住房公积金，按规定不得享受公积金带来的权益。社会资金渠道缺乏相应的法律保障和支持，难以发挥支持保障性住房建设的作用。

五是保障性住房建设后续资金来源不稳定。保障性住房融资具有融资规模大、资金使用期限长、流动性差等显著特点，政策性融资机构和商业银行都将面临流动性风险。从目前廉租房、公租房的租金水平看，许多地方的租金难以满足支付融资的财务成本，也没有还本能力和明确的偿付本金的资金来源。而且，未来如果土地收入政策、税收政策出现调整也会对财政资金来源造成一定影响。显然，如果没有后续资金的来源机制，市场化融资很难支持政府推动保障性住房建设目标的实现。

六是新型融资工具的作用空间有限。土地划拨和税费减免在实际执行中弹性比较大，一些如BT方式和房地产信托产品等融资工具缺乏政策支持，投资方不仅有市场风险，还承担了大量政

策不确定性的风险，目前只能作为融资的一种补充方式。

三、完善我国保障性住房融资的政策建议

一是尽快建立健全住房保障制度法律体系。应尽快将保障住房政策提升到法制层面, 为相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。我国尚未颁布相关住房保障法，仅通过一些临时性政策对保障性住房提出阶段性要求，缺乏对建立住房保障制度的明确规定。因此应尽快制定专门的住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施等进行法律界定；明确各级政府在住房保障资金投入、土地提供、金融支持、财税优惠等方面的具体责任；保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等的实施。形成较为完备的法律法规体系。从而为相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。

二是发挥各级政府在保障性住房融资机制中的主导地位。应建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制，将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中，确保年度财政预算中保障性住房项目支出的比例，合理安排保障性住房项目的支出结构；继续推行从土地出让净收益中安排一定资金；充分利用住房公积金闲置资金、保险资金、企业年金等长期资金用于保障房建设，制定促进保障性住房建设的土地、财税、金融等政策；推动各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净归集资金用于

保障性住房建设。

三是建立完善保障性住房金融风险分担机制。第一，切实做好融资平台规范清理和运营管理工作,建立专门的、独立的保障性住房融资平台,与以往政府融资平台债务彻底分离开来，成立统一管理保障性住房建设资金筹集和使用的专业部门，切实做好项目资金配套工作,增强金融机构支持保障性住房建设的信心。第二，建立政府住房抵押贷款担保制度。借鉴国外住房金融保险制度的成功经验，形成政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，建立完善的抵押贷款担保机制，有效降低金融机构面临的由于借款人违约带来的风险。第三，政府在鼓励商业银行支持保障性住房的同时，也要考虑并实施一系列配套措施，比如，政府在核算保障房成本时，既要考虑给予开发商开发成本和合理利润，也必须计入银行贷款资金成本，保证其还本付息的能力，必要时可以有一些相应的政府补贴，使银行承担的风险与收益相匹配。

四是创新推进金融机构住房贷款产品多元化。金融部门应成立专门的保障房金融支持机构，研究建立支持保障房的工作机制,及时掌握区域保障性住房工程建设情况及金融需求,全方位推动保障性住房建设。建议金融机构探索和创新保障性住房建设融资模式，突破银行限制的担保模式，积极创新业务品种。创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押、股权质押、应收账款质押

和第三方连带责任担保等组合型担保方式，加大对保障性住房建设的支持力度。对保障性住房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策。

五是创新多元化融资方式拓宽保障房融资渠道。政府部门应积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，多渠道拓宽保障性安居工程的融资渠道。第一，建立发行集合债券、中期票据等融资渠道。通过保障住房的资源整合，加强产权主体的实力和规模，借此扩大保障住房产权主体的债券融资能力和发债规模。既要充分发挥银行间市场传统融资工具短期融资券和中期票据的便利，也要积极尝试银行间债券市场的新型融资工具，如集合票据和集合债券、超短期融资产品以及信用风险缓释工具等创新产品。第二，加大房产物业信托投资基金的研究和探索力度，拓宽社会资金的投资渠道，疏导社会资金流动性过剩。第三，积极探索公积金、保险资金的股权投资方式。建议明确公积金管理机构为政策性金融机构，严格按照金融机构的运作方式加以经营，明确为保障住房建设提供资金。根据有关规定，保险资金可投资基础设施类不动产，亦可直接投资企业股权或间接投资企业股权。建议尽快研究保险资金、社保资金进入保障住房的具体融资方案，推出适合这些资金的投资项目。只要处理好公积金、保险资金公租房股权投资的市场流动性问题，解决这些资金投资的有效退出机制，公租房的投融资又将可以探索出一种新的投资模

式。四是研究设立公租房组合投资基金，创新公租房投融资模式。发起设立投资基金，通过投资金融市场与投资公租房同步运作，均衡投资收益，不仅可以吸引一部分社会资金缓解流动性过剩，而且可以创新金融产品活跃金融市场。

香港国际金融中心地位的形成发展及其启示

香港国际金融中心地位的形成、发展及其启示 陈万灵唐曦宁 2012-7-28 17:41:12 来源：《南方金融》2011年12期内容摘要：香港国际金融中心地位的形成和发展离不开高度开放、透明的经济体制和公平、自由的竞争市场环境。本文回顾了香港国际金融中心形成和发展的历程，总结了香港国际金融中心发展的主要经验，提出中国内地建设国际金融中心的对策建议，包括提高金融市场的自由度和透明度、实施对金融业的适度监管、充分利用经济腹地因素、加强国际交流合作、拓展国际市场等。 关键词：国际金融金融中心香港 作者简介：陈万灵（1964-），男，四川武胜人，博士，广东外语外贸大学国际经济贸易研究中心教授； 唐曦宁（1986-），女，广东清远人，广东外语外贸大学国际经济贸易研究中心硕士研究生。 香港现代金融业的发展起步于香港开埠。二战后，香港金融业先后经历了多次内外部冲击。通过不断摸索和完善，香港建立了一套自由、透明并受国际标准规管的成熟金融体系。而得益于有竞争性的金融制度、经济体系以及优越的地理位置，香港受到国际资本、机构以及客户的青睐，逐步成长为全球最重要的国际金融市场之一，奠定了国际金融中心的地位。香港建立国际金融中心的成功经验为内地发展金融业和建立国际金融中心提供了重要的经验借鉴。 一、香港国际金融中心的形成和发展 (一)香港金融业的起步 第一次鸦片战争以后，外资银行相继进入香港；同时保险业开始出现，并于19世纪末成立了首个证券交易市场。在二战期间香港金融业遭到了破坏。战后，香港经济经历了恢复、发展和转型，对外贸易得到了快速发展，催生了对融资和结算等与贸易相关的金融业务的需求。这一时期，港英政府采取的自由放任主义政策，推动香港金融业的发展。20世纪50年代至60年代，香港的商业银行由29家增加至73家。

