重庆市两种典型农地流转模式比较分析
2009.3 重庆市两种典型农地流转模式比较分析*
肖轶魏朝富尹珂罗光莲
（西南大学资源环境学院）
内容提要：本文对重庆市在统筹城乡综合配套改革实践中两种典型的农地流转模式——长寿区麒麟村的“农地入股”和九龙坡区的“宅基地换住房、承包地换社会保障”——进行了对比分析。分析结果显示，“农地入股”模式可获得的增值收益低于“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式，并且面临较大的经营风险；而后者通过政府的合理引导以及加大监管力度，可以在一定程度上规避风险。因此，“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式是一种相对较优的选择，因为它解决了农民脱离土地后的一系列社会保障问题，并使农民在农地流转中能够得到较高的增值收益。
关键词：农地流转比较重庆市
为打破传统的小农经济模式，促进农民增收和农业的规模化经营，全国各地对农地流转模式进行了多种形式的探索（张晟南，2008）。典型的有：广东的“南海模式”，甘肃庆阳的“土地股份合作社”，山东枣庄的“土地资本化试验”，成都的“农村产权交易所”等（冯善书，2008；杨德才，2005）。作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市，在突破传统农地流转模式的探索中也做出了大胆的尝试，其中最典型的案例是重庆市长寿区麒麟村的“农地入股”模式和重庆市九龙坡区的“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式。本文通过对这两种模式的增值收益和风险进行比较，试图为探索一种适应城乡统筹发展的农地流转模式提供参考。
一、两种模式概况
（一）长寿区麒麟村的“农地入股”模式
1.背景介绍。从广东省的“南海模式”开始，全国各地都在积极探索农地入股这种农地流转方式。重庆市作为长江上游地区的经济中心，近年来也出现了多个农地入股的尝试案例，但大多数都与“南海模式”相似。而长寿区麒麟村的“农地入股”模式是一种农地入股的新模式，它与传统的农地入股模式的区别在于：传统的农地入股属于合作经济模式，为非法人组织；而长寿区麒麟村的这种入股模式通过工商登记注册，成为公司法人，土地正式转化成了资本，具有了承担公司债权债务的责任。
2.案例操作过程。重庆市宗胜果品有限公司（以下简称“宗胜公司”）由重庆市恒河农业科技公司（以下简称“恒河公司”）联合麒麟村508户农户组建成立。恒河公司是从事柑橘生产、加工、销售和研究的农业龙头企业，而宗胜公司主要负责组织农民采用恒河公司提供的种植技术统一种植柑
*本文系2008年重庆市重大决策咨询研究课题“重庆新型土地平衡制度研究”（项目编号：2008ZB04）的阶段性成果。
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橘，获得的产品全部销售给恒河公司。宗胜公司2006年3月成立时注册资本362.03万元，实收资本278.42万元，其中：农村土地承包经营权评估作价253.42万元（承包经营期20年零7个月，每亩土地评估作价250元/年），占实收资本的91%；货币资金25万元，占实收资本的9%。货币资金中含麒麟村508户农户的出资15万元（合每亩出资300元），恒河公司投入现金10万元。因此，宗胜公司中农民股东拥有96.6%的股份，恒河公司拥有3.4%的股份。这种“龙头+公司+农户”的经营管理模式，使龙头企业、果品公司和广大农户形成了紧密的经济利益共同体。果品公司完全实行企业化管理，直接供应拥有市场网络的龙头企业；龙头企业获得了稳定的果品原料基地，克服了过去千家万户分散种植、分户管理的种种弊端，最大限度地降低和分散了市场风险和自然风险，同时也降低了生产和交易成本；公司利润按股权分红，农民既可外出务工，也可受雇于公司获取劳务性收入①。总之，这种模式有利于加速农业科技成果的转化、先进农业技术的普及和优良品种的推广，有利于实现柑橘的规模化种植、标准化管理和企业化经营，还有助于保障农户通过股金分红和果园管理的工资酬劳获得稳定的收入来源，不断增加收益。
（二）九龙坡区“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式
1.背景介绍。根据全国统筹城乡综合配套改革的指导思想，重庆市对农地流转问题进行了一系列的大胆创新。九龙坡区作为重庆市土地流转改革的先行示范区，在符合国家相关法规的前提下，探索“宅基地换住房、承包地换社会保障”的流转模式，以解决现行农村土地制度中的部分问题。
2.案例操作过程。（1）宅基地换住房。九龙坡区按照“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的要求，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建城市化住宅小区，剩下的80%左右的农村宅基地指标被置换为城市建设用地，多得的土地出让金等收益被用来补贴农民购房。作为第一个试点，重庆市九龙坡区花卉苗木产业示范园（以下简称“花卉园区”）经与本辖区内3个村的农民协商，将740亩农村宅基地中的20%用来建设城市化住宅小区，安置了1200多户村民，平均每户村民获得住房90平方米，其他80%的宅基地转为城市建设用地指标。村民的城市化住宅的成本价约为每平方米900元，售给农民为580元，差价部分从转作城市建设用地的土地收益中支出，农民原有旧房的拆迁补偿为每平方米270元②。
（2）承包地换社会保障。基本模式是：农民将土地租赁给村集体，再由村集体流转至镇或区。例如，花卉园区将3个村剩余的3000多亩耕地以每亩每年1500元的价格租下来，统一用于发展花卉产业。扣除100元的村级工作经费和50元的村民小组经费，农民每亩地每年可得1350元的固定收益，并且可享受到市民的各项社会保障③。
二、两种模式的收益对比分析
（一）流转增值收益测算思路
本文采用成本——收益模型，对采用上述两种农地流转模式流转农地后，农民作为农地使用权转出方所获得的增值收益（参见洪增林、薛惠锋，2007）进行比较分析。
对于农地使用权转出户而言，其农地流转收益由三部分构成：土地使用权转让费、承包权红利
①参见《股份制合作组织为柑橘产业发展插上腾飞的翅膀——重庆宗胜果品有限公司柑橘基地生产模式调查报告》，璧山畜牧信息网（https://www.sodocs.net/doc/7410132115.html,/bsxm/），2008年10月5日。
②参见《重庆九龙坡区探索解决户籍和土地两大难题》，新华网重庆频道（https://www.sodocs.net/doc/7410132115.html,），2008年10
月25日。
③参见《九龙坡区城乡统筹发展促进农民变市民试行办法》，九龙坡委办［2007］101号。
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（主要指农地入股后获得的红利、土地流转所获得的租金、置换土地后所获得的社会保障等）和劳动力转移后获得的非农收益。设土地使用权转让费为M ，承包权红利为0X ，劳动力转移后获得的非农年收益为1X ，利率为r ，转出的土地使用权年限为n ，则农地使用权转出方的总收益为1Y ：
∑=++++=n
i i i r X r X M Y 1
101])1()1([
转出方的农地流转成本主要来自两方面：一是由于寻找土地转入方并与其谈判等而产生的信息搜寻费用和谈判费用，二是转出方转出土地的机会成本（包括原经营土地的收益、成为城市居民后生活费用的增加和购买城市住房的费用等）。设转出方原来经营土地的机会成本为2X ，交易费用为C ，则其转出总成本为2Y ：
∑=++=n i i r X C Y 1
22)1(
通过土地使用权流转，转出方的增值收益为Y ?：
C r X r X r X M Y Y Y i n
i i i ?+?++++=?=?∑=])1()1()1([121021
本文以农户为单位，数据测算标准参考全国第五次人口普查有关统计结果①。标准如下：平均每户农户有0.368个男满60岁或女满55岁且超过劳动年龄的农民；平均每户农户有1.212个未满16岁的成员；平均每户农户有2.1个16岁以上、男60岁女55岁以下的劳动力。假设农地流转后，每户农民家庭有2.1人可到城市打工。由于一轮土地承包期限为30年，重庆第二轮土地承包从1997年开始到2007年结束，因此，本文以20年作为测算期限。利率为r 取2008年10月中国人民银行公布的一年定期存款利率2.52%。
（二）长寿区麒麟村“农地入股”模式收益测算
该模式下入股村民的收入可分为两个部分：一为土地承包权红利，即农民作为股东的年终分红（2007年，每亩土地分红为300元②）；二为农地流转后农村劳动力转移到城市打工所获得的收入（根据《重庆统计年鉴2008》，2007年，长寿区每位农民工平均收入为800元/月）。
表1 麒麟村“农地入股”模式收益测算标准 收益项
标准 成本项 标准 1.土地转让费
作价入股 4.交易费用 0 2.承包权红利 300元/亩·年 5.原农地经营收益 300元/亩·年
3.转移劳动力收入
800元/人·月（每户平均有2.1个劳动力） 6.城市生活成本 3425元/人·年（每户平均有2.1个劳动力） 从成本构成来看（测算标准详见表1），一是由于寻找土地转入方并与其谈判等而产生的交易费用，这部分费用现阶段由政府支付。二是农民转出土地的机会成本。根据《重庆统计年鉴2008》测算，长寿区每亩土地种植粮食的平均收益为300元/年；一位农民到城市打工生活费用的增加将为
