房地产企业财务报表分析要点

房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。

一、房地产企业财务报表的局限性

1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。

参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。

2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。

房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。

3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。

按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦结转收入，隐含的利润即会显现，这样势必影响企业经营情况的客观反映。

二、房地产企业财务报表分析方法

应先根据真实性和配比原则将财务报表作以下适当调整，然后才能进行常规的企业财务报表分析。

1．根据收款方式分析预收账款，确认收入。

房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移；对于分期付款的房地产销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期

有欠付现象，应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠付的金额过高(一般超过总房款的30％)，或欠付次数过多(连续两期以上)，则不能确认收入；对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按捐款已到账，方可确认收入。根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。

2．分析开发成本的构成，确认成本。

购入尚未开发的土地应比照周边地价进行评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际；按照收入与成本配比原则预转成本。

3．对收入结转前发生的期间费用，按照收入与费用配比原则进行调整。

财务总监应该做好企业财务报表分析的工作，现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识已远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还必须了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持！

高金平房地产企业税务稽查方法与案例分析

高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析 第一讲营业税检查 一、销售不动产税目适用的检查 （一）基本规定 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。 1.销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 2.销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。 二、纳税义务发生时间的检查 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。 《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。 第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方； 第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权； 第三，与交易相关的经济利益能够流入企业； 第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。 《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。 根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。 三、计税依据的检查 房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税=[主营业务收入+（期末预收账款-期初预收账款）+视同销售收入+价外费用]*5% （一）主营业务收入 非房地产企业、房地产企业 (二)预收账款 1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款（贷方）”，递延纳税？ 2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税？ (三)视同销售 (四)价外费用 《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 四、房地产业营业税审核要点 房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。它包括商品房售后服务收入、材料

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。

10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一) 案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源 2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。 该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。

房地产投资分析复习题

房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020

《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。

7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。

房地产企业涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点与纳税筹划技巧

2010年最新税收政策下房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点及纳税筹划技巧 主讲人；肖太寿博士 目录 第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解 第二讲、房地产企业土地增值税的涉税处理及清算技巧 第三讲、房地产企业的税务稽查重点 第四讲、房地产开发企业的纳税筹划技巧 第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解 一、拆迁还房的账务与税务处理 （一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号—— 非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。 一、拆迁还房的账务与税务处理 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本———拆迁补偿费 贷：应付账款———拆迁补偿费 借：应付账款———拆迁补偿费 贷：主营业务收入

2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 一、拆迁还房的账务与税务处理 1、营业税的处理 《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。 （1）纳税义务发生时间 房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。 （1）计税依据 ①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理 （1）计税依据 ②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题 一、填空题：(共30分，每空1分。) 1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值 2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。 6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。 8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。 9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、

阶段、评估决策阶段。 11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。 12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 和。 13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 不是时就会不一致。 14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。 15.净现值等于零，可判断该投资项目。 16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。 17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。 18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。 19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。 20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。 二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例（一） 案件点评： 本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源2007年6 月，市国税稽查局接群众举报： 称某房地产公司2006 年销售给甲公司价值 5444.23 万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于 2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型： 其他有限责任公司，注册资金：2000 万元人民币，经营范围：该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39 亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11 万平方米，整个项目分为 A、B、 C、D 四个区，其中ABC区已于 2006年1月完工，A区可售面积 10853.54 平方米，已售 2663.38平方米，B区可售面积

35383.23 平方米，已售 16841.69平方米，C区可售面积 22161.66 平方米，已售 9793.35 平方米，小计可售面积 68398.43 平方米，已售 298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积 41094.86 平方米；合计可售面积 109493.29平方米，已售 298.42 平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85 万元；税务机关调增应纳税所得额 25.94 万元，调整后2003年亏损额为 16.91 万元。该企业申报2004年度实现租赁收入 10.38 万元，其他收入2000 元，纳税调整后所得为亏损 153.41 万元；税务机关调增应纳税所得额 49.74 万元，调整后2004 年亏损额为 103.67 万元。 2005 年实现其他收入 14.59 万元，预售收入预计利润 750.71万元，经纳税调整后2005 年度应纳税所得额为 139.34 万元，弥补2003年亏损 16.91 万元及2004 年亏损

