公租房项目可行性研究报告

第一章项目总论

一、项目基本概况

（一）项目名称：***公租房一期项目建设工程（2011年）

（二）项目性质：新建

（三）项目管理：***建设局

（四）项目法人：***财盛投资投资有限责任公司

（五）建设地址：***城东部

（六）建设用地性质：协议出让

（七）工程建设规模及主要建设内容

一～二期工程建设项目规划总用地面积60亩（40000.2 m2 ），总建筑面积138589.24m2，住宅建筑面积128725.2 m2，1620套，框剪结构、18层、层高3.0米，总高54米；其中商铺建筑面积9864.04㎡，框架结构、底层3.6m，二层3.0m。

其中一期项目建设工程（2011年）住宅500套，建筑面积39730 ㎡，包括三个户型：A户型为3室1厅1厨2卫、建筑面积76.3m2（含公摊面积10.4 ㎡）；B户型为2室1厅1厨1卫、建筑面积76.7m2（含公摊面积10.5 ㎡）；C户型为2室1厅1厨1卫、建筑面积77.2m2（含公摊面积10.6 ㎡）；商铺建筑面积6000 m2。项目主要建设内容包括：住宅、商铺、管理用房和辅助配套、等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。

（七）项目总投资

一期项目建设（2011年）总投资估算总额为11846.04万元，其中建筑工程安装费用9000万元，土地费用1500万元，附属设施费用400.5万，工程建设其他费用550.34万元，工程相关费用95.2万，基本预备费300万元。

（八）项目资金筹措

项目总投资11846.04万元，其中申请国家财政资金1000万元，其余不足部分地方政府通过融资平台进行资金筹措10846.04万元。

（九）建设期限：该项目建设工期16个月，2011年9月至2012年12月。

（十）承担可行性研究报告编制单位

编制单位：***规划勘查建筑设计院。

资质证号：「云」城规编第（083040）

法人代表：李亚珊

二、研究内容

可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。三、主要编制依据

（一）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（二）《关于改善农民工居住条件的指导意见》；

（三）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）；

（四）《***“十二五”规划（2011～2015年）》

（五）《***总体规划》（2008年）；

（六）国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

（七）业主提供的相关数据、资料；

（八）其他相关法律、法规、规范及标准。

四、项目主要技术经济指标

表1-1 一、二期工程项目主要技术经济指标

五、研究结论

本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举

措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）相关指导精神，也符合***住房建设规划，其建设对于***低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。

本项目拟建地点位于***城东部，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了***经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。

第二章项目建设背景、意义与必要性一、项目建设背景

近年来，随着经济适用房、廉租房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的廉租房、经济适用房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。

住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房问题是城市流动人口在

城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。

为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》，意见中提出：有条件的地方，可以参照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。2010年，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设迫在眉睫。

二、项目建设的意义

（一）公租房建设将满足完善住房供应体系。当前，廉租房、经济

适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。

（二）公租房建设将有效促进消费。公租房的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费利好；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。

（三）公租房建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。

三、项目建设必要性

（一）项目建设是解决新生代大学生和进城务工人员住房问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求

科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。另外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。

本项目***2011年公租房建设项目，其面对的主要对象一是新参加工作无能力购房的大学毕业生，二是外地务工人员，全部是为“夹心层”人群提供的保障性住房，房间里开通电话、有线电视、自来水，且租金较便宜，生活十分便利，以满足过度城市化阶段进城务工人员对住房的基本要求。因此，本项目建设是健全***住房保障制度，构建和谐社会的需要。

（二）本项目建设是***县政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。

保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来，解决低收入人群住

房问题作为解决民生的头等大事来抓，玉溪市市主城各区及地方各县都正在努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。

本项目***2011年公租房建设项目，首先是利国，其建设减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了立党为公、执政为民的思想理念。不仅有利于解决农村进城务工人员的住房困难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。

（三）项目建设是实现当地经济可持续发展的需要

在“十二五”计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住房困难问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。

