土地流转对农业产业化发展的影响

土地流转对农业产业化发展的影响

土地流转对农业产业化发展的影响

摘要：党的十八届三中全会的召开使农村土地改革、土地流转、农民财产增收等都问题得到了社会的广泛关注和重视。地处粤东的梅州实施土地流转与农业产业化具有良好条件。尽管其存在土地抛荒、土地观念比较传统、土地所有权含糊不清、土地缺乏规范市场和农民社会保障不足等问题，但在解决“三农”问题方面，利用土地流转和发展精致农业，为农业产业化发展找到了广阔的发展空间、更好的发展动力、更规范的土地管理模式，找到了农业生产与生态保护的切合点，为新农村建设和城镇化建设发挥了更大的推动作用。

关键词：农业；产业化；土地流转；精致农业；梅州

一、引言

土地流转是我国当今农业改革的主要瓶颈，需要打破和重构。农业产业化是现代农业的必经之路，要利用先进技术和管理手段，保证粮食安全，提高农业经济收益，帮助农民增加收入，缩小城乡差距。精致农业是农业转型的重要模式。通过加大资金和劳力投入，在有限的土地上，实现产量更高、质量更好、生产更规范。粤东梅州必须趁着农业产业的转型升级，把握时机，跟上形势，全面推进农村土地流转，借助精致农业，发展生态农业、高效农业和品牌农业，拉近与珠三角经济发展的差距，突出自身发展特色，打造出生态、富庶、幸福的新梅州。

二、梅州实施土地流转与农业产业化发展的条件

（一）政策连贯，形势大好

1984年，中央1号文开始允许农村土地流转。2005年3月1日，农业部颁布实施了《农村土地承包经营权流转管理办法》。2008年10月9日，颁布了《中共中央关于推进农村改革若干重大问题的决定》，提出土地承包经营权流转，不得改变土地所有制，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。2013年11月9日，党的十八届三中全会给农村土地流转做出准确的定调。要紧紧围绕市场在资源配置中起

决定性作用，深化经济体制改革，加快完善现代市场体系、宏观调控体系、开放型经济体系，加强转变经济发展方式，加快建设新型国家，推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展。提出公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度，城乡二元结构是制约城乡发展的一体化的主要障碍，必须通过健全体制机制，形成以工促农，以城带乡，工农互惠，城乡一体的新型工业城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。开放改革30多年，梅州农村土地流转成绩喜人。从早期的“三高农业”到近期的农业庄园，发展良好。优质农产品，如金柚、慈橙和单丛茶等，名扬海内外。2011年11月，蕉岭县被国务院确定为首批农村综合配套改革试点地区之一。2013年开始，推动农村土地承包经营权改革。在完成部分土地承包经营权确权的基础上，11月22日，农业产权交易中心正式在蕉岭运行。土地流转和农业产业化正成为梅州经济改革的重点，也是改变山区农业的开始。

（二）自然资源良好，具备生态环境优势

粤东梅州，全境位于东经115°18’至116°56’，北纬23°23’至24°56’之间，地处五岭山脉以南，韩江河谷盆地，呈串珠状分布。全市85%左右的面积为海拔500米以下的丘陵山地，土地肥沃，含钾丰富。属典型的亚热带季风气候。夏长冬短，气温高，光照充足和雨水多且集中，还具有冷热悬殊、气流比较闭塞、易受旱涝灾害、地形小气候突出等山区气候特点。多年平均气温为21.3℃，年平均降雨量1612.4毫米。水热同期，土质良好，适合发展山地立体农业。梅州是广东山区市中人口最多的市，农村、农民和农业“三农”问题比较突出。2002年，“开放梅州、工业梅州、生态梅州、文化梅州”的“四个梅州”发展战略提出和实施，加上客家人的吃苦耐劳的精神，为梅州产业发展和生态安全打下了坚实的基础，为农业产业化发展赢得了良好的发展条件。

（三）梅台关系密切，适合精致农业发展

一说起“精致农业”，人们立即会想到台湾农业。“所谓精致农业，就是高品质农业，亦即资本技术密集、品质优良、符合卫生安全要求、具有市场潜力，又能兼顾生态环境之农业。” 精致农业作为

一个综合性农业体系，其基本形态是“三精农业”，即精准的设施农业、精深的农产品加工业和精品的创意休闲农业。其经营的基础是高投入和高科技，核心是高标准和高质量，特点是精和特，优势是高竞争力、高附加值和高收益，旨在引导农业从生产向生活发展。梅州有“台胞之乡”的美称。现在台湾客属人口为500多万人，其中梅州籍的达180万人左右。他们同宗同祖，同根同源。加上，梅州与台湾同在一个纬度，农业发展的气候、土质等极为相似，适合种植亚热带、热带农作物。台湾具备科技、管理、品牌、资金和经营等优势，梅州则有土地资源丰富、生态环境良好、劳力成本较低等优势，强强联手，肯定能够推动农业产业化扎实开展。

三、梅州农村土地流转面临的问题

（一）乡村和土地抛荒严重

当前，梅州存在农村人口不断减少，人口老龄化、女性化趋势加大，农资价格太高，农户投入到耕作中生产资料的价格上涨等问题，农业生产的压力很大。农民想通过耕种土地致富很难，从而出现农村劳力大规模转移到二、三产业，耕地粗放和人为抛荒等现象。不少曾是人丁兴旺的村庄，现在已人烟稀少。由于劳动力严重不足，年岁已高的老人或妇女只能耕种条件好的耕地，而条件相对较差的坡地、旱地和山坑地只得抛荒。

（二）村民的土地观念太过传统

梅州是客家人聚居地。罗香林先生的《客家研究导论》中，有如此描述：“客人家庭，很奇怪的就是同一家内往往兼营农工商学仕兵种种不同业务，他们度的是大家庭生活。一家中，普遍总有多少田地（客家社会，很少纯粹佃农），耕植的工作。”在客家社会里，一直存在“不幸而败于工商，仍可以农产补之”的说法。从事其他行业不成功，还可回到乡下，以农为生，傍农发展。把耕地作为家庭和自我发展的后盾。正是由于客家社会相对封闭和对土地过分重视和依赖，为梅州的土地流转带来不小的阻力。

（三）土地所有权含糊不清农村土地所有权归乡、村和村民小组三级所有，而且一直比较难于界定。由于农村土地所有者具有多个主体，出现多方管理、多方干预的现状，碰到土地用途改变或产

