一房多卖案例

张仁清诉金坛奥金房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

（2011）常民终字第701号

上诉人（原审原告）张仁清。

委托代理人王斌兴，江苏高尔登律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）金坛奥金房地产开发有限公司。

诉讼代表人金坛奥金房地产开发有限公司清算小组。

委托代理人许金海，江苏剑群律师事务所律师。

委托代理人庄月芳。

上诉人张仁清因与被上诉人金坛奥金房地产开发有限公司（以下简称奥金房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2010）坛民初字第2223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审经审理查明，2008年2月20日和21日，奥金房产公司与张仁清签订了62份商品房预销售合同，62份商品房买卖合同中所约定销售的房屋总价款为27683055元，同时也签订了补充协议，补充协议主要内容：一、乙方（奥金房产公司）向甲方（张仁清）出售位于金坛市经济开发区华城

中路的美丽华公寓商品房62套，面积为8400.75平方米。二、甲乙双方一致确认，前述62套商品房面积为8400.75平方米，合同总价为27683055元的商品房，实际成交价为人民币1000万元，即甲方支付购房款1000万元就取得前述62套商品房的完全所有权。三、甲方购买上述商品房的购房款人民币1000万元，由甲方指定的无锡山北金属容器有限公司于2008年2月22日代为甲方支付。四、甲乙双方另协商一致同意乙方有权于2008年12月22日前一次性或分批次以甲方实际购买总价人民币1000万元的原价回购前述62套商品房，回购房款直接汇入甲方或甲方书面指定的单位；若乙方未能于2008年12月22日前依前约回购，则乙方仍有权于2009年1月22日前以人民币1200万元回购前述62套商品房；若乙方仍未能于2009年1月22日前依前约回购，则乙方应在2009年3月22日前为甲方办妥前述62套商品房的房地产权权属证书。张仁清于2008年2月21日汇给奥金房产公司1000万元，双方到政府主管部门对该62套商品房进行了备案登记。

2008年年底，奥金房产公司因经营管理不善，高息融资，且将奥金房产公司的资金用于其关联企业的开发，致奥金房产公司资金链断裂，其所开发的美丽华公寓建设被迫停工至今，不能清偿到期债务，债权人纷纷起诉，购房者也为此集体上访，引发了社会矛盾。2009年11月，债务人奥金房产公司以其不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，向法院申请破产清算，经常州市中级人民法院指定，法院于2009年12月4日立案受理，并依法作出（2009）坛民破字第2号民事裁定书。张仁清于

2010年2月10日来奥金房产清算小组申报62套商品房财产所有权。2010年4月17日奥金房产清算小组通知张仁清：张仁清申报的美丽华公寓62套商品房财产所有权不符合法律规定，不能确认。2010年4月28日，张仁清再次发函申明对62套商品房的财产所有权。2010年9月10日，张仁清诉来法院。

原审法院认为，民事活动应当遵守法律。根据国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第四条第（二）项内容的规定，奥金房产公司与张仁清签订商品房买卖合同和补充协议的行为，其实质内容属于未经依法批准，以预售房屋为名，筹集资金的非法融资行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定双方签订的商品房买卖合同和补充协议违反行政法规的强制性规定，属于无效。张仁清虽然与奥金房产公司双方到政府主管部门对62套商品房进行了商品房预销售合同备案登记，但该登记属于债权性质，仅能起到备案作用，不具有物权效力。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及有关民事法律政策之规定，并经法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、张仁清与金坛奥金房地产开发有限公司于2008年2月20日和21日签订的商品房买卖合同和补充协议无效。二、驳回张仁清其他诉讼请求。案件受理费80200元，由张仁清负担。