①
数据来源：中华人民共和国国家统计局：《2005年全国1%人口抽样调查主要数据公报》。 ②资料来源：《对发展农业产业化的思考》，重庆长寿政府门户网（https://www.sodocs.net/doc/7410132115.html, ），2008年10月5日。
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- 22 - 3425元/年（根据2007年重庆市城镇居民中低收入户平均每人生活费用（7181元/年）与农村居民中高收入户平均每人生活费用（3756元/年）之差而得）。
将以上数据代入成本——收益模型，得到：2007～2026年的20年间，采用麒麟村“农地入股”模式，每户农民共计可得到增值收益34.03万元（表2）。
表2 2007～2026年麒麟村“农地入股”模式增值收益 单位：元/户 年份 年数 M 012X X X +?1+r 年增值收益
2007 1 0 12967.5 1.025 13294
2008 2 — — 1.051 13629
2009 3 — — 1.078 13972
2010 4 — — 1.105 14324
2011 5 — — 1.133 14685
2012 6 — — 1.161 15055
2013 7 — — 1.190 15435
2014 8 — — 1.220 15824
2015 9 — — 1.251 16223
2016 10 — — 1.283 16631
2017 11 — — 1.315 17051
2018 12 — — 1.348 17480
2019 13 — — 1.382 17921
2020 14 — — 1.417 18372
2021 15 — — 1.453 18835
2022 16 — — 1.489 19310
2023 17 — — 1.527 19797
2024 18 — — 1.565 20296
2025 19 — — 1.605 20807
2026 20 — — 1.645
21331 总计 34.03万元
（三）九龙坡区“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式收益测算
1.宅基地换住房的收益测算。如前所述，花卉园区住宅成本价为每平方米约900元，售给农民的价格为580元，差价部分从农地转为城市建设用地的收益中支出。农民原有旧房的拆迁补偿标准为每平方米270元①。按照《重庆土地利用总体规划（1996～2020）》，将每户农民宅基地的住房面积按平均200平方米计算。
2.承包地换社会保障收益。花卉园区将3个村剩余的3000多亩耕地按每年每亩1500元的价格租下来。扣除100元的村级工作经费和50元的村民小组经费，花卉园区的农民每亩地每年可得1350元的收益。花卉园区约有1200户村民，平均每户有可流转土地约2.5亩，据此测算，每户农民每年可得收益3375元。同时，农民的承包地流转后，政府将给予变成市民后的农民一定的养老、医疗等方面的社会保障。假定农民变市民后享受的社会保障水平能够达到城镇职工平均保障水平的60%左
①资料来源：《九龙坡区城乡统筹发展促进农民变市民试行办法》，九龙坡委办［2007］101号。
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右，对于16岁以上、男60岁女55岁以下的劳动力，参照《重庆统计年鉴2008》，2007年，重庆市城镇居民职工平均工资为23098元，按照城镇职工平均工资最低计费基数的60%和缴费比例28%计算，平均每个农民可获得政府为农民交纳的养老保险费3880元（23098×60%×28%）；按照城镇职工平均工资最低计费基数的60%、缴费比例10%计算，平均每个农民可获得政府为农民交纳的医疗保险费1386元（23098×60%×10%））；按照城镇职工平均工资最低计费基数的60%、缴费比例3%计算，平均每个农民可获得政府为农民缴纳的失业保险416元（23098×60%×3%））。按照平均每户有2.1个劳动力获得保险计算，平均每户农村劳动力可获得的养老保险收益为8148元/年, 医疗保险收益为2873元/年，失业保险收益为874元/年。对于男满60岁、女满55岁的超过劳动年龄的农民，政府一次性为其缴纳15年养老保险费和基本医疗保险费。按照平均每个农户有0.368个此类人员，则每户超过劳动年龄的农民可一次性获得养老保险收益17620元，医疗保险收益6293元，合计为23913元。对于未满16岁的农民，将其纳入城镇非从业人员的基本医疗保险范围内，政府为其交纳5年医疗保险费，并按其家庭人均承包地收益的2倍给予一次性补偿。按照平均每个农户有1.212个此类人员，则每户农民可一次性获得此类医疗保险收益6908元，承包地收益补偿18000元，合计为24908元。
3.土地置换后农民获得的原农地经营收益。参照《重庆统计年鉴2008》，2007年，九龙坡区农用地每亩平均收益为400元。同时，农民转移到城市打工，生活费用增加。参照《重庆统计年鉴2008》，2007年，重庆市城镇居民中低收入户平均每人生活费用为7181元/年，农村居民中高收入户平均每人生活费用为3756元/年，笔者估计，1个农民由农村转移至城市，其增加的生活成本为3425元/年（7181元/年-3756元/年）（详见表3）。
将以上数据代入成本——收益模型进行测算，得到：采用九龙坡“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式流转农地，每户农民在2007～2026年的20年间一共可得到土地流转增值收益79.16万元（见表4）。
表3 “宅基地换住房、承包地换社会保障”模式收益测算标准
项目
标准 1土地转让费
宅基地拆迁补偿单价 270元/平方米 宅基地住房面积 200 平方米/户
2承包权红利 16～60周岁 养老保险 8148元/年
医疗保险 2873元/年
失业保险 874元/年
16周岁以下 养老和医疗保险 24908元
社会保障 60周岁以上 医疗保险和其他补贴 23913元
土地租金
3375元/年 3.转移劳动力收入
800元/人·月 4.城市生活成本 城市住房单价
580元/平方米 城市住房面积
90平方米/户 城市生活费用
3425元/人·年 5.原农地经营收益
400元/亩·年
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- 24 - 表4 “宅基地换住房、承包地换社会保障”模式增值收益 单位：元/户
0X
2X 16～60
周岁 16周岁以下 60周岁以上 年份 年
数 M “三险”小计 养老和
医疗保
险 医疗保险和其他补贴
土地租金1X 城市住房生活费用 1+r 年增值收益 2007 1 54000 11895 24908 23913 3375 20160
522007192.5 1.025 79570 2008 2 — 12502.1 —
— 3547 21189— 7559.57 1.051 29678 2009 3 — 12817.1 —
— 3636 21723— 7750.07 1.078 30426 2010 4 — 13140.1 —
— 3728 22270— 7945.37 1.105 31193 2011 5 — 13471.2 —
— 3822 22831— 8145.60 1.133 31979 2012 6 — 13810.7 —
— 3918 23407— 8350.87 1.161 32785 2013 7 — 14158.7 —
— 4017 23997— 8561.31 1.190 33611 2014 8 — 14515.5 —
— 4118 24601— 8777.05 1.220 34458 2015 9 — 14881.3 —
— 4222 25221— 8998.23 1.251 35326 2016 10 — 15256.3
— — 4328 25857— 9224.99 1.283 36216 2017 11 — 15640.8
— — 4437 26508— 9457.46 1.315 37129 2018 12 —
16035 — — 4549 27177— 9695.79 1.348 38065 2019 13 —
16439 — — 4664 27861— 9940.12 1.382 39024 2020 14 — 16853.3 — — 4781 28563— 10190.61 1.417 40007 2021 15 — 17278 —
— 4902 29283— 10447.41 1.453 41016 2022 16 — 17713.4 —
— 5025 30021— 10710.69 1.489 42049 2023 17 — 18159.8 —
— 5152 30778— 10980.6 1.527 43109 2024 18 — 18617.4 —
— 5282 31553— 11257.31 1.565 44195 2025 19 — 19086.6 —
— 5415 32348— 11540.99 1.605 45309 2026 20 — 19567.5 — — 5551 33164— 11831.83 1.645 46451