房地产审计的特点和难点

房地产内部审计的特点和难点 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益的需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审计的职能逐步发展为企业经营管理审计，或者称为综合审计。 房地产内部审计的特点和难点： 房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制手段和评价原则，从而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。 对于房地产内部审计难点的分析： 1、信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度 房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，使得集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象，由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。 2、房地产开发产品的特性造成短期牟利行为 房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性很强。另外，产品的一次性使项目公司的存续时间较短，项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择，使项目公司成员缺乏对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的动因。 3、管理体系不完善 管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存

房地产企业收入确定与税务稽查重点

第一部分税务稽查执法程序 一、税务稽查对象的产生 依照稽查打算按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；依照公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。 二、《税务检查通知书》下发时刻的法律规则 告知被查对象本次税务检查开始的时刻、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象预备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。 三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业

公民举报有税收违法行为的；税务机关有依照认为纳税人有税收违法行为的； 四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定 税务机关在税务检查过程中能够采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法 五、税务稽查过程中企业知情权的确定 检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。 六、税务稽查结果发生法律效力时刻的确定 税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。 七、税务稽查处罚告知制度程序及企业同意处罚的权利 税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。 注意相关问题 ①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否能够按照坏账损失进行税务处理？

②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否能够税前扣除？ 八、税务稽查与税务检查的区不 （1）主体不同。 （2）对象不同。 （3）程序不同。 （4）目的不同。 第二部分房地产企业收入确定与税务稽查要点 一、收入内容稽查的差不多方法、内容与相关问题税务处理“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。 注意开发产品完工行为的税务界定 税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征

(完整word版)房地产投资分析试题1

房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期

房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点及纳税筹划技巧

20PP 年最新税收政策下房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清纳税筹划技巧 主讲人；肖太寿博士 目录 第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解第二讲、房地产企业土地增值税的涉税处理及清算技巧第三讲、房地产企业的税务稽查重点 第四讲、房地产开发企业的纳税筹划技巧

第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解 一、拆迁还房的账务与税务处理 （一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外,对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 一、拆迁还房的账务与税务处理 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号一一非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。一、拆迁还房的账务与税务处理 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本 ----- 拆迁补偿费 贷：应付账款 ----- 拆迁补偿费 借：应付账款 ----- 拆迁补偿费 贷：主营业务收入 一、拆迁还房的账务与税务处理 2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 一、拆迁还房的账务与税务处理 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理

房地产企业的财务流程和内部控制

新疆新亚房地产开发有限责任公司 财务流程和内部控制 新疆新亚房地产开发有限公司的财务严格遵循集团公司财务部统一领导、 统一核算、统一财务流程，以提高公司整体财务管理水平。 一、财务流程图： (一)、业务付款流程图 （二）、日常报销流程图： 流程 责任人 申请人填写付款申请单，包括姓名、部门、申请内容、金额及付款单位、帐户 申请人 ↓ ↓ 部门负责人审核内容并签署 所属部门部门负责人 ↓ ↓ 主管领导审阅内容，批准申请 主管领导 ↓ ↓ 集团财务部审核相关内容及财务付款手续，签字批准。 集团财务部 ↓ ↓ 公司领导审阅内容，签字批准申请 公司领导 ↓ ↓ 出纳开具支票，并在支票上填写日期、付款单位、帐户及金额（或限额） 出纳 ↓ ↓ 财务会计签字，支票生效 财务会计 ↓ ↓ 申请人领取支票并在财务登记签字 申请人 ↓ ↓ 财务部会计收回发票，根据支票申请单做财务处理 财务会计 流程 责任人

（三）、借款流程图： 填制“报销凭单” 经手人或报帐人 ↓ ↓ 部门负责人签批 所属部门负责人 ↓ ↓ 主管领导签批 审批相关费用 ↓ ↓ 主管会计核准 按相关规定审核原始凭证的合规性 ↓ ↓ 集团财务部审核 审核并监督款项是否属报销之列 ↓ ↓ 公司领导审批签字 审批各种费用 ↓ ↓ 出纳 付款，汇总“报销单”盘点备用金 流程 责任人 借款人凭已经批准的购物申请单、借款单，应酬费费用预借单请写明借款事由、金额、使用日期等内容 借款人 ↓ ↓ 所属部门负责人签字批准 所属部门负责人 ↓ ↓ 主管领导审批、签字 主管领导 ↓ ↓ 集团财务部领导签字 财务部部长 ↓ ↓ 公司领导审批、签字 公司领导 ↓ ↓ 财务会计签字，出纳支付款项 财务会计

