不动产物权变动公示公信原则与隐性共有制度关系初探

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不动产物权变动公示公信原则与隐性共有制度关系初探

作者：王清献

来源：《中国房地产》2011年第04期

房地产登记实践中，不少登记人员对房地产物权变动的公示方法——登记的效力与隐性共有权人的共有权的保护之间的关系有很大的疑问：房地产登记产权人将房地产出售并申请房地产转移登记后，其未被登记为产权人的配偶(隐性共有人)可否主张转移登记违反夫妻财产共有制的规定而请求人民法院撤销登记行为?从表面上看，根据《婚姻法》有关夫妻财产共有制度的规定，此种情况下的转移登记是侵犯了隐性共有人的财产权利。但是，在笔者看来，从本质上讲，《物权法》规定的公示公信制度与《婚姻法》规定的夫妻财产共有制度之间并不冲突。

一、公示与公信原则

物权公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。物权公示的对象为物权的享有与变动。公示的目的在于使人知道权利的存在和变动。物权的公示制度对于维护物权的归属秩序、占有秩序及物权交易的安全，具有重要意义。

不动产物权变动的公示方法不同于动产。《物权法》第九条对不动产物权变动的公示方法进行了规定——登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。登记的效力是：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。

不动产物权的变动既然以登记作为其表征，则信赖该表征而进行一定民事法律行为(比如买受)的人，即便其表征与实质的权利不符，对于因信赖该表征而进行民事行为的人也无任何影响，这就是公信原则。公信的目的在于使人“信”。依公信原则，不动产物权变动的公示方法登记行为所表现的物权即便不存在或内容有异议之处，但对于信赖公示方法所表征的物权，而为物权交易的人，法律仍承认其拥有和真实物权相同的法律效力。

公示和公信原则告诉我们，善意的房地产物权交易人，信赖房地产登记簿公示内容而与登记产权人进行交易并登记后，其所得物权受法律保护，而不动产隐性共有人不得以其为共有人而主张该交易无效和登记违法。笔者认为，正是公示公信原则的构建，让不动产登记机构的登记行为具有了法律效力基础，让登记机构的存在有了意义。