总计 79.16万元
通过比较两种土地流转模式的增值收益可以看出，“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式优于“农地入股”模式。但是，由于“农地入股”模式中，农民的收益决定于龙头企业的经营效益，而由于本文对两种模式的收益进行测算时，取一年定期存款利率2.52%计算，没有考虑公司的经营风险，所以，很难精确确定两种农地流转模式下进行风险贴水后土地增值收益的大小。这两种农地流转模式虽然都能使农民获得一定的增值收益，但都存在风险。
三、两种模式的风险对比分析
（一）长寿区麒麟村“农地入股”模式的风险分析
1.债务风险。对于“股田制”公司而言，自然风险可以通过农业保险、国家救助的办法防范；市场购销风险可以通过购销合同转移到龙头企业身上，但作为公司资产的土地承包经营权在企业贷款时必然要作为公司资产的一部分进行抵押，一旦由于公司经营不善，出现其他资产不足以清偿债
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务的情况时，就必须动用股本金来偿债。这可能有两种结果：要么农民土地承包经营权易主，农民彻底失去土地；要么债主的债权得不到应有保障。
2.法律风险。中国《公司法》规定，“有限责任公司由50个以下股东出资设立”；“设立股份有限公司，应当由2人以上200人以下为发起人”。而按照重庆市人均承包地面积计算，“股田制”公司最多只能经营150亩到600亩土地，不利于农业规模化经营的长远推进。为规避《公司法》对股东人数的限制，一些“股田制”公司只将入股代表登记为股东，或者通过股权代理人集中农民股权，进行公司登记。这就造成了一大批没有登记注册的“匿名股东”。
宗胜公司中实际“农地入股”的农户有508户，但注册股东只有26人。这26位注册股东是村民们推选出来的股东代表，由他们代理全体入股农户的股权。这些匿名股东和注册股东之间通常依靠血缘关系和社区信任建立起平等的关系，但是，一旦出现纠纷，这种关系就很难维系，届时匿名股东的权益将很难得到法律的保护（吴红缨，2007）。由于其股权的特殊性，“股田制”公司需要有很强的抗风险能力。
（二）九龙坡区“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式的风险分析
“宅基地换住房、承包地换社会保障”是在统筹城乡综合发展的背景下探索出来的一种较新颖的土地流转模式，其核心内容是“农民变市民”。但是，在农民转变为市民的过程中，这种模式主要会面临三方面的风险。
1.实际操作风险。采取“宅基地换住房、承包地换社会保障”的模式虽然使农民可以享受到和城市居民一样的各种社会保障，并且还可以通过农地流转得到不小的收益，但是，由于全国范围内的土地流转政策并不明晰，九龙坡区的土地流转操作也尚处在摸索阶段，再加上政府要为农民转变为市民支付数额较大的社会保险，因此，这种模式的收益在实际操作过程中很难落实到位（孙黎明等，2007）。
2.可持续发展风险。农民失去土地后就要另谋职业。但是，在目前中国劳动力市场供远大于求的情况下，缺乏非农劳动技能的农民很难找到收入水平较高的工作；另一方面，中国是廉价劳动力大国，农民即便有一技之长，但由于其群体数量非常庞大，其就业前景也不容乐观（史清华，2007）。
3.身份边缘化风险。农民转变为市民后，会对自己的角色感到模糊，对自己的市民身份也难以认同。对很多农民而言，他们曾被紧紧地绑定在土地上，延续着千百年来的生活传统，习惯了农田上的劳作。但是，在转变为市民后，农民跟土地的这种相依关系被改变，农民的职业角色也被改变，农民被推向了风险很大的市场（祝志勇，2008）。因此，他们很难在城市生活中建立一种与自己相匹配的市民角色，从而陷入尴尬的“农民非农民，市民非市民”的境地，无从界定自己的职业角色，也无法认同自己的身份，最终陷入身份认同的困境之中。
四、结论
本文通过对重庆市两种农地流转模式的比较，认为在不考虑风险的前提下，采用“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式流转农地的增值收益大于“农地入股”模式；考虑到风险，虽然两种农地流转模式都存在一定的风险，但是，“农地入股”模式存在更多的不确定性，而“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式虽然也存在潜在的风险，但这些风险一定程度上可以控制。
通过综合比较，“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式是一种相对较优的选择，它可以解决农民脱离土地后的一系列社会保障问题，并能够使农民在农地流转中获得较高的收益，因此，这种模式在土地流转制度改革中是值得提倡的。但另一方面，“宅基地换住房、（下转第35页）
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农地流转市场何以形成
通过分析，本文可以对经典的市场形成理论提出商榷：土地市场的形成不在于制度，也不完全在于需求，更不在于供给，而是在于农地产出收益。农地只要有了收益，就会有需求，然后才需要政府规范。依靠任何单一因素都不可能形成完善的、成熟的农地流转市场，它需要多种因素共同作用。中国学者注重制度对市场的形塑作用并没有错，但如果没有收益，制度再好也是枉然；如果没有需求，再好的制度也无法起作用。
鉴于此，中国农地流转市场的形成不能寄希望于制度，而健全和完善农地流转市场却少不了制度。培育农地流转市场，首要的任务就是提高农地产出收益，而后通过适当引进外部资本增加农地需求，同时发挥外来资本发现农地价值的作用来形成农地流转的价格机制，进而形成农地流转市场。当然，市场形成后还要发挥制度的规范、规制功能，引导农地流转市场走向成熟。
参考文献
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〔6〕王明辉：《白沟现象：中国北方农村市场兴起的社会学考察》，［台湾］稻香出版社，民国92年（2003年）。〔7〕周其仁：《产权与制度变迁》，社会科学文献出版社，2002年。
〔8〕马克思：《资本论》第三卷，人民出版社，1975年。
（责任编辑：秦理）
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承包地换社会保障”模式强调以工业化本身作为解决城乡矛盾的动力，并且，九龙坡区自身经济实力雄厚，且作为试点区，能够获得市政府的大力投入。但是，这种模式对其他经济发展水平相对落后的地区是否具有既借鉴意义，还待于进一步的研究和探索。
参考文献
〔1〕张晟南：《我国农村改革中土地流转模式探索》，《国土资源》2008年第10期。
〔2〕冯善书：《广东“土地入股”遭遇退股流》，《中国改革》2008年第5期。
〔3〕杨德才：《论我国农村土地流转模式及其选择》，《当代经济研究》2005年第12期。
〔4〕杨涛、王雅鹏：《农村耕地抛荒与土地流转问题的理论探析》，《农业经济导刊》2003年第5期。
〔5〕吴红缨：《重庆创新之举——重庆开试农村土地流转配套政策》，《21世纪经济报道》，2007年6月23日。〔6〕孙黎明、聂飞、刘渝畅、文慧：《重庆探索试点住房换宅基地农户集中居住》，《重庆商报》，2007年8月14日。〔7〕洪增林、薛惠锋：《城中村集体土地流转模式及其收益测算研究》，《陕西师范大学学报（自然科学版）》2007年第12期。
〔8〕史清华：《农户家庭农地流转及形成根源》，《农业经济导刊》2004年第1期。
〔9〕祝志勇：《统筹城乡发展中农村土地流转的多边利益平衡问题思考》，《探索》2008年第1期。
（责任编辑：凌波）
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China Rural Survey No.3，2009（Serial No.87）
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Study on Rural Financing Situation and Cause
——Evidence from Survey Data on nearly 10,000 Rural Household and 1000 Rural Credit Cooperatives
………………………………………………………………………………………Liu Liya et al.（2）Based on the survey dataset on nearly 10,000 rural households and 1,000 rural credit cooperatives, this paper shows that: Private financing channel is the major form for rural households who present non-regular trend; When rural households’financing is from regular financial institutions, the skin financing cost is lower but the recessive cost is higher, and the low efficiency of financing further weighs financing cost; The main problems of financing difficulty for rural households is the supply factor of financial market, for example, the supplier’s structural problems, the supplier’s institutional obstacles and the poor expectation for loan repaying.
