摩根大通的海外经营分析

国际投资学课程期末论文 2014年 1月 6日

目录

一、摩根大通银行简介 (3)

二、经营现状分析 (3)

三、海外经营动因 (7)

（一）理论概念 (7)

3.1.1.内部化理论 (7)

3.1.2.国际生产折衷理论（OLI 理论） (7)

3.1.3. 东道国金融自由化理论 (7)

（二）摩根大通银行海外经营动因 (8)

3.2.1.政策动因 (8)

3.2.2.市场动因 (8)

3.2.3.经济全球化动因 (8)

四、海外经营特点 (9)

（一）地区分布特点 (9)

（二）行业分布特点 (13)

（三）投资方式特点 (14)

4.3.1.海外直接投资模式 (14)

4.3.2.海外股权投资模式 (15)

五、在中国的经营分析 (16)

（一）摩根大通在华发展 (16)

（二）在华经营状况分析 (17)

5.2.1资产状况分析 (17)

5.2.2负债与所有者权益状况分析 (18)

（三）盈利性指标分析 (19)

3.1 净资产收益率(ROE) (19)

5.3.2资产收益率（ROA） (20)

（四）经营策略分析 (21)

六、全球风险管理战略 (21)

6.1.良好的风险管理组织结构 (21)

6.2.有效的风险评价模型 (23)

6.3.优秀的企业文化 (23)

6.4.分散化效应降低风险 (24)

参考文献： (24)

摩根大通的海外经营分析

正文：

目前，全球跨国公司已达8万多家。2009年外国子公司总产值占世界GDP的11.6%（比20年前提高了近5个百分点），出口额占33%。【1】2011年，全球FDI规模1.5万亿美元。尽管世界经济出现动荡中，2011 年全球FDI（外商直接投资）流量仍超过了金融危机前的平均值，达到1.5 万亿美元，较2007 年峰值低约23%。如果全球经济平稳复苏，跨国并购与绿地投资（又称创建投资，是指跨国公司等投资主体在东道国境内依照东道国的法律设置的部分或全部资产所有权归外国投资者所有的企业）数额将持续增长【2】。从现状来看，跨国公司国际经营的广度、国际分工的深度、业务多元化均达到了前所未有的程度。

一、摩根大通银行简介

摩根大通（JPMorgan Chase & Co）是1968年在Delaware法律之下成立的金融控股公司，总部设于美国纽约市，是一家跨国金融服务机构。摩根大通是由大通曼哈顿银行和JP 摩根银行合并而来，至今已有200多年的历史。JP摩根中“摩根”一词是源于1871年那位金融界领军人物——摩根.约翰，他领导的摩根财团与当时很多名门望族交情甚好，和多家商业巨头合作密切，因此摩根银行在当时的地位仅次于中央银行，其业务中心主要是商业银行【3】。摩根大通银行(JPM)现已是美国最大跨国金融服务机构，目前市值2211.98亿美元，摩根大通拥有超过2.5万亿美元的资产，管理的资金超过1.5万亿美元。公司在全球拥有772名销售人员，覆盖近5000家机构投资者客户；股票研究覆盖5238家上市公司，其中包括3175家亚洲公司，是全球盈利最佳的银行之一。其业务遍及60多个国家，。主要在两大领域运作：一是为个人、机构或企业提供全球批发业务，二是面向3000 多万客户提供零售银行业务。金融业务主要包括股票发行、并购咨询、债券、私人银行、资产管理、风险管理、私募、资金管理等。在投资银行、金融服务、金融事务处理、投资管理、私人银行、私募股权投资方面都是行业领军者。其亚太地区总部位于香港。2013年世界500强企业最新排名中列为第55 位。

二、经营现状分析

2012年，摩根大通净收益213亿美元（同比增长12%），每股净收益5.20美元，纯收入970亿美元。连续三年增幅创纪录。

表1是从摩根大通集团的资产负债表中所截取的2001年至2012年的总资产、总负债以

及银行资本的情况[3]

。

从表中数据不难看出，从2001年摩根大通集团正式成立到2012年这12年时间里，摩根大通集团的总资产从最初的0.69万亿美元到2012年的2.359万亿美元，增长1.669万亿美元，增长了241.88%，年平均环比增长速度为20.16%。

图1清楚地表明总资产的变化走势。摩根大通的资产在03到04年和07到08年出现两次大幅的增长。但由于金融危机，在08到09年首次出现资产减少，之后又开始稳健增长。

表1 摩根大通集团总资产、总负债以及银行资本统计表 (单位:百万美元) 年份 2001 2002 2003

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 总

资

产

693575 758800 770912 1157248 1198942 1351520 1562147 2175052 2031989 2117605 2265792 2359141 总

负

债

651926 716494 724758 1051595 1091731 1235730 1438926 2008168 1866624 1941499 2082219 2155072 股

东

权

益

41099 42306 46154 105653 107211 115790 123221 166884 165365 176106 183573 204069

图1 总资产变动图

图2是摩根大通2010到2012年三年的海外收入变化图，可以看出其海外收入有所下滑，但在200亿美元左右，盈利情况很好。图3展示了摩根大通海外盈利的比例分布，欧洲、中东和非洲是其海外盈利的主要地区。但三年间，亚太地区和拉美加勒比地区的盈利比例有

所增加，说明新兴市场的业务正在稳步上升。

图2 2010-2012摩根大通北美以外地区收入

图3 2010-2012年摩根大通在海外盈利比例

图4是2006年至2012年摩根大通吸纳的全球储蓄额度变化。6年的年平均增速为19%，公司的业务拓展速度很快。图5是6年间全球管理财富的增长，贷款年增速为19%。在海外市场的拓展中，摩根大通的表现很强势。

图4 摩根大通全球财富储蓄变化图

图5 摩根大通全球管理财富变化图

三、海外经营动因

（一）理论概念

跨国银行海外动因的理论基础主要包括内部化理论、国际生产折衷理论（OLI 理论）、东道国金融自由化理论及规避风险理论等。

3.1.1.内部化理论

内部化理论的主要观点可概括如下：由于市场的不完全，若将企业所拥有的科技和营销知识等中间产品通过外部市场来组织交易，则难以保证厂商实现利润最大化目标；若企业建立内部市场，可利用企业管理手段协调企业内部资源的配置，避免市场不完全对企业经营效率的影响。企业对外直接投资的实质是基于所有权之上的企业管理与控制权的扩张，而不在于资本的转移。其结果是用企业内部的管理机制代替外部市场机制，以便降低交易成本，拥有跨国经营的内部化优势。

