如何看待70年住宅建设用地使用权到期问题

前不久，温州一位市民购买了一套二手房，在办理房产证时却发现，其所购买的房产因土地使用权已经过期无法过户。资料显示，这套房子的土地使用期限只有20年，且该土地使用证已在今年3月过期。据上述市民称，温州房屋部门当时表示，房产要过户首先需补缴土地使用款，补缴款约30万元。这套房屋的总价还不到66万元，即补缴费用占到房产总价值的近一半。这一事件随后快速发酵。温州市国土局方面证实，近一两年可能会遇到类似问题的房屋有600多套。因土地使用期限到期造成房屋无法过户交易，温州并非第一个遇到这种情况的城市。此前青岛、重庆、深圳，都曾遇到过类似的问题。

在全国房价快速上涨之际，不少购房人选择购买甚至继续追加购买房产以抵御通货膨胀的风险，以为买了房子相当于投资了万能险，然而近日温州土地使用期限问题的出现，把这一问题拉进人们视野，并引起社会各界广泛关注――70年产权到期后，续期问题如何解决？

这一问题对大多数人似乎还比较遥远，但终究是要来的，我们应当如何理性看待这一问题呢？

一、70年住宅建设用地使用权的由来

追本需溯源，前面说到的70年产权实际上指的是住宅建设用地使用权期限，众所周知，我国城市的土地所有制是全民土地所有制，那么，这个70年的产权是何时出来的呢？我国建国后30多年里，一直没有专门的土地管理法规和土地管理机构。城市土地归国家所有，用地则由政府划拨；农村土地归集体所有，集体用集体管，各级政府都没有专门的土地管理部门。土地的使用是无偿的、无限期的、不流动的。然而，在上世纪80年代中期，情况发生了变化：1984年我国粮食产量达到峰值，1985年产量突然下滑，仅1985年一年我国净耕地面积减少了1500多万亩，这使得土地的规划和有偿使用急需国家宏观调控。

基于这些现实状况，1986年3月国务院下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，并成立国家土地管理局。国家土地管理局成立后不久，根据我国基本土地情况，在向国务院递交的报告指出，要在全国普遍开征土地使用费。曾参与制定房屋70年产权制度的首任国家土地管理局局长王先进在2011年接受媒体采访时指出，对于城镇住宅，土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的，“这里有一个比较近的样板，就是香港。后来，又考虑到人们的寿命以及最长工作年限为50年，最终把房地产权规定为70年”。

二、《物权法》等相关法律对产权期限的界定及争议

2007年出台的《物权法》第149条规定，住宅“建设用地使用权”期间届满的，自动续期，相比于1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的到期需要申请续期已经前进了一大步。但如何续期，是否需要交纳土地出让金，以及交纳标准等问题，《物权法》并未给出详细规定，也没有出台相关的法律解释，这是引发温州土地续期争议的原因所在。从温州此次的事件本身来看，的确有历史原因，因为这批上世纪90年代初期的住宅用地的使用权为20年，当时《物权法》尚未出台，相关法律也不完善。然而，在社会主义法律体系已经形成，强调法治思维和法治方式的今天，如何尽快给出回应、化解群众忧虑，应该成为相关部门的当务之急。

国有土地使用权出让意味着，在城市里，任何单位和个人进行建设，使用土地，必须依法申请，向政府购买国有土地的建设用地使用权。在我国的改革实践中，这一制度经历了一个从无法可依到有章可循的过程。我国土地使用权的有偿、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限从20年到法定最高年限70年不等，也就是人们常说的“土地大限”。1990年，国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1994年国家又出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，对这一领域进行规范。2007年颁布的物权法，则是这一领域最为重要的立法，其意义在于明确了私人对其合法的房屋享有所有权。这意味着即便土地使用

权到期了，房屋所有权也不容剥夺，同时，住宅用地续期无须申请而自动续期。

然而，《物权法》在自动续期的操作上却留下了一些模糊之处。比如，住宅建设用地使用者往往为较为分散的业主，政府有无义务帮助他们实现自动续期？是否需要缴纳土地出让金？缴纳标准如何？若是部分业主不愿缴纳土地出让金该如何处理，是否会影响到其他业主？非住宅建设用地续期又该如何操作？这些模糊之处，立法者当时或有其他考虑，但目前已经影响到群众的生产和生活。一方面，“无恒产则无恒心”，土地“70年大限”的隐忧一直盘桓在人们心头，这既不利于产权制度的落实，也让人们因为担忧在到期后缴纳难以承受的出让金而处于惶惶不安中。另一方面，也为相关市场交易行为埋下了纠纷隐患。目前，已经出现了土地使用权到期后，房屋因未能自动续期而不能交易过户的案例。不难预见，如果相关规定仍不明确，还将出现诸多房屋买卖后续纠纷，以及因缴纳出让金而出现的争端。