房地产企业隐匿收入虚增成本稽查案例

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房地产企业隐匿收入虚增成本稽查案例 【标 签】房地产企业,隐匿收入,虚增成本 【业务主题】企业所得税 【来 源】 　一、企业基本情况 某房地产开发有限公司注册类型为私营有限责任公司，经营范围：从事房地产开发，纳税人所属税务机关：蚌埠市某区国税局，企业所得税纳税人。该公司2005年实现销售收 入61726727.41元，应缴所得税1482084.98元，已缴纳所得税1482084.98元；2006年实现销售收入110338523.99，应缴所得税6360417.41元，已缴纳所得税6360417.79元。 二、检查过程与检查方法 （一）检查预案 检查人员通过对房地产行业税收政策的学习，熟悉掌握该行业税收政策以及财务核算上的特点，借鉴以往该行业易存在的问题及容易被忽视的一些核算方面的涉税问题，有针对性地拟出对该企业的检查提纲，并在查前分析和初步检查的基础上调整、补充稽查内容，尽量减少稽查的盲目性，提高工作效率。 （二）检查具体方法 检查人员通过省局网站综合数据查询系统调取该企业的税务登记、税种鉴定、发票购买、使用、结存等情况，及所查年度的纳税申报情况，财务核算报表等系列涉税资料。采取从企业财务报表到总账、明细账、每月各税具体计算申报等详细逆查方法，逐月核对，按年计算应纳税额。对需要进一步核实的问题，派出人员配合进一步外调取证，使案件检查和取证同时进行，保证了检查时间充裕。 （三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定 1．房地产企业大都是当地政府招商引资项目，地方保护主义严重，查处时受到政府干

预较大； 2．房地产企业的主要成本是建安成本，而目前建安企业基本上只是管理单位，真正的施工单位基本都是个体包工头，基本上无账或账证不健全，其成本根本不实或无法核实，从而造成建安成本不实，进而造成房地产开发成本不实。 三、违法事实及定性处理 （一）违法事实和作案手段 1.隐匿收入 检查人员通过对该企业财务报表的审查，发现该企业2006年度财务报表上挂有“递延税款”，检查人员对此有疑问，因为“递延税款”贷方反映的是企业尚未转销的时间性差异影响纳税的金额，检查人员又进一步看到其下一级科目是“所得税”，而相对应的会计科目却是“其他应收款”，再检查“其他应收款”科目，发现竟是收取的房款，于是向企业财务人员询问，企业财务人员不得不交代这部分是企业2006年1-6月收到销售存量房款25312364.90元，未结转销售收入，所提所得税挂“递延税款”，未进行纳税申报的情况，应补缴所得税5774801.71元。 2.虚增成本 检查人员对该企业应付账款明细账核实时，发现应付账款借方有较大余额，随即就该科目核算的具体内容询问财务核算人员，在财务人员的配合下，稽查人员搞清了该企业由于没有及时进行竣工结算，导致企业不能按期结转工程成本而少计应纳税所得额，偷企业所得税。企业核算内容： （1）付款 借：预付账款 80万元 贷：银行存款 80万元 （2）竣工 借：预付账款 20万元