国外保障性住房融资模式经验对我国的启示

国外保障性住房融资模式经验对我国的启示 保障性住房是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房，政府在支持保障性住房建设中起到了重要的主导作用。因此，如何通过借鉴国际先进国家和地区的经验，明晰政府在保障性住房融资中的作用和责任，拓展保障性住房建设资金的来源渠道、加强融资模式的探索研究，是当前推动我国保障性住房建设持续发展的关键。 一、国外保障性住房融资模式经验借鉴 一是建立健全完备的法律制度依法保障住房保障政策的实施。健全的法律体系在住房保障体制中发挥着至关重要的作用，国外大多数国家都颁布了有关住房保障的专门性法律。美国政府从20世纪30 年代以来出台了《住房与社区发展法》、《税收改革法》、《住房抵押贷款法》、《居民可承担住宅法》、《无家可归者资助法》等几十部有关住房的法律法规。德国政府在为低收入家庭提供福利住房方面建立了《住房法》、《住房建设法》、《住宅促进法》、《房屋补贴法》、《出租法》等。日本政府也是以立法来推行住宅建设，先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。 二是配套的财税政策切实保障财政预算资金投入。国外大多数国家为保证住房保障体制的运行具有可持续性，充分考虑和有效保证政府的财政支付能力，通过制定和实施灵活多样的财政补贴及税收政策，直接或间接为保障性住房提供资金支持。美国政府将政府收入的主要来源房地产税作为保障性住房长期稳定的财政来源，并且允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。德国政府为鼓励中等收入者建房购房，在建房费用、土地等多方面制定了优惠的税收政策。新加坡保障性住房的建设资金也来源于政府的长期贷款和财政补贴，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局拨付一定的财政津贴，消除建屋发展局的亏损。 三是实施积极政策鼓励信贷资金投入解决保障性住房建设所需巨额资金。国外大多数国家都通过积极政策鼓励银行信贷资金进入以解决保障性住房建设所需的巨额资金。美国政府成立保险或担保机构，支持金融机构发展住房抵押贷款。1934年美国政府发起成立联邦住宅管理局，为中低收入家庭的住房抵押贷款提供100%保险，贷款期限长达30年。日本政府成立住宅金融公库、住宅融资保障协会等政策性金融机构，主要为居民提供长期低息住房贷款、为住房建设提供资金以及一般金融机构所不能提供的融资服务，而融资中出现的亏损则由国家财政予以补贴，借以引导其对那些难以从商业银行获得信贷的开发企业和个人提供住房资金支持。此外，多数国家还鼓励金融机构通过金融创新拓宽融资渠道，在利率安排、还款方式、还款期限上进行创新推进住房贷款产品多元化。 四是吸收社会资本作为保障性住房融资模式的有益补充。多数国外政府通过制定一系列激励机制撬动私人投资，引导社会资本投资保障性住房。美国政府通过可享受房地产开发的税收优惠政策，吸引社会资本参与保障房建设。日本政府对于民间住房金融机构的发展也给予必要的扶持，吸引更多低成本的社会资金到保障性住宅领域，实现保障性住房多样化发展。英国政府采取的住房私人主动融资模式(PFI)目的也在于吸引私营企业参与，使私营资产有合理收益，减少私人投资者的额外风险。

国际金融中心建设量化评价指标体系研究.

