云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的

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云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工

作的通知的意见

【标 签】云南省,土地增值税征管工作,关于加强

【颁布单位】云南省地方税务局

【文 号】云南省地方税务局公告2010年第3号

【发文日期】2010-07-01

【实施时间】2010-07-01

【 有效性 】全文有效

【税 种】土地增值税

《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》已经2010年6月12日云南省地方税务局第3次局务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。 云南省地方税务局

二○一○年七月一日

云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见

为贯彻落实好《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税

发〔2010〕53号)，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》和有关规定，结合我省实际，省局提出如下贯彻意见。请遵照执行。

一、预征范围

在本省行政区域内全面开展房地产开发企业土地增值税的预征工作。

二、预征对象

除经济适用住房外，其它房地产开发项目，均应实行预征。

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

三、预征的计税依据

土地增值税预征的计税依据为转让房地产取得的收入和预收房款。

四、房地产开发企业土地增值税的预征率

(一)昆明市的预征率：普通住宅为1%；非普通住宅为2%；写字楼、营业用房、车库等商品房为3%。

单纯开发土地使用权转让的为4%，然后按土地增值税有关规定进行清算。

(二)除昆明市以外的其他州、市的预征率为：普通住宅为1%—;1.5%；非普通住宅

为1.5%—;2.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%—;3.5%；单纯开发土地使用权转让的为3%—;4%，然后按土地增值税有关规定进行清算。具体预征率由各州、市地方税务局在上述幅度内自行确定，并于8月15日前报省局备案。

(三)对房地产开发企业既建普通住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，从高适用预征率预征。

五、纳税期限

房地产开发企业土地增值税实行按月预征，开发企业取得房地产转让收入(包括预收房款)，应在次月15日内向房地产所在地主管地方税务机关申报缴纳土地增值税。

六、房地产开发企业土地增值税的核定征收

(一)房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以核定征收土地增值税：

1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

(二)我省的核定征收率如下：

1.昆明市的核定征收率。昆明市主城区范围内(盘龙、五华、西山、官渡以及三个开

发﹝度假﹞区范围)，普通住宅为5%，非普通住宅为5.5%；呈贡县、安宁市的普通住宅

为3.5%，非普通住宅为4%；上述范围以外的其他各县(区)普通住宅为3%，非普通住宅

为3.5%。昆明市范围内的写字楼、营业用房、车库等商品房为6%。

2.除昆明市以外的其他州、市的核定征收率。普通住宅为3%—;5%；非普通住宅

为3.5%—;5.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%—;6%。具体核定征收率由各州、市地方税务局在上述幅度内自行确定，并于8月15日前报省局备案。

3.对房地产开发企业既建普通住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，从高适用核定征收率征收。

七、贯彻要求

(一)提高认识，加强领导。各级地税机关要充分认识当前形势下加强土地增值税征管工作的重要性和紧迫性，将思想统一到国务院国发〔2010〕10号文件和国家税务总局的通知上来，明确工作的目标和任务，采取有效措施，全面推进土地增值税的征管工作。

(二)强化土地增值税清算工作。各级地税机关要切实加强房地产开发企业土地增值税的预征和清算工作，要按照总局的通知精神，对本地的房地产开发项目进行清查，搞清当地的房地产项目总数、符合清算条件项目数、已清算项目数等情况，并结合实际工作情况，制定清算计划，全面、深入开展土地增值税清算工作，不断提高清算质量。同时，各地要在今年计划完成清算的项目中选择3—;5个定价过高、涨幅较快的项目进行重点清算审核，作全面

剖析，并据此总结1—;2个典型清算案例，年底上报省局。各级地税机关不得擅自扩大核定征收范围，必须在符合核定征收条件的情况下才能进行核定征收，将核定征收作为本地土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

各地要严格审核税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》，对清算中弄虚作假的鉴证报告，一律不予采信，要及时将弄虚作假的税务师事务所名单报告省地方税务局和省注册税务师管理中心。