权流转，产权冲突就会出现。由于农村土地产权所有者出现虚位，部分乡村干部利用手中职权调整、挪用土地，甚至强占集体土地，有些还作非农建设之用，严重损害村民的权益，也为土地流转埋下祸根。当初农户分田时，为了保证耕地肥力相当和耕作方便程度一致，同一小流域的土地分属多家农户耕种，土地零碎问题比较严重。现在想通过土地流转连片耕种确实存在不小难度。土地规模经营者希望得到足够大规模的土地和让自己放心的经营环境，保证农业生产的高效与可持续。土地产权、面积和收益等存在不清，还可能导致经营者在土地利用过程中进行短期过渡开发与使用，造成土壤流失、土壤肥力下降和耕地衰退的问题。

（四）土地流转缺乏市场平台

相较城市的土地市场，农村土地流转市场还处在初级阶段。由于缺少土地出让者和受让者之间规范权威的交易平台，有意向流转土地的农户找不到信任的买主，而想接受流转土地的种植户或农业企业找不到足够规模土地面积的适合卖主，抑制了土地的流转。2013年11月22日，梅州第一家农业产权交易中心正式在蕉岭运行，但全市仅此一家，远远不够。农业产权交易中心的交易内容包括农村土地承包经营权、农村林地承包经营权、林木所有权、农村集体经济组织的资产、资源（包括房屋、土地、山林、水面、山塘、农业生产设施等）、农业知识产权、村经济合作社股权、农村房屋所有权、农村闲置宅基地使用权等其他依法可以交易等相关产权。而农业产权交易中心的权威是建立在公平、有效和合法的基础上，需要透明、专业和可靠的科学保证，更需要更多土地资源相关的专业中介的参与和支持。

（五）农民社会保障仍需努力

经过几年的努力，梅州农民已基本享有养老和医疗保障条件。农村土地流转必然导致农民面临“城里没有工作，乡下没有土地”的境况，村民生存面对很大压力和挑战。客家人有“男主外，女主内”的习俗，农村妇女大多独自挑起家庭责任，支持男人外出打拼，但这种支持和鼓励是在拥有耕地的基础上。推行土地流转，家庭肯定失去土地，农村妇女的就业与发展就成了农村的关键问题。为此，推动农业产业化时，一定要特别重视妇女就业问题，想方设法做好农村妇女技

能培训和工作安排。

四、土地流转对梅州农业产业化发展的影响

（一）找到农业产业化发展更广阔的空间

通过农村土地流转，可以让零碎的土地连成一片，更方便农业综合开发利用，方便农业技术支持，也有利于优质农作物品种推广，降低成本，保证质量。对于土地经营主体来说，土地连片可以加大资金投入，运用机械化、电气化、种子良种化和产供销一体化，提高生产效率。土地流转的目的就是产业化和精致化。通过发展精致农业，推进农村多种形式的规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的农业经营体系。农民还可以通过土地流转，从狭隘的土地耕作中走出来，体验现代农业、接受现代农业和实现现代农业，获得更好的收入。农村也可以从传统农业向现代农业转变，从自给自足农业向商品化农业转变，从分散式的个体农业向集约化的社会农业转变。

（二）找到农业产业化发展的动力

梅州人口众多，“八山一水一分田”，土地明显有资源缺陷。但对照台湾农业，发现推广精致农业后，土地资源问题得到了很大的改观，农业生产过程尽量回避土地资源的短板，发挥资源多样化的优势，农业生产效率迅速提升。利用农业产业化推广精致农业，能让珍贵的土地更富有活力，让农业投入都是良性投资，让农民精耕细作，让绿色田园展现出强大的经济效率。梅州农业产业化发展的最佳方式就是引进精致农业，只有这样才能挖掘农业发展的内动力，推动生产经营模式的细腻化，生产技术的科学化，产品品质高级化，营销渠道多元化，产品处理精致化和组织形式的集约化。运用产品保鲜和深加工，把富有地域特色、优质农副产品投向市场，打造优质的农产品品牌，实现最大生产价值。此外，还要加强农村的金融体制建设，让金融和保险全程参与。通过农业产业化，让农民富起来，让农村富起来，让金融机构发达起来。

（三）找到规范管理农村土地的模式

推行土地流转必须从理顺流转机制入手，完善土地承包经营权流转的市场体系，保证流转双方安心放心。在土地流转中，要在国家法制法规规定的范围内，简化流程，减少限制，保证土地流转规范、方

便和快捷。积极培育土地流转的市场中介，提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调解等服务，增加流转的机会和数量，增加流转透明度，减少流转成本，降低流转的风险。利用行业协会，方便农户和农业经营主体间的交流。通过建立和完善土地定级及价格评估体制和利用具有良好资质的专业技术人员，建立起土地定级和价格评估机构，保证土地流转的公平和合理。利用统一、权威的土地定级及评估机制与平台，让农民信服，让农业经营者信服，让政府更好协调和管理。

（四）找到农业生产与生态保护的切合点

土地流转可以让耕地连片、农作物分区域生产和农业机械化。土地连片可以让土地经营者根据农业生产过程的不同阶段、地块的不同肥力及农作物不同生长期，利用科学测量按量施肥，减少土壤的肥料污染。农业规模化生产更容易做好农作物病虫害预报和防治，抓准时机全面灭绝，降低农药施用量和农药残留量，重视生态、绿色和有机农业。利用土地流转与精致农业的结合，借助农作物的观赏性、药用性和食用性，大力发展高档餐饮及旅游观光产业，让人们全方位了解农业的各个环节，了解绿色农业和生态农业，进而推动人们养成健康的低碳生活。

（五）更好推进新农村建设与城镇化建设

农业产业化和精致农业生产必然给农村带来很大改观。农业规模化经营要求农民改变原有的劳作方式，走向专业化、集约化。精致农业生产必然要求农民根据自身的能力，从事栽培、采摘、分选、包装和营销等不同工种。随着农业生产的规范化和集约化，村民必然要改变原来耕作方式，按时上下班，按农作物生长需求安排时间。农民参加精致农业生产，可以像产业工人一样，获得工资报酬。农民的收入来源还能更加多样，可以利用土地流转，用土地入股或用资金追加投资，得到土地分红和入股分红。通过健全和完善农村的社会保障制度，支持农民参加医疗和养老保险，解决农民的后顾之忧。利用村民宅基地的流转，统一规划、协调布局，减少土地的浪费，提升居住环境，保证新农村建设生态、舒适和合理。利用土地、用工和报酬等规范的合同约束，保证农民土地流转后收入和就业。利用就业培训，帮助青

