选房技巧

选房技巧

房博士提点：现在市场供应的住宅，主要就是普通6层的多层住宅和25层左右的高层住宅，其他还有别墅、10-12层带电梯的小高层等。那么，在购房时究竟选哪一类型的更适合呢？

第一，从建造成本上讲，普通多层住宅为砖混结构，每建筑平方米造价约在800-1000元左右；而高层住宅通常为钢筋混凝土结构，建筑成本约为1800-2000元每建筑平方米。由于成本对价格的制约，一般情况下，高层建筑的住宅价格较高。

第二，从面积和实际使用率看，多层要高于高层住宅。众所周知，购房时的计算面积为销售面积，其中包括了对公共部分，如电梯间、楼梯间等面积的分摊。所以房博士网告诉您，高层住宅由于有电梯等待间、地下室等，需分摊的公用面积较多层要多，故而实际得房率低。所以，有些客户为争取到更多的实际面积，往往选择多层住宅。

第三，从建筑质量看，高层建筑由于全为钢筋混凝土现浇，抗震性能好，折旧年限长，如将建筑物在银行抵押，高层建筑应得到更多的抵押贷款。

第四，从房型格局看，目前多数新建多层住宅的户型设计都有长足的进步。另外，由于构造上的原因，多层住宅往往南北通风、室内无效面积少，室内动线合理，隔墙易于敲打，有利于装修。而高层住宅往往采用框架剪力墙结构，室内户型往往较局促，且不易装修。

第五，从物业管理收费看，高层住宅由于多设有电梯，楼层居民也多，一般物业管理费要高于多层住宅。

最好层次应该是顶层下的一层，如是12层楼，就是11层最好，是整栋楼里最相对清静，又避免了顶层的种种不便。如果你的楼是临街楼的话，把边的会更吵，南北通更是尤其明显，冬天还好一些，夏天是要开窗的，而且空气质量不好的话，灰尘也要更多一些。我个人喜欢南北通，因为通风好，双阳的房子安静，明亮，冬天暖，但是夏天也挺热的，这个需要你选择。另如果是地暖的话，双阳就更显热了。

看你要买总高几层的房子了

1、多层的话老百姓也都知道，金三银四，最好的就是三层和四层，但价格的话当然也是最贵的，如果经济不是太宽的话，其实五层和二层可以考虑，年轻人可以考虑五层，年纪大一点可以考虑2层，如果小区治安好的话也可以考虑一层，（如果有小花园送的话当然更好）顶楼不推荐，漏水方面暂且不说，冬天冷夏天热！

2、就是小高层了，老百姓都认为9-11层最好，其实不然，小高层9-11层不是好楼层的原因：“峡谷效应”近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。这个“高度”，大概在30米左右。也就是9-11层之间。理想的楼层：楼层不要超过六层，远离公路200米，最好是一边公园，一边流水。

1-6层的楼叫多层：选3、4、最好！

1-20层的叫小高层：选15-19 层！

20以上的叫：高层：在阳面无遮视线的15-27层！

挑选一个称心户型要考虑多少因素？综合许多位过来人之经验，特此为你总结出挑选户型的“三大原则，八项注意”：

三大原则

(1) 动静分开

(2) 餐厨分开

(3) 考虑节能，以减少不必要的日常生活开支

八项注意：

1．户门

2．客厅

3．卧室

4．厨房

5．卫生间

6．阳台

7．室内走道

8．通风、采光

总层数在30层左右的电梯公寓,要求只能选2-14层,请问选第几层最佳?????据说有几层空气质量很差的!!!

专家统计一般11-12层的空寂质量最差。但就风水来说11-12层的风水却挺好。有些人一般不太喜欢13、14层，而一般4层以上的居住环境从采光、安全、空气质量等方面来说都好于1-3层，所以如果不考虑经济因素，建议选择4-10层的房屋。

29层,16-25层都不错

要是自己有忌讳的话就不要选4,13,14,18就可以了

9-11层为空气污染层,最好不选

其他的10层以下有点低吧

顶楼也算了,怕东冷夏热,万一再漏水就麻烦了

7层以上的塔楼才能达到空气好，高层中间的位置都会好些

21层的塔式住宅，或者12~16层的单元式住宅，楼层一般越高越好(顶层一般有跃层户型)，视野比较开阔，日照有保证，价格也越贵。一般有种说法，8~10层(25~30米)是地面污染灰尘受扰动后的微粒悬浮高度，但没有充足证据哦。

另外如有有架空层或地下室，没有返潮等隐患，只要日照有保证，2~4层也好的，毕竟和园区内景观和绿化的亲近感比较强，例如孩子出来在楼下花园绿地玩耍，你从窗户很方便就和他说话了，楼层低，也增加出门活动的心理需求。

物理专家指出，10层左右是“扬灰层”的说法是不符合大气物理常识的。因为在离地面三四十米高的地方，灰尘是不会停顿的。灰尘在距离地面10公里至52公里的大气平流层都不会停下来。也就是说，一般普通高层楼都没有所谓的扬灰层一说。

有种说法：由于“峡谷效应”的影响，眼下很多小区密集区高层住宅的中间位置有一个“污染物高密度区域”。说白了，这些楼宇的9-11楼之间灰尘会逗留其间，稍事休息，然后再慢慢“叶落归根”，在此过程中，居住者会与灰尘“同呼吸共命运”一段时间后再“吻别”。当然，“峡谷效应”指的是周边有公交干道或工厂，以及高楼密集的住宅。在街道风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。这个“高度”，大概在30米左右。也就是9-11层之间。