内部化理论强调不完全市场条件下交易成本的重要性：市场的不完全造成了中间产品交易的低效率（市场失败）。银行可以通过有效的内部整合，使得银行外部交易内部化。

3.1.2.国际生产折衷理论（OLI 理论）

折衷理论的核心是所有权特定优势、内部化特定优势和区位特定优势。

所有权特定优势包括两个方面，一是由于独占无形资产所产生的优势，另一是企业规模经济所产生的优势。内部化特定优势，是指跨国公司运用所有权特定优势，以节约或消除交易成本的能力。内部化的根源在于外部市场失效。邓宁把市场失效分为结构性市场失效和交易性失效两类，结构性市场失效是指由于东道国贸易壁垒所引起的市场失效，交易性市场失效是指由于交易渠道不畅或有关信息不易获得而导致的市场失效。区位特定优势是东道国拥有的优势，企业只能适应和利用这项优势。它包括两个方面：一是东道国不可移动的要素禀赋所产生的优势，如自然资源丰富、地理位置方便等;另一是东道国的政治经济制度，政策法规灵活等形成的有利条件和良好的基础设施等。

该理论基于内部化优势理论，指出一个银行机构只有同时具备所有权优势（O）、内部化优势（I）及区位优势（L）时，才会选择海外经营。这一理论对跨国银行为什么决定海外投资，决定海外投资的优势是什么，决定在哪里进行投资以及为什么选择海外经营作为其开拓市场的一种主要手段等问题给出了很好的解释。

3.1.3. 东道国金融自由化理论

近年来，拉美、中东欧以及亚洲等国家推行金融自由化、市场化等一系列改革措施后，出现了跨国银行大规模涌入的势头。由此，Uiboupin（2004）提出结合东道国金融自由化与OLI 框架解释新兴市场国家跨国银行的进入动因。新兴市场国家金融体系开放为跨国银行创

造了进入的机会，金融自由化影响了银行业海外经营的区位优势（L）。规避风险理论则借助于资产选择理论说明银行国际化战略能够有效降低银行资产组合的风险系数，从而提高净收益[4]。

（二）摩根大通银行海外经营动因

作为企业,银行经营的最终目的是为了获取必要的利润回报, 实现银行企业价值的最大化,这也是外资银行进人他国市场的必然要求。摩根大通在全世界60多个国家和地区设有分支机构和办事处，海外经营是其利润的重要来源。摩根大通海外经营的动因主要如下：

3.2.1.政策动因

东道国的金融管制对外资银行进人的影响十分直接：外资银行更偏好于管制宽松的金融市场。不同国家根据自身金融体系健全和发展程度的不同, 往往对外资银行市场准入做出不同的规定。发达国家限制很少,发展中国家则出于保护国内脆弱的金融机构的目的,往往对实力强大的外来银行设置严格的准人限制和业务经营上的广泛管制[5]。基于发达国家宽松的金融管制，摩根大通一直很重视欧洲市场的开发，其在欧洲市场的放款额度占了其总放款额度的很大部分。

3.2.2.市场动因

目前，新兴经济体在世界经济的增长中扮演了很重要的角色。这些国家的经济发展对资金的需求也很大，金融市场不健全，这正是跨国银行进入其市场的最佳时期，跨国银行借此在发展中国家的经济增长中分一杯羹。

近期的许多研究表明, 许多外国银行很大程度上是受东道国国内经济发展带来的丰富获利机会和较大的发展空间吸引而进入东道国市场的。税率较低和人均拥有资本量较高的市场环境以及一国经济的可持续增长预期对国外银行有较大的吸引力。另外一个对外资银行进人能否获取必要回报的重要因素是国内金融机构的运营效率。事实表明在大部分发展中国家，其本地银行往往经营成本较高而利润率较低,处于相对的经营无效率状态。跨国银行的竞争优势能很明显体现出来。

3.2.3.经济全球化动因

随着经济全球化的加速，各国的经济联系愈发紧密。国际银行往往跟随本国非金融企业的投资,而进人他国市场,并以这些企业作为主要服务对象。在外汇结算和国际股票上市方面发挥很重要的作用。

东道国和银行经营所在国经济一体化程度的提高,分别体现在两国间贸易和投资的增长上。一国国际贸易和国际投资的发展,离不开必要的贸易融资条件的支撑以及足够的金融资本的扶持。在激烈的国际市场竞争中,如果母国企业和银行间存在着比较固定的良好合作关系,会极大地提高企业的对外竞争力。因而,国际性企业向境外的扩张, 经常伴随着其伙伴银行的业务同时向境外扩张。

四、海外经营特点

（一）地区分布特点

在过去五年，摩根大通银行新开了800家分支银行，1200个私人客户服务点，770家小型商业银行。2012年，在俄罗斯开设批发分行，在中国开设了第七家分行。截至目前，摩根大通在海外拥有102个批发分行和办公室。图2为摩根大通的主要海外投资地区分布。从图中可以看出，摩根大通的长期投资地点主要是中国、印度、俄罗斯、南非、拉丁美洲、澳大利亚等地区。海外分行大部分位于欧洲和亚洲。图6为其分支海外分布图。

图6 摩根大通全球分布

表2列出了摩根大通2012年再海外贷款和投资的前20的国家。大部分的贷款和投资分布在发达国家，占前20的79.7%，而在发展中国家的总额仅为20.3%。其中贷款额度最高的为德国、瑞士、英国、法国，这与当地完善的金融体系有关，所以给这些地方企业和个人的信用额度较高。贸易和投资额度最高的为英国、德国、法国、荷兰、澳大利亚、巴西。

表2 摩根大通2012年海外贷款的投资前20的国家和地区

表3和表4是摩根大通2011年和2012年在个地区的贷款总额。2011年海外贷款占总贷款的33.72%，2012年为34.19，基本持平。图7和图8是2011和2012年的各地区贷款比例，可以看出海外贷款主要分布在欧洲地区。

表3摩根大通2011年海外贷款分布

表4 摩根大通2012年海外贷款分布

图7 摩根大通2011年贷款分布

图8 摩根大通2012来拿贷款分布

表5是摩根大通在新兴市场的贷款情况，贷款前五名为韩国、印度、巴西、中国和台湾地

区，贷款额度都在30亿美元以上，且呈增长状态。

表5 摩根大通2008和2009年再新兴市场的贷款

（二）行业分布特点

摩根大通的投资领域主要为房地产、银行金融业、卫生保健业、石油天然气开发、基础设施建设等行业。表6中列出了投资金额最多的前9名，图9中可以明显看出六年间投资数量的变化。房地产和银行金融业是投资比重最大的两个行业，这与新兴国家的市场有关，新兴市场的房地产最近几年过热，资金投入力度逐年攀升，金融市场不健全，跨国金融机构竞争优势明显。

表6 摩根大通2007-2012投资行业(单位：百万美元)