上诉人张仁清不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审法院适用法律

错误。一审法院以国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》为依据作出的一审判决适用法律错误。国务院这一办法不适用本案，上诉人和被上诉人不是非法金融机构，也未从事非法金融业务。一审法院认为上诉人与被上诉人的行为是“以预售房屋为名，筹集资金的非法融资行为”，这一认定是错误的。本案为公民和企业之间的商品房销售合同纠纷案，应当适用我国房地产方面的法律法规及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷方面的相关司法解释来审理本案，来判定上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》和《补充协议》的效力。上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。上诉人与被上诉人是具有民事行为能力的法人和自然人。双方在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的时候都能预见到最终的法律后果。众所周知，合同、协议具有引领和规范民事活动的作用。双方在《补充协议》中的“甲方支付购房款1000万元就取得前述62套商品房的完全所有权”、“乙方应在2009年4月30日前为甲方办妥前述62套商品房的房地产权属证书”等约定充分表示了双方的真实意思并明确了应承担的法律后果。双方在《补充协议》中明确表示了交付和接受标的物，即涉争商品房的意思表示和行为。双方在《补充协议》中的约定起到了对双方的民事法律行为进行引领和规范的作用。该《商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效，理应受法律保护。二、一审法院认为上诉人的商品房备案登记“不具有物权效力”同样是错误的，商品房未竣工并不影响双方商品房财产所有权的转移。我国商品房买卖预登记有两种形式，即依据《物权法》的预告登记和依据《房地产管理法》的备案登记。预登记的目的就是

购买人通过预登记达到对抗第三人的效力，将物权的公示手段用于债权的保护，是债权物权化。上诉人购买的涉争商品房在政府主管登记部门备案登记的目的就是使得上诉人购买的涉争商品房具有对抗第三人的物权效力。上诉人的购房行为与其他小业主一样合法有效，同样受法律保护。本案涉争的商品房虽未竣工，但并不影响被上诉人将商品房所有权转移给上诉人。被上诉人将尚未建成的涉争商品房销售并转移房屋所有权于上诉人，符合最高院审理商品房买卖合同纠纷的相关司法解释。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，上诉人已经取得了涉争商品房的财产所有权，虽然尚未竣工，但并不影响上诉人已为涉争商品房财产所有权人这一客观事实。三、被上诉人处置涉争商品房，应承担等值赔偿。上诉人在被上诉人破产前已经取得了涉争商品房的财产所有权，上诉人的商品房的财产所有权依法不属破产财产，且在破产宣告前涉争商品房仍尚存在，并未灭失。但在一审审理期间，被上诉人将涉争商品房进行了处置，根据最高院关于审理破产案件的相关司法解释，被上诉人依法应当承担等值赔偿责任。综上，请求法院撤销原审判决，依法改判。

被上诉人奥金房产公司在法定期限内未作书面答辩。

二审中，双方当事人未向本院提交新证据，且对原审查明的事实无异议，故本院对原审查明的事实依法予以确认。

本院另查明，一审中，华东政法大学商法研究中心接受江苏高尔登律师事务所的委托，对本案进行了研讨，并出具了法律意见书，该意见书认为：一、张仁清的购房行为合法有效。张仁清与奥金房产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》。从合同和协议书的主体来看，张仁清作为具有完全行为能力的公民，有权购置商品房。奥金房产公司是经工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照的房地产开发经营企业，并在建设行政主管部门取得相应的房地产开发企业资质证书。奥金房产公司取得了所出售的62套房屋的商品房预售许可证，预售行为符合我国法律、法规的规定。预售双方的意思表示真实。从合同的内容看，双方的权利义务在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中做了约定，充分体现了协商一致的原则，也没有违反法律、法规的情形。由于张仁清支付的购房款是按《补充协议书》约定支付的，而《补充协议书》约定的价款低于合同价款，该行为是否显失公平。从本案的履行情况看，也不存在显失公平问题。因双方签订合同和协议后，张仁清已按约履行了全部义务，奥金房产公司一直没有异议（我国法律规定显失公平的撤销期限为1年）。据此我们认为张仁清与奥金房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》合法有效，张仁清的购房行为应受法律保护。二、关于《商品房买卖合同》及《补充协议书》的性质。张仁清与奥金房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》后，为保障所购62套商品房的权益，依法办理了备案登记。商品房预售登记是不动产登记的一种，我国规定的形式有预告登记和备案登记，是为保全预购人的不动产物权。商品房预售合同一经预登记，预购人对预购商品房取得了对抗第三人的效力，通过预登记，将物权的公