最好的位置是18层

警告：高层有三大危害 电梯房这几层千万别买

警告：高层有三大危害电梯房这几层千万别买！ 高层近几年已经成为购房者置业的优选产品，主要原因在于高层房价相较洋房和别墅要低出不少。然而高层也有它的弊端和隐患，这些问题在买房的时候往往发现不了，许多购房者也没有规避意识，等到入住多时再发现已经晚了，只能和物业无休无止的维权。一、交两部电梯的物业费，却在一部电梯里摩肩接踵高层住户每年不仅要给物业多交上一笔电梯费用之外，一定要确认你们家电梯没有安全隐患。许多高层住户经常发现，明明是2梯4户，但经常有一部电梯是坏的。早晨上班，整栋楼的住户挤一部电梯上下楼，不要太心塞。支招：检查电梯品牌，不要给不良KFS选用任何劣质电梯的机会。要留意电梯是否会定期检修。二、高速、高铁的噪音、灰尘，我想静静高架桥、高铁建在家旁边当然好，送完孩子去幼儿园还能顺便溜去菜场买个菜，连上班都不担心迟到了！可晚上睡觉总能听到汽车的轰隆声你还睡得着吗？现在的高速隔音装置是半屏蔽式的隔音装置。然而，对于楼层较高的住户来说，只能说然并卵。噪音、辐射、灰尘，总有一款逃不掉，KFS说的经测试对附近住宅无影响的说辞你信吗？反正我是不信。支招：购房时避开邻近高铁、高速的楼栋，但往往远离这些不利因素的楼栋价格略高。三、高层蓄水池卫生堪忧？为了保证较高楼层的住户正常用水，高层住宅一般都会有二次供水设备。一些高层采用蓄水池或水箱进行二次供水，这种情况就需要业主多留心。如果物业不能按时按质清理蓄水池，则很容易滋生细菌。有的小区的蓄水池甚至发现过死耗子、塑料袋等物，严重威胁住户用水安全。支招：买房前问清高层的二次供水方式，较好是无负压供水。如果不可避免的遇到蓄水池供水，记住多留意物业是否按时清理。那么，电梯房高层选几楼?楼层的选择到底如何决断？这是所有购房者在买房之前做的功课多的内容。随着土地资源的减少，房子越建越高，那么电梯房几楼呢?按理说次顶层的价格。入果价格相同楼层越高越好，这是为什么？专业人士警告这几层千万别买。部分购房者对选购电梯房，电梯公寓寄予了很高的期望，他们希望一步到位选到好房子，因此他们在电梯房楼层选择方面和电梯公寓楼层选择上要求更高。电梯房几楼需要考虑哪些因素呢？根据规定七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设

房间介绍技巧

介绍房间技巧 一选房技巧 一楼的房间一般光线、视野、硬件设施不是很好。带客人观看房间，最好是从二楼开始，挑选整理好的房间或者空房。切忌参观正在打扫或还没打扫的房间，以免给客人留下不好的印象。根据客人的特征来挑选房型，设身处地为客人考虑。如果是来观看房间的是情侣或者夫妻，那么最好挑一些大床房或者情侣房型，如浪漫圆床房。如果是家人，那么可以参观温馨家庭房或者套房。如果是朋友身份，则挑选一些标间床型的房间。如果客人刚刚坐了长时间的车，那么推荐安静静的房间，保证客人能够休息好。 二介绍房间技巧 介绍房间也要根据对象选择相应话术。如果是男性客人，要多介绍房间的硬件设施、性价比、房间面积、床品、电视、空调等。因为男性客人一般比较理性。如果是女性客人主导，要多谈房间场景化体验、功能性、设计美学等。描述在这个房间可以做些什么，可以获得哪些美好。如果房间洗浴用品较高端，则一定要介绍，女性客人对洗浴用品较为关注。介绍时要突出房间的整体价值而不是单个价格，价格只是价值的表现形式。利用增值服务突出房间价值，如预定房间就可以免费送水果或者酸奶，提供免费早餐、可以免费骑自行车等，通过增值服务打动客人。 三价格介绍 如果客人进去没看房间，直接咨询价格情况或者最低价格，有无打折。那么这一类客人对价格很敏感，他的心里已经有了预期价格，很有可能不属于目标客户。在介绍价格时候，从最低价格说起，如特价房型价格。 对房间价格不敏感，强调房间舒适度及功能性。那么在介绍价格时候，可以从高往低依次介绍。带领客人从最好的房间观看。如果客人介于二者之间，介绍房间价格要具有层次性，最低到最高区间。让客人对价格可以和心理预期价格做对比。 介绍价格不要和网络上价格有太大冲突。在信息如此便捷的时代，客人会查看OTA上的价格作为对比。如果线上线下价格相差太大，会被客人认为欺诈，降了低预订率。对于OTA上评论较少，需要填充评论的客栈民宿，可以把线下客人转化线上。目前OTA上的价格都有返现或者红包。介绍时候突出返现或者红包等价格优势。如在OTA上，原价150，返现20，那么客人实际支付130.在介绍时候，价格可以保持在140左右。 价格不能说的太死，要有一个弹性区间。给客人制造一个可以讨价还价的空间。线下来的客人不等同线上客人，在价格上希望有折扣优惠。 没有选择预定的客人在走的时候，工作人员要主动拿名片给客人，可能时添加客人微信，争取变成潜在客人。客栈民宿的工作人员不能目送客人离开。即使没入住，也要送客人离开，以表达诚意。给客人留下好的印象。刺激客人拍照通过微信微博帮助客栈免费传播。 二次销售：设法让客人多在店内停留一段时间，即使没有卖出房间，也可以推荐店内的餐饮或者租车项目等，尽可能实现收入。 几种人不适宜推荐线上预订 1 特别挑剔，对于这种客人，每个细节都会很在意，毕竟哪家客栈民宿不能保证每一个方面都做得很好。这种类型客人在网上评分，都不会把分评的太高，除非各方面都让他特别满意。 2有情绪客人，如情侣、夫妻间闹矛盾，这种类型客人可能会把自身情绪带到客栈民宿里，稍微一点不满意，就会发泄到客栈民宿身上，在网络上评分很低。