时间房地

产银行

金融

公司

卫生

保健

石油

天然

气

市政

建设

消费

产品

资产

管理

采矿

业

零售

和消

费服

务

2010 64351 65867 41093 26459 35808 27508 29364 11426 20882 2009 68509 54053 35605 23322 34726 27004 24920 12547 20673 2008 83799 75577 38032 24746 35954 29766 49256 14980 32714 2007 38295 65288 30746 26082 31425 29941 38554 17714 23969

图9摩根大通2007-2012投资行业条形图

（三）投资方式特点

4.3.1.海外直接投资模式

海外直接投资指企业以跨国经营的方式所形成的国际间资本转移。摩根大通积极拓宽全球市场，目前拥有102个海外批发分行和办公室，主要位于欧洲和亚洲的新兴国家。2013-2015计划新增海外分行4个。海外分行对当地的企业贷款融资逐年上升，主要面向房地产、银行金融业、卫生保健业、石油天然气开发、基础设施建设和制造业等行业，其中房地产和金融服务业的贷款占批发营业额的18.3%。

以中国为例，摩根大通于1921 年在上海开设办事处，从此开始其在华业务。在近一个世纪的发展中，摩根大通在中国的业务逐步扩展。2007 年摩根大通银行在京注册成为本地法人银行，目前通过在北京、上海、天津、广州、成都、哈尔滨、苏州及中山的业务网络及分支机构，为中国本土及跨国公司、金融机构和政府机构提供全方位的金融服务，涵盖投资银行、企业银行、风险管理、大宗商品、现金管理、贸易融资、贷款、外汇及衍生品交易、资产管理、期货经纪和私募股权投资等领域。[6]

图10是2011年摩根大通银行（中国）有限公司对华贷款项目，可以看出投资主要行业为制造业和金融保险业，制造业占总投资额的29%，金融保险业占总投资额的18%，其次为贸易零售业和房地产。在中国的经济快速增长中，摩根大通抓住了中国经济增长的主要推动产业制造业和房地产，这些高回报率的产业为其带来了巨大的收入。在中国金融业不健全，国内中小企业融资困难的时候，摩根大通银行适时进入中的金融业，其优势不言而喻。

图10 2011年摩根大通（中国）对华贷款项目

4.3.2.海外股权投资模式

海外股权并购是指企业购买一家海外目标公司（通常是上市公司）发行在外具有表决权的股份或认购其新增注册资本，所获得的股份达到一定比例，可对该公司行使经营管理控制权的一种海外投资行为。在股权投资模式下，交易对象是海外目标公司的股权，最终得到的是对目标公司控制权，该企业作为收购方成为海外目标公司的新股东。

近年来，摩根大通在海外股权投资逐步增多。以中国为例，

2012年初，摩根大通在中国内地筹建一支20亿美元超大规模的股权投资基金，该基金将成为落户北京的规模最大一支双币基金，投资以北京为核心的科技产业。

继2011年6月摩根大通与第一创业证券成立合资证券公司后，2012年4月摩根大通入股百瑞信托，持股比例为19.99%；5月摩根大通银行（中国）有限公司完成增资25 亿元，注册资本达到65 亿元。

同时，以8.29 港元的每股平均价，增持了1414.6 万股鞍钢股份，从而令持股量由16.04%增至17.35%；以2.87 港元的每股平均价，增持了2403.8 万股马钢股份令其持股量由5.91%增至7.3%；以6.22 港元的每股平均价，增持了1299.2 万股中煤能源令其持股量由4.82%增至5.14%。

此外，摩根大通还投资了由发改委牵头、多家中外资企业共同投资的中外合资担保公司——中合担保，更好地支持中国中小企业的发展，帮助他们从资本市场融资。该合资担保公司注册资本约为51 亿元，摩根大通占股24.9%；7月，摩根大通苏州分行在苏州工业园

区正式开业，该分行将更好地支持长三角地区经济的发展。【7】

五、在中国的经营分析

（一）摩根大通在华发展

摩根大通在中国市场的悠久历史可追溯至20世纪初。在新中国成立以前，JP摩根主要在中国开展债券承销业务，并为外国机构和企业提供金融服务。新中国成立之初，由于政策和意识形态的限制，JP摩根退出了中国市场。摩根大通与新中国的关系始于1973年，当时担任大通银行主席的大卫·洛克菲勒带领第一个美国商业代表团访问了中国。大通银行当年就成为中国银行首家美国代理银行，并于1982年成为首家在北京开设办事处的美资银行之一。此后，摩根大通不断拓展在华市场，业务范围涵盖投资银行、企业银行、环球企业银行、风险管理、大宗商品、现金管理、贸易融资、贷款、外汇及衍生品交易、资产管理、期货经纪和私募股权投资等领域。

在对外资银行有限开放的中国，摩根大通利用母公司的国际网络，以及全方位的银行服务，在高端和跨境领域获得了很大的市场。其在中国近几年发展重要事件如下：

（二）在华经营状况分析

2007年7月，摩根大通在中国获准成立本地法人银行，其营业从下半年开始。表7是从摩根大通银行（中国）有限公司的资产负债表中所截取的2008年至2011年的总资产、总负债以及银行资本的情况。

表7 摩根大通银行（中国）有限公司总资产、总负债以及银行资本统计表

注：数据来源：摩根大通银行（中国）有限公司年报

5.2.1资产状况分析

从上表中，我们摩根大通中国公司的资产在2008年到2011年，从176亿人民币增加到298亿人民币，增长了69.3%，年平均环比增长速度23.1%。在图11中可以清楚看出这三年间的增幅。

图11 总资产变动图

分析资产负债表可以看出，摩根大通中国公司的主要资产包括拆除资金、贷款垫款和交易性金融资产三项。从图12中，可以看出总资产的增长与贷款垫款及交易性金融资产的增长相吻合。因此,我们可以得出结论:摩根大通集团的资产在这几年的快速膨胀应主要应归功于其放贷总量的增加、品牌知名度的扩大、并购产生的协同效应以及在中国的证券基金投资。

图12 主要资产变动图

5.2.2负债与所有者权益状况分析

从表7可以得到，摩根大通中国公司的负债和所有者权益在2008年到2011年基本呈现增长趋势。总负债从153亿人民币增长到251亿人民币，所有者权益从23亿人民币增长到47亿人民币，增速很快。从资产负债表中可以看出，负债的增加主要是由于吸收存款的增加，说明摩根大通在中国的信誉越来越好，客户对其前景看好。

（三）盈利性指标分析

5.3.1净资产收益率(ROE)