壮年劳力向二、三产业转移。对年龄偏大和有意留在农村的劳动力，可以根据农业产业要求，进行必要的技能培训，让其适应农业产业化发展的需要。通过打破传统的城乡分割的二元户籍制度，保留农民的私有财产和依法行使财产支配等权利，让农民从自己承包土地务农转变成农业企业职工，共同享有企业职工所有的利益和福利。利用农业产业化和精致农业生产，只要农民有了地，就有生存保障，新农村建设一定会更高效，城镇化建设一定会水到渠成。

参考文献：

[1]黎元生.深化闽台精致农业合作的对策思考[J].福建农林大学学报，2011（05）.

[2]罗香林.客家研究导论[M].上海：上海文艺出版社，1993.

[3]缪海鹰.我国农村土地流转的驱支动因素、障碍和对策分析

[A].中国山区土地资源开发利用与谷地协调发展研究[C].2012.

（作者单位：嘉应学院梅州师范分院）

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农村土地流转合同范本

农村土地流转合同 甲方名称：乙方名称： 身份证号：身份证号： 地址：地址： 为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合 同： 一、土地承包经营权流转方式：甲、乙双方采用互换方式将其承包的土地流转给对方经营。 二、流转土地用途：双方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产。 三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为x年，从x年x月x日起，至年x月x日止。 四、流转土地的种类、位置、面积、等级：甲、乙双方将承包的耕地x亩流转给对方，甲方土地具体位置（名称、四至)，乙方土地具体位置（名称、四至）。（附土地现状平面图）。 六、甲、乙双方的权利和义务： （一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。 （二）义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。

七、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除： （一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的； （二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的； （三）一方违约，使合同无法履行的； （四）甲、乙双方有一方丧失经营能力使合同不能履行的； （五）因不可抗力使合同无法履行的。 八、违约责任： （一）甲方违背合同规定，非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。 （二）乙方违背合同规定，非法干预甲方生产经营，擅自变更或解除合同，给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方损失。 （三）甲、乙双方有下列情况之一者，对方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地、破坏土地的。 九、合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或乡（镇）人民政府调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。 十、其他约定事项：

影响土地流转的因素

影响土地流转的因素 农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。 当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。 随着近几年来，农村土地流转开展的越来越频繁，农村土地流转带来的好处也越来越多。它包括以下几点： 一、通过土地流转，发展土地集约经营是实现农业现代化的重要途径。农业的根本出路在于农业现代化，而农业现代化必须建立在集约经营的基础上，通过土地流转有利于促进农业结构调整，实现农业的规模化、集约化经营和专业化生产；有利于土地、资金、技术、劳力等生产要素的优化重组；有利于加快城乡一体化建设，推动城乡经济的协调发展。 二、通过土地流转，发展土地集约经营是建设社会主义新农村的重要举措。建设新农村，发展生产是基础。而农业生产的发展最终将决定于农村土地的集约化程度。当前，我市小城镇建设，二、三产业和民营经济的发展以及农村劳动力转移培训阳光工程的实施为农村劳动力转移形成了广阔的空间，比较效益导致农民转出土地的要求愈来愈强。农业结构调整、农业产业化的发展和农民专业合作组织的兴起使得一部分农民规模经营的愿望越来越高。同时，农民自发流转土地发生的纠纷也日益增多。因此，各镇街要把建立农村土地流转市场，发展土地集约经营作为推进社会主义新农村建设的一项重要措施来抓。 虽然农村土地流转带来的好处很多，但是在我国农村土地流转的速度却不是很快。土地流转覆盖的地区也不是很广。而我认为影响农民参与土地流转的因素有以下几点： 一、农民的“恋地”情结不利于土地流转 我国人多地少，特别是几千年的自然经济遗留影响，使农民长期依附于土地。土地不仅是农民吃、穿的生活来源，而且土地赋予农民更多的保障功能，可以说，土地是农民安身立命之本。目前，由于农民就业岗位很不稳定，常常是季节性的打短工，再加之农村社会保障体系还处于初始阶段，因此，大多数农民对承包土地的流转心存疑虑，当其外出打工或无力耕种时，往往选择私下协商代耕，临时性转包，有的甚至干脆撂荒，这些都不利于土地的流转。 二、土地流转主体不规范侵占了农民的主体地位 现有的农业法等法律政策规定，农户要进行土地流转，必须要“发包方同意”；即土地流转的发包方是农户，土地流转要在农民自愿的前提下进行。然而，由于农户在农村权力架构体系中处于弱势地位，再加之部分农民法律意识淡薄，农户在土地流转中的主体地位始终没有得到体现。在实际操作中，有的乡村集体经济组织没经过农户的同意，将

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农村土地流转原因、问题及对策浅析摘要：三十多年的改革开放过去了，我国大体上已进入以工促农、以城带乡的高速发展阶段，进入了传统形式农业向现代农业进发、走中国特色社会主义道路的重要时期，解决土地流转问题也是破除城乡二元结构的必然要求。当前我国农村土地流转存在经营权与所有权问题、权利流转受限，流转合同简陋，耕地面积减少等诸多问题。本作者对此浅析提出从法律，社会认知，整体规划等方面提出解决方案。 关键词：土地流转节约型社会现代农业农村土地制度 土地，从古至今都是人类社会最重要的生产和生活资料。随着社会主义市场经济体制逐步建立和完善，国有土地已建立了一套比较完整的流转制度，但农村集体土地流转仍处于起步阶段并受到很多桎梏和限制。现如今提倡的建立资源节约型、环境友好型社会是一个充分利用各种资源的复杂社会系统工程，而其中重要的是要解决高效集约利用土地稀缺资源问题。 “土地流转将开启城乡一体化的新路径。”华南农业大学教授罗必良认为，一方面通过适当的土地集中和合理的土地置换，可以减少农村居民点由于住房过度分散所造成的土地浪费，推进新农村建设；另一方面“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移劳动力的稳定性，从而有利于城乡二元体制弱化并推进城乡一体化进程。此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。由此看来，高效集约地利用有限的土地资源，是现实与未来发展的需要，具有深刻的现实意义。 经过资料调查显示，农村土地承包经营权流转大致有下4方面的原因： 1、土地承包经营曾属于高成本，低收益。农业税免征之前，农民由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的积极性不高。因此许多外出务工、经商的农民纷纷将土地承包经营权流转给亲友或其他农户，也有土地承包经营权投股或参股。这是过去几年土地承包经营权流转的一个最重要的原因之一。 2、由于二、三产业的发展，劳动力大量转移出去。土地执行二轮承包时依照"增人不增地，减人不减地"原则，使得原本存在的人多地少的矛盾更加突出。这导致大量劳动力大都向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家劳动力转移，此时便会将土地承包经营权流转给他人。