什么是高层住宅,高层住宅如何选好楼层

什么是高层住宅，高层住宅如何选好楼层 高层住宅是城市化、工业化的产物，高层住宅最大的优点，就是可以节约土地，尤其是对于我们这样的人口大国，同样的地基建造六层住宅与建十二层住宅，土地利用率可提高一倍，这显然对政府和开发商都有利(政府可以多卖点地，开发商自然更不说了)，所以近几年政府及开发商都利用各种传媒鼓吹炒作住小高层的利处，于是乎，住小高层似乎成了一时髦和潮流，小高层也如雨后春笋在各地遍地开花。 这里先说说小高层的益处，首先，从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整栋大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。还有双路供水，供电系统，可提供更有保障的供应、集中安全的住宅环境、规模化的管理服务、以及良好的采光通风条件等优势。 随着小高层的普及，近些年挑选楼层的争论又多了起来，一说到选小高层楼层，一些人肯定会说，这还用争论？！既然是小高层，当然是越高越好了，其实不然，同一套户型，所在的楼层不一样，居住感觉也会大不相同，每层楼都有自己的小气候。楼层不同，对我们的生活影响也不同。这里先介绍各楼层的利弊让大家自己斟酌。 先说说一般不被购房者尤其是年轻购房者看中的低楼层吧，一楼到三楼，人们通常生活在树冠下，离地面很近，常常能倾听到树枝敲打窗户；要说心理上舒适，这里是最好的；同外部世界保持现实联系，不用朝下瞧人。但接近地面的生活也有不足：一层到三层离地面很近，虽然得到心理上的舒适感，但是低层空气循环减缓、阴影和湿度大、通风不好的楼区污染也比较严重。一般人会认为，三楼是最理想的，而恰恰正是这里集结了大量有害物质。四楼、五楼的有害物质就少得多，因为它们开始下沉或水平方向消散。 现代社会，高楼大厦的住宅，使人有种"一览众楼小"的感觉，高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，采光较好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个小时之久。那么，是不是越高越好呢？有人认为高层空气清新、噪声也少、景色也很优美，而这前提是你所居住的小高层周边处于一个什么样的环境，你所住的高层的周边没山没水，看到的只是前面楼座的"后脑勺"，"享受"着城市的各种光电污染能说是景色好？！其实很多住高层想观景的自己却成了"景观"，让对面同等楼层的住户把自己的小家看的通透，真不知这种"景观"让心里能美到哪去，而低楼层却因视线死角及地面树木及低矮建筑的阻挡却具有很好的私密性（这肯定让大家意外，但事实却如此），说到楼高自然风大，很多住户住着住着往往会感觉自然风有时大过头了（尤其是处于多风的地区及春冬等季节），再就是高层的空气也并不像想象的那么新鲜，大大小小的烟囱几乎包围城市，30米以上难免集结起有害物质。8——11层是环境学上所谓的扬灰层，空气中的尘埃、有害物质在这个高度有个停留的过程，其实由于"峡谷效应"的影响（"峡谷效应"指的是周边有公交干道或工厂、以及高楼密集的住宅），在街道风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下"徘徊"。近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。这个"高度"，大概在30米左右。也就是8－11层之间。眼下很多小区密集区高层住宅的中间位置有一个"污染物高密度区域"。说白了，这些楼宇的8－11楼之间灰尘会逗留其间，在此过程中，居住者会与灰尘"同呼吸共命运"一段时间后再"吻别"。而且这里正好是噪音较大的空间，许多消费者以为身居高楼就能"远离尘嚣"，谁能想到，真正在一楼倾听车辆噪声，还不如在8－14层听得真切。这是因为，声波的路线跟树木和建筑物的多少有关。声音通常以最短的

售楼处配合技巧

配合的技巧制造氛围技巧 一、客户进门的配合房产论坛,装修论坛,业主论坛' Q4 Q, x. U* o8 y" E 1、客户进门入座，客户对着马路，正对着沙盘 2、秘书观察外面情况，发现有客户要进来，快速走到门口为客户主动开门，礼貌引导至谈判桌！ 3、谈判去始终有人在坐着（前台留两个备，一个秘书，其他主任到谈判区） 4、安排客户从进门第二桌一次就坐，全满以后坐第一桌。 5、让客户等的时间稍长的时候主任说不好用意思久等了，刚客户问房子的事（或是主任在接电话中，说吧好意思刚才客户打电话问订房的事) 6、让客户进门的时候看见钱（王磊做的假两万），主任对着正在接客户的秘书说，这两万齐了，我去交给财务了，直接办公室里，三分钟后出去，对着接待的主任说某房我这边已经订了，真是不好意思，让你那客户看个别的吧。 7发现有客户要进来时秘书安排主任进行对练，安排主任充当客户。 8客户进来时候秘书接待，次秘主动报房号（没次秘主任报房号）某某某房已经订完，请别推荐了。 9秘书安排一备时主任主动配合，一会我的杨姐要来订房（补钱，签约，送钱，不首付等），帮我接待一下。 10谈判桌放好计算器，认购书，水，房型图，制造假象。 11秘书故意认错客户，刘哥进来交定金吧（张哥不好意思，您要的那房子已经订出去了）12主任接待时候其他主任约电话，制造噪音。 13有噪音时候音乐调的打一些 14其他主任或是现有主任不断的快速在售楼处快速走动。 二、客户出门看房的配合 1、主任对秘书说：这房子我们看好了就定，给我们留一会儿 秘书：某主任也去看这套房了，你们快去快回啊！新浪乐居论坛: ]6 ~$ M2 E9 p 2、秘书对出门主任说：你要是看好了，马上给我打个电话 3、主任对客户说：咱俩快点走，有人在看呢？要不然等会就没了买房,购房,装修论坛,房产论坛$ _7 F9 y3 x6 m 4、闲着的主任对要带客户出门的主任：你怎么也看这套啊，我上午的客户也要定这套 5、准备带客户出门时，用自己的语言、神态给客户造成紧迫感 6、临出门时看见回来的主任时，问：X主任，你看的房定不定啊？不定的话，我们去看一下 三、7、秘书对出门主任说：这套房已经交保留了，你赶紧去吧（假如该客户有意向） 8、临出门时，主动跟秘书配合：XX号房卖了吗？https://www.sodocs.net/doc/757583715.html,9 s( _: U7 o 秘书说：这套房客户交了300元钱，已经取钱了房产论坛,装修论坛,业主论坛; m0 U0 d 9、带客户出门要班车看房，秘书说：班车已经取钱了，你走着去吧！（班车不在或是停固定位置）买房,购房,装修论坛,房产论坛; ~- q3 f 10、客户着急看房，秘书说：上批还没回来呢？你等会去吧！（安全帽放售楼处以外

高层住宅楼为什么是11层、18层、26层、33层等

高层住宅楼为什么是11层、18层、26层、33层等 11层：7层以上就要有载人电梯，11层以上就要有消防电梯，防火门达到乙级。因此能赚得多又花得少的就是造11层（电梯都没有的7层多是学校宿舍楼层）18层：11层以上开始需要安全出口，18层以上就要两个了，且11-18层楼梯间还要设计封闭的。因此赚钱又少花钱少麻烦的的就是18层 26层：19层开始就是一类防火建筑类型了（之前都是二类），两部防火电梯（也有说三部电梯一部防火）和两个防烟楼梯的节奏。 现下很多发展快的城市会有住宅高度限制，比如80米（机场高度限制，微波通道，城市的天际线控制，城市的规划要求神马的）。80/3=26层，于是就是同时满足住宅限制与利益最大化的层数 33层：那没有上述限制的呢？再往上呢？算一层3米，我国《民用建筑设计通则》规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。（国外还要满足40层以上），33层再往上超100米了，无论从规范还是安全性都是另一个标准了。因此赚钱多又少麻烦的就是33层了。 《民用建筑设计通则》GB50352-2005中3.1.2条根据层数进行了住宅分类： 一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；几乎所有的规范对住宅这种建筑类型的各种限定，都是基于这个划分标准来制定的。比如： 《住宅建筑规范》GB50368-2005 5.1.5条 六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。 5.3.3条 七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度不应小于2.00m。 像以上这些细碎的规定太多，不一一例举。但是，对建安成本来说，这些是可以忽略的，根本不产生影响。

