城市规划对房地产开发的影响 最终成稿
城市规划对房地产开发的影响最终成稿
城市规划对房地产开发的影响
"城市规划"是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的前提。
一、城市规划的体系及内容
1.1城市规划的体系
城市规划体系包括三个方面的内容：规划法规体系、规划行政体系和规划运作体系。
1.1.1
规划运作体制
（规划技术系统指各个层面的规划应完成的目标、任务和作用，以及完成这些任务所必须的内容和方法，也包括各层面上规划编制的技术规范）城市规划法规控构成特点由纵向体系、横向体系构成：
1)纵向体系由各级人大和政府按其立法职权制定的法律、法规、规章和规范性文件四个层次的法规文件构成。
2)横向体系由基本法（主干法）、配套法（辅助法）和相关法组成。
城市规划法规体系的核心：《中华人民共和国城市规划法》。法规体系是规划体制的基础，也是现代城市规划体系的核心；规划体制的产生与发展常常是以法规系统的重大变化为标志的。
1.1.2规划行政体系
规划行政体系指从国家中央政府到地方城镇政府规划管理部门的机构设置，以及各个层面上机构权责的界定。下图为我国现有规划行政体系图：
1.1.3规划运作体系
规划运作体系指规划实施操作机制的总和，如：规划如何编制等。下图为我国现有规划运作体系图：
1.2城市规划的内容
1.2.1 问题
城市的急剧发展，人工建筑对自然环境的破坏，促使人们日益重视保持自然和人工环境的平衡以及城市和乡村协调发展的问题。“大地景观”的概念开始引起人们的注意。有的城市规划学者对此作了系统的阐述，引申出把大城市地区看作人类生态系统的组成部分等观念。各国的城市规划工作都考虑保护自然环境问题。
1.2.2 意识
由于这些工作的开展，人们深刻地认识到旧建筑、旧居住区在实用、经济和艺术方面的长远价值，开始以新的观点研究旧城、旧区、旧建筑的改造问题。通过全面调查、精心规划，把旧城、旧区、旧建筑合理地利用起来，使之既适应新的需要，又能保持城市的文化特性和地方文化的延续性，从而使城市规划的观念和程序也发生相应的改变。
1.2.3 工作内容
1、收集和调查基础资料。研究满足城市发展目标的条件和措施。
2、研究城市发展战略，预测发展规模，拟定城市分期建设的技术经济指标。
3、确定城市功能的空间布局，合理选择城市的各项用地，并考虑城市空间
的长远发展方向。
4、提出市域城镇体系规划，确定区域性基础设施的规划原则。
5、拟定新区开发和旧城区利用、改造的原则、步骤和方法。
6、确定城市各项市政设施和工程设施的原则和技术方案。
7、拟定城市建设艺术布局的原则和要求。
8、根据城市基本建设的计划，安排城市各项重要的短期建设项目，为各项工程设计提供依据。
9、根据建设的需要和可能，提出实施规划的措施和步骤。
1.2.4 方法
中国编制城市规划，从50年代以来基本上采取第二次世界大战前后国外流行的方法：先论证城市发展性质，估算人口规模；再确定土地使用方式，组织建筑空间结构，确定道路交通系统及其他主要市政工程系统等；然后编制城市总体规划和城市详细规划。这种规划基本上是一个物质环境规划，为一个城市的未来各种活动安排空间结构，是一幅要在规定期限内(如20～30年内)加以实现的城市物质环境状态的蓝图，用以指导城市建设。
经多年的实践，人们越来越认识到上述规划方法不能适应社会、经济的迅速发展。基于对城市开放性——城市的发展与更新永无完结的认识，城市规划界提出了“持续规划”和“滚动式发展”的规划思想，即主要着眼于短期的发展与建设，对远景目标则不断地加以修正补充和调整，实行一种动态的平衡，从而抛弃了把城市规划当作城市“未来终极状态”的旧观念。
二、城市规划对房地产开发的影响
2.1.城市规划是城市开发和建设的法定依据,对房地产开发起指导和调控作用。
2.1.1为房地产开发指引方向。
城市规划不仅提出市域城乡统筹发展战略,确定各城镇人口规模、职能分工、空间布局方案和建设标准,而且确定中心城区的性质和规模,提出禁建区、限建区、适建区范围,确定城市的空间布局和土地使用功能,以及重大基础设施和公共服务设施发展目标等,使城市用地结构保持合理比例,引导房地产合理开发,有序开发。
2.1.2为房地产开发提供信息。
城市规划建立在详细调查和科学论证基础之上,对城市性质、人口规模、中心城区空间增长边界、发展时序等,都要进行分析和预测,其中包含大量前瞻性和指导性信息,可供开发商参考。分区规划能够大致框定各居住区、片区、组团用地范围和容量控制指标,这对投资者增强投资信心、明确投资方向、搞好投资决策很有帮助。
2.1.3为房地产开发提供“卖点”。
城市规划确定城市在一定时期内的发展规模和方向,也就基本确定该区域房地产供需状况。城市规划对城市用地进行功能分区,确定用地性质,直接影响地产价值;对房地产空间布局、开发规模、开发强度、开发时序、开发步骤、项目环境、配套设施等,都有具体安排,为房地产开发商选择地段和发展方向提供直接帮助。按此要求进行合理开发,节省投资,降低成本,创建品牌,才能有好的卖点,才能获得更多更好的效益。
2.1.4为房地产开发提供调控手段。
城市规划是“政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一”,对房地产开发具有强制性的约