2004年10月Meizhong Jingji Pinglun,ISSN1536-9048 國際金融中心建設量化評價指標體系研究 ——兼論上海與新加坡的國際比較* 同濟大學經濟管理學院楊再斌**山西運城學院/同濟大學經濟管理學院黃解宇*** 摘要：本文運用演化經濟學的基本方法確立了一套評價國際金融中心的指標體系，幷運用系統工程的層次分析法和模糊判斷法對這些指標進行了量化實證分析。 關鍵詞：國際金融中心層次分析法模糊判斷法 把上海建設成爲一個國際金融中心已經成爲一種國家戰略。但是，如何對不同模式國際金融中心的效率和優勢進行評價？用什麽指標來判斷上海是否已經具備建設國際金融中心的基礎性條件？如果已經具備這些條件，那麽我們現在又具體處在什麽樣的水平上？有哪些優勢，存在哪些不足？本文將在國際金融中心具體評價指標上做些開創性的基礎工作，幷運用HAP層次分析法和模糊數學中的模糊判斷法進行一些試探性的量化比較研究。 一、確定評價指標的基本原則 建立一個對國際金融中心建設水平和運作效率進行評估的指標體系是比較困難的，因爲這牽涉到指標體系的容量和測度問題，這些指標不但要準確、靈敏、真實地反映金融中心的建設情况，還必須簡明扼要，便于取得數據，同時還要綜合性地反映金融中心建設的基礎性條件和外部環境。我們確定如下原則作爲指標選取的基本原則： 1. 綜合性，即定性指標與定量指標相結合，對于定性指標，力求給出數量化的方法與途徑。 2. 準確性，即能準確地反映出金融中心的建設水平，主要通過對現存國際金融中心的比較與歷史演化脉絡的分析得出具體指標。 3. 可操作性：即選擇現行核算統計制度中可以取得的指標，而不是單純的理論探討。 4. 典型性：即從大量指標中篩選出那些最具代表意義的指標。 5. 梯度性：對各種指標區分出不同層次，以便在具體量化分析中得出不同權重。 二、國際金融中心量化評價指標體系的基本框架 根據演化經濟學的觀點，任何事物的最終結果都將受到演化時的初始條件、遺傳因子和路徑選擇的影響，都將經歷一個制度鎖定和閉鎖的過程。依據這種觀點，我們根據國際金融中心演化的路徑和條件，將國際金融中心階段性目標的量化指標體系區分爲三個層次：必要性指標、依賴性指標和核心一致性指標。必要性指標包括5類子指標，31個次指標，依賴性指標包括4類子指標和21個次指標，核心一致性指標包括4類子指標和30個次指標，共13類子指標和82個次指標。 （一）必要性指標及其基本構成 必要性指標是建設國際金融中心或者評價國際金融中心的基礎性指標，是最基本的初始條件。要形成一個國際金融中心，必須具有一些最基本的條件，如良好的地理位置和時差條件、以外向型經濟爲導向的發達的經濟體系、良好的基礎設施和完善的法律體系、專門的金融人才、一定規模的金融市場。從各金融中心發展的歷史和形成動因看，特別是功能型金融中心的演化過程看，本國經濟發展程度、國際化程度、穩定的政治與社會環境以及國際社會特別是周邊國家提供的現實機遇是一個國際金融中心迅速形成的重 *本文獲得山西省哲學社會科學基金規劃項目資助（項目號20030926） **楊再斌（1970-），湖南瀘溪人，同濟大學經濟管理學院博士，在《管理世界》等國內權威期刊發表論文十多篇，主要研究方向證券投資與風險管理，有論文在國際會議發表；Email: yzb2102@https://www.sodocs.net/doc/6b11204106.html,。 ***黃解宇（1966-），山西運城人，同濟大學經濟管理學院在職博士研究生，山西運城學院副教授；主要研究方向資本市場與金融制度。通訊地址：上海市四平路1239號同濟大學本部0250信箱，郵政編碼：200092。 7

房地产信托融资典型模式和案例

房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。

其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达

50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

苏南模式变迁中的小城镇发展及其思考_罗小龙

苏南模式变迁中的小城镇 发展及其思考 罗小龙　张京祥　江晓峰 提要　苏南模式曾经为苏南地区的繁荣乃至全国农村的发展积累了典型经验,作出了贡献。但到了20世纪90年代中期,苏南模式在社会、经济背景转换和自身缺陷的作用下面临种种困境,开始了跨世纪的嬗变。本文对苏南模式变迁中小城镇发展存在的问题进行了剖析,并对小城镇的进一步发展作出探索。 关键词:苏南模式 变迁 小城镇 思考 苏南模式是苏南地区农民为谋求幸福生活的伟大创举,是苏南农民集体智慧结晶,并曾一度成为最具特色的具有普遍意义的农村工业化、城镇化样板。它在对该区域社会经济发展巨大推动的同时,也极大地促进了地区小城镇的不断涌现。但到20世纪90年代以后,在社会经济的不断变革之中,苏南模式开始陷入困境,甚至穷途末路。与之相伴而生的小城镇也不可避免地暴露出许多新问题。本文通过对苏南模式变迁的剖析透视了苏南小城镇发展,希望在这次历史性的变迁中为小城镇探寻新的出路,使小城镇建设进入一个新的发展阶段,再铸苏南辉煌。 1　苏南模式变迁中小城镇面临的问题 1.1　苏南模式的困境与出路 当前苏南模式的困境,主要体现在日趋激烈的市场竞争中乡镇企业的优势有所减弱,经济效益滑坡,亏损企业也有增无减。困境的原因有以下主要方面: 1.1.1　国内的宏观经济环境对苏南模式的巨大冲击 国内的宏观经济环境不容乐观。首先,经过改革开放20年来经济的持续高速增长,我国告别了短缺经济而进入了买方市场,出现了生产能力过剩。乡镇企业在短缺经济时代的优势因此而丧失殆尽,产品的市场空间逐步萎缩。其次,乡镇企业中技术平平,产品水平一般的乡镇企业不能面对消费者消费方式,观念的变化和消费结构的升级而面临被市场淘汰的危险。第三,随着市场经济体制在我国逐步确立,国家对乡镇企业在财政税收、金融、物价等方面的优惠政策的废止,对苏南模式更是雪上加霜。 1.1.2　经济多元化使苏南模式步履艰难 进入20世纪90年代以后,国有企业的逐步搞活,个体私营企业的不断壮大以及在经济全球化和全球地域劳动分工的作用下外资企业的大量涌入,使他们与乡镇企业一起在苏南地区开始群雄逐鹿,瓜分市场份额。乡镇企业竞争的压力日益增大,但乡镇企业“论实力不如国有企业,论效率不如外资企业,论活力不如个体私营企业”,因此,乡镇企业在国有企业、外资企业、个体私营三者的夹缝中步履艰难。 1.1.3　苏南模式自身制度上的缺陷是其陷入困境的内因 苏南模式是在计划经济体制向市场经济体制转变下形成的过渡型经济模式,在这特定的历史时期起到了巨大的作用。到1993年,中国开始在市场经济的阳光大道上昂首阔步,苏南模式的弊端弱点就逐步暴露出来。乡镇企业虽然以市场为导向,但其对政府的依赖性极大,成为乡镇政府创办的“小国企”。同时,所有权和法人财产权模糊,组织形式和经营形式不够多样化,机制运行举步艰难,不能够真正作到自我经营、自负盈亏、自我发展和自我约束,从而逐步陷入困境。 苏南模式正是在以上内外因的共同作用下而前景黯淡。1995年以后,苏南乡镇企业进行了一场波澜壮阔的产权制度改革,到1999年苏州市90%以上的乡镇企业完成了企业改制,使产权人格化、经营者获得了大部分企业的所有权、乡镇政府退出了对企业的实际控制,切实增强了企业活力,使苏南模式得到改善和发展。 1.2　小城镇发展面临的问题 苏南地区的小城镇经过80年代、90年代初的普遍繁荣之后,在国际、国内的宏观背景下,苏南模式开始寻找新的出路,小城镇在苏南模式的变迁中存在着多种问题。 1.2.1　城镇规模小、建设标准低达不到规模效应 苏南模式带来了城镇的普遍发展,但存在着城镇规模小、建设标准低等普遍问题。苏州市建制镇密度大,全市平均每37.4km2就有一个建制镇,但城镇建设标准低、规模小,全市154个建制镇中还有28个建制镇的镇域人口不足两万,镇区人口不足2000人,建成区面积过小,基础设施和服务设施匮乏。从经济学角度看,过小的城镇规模起不到产业集聚、人口集中和促进第三产业发展的充分作用,而且也为以后产业结构的调整带来了困难。据1996年苏州市农业普查资料显示,办在农村集镇的乡镇企业占全市乡镇企业总数的41.3%,集镇第三产业从业人员只占就业人数的12.7%,小城镇的产业支撑不足,集聚效应难以充分形成,大多数乡镇人气不足、街道冷落。随着苏南模式的终结和社会经济变动使这一问题的解决出现了一线希望。 1.2.2　苏南模式变迁中城镇人口回流和地区人口负增长使小城镇前景不容乐观 近年来,小城镇对农民的吸引力逐渐消失,农民的户籍观念也在淡化,许多小城镇出现了人口回流农村的现象。这主要有两方面的原因:一方面小城镇就业空间狭