房地产销售技巧话术

房地产销售技巧话术 报价 刚进门客户会不由自由的问一句话，这房子多少钱啊？这个就属于客户的“初期问价”。实际上，消费者在购买的初期阶段问到价格是一种习惯，是一种没有经过逻辑思考的本能，试图在形象的范畴内将项目进行初步的归类。人们头脑中对产品的价值有两个分区：昂贵区和廉价区。潜在客户的右脑对产品的价格会自动映射，一旦进入廉价区，客户对该产品的品质、品牌、质量等美好想象就都消失了；而一旦进入了昂贵区，即便当前没有消费能力，内心却建立起了对它的美好向往。罗伯特?西奥迪尼在《影响力》中举了一个有趣的例子：一种绿松石怎么卖也卖不出去。老板最后想减价销售，于是让店员把价格除以2，店员误以为乘以2，结果全部卖出。很多情况下，高价=优质，这是一种思维定势的认知，绝大多数消费者都不会认为便宜=优质。 在客户刚进入售楼处的阶段，是右脑的感觉在驱动对产品价值的认知，于是，初期报价就变成了一种技巧。许多置业顾问仅仅会老实的认为客户问价肯定是要购买，却忽略了第一次问价的目的是要寻找价值，并迅速归类到头脑中的昂贵区或廉价区中。简单的回答“我们的均价是6000元”的后果就是，客户接着说“太贵了！”于是我们开始解释，房子好在哪里？为什么是有价值的。在消费者不具备对项目价值识别能力、内心认为该产品不值钱的印象下，我们的所有解释都是无效的。就像南北，只隔一条香港路，但是还是有客户会感觉，青建就是比南边好。

这时，置业顾问正确的做法是，采取“制约”策略使销售过程的发展利于自己。“制约”就是主动发起控制客户大脑区域归类方法的沟通技巧。“制约”策略有三个步骤：第一，称赞客户的眼光；第二，强调产品的独特性，例如少见、短缺等；第三，（就我们这位置的房子，也就我们公司做敢卖6000，其他公司来建的房子，肯定不敢出这样的价钱）称赞我方产品的昂贵，绝对不提具体价格。具体表现如下： 客户问：“这房子多少钱啊？” 置业顾问答：“您看到的这个小区，是胶州首席法式社区，居住舒适。（您可真有眼力。）现主力是90平的两室两厅，性价比高，目前胶州最有升值潜力的社区。我来胶州两年了，一直做房产销售，我自己都准备在这买套房子。（我们这个产品在长白岛上是唯一的，目前也只剩一套了。我做销售这行五年了，还没有碰到一个卖得这么火爆的户型。）” 客户追问：“到底多少钱呢？” 置业顾问答：“我们房子比同品质绿城的房子性价比高，均价才6000元。”“制约”报价手法常见的还有比如“这个户型原价6000元/㎡，但现在五一黄金周期间促销，我们一共推出五套特价房源，（打9折。”这个案例中，销售人员报出抬高的价格10000元/㎡，利用的就是客户们对这个抬高的价格所产生的“昂贵=优质”的反应，然后又强调短缺，对客户心理造成制约。）或者说，这个户型是最好的，来讲产品的吸引力。

买房高层怎样选择,8个方法告诉你

买房高层怎样选择，8个方法告诉你 随着时代的发展，越来越多的高层建筑拔地而起，而对于买房者来说，楼层的选择也成了巨大的问题，那么高层住宅住几层最好呢？ 很多购房者就会犯头痛：1-30层，一层一价，但是相差的钱也不多，高层买第几层 好？我们今天就来说说买房时怎样选择高层。 1.低层：1-3F的建筑为低层建筑 2.多层：7F以下的建筑为多层建筑（包括6层复7层） 3.小高层：7—11F的建筑为小高层（包括11层复12层） 4.高层：12—30F的建筑为高层 5.超高层：30F以上的建筑为超高层 买房是很多人面临的问题，目前在售的楼盘，除了洋房别墅之外，最多的应该是高层本网注明“来源：高层住宅几层最好”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其

高层买第几层好？ 第一：目前在行业内是有一种说法，8-12层的房子最好不买，因为这个高度正好是空气中浮沉脏物最集中的范围;但是虽然大家都这么说，实际上也没有科学报告的验证 第二：可以看看你小区的园林景观怎么个布局，一般说来，如果阳台前有大树分布则可以买四-六层的，因为这个高度刚好是树冠顶部，从这个高度往外看效果最好，一片郁郁葱葱的树顶映衬远处的美景 第三：如果您是在南方生活的话，当然是尽量不买底层，因为潮湿，在北方就不用考虑这方面的因素了。 第四：无论北方南方，顶层能不买就不买，因为夏天热冬天冷的可能性大，碰到工程质量不好还可能墙面漏水。 第五：如果你不在乎小区内的景观效果或者小区内园林没看头那你就往上走好了，登高望远也不错，当然一般说来越高越贵了 第六：根据数据显示:12--18层都是灰层带.过了18层就行了.还要看你的性格啥.有 的人性格喜欢控制力的.就喜欢住顶楼.所以.最主要是你自己喜欢和家人喜欢就行了. 第七：从空气质量角度来说，高度在30米以上的，空气质量反而更差。而且，高层空 气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。此外，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状。 第八：其次，从心理学角度讲，身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉，经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走，人也会产生压抑感。 另外，总层数不同选房层数就也不同： 简单的来说，楼层越高，遮挡物就越少，采光相对来说会比较好些，较适合中青年人的选择及居住。较低楼层更能避开噪音及粉尘的污染，出行更加方便，更适合老年人居住。 本网注明“来源：高层住宅几层最好”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其

去售楼处看房 这些技巧你要提前知道

去售楼处看房这些技巧你要提前知道 导读:本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 相信大家都知道，买房要去售楼部进行了解和咨询，在售楼部最显眼的莫过于沙盘了，但是面对形形色色的沙盘，该看些什么？如果说想要详细的了解楼盘、房屋信息，最需要问些啥呢？由于缺乏购房经验，购房者在看房时对于楼盘信息的关注往往只停留在表面，再加上置业顾问对于购房者的咨询，总是避重就轻，回答的都是楼怕的优点。咨询了解过程看似简单，实则门道很深，因此购房者在看房时最好还是多留个心眼。 1、提问题越详细越好 一般大家去售楼处看房的时候，销售人员都会为大家介绍楼盘位置、整体规划、开发商名称、是否五证齐全、期房还是现房、何时能入住以及房价、优惠、首付、供暖方式、房型结构、公摊、容积率、绿化率等相关的基本信息。没有购房经验的朋友就觉得销售人员介绍的基本上也就是我想要了解的，自己也没有什么别的疑问了。 其实专业人士介绍，看房咨询看似简单，但实际会涉及方方面面的问题。一般情况下，除了要了解相关基本信息之外，购房者最好再顺着置业顾问的话多思考一下。例如很多