(三)加强清算工作情况的报告。各地要及时将本地土地增值税的清算工作情况及时以简报、信息等形式上报省局。省局将适时对各地的清算工作进行督导检查。

附件：1．国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

2．土地增值税清算计划统计表附件2：土地增值税清算计划统计表.doc

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

云南省地方税务局关于个体工商户定期定额征收个人所得税附征率问

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云南省地方税务局关于个体工商户定期定额征收个人所得税附征 率问题的意见 【标 签】云南省,个体工商户定期定额,个人所得税附征率 【颁布单位】云南省地方税务局 【文 号】云南省地方税务局公告2011年第6号 【发文日期】2011-09-23 【实施时间】2011-09-01 【 有效性 】全文有效 【税 种】个人所得税 《云南省地方税务局关于个体工商户定期定额征收个人所得税附征率问题的意见》已经2011年9月22日云南省地方税务局第4次局务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。 云南省地方税务局 二○一一年九月二十三日 云南省地方税务局关于个体工商户定期定额征收个人所得税附征率问题的意见 《云南省地方税务局核定征收所得税暂行办法》(云地税二字﹝2003﹞146号)废止后，为了规范实行定期定额征收个体工商户个人所得税的征收管理，省地方税务局根据《个体工商户税收定期定额征收管理办法》(国家税务总局令第16号)、《国家税务总局关于个体工商户定期定额征收管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞183号)和于2011年9月1日执行的新修订的《中华人民共和国个人所得税法》的规定，结合本省实际，对个体工商户定期定额征收管理中有关个人所得税附征率问题明确如下： 一、适用对象 全省实行定期定额征收的个体工商业户，个人独资企业和合伙企业。 二、计税依据 个人所得税可以按照换算后的附征率，依据增值税、消费税、营业税的计税依据实行附征。 三、个人所得税附征率幅度 (1)制造业：0.5%-1.5% ；(2)加工、修理业：0.5%－1.5%；(3)商业：0.5%-1.5% ；(4)交通运输业：0.5%－2.5% ；(5)采掘业：0.5%-2.5%；(6)砖瓦行业：1%-2%；(7)建筑安装业：1%-2%； (8)装修装饰业：2%-4%；(9)饮食业：0.5%-2.5%；(10)租赁和商务服务、居民服务和其他服务业：1%-3%；(11)文化、体育和娱乐业：2.5%-5% ；(12)其他行

土地增值税情况计算方法详细

土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目

土地增值税案例分析与计算

一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 （5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。 （6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 （3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）

关于土地增值税清算的归纳总结

关于土地增值税清算的归纳总结 土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下： 一、土地增值税的征收方式 征收方式分为查账征收和核定征收。 根据国税发…2009?91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 二、税务机关对土地增值税的前期管理 根据国税发…2009?91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