香港国际金融中心商场ifc

香港国际金融中心商场ifc 香港最时尚的购物休闲中心。国际金融中心商场座落于香港核心地段的中环金融街，位于机铁香港站，其连接国际金融中心一期和二期，以及四季酒店和Four Seasons Place，面向维多利亚海港，为港岛中区海旁带来崭新的购物饮食新体验。商场除云集多元化的名店外，并设有多种消闲娱乐设施，包括中区首家备有五间影院的 Palace IFC 及园艺花园，以及可欣赏维港景致的户内户外食肆，方便游客随时投入舒适惬意的购物消闲环境里。 国际金融中心商场楼高4层，占地八十万平方呎。商场连接机场快线香港站的大堂，并将国际金融中心其余三个部分连接在一起。商场的各项交通设施，都十分方便，游客可自行乘搭机场快线抵达。此外国际金融中心商场位于中区海旁，宏伟建筑设计，气派不凡，不论午间消闲购物或晚上喜庆聚会，皆献给国内游客称心满意的娱乐新体验。 商场汇聚了超过二百间国际品牌商户亦设有包括多家大型的特色食肆。商场更设有一间设计新颖独特的电影院Palace IFC，此殿堂级大型建筑为游客带来一流的生活娱乐体验。 2004年10月，国际金融中心商场曾举办法国国宝展览，展出国宝级画家毕加索在1917年为俄罗斯芭蕾舞家狄亚基列夫(Serge de Diaghilev)同名芭蕾舞剧绘画的最大幅帷幕画《巡游》，并由专程来港的法国总统希拉克主持仪式，为保护此幅作品，商场需特别安装深色的布帘遮挡强光，及把灯光调至较暗，以免损害画上的油彩；保安亦需特别加强，是次展览是全亚洲首个大型幕画展览。 座落于香港中环海滨及商业中心的唯一商场，可近距离欣赏世界驰名的维多利亚港醉人日夜景致，为香港的国际地标。 商场集购物、休闲、娱乐于一身，为香港最时尚的高级购物休闲中心之一、游客指定的观光点及名人消费热点。经常到访名人歌手及影星包括刘嘉玲、章子怡、张柏芝、陈慧琳、梁朝伟及甄子丹等等！ 商场云集名店近200间：国际一级时装服饰名牌及高级餐厅，商户组合多样化，特色概念店一应俱全，现已跻身国际级商场之列。 国际金融中心二期55楼香港金融管理局信息中心之展览馆及图书馆，可居高临下一览维港及中环的繁荣景致。 国际金融中心商场与毗连的国际金融中心一期及二期顶级写字楼、世界级的四季酒店及四季汇套房酒店，合组成国际金融中心综合发展项目，总面积达近44万平方米，为全港最高商业及休闲之地标。 主要店铺 连卡佛、Calvin Klein Jeans、City's Super、Anne Klein New York、Atsuro Tayama、BOSS Hugo Boss、Nine West 商店及餐厅 H One 及其集团餐厅 H One、Harlan’s、G Bar及The Box为JC Group饮食集团旗下餐厅，全都座落于香港心脏地带中区国际金融中心商场及坐拥迷人维港景致，所有餐厅都有不同的主题和氛围，广受政商界及娱乐界名人欢迎；其中H One更成为米其林所推介的餐厅。H One向以其时尚形象及国际级餐饮享誉国际，最近更邀请到芬兰米其林二星级餐厅总厨加盟。 国金轩 美丽华集团旗下之国金轩，以广东雅膳为题，位于名店云集的国际金融中心二期三楼，

国际投资银行发展的经验及启示

国际投资银行发展的经验及启示 2012-10-29 第08版：学习纵横 作者：林立来源：学习时报字数：4076 作为现代金融体系的重要组成部分，投资银行的发展自然离不开宏观经济的增长及金融体系的变革。很明显，中国经济的持续发展、增长模式的不断优化、产业结构的不断升级、居民收入的稳步提高及国际化进程的不断加快，这为中国投资银行（或者说证券公司）的发展、转型及国际化提供源源不断的动力，尤其是居民收入的稳步提升，这将为投资银行业务规模及范围的不断扩大提供有力保障。同时，预计未来中国金融体系将发生重大变革，包括资本市场快速发展、人民币实现国际化、国际金融中心将初步形成、金融产品将会日益多元化等等，这也为中国投资银行的发展带来重大机遇。但尽管如此，由次贷危机引发的全球金融危机导致美国传统的投资银行经营模式几乎遭受到是覆灭性的打击，这也给中国投资银行的发展将带来更多的经验及启示。与国外成熟市场国家的投资银行相比，中国的投资银行发展仍处于比较初级的阶段，而且伴随着市场竞争程度日益激烈及金融业的逐步开放，中国投资银行的发展在面临重大机遇的同时也将会面临更多的挑战。何去何从，成为当前中国投资银行发展所面临的重要课题。 国际投资银行的发展历程 投资银行起源于欧洲，其雏形可以追溯到 15世纪欧洲的商人