置业顾对大家说的价格都是均价，这个价格只有一定的参考意义。购房者最好针对自己中意的几个楼层、户型朝向，了解相对具体的价格。 类似这样的问题还有很多，但基本原则就是应该提问越详细越好，越具体越好，而不是只停留在能看到的表面。 2、不能完全迷信样板间 样板间是一个能给购房者带来无限遐想的空间，也确实有不少的楼盘都会有样板间来供购房者参考，购房者通过参观样板间，能够对房屋的面积、户型结构有更直观的认识。 但豪华、漂亮的样板间同样会让购房者因此而忽视掉一些问题。例如，样板间是否是实景样板间；样板间所呈现出的房间面积、比例是否与实际房屋一致；门窗以及相关配套设施是否一致等。 小编提醒：样板间可以作为购房者选房的参考，但不能够完全迷信。如果条件允许，尽量要求去看未经修饰的毛坯房，这样房间的户型、面积、朝向、采光等问题才会最直观，而不至于被装修效果所影响。 3、“紧邻”二字奥秘多 “紧邻商业中心”、“距离火车站10分钟车程”……很多楼盘在广告语中都会这样来表明楼盘的地段好。但面对这样的宣传，购房者千万不要以为捡到了宝。因为通常开发商所宣传的“紧邻”，并不像购房者想象的那么近。

小高层如何选房,每个人的命理与选房搭配详解

高层住房楼层选择技巧（吉利风水参考） 买房是件大事情，无论是从投资力度来说还是体力付出来说都是麻烦的，特别是对工薪阶层的人来说，一生可能就买一次房子，那怎么才能让买房不后悔那？当然是了解越多后悔的机会越小，今天我们就给大家讲讲高层住宅的选择技巧：1.高层住宅的总层数。2.对高层住宅的环境要求。3.生活的便利程度。4.无论选择哪一层，采光摆在首位。5.家庭人数及健康情况等等。简单的来说，楼层越高，遮挡物就越少，采光相对来说会比较好些。当然以上只是从物理建筑方面分析，要选到好的房子不只是单单考虑这些，我们还要看看风水，风水自古以来就包涵无穷内涵，包括财气人气等等。从高层住宅风水学及科学的角度来分析，究竟高层住宅几层最好?装酷网小编将在下文将大家一一揭晓! 除8-11层的扬灰层外，从地理位置来进行分析。 高层住宅楼层选择（仅供参考）： 18高层住宅几层最好：6-7层。 30高层住宅几层最好：6-7层。15-24层。 28高层住宅几层最好：6-7层。15-22层。 24高层住宅几层最好：6-7层。15-20层。 26高层住宅几层最好：6-7层。15-20层。 25高层住宅几层最好：6-7层。15-20层。 15高层住宅几层最好：5-7层。 22高层住宅几层最好：5-7层。14-17层。 高层住宅几层最好?可以根据高层住宅风水中的属相来进行选择吧!

楼层的五行，对居住人之命中五行，有相生和相助作用的为吉。相反，有相克作用，则作不吉论。如果楼层的层数五行生主命，助主命，吉论。克主命，作不吉论。而主命五行克层数五行，中等论。 下面根据不同的出生年份列出居住楼层数的喜忌： (1)甲子年、丙子年、戊子年、庚子年、壬子年。这些年份的生肖属鼠，五行属水。喜：金(四楼及九楼)水(一楼及六楼);忌：土(五楼及十楼)木;中等：火(二楼及七楼)。 2)乙丑年、丁丑年、已丑年、辛丑年、癸丑年。这些年份的生肖属牛，五行属土。喜：火(二楼及七楼)土(五楼及十楼);忌：木(三楼及八楼)金(四楼及九楼);中等：水(一楼及六楼)。 (3)甲寅年、丙寅年、戊寅年、庚寅年、壬寅年。这些年份的生肖属虎，五行属木。喜：水(一楼及六楼)木(三楼及八楼);忌：火(二楼及七楼)金(四楼及九楼);中等：土(五楼及十楼)。 (4)乙卯年、丁卯年、已卯年、辛卯年、癸卯年。这些年份的生肖属兔，五行属木。喜：水(一楼及六楼)木(三楼及八楼);忌：火(二楼及七楼)金(四楼及九楼);中等：水(一楼及六楼)。 (5)甲辰年、丙辰年、戊辰年、庚辰年、壬辰年。这些年份的生肖属龙，五行属土。喜：火(二楼及七楼)土(五楼及十楼);忌：木(三楼及八楼)金(四楼及九楼);中等：水(一楼及六楼)。 (6)乙巳年、丁巳年、已巳年、辛巳年、癸巳年。这些年份的生肖属蛇，五行属火。喜：木(三楼及八楼)火(二楼及七楼);忌：水(一楼及六楼)土(五楼及十楼);中等：金(四楼及九楼)。

现场销售策略技巧

现场销售策略技巧 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】

销售过程应对策略 策略A：准备阶段 策略B：善于发现潜在客户 销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产企业广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。 策略C：树立第一印象 消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。 策略D：介绍 介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚的做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。 策略E：谈判 销售人员用销售技巧，使消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。

策略F：面对拒绝 拒绝是消费者在消费过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙的消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有： 1、购买，需要进一步了解房地产实际的情况； 2、推脱之词，不想购买或无能力购买； 3、有购买能力，单希望价格能优惠； 4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。 策略G：对不同消费者个性的对策 对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的销售成功率，具体见下表。 消费者个性及其对策