The Originality Credit and Evolution of the Farmer Credit: Views of Long-term
……………………………………………………………………………Y ang Dong & Li Sixin（11）Nowadays, the insufficient of credit supply has become a constraint for the development of three rural issues of China. This paper tries to clear up the logical difference between rural credit supply and the credit demand from farmers. The findings of this research imply that farmers' biggest credit pressure comes from the expenses of maintaining their family continuity, such as children marriage. The current framework of rural finance hasn't paid enough attention to these problems. The reason is that the farmers produce to hedge risk, but the institutions of rural finance aims to maximize their profit. Rural financial institutions should design credit products to match the maintenance demands of farmers and direct capital to the production.
Comparison of the two typical transfer patterns of Agricultural land in Chongqing …………………………………………………Xiao Yi, Wei Chao-fu, Yin Ke, Luo Guanglian（19）This paper Comparison of two patterns of Agricultural Land Transfer in Balancing Urban and Rural Development Pilot Area：“Pooling of land” and “urban housing replacement of rural residence, land contract on household basis replacement of social security”. The former can bring value-added benefits is far lower than the latter, And the former faced too many operational risks. While the latter through increased supervision and the Government's reasonable guide to a certain extent to avoid risks. So this is relatively better choice of “urban housing replacement of rural residence, Land Contract on Household Basis replacement of Social Security”, It settled farmers from the land after a series of social security, and farmers get higher value-added revenue in agricultural land transfer.
土地流转对农业产业化发展的影响
土地流转对农业产业化发展的影响 土地流转对农业产业化发展的影响 摘要：党的十八届三中全会的召开使农村土地改革、土地流转、农民财产增收等都问题得到了社会的广泛关注和重视。地处粤东的梅州实施土地流转与农业产业化具有良好条件。尽管其存在土地抛荒、土地观念比较传统、土地所有权含糊不清、土地缺乏规范市场和农民社会保障不足等问题，但在解决“三农”问题方面，利用土地流转和发展精致农业，为农业产业化发展找到了广阔的发展空间、更好的发展动力、更规范的土地管理模式，找到了农业生产与生态保护的切合点，为新农村建设和城镇化建设发挥了更大的推动作用。 关键词：农业；产业化；土地流转；精致农业；梅州 一、引言 土地流转是我国当今农业改革的主要瓶颈，需要打破和重构。农业产业化是现代农业的必经之路，要利用先进技术和管理手段，保证粮食安全，提高农业经济收益，帮助农民增加收入，缩小城乡差距。精致农业是农业转型的重要模式。通过加大资金和劳力投入，在有限的土地上，实现产量更高、质量更好、生产更规范。粤东梅州必须趁着农业产业的转型升级，把握时机，跟上形势，全面推进农村土地流转，借助精致农业，发展生态农业、高效农业和品牌农业，拉近与珠三角经济发展的差距，突出自身发展特色，打造出生态、富庶、幸福的新梅州。 二、梅州实施土地流转与农业产业化发展的条件 （一）政策连贯，形势大好 1984年，中央1号文开始允许农村土地流转。2005年3月1日，农业部颁布实施了《农村土地承包经营权流转管理办法》。2008年10月9日，颁布了《中共中央关于推进农村改革若干重大问题的决定》，提出土地承包经营权流转，不得改变土地所有制，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。2013年11月9日，党的十八届三中全会给农村土地流转做出准确的定调。要紧紧围绕市场在资源配置中起
重庆市物价局人防易地建设费用
重庆市物价局重庆市财政局 关于调整我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知 渝价〔2007〕654号 各区县（自治县、市）物价局、财政局、市人防办： 根据《国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发关于规范防空地下室易地建设费的规定的通知》（计价格〔2002〕474号）等有关规定和我市防空地下室建设成本以及当前社会经济发展状况和建设单位的承受能力等情况，经市政府批准，决定对我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费（以下简称易地建设费）收费标准进行调整。现将调整后的收费标准及有关问题通知如下： 一、凡在我市设防城镇新建民用建筑，要按照《中华人民共和国人民防空法》的规定修建防空地下室。对按规定需要配套建设防空地下室的，防空地下室建设要随民用建筑项目计划一同下达，坚持同步配套建设，不得收费。对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设：
1、采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于三米（或者不足规定的地下室空间净高）的； 2、按规定指标应建防空地下室的面积只占地面建筑首层的局部，结构和基础处理困难，且经济很不合理的； 3、建在流砂、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目，因地质条件不适于修建的； 4、因建设地段房屋或地下管道设施密集，防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全的。 建设单位依上述规定提出易地建设申请，经有批准权限的人防主管部门批准后，应按规定向人防主管部门缴纳易地建设费，由人防主管部门统一就地就近安排易地建设人防工程。 二、易地建设费按建设项目地面规划设计总建筑面积计收，一类区域按每平方米45元收取；二类区域按每平方米35元收取；三类区域按每平方米25元收取。 三、一类区域、二类区域和三类区域的具体划分。 1、一类区域：渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、高新区、经开区、北部新区的全部行政区域内的城镇。渝北区：人和街道、龙溪街道、大竹林镇、鸳鸯镇、礼嘉镇、回兴街道、双凤桥街道、双龙湖街道、沙坪镇、石坪镇、悦来镇；巴南区：李家