示手段用于债权的保护。预售人如果将预购商品房出卖给第三人，由于预购人的预登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权，故预登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。在预登记作出后，只要预购人履行完毕了买卖合同中规定的义务，便取得房屋的所有权，这种所有权受法律保护。而且，根据双方签订的《补充协议书》第二条规定，只要张仁清付清约定的全部购房款，即取得约定商品房的所有权。据此应认为双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》是债权物权化的合同，具有物权合同的效力。三、张仁清对所购商品房享有的权利。本案中，奥金房产公司由于经营不善，进入破产清算程序。张仁清所购的62套商品房应如何处理呢？对于买卖中的特定物的性质，2006年颁布的破产法和之后的所有司法解释都没有做出明确的规定，而之前最高人民法院2002年7月18日发布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释{2002}23号）作出了规定。法释{2002}23号第71条明确规定了几种不属于破产财产的情形，其中第四项为“依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外”，第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”，此规定突破了我国法律买卖合同不转移占有或进行登记不发生所有权转移、相对人只能享有普通债权的规定，赋予了已经支付了完全对价的买受人在出卖人破产时对所购买标的物一种类似于所有人“取回权”的权利。虽然该司法解释没有进一步明确特定物不属于破产财产后购买人是否如所有人一样可以“取回”，即要求交付和转移所有权，但从司法解释将其区别于第71条第四项规定的对特定财产存在优先权的权利及司法解释的精神看，应该

肯定购买人可以进一步有要求交付特定物和转移特定物所有权的权利。由于商品房预售合同的标的物为特定的房屋，因此自然可以适用此司法解释的规定。也就是说，在商品房预购买卖中，支付了全部价款的购买人可以在出卖人破产时对所购买的房屋享有一种类似于所有权人“取回权”的权利，购买人的权利在此种情况下被司法解释明确赋予了物权的效力。因法释{2002}23号关于特定物买卖的规定与之后的破产法及相关司法解释并不冲突，所以，法院在处理特定物买卖的破产案件中，法释{2002}23号第71条的规定继续使用，最高院至今没有废止。尤其是在商品房的买卖中，付清全部购房款的购房者享有买卖商品房的所有权。最高法院的司法解释的目的是保护作为消费者的购房者利益。就购房者而言，只要购房，不论所购房屋的套数多或少，都属于消费者。据此我们认为张仁清与奥金房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》后，不但进行了物权性质的预登记，还付清了约定的全部购房款，而且《补充协议书》还约定张仁清付清房款后即取得62套房屋所有权，故在奥金房产公司破产清算时，张仁清所购的62套商品房不属于破产财产，张仁清享有这62套房屋的所有权。

本院又查明，2010年11月11日，一审法院第一次庭审中，一审法院询问上诉人商品房预售登记的相关情况时，上诉人对金坛市建设局备案登记时确认的是商品房预售登记不持异议。

本院再查明，2011年6月16日，在本院组织的听证中，奥金房产公司认为张仁清与奥金房产公司实为借贷关系，用商品房交易的流转进行借贷，

系解决奥金房产公司资金流转不足的手段。

本院认为，一、关于张仁清是否具有讼争62套商品房所有权的问题。我国规定了商品房登记制度，我国的商品房登记制度虽不是商品房买卖合同成立的要件，但是商品房物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，发生效力。在商品房预售和预购行为中，亦须经过相应登记才能对抗第三人。在商品房预售和预购行为中，存在商品房预售合同登记备案制度与商品房预告登记制度。商品房预售合同登记备案应由开发企业自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，办理商品房预售合同登记备案手续是法律的强制性规定，其目的在于管理城市商品房预售行为。商品房预售合同登记备案制度体现的是行政部门对商品房预售行为的行政管理，该制度保护了商品房预售合同。商品房预告登记系当事人签订买卖房屋协议后，为保障将来实现物权，向房屋登记机构申请依法将所预购房屋的权利和其他应当记载的事项予以登记的行为，预告登记制度是对商品房预购人请求权的保护。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。故商品房预告登记制度设立了预购商品房的准物权，是对商品房预购人将来可以实现的物权的保护，其目的在于防止开发企业任意将已出售的商品房再次出售或设置抵押。本案审理过程中，