图13显示了摩根大通中国公司2008到2011年的净资产收益率变化趋势，可以看出，四年间的ROE先减小后上升，在2010年触底反弹。

图13 ROE变动图

下面我们来分析这种戏剧化的走势的原因。将净资产收益率分解为销售净利率(NPM) 、资产周转率(AU)以及权益乘数( EM)三者的乘积。分别研究后三者在研究期间的变化情况,可以得出下图14。从图中可以看出，ROE的变化主要取决于AU的变化，其变化趋势基本吻合。说明摩根大通中国公司的资产周转率对净资产收益率的影响很大，公司对资产的管理很重要。公司依靠提高销售收入和资产周转率，从而是盈利水平下滑的趋势得以扭转。公司的负债率波动很大，但对ROE的影响不大。

注释:为使图形更加直观,改变权益乘数使之变为原来的1% 。

图14 NPM、AU、EM变动图

5.3.2资产收益率（ROA）

图15表示了摩根大通中国公司2008到2011年资产收益率的变化。和ROA一样，其变化趋势是先下降后上升，2010年是转折点。由于ROE 等于ROA 和EM的乘积,因此我们自然可以把ROA分解成NPM和AU二者的乘积。具体的分解如图16所示，可以看出ROA的变化基本和AU的变化相吻合。虽然没有ROE和AU之间的关系那么密切,但是资产收益率的变化在某种程度上仍然可以由资产周转率的变化来解释。

图15 ROA变化图

图16 ROA,NPM,AU变化图

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【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

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国内外企业经营战略对比 一、国外企业 （一）企业概况 肯德基是世界最大的炸鸡快餐连锁企业，在世界各地拥有超过11，000多家的餐厅。这些餐厅遍及80多个国家，从中国的长城，直至巴黎繁华的闹市区、风景如画的索非亚市中心以及阳光明媚的波多黎各，都可见到以肯德基为标志的快餐厅。 截止二十世纪末，肯德基在中国大陆的连锁快餐店已达到４００家，位居中国连锁餐饮业第一。从１９８７年，肯德基进入中国，到１９９５年发展到５０家门店，一年后翻了一番，达到１００家。去年又在全国２３个城市新开８５家连锁店，使其门店数达到４００家。目前，肯德基连锁店已遍布全国１００个城市。我们不得不说，肯德基在中国已取得了巨大的成功。 （二）企业经营战略 当肯德基、必胜客、塔可钟3个著名品牌的餐饮系统从百事公司分离并在纽约证券交易所独立上市时，百胜全球餐饮集团便正式成立。作为百胜旗下一个著名品牌，肯德基何以在中国取得如此高速发展？ 1、进入期时，主要的战略为引入西方式的全新的快餐服务体系和餐饮理念。 （１）以其统一标识、统一服装、统一配送方式的全新连锁经营模式，并最终依靠其优质的产品、快捷亲切的服务、清洁卫生的餐饮环境确立了其在中国市场的地位。 （２） 一直坚持做到员工100%的本地化并不断投入资金人力进行多方面各层次的培训。从餐厅服务员、餐厅经理到公司职能部门的管理人员，公司都按照其工作的性质要求， 安排科学严格的培训计划。为使管理层员工达到专业的快餐经营管理水准，肯德基还特别建立适用于餐厅管理的专业训练基地——教育发展中心。 （３）肯德基“以速度为本”的快餐业企业精神使其特别注重发挥团队精神，依靠其团队合作达到的高效率，从而保证了营业高峰期服务的正确和迅速。使其形成了高效灵活、完善先进的管理激励机制其团队合作精神和出色的管理水平正是肯德基立足于市场的秘诀。 （４）优质的服务，在肯德基，你得到的服务会比你原来希望得到的服务要多。肯德基的宗旨是顾客至上，正是这一宗旨使每一位来就餐的顾客，无论是大人还是小孩，都会有一种宾至如归的感觉。 2、在成熟期，制定了中西方相结合的战略 （1）肯德聘请了10多位国内的专家学者作为顾问，负责改良、开发适合中国人需求的快餐品种。肯德基一直以炸鸡、菜丝沙拉、土豆泥

海外房地产市场研究报告

海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)

摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；

一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。

房地产投资分析工作总结【精品】

房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出

关于海外房地产投资心得体会

关于海外房地产投资心得体会 现如今，房地产投资深受投资人群的喜爱。在中国人看来，房子有着不一样的意味，是家的一种代表。在海外的房产受到很多购房投资人士的追捧，那么我们应该怎么去投资呢?看一看小编带来的关于海外房地产投资心得体会。 房地产作为投资产品深受人们喜爱，在全球高净值人士都有房产投资。在选择投资产品时有股票证券基金保险房产等领域，其中房地产占投资比例43%，由此可见房产作为首要投资产品。接下来我们就来从以下5点投资心得来学习！ 我们总说“买房买房”，花了大半辈子的积蓄，难道买的真的仅仅是一所房子吗？这个答案显然大家都心知肚明。 对于看重家庭观念的中国人来说，房子代表着安身立命之所，也是组成“家”的先决条件。而从经济社会层面来讲，房子早已超出了居住场所性质的限制，可以理解为是不可多得的社会资产财富，并在未来的区域城建规划与改造升级中得到进一步的价值释放。 因此，“海外置业”热潮一经兴起随即吸引了无数热衷于购房投资人士的追捧，买房已经不局限于国家地域的限制。但归结于语言、不同国家政策等方面的限制，我们需要花大把时间与精力去研究海外房产。那么有没有更好的方法呢？ 拥有实实在在的海外置业投资经验为您精心总结出五大投资心得，相信没时间研究海外房产的你，看完之后也能了然于心！

1、海外置业的概念 海外置业是对于购置非本国土地、房屋，进行非本国房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。 “鸡蛋不能放在同一个篮子里”的道理大家都懂，海外置业的行为真真切切地反映出这个理财金言。大环境下，国内房地产投资已经处在一个十分危险的境地，表面看起来很美好，实则为即将破灭的泡沫。而通过海外置业能获得规避风险、资产保值的巨大优势，并在中长期的持有中获得更大的回报。 2、理清楚你的目的：自住 or 投资？ 一般而言，海外置业大致分为自住和投资两大类。不同的选择，需要着重关注的点是不一样的。如果海外置业用作投资的话，地段、交通、配套、未来住房需求、租金回报等因素都应该纳入参考范围；而如果是用作自住的话，相较起投资会简单得多，您只需要选择符合自身要求的项目即可，例如学校、周边配套、物业、社区、室内装修、户型朝向等注重实际性功能。 3、选择发达国家 or 发展中国家？ 以往国人无论是留学、旅游、养老，还是海外置业投资，通常首选美英澳等发达国家。这里经济稳定，设施完善，抗风险能力更强，但去的人多了，门槛也变得越来越高了，并且许多人只看到广阔的土地与令人心动的房价，却忽略了日后昂贵的房屋维护费用！ 纵观全球，许多投资者选择投资区域上已经从国际一线大城市拓展到了二三线城市甚至蔓延到发展中国家的主要城市，其中包括位于东南亚的马来西亚吉隆坡。

房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021

房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元

高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费

? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?