银行。伴随而来的欧洲工业革命，逐渐扩大了商人银行的业务范围，包括帮助公司筹集股本金，进行资产管理，协助公司融资，以及提供投资顾问咨询服务等。20世纪初期，商人银行业务中的证券承销、证券自营、债券交易等业务的比重有所增大，称谓也由“商人银行”转变为“投资银行”，而这个转变过程中，以美国投资银行的发展最为典型。尽管美国的投资银行业发展的历程并不很长，但其发展的速度以及所取得的成绩在全球是首屈一指的，近几十年来，美国的投资银行在全球一直处于霸主地位。 总的来看，美国投资银行大概经历了混业、分业及综合化经营等几个阶段。20世纪70年代以后，在分业经营制度的影响下，业务结构比较单一，投资银行之间的竞争显得尤为激烈，因此一些现代金融工具纷纷涌现，投资银行兼并重组步伐也明显加快。20世纪80年代初的经济衰退结束后，美国的利率开始从历史最高水平回落，大量的新发行股票与债券充斥市场，也就出现了不够投资级别的垃圾债券。大量垃圾债券的发行给投资银行提供了巨大的商机，并影响了美国投资银行的历程，也成为投资银行新的盈利增长点。 随着世界经济和科技的迅猛发展，如前所述，在20世纪80年代以前，国际投资银行主要是分业经营，因此经营范围相对较小，特点相对单一。但进入20世纪80年代以后，伴随着金融综合化经营趋势的日益明显，国际投资银行业的发展出现了一些新的发展趋势，这应给我们带来更多的借鉴意义。

香港国际金融中心国际银行的基本情况

香港国际金融中心国际银行的基本情况 100200113 罗雅尹一、香港金融业 香港金融业是以汇丰集团、中银集团及外资银行为核心，商业银行为主体，投资公司、保险公司、股票市场、黄金市场、外汇市场、期货市场、国际租赁市场等银行和金融中介机构的经营和运行相结合，离岸业务与境内业务一体化组成的香港经济部门。 二、香港国际银行的基本情况 香港银行业历史悠久，20世纪60～70年代后大幅度发展，并逐步成为世界银行业的中心之一。香港是国际性银行最集中的城市之一。全球最大的100家银行，近70家在香港开展业务。截至2010年7月16日为止，香港共有196家认可银行机构以及70家代表办事处。香港作为主要金融中心的地位是建基于市场透明度高、对金融机构披露要求严格和审慎监管。伦敦金融城于2010年3月发表的全球金融中心指数中，香港排名第三。在《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(CEPA)下，香港银行进入中国内地市场的门槛有所降低。从2009年7月开始，香港银行获准办理跨境贸易人民币结算业务。 业界数据

资料来源：香港金融管理局《金融数据月报》、香港政府统计处《就业及空缺按季统计报告》 服务提供者 香港银行体系的特点是实行三级制，即由持牌银行、有限制牌照银行和接受存款公司三类银行机构组成。这些银行机构均获授权接受公众存款。 三级银行机构按不同的规定营运，只有持牌银行和有限制牌照银行才可称为银行。截至2010年7月16日，全港共有146家持牌银行、23家有限制牌照银行和27家接受存款公司。这些认可机构共经营约1,388家分行，组成庞大网络。此外，还有70家海外银行在香港设立代表办事处。 服务范围 银行是亚洲区内筹集资金最重要的渠道之一。香港银行业的重要性不单可从其庞大规模反映出来，更重要的是其在区内所处的地位举足轻重。香港的完善银行体系，令其服务可远远超出香港本土，发挥重要作用。很多香港银行亦于亚洲其他地区如中国内地营运。 截至2010年6月底，香港外汇储备资产达2,568亿美元，全球排名第七。同期，香港人均外汇储备资产约36,500美元。 根据伦敦金融城于2010年3月公布的全球金融中心指数，香港名列第三位，紧随伦敦及纽约之后。 香港人民币业务 另一方面，由2004年初起，香港银行获准在香港开办个人人民币业务，包括人民币存款、汇款、兑换及人民币银行卡等。本港的人民币存款由2004年的120亿元人民币上升至2010年7月底的1,004亿元人民币，共有77家持牌银行在香港经营人民币业务。

伦敦国际金融中心经验启示

伦敦金融城是与纽约并列的国际金融中心。英国金融业40%以上的产值（增加值）是在伦敦创造的，金融业在伦敦经济总量中的占比接近20%。伦敦金融城集中了世界上几乎所有重要的银行集团、保险公司、咨询公司、会计师事务所和律师事务所。伦敦作为金融中心的重要性主要体现在：从事近一半的欧洲投资银行业务；管理全欧洲近80%的对冲基金资产，约合3600亿美元；进行全球42%的外国股票交易；伦敦证交所管理的外国资产规模约2600亿英镑，几乎是纽约的两倍；从事超过70%的国际债券交易；掌握60%的欧洲债券初次发行业务；拥有全球最大的场外衍生品交易量（43%）和第二大交易所衍生品交易量；是世界最大的外汇交易中心；是世界最大的海运和航运保险市场，占据全球23.7%的海事保险市场；是世界黄金交易中心，日均交易量在100亿美元-130亿美元之间；进行世界90%的金属交易。 2007年，伦敦金融城政府从人力资源、商业环境、市场规模、基础设施等方面对世界50个金融中心进行了评估，首次公布了国际金融中心竞争力指数（GFCI, Global Financial Centres Index），伦敦以806分高居榜首。分析该指数构成对处于不断发展、深化中的中国金融市场有很强的借鉴意义。 一、伦敦成为国际金融中心所具备的优势 （一）高素质的专业人才 专业人才和劳动力市场的灵活性被认为是决定金融中心竞争力最重要的因素。人才的可得性决定金融服务的质量，而劳动力市场的灵活度决定公司效率。按获得注册金融分析师资格的人