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题

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农村土地使用权流转合同 甲方：XXX县XXX社区居民委员会（以下简称甲方） 乙方：（以下简称乙方） 按照中央、省、市、县、镇党委、政府关于做好农村土地使用权合理流转工作的要求，以穏定和完善家庭承包经营为基础，充分结合双层经营体制，把土地承包经营期延氏30年不变落实到具体地块，这是土地使用权流转的基本前提。在此基础上建立农村土地使用权合理流转机制，切实维护甲、乙双方的合法权益，保障和促进农村经济的发展，根据国家有关法律法规和政策的规定，经甲方村委员会议事会讨论通过（甲方议事会会议记录见附件一），甲方同意将本村土地使用权以租赁的方式转让给乙方经营（所涉本次土地流转各村民小组、所涉及农户的同意书见附件二），本着平等互利的原则，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议： 一、土地流转方式：釆取农民自愿，出租方式。 二、土地流转用途：涉农项日及产品生产、销售等合法经营项日 三、流转土地现状：集体，坐落方位：具体界至以草图及界桩为准（详见附件 三）0上述土地总面积亩（其中公摊面积亩），具体土地面积以实际丈量为准，丈量清单及各村民小组、各农户各自的面积详见附件四（土地使用权流转农户、面积明细清单）。 四、土地流转时限：转让时间在不超过第二轮延包剩余时限的基础上从年月日起至年月日止。 五、土地流转费用：每亩每年由乙方交给甲方500公斤大米，共计每年应交大米公斤。并按此折算成现金支付，大米均以本地每年市价的屮等普通大米价折合现金。大米单价保底2.6元/公斤，若当年9月30日市场大米单价超过2. 6 元/公斤，以市场中等价计算租金。 六、付款方式及时间：1、先付款后使用，租金每三年递增5%,每年交款时间为5月 31 LI前，逾期按廿加收滞纳金万分之五：2、甲方必须保证租赁土地由以上给乙方，待实际丈量确定后亩数与金额，乙方预缴土地租金6万元整（作定 1 / 4 金，待正式土地面积、金额确定后此款即转为第一年租金，多退少补），若甲方不能按合同执行，甲方将支付乙方10万元违约金；若乙方违约，则违约金不退。第一年租金支付方式、金额： 七、费用承担：乙方只支付租金，甲方不得再收取其它任何费用。但乙方在经营期

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基于经济学视角的影响农村土地流转因素及模式研究 土地和农民自身的利益具有紧密的联系，在我国法律法规的支持下，农村土地确权得以逐步实施，从我国农业发展的实际情况进行分析得知，农村土地流转属于土地使用制度改革过程中的核心问题，对我国的乡村建设和经济发展具有重要的现实意义。论文对此课题进行详细地分析和研究，旨在提升乡村土地使用权的流转，进而加速该方面的改革进度。 【Abstract】Land and farmers’ interests is closely linked，with the support of laws and regulations in our country，rural land ownership is gradually implement. From the analysis of the actual situation of China’s agricultural development，rural land circulation is the core issue in the process of land use system reform，which has important practical significance for China’s rural construction and economic development. Therefore，this paper analyzes and studies the issue in order to promote the circulation of rural land use rights，and accelerate the progress of the reform. 标签：农村土地改革；土地流转；经济学视角 1 引言 在我国经济不断发展下，对农村土地改革势在必行。在这样的发展状况下，乡村土地的實际使用全流转在我国各个省市和地区全面的开展，而土地流转因素和模式成为现今乡村土地流转中重点研究的问题。对农村土地使用权的流转，能实现对我国的土地资源的合理配置，有助于实现农民经营土地的自主权、及时合理化的调整土地资源、解除农民长久以来对土地集中投资的经营理念、实现集中化管理。从这一角度进行分析得知，对农村土地使用权进行流转，有助于农村经济的发展。但是，在实际操作中，该改革制度的实施面临难题。基于这样的状况，本文从以下几个方面展开论述。 2 经济学视角的影响农村土地流转因素分析 2.1 产权不明确 健全的产权制度对土地使用权流转具有重要的意义。现阶段，我国现行的土地承包和经营权在实际应用当中严重缺乏明晰性、安全性与可转让性，并且在农村土地实际承包和经营权权能方面的责任与利益不具有对称性，在实际实行性方面受到很大限制，而国家对于该方面的管理也不规范。这样的状况使得农村土地产权制度长久以来得不到完善，土地使用权不完整，进而实施的土地流转主体利益很难得到法律方面的保障，导致土地流转的难度逐渐加大[1]。 2.2 农地流转市场不健全