束力。通过城市总体规划、近期建设规划、分区规划和控制性详细规划,提出一些强制性内容,对房地产开发起到直接调控作用。既抑制高收益用地的过度膨胀,又保证必要的低收益用地规模;既保持房地产开发的稳步增长,又避免城市无节制地向外延伸,节约和集约利用城市土地。因此,房地产开发接受城市规划的管理和控制,依规运作,在土地批租、税费等方面获取合法的便利和优惠,能够更好地实现开发目标。
2.2在市场经济条件下,房地产开发商和城市规划部门的价值观念不同,双方考虑问题的侧重点不同,由此产生矛盾和冲突,直接导致城市规划与房地产开发之间的非协调发展。
2.2.1规划滞后,盲目开发。
1978年改革开放以前,规划严重滞后。忽视客观规律,盲目建设,
优地劣用,粗放经营现象突出,资源浪费,布局失调。1978年改革开放以后,城市规划工作得到恢复和发展,但仍跟不上房地产开发“热”的程度,出现不少烂尾楼和闲置地。近年在城市化快速发展新背景下,“圈地运动”悄然抬头,一方面,城市周边土地被迅速占用开发,投入大量人力、物力、财力建设新的设施,出现开发“郊区化现象”;另一方面,城市中心还有大量设施和土地闲置浪费,出现城市“空置化现象”。
2.2.2管控不力,违规开发。
《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,对城市规划与房地产开发的双边行为,都有明确规定,但执行不力。有的无视城市规划的权威性、严肃性,突破规划底线,扩大开发规模;有的“偷梁换柱”,非法占地入市;有的过度开发,对生态环境、历史文化、城市景观产生负面影响。
2.2.3回应不灵,无序开发。
有的规划理念贫乏,人文关怀欠缺,对科学性、前瞻性、民主性重视不够,可操作性、动态性不强,缺乏必要的弹性和应变能力。对房地产开发过程中出现的突发事件,不能灵活回应,提供及时指导和帮助;对房地产开发带来的一些作用和影响,未能适时反馈,做出必要的呼应。
2.2.4干预不当,随意开发。
政府在城市规划与房地产开发中功不可没,但有的地方政府行为仍不能够规范。比如,违反城市规划原则盲目决策,非法干预城市规划审批,过多直接插手土地市场操作,片面追求“政绩”。
2.3城市规划对房地产开发的区位选择产生重大影响
城市规划为房地产开发的开发方向和地段选择提供依据，从而规定、制约着城市居住空间的发展方向和模式。城市规划作为引导城市合理、有序发展的纲领和技术手段，至少在以下四个方面影响房地产的发展。
2.3.1城市规划确定的城市发展规模涉及到未来城市的人口数量和土地的供应量，从而决定了某个城市一定时期房地产投资、开发的总量。房地产的投资开发量只有符合预期的发展规模，才能实现市场的供需均衡。
2.3.2城市的布局、用地的发展方向和主要交通干线的走向，也是房地产开发选址的重要依据。大量的实践证明，凡是符合城市发展方向的房地产项目都会受到地方政府政策的支持，从而可规避政策风险，并取得较好的经济效益。
2.3.3组织城市用地功能，确定城市的用地性质，完善城市用地结构，统筹各项用地的安排，也是城市规划重要的内容。其作用在于引导房地产开发有序发展，
避免开发商之间的盲目竞争、重复建设。
2.3.4城市规划还规定了不同地块的开发强度：建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率，从而保障城市拥有一个优美和谐的城市环境和城市景观。
2.4城市规划对房地产开发起着规范和管制作用
城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划, 服
从规划管理。因为在市场经济条件下, 房地产开发商由于受到自
身利益的驱使, 往往只考虑到自己的经济效益, 而忽视全局和社
会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高
容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此, 有必要通过城市规划
对房地产开发行为进行规范和管制。这种管制体现在以下三个方面：
①城市规划确定的城市发展规模影响房地产开发的总量。房地产开发量只有符合城市规划预期的发展规模，才能实现市场的供需均衡。
②城市规划布局和用地的发展方向也是房地产开发的重要依据。实践证明凡是符合城市规划发展方向的房地产开发都会受到地方政府政策的支持，这样就能有效的规避政策风险，取得较好的经济效益。
③确定城市的用地性质和完善城市用地结构也是城市规划重要的内容，这些都引导房地产开发有序发展，城市规划还规定了不同地块的开发强度，比如建筑密度、容积率和绿地率等，从而保证拥有优美和谐的城市环境和城市景观。
2.5城市规划影响房地产开发的效益。
城市规划通过影响地价从而影响房地产开发效益。城市的性质、城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是有城市规划决定。具体来说城市规划确定了一定时期内的发展规模，也就确定了一定时期的房地产供需状况，而不同性质用地的价格往往相差比较大，从而决定了房地产价格的高低，也直接影响到房地产开发投入收益。最后是城市规划指导和促进房地产开发。由于城市规划是一个城市长时间内的发展蓝图。因此具有一定的前瞻性和指导性，城市规划为房地产开发提供了大量的信息，房地产开发开发商可以根据城市规划来选择合适的开发地段、开发方案进行相应的评估；另一方面，合理透明的信息能使房地产开发形成理性预期，从而促进房地产开发的发展。
土管121班第二小组