6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?

海外房产投资的好处

金斧子财富：https://www.sodocs.net/doc/7510412684.html, 据专业人士分析：近几年海外房产投资之所以受到青睐，一方面是因为目前国内大中城市的房地产市场尤其是楼市前景不够明朗，加之各种限购政策的陆续推出，使有意向投资房产业的投资者们面临越来越多阻碍和不利条件;另一方面，经济条件的成熟和教育理念的改变，使得越来越多的家庭选择送孩子出国读书或移民海外，因此对于海外置业的需求也随之快速增长。 海外房产投资优势，其他优势： 资金投入量少，可享有高额的房贷 海外投资贷款比率远高于国内。国内投资者在海外银行的贷款比率可达80%，这与国内的10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。且在国外装修费用可进行变相贷款，国外房屋的交楼标准全为精装修，售价已包含了所有的装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资。可见，通过投入少量资金移民海外即可拥有优惠的房产。 投资回报稳定 对于海外投资购房移民的投资者来说，最关心的是投资的回报率。据相关数据显示，现时投资澳洲房产的回报率一般为4%-6%(净)，美国投资回报率为3%-4%(净)，而马来西亚投资回报率为5%-7%。除此之外，葡萄牙、西班牙等一些欧洲国家的房产投资也能获得稳定的投资回报。 产权优势凸显

金斧子财富：https://www.sodocs.net/doc/7510412684.html, 相对于国内多数的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，也就是业主享有该地块以及房屋的永久使用权限，同时该地块的增值能促进房屋的升值。 在国内进行房产投资，必须先要核实土地的使用期限，物业的剩余使用期限决定了该物业的价值。而海外房产投资则没有使用年限的限制，其房屋价值永远随土地的增值而增长。所以通过移民的方式在海外投资购房能快速地享受到当地房屋产权的巨大优惠。 法律优势保护个人财富 从购买房产的手续上来说，国内与国外有极大的不同。在国外，买家一般可付10%的首付且该首付资金不是直接进入卖家户口，而是受法律保护，直到全部手续办理完毕。买家律师确认无误后通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。 因此，如果开发商不按期交楼，将不能收到一分钱;而此时买家也无任何损失，将收回全部首付资金及利息。所以，通过购房移民到海外投资房产，能切实地保证投资者的购房资金不遭受损失。 金斧子财富平台，目前专门针对高净值大额资产配置，理财服务以及海外投资。【金斧子】持第三方基金销售牌照，国际风投红杉资本和大型央企的招商局创投实力注资，致力于打造中国领先私募发行与服务平台，提供阳光私募、私募股权、固收产品、债券私募等产品，方便的网上路演平台。

海外的营销策略

海外的营销策略 海外的营销策略 树立"全球"意识 WTO和全球经济一体化让中国企业的经营空间变大了，可许多出 口经营者的营销观念却一直停留在生产什么，出口什么的阶段;他们 的眼睛只盯着自家门口，一心只与自己的同行竞争等等，这些中国 企业在海外市场上大打价格战、低价竞销等恶性竞争极不利于企业 成功开展海外营销。 面对国际上经营战略创新加速的状况，中国企业家应该清楚地认识到，一方面，要在国内迎接国外企业和商品在国内"抢滩"和挑战; 另一方面，又要让自己的企业突破狭隘的区域市场，走向全球市场，在世界市场上竞争。在这个过程中，经营者自己首先应该具有"全球"意识，善于站在全球市场的角度考虑问题、处理问题。 具体地说，一是要善于从大处着眼，放眼远大目标，不能目光短浅。二是要勇于接受新的挑战，尝试新的经验，不能墨守陈规。三 是要乐于融入他国文化，视差异性为一种资源，不犯文化上的错误。四是要精于从不同的角度来看世界，不断汲取精华，博采众长。就 企业决策者的领导能力而言，还要引导自己企业和员工树立全球化 经营的思想，在具备现代企业管理能力的基础上，认识企业的核心 竞争能力，特别突出促成组织向全球化方向变革、创造适应全球化 趋势的学习环境和激励员工追求卓越的能力。 全球营销的发展历程 "全球"意识还要求企业经营者从企业发展的纵向进行更深的思维。就是说，既看清企业目前发展所处的阶段，把握住国际市场眼下能 提供的机遇，又要明确企业国际化的努力方向和目标，以做到有足 够的长远眼光。所以让我们来看看欧美等国家一些跨国公司的全球 市场营销战略的发展历程。

在经济和市场全球化的背景下，全球市场营销战略正成为跨国公司全球经营战略的核心。跨国公司在不同时期和不同市场背景下制定了不同的 全球市场营销战略 1、出口营销。这个阶段企业的目标市场定在本国以外，利用本国的资源，在本国为海外市场生产并出口产品和服务。目前中国大部分的企业出口就是处于这个阶段。 2、国际营销。实施国际营销战略的跨国经营企业比出口营销者更进一步，他们更加关心目标市场国家的市场环境。企业可以调动更多的资源，例如，为了获得更大的竞争优势，国际营销者可能从本国以外的地区为目标市场提供产品。通常这种营销战略也倾向于少依靠中间商或中介机构，强调更直接在目标市场设立自己的代表处或分支机构，以更加有力地协调市场营销活动。 3、差异化的异国营销。随着对目标市场的差异和独特条件了解的增多，部分跨国公司转向"差异化的异国营销"战略，他们为自己设定了新的发展目标：使公司的市场营销策略适应目标市场的独特环境。 4、全球营销。在二十世纪的最后10年中，跨国公司营销战略中出现了一种新形态--全球营销，这种新形态代表了跨国公司营销战略变化的趋势。全球营销战略注意扩大利用跨国公司的全球经验和产品，使之适应不同国家独特市场需求。 实际上，许多中国企业在海外营销和跨国经营方面也积累一些成功经验。同仁堂是中国中药行业的老字号，始创至今已有300多年历史。从1993年同仁堂集团公司被授予自营进出口权起，公司就制定了让公司产品走向全世界的战略方针，从开始拓展国际市场到目前的跨国经营，通过如下三个方面，才取得今天的成功： 第一，以品牌和技术优势开拓国际市场。通过合资方式在香港地区、马来西亚、澳大利亚、英国开设分店、分公司，以"同仁堂"牌名作为无形资产的形式入股，再从总公司进口产品，扩大了公司的出口。