策略 F ：举例说明 当客户不明白你在说什么的时候，最简单的方法就是举例说明！ 当你想引导客户购买你的产品时，最简单的方法就是举例说明！ 客户看过所需要的户型，非常满意，但还需要回家和自己家人商量 答：是的，买房是一件大事，肯定要和您的家人商量一下。但是我相信你也知道，好房子是不等人的，不过您今天还是先回去和你的家人商量一下，但这套房子我只能为你保留一天，过了明天你没有定的话就属于别人，您只能选择别的房型，月底您还没有定的话，您将也不在享受96折的优惠只能享受98折，到时你还是可以来找我买房，可我要求你一件事，就是千万别找我要这个折扣，我真的无能为力。 客户非常想买现房，可是客户所需现房的价钱，要么过高，要么没有，要么还没考虑好，客户无法承受又不愿意买期房 答：首先要明确客户是否着急入住，如着急入住，主动向客户推荐其他较好楼盘和客户成为朋友后，提出让他推荐有无需要“星园”的朋友来看看。 若不着急入住可采用方法； 1、动之以情----------- 您今天可能因为等这套房子，要等到明年才能入住，可您换来 的，却是一辈子可以享受只有万科物业才能为您提供的生活环境和尊贵品质啊！您觉得还有什么比您，生活的环境更重要的呢您可以告诉我吗我真的很想知道

住宅选房实施方案

住宅选房实施方案

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五矿柴达木广场选房方案 一、选房前筹备事项 1、选房人员名单：由海西州政府办公室于2014年9月10日前以正式文件提交至我公司。 2、选房时间：2014年9月16日至2014年9月25 日，逾期不选房，我公司视为放弃购房资格。 3、选房地点：海西州地震局五楼会议室。 4、落实开户银行在选房现场安装刷卡机，便于购房户交纳相关款项。 5、落实海西州住房公积金、商业银行贷款办理流程、提交资料及相关人员的对接。 二、选房时间 选房 人方式选房方式 选房人 数（人） 时间（天）备注 副厅级以上客户购房 者本 人 按任现级 别时间 按顺序直接选 房 39 2014年9 月16日— 18日，共3 天 正处级客购房按任现级按顺序直接选约180 2014年9

户者本 人别时间房。月19日— 20日，共2 天 剩余已交 订金10万未选房客 户购房 者本 人 直接抽取选房 卡 约393 2014年9 月21日— 22日，共2 天 其中：9月21日州本级人员抽 取选房卡，9月22日各市、县、 行委人员抽取选房卡。 （选房卡上的房号即为所选） 未缴纳订金客户单位 代表 直接抽取选房 卡 327 2014年9 月23日— 25日，共3 天 其中：9月23日党委、人大、 政府、政协、柴管会办公室代 表抽取选房卡；9月24日各 单位分配到人；9月25日各单 位团购房户办理相关购房手 续。 （选房卡上的房号即为所选） 说明：选房/直接选房：按照中意的房型（户型、楼层、栋号）直接进行选择。 选房卡：将房源的房号、面积、总价、30%首付款、车位款、银行账户、账号等内容都写在一张卡片上。 公开选房后，住房分配结果不得擅自变更。 三、房源 住宅数据统计表 栋号楼层面积总价单价户数

买房如何躲大坑,这33条选房秘籍全告诉你了!

买房如何躲大坑，这33条选房秘籍全告诉你了！ 假期里，抽空看了3本书：日本建筑师饭冢丰的《住宅设计解剖书1/2》，前万科建筑师逯薇的《小家，越住越大》。 3本都是有关建筑设计和室内装修的，但对于普通人买房、选房都很有帮助，因此也推荐大家看看。 在考察户型方面，很多人讲要“南北通透、动静分离、布局方正”。其实，这些都不是关键。 如果你能提前准备点装修理念，预先想象好未来的生活场景。那么，保证你在看房时，能有一个完全不同的上帝视角。 各位总感觉看户型是一件很困难的事。没关系，给你们讲几条自己的独家看房秘笈。而且，其中有相当一部分是有关装修的，绝对实用。

1、真正优质的户型，应该是由内向外推导——先确定室内功能，再分割户型空间，过梁、门窗、管道等所有建筑构件，都要满足室内的需求，而不能成为室内的羁绊。 2、户型图上标注的家具会变形，样板间里摆放的家具会缩尺。所以，眼见不一定为实。自己参观时，有条件的话还是带把卷尺吧。 3、样板间毕竟只是营销道具，所有的设计都是为了更具视觉冲击力，以便勾起你的购买欲望。你关注的重点，并不是室内风格怎么搭配，而应该是空间拆改实不实用。 4、带着精装思维去看房，提前想象自己未来的生活场景，预设好每个空间的使用功能。这将非常有助于你理解每套房子的布局。 5、掌握一些家具和人体工程学的尺寸，如此，你便能轻松看出每个房间够不够用。比如，成年男性肩宽60公分，大号双人床1.8米宽、2米长，餐桌后面拉开餐椅的距离最小80公分…… 6、对于刚需、刚改客户而言，功能性的重要程度要大于舒适性。所以，同样总价基础上，能买小三居不买大两居，能买小四居不买大三居。 7、南向开间越多的户型，舒适度越高，因为可以拥有更大的采光面。当然，最好是要南北通透，充分的自然通风也很必要。

房产攻略三、选房时经常会碰到几个大坑

大家选房时经常会碰到几个大坑，是一定要避开的，这节课就是来大家聊一聊这点。 我们首先要排除掉的坑，就是那些有严重功能缺陷的房子。 比如采光被严重遮挡、室内不能通风、严重的漏水...... 我曾经看过的一套二手房，一楼、豪华装修、南北通透、房型方正、利用率高。价格比同小区同类型房子便宜20%。 为什么便宜这么多昵？因为它的客厅和朝南的卧室，被小区配电站的一堵墙堵的严严实实，大白天的室内也要开着灯，开着窗也没有一丝风。 后来中介告诉我，那房子卖了一年都没卖掉。 再比如漏水问题。本来一般的漏水，问题不算太大。怕的就是房屋老是漏水，说明房子有结构性的缺陷，那就无解了。 对于这种隐性的坑，需要大家看房的时候擦亮眼睛。工作再忙，看房的时间别省。 第二种不能买的房子是“小产权房"。 小产权房通常流行于城市和乡村交界的地带。它就是乡政府、村政府在农村集体土地上盖房子，再卖给城市人。它所谓的"房地产权证"不是国家房管局发的，而是乡政府、村政府发的。这种房子的价格十分便宜，甚至只有同等级商品房的三到五成。为什么这么便宜？因为农村的地比城市的地便宜得多。 按法律规定，城市人不能买农村土地上建的房子。你违反规定买了，那么法律是不保障你的非法权益的。 但卖房给你的人，会说："以后政策放开了，就能转正拿到真正的产权，价格直追商品房。"事实是，政府对小产权房的清理和整顿力度越来越大，未来政策只会严管不会放开，一般没有转正的可能。 所以，小产权房转手难、涨价难。 有人说我可以等拆迁，拿拆迁补偿款不就一夜暴富了吗？那也是不可能的，说白了你买的根本不是产权，就是使用权。房子拆迁，补偿的都是产权人，小产权房的合法产权人是那块地上面的村集体，而不是你。 所以，即使买的小产权房遇上拆迁，你也是分不到钱的。 第三个坑就是商住两用房。每当房价暴涨后，销售就会拼命推荐这种便宜的房子。 商住两用房在大城市里比较多见，说是商住两用，其实商住房的产权证在"房屋用途"那一栏写的是"办公”或"商业"，而不是居住。本来只能商用的房子，被建成了住宅的样子，但它们的价格往往只有同等住宅房的六七成。另外，这轮调控下来，很多城市限购，商住房往往可以绕开限购。 所以很多买房资格受限、购房预算又有限的年轻人，就很心动。我也被无数人咨询过这个问题，商住房能不能买。 我的意见也很简单：不要碰！这是因为，首先，商住房的不确定性很大。比如北京的商住房，