我国农村土地流转制度改革
我国农村土地流转制度改革——模式、问题与对策 摘要：农村土地流转制度改革已经成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。我国目前农村土地流转制度改革主要有土地股份合作社、土地信用合作社、土地转包、城乡统筹等不同模式，它们既有成功的经验，也存在法律缺失、制度不完善、组织不健全、政策力度不足等方面的问题。通过法律规范、制度创新、组织建设、政策支持等一系列政策措施，促进我国农村土地流转制度改革，对加快我国农业现代化具有十分重要的意义。 当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的全新发展阶段。现代农业要求实现土地集约化和规模化经营，而现阶段农村分散、粗放的土地经营方式，难以推广先进的科学技术和发挥大型农业机械的作用，这就要求农村土地进行适度流转和集中经营。农村土地流转制度改革已经成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。我国目前已有很多地区开展了农村土地流转的试点工作。对我国目前农村土地流转制度改革的主要模式进行考察，总结其成功的经验，分析其中存在的问题，并提出相应的政策建议，对促进我国农村土地流转制度改革和农业现代化具有十分重要的意义。 一、我国目前农村土地流转制度改革的主要模式 目前，归纳起来主要有以下几种类型： (一)土地股份合作社模式：土地资本化的代表 (二)土地转包模式：土地分散租赁模式 (三)土地信用合作社模式：土地集体租赁的典型 二、我国农村土地流转模式中存在的主要问题 (一)农村土地流转缺乏相关的法律保障 首先，我国目前缺乏专门的法律对土地流转进行有效的规范，我国没有制定统一的《农村土地流转法》，明确界定农村土地流转中的产权性质，对土地流转方和流转受让方的权利义务关系、流转的原则和程序、流转期限和流转合同、流转权的保护、流转方式、争端解决和法律责任等作出明确规定。其次，我国现有的相关法律都明确规定农村的土地归农民集体所有，但作为产权主体的“集体”概念不统一，有关内容不明确，缺乏可操作性。在《民法通则》中界定为乡(镇)、村两级；而在《农业法》、《土地管理法》中则界定为乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。由此造成谁是农村集体土地所有权代表模糊不清，农民的利益在土地流转中遭受侵害［7］。2003年的《中华人民共和国土地承包法》，虽然赋予农民长期而有保障的土 地使用权，明确土地承包经营权可依法、自愿、有偿地进行流转，规定了承包权流转原则、流转方式、流转合同和流转主体，但没有具体规定土地流转的保
关于农村土地流转情况的调查报告
关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题
重庆大轰炸的防空黑洞
湖北档案 HUBEI ARCHIVES 2010·4○刘向上 幕秘闻内 1937年11月，中国军队在淞沪抗战中失利，南京陷入危机，国民政府于11月20日迁往重庆。日军为了威胁中国政府早日投降，不断派遣大批飞机对重庆进行大轰炸。国民政府成立了防空司令部，任命刘峙为重庆卫戍总司令兼防空司令。 国民政府还成立了专门的防空部队，下辖通讯大队、防护大队、工程大队、担架营、机踏车排、警报台、对空联络哨和情报传递哨等单位，直属防空司令部管辖。这些防空部队大部分是由刘峙的卫戍部队顶替的，如通讯队就是由卫戍总司令部的通信连顶替，按月由通信连伪造名册领取双份军响。 重庆防空部队的担架营系由卫戍总司令部劳动总队的一个营组成。劳动总队以改造流氓扒手为名，把当时重庆社会上一些盗犯和妓女抓来，用铁链子拴着强迫劳动，他们的劳动收入则供上级军官贪污分赃，有些盗贼，还被看管的人私自放出，到街上继续偷窃，偷来的东西就交一部分给总队的长官。防空司令部的担架营里，也有一部分犯人，他们平时在街上偷窃，一有警报就到指定地点集合准备抬担架。 1939年5月3日至4日，一场空袭的大火把重庆房屋烧去十分之九，人员死伤无数。当时，驻在重庆郊区的部队有6个师，还有许多的独立团营单位。火灾发生后，卫戍总司令部下命令，所有部队出动救火，但部队出动不了，反而纷纷向卫戍总司令部索领救火器材。直到第二天下午，刘峙才又下命，不论谁，担1挑水给1元钱，才调动数万军队参加救火。 火灾中，许多达官贵人，直接打电话给刘峙，要救火车去他们家救火。当时并没有统一指挥防火的机构，达官贵人们常常拿着刘峙的手令，调动正在救火的车辆，先去救他们的宅第，以致火势很快蔓延到全城。 火灾的当天晚上，就发生了许多抢劫财物的事情，多半是散兵游勇干的，军政部所属监护大队担任菜园坝一带的警卫，他们自己就乘火打劫。火灾过后，许多救火的队伍竟然竞比看谁在火场里发的财多，还把烧剩的房子略加修理占为己有，以后向房主索取高价赎回。 重庆防空情报所内，设有专门向各大机关和要人所在的防空洞报告空袭情况的设备，另外还有私设通信网，专替有钱人服务。重庆的大银行、大企业和大富翁都有私设的防空洞，另外还有专门卖“防空证”的防空洞。这些防空洞自己出钱，请防空情报所替他们架电话，及时把敌机情况告拆他们，他们每月送防空情报所一笔钱，由此防空情报所就有了一笔固定的额外收入。当时，许多防空官兵与这些有钱人来往，参加了一些经商和投机倒把活动，过着比较舒服的生活。 重庆共有800个公共防空洞，它们的防空情报问题，就没有多少人管了。防护大队散布在各防空洞洞口，只有10部电话，消息经常不灵。特别是轰炸以后，防护大队对通信线路的修复，总是先修有势有钱人的电话，最后才修公共防空洞的电话，总机转接也是有势有钱人优先，公共防空洞总是迟一步才答复。 当时，重庆市内的通信线路经常被炸，广大市民感到空袭的情况不容易获得，中央大学等一些团体便在重庆发起创设有线广播、专供传递空袭情况所用的防空黑洞1941年6月，重庆大隧道防空洞惨案 重庆大轰炸的日机轰炸重庆 46
土地流转管理办法(整理)
土地流转 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。” 农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。 土地流转模式：土地流转具有以下五大模式： 1.土地互换 互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。 2.土地出租 在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 3.土地入股 入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。 4.宅基住房 宅基地换住房，承包地换社保 以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。 5.股份合作 “股份+合作” 中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。
农村土地经营权流转管理办法
农村土地经营权流转管理办法
《农村土地经营权流转管理办法》 《农村土地承包经营权流转管理办法》已于 1月7日经农业部第2次常务会议审议经过，现予公布，自 3月1日起施行。 第一章总则 第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。 第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。 第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。 第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。 第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。 第二章流转当事人
第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。 第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。 没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。 第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户，也能够是其它按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 受让方应当具有农业经营能力。 第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。 第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其它方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。 第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。
成都重庆考察报告