分析规避海外地产投资风险的措施

分析规避海外地产投资风险 的措施 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

分析规避海外地产投资风险的措施 我国海外地产投资肇始于2004年，经过近几年在海外市场的爬滚摸打，中国房企在海外地产市场投资金额迅速增长，从2008年投资总额不足7000万美元，迅猛上升为2015年的213.7亿美元，投资总额翻了近300倍，中国资本投资海外地产市场进入一个全盛时期。海外地产因具有总体投资价格较低、收益回报率较高的优势，受到来自中国房企投资者的青睐，在人民币对美元持续走低及国内房地产价格回跌的趋势下，我国品牌房企纷纷试水转战海外地产市场淘金，中国资本投资全球房地产市场的比例越来越高，海外地产市场成为中国房企未来投资焦点领域。目前，虽然中国房企在海外地产市场已取得显着成绩，成为影响全球房地产市场价格波动的主要力量之一，但与国内房地产投资市场相比，中国房企在海外地产投资市场将面临瞬息即变的国际汇率波动、更为复杂的市场环境、突如其来的政策法规变化以及境外地产投资资金的安全等风险。因此，中国房企在进入海外地产市场进行投资前，应做好前期的风险防控工作，确保我国房企在海外地产市场的投资收益不断增长。 一、中国房企海外地产投资现状

（一）从海外地产投资城市看，美国门户城市是首选 自2005年我国汇率体制改革伊始，人民币对美元持续走强；但进入2014年，我国人民币首次对美元连续贬值，从2014年最初的最高点6.05贬到2015年的6.49，人民币贬值幅度高达7%。人民币持续贬值、我国房地产价格持续稳定上升趋势发生扭转以及国内经济增速步入“新常态”，而美元对人民币持续走强，美国经济发达城市核心区域的地产风险低、收益稳定优势，增强了美国门户城市吸引中国房企海外投资潜力。据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，从海外地产投资目的地看，美国市场前景广阔，有足够的生存空间可供中国房企尝试进入。美国门户城市是中国房企海外地产首选投资目的地，在美国地产投资总额达43.7亿美元，约占我国海外地产投资总额的近五分之一，达20.45%。其中，纽约、洛杉矶、波士顿、芝加哥和西雅图等城市吸引中国房企海外地产投资额约占在全美地产投资总额的94%，仅纽约和洛杉矶两座城市就占据中国房企在美地产投资总额的87%。 （二）从海外地产投资国别看，欧美发达经济体国家仍是主要投资对象国

房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 4.基础设施配套费（参见附表3） 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）

8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表7） （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表8

国外房地产投资信托发展的经验与启示(一)

国外房地产投资信托发展的经验与启示(一) 摘要]房地产投资信托在拓宽居民投资渠道、活跃房地产市场、培育和健全资本证券市场及促进社会发展等方面发挥着重要作用。房地产投资信托的健康发展涉及其发行、上市交易和所投资物业的运营和管理等诸多方面，应在汲取国外房地产投资信托发展的成功经验的基础上，从法律制度完善、机构投资者参与及自身不断创新的专业队伍培养等方面入手，开创中国房地产投资信托的新局面。 关键词]房地产投资信托；REIT；启示 房地产商品既是消费品，也是资本品，能够产生可观现金收益的这一特性，使房地产成为社会资金投向的重要领域。但同时，房地产价值的昂贵又使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作及相关业务又具有很强的专业性，要求投资者具备相当的专业知识和经验，这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资信托(REIT，RealEstateInvest-mentTrusts)，并不断趋于完善。 房地产投资信托是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业

银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 一、国外房地产投资信托发展的起源及发展沿革 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分为：面额证券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、单位信托公司(UnitInvestmentTrust)和经理公司(ManagementCompanies)三类。其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。

国外房地产经验借鉴

国外解决住房问题的经验借鉴研究 姓名：赵桐班级：金融6班学号：2013485062 摘要 近些年中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重。普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，不但是经济问题，还是民生问题，所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题。本文对主要经济体国家住房问题解决和政策工具的作用机理进行整理分析，探讨值得我国借鉴的解决住房问题的经验。目前，我国住房市场正处于重要的转折期，我们不妨吸取其经验，“开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。 关键词：住房问题；中低收入群体；开源节流；政策工具 近些年，中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重，普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，它不但是经济问题，还是民生问题。新中国成立到改革开放30年间，由于人口增长过快以及众所共知的原因，我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善，反而出现恶化，城镇居民的人均居住面积从1949年底的4.5平方米下降到1978年底的3.6平方米，住房问题在当时中国成为关键性的民生问题。 1我国房地产发展的现状 在市场经济的今天，由于市场调控的固有缺陷和经济规律的客观作用，在金融业和房地产业相继出现泡沫，房地产业尤其是其典型。房价的上涨除了中高收入人群可以依靠自身力量来解决问题，大量的中低收入者将会束手无策。而这些面对住房问题无能为力的人在我国约占百分之八十，他们中相当多的一部分存在着无房、危房、拥挤、共用等住房方面的难题，为了社会和谐稳定，中国特色社会主义的顺利实现，这百分之八十的中低收入人群需要政府有关部门的帮助，这种帮助不仅是经济方面的，更重要的是政策方面的。所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题，在中国特色社会主义的规划蓝图中，住房权利是人民群众的最根本权利，也是为人民服务的人民政府的首要责任。党的第十七次全国人民代表大会将“住有所居”作为一项基本国策，国务院和各部委为提高住房保障相继出台了多项完善措施，但是比起制定政策，执行政策更为重要，实践是检验真理的唯一标准，要实现“住有所居”这一目标，切实有力地解决好人民群众