论土地流转的现实意义

土地流转对农村经济发展的促进作用 摘要：伴随着农村经济水平的逐步提升，农村劳动力外出务工的转移，在农业产业经营发展和兴起的背景下，农村集体土地使用权的流转也发生了很多变化。在此过程中、土地的流转出现了许多新的问题，并由此引发诸多社会矛盾，鉴于此、完善农村土地流转的运行机制，保障农村土地转让经营权的有效、合理流转。在增加农民的收入的基础上，促进农村经济的稳定有序的发展。让农村土地走上健康、合理的持续发展道路就显得很有意义。 关键词：农村土地流转；经济；发展 土地流转指的是农村土地承包使用权的流转，是指拥有土地承包经营权的个人，在拥有土地承包权限的情况下，把使用权出租或者转让给其他的个人或者组织，简单的说就是转让使用权和保留承包权。当前，随着农业技术的发展和农村经济的进一步提高，在农村农业产业化不断兴起的发展历程中，农村集体土地的流转使用权限规模在不断的扩大，于此同时，也出现了许多与此相关的土地纠纷，引发了众多的社会问题。 1土地流转工的经济效益和社会效益 1.1减少了农村土地浪费弃耕的面积 首先土地流转对有地无能力或者没时间耕作的农户的的土地有效的整合利用起来，使土地不会出现浪费的情况。第二是土地流转解决了农户偏远种地的问题。多数农户土地离居住地相对较远，耕种起来及其的不方便，进行生产相对困难，通过土地流转能够很好的解决这样的问题，第三土地流转在条件允许的地方整村推进，在合理安排农户二次就业的基础上，将土地承包给种植大户。不仅能够提高更多的经济效益，同时也增加了流转户的经济收入。 1.2改进了农村产业结构的调准 在土地流转范围较大的地方，可以探索“一个村子一个品种”的种植模式，农村土地流转区域，可以从所流转土地的实际情况出发，探索出结合自身条件的种植产业，比如：水果种植、药材种植、和蔬菜种植等，在提升种植业的效益的同时，也增加农民的经济收入。 2目前农村土地流转存在的主要问题 2.1传统观念的影响，流转水平不高 土地对农民的生活具有一定的社会保障和提供就业的功能，就目前情况来说，农村土地流转工作还没有一个完善的运行机制，农民在没有得到实实在在地保障下，不会轻易的离开土地，更多的农民恋土情节比较严重，把土地当做自己的命根子来对待，认为只要拥有了土地，生活就有了一定的保障。也有农民担心政策会发生变化，对农村的土地流转所涉及的所

农村土地经营权流转管理办法

农村土地经营权流转管理办法

《农村土地经营权流转管理办法》 《农村土地承包经营权流转管理办法》已于 1月7日经农业部第2次常务会议审议经过，现予公布，自 3月1日起施行。 第一章总则 第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。 第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。 第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。 第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。 第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。 第二章流转当事人

第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。 第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。 没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。 第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户，也能够是其它按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 受让方应当具有农业经营能力。 第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。 第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其它方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。 第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告 几年来，**市一直把土地有序流转农业增效、农民增收、农村稳定的大事来抓，《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从农村生产要素的流动和优化配置、农业结构、农民收入的，和规范农村土地有序流转，了。截止20XX年末，农村土地流转面积达81574公顷，涉及55700 个农户，分别占承包耕地面积的呀口总农户的%流向种养大 户和龙头企业的为1907公顷，占流转总量的％；流向农民专 合作组织的1980公顷，占流转总量的％；流向农户的77687 公顷，占流转总量的%在土地流转总量中转包的61574公顷，出租的8143公顷，互换的389公顷，转让的7252公顷，入股的1980公顷，的2236公顷，分别占流转总量的% 10% % % % %流转的土地中自发流转的75873公顷，占流转土地的93% ；乡村组织信息流转的1461公顷，占流转土地的％；委托乡村组织流转的4240公顷，占流转土地的％流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80% 种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中 短期为主，5年流转面积占% 5?10年占% 10年占% ** 市土地入股，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，地了农村土地流转，了土地资源的优化配置和，了规模效益。了农村土地规模化经营。土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组

织和有能力经营的农民，了土地规模经营。了转移劳和农民增收双赢。农村土地流转后使会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，了小城镇建设步伐。了农业产业化经营的发展。成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，土地流转进程，公司+流转合作社+基地+农户，吸引社会资本投向农业，了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 主要问题 近年来，**市农村土地流转工作、县两级和各级农业主管的下，对依法土地流转了的，了，但还许多亟待的地方。对土地流转的意义和认识。许多农民还把土地流转整合土地资源、土地产出率、转变经营、解放农村生产力、发展多种经营、增收渠道手段和途径。有些农民依然小富即安的传统观念，不愿离开那块有限收入的土地。土地流转需要规范。各地完全健立和实施土地流转登记备案制度。流转主体和还完全依法运行。对流转情况备案登记和土地承包经营权让变更手续。合同文本还。还土地流转引起的纠纷。土地流转的体制机制和流转还市场经济发展的需求。换言之，以土地经营的变革为标志的农村生产力和生产关系的发展需要。 对策与建议

2020最全农村土地流转合同范本

2020最全农村土地流转合同范本2019最全农村土地流转合同范本1 甲方(出让方)：乡镇村组(户主姓名) 乙方(受让方)： 为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。 一、土地流转方式甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。 二、流转土地的用途乙方只能将流转的土地用于：。 三、土地流转时限从年月日至年月日止。 四、土地流转数量及费用甲方将第六条所列土地亩、鱼池亩、山地亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币贰拾壹万元计算。 五、付费方式及时间土地流转费以现金凡是支付。土地流转费分六次支付，第一次在2019 年春节之前付陆万。以后每年春节前付万，直至付清贰拾壹万。 六、流转土地类型、面积和质量 最全农村土地流转合同 七、甲方的权利和义务

1、权利：①按合同约定收取土地流转费;②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地;③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。 2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。 八、乙方的权力和义务 1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费;②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜;③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地;④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地复耕;⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。 九、合同的变更与解除 1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除： ①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的;②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的;③