重庆成都考察报告 报告人：刘海波2011年10月11日至17日，公司共40人对成都和重庆的几个别墅项目进行了针对性的考察，考察项目分别有重庆的美利山、成都的水映青城、上善栖、云栖谷等四个楼盘。以下为本人对四个项目考察情况的汇报总结。 一、美利山别墅项目 1、项目概况： 美利山所处金开富人区高端别墅项目，首钢地产2010年收官之作。在476米北部新区制高点上，以联排和类独栋产品组成，百余套纯正法式庄园别墅群落。情景式入户，前厅后院。联排别墅约220平米左右，类独栋别墅约340平米左右。 首钢美利山御山别墅组团，乃美利山原生山地别墅的登顶之作。在476米北部新区制高点上，以联排和类独栋产品组成，百余套纯正法式庄园别墅群落屹立山巅。 首钢美利山御山别墅组团房源在前期原生山地别墅的经验之上，从简约的北美风格转换为经典欧陆的艺术风格，在地势升级之上更加品质升级，更霸气的前厅后院，更讲究的空间礼仪，更气派厚重的法式大宅外立面，以西方人居精华，合璧演绎国人大家的气度生活。 首钢美利山御山别墅位于整个美利山高位等高线上，风
格独特、位置独立，私密性更强。而山顶极目之处，不仅有高尔夫球场、繁华新城、山城的壮阔山脉的一览无余，视野无极。 在组团内的独立景观打造上，也在原生山地的骨髓里注入了宫廷规正的园林样式。天生自然与人工精雕相结合，只为尊贵的山居主人而造。 美利山一期为纯别墅高尚住宅区，位于项目总用地的中北部，临西侧的汉渝路，北与东为总用地内的规划主干道，南为总用地内规划的人行景观大道；其范围包括总用地中沿汉渝路规划的人行出入口及车行出入口、位于两个入口间的住宅组团、配套公建、以及小区中央景观带的东段。一期用地呈不规则多边形，南北向最长约360米；东西向最宽约405米；一期别墅占地200余亩，总建面约12万方，总套数为298套。 2、项目配套： 商业：金山广场、新世纪超市、保利商业风情街、龙湖蓝调天街、沃尔玛正在引进中。 银行：华夏银行、建设银行、中国银行、招商银行、工商银行。 医疗：重庆医科大学附属医院、重庆医科大学附属儿童医院及重庆多伦多国际医院正在筹备建设。
重庆的防空洞与社区文化景观
重庆防空洞重庆的防空洞，曾经因1938~1943年的重庆大轰炸而兴建，(抗日战争期间，重庆作为陪都曾遭受轰炸218次，约9000多架飞机，投弹11500枚以上，以至重庆死于轰炸者多达10,000人，超过17,600幢房屋被毁，市区大部份繁华地区被破坏。)是人们躲避空袭灾难的场所，它广泛分布于城市的各个角落，曾经庇护过无数的生灵。防空洞对于重庆人民有着不可磨灭的历史记忆。对于这个遗址我们的想法我们着重思考的是如何让防空洞这样一种战争遗址与和平年代重庆人们的生活建立起一种联系，既能保护遗迹本身的特色，又能解决人们日常生活和城市发展必须面对的相关交流、活动、节能等问题，在快速的城市更新中引起人们对于历史文化与城市记忆的关注。利用防空洞遗址建立一种城市脉络联系，并对这种联系加以引导，扩展，使其成为城市不可或缺的一部分。渝中区防空洞遗址现状：重庆防空洞作为城市中一个特殊的历史文化遗址，是重庆一种非常重要的地域文化特色，综合了不同的材质，不同的风格，以及不同的挖掘方式等。它们裸露在城市街道、居住区、城市山体绿化带之间，但因其洞内、洞外大量空间遭到不合理利用、被闲置甚至是被废弃，成了在城市中破败不堪角落。防空洞的层级关系与潜在空间脉络1上半城发达商业区多被改建利用成为建筑的下层空间。2上下半城间的民居洞口匿于密集的民居之间，洞相对较大，成为居民夏季纳凉的场所。3下半城沿江片区位于滨江路上一梯层山体断面.洞小而散，沿滨江线路呈带状分布渝中区防空洞遗址特色：1曾经为了满足防空需求而建，为便于人们集散，多建于城市的重要位置。公共区域位置2战时，是重庆人们聚集避难的“场所”。洞内以及洞口都存在一定公共空间场所。空间场所3防空洞内冬暖夏凉，在重庆夏季高温难耐时洞内及洞口却十分凉爽宜人。特殊的小气候（节能减排）重庆市渝中半岛的城市问题：1 重庆市渝中半岛是典型的建立在老城区基础上的现代城市中心区，山体地形使得城市车行交通非常不便。城市主要交通网线只能以环形为主，盘山而行，缺少直上直下的交通流线，人的活动流线受到限制。2 城市的快速发展加之山体地形的限制，使得半岛的建筑密度以及容积率愈来愈大，高密度人群的公共活动空间十分有限。 3 重庆位于群山环抱的盆地，夏季潮湿闷热，气温极高，人们只能借助空调等耗能措施乘凉，更加减少了户外活动的几率。我们提出的概念：将渝中半岛废弃防空洞遗址的文化、位置、空间、气候特征加以利用，为整个城市提供一系列特殊的公共空间交流场所，同时，以防空洞重要的节点位置形成的场所联系促进了整个半岛人行活动脉络的发展。将防空洞这一地域文化遗址充分延续发展，促进人与人的交流，寻找那些被漠视的历史与文化才能进一步将这个城市的文化延存发展。渝中区防空洞遗址空间整体规划理念推导1-1古代渝中区城市交通脉络：中心发散型交通方式：步行系统为主导（棒棒——挑山工）1-2现代渝中区城市交通脉络：环型交通方式：车行系统为主导，人行系统受到局限1-3渝中区理想的城市交通脉络：环状发散型交通方式：车行系统为主导，步行系统流线流畅2-1渝中区建筑覆盖面积约64%，建筑密度高容积率大2-2渝中区现有公共活动空间覆盖面积约1.5% 2-3城市潜在的公共活动空间（利用下半城空间逐渐延伸至上半城形成公共活动空间网络）3-1渝中区防空洞位置分布：城市中的重要节点区域3-2渝中区防空洞遗址改造利用区域辐射范围3-3防空洞遗址保护利用将潜在的城市空间脉络联系、延伸、发展渝中区防空洞遗址规划的蔓延与发展 1.播种战时防空洞的一个建造原则即是靠近居民区以便能够使民众在轰炸时迅速躲进防空洞。这使得防空洞与渝中区旧居民区结合成了一个有机的整体，并使防空洞在分布上成为了一个规划合理的公共活动空间网络。只是我们从未把它当社区公共活动空间看待过。而我们对于防空洞门口集散空间的改造正是基于这一基础。这颗前人早已埋下的种子，正在等待我们的发现与浇灌。 2.发芽合理利用山体走势与现有街道绿化资源进行雨水收集网络的规划不但有助于绿化与节水，汇集进入防空洞地下水系的水更有利于实现和加强洞口空间的小气候效应，以吸引人们来到这里乘凉，活动，交流。这使得废弃的防空洞与现代重庆人的生活产生新的联系。这种联系使得防空洞这颗种子能够得以生根发芽。 3.生长由于这种联系的建立使得防空洞构
农村土地承包经营权流转管理办法法律全文
农村土地承包经营权流转管理办法法 律全文
农村土地承包经营权流转管理办法（全文）中华人民共和国农业部令 第47号 《农村土地承包经营权流转管理办法》已于1月7日经农业部第2次常务会议审议经过，现予公布，自 3月1日起施行。 部长: 杜青林 二00五年一月十九日 农村土地承包经营权流转管理办法 第一章总则 第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。 第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。 第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人
和农村集体经济组织的合法权益。 第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。 第五条县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。 第二章流转当事人 第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。 第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。 没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。 第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户，
2020最全农村土地流转合同范本
2020最全农村土地流转合同范本2019最全农村土地流转合同范本1 甲方(出让方)：乡镇村组(户主姓名) 乙方(受让方)： 为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。 一、土地流转方式甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。 二、流转土地的用途乙方只能将流转的土地用于：。 三、土地流转时限从年月日至年月日止。 四、土地流转数量及费用甲方将第六条所列土地亩、鱼池亩、山地亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币贰拾壹万元计算。 五、付费方式及时间土地流转费以现金凡是支付。土地流转费分六次支付，第一次在2019 年春节之前付陆万。以后每年春节前付万，直至付清贰拾壹万。 六、流转土地类型、面积和质量 最全农村土地流转合同 七、甲方的权利和义务