海尔的跨国经营战略分析

1.产品出口与海外投资状况 可以说,即使在企业发展的初期阶段，作为十分具有超前意识的企业家，张瑞敏就在为企业向国际市场发展，进行准备工作。在他到青岛电冰箱总厂仅4年后，当产品在国内小有名气之时,他便将企业发展的视野扩大到海外。出口创汇是必要的,但只是目的之一,另一目的就是要在国际上创造驰名品牌。 (l)出口经营状况 从１986年青岛电冰箱总厂第一次出口产品并取得３Ｏ０万美元出口额这一不俗战绩算起，海尔集团的出口额逐年增加。尽管从1997年起爆发了东南亚金融危机，中国企业出口受阻,但真正类似海尔产品这样的高附加值的产品受影响并不大，而且由于海尔集团出口的重点是在欧美,因此，它的出口继续保持增长势头。1９9８年,海尔出口创汇达到7675万美元，比1997年增长了36%． 出口的主要品种为冰箱、洗衣机、冷柜等。 在出口地区的分布上，基本上，欧美国家占6O%，日本占2０%,东南亚占1６%,其他地区占4％,共计87个国家(地区)。出口到欧美国家的以冰箱、空调为主,其中在美国18Ｏ升以下冰箱市场份额中,海尔冰箱占到2O%。 截止到１99８年年底，海尔集团的海外经销商共有49家,经销网点１1004多个。 （２）海外投资状况 海尔集团从1995年起,就着手在海外投资建厂。经过洽淡和协商,终于在1996年2月6日,在印尼雅加达建立了海尔在海外的第一家以生产电冰箱为主的合资生产企业—一海尔莎保罗（印度尼西亚)有限公司(PＴ.HaieｒSapｐｏro Indonｅsiａ)。它标志着海尔集团的国际化迈出了重要的一步。之后，1997年6月，菲律宾海尔LKG电器有限公司成立；１997年8月，马来西亚海尔工业(亚细亚)有限公司成立;199７年１１月,南斯拉夫海尔空调生产厂成立；１999年２月，海尔中东有限公司成立。 以上这些不过是海尔集团海外投资事业的“牛刀小试”,而其企业国际化的真正重心则是在美国，在美国进行投资建厂。这一计划1999年将进人战略性的实施与发展阶段，即在波士顿建设设计中心,在纽约建设营销中心,在南卡罗莱那州建设制造中心。 2.跨国发展战略的成因 促成海尔集团积极向海外发展跨国经营的原因是多方面的,既有国际因素,也有国内因素。 在国内市场中,由于家电行业的迅速发展,国内市场竞争日益白热化。价格战在各种家电领域中，此起彼伏,俞演愈烈。海尔集团尽管作为国内家电知名品牌的生产厂家,在国内市场上占据明显优势，但它认为,正是由于有了较高市场份额,才是积极向外扩张发展跨国经营的最好时机与充要条件，内在动力已经具备。 在国际市场中,随着世界经济全球化的发展趋势,每个国家国内企业都受到了来自以跨国公司为代表的外部经济力量的竞争与冲击。发达国家及其跨国公司主宰着国际市场的发展,发展中国的企业能否在国际市场的激烈竞争中“幸分一怀羹”，是它们努力拓展生存空间的重要出路。海尔集团不甘心自己仅仅是中国的名牌生产企业,还希望主动打入国际市场,将海尔产品在国外

企业海外营销策略的方法与思路

企业海外营销策略的方法与思路 摘要：近年来，随着我们国家的经济的不断的发展，经济全球化的不断发展， 我们国家的很多的企业在发展的过程当中，不断地开拓海外的市场，向海外展销 自己的产品，但是我们的国家的很多的企业在对外发展的过程当中，对于产品的 营销方面遇到了发展的瓶颈期，因此，应该重视对此问题，解决好营销的问题， 进而促进我们国家的企业可以更好的走出去。 关键词：企业海外营销策略与方法 一、企业海外营销策略的意义 经济全球化是当今社会的一个发展的大趋势，我们国家很多的规模较大的品 牌比如华为、联想、中兴等发展的规模和速度较大，在国内发展的态势好，因此，很多的企业为了促进自身更好的发展，在发展的过程当中不断地走出国门，参与 到全球范围内的竞争中，从而更好的谋求自身的发展。我们国家近年来有很多的 企业在海外直接设立生产基地或者开通市场，我们国家的境外融资量也很大，我 们国家“走出去”的态势越来越明显，而且“走出去”也成为未来的企业发展的一个 大趋势，但是企业在“走出去”的过程当中，面临很多的问题，我们国家的很多企 业由于自身规模较小，因此在“走出去”的过程当中应该针对出现的不同的问题， 建立相应的完善的制度，从而促进企业的不断发展。 二、企业海外营销策略的思路 要想在激烈的市场竞争当中处于不败的地位，就应该理顺好自己的发展的思路，制定切实可行的发展规划，那么我们国家的企业在进行海外营销的时候，应 该抓住发展的机遇，国际市场是广阔的，因此就会有很多的发展的机遇，只有善 于抓住发展的机遇才有可能实现自身的质的发展。除此之外，我们的国家在对外 发展的过程当中，还应该抓住人才的培训等的工作的开展。应该做好充足的人才 的准备，提高自身的实力，那么企业自身实力提高的一个重要的标志就是提高增 强企业自身的人才的储备。多吸收一些优秀的、专业化程度较高的专业性的人才，为我们国家的企业的发展提供良好的人才的储备，进而增强自身的竞争力，专业 化的人才队伍的建设，有利于解决企业在发展的过程当中碰到的一些难题。那么 我们国家的企业在发展的过程当中还应该建立健全完备的薪酬制度，进而留住人才，建立雄厚的人才的储备。 三、企业海外营销策略的方法 3.1进行企业之间的并购与合并 当前我们的经济市场是竞争激烈的市场，在激励的市场竞争当中，不同的发 展程度的企业在发展的过程当中会出现不同的发展的道路，比如一些小型的企业、发展能力差的企业在发展的过程当中可能会被规模较大的、发展好的企业吞并， 进而实现企业之间的合并，物竞天择适者生存。那么经过企业之间的重组和合并 有利于促进行业的规范化的发展。最大程度的减少资源的浪费和使大型企业在发 展的过程当中的自身的竞争力越来越强。那么同样的在进行海外营销的时候，也 可以进行相应的企业之间的重组和合并。我们国家的很多的企业在国内发展的时 候基本发展的较好，而且发展的时间也较长，因此有了一定的发展的经验，因此，我们国家的企业在对外发展的过程当中可以凭借自己丰富的经验，实时的借鉴一 定的经验，进而促进自己的企业在对外发展的过程当中的及时的兼并一些小微型 企业，进而最大程度的促进资源的优化和增强自身实力。

海外房地产基金投资特点及趋势

海外房地产基金投资特点及趋势 2007-11-12 14:45:00 来源：《中国房地信息》2007年第10期作者：佚名 近年来，国际房地产基金纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，逐步加大在华投资规模。国家统计局数据显示，2006年海外资金投资中国房地产资金规模达到8Z.3亿美元，比2005年增长51.9%，这一趋势2007年仍在继续。 一、海外房地产基金在华发展三阶段 回顾海外房地产基金在中国的发展，可分为三个阶段。 第一阶段：上世纪90年代中期至2002年底，房地产投资基金观望阶段。此阶段海外房地产基金表现出对中国市场的浓厚兴趣，但大多数海外基金缺乏中国市场经验，对市场保持观望，数年内海外房地产基金投资项目仅9例。 第二阶段：2003年初至2004年底，房地产投资基金试水阶段。随着2003年上海房价快速上涨，海外基金在中国的投资迅速扩大，不少项目纷纷启动，每年项目都达到10个以上，部分项目获得了可观的盈利，使海外房地产基金对中国房地产市场信心倍增。 第三阶段：Z005年至今，房地产投资基金迅速发展阶段。虽然房价调控政策不断出台，海外基金仍旧通过各种投资模式如合作开发、股权收购等，参与营运优质房地产项目，每年启动项目达20余个，仅2007年上半年投资项目已有10余个，其投资资金规模、投资范围等都迅速扩大，并且该趋势可能进一步延续。 二、海外房地产基金在华投资特点及趋势 1.投资模式 海外房地产基金成立的目的都比较明确，投资方式与投资对象都有清楚的界定，而且范围较窄，在国内投资模式主要如下： 收购房地产物业或不良资产。收购房地产物业的，一般长期持有房地产物业的租金收益并享有物业增值收益，不参加前期开发过程。收购房