有意思的忠告——千万不要购买高层住宅楼(转)

有意思的忠告——千万不要购买高层住宅楼（转） 2013-9-16 有意思的忠告——千万不要购买高层住宅楼（转） 千万不要购买高层住宅楼 现在中国的住宅楼越建越高，连小县城的住宅楼都二、三十层了。很多人都选择了买高层住宅楼，认为这是现代生活的象征。其实，买高层住宅楼有很多弊病，甚至有很大的危险，所以不到万不得已，千万不要购买高层住宅楼。 一是依靠电梯上下楼是有很大风险的。住高层住宅楼必须依靠电梯上下楼。中国经济正在大幅度衰退，这种衰退不是周期性的短期衰退，而是由体制造成的结构性衰退，将是长期的、剧烈的，国家将迅速走向衰败。那时停电将成为一种常态，三天两头地停，每天十次八次地停，电梯还能坐吗？你还敢坐吗？那时如果住20楼以上的住户人家，每天靠爬楼梯出门回家，想想是什么感觉？估计是生不如死的感觉。 二是住高层住宅楼不利于身体健康。人类长期的进化过程中，始终是和大自然融合在一起的，经常和土地、植物接触是人类的生理需要，对人类的身体健康非常重要。住高层住宅楼的人下一次楼不是一件容易的事，锻炼机会必然大大减少，接触土地和植物的机会也必然大大减少，对身体非常不利。相反，住在低层住宅的人，开窗就能见到绿色，出门就能接触土地，有利于人的生理健康。 三是住高层住宅楼危险性较大。如果发生地震、火灾或者台风，高层住宅楼都比低层住宅楼危险性要大得多，逃生的机会要小得多。即使不考虑这些大灾大难，就是日常生活中，中国人都有从楼窗向外扔垃圾的习惯，想象一块西瓜皮从20层楼扔下来，在重力加速度的作用下，砸到谁的头上，会是什么后果？ 四是高层住宅楼的生活成本比低层住宅楼高得多。同样的生活水平，同样的生活方式，但高层住宅楼的生活成本比低层住宅楼要高很多。比如你买了一件家具或一个电器，雇人搬运成本就差很多。比如雇人保洁，那价钱就会差很多。再比如室外安装空调，那安装费就差得更多了。其实几乎生活中的每件事成本都要高很多。 五是高层住宅楼的价值比低层住宅楼要低得多。如果你购买的住宅楼共有五层高，如果你购买的住宅面积100平米左右，那你将拥有30平米左右国有土地使用权。换句话说，在全楼各家的住宅和共用分摊面积中，你将分得30平米，属于你的使用权。但假如是20层的住宅楼，你分得的国有土地使用权面积就只有7平米左右。如果楼层更高，这个面积会进一步减少。如果住宅有50层，那你分得的国有土地使用权面积就基本不值一提了。 这个国有土地使用权很重要，如果将来涉及拆迁或者国家征用，这块国有土地使用权从理论上说是属于你的，国家要给你征用补偿。再比如说地震把房子全震垮了，不管谁在这块地皮上干什么，因为这块地皮是属于你的，从法律上说都是要付给你使用费用的。可以想一想，在寸土寸金的城市里，你如果拥有30平米土地使用权，那将是多大一笔财富。 当然，住高层住宅楼也有一定的好处，比如说将来日本发生9级大地震了，会引起大海啸，据说海啸浪高能达到40米高，海啸到达中国东部沿海时，海啸浪高还会有12米左右。那样，中国东部沿海城市高层住宅楼的住户就相对安全了。另外将来发生社会动乱时，高层住宅楼的住户也会比低层住宅楼的住户安全一些。但总的说，购买高层住宅楼不是一个明智的选择，按国家现在的发展趋势看，在很近的将来，高层住宅楼就会变成贫民窟。

二手房房源描述经典[技巧]

二手房房源描述经典[技巧] 1.高档小区，环境优雅，内部设施齐全，篮球场游泳池等应有尽有，小区内有水系蜿蜒过整个小区，水中鱼儿成群，傍晚坐在水畔看鱼群游来游去也是一种享受～小区24小时安保系统，物业管理很好，但物业费才1.8元，取暖费16.5元～ 2.房子精装修装修，露台上面是键了个木屋，田园风格有120平米的自建，总使用面积400平米，前后带花园，客厅的大灯是德国进口的，花了12万;主卧的家具是美国进口的花了42万;书房的书桌书架是德国进口花了4万多，主卧的浴缸底座全是银的，楼梯是美国进口的纯红木的花了12万，房子是全防雷防震系统～ 3.个人建议:如果您10年内有购房计划，那么今天买就明天买要省=赚钱;北京的房价无论涨与跌今年的还是比去年的要高，如果您有兴趣可以查查近10年的相关资料;(1)不要听专家的，所谓的专家就是依靠言论吃饭的，广大老百姓寄希望于房价下降自己才有可能买到房子，专家要想言论站的住脚，只能投其所好...(2)不要看新闻，新闻报道的相关政策要如何如何打压房价...中国政府是做民生的不得不想尽办法来维护好与广大百姓的这层关系，但又要GDP逐年上涨，政府又不是神仙。还有更多就不一一细讲，要买房子看上了就赶紧出手～ 4.本人郑重承诺，本人所报房源均为真实房源，绝不为吸引客户故意虚报房源，欢迎各界朋友监督;本人保证用热情专业的服务为您置办适合您的家～欢迎来电咨询～ 1、此房前后带院，送地下室送露台。使用面积远远大于房本面积～1、亲亲我家，位于北京南城凉水河畔，面对繁华都市、背靠田园风光。既有远郊区别墅项目的自然环境优势，同时也可享受城市生活的便利，可作为城市中的第一居所别墅，解决别墅只适合第二居所的不足。