1、权利：①按合同约定收取土地流转费;②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地;③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。 2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。 八、乙方的权力和义务 1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费;②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜;③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地;④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地复耕;⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。 九、合同的变更与解除 1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除： ①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的;②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的;③
农村土地流转制度
1农村土地流转制度的现状及其存在不足 根据新制度经济学的理论，制度的基本功能就是以最小的社会资源解决人们所面临的问题，或者使这一问题的解决能够实现社会福利的最大化。从制度设计的角度而言，各类业已存在的制度都有其特定的服务价值或功能。也可以说，每一项制度安排都有其特定的目标。我国农村土地的法律制度的构建与完善更是事关我国9 亿农民的切身利益和全面建设小康社会目标的实现。土地承包经营权流转，是指在确定物权属性的土地承包经营权的前提下，在遵循土地所有权归属和农业用途不变的原则下，权利人合法自愿地将土地的占有、使用、收益和处分等权利或部分权利从土地承包经营权中分离出来，通过转让、转包、出租、互换、入股、抵押等方式转移给其他农户或经营者，其实质就是农村土地占有、使用、收益、处分权的流转。 农村集体土地所有权主体虚置财产所有权主体明确是进行市场交易的基础，农村集体土地所有权主体明晰是市场经济的客观要求，也是农村土地流转市场健康发展的基础。目前，从我国现行立法的规定中可以看出，农村土地所有权主体可以是乡(镇)集体经济组织，也可以是村集体，甚至可以是村小组。但各自的权利和边界并不清晰。显然，这里的所有权主体的不明确，形成了多元的所有权代表。多元的所有权代表必然导致了对土地事权、财政权的模糊，从而必然在土地产权市场中为权益而争，这也就人为地加大交易成本，造成了农村土地产权市场的分配效率的下降。特别是国家依然保留了对集体土地的征用权、土地利用总体规划权以及管理权，拥有比所有权人更大的控制权，这使得农村土地权利拥有者之间的关系变得更加不稳定，从而阻碍了土地承包经营权的流转。 缺乏规范的土地流转机制《物权法》第133 条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农民土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定, 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”《农村土地承包法》第49条也有类似的规定, 这些规定都出现了一种土地流转方式即抵押。也就是说，只有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的农村土地承包经营权才可以抵押，而那些集体经济组织成员按家庭承包方式取得的土地承包经营权则不可以抵押。这一规定既是对农民的歧视，也限制了土地承包经营权的流转。另外，由于农民法律知识的缺乏，造成土地承包经营权流动的法定程序不能得到严格遵守，最终也可能会损害流转农户利益。土地承包经营权属于用益物权，物权的变动方式是法定的。根据《物权法》和《农村土地承包法》的规定，土地承包经营权流转时应签订书面合同。然而根据调查，就转包这一种流转方式采取口头方式进行的平均就达65.92%。即使有书面协议，协议的条款不规范、不齐全、不具体的情况也很普遍。加上流转期限比较短且不稳定，大多数转包都可能随时终止。这种状况极易引发纠纷，而且一旦发生纠纷往往又难以解决，从而给农村社会稳定埋下隐患。可以说，这种状况既不利于农村土地规模化经营的发展，也不利于对受让户利益的保护。 城乡分割的土地二元市场和户籍制度我国现行的土地征用制度是国家垄断一级市场，国家征用是农地转化为建设用地的唯一途径，而除此之外，农村非农建设用地则无法直接进入市场交易。对于目前这种国家通过对征地市场的行政垄断而导致的城乡土地市场分割而言，实质上仍然是靠剥夺农民的土地财产权收益在进行工业化和城市化。城乡二元的户籍制度又致使有意愿进入城市定居的农民不愿也不敢最终放弃土地承包经营权。这些都与统筹城乡协调发展、构建和谐社会是相违背的。 农村社会保障体制建设滞后目前，土地具有的社会保障和就业功能使部分农民把它视为命根子，即使已经有其他就业门路，也不愿意放弃土地承包经营权，致使土地流转的进行缺乏动力。而大部分农村地区社会保障制度的缺失，使农民仍把土地作为安身立命之本和农外就业的最后保障的一个重要原因，其宁肯种“粗放田”、“应付田”，甚至不惜暂时抛荒，也不愿放弃对土地的承包权。因此，在没有建立较为健全的社会保障制度的条件下，就不可能从
最新-2019年地税局契税和耕地占用税科工作总结 精品
2019年地税局契税和耕地占用税科工 作总结 二○一四年XX县地税局契税和耕地占用税科在市地税局XX县局的正确领导下，以十八届四中全会精神为指导，始终坚持以科学发展观为指导，深入贯彻落实“一个确保、两个提高”的工作要求，以“为国聚财、为民收税”为主线，以“为民服务”为主责，坚持依法征税和廉洁从税两条生命线，认真做好组织收入和服务发展两篇文章，抓创新求发展为我县经济社会发展做出新贡献。预计到本月底两税入库约一亿叁千万元。 （一）全面贯彻落实“两税”征管业务规程 今年以来，我科把全面贯彻落实《安徽省耕地占用税征收管理业务规程》和《安徽省契税征收管理业务规程》作为年度一项重要工作。为此，两税科多次召集业务人员共同学习“两税”新政及纳税人普遍关注的热点、难点问题，并就“家庭唯一住房”认定、拆迁安置房计税依据以及企业改制优惠政策等方面进行了深入的探讨研究，收到良好效果，通过座谈交流，切实做到在日常征管中准确把握政策界限和严格执行相关法律、法规，以两个规程为统领，进一步规范和加强“两税”申报、征收、减免退税管理，促进我县“两税”征管水平再上新台阶。 （二）加大“两税”征管的宣传工作力度，把宣传工作穿于日常的征收工作之中 我科利用电视广播、站、地税内、税收宣传日、办宣传栏、印发宣传资料和会议等有效形式，全方位多层次开展“两税”宣传，让全社会都来理解和支持“两税”的征管工作，为“两税”征管奠定良好的社会基础。有征对性地在纳税人集中的场所如县政府广场、房产公司售楼部，房管所和国土局服务大厅开展税收政策解读以及“两税”的最新政策，对群众反映和咨询“两税”问题和政策，给予热情和满意的解答；并利用春训、全员业务考试的机会，给全体税干开展两税知识讲座；及时回复和解决市政府“”服务直通车XX县长热线转办
农村集体土地流转的合同范本
六、土地交付、收回的时间与方式 甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。 乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。 交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人 ________________________________予以监证。 七、甲方的权利和义务 （一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。 （二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。 （三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。 八、乙方的权利和义务 （一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。 （二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。 （三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。 九、合同的变更和解除 有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。 (一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的； (三)一方违约，使合同无法履行的； (四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的； (五)因不可抗力使合同无法履行的。 十、违约责任 （一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金 ________元。 （二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金 元。 （三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。 （四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。 （五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。 1.不按合同规定用途使用土地的； 2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的； 3.不按时交纳土地流转费的。 十一、特别约定 （一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。 1. 甲方收取；