数排列，前四位的国家和地区依次是：美国、加拿大、英国和香港。高素质人才通常利用不断更换工作以实现个人价值，一个城市的软件因素，如文化、开放度、多样性、生活质量、语言等在人才选择工作和生活地点时起到了重要作用。伦敦作为国际化大都市，多元文化聚集，约40%的人口为外国人，其中很多来自英国以前的殖民地或英联邦国家，这些人都是各国的精英，有类似的语言、文化和制度背景，而英国也始终保持灵活开放的态度，欢迎全球各地的人才，无形中扩大了相对狭小的国内市场。 普华永道公司2007年进行的一项研究对全球11个城市在21世纪提供的商机进行了比较。在人力资源一项，普华永道使用了两个指标：智能资本和技术创新。智能资本指标主要包括高等院校数量、接受高等教育的人口比例、获得诺贝尔奖的人数等，根据这项指标，伦敦排名第一。技术创新指标主要包括使用宽带上网的人数比例、高科技领域的雇员人数、每百万人口中拥有专利权的比例、自雇人数比例等，根据这项指标，伦敦排名第二。 (二)灵活有效的监管环境 英美监管文化截然不同。美国以法律法规为基础,而英国采取原则性监管。从总体上看，英国的监管体系是有效率的，简洁灵活的监管环境促进了自由竞争和金融创新，减少了金融机构的合规成本，有效提高了机构的效率和效益。但灵活监管并不等同于不监管，宽松的环境只是相对而言。市场认为，如果一个金融机构能够在伦敦立足，说明这个机构能够经受住伦敦市场严格标准的考验，那么它也能在其它市场立足。

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 1）信托资金 （4）信托收益及本金 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第 16期。 对（公司） 进入 期限/成本/金额 退出

图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 控股 控股 图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发

对新苏南模式下经济转型升级问题的思考

对新苏南模式下经济转型升级问题的思考-经济 对新苏南模式下经济转型升级问题的思考 文/黄玺 【摘要】随着工业化和城镇化的迅速融合，苏南经济快速发展模式的弊端也日益显露，高耗能、高污染、低效益的粗放发展模式和少数行业的产能过剩，导致各种社会矛盾日显突出。面对新的问题，新苏南经济发展模式应运而生。如果说，改革开放的前20 多年苏南经济发展模式追求的是又好又快，那么新苏南经济发展模式更加注重的是提质增效。本文就新苏南经济模式下如何加快转变方式调整结构，提出一些建议和思考。 关键词新苏南经济模式；经济转型升级 【作者简介】黄玺，江苏省中小企业发展中心，硕士，研究方向：中小企业发展。 以开放型区域经济社会发展模式为标志, 新苏南模式是由传统意义上的苏南模式演变而来的，它是一个动态的发展模式，其演变发展过程包含以下几个方面。 一、新苏南模式形成的动因 在上世纪80年代，苏南地区（江苏省苏州、无锡、常州三市）就通过大力发展乡镇企业从而完成了工业化进程，其主要特征是凭借乡镇政府来主导乡镇企业发展，利用集体资本兴办企业，让一些地区和一部分人先富起来，然后再走共同富裕道路，以先工业化后市场化的经济运行方式和以城乡一体化为核心的社会发展方式，构成了苏南模式特定的内涵，这与当时的时代背景相适应，在相当长的历史时期内创造出了前所未有的辉煌。

进入21世纪，苏南5市（含江苏省南京、镇江两市）抢抓历史发展机遇，顺应市场经济改革发展需要，从本地区实际出发，因势利导、因市制宜，从人的观念上、从经济发展的总体目标上，坚持走中国特色“四化”互动并进的道路，以促进产业结构优化调整，统筹苏南各市合理空间布局，将苏南经济融入到全球经济一体化的大格局中去发展，形成新苏南模式特有的多元结构，如以国资、民资、外资经济为主的混合所有制经济结构；以产业集聚、园区经济为载体的先进制造业和现代服务业的产业结构；以市场管经济、政府管社会发展的制度创新结构等，充分展现了新苏南模式下市场化改革的深入和创新。 二、新苏南模式发展的现状 传统的苏南经济从纺织、电子、化工等行业起步，新苏南经济则是以先进制造业和现代服务业为基础，而新苏南模式是以不断优化产业结构来实现的，主要体现在以下几个方面。 一是经济总量不断扩大。在改造提升传统产业的同时，新苏南模式更加注重经济增长速度、质量和效益的“三位一体”，仅以2012 年为例，苏南5 市地区生产总值达到33381.66 亿元，占全省地区生产总值比重的61.8%。二是规模企业不断发展。江苏在“十二五”时期年营业收入在2000万元以上的规模企业即将发展到5万家，形成大、中、小企业合作共赢竞相发展的新格局，这些规模企业铸就了江苏国民经济和社会发展的核心动力，以骨干龙头企业为引领，打造配套齐全、关联性强、产业集中度高的优势产业集群。仅以2012年为例，江苏规模以上企业达到43383万家，总量居全国第一位，仅苏南5市就有24600家，占江苏省规模以上企业总量的56.7%。三是产业结构不断优化升级。产业结构优化升级给苏南5 市在产业集聚、结构调整、龙头企业培育、人才集聚、

