怎样解决到期土地使用权续期的问题浅谈

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怎样解决到期土地使用权续期的问题浅谈

作者：杜克新王惠琳

来源：《今日湖北·中旬刊》2014年第06期

我国商品房的土地使用权有七十年，因此，七十年后的使用权确实值得购房者关注。《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”但是，新修正的《房地产管理法》第二十二条又规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期，但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”该规定并没有对住宅用地和非住宅用地进行区分。

根据《物权法》的规定，住宅的土地使用权期限届满，房屋所有权人可以继续使用土地，无须另外申请。而依据《房地产管理法》的规定，房屋所有权人必须另外申请，否则丧失土地使用权。但无论是按照哪一个法律规定，房屋所有权人继续使用土地，都应当另行缴纳土地出让金。《物权法》中的“自动续期”，应当理解为期限届满后，按原土地出让合同约定的出让金价格缴纳地价，而《房地产管理法》中的“依照规定支付土地使用权出让金”，则赋予了政府调整出让金的权利。两个法律之间的差异还需要立法部门予以解释，在新的解释尚未出台之前，《房地产管理法》将优先适用。因此，从现行法律规定，尚不能判断你所购买的房屋，在七十年使用期限届满后，还需要投入多少资金才能继续使用。

随着部分土地出让期限的逐渐临近，人们将日益关注对土地使用权到期后其地上建筑物和土地的处理方式。诚然，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）已经做出到期后土地使用权与建筑物、其他附着物（以下简称“地上定着物”）由国家无偿取得，申请续期应重新签订合同并另支付出让金的规定。不过，从建筑物所有权和资源的有效利用角度看，此种处理方式值得商榷。

首先，地上定着物既然全由土地使用权人投资兴建，则其理应取得所有权。从民法角度看，这种“由国家无偿取得”，既不符合国家关于取得所有权两种方式——“征收和没收”的相关规定，又明显侵犯了民事主体的合法权利，更不符合市场经济平等、自愿的原则。有人以“房随地走”为据，但事实上大部分我国法系国家中都存在单独设立土地权利与建筑物所有权的情况，罗马法对国有土地上的建设者，在支付一定地租后是承认其建筑物的独立权利的。

其次，这种“由国家无偿取得”的做法，会对期限将至土地的有效利用形成负面影响。随着土地期限届满，土地使用权人必然会怠于维护和改进，甚至可能会把有残值的附着物或建筑物