三、住宅建设用地使用权期限届满续期重点问题探究

关于住宅建设用地使用权期满续期的争论可谓众说纷纭，争论的十分激烈。抛开理念性的情感表达之外，我们尤其需要冷静下来，听一听让学界内权威专家、学者的意见。前不久在中国人民大学法学院举行的一次关于这一问题的研讨。与会专家学者于回溯当年立法背景以及明定立法指导思想的基础上，就住宅建设用地使用权期限届满续期问题和其中涉及的重点法律问题进行了研讨。

一是，如何理解“自动续期”这一立法表述。对于住宅建设用地使用权期限届满后“自动续期”及其所衍生的问题，特别是续期是否收费问题，与会专家产生了理解分歧并激烈地争论。江平教授认为，“自动”的含义包括三个方面：一是期限届满，不能够收回，也不能够按照原有的方案重新签订一个土地出让合同，因为“续期”即代表将原有的延续；二是自动续期所蕴含的是没有交费仍然有权居住，即不交费只是限制民事流转，并不对民事权利产生影响，简而言之是自动延续居住权，保有所有权但限制转让；三是自动续期在立法时并未写有偿无偿，所以现在即使要收费，也应当是较少的费用。全国人大常委会法工委民法室扈纪华巡视员亦认为，所谓自动，即是指没有任何条件谓之自动，自动续期在法律上不应当附加任何条件与行为。清华大学法学院崔建远教授从民法学理层面进一步指出，自动续期是基于我国特有的房地政策，为了保有房屋的所有权而对建设用地使用权的期限进行延长，这样既满足了购房人利益的需要，也符合《物权法》关于建设用地使用权和地上建筑物所有权之间所要求的法律关系。毕文强律师从法条解释角度亦对此加以印证，即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》与《城市房地产管理法》规定了续期申请续费，《物权法》是自动续期，这形成了一个对照效应，从中可以推定《物权法》应被理解为自动续期且无续费。邱宝昌律师认为，所谓有恒产者有恒心，土地是人们赖以生存的最基本的人权，是政府以及百姓都关心的问题。我国土地是国有土地与集体土地的二元结构，但我国房价一路上涨、居高不下、数次调控失灵的原因之一即在于土地之上商品房的市场性，甚至从某种角度看，这背后蕴藏的是市场投资渠道少而产生的供不应求现象，后来的调控实质是行政手段而非市场手段。这些因素导致了现有房产难以称之为“恒产”，只是一个不动产，而现在续期倘若又需要收费，恒心何在？但是，有学者对上述无偿续期的观点所产生的影响表示担忧，认为应当较为保守地看待“无偿续期”。中国人民大学法学院高圣平教授提出，城市土地有偿使用是以国家土地所有权之上来设立建设用地使用权这种权利结构加以表达的，是否要对建设用地使用权的期限加以限制？期限长短的依据何在？如何进行操作层面的续期？续期有无次数限制？这些问题均需要从法理与政策进行考量。中国政法大学行政法专家刘莘教授从“公平”的角度指出，现有国有土地出让年限是分档次的即20年至70年不等，20年所缴纳的出让金是最少的，如果采取一概无偿的政策，将会导致对于缴纳了较高年限出让金者的不公平，这一观点得到了北京航空航天大学刘保玉教授的附议，即如果不加区分，以后开发商就都会购买最低期限的，这样关于土地使用权期限的规定即会形同虚设。中央财经大学尹飞教授认为，《物权法》第