房地产公司的土地增值税如何计算

房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产

取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安

湖南省县土地增值税征管现状分析及思考

湖南省××县土地增值税征管现状分析及思考 土地增值税是房地产交易和开发过程中一个特有的税种，是目前房地产行业税收征管难点也是征管重点。说是难点，是因为土地增值税计算复杂，涉及收入、成本的确认、归属和分配，而且又是一门跨业类、跨学科的税种，清算审核人员不但需要掌握精湛的税收专业知识，还要对房地产开发流程、建筑安装施工，工程预决算等等有着深入的了解。正因如此，其可挖掘的税收潜力大，执法风险多。说是重点，是因为目前土地增值税地位和作用愈加重要。表现在收入规模随着房地产业蓬勃发展不断扩大，税占比不断提高。更重要的是，土地增值税作为一个综合性的税种，关系到其他税种的征管和结算，其引领地位无可替代。可以说，其征管好坏左右一个县局全年收入任务能否顺利完成和对房地产行业税收管理是否长治久安。目前，××县现有挂牌注册的房地产企业近70余家，正在开发的项目32家。全局每年仅能完成2-3家审核，清算审核任务异常繁重。土地增值税管理水深鱼大，应当引起税务系统各级领导高度重视。 一、当前征管现状和存在的问题 （一）业务要求高，能够胜任审核工作的人才少。清算审核工作是土地增值税管理过程最核心、最关键的环节，要求专业技能特别高，一般干部消化吃透审核资料都很难。2015年县局摸底确定符合条件的仅有8人，其中还有5人属中层正职。人手不够，小马拉大车现象突出。按照每年清算审核2--3家左右的进度，现有项目税务部门起码要安排10余年的时间来消化。至于清算错未错过最佳征期，审核质量过不过关，符不符合税法要求则更难说。这种人才稀缺的情况因为长时间的忽视，短期内难以改变。 （二）会计基础不实，大部分企业核算并不规范。良好的财务管理和真实可靠的会计核算是账面清算审核的前提和基础，近年来，房地产开发由不记账到普遍记账，但内控管理严格、财务制度健全、账面核算规范清晰的不多，税收规则意识普遍欠缺。即使通过会计事务所代理记账或者通过电子财务管理系统记账的企业也是如此。预收款项不及时确认收入，开发产品验收或投入使用不及时结转成本，大量大额的现金收付见怪不怪，资金往来不通过银行，白条入账随意任性，工程决算验收缺乏审计监督不一而足。房地产企业普遍存在的社会融资和民间借贷，基本上不走账面。公司也往往因项目运作，应景而生；因项目完成，僵冻灭失，其建账动机和基础可想而知。当前，税务机关判断账证健全与否虽有法律层面的支撑，但细节方面却缺乏具体的判定划分标准。从而在具体操作上很难把握，容易引起税收争议。一线税务机关往往在面临行政诉讼和行政复议的风险压力之下只好选择妥协或放弃。 （三）会计信息失真，企业财务作假屡见不鲜。房地产企业财务作假可操作的空间和手段很多，一直诟病。其中又以虚增成本为甚。通过可靠的数学求导论证，虚增成本仅土地增值税一项就可以导致最高至12倍的利润操作空间。再加上因为成本虚增带来的企业所得税、股东分红个人所得税的断崖式减少，丰厚的回报足以引起不法开发商铤而走险。如某置业有限公司，主体工程账面单位造价体现为1268元/㎡，而实际建造价格为968元/㎡，仅此一项，7万余平方米的建筑面积，虚构成本就达2100多万。其被发现全属偶然，因为时任县领导插手该项目，被省纪检机关查处，事后经我局通过有关渠道调取办案机关相关证据才得以查明。还有一家企业，本只有400多万的土石方工程，账面反映却达到900多万，发票、合同、付款都看似真实，没有漏洞。但因为内部纠纷，其股东向公安机关举报，公司最后不得不承认财务作假并有两套账这一事实。虽然作假盛行，但是被发现的概率低，大部分作假行为得不到有效打击处理。在审核时往往因证据不足，税务机关只能以明显不合理价格进行调整。即使认定逃税行为，但也达不到逃税犯罪的比例只好作罢，何况开发商出凡的社会能量。因

苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告

苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array 将土地增值税有关业务问题公告如下： 一、土地增值税清算单位 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。 注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。 二、土地增值税核算对象 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）； （三）非住宅类房产。 注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特， 三、关于房地产转让收入的确认 （一）转让房地产的有关经济利益的确认 纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。 因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。 （二）售后返租收入的确认 单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。 注：将“售后返租”形成非正常转让价格，应当按“转让价格是否明显偏低且无正当理由”来核定转让收入。而不是直接按相关租金来确认。 （三）房地产转让价格明显偏低的收入确定 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 1、法院判定或裁定的转让价格；

房地产土地增值税核定苏地税发〔2011〕53号

江苏省地方税务局文件 苏地税发〔2011〕53号 关于加强土地增值税征管工作的通知 各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局： 为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下： 一、加强土地增值税清算管理 （一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。 （二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性 — 1 —