主要国家的房地产融资模式

融资方式按其主要特点可分为三种类型，一是以美国为代表的房地产抵押贷款二级市场筹资方式;二是以德国、日本为代表的抵押市场与住房储蓄互为补充的方式;三是以新加坡为代表的政府强制储蓄建立住房基金的筹资方式。 美国的房地产融资模式 (1) 德国的房地产融资模式 (8) 新加坡的房地产融资模式 (11) 日本的房地产融资模式 (15) 美国的房地产融资模式 资本市场的融资方式 美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、体系最健全、产品最丰富的国家。美国实行的是资本市场的融资方式，这种方式一般可在短期内迅速筹集住房资金并能够满足住房生产和消费对资金的长期性要求。 1、美国的一级抵押市场 美国经过长期的发展，住房抵押贷款的一级市场已经相当完善，由住房抵押贷款的供需双方及各种交易工具构成。需求方主要是欲购房者；供给方是提供住房抵押贷款等融资工具的各类融资机构，拥有多元化的抵押贷款供给主体是房地产金融市场不断发展完善的重要原因。 住房抵押贷款一级市场的不断发展与完善得益于该市场拥有完善的风险规避机制。对于参与发放住房抵押贷款的众多金融机构而言，其资金的来源与运用均面临着诸多风险。金融机构主要通过采用两个方面的措施来规避风险的发生：1、统一的贷款评估程序，美国的金融机构在长期的实践中形成了一套统一的贷款评估程序来抵御风险的发生；2、完善的抵押担保机制，美国政府和私人机构共同为两级市场提供信用担保，增强抵押贷款的流动性，提高金融机构防范风险的能力。 2、美国的二级抵押市场

一级市场是住房抵押资金的初始交易市场，由金融机构向借款人发放初始的住房抵押贷款，贷款除了可以纳入自己的投资结构中，直到最后清偿，还可以被出售或进行投资组合发行抵押贷款债券来进一步筹集资金，这样就形成了住房抵押贷款的二级市场。具体包括两种运作形式： (1)抵押贷款债权的买卖。金融机构在发放住房抵押贷款后可以将合约票据转卖给退休养老基金和联邦国民抵押协会等机构投资者，从中取得一笔代理费用；二级市场上的投资者可以直接购买抵押贷款的债权以获得高收益，但同时也要承担高于证券化的市场信贷风险。 (2)抵押贷款证券化。这是二级市场上主要的融资形式，住房抵押贷款证券是将住房抵押债权出售给投资者的一种新型金融工具。抵押贷款在一级市场发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这些机构在一级市场上购买贷款所需要的资金是通过发行抵押贷款证券或其他类型的债务工具得来。20世纪80年代以来，抵押银行依靠直接的融资方式逐渐占据房地产金融市场的主导地位，随后抵押贷款证券化规模越来越大，在美国房地产金融市场中占有越来越高的市场份额。截至2006年底，住房抵押贷款余额将近11万亿美元，其中65%被打包用于发行抵押贷款证券。 二级市场的建立，不仅开阔了房地产融资的渠道，提高了金融机构的运营效率，还增强了融资机构的抗风险能力，通过改善资产结构将风险转嫁给各阶层的投资者，促进了房地产金融市场的繁荣与发展。 以私人为主的融资机构 在与商业性的住房抵押贷款制度相对应的美国房地产融资机构中，私人和民间机构占主体地位，而政府机构的参与也起到了微观扶持和宏观调控的作用。美国的房地产融资活动数十年来发展迅速，一般将其发展分为两个阶段：一是70 年代以前，房地产融资的主要供给者是储蓄贷款协会、商业银行、抵押银行等金融机构；二是70年代中期以后，随着抵押贷款证券化的迅速发展，房地产融资模式日趋完善，抵押二级市场出现蓬勃之势。 1、房地产金融一级机构 房地产金融一级机构是对有融资需求的房地产企业或个人直接提供存款、贷款及其他相关服务的融资中介。主要有如下几种：

深圳市勘察设计行业监管的经验与启示

深圳市勘察设计行业监管的经验与启示 深圳市勘察设计行业监管的经验与启示 摘要：深圳在勘察设计领域取得如此骄人的成绩得益于开放的市场、公平的竞争、人才的聚集与行业的监管。深圳市住建局在勘察设计行业监管方面的成功经验值得我们学习与借鉴。 关键词：深圳；勘察设计行业；监管；经验；启示 中图分类号： S611文献标识码： A 深圳市目前从事勘察、设计及图审业务的企业共有249家，本地企业130家，外地企业119家。主营勘察业务的企业占15%，主营设计业务的企业占82%，专职施工图审查业务的企业占3%。2012年全市勘察设计行业年产值136亿， 9家建筑设计院挤身广东省百强企业，7家建筑设计院进入中国百强建筑设计院行列，4名建筑师载入中国百名建筑大师名录。深圳的建筑设计与室内设计在国内的知名度较高，代表作品有奥运场馆水立方、上海环球金融中心等。2008年深圳市荣获联合国教科文组织授予的“设计之都”美誉，获此殊荣的城市全球目前只有8座。2013年深圳在建筑行业全面执行绿色建筑标准，住宅工业化在国内率先试点。 一是简政放权。深圳城市建设与管理的模式主要借鉴新加坡与香港的经验，政府的任务主要是制定并修订城市建设方面的政策与规划，出台地方性法规与规范性文件，实施行政审批、许可与执法检查等，资源的优化配置通过市场进行，社会管理与协调依靠中介机构进行。简单地讲，在城市建设与发展的赛场上，政府的作用是制定游戏规则，担当裁判员；企业的作用自主选择游戏的战术，担当运动员；市场的作用是通过优胜劣汰，让强者更强。深圳市建筑行业的资质初审、企业的备案、勘察设计文件质量的核查、勘察设计市场的整顿规范、工程评优、课题的编制、行业职称评定、建设信息统计管理等职能全部交给社会化专业组织进行管理。放权的结果加快了政府机构管理层次与管理跨度的缩减，同时优化了公务员队伍的结构与素质，行政效率的提高自然水到渠成。深圳市住建局通过简政放权，将许多职