房地产公司如何查----读税务稽查案例有感要点

房地产公司如何查----读税务稽查案例有感以前在稽查岗位时，就没查过房地产企业，只是一次工作借用，参与了一个小小的房地产案子，那个案子非常简单，就是成本大于收入了，房地产公司的“亏损”核算没有按照会计和税法的规定来核算，大家都知道，房子的销售价肯定是大于成本价的，房价在几年内就翻了几番了，各地的房地产老板们也赚够了钱，那么帐上怎么会亏损呢？原来他们把所有的成本都摊到了已销了部分房屋上，如开发的100套房产花费的成本全部摊到了已销了20套房屋上，这样成本就远远的大于了收入，老板们的解释也合理，我支出了花费了100套的成本当然要计100套成本，我只卖出了20套当然也只记20套的收入，这样说来也是合情合理的，只是不合法了，100套的成本是“开发成本”，而销售的20套结转的应该是“销售成本”，会计把两个成本故意混淆了，当然就出现了成本大于收入了。 其实房地产公司要想少缴纳常用的手段就是少计收入，多计成本费用，说起来很简单，做起来却是很难。如下的案例值得参考和学习。 某房地产公司隐匿收入偷税案 本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员注重房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现

纳税人设置两套账隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。 一、案件背景情况 （一）案件来源 2007年1月20日，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）收到一封群众举报信，反映某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反映的内容，稽查局领导按规定将该公司列入了检查计划。 （二）纳税人基本情况 某房地产开发有限公司成立于2003年12月，是由集体企业改制而成，股东全部为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了“A 花园”和“B新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。 二、检查过程与检查方法 （一）检查预案

论房地产企业内部控制的现状及对策

内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的、旨在实现控制目标的过程。企业要持续健康发展，离不开健全的内部控制制度。无论是在国内还是在国外，内部控制都成为企业风险管理的一个热点问题。房地产行业建设周期长，涉及资金数额巨大，属于高风险行业，增强其自身抗风险能力的重要手段之一就是加强企业的内部控制。 一、房地产企业内部控制的现状 1.房地产行业内部控制体系不健全 内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全，财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。目前，我国多数企业的内部控制制度不够全面，在内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等方面均有较多的不完善之处。如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使不少的房地产企业会计工作秩序混乱、核算不实，造成会计信息失真现象极为严重。会计人员分工中的“内部牵制”原则均没有建立，甚至有的企业没有正规的财会部门，会计、出纳、审核等事项由一个人包办。原始凭证的取得或填制本身就不合法，以此为依据编制的记账凭证、登记的账簿、出具的会计报表及一系列的会计分析等也就毫无意义。一些企业人为捏造会计数据，设置“小金库”，乱摊成本，隐瞒收入，虚报利润，恶意逃避税收等。所有这些，都与企业内部控制制度不健全密切相关。 2.房地产行业的内部控制环境有待优化 （1）内部控制缺乏一系列操作性较 强的规范性文件。国家先后颁布了一系列 法规，对企业的健康发展起到了积极的作 用。但不可忽视的是，现有的法律、法规及 国家财政部门的规定比较粗泛，且很不具 体，在具体内容的层次、程序上还有待企 业自行细化才能满足工作的需要。但事实 上，很多房地产企业在这些方面都做得很 不好，要么根本没有，要么就是制定的细 则没有可操作性，也没有一个制定具体规 范的计划。 （2）内控制度行为主体素质不能完 全满足需要。大部分房地产企业的财会人 员，尤其是基层财会人员得不到有效的培 训、提高，专业水平很难适应新形势的要 求。一些不具备从业资格的人员也进入了 财会队伍，思想素质差，业务一知半解，连 正常的会计业务都处理不好，更谈不上内 部控制制度的运用。随着房地产行业的发 展、工程建设项目管理水平的提高和程序 上逐步规范、完善，工程造价确定与控制 和项目建设中存在的舞弊行为越来越隐 蔽，常常披上了程序合法的外衣。 （3）多头管理、各自为政的现象比较 显著。房地产企业的规模一般较大，可能 有多个子公司、分公司、项目部等并存的 现象，许多房地产企业各个项目公司项目 部核算体系互不相同，财务软件和核算标 准不统一，难以保证向管理者提供统一可 比的财务信息。由于缺乏统一明确的财务 业务授权机制，有些企业的二级项目开发 公司各自为政，自成体系，母公司无法有 效地进行管理，造成公司的管理控制能力 下降。 二、房地产企业内部控制现存问题的 原因分析 1.内部控制人员素质距现代内部控 制的要求还有差距 领导意识因人设岗的现象比较常 见，在现实工作中，因人设岗或者照顾“关 系”，不按要求配备较高素质会计人员的 现象很多，在客观上既影响了内部控制人 员的整体素质，也对内部控制工作的开展 造成了影响。当前房地产企业的大部分内 部控制人员为财会人员兼任或转行，知识 结构单一，后期培训匮乏，内部控制技术 落后，内部控制方法过时，工作内容面窄， 要求他们完全胜任现代内部控制工作只 能说是勉为其难。 2.对内部控制不够重视，缺乏正确的 内控观念 内部控制制度是企业各个业务部门 或人员在业务运作过程中形成的相互影 响、相互制约的一种动态机制，是具有控 制功能的各种方式、措施及程序的总称， 它绝不等同于规章制度，也不等同于内部 管理，更不是组织计划。内部控制要以有 效为前提，其关键是作为内控制度主体的 董事会、监事会、经理层和全体员工。由于 一些中小企业的高层管理和员工对内控 制度认识上存在偏差，认识不到内控制度 的重要作用，造成企业的管理混乱。 3.内部审计职能弱化，内审范围狭 窄、单一 内部审计部门在评价内部控制的有 效性以及提出改进建议等方面起着关键 作用，是内部控制制度的一个重要组成部 分。由于内部审计只强调内部的监督性 质，而未强调内部审计的服务职能，使得 不少内审机构只开展财务收支审计和财 经法纪审计，而忽视经济效益审计、经济 责任审计等，市场观念、效益观念和服务 观念不够明确，不能正确处理好监督和服 务的关系。 三、房地产内控问题的对策探讨 1.加强财务人员素质教育，从根本上 提高内控质量 内控的成败关键在人。随着科学技术 的迅猛发展，产业特征的变化和信息化社 会的到来，对人的综合素质和理解能力、 适应能力的要求越来越高，会计人员仅仅 具有普通的查账本领已不适应，必须扩大 知识面，提高知识水平。在国外及我国的 一些经济发达地区，项目招投标非常重视 项目经理的选择，并把他作为中标的一个 重要条件。房地产会计人员也是如此，在 新形势下，建设项目的投资会计不仅是单 纯的造价和财务收支，还涉及到工程设 计、造价前期的控制阶段、工程管理等都 将成为财务工作的重点，这就要求房地产 企业必须拥有素质较高的专业化会计人 员队伍，以充分发现和揭示问题，使内部 控制名符其实地处在较高层次监督的位 置上。 2.完善现有的组织结构 首先是要设置合理的组织架构。组 织架构是企业按照国家有关法律法规、股 东（大）会决议和企业章程，结合本企业实 际，明确股东（大）会、董事会、监事会、经 理层和企业内部各层级机构设置、职责 论房地产企业内部控制的 现状及对策 孙利红 之丰投资集团有限公司 450000 》转185页