高层住宅的常见楼层11、18、26或33层

高层住宅的常见楼层11、18、26或33层 问：高层住宅楼的常见层数是依据什么决定的？ 高层住宅的常见层数有11 层、18 层、26 层、33 层等，这些数字是如何决定的？此外，7 层以上就要有载人电梯，请问为什么是7 层，而不是 6 层或8 层？ A、在规范和利益间平衡的结果 11层：7层以上就要有载人电梯，11层以上就要有消防电梯，防火门达到乙级。因此能赚得多又花得少的就是造11层（电梯都没有的7层多是学校宿舍楼层）18层：11层以上开始需要安全出口，18层以上就要两个了，且11-18层楼梯间还要设计封闭的。因此赚钱又少花钱少麻烦的的就是18层 26层：19层开始就是一类防火建筑类型了（之前都是二类），两部防火电梯（也有说三部电梯一部防火）和两个防烟楼梯的节奏。 现下很多发展快的城市会有住宅高度限制，比如80米（机场高度限制，微波通道，城市的天际线控制，城市的规划要求神马的）。80/3=26层，于是就是同时满足住宅限制与利益最大化的层数 33层：那没有上述限制的呢？再往上呢？算一层3米，我国《民用建筑设计通则》规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。（国外还要满足40层以上），33层再往上超100米了，无论从规范还是安全性都是另一个标准了。因此赚钱多又少麻烦的就是33层了。 B、前面提到了各种规范对建筑层数的要求。这些规范是依据什么来确定建筑层数的呢？为什么一部楼梯偏偏是11层，而不是10层或12层呢？这是规范上没有说的内容，但是其原理也非常简单，待我细细说来。 决定一栋建筑层数的分界点来源多个方面。有城市规划指标和环境影响的要求，有考虑人的生理因素要求，考虑消防因素，以及结构因素。 一、城市规划的限制 首先，城市中的建筑高度都是受城市规划的控制。例如规划条件要求多层建筑，你就不能把宿舍修到七层以上。规划要求高度控制在100米以下，那么设计大概就会在三十层左右。如果你北面有一栋住宅，距离50米，按南方1：1日照间距

万科地产项目call客技巧

万科地产项目call客技巧 万科地产项目call客技巧 在目前风声鹤唳的市场态势下，如何获得更多的客源、如何增强和客源的粘性，以提高房产销售的成功率?本文重磅分享万科快乐call客技巧，你值得拥有! 一、Call客资源获取 通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化。 1.渠道来源 本项目资源：前期各阶段的上门、进线客户； 拓客渠道资源：看房团、巡展、陌拜扫街登记表所搜集客户信息； 世联明源资源：包括前期代理宝安楼盘及在售竞争项目客户资源； 短信公司截流数据：竞争楼盘进线截流电话号码； 万客会资源：万客会本区域客户资源(需有针对性筛选后)。 2.客户上门及成交转化率排名 多次Call客结果表明，各类客户资源上门和成交转化率排名如下：本项目资源>拓客渠道>万客会资源>世联明源资源>短信公司截流数据。 3.资源循环利用 各渠道资源不断循环CALL客，筛选有效客户：每次CALL客分A、B、C、D类客户，A、B、C为不同诚意都有效客户，D类为无效客户，对A、B、C类客户进行录入，间隔1个月左右，循环A、B、C类有效客户，再次分A、B、C、D类客户。 4.CALL客结果分类 A类——肯定来，并确定上门时间； B类——有时间就来，不确定上门时间； C类——没兴趣，但后续有其他优惠或周末活动时愿意接收短信或电话通知； D类——直接挂断或没兴趣，不愿意接收项目任何通知。 二、Call客计划安排 每周一制定当周Call客计划表，合理分配Call客资源和任务，真正做到精细化管理。 1.内容 Call客计划将详细到每人每日Call客安排，内容包括： (1)Call客资源来源； (2)Call客任务分配：持销期工作日80批，周末50批，专门CALL小组100批，客户量大情况下调整； (3)Call客总量统计； 特殊情况备注。 2.Call客计划表模板： 三、Call客口径撰写 Call客口径是辅助销售与潜在客户直接交流的重要工具，是促进客户上门的利器。 1.蓄客阶段call客口径 XX先生/小姐，您好，打扰您两分钟。我是万科的工作人员XXX。 您之前有来我们万科金色领域现场看过吗? ——看过，已经买了 恭喜您成为万科金色领域的业主!另外告诉您一个好消息，万科金色领域是深圳市9月销售量和销售额双料销售冠军!目前二期已经售罄，三期开始做诚意登记了，您可以带您的朋友来现场申请办理一个三期的领享卡，三期开盘时持有这张卡才能享有选房资格和购房优

万科现场销售策略技巧

销售过程应对策略 策略A：准备阶段 策略B：善于发现潜在客户 销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产企业广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。 策略C：树立第一印象 消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。 策略D：介绍 介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚的做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。 策略E：谈判 销售人员用销售技巧，使消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。 策略F：面对拒绝

拒绝是消费者在消费过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙的消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有： 1、购买，需要进一步了解房地产实际的情况； 2、推脱之词，不想购买或无能力购买； 3、有购买能力，单希望价格能优惠； 4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。 策略G：对不同消费者个性的对策 对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的销售成功率，具体见下表。 消费者个性及其对策

策略 F ：举例说明 当客户不明白你在说什么的时候，最简单的方法就是举例说明！ 当你想引导客户购买你的产品时，最简单的方法就是举例说明！ 客户看过所需要的户型，非常满意，但还需要回家和自己家人商量 答：是的，买房是一件大事，肯定要和您的家人商量一下。但是我相信你也知道，好房子是不等人的，不过您今天还是先回去和你的家人商量一下，但这套房子我只能为你保留一天，过了明天你没有定的话就属于别人，您只能选择别的房型，月底您还没有定的话，您将也不在享受96折的优惠只能享受98折，到时你还是可以来找我买房，可我要求你一件事，就是千万别找我要这个折扣，我真的无能为力。 客户非常想买现房，可是客户所需现房的价钱，要么过高，要么没有，要么还没考虑好，客户无法承受又不愿意买期房 答：首先要明确客户是否着急入住，如着急入住，主动向客户推荐其他较好楼盘和客户成为朋友后，提出让他推荐有无需要“星园”的朋友来看看。 若不着急入住可采用方法； 1、动之以情----------- 您今天可能因为等这套房子，要等到明年才能入住，可您 换来的，却是一辈子可以享受只有万科物业才能为您提供的生活环境和尊贵品质啊！您觉得还有什么比您，生活的环境更重要的呢？您可以告诉我吗？ 我真的很想知道？