绿色金融的国际经验

绿色金融的国际经验① 绿色金融发端于西方发达国家。发达国家普遍较早面临化石能源消耗和工业化带来的环境问题，过去几十年中金融类政策、体制建设和产品创新方面积累的推动绿色投资的许多经验，都值得我们认真学习借鉴。以下简述国际上推动绿色金融的一些典型做法。 （一）绿色金融产品的类别 1.绿色贷款 绿色贷款政策通常是指银行用较优惠的利率和其他条件来支持有环保效益的项目，或者限制有负面环境效应的项目。绿色贷款包括针对个人的房屋贷款、汽车贷款、绿色信用卡业务，以及面向企业的项目融资、建筑贷款和设备租赁等。 在企业贷款方面，赤道原则（the Equator Principles）是目前全球流行的自愿性绿色信贷原则。根据赤道原则，如果贷款企业不符合赤道原则中的社会和环境标准，银行将拒绝提供融资。赤道原则的意义在于第一次将项目融资中模糊的环境和社会标准数量化、明确化和具体化。截至2013年，接受“赤道原则”的金融机构已达78家，分布于全球35个国家或地区，项目融资总额占全球项目融资市场总份额的86%以上。 目前，我国已有一些鼓励绿色信贷的规定和政策意见(如《关于落实环境保护政策法规防范信贷风险的意见》、《节能减排授信工作指导意见》以及《绿色信贷指引》)。这些绿色信贷政策旨在限制“高 ①执笔人为马骏、施娱、姚斌。马骏为中国人民银行研究局首席经济学家，施娱为德意志银行分析员，姚斌为中国人民银行研究局研究人员。本文为绿色金融工作小组所著《构建中国绿色金融》书中的一章。该书由中国金融出版社于2015年4月出版。

污染、高能耗”企业的贷款，却较少涉及为环保行业或环境友好型企业提供贷款等促进类措施。在推广“赤道原则”方面，环保部编译出版了《促进绿色信贷的国际经验：赤道原则及IFC绩效标准与指南》，但赤道原则尚未在我国商业银行中广泛普及，目前仅有兴业银行成为“赤道原则”的成员机构①。 2.绿色私募股权和风险投资基金 目前国际上大规模绿色直接投资的主导方是国际知名的金融集团，同时也有一些专业投资者参与。1999年，世界资源所（World Resources Institute）发起“新风险投资（New Ventures）”项目并得到花旗集团的资金支持。该项目专注于投资新兴市场经济体环境行业中的中小企业。1999年至2012年，该项目共帮助367家“产生明显环境效益”的中小企业获得风险投资3.7亿美元，累计减排二氧化碳330万吨、保护耕地450万公顷、节水净水57亿升②。气候变化资本集团（Climate Change Capital）从事全方位的绿色产业投融资业务，其私募股权部门只投资于500万至2000万欧元规模的公司，行业集中于清洁能源、绿色交通、能源效率、垃圾处理和水务③。其他国际上专门开展绿色私募／风投的公司还有环境资本（Environmental Capital Partners）等数十家。 根据清科研究的数据计算，2007年至2013年上半年，中国的VC/PE总共进行了694笔清洁能源领域的投资，总额达82亿美元，且有多家公司成功在国内外上市④。值得注意的是，近两年投资于清洁能源的项目有所减少，反映出中国清洁技术行业发展中存在几个问题：一是政策支持力度不足，绿色产业项目回报率偏低，资金回收周 ① http://www.equator‐https://www.sodocs.net/doc/6b11204106.html,/index.php/members‐reporting/members‐and‐reporting ② https://www.sodocs.net/doc/6b11204106.html,/project/new‐ventures ③ https://www.sodocs.net/doc/6b11204106.html,/private‐equity/investments ④ 清科研究中心：《2007-2012年中国私募股权投资年度研究报告》，《2007-2012年中国创业投资年度研究报告》。

苏南模式演进历程回顾

苏南模式演进历程回顾 冯鹰 “苏南模式”这一名称是费孝通先生在1983年所写的《小城镇·再探索》中提出来的。当时的苏南地区主要是指苏州、无锡、常州三个地级市及昆山、江阴等九个县级市。①十一届三中全会以后，这一地区经济发展速度快，发展持续时间长，在具体的路径选择上具有明显的特征，因而有了“苏南模式”的提法。经过30多年的发展，“苏南模式”经历了由诞生、异军突起，到自我改制、创新发展的艰难历程，始终随着改革开放的深入而不断发展、不断进步、不断完善，成为引领江苏经济社会又好又快发展的一面旗帜。 一、苏南模式的诞生 苏南模式诞生于苏南乡镇企业，而乡镇企业的兴起有其独特的地理优势和历史条件。地处长江三角洲的苏南，交通方便，运输畅通；商品生产起步早，历史上是商贾云集之地；人口密度高，人均耕地少，有寻找新的就业门路而致富的客观要求；矿产资源少，除农副产品加工外，工业性加工必然依靠横向经济联系，“供销两头在外”；集镇星罗密布并紧靠上海，易于城乡沟通和发展工业；多年来的高积累、低分配，使乡村有一定的经济实力办工业。上述苏南农村的区域性特征，集中地表现为这一地区具有较强的商品经济的开拓性，所以早在60年代苏南就有社队企业（乡镇企业的前身）萌芽。但是，在“以阶级斗争为纲” 的思想指导下，农村搞家庭副业也要作为“资本主义尾巴”割掉，因此，在党的十一届三中全会召开以前，苏南社队企业的发展十分缓慢，苏南得天独厚的区域优势和人文条件所蕴藏的发展优势和潜力，迟迟得不到充分的开发。 1978年5月开始的关于真理标准问题的大讨论，恢复了实践标准的权威和我们党实事求是的思想路线。邓小平同志《解放思想，实事求是，团结一致向前看》的重要讲话，针对“左”的思想严重禁锢着人们头脑的现实，强调只有解放思想，坚持实事求是，一切从实际出发，理论联系实际，才能根据实际情况确定现代化 ①《“苏南模式”的变革研究》，黄福宁，《江苏统计》，2005年第1期。