第三章项目选址与建设条件

一、项目选址

该项目建设选址位于***城东部，符合***建设用地规划，项目总占地面积40000.2平方米，紧邻城市道路，区域位置优越，交通便利。

二、项目建设条件

（一）社会条件

***地处云南省滇中西部，玉溪市西北，位于北纬24o27ˊ—24o;57ˊ、东经101o;54ˊ—102o;18ˊ之间，东与安宁市、晋宁县相接，南连峨山，西和双柏隔绿汁江相望，北部与禄丰、安宁两县市接壤。县城龙泉镇，东南距玉溪市机关驻地红塔区146公里，东北距省会昆明94公里，里程43公里的高等级公路从县城至安丰营与安楚公路贯通，可直达昆明、楚雄等地。县域东西横距44公里，南北纵距57公里，总面积1571平方公里，居玉溪市第4位。辖4乡3镇，总人口17.02万人，其中农业人口13.6万人，有彝、哈尼、回、苗等19个少数民族，是一个典型的多民族山区农业县。易门历史悠久，资源丰富，生态良好。境内铜、铁、锰、瓷土、石灰石等矿产资源丰富，水资源充沛，森林覆盖率达72%，是云南省野生食用菌丰产地。2009年，全县生产总值达28.7亿元，人均生产总值16889元。实现工业总产值42.2亿元。财政总收入达3.6亿元，地方财政收入2.36亿元。全社会固定资产投资完成20.2亿元。农民人均纯收入4630元，比2008年增长8.5﹪；城镇居民人均可支配收

入14291元，比2008年增长10.5﹪。

（二）自然条件

***属于低纬度高原季风温凉气候区，具有如下特点：春季温暖，干燥少雨；夏无酷暑，雨量集中；秋季温，天高气爽；冬无严寒，日照充足；全年干、湿季分明。四季如春，蓝天、鲜花、湖滨、“渔舟唱晚”，独特的气候条件，造就了最适宜人类居住的人间天堂。

年月照时数：2200小时

年平均气温：16.5

年平均降雨量：800mm

24小时最大雨量：153.0mm

干燥度：1.67

年平均风速：0.8米/秒

最大风速：23.7米/秒

主导风向：主导风向为西南风。

（二）工程地质条件

1、地形地貌

项目场地地形起伏不大，现有地势经平场设计后地势平坦，高程在1570.9m左右。位于易门盆地中部，属易门洪湖积盆地地貌单元。

2、地层岩性

项目地上覆土层主要有第四系全新统人工填土（Q m1）、第四系洪湖积（Q4p1+1）；第四系洪湖积层（Q4p1）。

4、不良地质现象

项目拟建地地形平坦，未见滑坡、泥石流、地面塌陷及塌岸等不良地质现象分布，宜于建设。

（四）防洪、防潮、排涝设施条件

1、防洪条件

本工程设计海拔高程为1571.5m，地形起伏不大，设计高程符合防洪条件。

2、防潮条件

本工程选址能够满足防潮要求。

3、排涝条件

工程地址有0.3—0.45m高差，其排涝效果良好。

总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要的。

（五）地震

据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001和《建筑抗震设计规范》GB50011-2010附录A，***城处于武定、易门大断裂和绿汁断裂、晋宁断裂的交汇处，有地震隐患，属抗震设防区。项目地抗震设防烈度为8度，地震动峰值加速度为0.2g，第三组。

（六）交通条件

本项目所在地紧邻城市道路，交通十分方便，可以节省大量运输费用。

（七）基础及配套设施条件

该项目所在区域内供水、供电以及相关配套设施完善，能够满足项目的实施以及以后的正常运营。

（八）施工条件

本项目有着极其优越的施工条件。一是施工场地环境较好，道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划、统筹解决；二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运输费用；三是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本；四是建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取。