149条对于自动续期的规定应当是有特定内涵的，是针对过去需要申请、需要重新签订合同做法的纠正，如果将自动续期理解为自动的无条件延期，并不符合《物权法》的意旨。清华大学法学院申卫星教授更是进一步指出无偿续期面临的最大困难是民法的理论问题，即若自动续期等于永久免费的话，此时该使用权就是永久性，其与所有权的差别何在？即自动续期+免费=所有权这样一个结构是否合理合法？中国人民大学法学院张翔教授援用宪法加以佐证，“永久的使用权就是所有权”这一论断，如果建立于私人所有的基础上时，与我国《宪法》第10条第一款“城市的土地属于国家所有”相冲突，而这样的解构从民法解释论的角度亦难以成立。二是与会专家就“自动续期”是否等于“完全免费”进行更为深入地研讨。大家一致认为应当对此问题进行类型区分。全国人大常委会法工委原民法室主任姚红提出，续期是否收费涉及国家经济发展与保护民生之间的平衡问题，建议应当对住宅与非住宅、商行为与非商行为进行区分，根据不同类型决定收费还是免费。扈纪华重申当时立法的指导思想就是考虑民众利益，住宅用地是长期存续的，而非住宅用地较前者而言生命力则相对短暂，从该角度出发也应当进行区分。中国政法大学民商经济法学院李永军教授认为，这个问题有两个层面，一是从理论角度出发，续期是可以收费的，但从另一个层面即实践出发收费值得商榷，其提出应区分住宅与非住宅，对于住宅应当施行免费续期，超过70年的，国家需要时可以援用征收制度。北京大学法学院刘凯湘教授对房价款进行分析，认为购房时，房价款的构成当中所缴纳的土地出让金应当是一次性缴纳土地出让金，永久性取得土地使用权，住宅用地国有土地使用权到期后应当自动续期，不存在以后再补交的问题，非住宅可以有所区别，但也不能反复交费，可象征性地交费或通过立法规定一种非住宅用地到期后补交出让金的比例或限制的制度。张翔教授从宪法对财产权的理解出发对该问题发表了看法，他认为宪法上的财产权分为两种，一种是个人自有、负责个人生活所必要的财产，另一个是具有强大社会关联性的财产，对于第一种财产应受到绝对保护，对应于本次讨论主题，续期时可以不交或少交税；对于第二种财产，例如其拥有较多数量的房屋且用于投资等行为，由于其占用大量社会资源或者是投资行为，所以可对其苛以社会义务缴纳较多的税。中国人民大学民商事法律科学研究中心熊丙万副研究员对此做了具体的类型化区别，即一是对比住宅性建设用地和商业性建设用地，后者需要按照市场和商业逻辑运作，收取相对较高的费用，是有正当性的，但前者的基本目的是保障公民的基本生存和居住，最多只能收取与公共支出相对称的必要费用；二是要区分单套住宅性建设用地与多套住宅性建设用地，前者的保障性功能十分明显，只能收取用于政府提供公共产品的费用，后者具有商业和投资性，可以考虑通过交易税或者持有税的方式收取土地使用费；三是区分农村宅基地使用权与城市住宅性建设用地使用权，前者是永久期限且免费，对后者而言，在期限上可以采取与前者相同的目标，但无论是采用“续期+补交土地出让金”的方式，还是“不续期+房地产税”的模式，都应当保证房屋所有人对土地享有长期稳定的使用权。

最后，与会专家针对上述问题，提出了相应的解决措施，其中中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授提出的“费改税”办法，得到大多数学者的肯认。中国政法大学刘莘教授、金华市中级人民法院原院长高洪宾认为：自动续期是解决土地国有且有期限而房屋私有这一原有矛盾的措施，自动续期后国家收取经由精算师测算的较为低廉的持续性税收，让国家财政收入长流不断，而百姓亦能够承受与负担则与该举措相适应。北京航空航天大学法学院龙卫球教授提出的一个方案即是自动续期、实行年金制，而“年金制”类似于税制。中国人民大学法学院朱虎副教授也认为，土地的纯收益应由国家享有，就这种享有方式而言，税收措施优于缴纳续费。

我国国有土地使用权出让制度的产生和完善，可以说是我国改革历程的重要组成部分，成果来之不易，而相关立法则是对这一成果的有力维护。在全面深化改革的过程中，一方面要坚决维护和严格落实物权领域的立法成果，另一方面，对上一轮改革中的模糊之处也要进

行有连续性和建设性的修补。相信随着全面深化改革的持续推进，类似“土地使用权到期后该怎么办”的问题还将出现，解答宜早不宜迟。期望相关部门能够着眼公民合法权益，从现实可行性、法律稳定性的角度，从细节出发，拿出于法有据、于情有理、于民有益的具体解决方案，早日消除盘桓公众心头的忧虑，让居民安居乐业。

建设用地使用权

第5单元建设用地使用权 考点1 建设用地使用权的取得（★★☆） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地

国有建设用地使用权出让合同2018最新版

国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通 知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。

各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。

第14讲_建设用地使用权的取得、建设用地使用权的期限

第五单元建设用地使用权 本单元考点框架 考点1：建设用地使用权的取得（★★）（P58） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 【2017年·多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（）。 A.兴办乡镇企业需要对集体土地建设利用的，必须先将土地征归国有，然后取得国有建设用地使用权 B.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 C.建设用地使用权出让，优先考虑双方协议的方式，协议不成，则采取拍卖、招标方式 D.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权 【答案】BD 【解析】（1）选项ACD：参考上文；（2）选项B：参考本单元考点2。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移。 （2）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。 【2016年·多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件有（）。 A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B.按照出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件 C.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书 D.按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上 【答案】ABC 【解析】选项D：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的“25%以上”。 考点2：建设用地使用权的期限（★）（P60） 1.期限 （1）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 （2）以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定： ①居住用地70年； ②工业用地50年； ③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； ④商业、旅游、娱乐用地40年； ⑤综合或者其他用地50年。 （3）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 （4）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 （5）非住宅建设用地 ①期满如需继续使用，应当至迟于届满前1年申请续期； ②准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金； ③未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