农村土地流转意义

农村土地流转意义 “农村土地流转”是什么意思？在土地承包权不变的基础上，农户把土地以一定的条件流转给第三方经营。 对于农村土地流转，党的十七届三中全会和今年中央1号文件专门出台了政策：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。 解中央关于农村土地流转的政策，先要搞清楚什么叫农村土地流转。农村土地流转其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村土地承包经营权流转。也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。北山镇就是通过农村土地流转，使农庄迈向规模经营，而农民不种田每亩也有325公斤口粮，打工还有工资收入。 与家庭联产承包责任制一样，农村土地流转也是农民自己的创造。农村改革30年来，通过两轮土地承包，我省95%的农户承包到了土地，97%的耕地实行了家庭承包经营。但随着形势的发展，统分结合的双层经营体制出现了一些新情况。从“分”的方面来讲，农民在市场的主体地位很脆弱，与发展现代农业的要求不相适应；从“统”的方面来看，集体经济大多变成“空壳”，原有的农村服务体系已经不适应，新的服务体系还没有健全，千家万户的小生产难以适应千变万化的大市场。在一些人多地少的地方，人地矛盾日渐突出，而愿意经营土地的农户和工商企业急需土地，扩大经营规模。于是，一些地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行土地流转。到2008年底，我省农村土地流转面积725.7万亩，占耕地总面积的14.9%。 实践证明，农村土地流转既缓和了人地矛盾，使部分农民从土地上转移出来，还促进了农业规模经营，是提高农业比较效益的一个好办法。中央尊重农民的首创精神，热情支持土地流转这一新生事物，并提出：按照完善管理、加强服务的要求，规范土地承包经营权流转。 那么，农村土地流转会不会改变现有土地承包关系呢？不会。党的十七届三中全会的决定提出：赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。今年中央1号文件也规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。也就是说，农村土地流转后，相当于“三权分离”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，所有权也还是属于集体。流转后的土地，仍然只能用于发展农业，不能用作房地产开发等其他用途；农民依法享有土地流转权益，如租金、股份分红等。这也体现了中央切实维护农民权益的宗旨。 土地流转如何催生现代农业？ 把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模 从实践运作来看，农村土地流转，是催生现代农业的新举措。为什么这么说呢？ 大家都知道，农业特别是种粮比较效益低，农民收入提高幅度小。表面的原因是，农产品价格不高；更深层次的原因却是，农业的经营规模偏小。在我省，庞大的农民群体，人均耕地才0.84亩，吃饱饭倒是没问题，但要靠0.84亩耕地富起来，却是不可能的。要解决比较效益低的问题，就要通过农村土地流转，把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模。在耕地总量这个“分子”不变的情况下，大量减少种地农民这个“分母”，效益这个“商”就会大幅度提高。按照省里规划，到2020年，城市化率要达到55%，那时候，农村人口的总量将减少至3500万人左右，如果其中1000万劳动力转移，那么，真正从事农业的人将控制在2500万以内，人均耕地面积将达到2.5亩，每个劳动力平均种地10亩左右，规模经营的效益就出来了。 在这个过程中，农村土地流转将是至关重要的一环。还是以圣毅园农庄为例，投资老板周猷庚在建筑、房地产开发上完成资本积累后，决心投资5亿元，建设现代农庄。按他的规划：土地平整后，上千条田埂将被推平，将扩大可耕地面积15%左右；依托省内农业科研单位，实行科学种养增效益；扩建水库，发展水面立体养殖；按功能分区，连片万亩统一品种、统一耕作，种植高档优质稻，开发有机稻米；坡地种油菜，发展观光休闲型的“农家乐”。 以上情况说明，资本与土地的结合，将大大拓展农业的内涵和增值能力。只要我们准确理解和贯彻中央政策，规范推进农村土地流转，现代农业的美好图景就一定会早日呈现在世人面前！ 土地流转的规定 中国关于农村土地使用权流动的政策刚出台，上海就在积极实施。据悉，上海农村集体土地使用权流转机制的思路框架基本形成：将按照“土地确权、两权（所有权和使用权）分离、价值显化、市场运作、利益共享”方针，依据土地有偿使用原则，对上海郊区农业用地和建设用地使用权实行有偿有期限流转制度。农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作

影响农村土地流转的制度性因素研究

重庆科技学院学报（社会科学版）2011年第3期 Journal of Chongqing University of Science and Technology(Social Sciences Edition)No.32011 农村土地流转有利于实现土地资源的优化配置，促进农业产业化经营，是推进农业和农村现代化建设进程中的重要环节。农业科技水平的不断提高、现代农业装备条件的日臻完善和新型农村土地制度的确立，都为农村土地流转、实现农业规模经营创造了良好的外部条件。中共十七届三中全会也明确地强调了政府鼓励、引导农村土地使用权的合理、有序流转。但从目前的情况看，我们所希望的农村土地流转高潮、农地规模经营的景象并没有出现。土地效益价值的实现，本质上取决于土地权利制度，而不在于土地是否流转。如果土地权利制度安排科学了，土地就能够流转起来。 一、农村土地流转的制度限制 （一）土地承包经营权制度的限制 我国的农村土地流转，指农地承包经营权流转，是农户处置土地权利的行为，即农户保留承包权，把土地的经营权（使用权）转让给其他农户或组织，从中获得收益。按照现代产权制度的要求，产权应当清楚明确地界定。清楚明确界定产权，可以降低交易成本，防止侵权事件发生，提高经济运行效率。但是，目前我国法律对土地承包经营权的限制较多，而且还十分严格。 首先，限制了土地承包经营权的期限。按照《物权法》和《农村土地承包法》等法律的规定，耕地的承包期为30年，流转的期限不得超过承包剩余期限。因此，农民在进行土地流转时，普遍不愿意签订时间较长的流转协议，同时也导致了农户对转入土地投入的短期行为。 其次，限制了土地的用途。“对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量”，这是我国的一项基本国策。流转土地不能改变土地的农业用途和农业性质。目前，农业经营的比较效益偏低，农业又面临市场和自然的双重风险，农业经营主体通过规模经营实现收益的预期较其他领域有更多的不确定性和需要承担更多的困难。据调查，现实中大多数土地流转项目特别是土地股份合作项目，都不是为了合作发展农业生产，偏离了国家政策和制度的目标设计。 其三，是对土地流转方式的限制。《物权法》规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”《农村土地承包法》规定的转让方式主要是“出租”，而抵押和继承的权利被严格限制。对土地承包经营权抵押和继承的限制，阻碍了土地要素市场化和资本化，损害了部分农民获取最高土地租金的权利，降低了土地资源的配置效率。此外，还面临收回的限制。虽然原则上，发包方的集体不得在承包期间内调整地块，但在“因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形”下，集体还是可以调整的。 （二）入股制度的限制 土地承包经营权入股，是政府力图在不改变土地制度现有结构基础，不修改宪法相关规定的基础上，在土地经营方式方面所做的改革。土地承包经营权入股，意味着土地承包经营权的流转将从集体内部的私下流转，转变为受现代企业制度约束的公开流转，说明土地承包经营权正在向商品化目标迈进。但是，因为农村土地承包经营权本来就不是以市场交易为目标而设计的，所以在具体实行当中就很难避开《公司法》等法律制度的障碍。首先，许多集体经济组织以承包土地使用权为核心的股份制改造，其土地承包经营 影响农村土地流转的制度性因素研究 吴飞 摘要：分析了阻碍农村土地流转的制度性因素。认为土地使用权权利体系由城乡分割向城乡统一发展、明确界定各相关利益主体的权利、优化土地承包经营权权能结构、转变农村集体经济组织的职能，是今后一段时期农村土地流转制度改革的路径。 关键词：农村土地制度；土地权利；土地承包经营权；流转制度 中图分类号：D922.32文献标识码：A文章编号：1673-1999（2011）03-0042-03 作者简介：吴飞（1978-），男，江西余干人，安徽工业经济职业技术学院（安徽合肥230051）讲师，研究方向为土地管理。收稿日期：2010-11-30