海外房产投资到底选哪个国家,看完就懂了

海外房产投资到底选哪个国家，看完就懂了 随着国内购房政策趋紧，澳洲和欧美房产市场门槛提升，很多投资者渐渐失去了目标，想要进行海外投资，却不知选择哪个国家。 当一些投资者在迷茫的时候，另一些人已经将目标转向了门楷低、距离近、气候宜人 的东南亚。而以美元计价、环境优美的柬埔寨更是不少投资客的首选！ 根据房产平台的统计数据，2017年第一季度和第二季度，中国投资者询问柬埔寨房产的数量，同比（比去年同期）分别增长了533%和152%，即增长5倍和1.5倍。 为什么他们要选择柬埔寨？很多投资者的回答是：“我们很看好国家的…一带一路?倡议，近年来中国在柬埔寨投资频繁，跟着国家队走，我们心里的底气更足了。” 那么中国在柬埔寨投资了什么，又带来了什么？ 我们先说最近的。据悉，由中国参与建设的3个机场和1条空铁即将在柬开建。 新金边国际机场 即将在干拉省开建，占地2600公顷，耗资15亿美元。1月11日，中柬双方已经签署该项目协议。 同时，在暹粒省和国公省也将新建两个机场。

暹粒机场 占地700公顷，由中国云南发展集团投资8.8亿美金建设。 国公机场 占地50公顷，中国公司Union Development Group投资了5000万美元。 金边空中列车 据报道，中国中唐空铁公司将在柬埔寨首都金边市中心的火车站到金边国际机场建设全程约10公里的“空中列车”。 除了近期，过去的二十年，中国对柬埔寨的基础设施等项目投资力度就很大， 总计超过100亿美元，是柬埔寨最大的投资国。 中柬关系一向友好，中国资本最早进入柬埔寨，多以援助的形式，如基础公共工程建设服务，而最近十年，中国企业开始大规模地进行全面投资。 我们都知道2020年泛亚铁路会通向柬埔寨，东运会也会在2023年在柬埔寨首都金边举办，并且东运会的运动场全部由中国援建。 在中国企业的帮助下，柬埔寨建设了6个水电站；柬埔寨全国光纤通信网络项目也正由中国企业建设。 其实，中国在柬埔寨如此大力投资，首先看重的，是柬埔寨在地理上处于东盟的正中心，首都金边位于湄公河一岸，有着极其重要的战略位置；再次就是柬埔寨丰富的市场资源，比如旅游业、制造业、建筑业等。 这些资源将游客和投资者引向柬埔寨，中冶、上海建工等大企业纷纷来柬埔寨开发项目，柬埔寨的中国人更多了，需求也更大，发展前景非常可观。

2017年海外地产投资专题市场投资分析报告

2017年海外地产投资专题市场投资分析报告 本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录 第一节周期之母，终将谢幕 (4) 第二节地产投资的“全景”图 (8) 第三节中国的2016，对标日本的1998 (10) 一、中国的人口及结构趋势 (10) 二、日本的人口及结构趋势 (11) 三、韩国的人口及结构趋势 (12) 四、人口及结构上，中国的2016，对标日本的1998 (14) 第四节反弹的案例分析 (16) 一、案例1：泡沫破裂后的财政之道 (17) 1、反弹拐点：投资>销售>价格 (17) 2、反弹的驱动：财政刺激助力政府投资先行 (17) 3、反弹的止步：破产潮来临，就业市场急剧恶化 (18) 二、案例2：降息周期下，税改点燃需求 (22) 1、反弹的拐点：销售>投资>价格 (22) 2、反弹的驱动：税改+降息周期 (23) 3、反弹的截止：财政政策收紧，消费税预期 (23) 三、案例3：日式“四万亿”的托底 (26) 1、反弹的拐点：投资>价格>销量 (27) 2、反弹的驱动：日本的“四万亿”+“零利率”时代 (27) 3、反弹的截止：零利率的退出，就业市场再度恶化 (27) 四、总结与展望 (29)

图表目录 图表1：日本建筑投资与抚养比 (4) 图表2：韩国地产投资与抚养比 (4) 图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015） (5) 图表4：全球，2015年抚养比见底 (6) 图表5：欧洲与美国，2010年抚养比见底 (6) 图表6：日本地产投资的演绎 (8) 图表7：中国的人口及结构特征（频度5年） (10) 图表8：日本的人口及结构特征（频度5年） (11) 图表9：韩国的人口及结构特征（频度5年） (13) 图表10：韩国地产投资表现 (13) 图表11：中国的人口及结构特征（频度1年） (14) 图表12：日本的人口及结构特征（频度1年） (14) 图表13：日本地产投资反弹案例回顾 (16) 图表14：日本经济周期 (17) 图表15：反弹拐点：投资先于销售见底，后于销售见顶 (18) 图表16：反弹拐点：库存去化，价格跌幅收窄 (18) 图表17：反弹的驱动：政府建筑投资占比大幅提升 (19) 图表18：反弹的驱动：公共投资逆势托底 (19) 图表19：反弹的止步：失业率大幅提升，工资下行 (20) 图表20：反弹的止步：企业破产潮的来临 (20) 图表21：反弹拐点：销售拐点先于投资 (23) 图表22：反弹的拐点：刚需的爆发 (23) 图表23：反弹的驱动：降息周期下 (24) 图表24：反弹的驱动：刚需的爆发 (24) 图表25：反弹拐点：销售拐点先于投资 (27) 图表26：反弹的拐点：刚需的爆发 (28) 图表27：日本地产销售与投资的反弹再弱化 (29) 图表28：我们的地产投资概况 (31) 表格目录 表格1：日本地产投资四个阶段的比较 (9) 表格2：反弹的驱动：金融泡沫后的大规模财政刺激 (21) 表格3：反弹的驱动：地产销售端相关政策 (21) 表格4：反弹的驱动：土地市场相关政策 (22) 表格5：反弹的驱动：降息周期 (25) 表格6：反弹的驱动：税改刺激政策 (25) 表格7：反弹的截止：财政政策收紧 (26) 表格8：反弹的驱动：亚洲金融危机后的综合刺激政策 (28)