土地使用权有摊销年限吗

土地使用权有摊销年限吗 摊销 常见的摊销资产如大型软件、开办费等无形资产，它们可以在较长时间内为公司业务和收入做出贡献，所以其购置成本也要分摊到 各年才合理。 摊销期限一般不超过10年，与折旧一样，可以选择直线法和加 速法来摊销无形资产。从金额上看，一般情况下，摊销的费用相对 于折旧费用要小很多，也就是说，大多数公司固定资产要远远大于 无形资产，因此摊销和折旧一般会放在一起披露而不加区分。 1、外购的土地使用权作为无形资产单独核算，按要求计提摊销。 2、企业在外购的土地上构建厂房、办公楼等自用固定资产时， 在资本化期间内，相应的土地使用权的累计摊销计入构建固定资产 的入账价值，即计入“在建工程”，待完工后停止资本化，土地使 用权仍作为无形资产核算，计提的累计摊销一般计入管理费用里。 3、企业将自用的厂房、办公楼等出租，作为投资性房地产核算时，其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产，因为出租 的土地使用权也是作为投资性房地产核算的。 5、外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之 间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产 核算;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。 6、企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 7、企业取得的建筑物的时候购买价款包含土地使用权的价值， 但是这个价值无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，

那么土地使用权的价值随同建筑物计入固定资产，以后土地使用权的价值会随着这个固定资产计提折旧。 8、企业取得的土地使用权作为无形资产核算的，那么要计提摊销，当月增加当月开始计提摊销，当月减少当月不计提摊销。(无形资产章节讲到的需要计提摊销的情况) 9、企业单独计价计入固定资产核算的，那么不需要计提折旧。

国有建设用地使用权管理办法 - 制度大全

国有建设用地使用权管理办法-制度大全 国有建设用地使用权管理办法之相关制度和职责，第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人... 第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,制定本管理暂行办法。 第二条下列项目用地不得改变土地用途: (一)保障性安居工程项目用地。 (二)划拨国有建设用地使用权的项目用地。 (三)工业园区或工业集中发展区内的工业项目用地。 (四)分期建设的工业项目用地。 (五)土地出让合同、划拨决定书或其它协议约定改变土地用途应收回土地使用权的。 (六)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其它形式限制土地使用权利的。 (七)共有土地使用权,未经其它共有人书面同意的。 (八)土地使用权属存在争议的。 (九)法律、法规和政策规定禁止改变土地用途的其它情形。 本条第(一)至(五)项,为实施城乡规划确需改变土地用途的,经依法批准后予以收回土地使用权,对原土地使用权人依法予以补偿,纳入政府储备库。 第三条申请改变国有建设用地使用权用途的,应符合以下条件: (一)依法取得的国有建设用地使用权。 (二)拟改变的用途符合城市(镇)总体规划和控制性详细规划。 第四条国有建设用地使用权用途改变按下列程序办理: (一)用地业主向市、区县国土资源部门提出书面申请,说明改变用途的理由。 (二)对符合土地管理政策改变用途的,市、区县国土资源部门致函同级城乡规划部门征求意见,城乡规划部门根据城市(镇)总体规划和控制性详细规划进行论证。 (三)市、区县城乡规划部门论证同意改变土地用途的,提出具体规划设计条件致函国土资源部门,其中城市规划区容积率指标按照市政府《关于加强房地产开发项目容积率调整管理的通知》(眉府发〔〕45号)规定核定。市、区县国土资源部门对改变用途需补交的土地出让金进行测算,提交同级规划委员会审议。 (四)规划委员会审议通过的,市、区县国土资源部门拟定国有建设用地使用权用途改变方案,报同级人民政府审批。 (五)经同级人民政府批准后,用地业主应在批准后60日内缴清土地出让金,逾期未缴清土地出让金的,批准改变用途事项失效。 (六)用地业主缴清土地出让金后,国土资源部门按照规划部门核发新的规划条件,与用地业主重新签订土地出让合同。 第五条除本办法第二条规定不得改变土地用途的项目用地外,在依法取得的国有建设用地上,原经依法批准已建的地上建筑物用途与土地用途不一致的,市、区县国土资源部门可依法办理改变用途手续,并按本办法第六条规定征收土地出让金。

建设用地法律法规汇编

建设用地法律法规汇编 1、中华人民共和国土地管理法(2004修正) 2、中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年修订） 3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 4、国务院关于加强土地调控有关问题的通知 5、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 6、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 7、建设项目用地预审管理办法 8、国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知（最新2016.11） 9、国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知 10、建设用地审查报批管理办法（最新2016.11） 11、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 12、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 13、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见 14、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

15、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 16、协议出让国有土地使用权规定 17、划拨土地使用权管理暂行办法 18、划拨用地目录 19、国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见 20、闲置土地处置办法 21、重磅！利用集体建设用地建设租赁住房试点方案公布 22、城市地下空间开发利用管理规定(2011年修正) 23、住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 24、中华人民共和国人民防空法（2009年修正） 25、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 26、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 27、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 28、国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函 29、国土资源部办公厅关于作价出资（入股）土地使用权转让有关问题的复函 30、最高法院：政府收回国有土地时未引用法律条款，无效！（指导案例）