第四章工程方案

一、设计依据

(一)业主提供的1：500地形图、及用地红线图；

(二)业主提供的方案设计任务书；

(三)《***城市规划管理条例》；

(四)《民用建筑设计通则》(GB 50352—2005)；

(五)《住宅设计规范》(GB 50386—2005)；

(六)《建筑抗震设计规范》(GB 50011-2001)；

(七)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)；

(八)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；

(九)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；

(十)《建筑灭火器配置设计规范》(GB 50140-2005)；

(十一)国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例。

二、总平面设计

（一）地块概述

本项目用地大致呈长方形，一面环路，区域位置优越，交通便利。项目建设用地面积40000.2平方米。现有地势经平场设计后地势平坦，高程在1570.9m左右。

在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代风尚；与西侧用地规划建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信

息时代便捷、高效、互动的结构理念。***公租房工程采用围合式布局，充分考虑“建筑—人—环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。

（二）总平面布置

1、规划目标

营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。

2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。

小区建筑利用地形合理布局，建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点：（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。

（2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；

（3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。

（4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。

（三）竖向设计

竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。现有场地经平场设计后地势平坦。建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0.3—0.9米。

场地雨水由东北向南、由西北向东汇集，经收集后排入区内雨水口，再排入城市排水管网。

（四）交通组织和道路系统设计

交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安全高效。

设计结合周边城市道路共设置了2个出入口，出入口的位置均满足规划对距离道路交叉口规定的要求。西面易峨路一侧的出入口为小区的主要出入口，主要供小区业主车行及消防进出使用，西面的主要出入口为主要行人出入口，同时供小区发生火灾时的消防车通行使用；小区内的主要道路呈环形布置，宽度6米，转弯半径9.0米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。

（五）绿化设计

区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配。绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。

三、建筑设计

（一）设计原则

1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。

2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。

3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统。

（二）建筑平面设计

1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。

2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。

（三）立面设计

立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新

为主。

（四）剖面设计

剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。设计为：其中商铺二层、框架结构、底层3.6m，二层以上3.0m，总高6.6m；住宅框剪结构、18层、层高3.0米、总高54m。

四、结构设计

（一）结构概述

在本次设计中，按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经济的设计原则，在满足规范的前提下，尽量兼顾使用功能要求，精心设计，力求做到安全可靠，经济合理。

根据现行有关设计规范，本工程建筑结构安全等级为二级,结构设计基准期及合理使用年限为50年。

（二）设计依据

本工程采用的主要标准及有关法规、资料

建筑专业提供的建筑平、立、剖面图；

《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；

《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；

《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；

《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；

《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）。

（三）设计荷载

(1)风荷载：基本风压取0.4KN/m2

(2)楼面使用荷载标准值

住宅：2.0KN/m2

阳台：2.5KN/m2

楼梯：3.5KN/m2

卫生间：2.5KN/m2

屋面：2.0KN/m2

（四）结构设计

(1)基础设计：工程地质勘察正在进行中待《岩土工程勘察报告》正式出来后,再决定其基础型式.

(2)上部结构：采用框剪结构

(3)结构材料：强度等级：梁,柱,板C25

钢材、钢筋：图中“φ、Φ”分别表示热轧HPB235、HRB335级钢筋。

钢板：3号钢

焊条：E42；E50

墙体：M7.5混合砂浆砌筑180厚烧结空心砖。

五、给排水、消防设计

（一）设计依据

1、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2010）

2、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）

3、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

5、《建筑灭火器配置于规范》（GB 50140-2005）；

6、业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。

（二）设计范围

1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。

2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。

3、本设计包括

建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。

（三）设计给排水标准

1、排水270L/人.天

2、室外消防用水量Q=20L/s;室内消防用水量Q=5l/s。

3、住宅给水300L/人.天

4、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为4B,采用干粉灭火器。

（四）管件、管材及器材

１、室内给水管采用PVC-U塑料给水管。

２、室内排水管采用UPVC工程塑料排水管。

3、消防管道采用钢管（DN100），焊接或法兰连接，室内消火栓：SN65;室外消火栓：SS-100-16;水泵接合器：SQ-100（地上式）;灭火器:MFZ-8。

（五）管道敷设