有关有关土地流转的论文

有关有关土地流转的论文—— 土地流转的论文积极推进土地流转开辟农民增收新途径 党的十七届三中全会作出的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，是继党的十一届三中全会作出的实行家庭联产承包责任制，全面取消农业税之后对农村改革和发展作出的又一重大战略部署，是指导当前和今后一个时期内“三农”工作的纲领性文件。近年来，吉林市在“依法、自愿、有偿”的前提下，积极稳妥地推进农村土地流转，发展多种形式的适度规模经营，是稳定和完善农村土地承包关系的重要环节，是推进农业产业结构调整，积极发展现代农业的有效手段。以土地流转为突破口，推进农业向规模化、区域化、专业化、标准化、社会化发展的新一轮农村改革，对于加快吉林现代农业发展进程，具有深远的历史意义和重大的现实意义。 1.吉林市土地流转的基本状况 截止2009年底，吉林市有1384个村都发生了土地流转，流转农户38506户，占总户数的7.0%；流转面积3.6万公顷，占耕地总面积的 6.7%。目前，吉林市农村土地流转的主要形式有转包、转让和出租。其中以转包（原承包方将部分或全部土地的承包经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变）形式流转的面积为30062公顷，占总流转面积的83.5%；转让（原承包户有了比较稳固的非农经营项目或稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将土地承包经营权

让渡给本集体经济组织内其他农户经营）面积为2237公顷，占 6.2%；出租（农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人）面积为3059公顷，占8.5%。三种流转形式占总流转面积的98.2%。 1.1土地流转的主要特点 1.1.1流转规模日趋扩大近年来，随着农村劳务经济的不断发展，农村劳务输出规模的不断壮大，越来越多的农民，特别是青壮年农民开始离开土地，走出家门寻找致富门路。劳动力外出是流转土地的主要原因，特别是吉林市有些少数民族村，几乎户户有人外出打工，有的是全户外出打工，加速了农村土地的流转，农村土地流转规模呈逐年扩大之势。 1.1.2流转参与主体日趋多元化参与农村土地流转的除一般农户外，还有农村专业大户、农民专业合作组织、农业企业也参与到土地流转农业规模经营中。大户经营比较好的如舒兰市平安镇金星村的高太日通过转包形式，经营土地40多公顷，种植水稻取得了很好的经济效益。农业产业化龙头企业带动，如吉林东福米业公司、吉林德润生有机农业公司通过租赁、返租倒包等形式，将土地集中起来，发展有机水稻，实现规模经营。 1.1.3土地流转呈现一定规律性流转规模与各地的劳务输出、劳动力转移的工作和人员数量，与畜牧业和农业发展呈正比关系。如舒兰市的33个朝鲜族村，3.7万人依托国外亲属关

乡镇土地流转情况汇报

乡镇土地流转情况汇报 为进一步加强我乡国有农用土地经营管理，确保农民农工的负担不反弹，积极化解土劳不均矛盾，根据屈政发1号文件精神，在区委、区管委的正确领导下，我乡结合自身实际高度重视土地流转工作，突出重点，狠抓落实，取得了显著成效。现就我乡土地流转工作开展情况汇报如下：××乡有水田面积24000亩，因中有平江河、东有××山，地势高差相对较大，有些村近三十年未调整田土面积，加之外地迁入人口多等原因，导致土地流转工作难。去冬今春以来，乡党委、政府采取积极有效措施，着力化解土劳不均矛盾，土地流转工作稳妥推进。到目前止，全乡13个村土地流转工作已基本圆满完成，全乡共24000亩水田 一、未流转前的基本状况 土地面积高度不平衡 一是村与村之间不平衡，例如××山上的三个村与湖区的村之间的不平衡，湖区的人均责任田和经营田可达3亩，而××山上的人均责任田和经营田尽为亩。二是户与户之间不平衡，例如汨江村的部分家庭的水田面积达40亩，而同是这么多人口的家庭水田面积不到10亩。还有的是家有两三个老人家的田，而新生了小孩的户又进田不到。三是外来户与本地户之间的不平衡，有些外来迁入户因购买房屋时地面积比较多而引起的当地人的心理不平衡。

村级债务包袱较沉重 由于户与户间的土地面积不平衡，导致在交相关费用时，田多的就少交、田少的就干脆不交，这样各项费用收不上来，村上要搞建设就只能伸手找乡里要了。这也就严重地加重了乡、村两级的负担。 恶性循环有碍经济发展 由于人退休而田不退、多种了的又不愿拿出来，新增了人口的要、少了田的也要，导致经常有村民为田地的事情打架相骂。如此循环往复，就有村民上访到乡里、区里，这样不利于我们××乡的社会稳定和经济发展。 二、基本原则 以屈政发1号文件为指导 坚持因地制宜，合理确定土地使用权配置方式，确保群众利益;按照“分类划块、相对集中、打桩定界、严格分开”的要求，坚持分类管理，稳定责任田承包经营，完善经营田租赁经营，促进土地经营管理规范有序;坚持集中连片管理，发展适度规模经营，搞活土地流转，提高土地利用率、产出率和商品率;坚持体制机制创新，建立健全国有土地资产经营企业化管理方式，实现国有土地资源保值增值。 坚持区指导、乡领导、村为主的原则 按照区委、区管委的相关要求，乡党委书记负总责，乡长担任土地流转工作领导小组组长，各村由村支部书记担任

农业部土地流转合同

农业部土地流转合同 导读：本文农业部土地流转合同，仅供参考，如果能帮助到您，欢迎点评和分享。 随着土地流转工作开展的越来越好，很多农民选择将自己的土地流转出去。一起来看看为大家精心整理的“农业部土地流转合同”，欢迎大家阅读，供大家参考。内容还请关注哦。 农业部土地流转合同(1) 甲方(发包村组)： 乙方(承包户主)： 根据《物权法》、《农村土地承包法》等法律政策规定，依据甲方依法制定的土地承包(调整)方案，按集体经济组织成员权利将土地承包给乙方家庭经营。为保护和合理使用土地，维护双方权益，订立本合同。 一、承包主体 乙方分配承包土地的家庭成员共人，名单为： 二、承包土地情况注：地类栏是基本农田的填基本农田，非基本农田填一般耕地，水田同时注明。 三、承包期限 乙方承包期限为年，自年月日起至年月日止。甲方应于年月日前将承包土地交付乙方。 四、土地用途 乙方承包土地限于从事种植业、林果业、畜牧业等农业用途，对