常建规〔2010〕14号 关于印发《关于市区非住宅商品房项目开发管理的若干规定》的通知

关于印发《关于市区非住宅商品房项目开发管理的若干规定》的通知 （常建规〔2010〕14号） 常州市城乡建设局 常州市发展和改革委员会 常州市国土资源局 常州市规划局 常州市住房保障和房产管理局 常州市人民防空办公室 常州市物价局 各辖市住建局（委），各辖区建设局，各房地产开发企业： 为维护广大业主和房地产开发企业的合法权益，保障非住宅商品房项目的正常运营和后续管理，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，我局会同相关部门制定了《关于市区非住宅商品房项目开发管理的若干规定》，现将该规定印发给你们，请认真贯彻执行。 附件：关于市区非住宅商品房项目开发管理的若干规定 常州市城乡建设局常州市发展和改革委员会 常州市国土资源局常州市规划局 常州市住房保障和房产管理局常州市人民防空办公室 常州市物价局 二〇一〇年九月二十一日 主题词：房地产商品房管理规定通知 常州市城乡建设局办公室2010年9月21日印发 共印300份 附件： 关于市区非住宅商品房项目开发管理的若干规定 第一条为维护广大业主和房地产开发企业（以下简称开发企业）的合法权益，保障非住宅商品房项目的正常运营和后续管理，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《江苏省城乡规划条例》等法律法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于市区非住宅商品房项目的开发管理。 本规定所称非住宅商品房项目是指开发企业依法取得国有建设用地的土地使用权后从事开发经营，用于非住宅用途的房地产开发项目。 法律、法规、规章及相关文件对非住宅商品房项目的开发管理另有规定的，从其规定。 第三条土地使用权出让前，国土、规划、建设等部门提出土地使用条件和要求、规划条件（含附图）和房地产开发项目建设条件意见书，并将其作为土地使用权出让的文件内容之一。 开发企业必须严格遵守上述土地使用权出让文件的各项要求。 第四条新建非住宅商品房项目的开发企业应当具有与项目相应的开发企业资质等级。开发企业取得土地使用权后，应及时与建设部门签订《房地产开发项目公建配套建设合同》、申领《房地产开发（电子）项目手册》，并按要求定期将项目开发建设过程中的主要事项填入《房地产开发（电子）项目手册》。 第五条开发企业在向投资主管部门提交的新建非住宅商品房《项目申请报告》中，应当详细论述公建配套设施的配建方案及项目建成后的业态控制、日常运营和后续管理等方面的内容；在申报新建非住宅商品房项目规划方案、建筑方案和施工图时，应按相关要求在方案中落实项目公建配套设施的内容。 第六条开发企业应向建设部门申报新建非住宅商品房项目的公建配套建设计划。非住宅商品房项目的公建配套设施按产权界定情况分为以下几类： （一）非营业性公建配套设施：按规划条件设置的管理用房、非机动车车库（依法配建的人防工程除外）等，其产权归该项目的全体业主共有，不得对外销售。其中，管理用房按开发项目总建筑面积的4‰配套建设，但最少不得少于建筑面积50平方米，设置在地下室的部分最多不得超过应配建面积的40%。非机动车车库面积以规划指标为准。 （二）公益性公建配套设施：基础设施设备用房、人防设施、公厕等，其产权按照相关规定办理。 （三）营业性公建配套设施：地面机动车停车库（楼）、地下机动车车库（位）和机械式停车设施等营业性公建配套设施归投资者所有，交付使用后须纳入项目统一管理。 建设部门审核后，对符合要求的，应及时出具《房地产开发项目公建配套建设计划表》，并将相关配套设施的坐落、面积在施工图中予以标注；对不符合要求的，应责令开发企业限期整改。 第七条新建非住宅商品房项目的预（销）售价格应当依照相关规定报价格主管部门备案。新建非住宅商品房项目进行预售应当向房产部门申请预（销）售许可。 第八条新建非住宅商品房项目交付验收前，应当符合下列条件： （一）已完成建设工程规划核实、房屋建筑工程竣工验收备案、建设项目环境保护竣工预验收、建设工程竣工验收消防备案和人防工程防护质量专项竣工验收等手续的办理； （二）完成与当地环卫部门交接协议的签订； （三）用电已纳入城市供电网络；通讯、有线电视设施及邮政信报箱按规定建成且符合相关专业部门要求；配套电梯工程已完成电梯安装并通过质量验收； （四）绿化、自来水、排水、路灯、燃气等单项工程已按批准的规划方案和专业设施施工规范要求实施完毕，具备单项（接管）验收条件；项目拆迁安置补偿方案已落实； （五）项目配套设施已按规划和公建配套建设计划的要求落实； （六）已落实项目日常运营和管理的方案（其中必须载明负责日常运营和管理的专门机构及日常管理措施等内容）； （七）项目分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施； （八）法律、法规规定的其他要求。 第九条新建非住宅商品房项目交付前，开发企业应当持符合本规定第八条条件的证明资料向建设部门申请项目交付验收。证明资料齐全的，由建设部门召集国土、房管、物价和园林等部门以及自来水、排水、路灯、燃气和拆迁等专业单位，对项目建设情况进行查验。经查验，符合条件的，出具《房地产开发项目完成情况通知单》；不符合条件的，责令开发企业限期整改。 第十条新建非住宅商品房项目在按规定办理产权初始登记时，各项公建配套设施的产权性质应依据《房地产开发项目完成情况通知单》进行区分登记。 第十一条在本规定施行前的非住宅商品房项目应按下列要求办理相关手续： （一）在建的和已取得土地使用权但尚未开工建设的非住宅商品房项目，开发企业应根据本规定的相关要求，结合该地块出让时的规划条件，自行申报公建配套建设计划。建设部门应会同国土、规划和房管等部门确定公建配套设施的具体位置、面积和性质等，并在项目现场醒目处公示10日。项目交付前的各项验收按本规定执行。