和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。 （三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。 （四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。 （五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。 二、加强土地增值税核定征收管理 （一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。 （二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 豫地税发〔2010〕28号 全文有效成文日期：2010-03-17 字体：【大】【中】【小】各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局： 为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下： 一、土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定： （一）普通标准住宅1.5%； （二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。 二、土地增值税核定征收率 （一）普通标准住宅2%; （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%; （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%； （四）符合第三条第（二）项条件的8%。 三、土地增值税的核定征收 所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定

自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。 （一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的； 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。 （二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。 1、擅自销毁账簿； 2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的； 3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； 4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的； 5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。

土地增值税计算实例

土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理

土地增值税涉及价格认定几种情形和操作要点word版本

土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点 王洪沙春屏黄传海 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。 一、土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。 （二）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。 （三）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。

（四）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。 二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定 土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有： （一）收入确认方面 1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。” 2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1 995]第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实

云南省地方税务局关于下发《云南省地方税务登记管理实施办法》的通知

云南省地方税务局关于下发《云南省地方税务登记管理实施 办法》的通知 【法规类别】税收征收管理 【发文字号】云地税发[2004]223号 【发布部门】云南省地方税务局 【发布日期】2004.12.07 【实施日期】2004.12.07 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 云南省地方税务局关于下发《云南省地方税务登记管理实施办法》的通知 （云地税发[2004]223号2004年12月7日） 各州、市地方税务局，省局直属征收分局： 国家税务总局以第7号令公布的《税务登记管理办法》，从2004年2月1日起正式实施。省局已会同省国家税务局联合下发了《关于转发国家税务总局第7号令〈税务登记管理办法〉的通知》（云国税发〔2004〕4号），就共同实施的有关问题作出了明确要求。为进一步贯彻落实好国家税务总局第7号令，省局在今年2月召开的全省地方税收征管工作会议上，下发了《云南省地方税务登记管理实施办法（讨论稿）》，经过一段时期来充分的讨论和修改，广泛听取各地的意见和建议，现将修订稿正式下发（见附件）。请各地认真遵照执行。执行中有什么问题，请及时向省局征管处反映。

第一条根据国家税务总局第7号令颁布的《税务登记管理办法》（以下简称《办法》）的规定，结合我省地方税收征收管理工作实际，制定本实施办法。 第二条凡在云南省境内涉及办理地方税务登记事宜的，均适用本实施办法。 第三条从事生产、经营的纳税人，其注册地与生产、经营所在地不在同一县级主管税务机关的，应分别向注册地、生产、经营地主管税务机关申报办理税务登记。 第四条临时税务登记证编制代码为：国内公民临时税务登记证代码为其业主居民身份证号码。外籍、港、澳、台人员临时税务登记证代码为：行政区域码＋相应的有效证件（如护照、香港、澳门、台湾居民来往大陆通行证、边境地区管理的有效证件等）号码。 第五条发包人或者出租人应当自发包或者出

关于土地增值税的文

2008-10-15 10:55:32| 分类：土地增值税| 标签：|字号大中小订阅关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字[1995]第48号 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下： 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 五、关于个人互换住房的征免税问题 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土增值税。 六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

土地增值税纳税申报表(2016修订版)[1]

附件 土地增值税纳税申报表（修订版）

土地增值税项目登记表 （从事房地产开发的纳税人适用） 纳税人识别号：纳税人名称：填表日期：年月日金额单位：元至角分面积单位：平方米 填表说明： 1.本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在立项后及每次转让时填报。 2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内

容。 3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。 4.纳税人在填报土地增值税项目登记表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。 5.本表一式三份，送主管税务机关审核盖章后，两份由地方税务机关留存，一份退纳税人。

土地增值税纳税申报表（一） （从事房地产开发的纳税人预征适用） 税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日 本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。