重庆人防收费标准 渝价[2007]654号
庆市物价局财政局关于调整结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知 渝价[2007]654号 各区县（自治县）物价局、财政局、市人防办： 根据《国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格[2002]474号）等有关规定和我市防空地下室建设成本以及当前社会经济发展状况和建设单位的承受能力等情况，经市政府批准，决定对我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费（以下简称“易地建设费”）收费标准进行调整。现将调整后的收费标准及有关问题通知如下： 一、凡在我市设防城镇新建民用建筑，要按照《中华人民共却国人民防空法》的规定修建防空地下室。对按规定需要配套建设防空地下室的，防空地下室建设要随民用建筑项目计划一司下达，坚持同步配套建设，不得收费。对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设： 1、采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于三米（或者不足规定的地下室空间净高）的； 2、按规定指标应建防空地下室的面积只占地面建筑首层的局部，结构和基础处理困难，且经济很不合理的； 3、建在流砂、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目，因地质条件不适于修建的； 4、因建设地段房屋或地下管道设施密集，防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全的。 建设单位依上述规定提出易地建设申请，经有批准权限的人防主管部门批准后，应按规定向人防主管部门缴纳易地建设费，由人防主管部门统一就地就近安排易地建设人防工程。 二、易地建设费按建设项目地面规划设计总建筑面积计收，一类区域按每平方米45元收取；二类区域按每平方米35元收取；三类区域按每平方米25元收取。 三、一类区域、二类区域和三类区域的具体划分 1、一类区域：渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、高新区、经开区、北部新区的全部行政区域内的城镇：渝北区：人和街道、龙溪街道、大竹林镇、鸳鸯镇、礼嘉镇、回兴街道、双凤桥街道、双龙湖街道、沙坪镇、石坪镇、悦来镇；巴南区：李家沱镇、花溪镇、南泉镇、鱼洞街道、一品镇、界石镇、惠民镇、南彭镇；北赔区：天生街道、朝阳街道、龙凤桥镇、北温泉镇、歇马镇、施家梁镇、童家溪镇、东阳镇： 2、二类区域：渝北区、巴南区、北碚区除列入一类区域的城镇；万州区、涪陵区、长寿区、江津区、永川区、合川区、南川区的城镇。 3、三类区域：除列入一、二类区域的其他设防区、县（自治县）的城镇。 4、一、三、三类区域内的农村农民自建房不在收费的范围： 四、对以下新建建筑项目应造当减免易地建硬费： 1、享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房，减半收取； 2、新建幼儿园、学校教学楼、养老院及为残疾人、修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取； 3、临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造商品住一宅项目，予以免收； 4、因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑，予以免收； 5、监狱布局调整建设项目，予以免收 6、市政府规定的其它减免项目。
农村土地流转各项制度
农村土地流转制度 一、岗位责任制度 宣传贯彻落实党和国家的土地流转方针政策、管理、监督和指导农村土地流转工作。 第一条负责贯彻落实上级的工作部署和要求，结合实际指导各村土地流转，负责工作计划、总结、统计汇总必报表。 第二条负责提供土地管理法律、法规、农村土地流转工作政策。 第三条主要负责建立50亩（含50亩以上规模经营的土地流转信息平台，及进收集，发布土地流转供求信息，建立土地流转储备库。 第四条负责办理有关农村土地流转合同变更手续，审核流转报告，指导签订流转合同及其鉴证，管理农村土地流转档案资料。 第五条定期召开月报会，及时总结经验，负责各村推广，做好各村土地纠纷的调解。 第六条负责调查核实奖励扶持申报材料。 二、信息发布制度 第一条建立50亩以上规模经营的土地流转信息储备库；
第二条定点收集、定期发布，定时上报土地流转信息； 第三条及时更新土地流转的信息发布内容； 第四条运用信息化管理手段，实现市、镇两级土地流转信息联网； 第五条指导培训镇、村两级信息员，及时采集信息资源，增强信息服务功能。 三、备案审查制度 第一条加强对土地流转内容、程序、用途的合法性、规范性、资料的完整性进行审查； 第二条规范操作程序，保证流转程序和内容真实、完整、合法有效； 第三条依法审查土地流转方式，流转期限、流转费用的合理性； 第四条对申请合同鉴证的，依法进行鉴证； 第五条对土地流转情况进行备案登记，为土地流转纠纷处理提供依据。 四、档案管理制度 第一条为了切实加强对农业土地流转资料的管理，
做到资料齐全、整理规范、使用有序、保管安全，特制定本制度； 第二条档案柜要合理放置，统一编号，档案资料排放做到科学、整齐、统一。 第三条档案管理人员变动，应及时办理移交、接交手续，防止档案遗失。 第四条档案管理人员对土地流转资料应做到妥善保管，强化责任； 第五条档案管理人员及时整理农村土地流转管理相关资料，并按规定装订归档。 第六条加强治安保卫工作，严防档案资料被盗，确保档案资料安全。 第七条室内要经常清扫和通风，保持整齐、整洁、干净，采取有效措施防止强光辐射和鼠咬虫蛀档案资料。 第八条非本单位工作人员查阅档案资料，须经单位主管领导同意批准，外借资料须履行登记归还制度。 五、调解仲裁制度 第一条为了及时公正解决农村土地流转纠纷,切实保护当事人合法权益,促进土地依法自愿有偿流转,特定本法。
农村土地经营权流转意见
原标题：中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》 新华网北京11月20日电近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。 《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》全文如下。 伴随我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程，农村劳动力大量转移，农业物质技术装备水平不断提高，农户承包土地的经营权流转明显加快，发展适度规模经营已成为必然趋势。实践证明，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率，有利于保障粮食安全和主要农产品供给，有利于促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收，应从我国人多地少、农村情况千差万别的实际出发，积极稳妥地推进。为引导农村土地（指承包耕地）经营权有序流转、发展农业适度规模经营，现提出如下意见。 一、总体要求 （一）指导思想。全面理解、准确把握中央关于全面深化农村改革的精神，按照加快构建以农户家庭经营为基础、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的立体式复合型现代农业经营体系和走生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路的要求，以保障国家粮食安全、促进农业增效和农民增收为目标，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位，积极培育新型经营主体，发展多种形式的适度规模经营，巩固和完善农村基本经营制度。改革的方向要明，步子要稳，既要加大政策扶持力度，加强典型示范引导，鼓励创新农业经营体制机制，又要因地制宜、循序渐进，不能搞大跃进，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥，使农业适度规模经营发展与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者，避免走弯路。 （二）基本原则 ——坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，以家庭承包经营为基础，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展。 ——坚持以改革为动力，充分发挥农民首创精神，鼓励创新，支持基层先行先试，靠改革破解发展难题。