国有土地所有权和建设用地使用权的区分

国有土地所有权和建设用地使用权的区分国有土地所有权是指国家占有、使用、收益和处分属于全民所有土地的权利。 城市的土地，法律规定的农村和城市郊区的土地均属于国家所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。这就说明我国土地要么是属于国家的，要么是集体所有的。那么如何实现对国家土地的有效利用呢？这就涉及到民法上的所有权的问题了。土地是属于国家或者集体的，所有权归国家和集体所有，公民、法人、其他组织没有土地所有权。那我们的住房、办公楼所用的土地是怎么回事呢？其实，我们的住房、办公楼所用的土地我们是没有土地所有权的，我们有的仅仅是土地使用权。是由国务院代表国家通过对国有土地使用权的出让、划拨等方式来实现土地所有权的行使的。 建设用地使用权是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物及其附属设施的地上权。 建设用地使用权只是用益物权，是我国国土资源部对我国土地划分的农用地、建设用地以及未利用地中的建设用地的土地使用权。这正是国务院代表国家对土地使用权的出让和划拨而产生的。建设用地使用权的标的是国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。建设用地使用权是使用权

人在国有的土地上设立的用益物权。建设用地使用权人对土地没有所有权，但是他对他所享有的使用权的土地上的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权，即是土地所有权的“土地使用权+房屋所有权”的房地产结构。 同时，国有土地所有权的取得是法定取得、原始取得，而建设用地使用权的继受取得，是通过出让和划拨的方式取得的。 由此可见，国有土地所有权和建设用地使用权是两个不同的概念。我们应当要区分清楚，以免引起房地产权益的争议。

商业用地性质的住宅

商业用地性质的住宅，利弊如下，请参考： 弊端主要有以下几点： 1、使用年限 商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重； 产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第1 49条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。。最可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！ 2、交易税费 初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%； 如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高 3、按揭方式 大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限1 0年 4、日常生活成本 如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。 如水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业） 5、设计标准 设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。 6、落户问题 无法迁入户口 优点主要有以下几点： 1、关于保值性 开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强！能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。 2、关于建造标准

建设用地使用权续期及土地上房屋及其他不动产归属.doc

建设用地使用权续期及土地上房屋及其他 不动产归属 国家通过出让的方式，使建设用地使用权人获得一定期间内利用土地的权利。建设用使用权期间届满后，就面临建设用地使用权如何续期的问题。城『节房地产管理法21条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同．依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定末获批准的，土地使用权由国家无偿收回。物权法在现行法律的基础上，作出了符合广大人民群众利益的规定。 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用50年。物权法草案曾经根据现行法律的规定，对建设用地使用权的续期作出了规定。但是．物权法草案向全社会征求意见后，一些部门和群众对建设用地使用权续期的规定提出了不同的意见。有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。建设用地使用权续期的问题，确实和老百姓的利益息息相关，应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心。如果规定住宅建设用地需要申

请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。在听取各方面的意见后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。住宅建设用地使用权自动续期的规定受到了普遍的赞成。同时，有人提出，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费。考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。因此，本条对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。 非住宅建设用地使用权没有采取自动续期的原则，是因为非住宅建设用地的使用期限相对比较短，使用用途也各不相同。有的建设用地使用权人仅需要在特定的期限内使用建设用地，过了该期限，就没有使用该土地的必要。因此，不宜将自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一一般原则，是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。根据本条的规定，非住宅建设用地使用权的续期，按照法律规定办理，郎建设用地使用权可以在建设用地使用权期间届满前一年申请续期。只要建设用地使用权人提出续期的要求，出让人就应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的