房地产经营与管理试题与答案

房地产经营与管理试题 一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性

《房地产企业内部控制制度》

《房地产企业内部控制制度》 万科企业股份有限公司内部控制制度 第一章总则 第一条为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作屮防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据《加强上市公司内部控制工作指引》.《万科企业股份有限公司章程》?《万科企业股份有限公司员工行为手册》.各专业系统风险管理和控制制度等有关规则，制定本制度。 第二条职责： （一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定.实施和完善.并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估 （二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定.实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况； （三）公司总部各职能部门：具体负责制定.完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。 第二章主要内容 第三条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制

内部：括环境控制.业务控制.会计系统控制.电子信息系统控制. 信息传递控制.内部审计控制等内容。 第四条环境控制包括授权管理和人力资源管理： (一)通过授权管理明确股东大会.董事会.监事会.总经理和公司管理层.总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围；由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则并负责具体实施和改善。 1.股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：(1)决定公司经营方针和投资计划； (2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项； (3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项； (4)审议批准董事会的报告； (5)审议批准监事会的报告； (6)审议批准公司的年度财务预算方案.决算方案； (7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； (8)对公司增加或者减少注册资本作出决议； (9)对发行公司债券作出决议； (10)对公司合并.分立.解散和清算等事项作岀决议； (11)修改公司章程； (12)对公司聘用.解聘会计师事务所作出决议；

房地产行业税收问题及稽查对策分析修订稿

房地产行业税收问题及 稽查对策分析 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】

近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序 一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地