土地进行改造和建长期建筑物，应征得甲方书面同意。 五、甲方的权利义务 1.监督乙方按照合同约定用途合理利用和保护土地。 2.有权制止乙方损害承包地和农业资源的行为。 3.维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更或解除合同。 4.尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。 5.依照约定为乙方提供生产、技术、信息等服务。 6.执行土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。 六、乙方的权利义务 1.依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品。 2.享有在剩余承包期内依法流转土地承包经营权的权利。 3.承包地被依法征收、占用时，有权依法获得相应补偿。 4.依据法律政策享受国家有关土地和种植作物的补贴。 5.维持土地的农业用途，不得用于非农建设。 6.依法保护和合理利用土地，不得弃耕抛荒土地，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。 7.依据法律法规和国家政策规定承担经济责任。 七、承包地流转 乙方转包、出租、互换承包地，或者承包方之间以土地入股合作，

农村土地经营权流转的分析[开题报告]

毕业论文开题报告 题目：农村土地经营权流转的分析——以滕头村为例 一、选题的背景、意义 农村土地流转是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，土地承包户依法对承包土地的使用权通过转让、租赁、入股等形式进行处置，获得收益的行为。 农村土地承包经营权流转是重要的物权变动行为，它是生产力发展的客观要求。加快农村土地承包经营权健康有序地流转，对优化配置农村土地资源，发展农村经济，推进我国农业现代化发展进程，建设社会主义新农村具有重大的现实意义。 二、相关研究的最新成果及动态 （一）土地经营没有统一规范的流转程序 土地承包经营权流转还没有形成统一规范的流转程序，流转多发生在农户与邻村的农户及亲戚之间，流转时签订合同的比例较少，大多数情况下是口头约定。土地承包权流转的形式主要是土地的转包，并且经济发达地区与经济欠发达地区没有显著差别。（朱震宇（2009）） 在一些调查的数据来看，在实施农村农村土地流转的过程中，会出现流转规模小，流转操作程序不完善，土地流转管理机构不健全、流转合同不完善，承让方没有后盾支援，少数流转土地改变用途等现象，给流转工作带来了不好的困难。(陆冬妹唐康元陈爱平文克莲(2010))在流转过程中则会出现多数农地流转无书面合同，流转的主题不明确，合同部规范，同时存在流转市场化程度低，耕作的规模流转难度大，农民利益得不到有效地保障，主开发资金匮乏。（甑靖（2010）（二）农村土地流转规模不大，范围不广 随着我国农村生产力水平的提高和农村剩余劳动力转移的加快，我们农村土地流转的规模不断扩大。我国农村土地流转从1984年的2％发展到2002年的4.8％。 据统计，广东、江苏、湖南、安徽4省的流转耕地占各自耕地的比例均较低，但不同省份流转规模又有差异，主要表现为经济发达地区土地流转规模要高于经

【考察报告】浙江、江苏等地土地流转情况的考察报告

浙江、江苏等地土地流转情况的考察报告随着农业产业结构调整的不断深入和个体私营经济的飞速发展，农民的生活观念发生了较大的变化，农村土地流转明显增多。农村土地流转关系到农民的切身利益，对农业发展和农村稳定具有重要意义。适时引导农民搞好农村土地经营权的流转是活跃农村经济的重要举措。为了更好的做好我市的土地流转工作，由市农委组织部分县市区及乡镇的农村土地管理人员赴浙江省宁波市、江苏省无锡市进行了土地流转方面的学习考察活动，现将学习考察情况汇报如下： 一、基本情况 浙江省宁波市下辖6个区、2个县、3个市，全市占地9365平方公里，其中耕地面积230万亩，人口549万，其中农业人口90万。当年城镇居民纯收入14277元，农民纯收入6221元，综合实力全国地级市前20位。20xx年进行二轮土地承包，现土地发包完善工作基本完成。 江苏省无锡市下辖4个区、2个市，全市占地4630平方公里，其中耕地面积193万亩，人口430万，其中农业人口220万。当年城镇居民纯收入近15000元，农民纯收入7100元，今年已全面取消了农业税。1920xx年进行二轮土地承包，土地承包证书、经营权证书已全部发放到户。 二、可借鉴先进做法 八十年代中后期，随着江浙地区乡镇企业的快速发展，部分农村劳动转移到二、三产业，越来越多的农民把自己世代耕作的土地以契约的形式，交付给其他农民经营，告别土地进厂、做买卖。 一、江浙地区土地流转坚持的原则。

1、坚持土地的优化配置和提高效率原则。江浙地区流转始终坚持有利于农业规模化经营、先进科技的应用和农业效益的提高，不是为了流转而流转。 2、坚持农户自愿互利原则。农户之间的土地流转全部在农户自愿的前提下进行，不得违反农户自身意愿。土地流转费用由双方农户自己议定可以有偿也可以无偿。 3、坚持依法管理原则。土地流转必须符合相关法律法规，并经村、组同意，不得随意改变土地的农业用途。同时规范土地流转合同，制定各种流转合同样本，力求流转手续合法、规范。 4、集体搞好服务原则。村集体在土地流转过程中担任中介组织作用，而不是土地流转的主体，实行土地流转委托管理。成立土地托管组织定期对外发布流转土地资源、接受土地 二、江浙地区土地流转的形式。 通过考察发现江浙地区土地流转形式有： 1、股份合作，即承包者以土地折股参与股份制合作经营，本着“利益共沾，风险共担”的原则，签订合作协议； 2、委托发包（法律规定不准搞反租倒包，其将反租倒包改称为委托发包），即村集体经济组织根据需要，反租农民的承包土地，将土地集零为整，转包给大户和投资农业的工商企业主，连片开发，统一经营； 3、委托转包，即承包农户自愿将全部或部分承包土地的经营权，在一定时期内委托村经济合作社转包给他人经营；