浅谈建设用地使用权的产生和期限

浅谈建设用地使用权的产生和期限导读：本文是关于浅谈建设用地使用权的产生和期限，希望能帮助到您！ 浅谈建设用地使用权的产生和期限 苏佰林 （一）建设用地使用权的产生 建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因（如继承），自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。 1.在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括： （1）划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可

以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。 （2）出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门（代表国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；

国有建设用地使用权出让合同(GF—-20xx—-2601)标准版本

文件编号：RHD-QB-K9240 （合同范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 国有建设用地使用权出让合同（GF—- 20xx—-2601）标准

国有建设用地使用权出让合同（GF—-20xx—-2601）标准版本操作指导：该合同文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 （示范文本) 中华人民共和国国土资源部 中华人民共和国国家工商行政管理总局 国有建设用地使用权出让合同使用说明 一、《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图)、附件2（出让宗地竖向界限)和附件3（市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件)。 二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门。

三、出让人出让的土地必须是国有建设用地。本合同以宗地为单位进行填写。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。 四、本合同第四条中，出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统)为上界限，以标高-10米（1985年国家高程系统)为下界限，高差为70米。 五、本合同第五条中，宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB／T21010-2007)规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划

建设用地使用权出让

建设用地使用权出让 【供地方式】 ◎划拨－无偿无期限 ◎出让－有偿有期限 1.出让的概念 ◎出让 ▲是指国家将国有土地使用权在一定上限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。一方必须是国家。 ◎出让金 ▲是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租 ◎出让的含义 ▲出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家 ▲经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家。在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权（部分处分权）；土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有 ▲使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 ▲集体土地不经征收不得出让 ▲出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点（民事关系） 2.建设用地使用权出让计划 ◎出让土地的三符合 ▲符合土地利用总体规划 ▲符合城市规划 ▲符合年度建设用地计划 ◎程序

▲省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案 ▲具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、县土管部门实施 3.出让方式 3.1 出让方式 ◎方式（四种） ▲招标 ▲拍卖 ▲挂牌 ▲协议 ◎应采用招拍挂的情形 ▲工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（五类）--- 工商旅娱商 ▲其它性质，同一土地有两个以上意向用地者的 【注意】要分清以下概念的级别 ◎划拨 ◎出让 ▲招标 ▲拍卖 ▲挂牌 ▲协议 3.2 出让的一般规定（招拍挂的共同要求） ◎招拍挂都必须发布公告 ◎招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则 ◎挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天 ◎市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价 ◎标底或底价不得低于国家最低标准 ◎确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金，应该实行集体决策 ◎招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应保密 3.3 招标出让的含义与程序 ◎招标出让的含义 ▲是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为 ▲本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让 ◎程序 ▲投标 ▲开标－投标人少于三人，应终止招标活动 ▲评标－评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上单数

建设用地使用权转让合同

土地使用权转让合同 本合同当事人双方： 出让人（以下简称甲方）： 受让人（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和其他法律、行政法规、地方性法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就建设规划范围内的商业综合地块使用权转让事宜订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方根据法律的授权出让《建设工程规划许可证》范围内的商业综合地块使用权，本合同项下宗地（以下简称本宗地）的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。本宗地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施不属于出让范围。 第二条乙方对依法取得的本宗地使用权享有占有、使用和收益的权利，有权利用本宗地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。 乙方开发、利用、经营本宗地，不得损害社会公共利益与他人合法权益。 第三条本宗地编号，面积（大写）（小写：平方米）。 本宗地坐落于省市区镇村。 本宗地四至。东至，南至，西至，北至。界址点座标详见附件《出让宗地界址图》。 第四条本宗地出让价格、支付方式和时间： （一）出让价格人民币（大写）（￥元）； （二）支付方式： （1）本合同签订之日向甲方交付元； （2）剩余元于年月日前付清。 第五条本宗地的用途为建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第六条本宗地建设用地使用权由甲方负责办理，费用由甲方负责。建筑物、

构筑物及其附属设施的产权证由乙方办理，在办理过程中需要甲方配合的，甲方应当按照要求无偿提供相关材料、证件等。 第七条本宗地使用权自本合同签订之日出让。 第八条为确保本宗地的通行，应修建一条与西侧公路相连，路面宽度大于6米以上的区间道路，接口和行走路线由双方现场确定，并按下列约定执行：（一）甲方无偿办理修建区间道路所涉及土地的征用和补偿费的确定工作； （二）征用土地补偿费、桥梁及路面拓宽由乙方负责。 第九条本合同签订后日内，甲乙双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。 第十条本合同签订后，本宗地开发建设与利用活动涉及的规划、交通、管线、消防、环保、绿化、人防、坑道等问题，由乙方报当地政府相关主管部门审批。 乙方所需的给排水、供电、供气及电讯等服务，由乙方自行处理，按规定应当由甲方出具相关证明或者以其名义办理时，甲方应当在合理期限内无偿为乙方提供或办理。 第十一条本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议与本合同具有相同的法律效力。 第十二条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国有关法律、法规的规定。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规的规定。 第十三条本合同发生争议，甲乙双方可以协商解决，也可以提请乡镇人民政府调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可直接向人民法院提起诉讼。 第十四条本合同经甲乙双方签字盖章后即行生效。 第十五条本合同之附件均为本合同不可分割的部分。 第十六条本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的法律效力。 第十七条本合同壹式伍份，甲、乙双方各执贰份，鉴证机构存档壹份，每份具有同等的法律效力。 第十八条本合同和附件共页，以中文书写为准。 附：《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工合同》（编号：）、《建筑