填表说明： 1.本表适用于从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人，在每次转让时填报，也可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限汇总填报。 2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。 3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。 4.纳税人在填报土地增值税预征申报表时，应同时向主管税务机关提交《土地增值税项目登记表》等有关资料。 5.项目编号是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。 6.表第1列“房产类型子目”是主管税务机关规定的预征率类型，每一个子目唯一对应一个房产类型。 7.表第3栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。 8.表第4栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额（不含增值税）填写。 9.表第5栏“视同销售收入”，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入不含增值税。 10.本表一式两份，送主管税务机关审核盖章后，一份由地方税务机关留存，一份退纳税人。 5

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理0001

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税 方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方 法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（ 1 + 11% * 土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5% * 土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地 增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 女口：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销 售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%则： 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/（1 + 11%）=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/（1 + 11%）*3%==30万元

云南省财政厅、云南省地方税务局关于下发《云南省行政事业单位往来款项统一收据管理暂行办法》的通知

省级各部、委、办、厅（局），各地（州、市）财政局、地税局： 为进一步加强我省行政事业性收费、政府性基金的管理，完善和规范行政事业单位财务活动和票据管理制度，满足行政事业单位在非经营性收费、非行政事业性收费、非政府性基金收费等财务活动中票据管理使用的需要，经研究并多方征求意见，依照中央和省有关票据管理的规定，现下发《云南省行政事业单位往来款项统一收据管理暂行办法》，从二００一年七月一日正式启用，省级各单位和各地财政部门请于６月１５日前向省财政厅报送领购计划。 请遵照执行。 附件：云南省行政事业单位往来款项统一收据管理暂行办法 为规范行政事业单位往来款项票据管理，加强财务管理和财政监督，根据国家有关规定。结合我省实际，制定本办法。 第一条我省各级行政事业单位（含社会团体，下同）业务工作中发生往来款项所需的票据，一律使用由云南省财政厅统一印制的《云南省行政事业单位往来款项统一收据》（以下称“往来款项统一收据”），不得再使用其他票据。 第二条《往来款项统一收据》用于行政事业单位之间发生的往来款项，以及行政事业单位发生的各种代收、代垫款项。 第三条以下事项不得使用单位《往来款项统一收据》： １、通过市场取得的经营性、服务性收入； ２、行政事业性收费收入、政府性基金收入、罚没收入、附加等； ３、预算外资金在部门或系统内上缴分成收入。 第四条各级财政部门负责管理同级行政事业单位《往来款项统一收据》。省级行政事业单位和中央驻昆行政事业单位《往来款项统一收据》领购证和票据的发放工作由省财政厅负责。各地、州、市、县财政局、地税局按属地管理原则，负责本行政辖区行政事业单位的领购证办理和票据发放工作。 省财政部门负责全省《往来款项统一收据》的印制、发放和核销等管理工作。地、州、市财政部门统一向省财政厅领购《往来款项统一收据》，并负责发放给所辖各县、市。 第五条《往来款项统一收据》由省财政厅指定的印刷企业印制。《往来款项统一收据》套印省财政厅印制章。印章的式样和印色由省财政厅统一制定。 第六条《往来款项统一收据》由单位凭领购证领购，实行验旧领新、按月使用量限量供应的购票方式。 行政事业单位申领《往来款项项统一收据》领购证的，应由本单位财务人员持法人代码证书、财务专用章、行政介绍信到同级财政部门票据监管中心办理有关手续。申领单位要如实填报《往来款项统一收据》使用申请表，经地方税务部门和财政部门审查同意后，予以核发领购证。 第七条各单位要按规定加强对行政事业单位《往来款项统一收据》的管理，建立健全

土地增值税细则(关于加计扣除项)

我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。 第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。 第二，装修费用能否加计扣除视情而论。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。 第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。上述国税函〔2010〕220号文件第七条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。 第四，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理。 （一）房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 （二）房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 （三）房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；如果建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 第五，取得土地使用权所支付的费用，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除的优惠。