政府保障性住房建设项目可行性研究报告
政府保障性住房建设项目可行性研究报告
目录
第一章总论 (1)
第二章建设背景及必要性 (5)
第三章项目区域现状和规划 (10)
第四章需求分析与政策保障 (14)
第五章项目地址与建设条件 (26)
第六章建设内容及规模 (29)
第七章建设方案 (31)
第八章节能节水 (53)
第九章工程进度及建设管理 (56)
第十章建设项目招投标 (61)
第十一章环境影响及评价 (64)
第十二章建设投资估算及资金筹措 (70)
第十三章财务分析 (72)
第十四章社会效益综合评价 (77)
第十五章风险分析与对策研究 (78)
第十六章结论 (80)
附件 (81)
附表 (81)
附图 (81)
第一章总论
一、项目基本情况
（一）项目名称：成都市XX政府保障性住房建设项目
（二）项目性质：新建
（三）建设地点：本项目位于成都市XX区XX桥村梁丰1、6组。
（四）项目用地：项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为二类住宅用地。工程建设规划净用地面积51293.75平方米（约76.55亩）。土地取得方式为行政划拨。
（五）项目业主：成都市住房保障中心
成都市住房储备中心
二、研究范围及主要编制依据
（一）研究范围
四川省XX工程咨询监理有限公司受项目业主委托，对成都市XX政府保障性住房建设项目进行可行性研究并提交《成都市XX政府保障性住房建设项目可行性研究报告》，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。
（二）主要编制依据
1、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部《经济适用住房价格管理办法》
2、《成都市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》
3、《成都市住房建设规划（2006－2010）》
4、成都市人民政府《关于贯彻国务院<关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强公共住房制度体系建设的意见》
5、成都市发展和改革委员会关于成都市XX政府保障性住房建设项目建议书的批复（成发改审批【2010】155号）
6、成都市人民政府关于“研究住房保障、棚户区改造和房地产市场平稳健康发展有关工作的会议纪要”（成府阅【2010】34号）
7、成都市国土资源局关于成都市住房保障中心、成都市住房储备中心意向用地意见函（成国土咨询函【2010】31号）
8、成都市规划管理局关于本项目的规划条件通知书
9、成都市水务局、电力与信息管线、自来水公司等关于成都市规划管理局“成规建筑并【2010】-01）”的回复
10、项目其他有关资料
三、可行性研究的主要结论
（一）项目建设必要性
加大社会保障性住房建设成为2010年中央“两会”商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。
项目建设的必要性主要有以下几个方面：
1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任。
2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题。
3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性。
（二）建设内容及规模
本工程建设政府障性住房3352套，其中：廉租房500套，建筑面积为25079㎡，经济适用住房800套，建筑面积为56847㎡，限价房2052套，建筑面积为167455㎡。总面积为281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡）。
（三）工期安排
根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：
2010年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。
2010年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。
2010年9月至2011年12月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。
（四）项目建设投资及资金来源
1、项目建设投资
本项目建设投资约95970.20万元，其中第一部分工程费用72109.50万元，第二部分工程其它费用16497.40万元（含土地费用11541.00万元），第三部分基本预备费3853.30万元，第四部分建设期利息3510.00万元。详见附表1。
2、资金来源
本项目建设资金来源有资本金和银行贷款，其中：
项目资本金30970.20万元，占总投资额的32.27%
建设期贷款65000.00万元，占总投资的67.73%。
（四）资金使用计划
本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。
（五）结论
房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策。温家宝在2010年两会中指出2010年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施。
项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。
根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。
综上所述，项目建设十分必要且可行。
第二章建设背景及必要性
一、房地产市场背景
2004年以来，商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响。
从2007年底开始，加上汶川5.12特大地震和随后发生全球性金融危机，使得2008年全年房地产市场出现短暂的回落。但是，2009年初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。
我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领导心里都明白。一位网友这样跟帖说：“在北京和上海卖掉100平米的房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑——这是事实。”就是说，中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。
政府为了抑制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。在2009年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下，房地产成为2010年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。但令人不可思忆的是，就在温家宝总理在两会闭幕时指出政府将采取一系列措施调控和稳定房地产市场的同时，北京在一天内相继产生3个“地王”，这表明我国房地产市场的复杂性。
成都市房地产市场相比国内一线城市要温和得多。据2007年成都市中心房价分析和成都市物价局近日发布的统计数据，成都市中心地段（府河以内）商品房住宅集中成交价，6月已达5899元/平方米，高者已近万元/平方米，同比上涨24.69%。三环路以外，集中成交价为4240元/平方米，
同比上涨1.10%。数据显示，成都市区商品房住宅平均成交价5258元/平方米，环比微涨1.45%，同比上涨4.89%。府河以内，商品房住宅集中成交价为5899元/平方米；一、二环路之间，集中成交价为5170元/平方米；三环路以外，集中成交价为4240元/平方米。8月初市区二手房交易均价达到5283元/平方米，环比五月增长4.2%。
2008年6月份成都市政府为满足灾后重建，出台的一项鼓励性政策：《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（以下简称《意见》）。“截至12月9日，成都市主城区商品房交易量突破1260万平方米，郊区突破1500万平方米”，根据成都锐理数据平台的统计，由于年底优惠政策大限到来，从11月份开始交易量猛增，同时房价亦推高至均价每平方米6458元，这成为成都市房价近几年来的最高峰。
据统计，2009年5月份，成都房地产以春季交易会掀起涨价潮之后，均价就从每平方米5566元一路攀升，至11月底均价已高达每平方米6458元，成为成都均价的新高。
二、房地产市场调控政策
房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。
温家宝在2010年两会中指出2010年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施：
一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切
实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。
二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。
三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。
四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
三、保障性住房建设概况
随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。而据民政部数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200左右。这是一个不可忽视的群体。然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。因此在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。
从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有数年光景。截至2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。
成都市政府从1999年开始启动廉租住房工作，到2004年实现了廉租住房租金补贴“应保尽保”。同时，大力建设经济适用房。在此基础上，逐步扩大廉租房和经济适用房制度的覆盖范围，力求形成覆盖城市中低收入及以
下水平家庭的基本住房保障制度。截至2006年底，累计解决城区11万多户中低收入及以下水平家庭的住房问题，占城区住户总数的10%以上。
2007年成都市政府适当提高租金补贴标准，加大公共住房保障力度，落实100亩土地，建设20万平方米廉租住房。从2007年1月开始，成都市政府率先在全国范围内推行的“零租金”优惠政策，为成都市城区4.8万余户低收入家庭解决了住房问题。
虽然成都市廉租房和经济适用房制度建设发展迅速，已在多个区域建成保障性住房，但是仍然还有许多住房困难的家庭亟待解决。目前成都市的廉租房和经适房数量还不足以解决这部分群众的住房问题，因此加快廉租房和经适房的建设是非常必要的，它是落实和完善成都市公共住房保障体系的重要手段。
四、项目建设的必要性
最近，加大社会保障性住房建设的力度，成为各地“两会”商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。
1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任
我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。
从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要