关于非住宅建设项目容积率计算规则的通知

关于非住宅建设项目容积率计算规则的通知 各建设单位、各设计单位： 根据福建省建设厅《关于印发〈容积率计算规则》的通知》（闽建规[2008]14号），我局现对非住宅建设项目容积率计算规则予以进一步明确：自即日起对非住宅建设项目的阳台等功能用房容积率计算规则参照闽建规[2008]14号文及我局榕规[2009]16号《关于实施住宅建筑容积率计算规则的通知》要求执行。 特此通知 福州市城乡规划局

附：关于实施住宅建筑容积率计算规则的通知 各建设单位、各设计单位： 根据福建省建设厅印发的《容积率计算规则》（闽建规[2008]14号），为进一步规范住宅建设项目容积率计算办法，我局结合福州市实际，对现行的容积率计算办法进行调整和补充，具体意见明确如下： 一、住宅建筑容积率计算规则 1、下列功能用房建筑面积单列，计入总建筑面积，不计入容积率： （1）仅作为人防、设备用房和车库用途的，且在室外地面以上部分的高度不超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。 （2）住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不低于2.8米、不高于5.1米的建筑面积。 2、下列功能用房的建筑面积应计入容积率： （1）住宅阳台、入户花园、挑廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积，阳台、入户花园和挑廊的水平投影面积总和不应大于住宅套型建筑面积的15%。 （2）建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道) 转换层，底层车库，当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。 （3）利用坡屋顶内空间的建筑面积。 （4）除作为设备用房、停车外的其他用途的地下室、半地下室建筑面积。 （5）露出相邻室外地面以上部分的高度超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。 如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧的地面作为室外地坪，核定建筑层数及计容建筑面积。 二、住宅建设项目在申报《建设工程规划许可证》阶段，设计单位应在建设工程总平面图上注明建设项目建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。 三、本《通知》适用于福州市新建、扩建和改建的住宅工程项目。 四、本《通知》自2009年6月1日起施行。此前已出具规划设计条件的招、拍、挂项目，或已批准总平面规划、核发《建设用地规划许可证》的住宅项目按原计容办法执行，但必须于2009年12月30日前完成《建设工程规划许可证》报批工作，超过此期限报批的按本通知要求计容。其他新建、改建、扩建的住宅工程项目按本《通知》要求执行。

建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理

建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理 一、住宅房地产 1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限，根据《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”因此本次评估按建筑物剩余经济寿命确定收益年限。 2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限，参照非住宅房地产同类情形确定。 二、非住宅房地产 1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限 ①土地出让合同约定无偿收回建筑 根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值”。 经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》，合同中约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。因此，本次评估按照土地使用剩余年限确定收益期限。 ②土地出让合同未约定无偿收回建筑 根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值”。 经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》,合

同中约定“由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿”。因此本次评估收益期限为土地使用剩余年限，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为：建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价×（1+建筑物价指数）收益期年限×建筑成新率/（1+建筑报酬率）收益期年限其中：建筑成新率＝[1-（1-R）×t/N]×100% R=建筑残值率；t=收益期结束时实际已使用年限；N=建筑经济寿命 （设定商业用房，在价值时点建筑经济寿命50年，已使用8年，剩余42年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年） =3500×（1+2.0%）30×（1-38/50）/（1+7.5%）30 =3500×1.8114×0.24/8.7550 =173.79元/平方米 估价对象建筑为钢混一等结构，根据苏州市住房城乡建设局《关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房[2015]6号），基本重置价为2300元/平方米，残值率为0。考虑基础设施费、配套设施费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等，经测算，本次评估建筑物完全重置价取3500元/平方米。 建筑物价指数根据近年来同类CPI指数，确定环比增长率为2.0%。 建筑报酬率采取安全利率加风险调整值法确定。安全利率是指无风险投资的收益率，选取中国人民银行2015年10月24日公布的五年期定期存款年利率2.75%作为安全利率。目前在当地房地产投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和房地产市场状况对房地产投资的影响程度，以及投资该对象的风险性、流动性、管理的困难性出发，考虑到通货膨胀等因素，确定风险调整值为4-5%，由此求