本院询问张仁清是否已经进行备案登记，张仁清认为其与奥金房产公司共同去建设局完成备案，结合张仁清在一审庭审时的陈述，张仁清已在金坛市建设局完成62套商品房的商品房预售合同登记备案，故应当认为行政部门已对该商品房预售行为作出管理；根据前述，商品房预售合同登记备案仅是行政部门的管理行为，当事人需进行商品房预告登记才能设立准物权，保护其对商品房的请求权，但一、二审中，张仁清均未提出其已完成商品房预告登记，亦未举证证明，故不能认定张仁清已在讼争62套商品房上设立了准物权，故张仁清不拥有讼争62套商品房的所有权。二、关于《商品房买卖合同》和《补充协议》的效力问题，该两份协议并不违反法律禁止性规定，在当事人之间具有拘束力。张仁清与奥金房产公司于2008年2月20日签订了讼争62套商品房的商品房买卖合同后，又于同年2月21日签订了补充协议。该补充协议约定：“62套商品房共计面积为8400.75平方米，实际成交价为1000万元，奥金房产公司有权于2008年12月22日前一次性或分批次以1000万元总价回购该62套商品房，若奥金房产公司未能依约回购，则仍有权于2009年1月22日前以1200万元回购该62套商品房”。双方在商品房买卖合同中，以交易商品房为合同目的；在“补充协议”中，以奥金房产公司回购商品房及奥金房产公司回购商品房由张仁清套取利润为目的，两份协议的合同目的是不相一致的。本案中，商品房买卖合同的目的在“补充协议”的合同目的中已经发生实质性的变化。结合补充协议的具体条款所表述的内容，补充协议约定的是在商品房买卖合同订立后，双方又重新约定对所交易商品房的具体处置方法。在本案中，商品房的交易价格远低于商品房的实际价值，交易的价值

和价格是背离的，补充协议的约定显然体现出双方的融资借款之合意，商品房买卖中标的物“商品房”仅为补充协议中实现回购、套取利润的介质；换言之，双方真实的合同目的是补充协议之合同目的，为实现合同目的，双方订立商品房购买协议，并以所交易的商品房为介质实现回购套取利润的目的。据此分析，该“补充协议”所约定的内容已超出商品房购买合同中关于商品房的买卖，补充协议中真实交易的是双方的借贷债权，原商品房买卖合同的效力已被补充协议所替代，从而形成新的合同关系。本院认为，根据补充协议约定，张仁清以明显低于市场价格购买商品房，已违反市场交易的一般规律，故应当认为，双方并不以买卖商品房、确立商品房的物权为合同目的，而是通过商品房的交易流转行为获取利润，补充协议的签订使原商品房买卖合同不具备商品房买卖合同的典型性，仅是实现补充协议合同目的的前置条件。本案中，商品房买卖合同与补充协议的约定，应认定张仁清与奥金房产公司双方之间通过商品房买卖合同与补充协议确立的是双方关于以“借贷”为目的的债权债务关系。本案审理过程中，奥金房产公司认为张仁清与奥金房产公司实为借贷关系，用商品房交易的流转进行借贷，系解决奥金房产公司资金流转不足的手段。且在本案中，讼争62套商品房已作为奥金房产公司的破产财产已予以清算，抵偿奥金房产公司债务，实际已无法实现双方订立商品房买卖合同的目的。故本院认为，因张仁清未进行预告登记，故其不具有讼争62套商品房的准物权，又因商品房买卖合同及补充协议显见的债权特征，故此，张仁清要求确认其拥有62套商品房的物权的上诉请求缺乏请求权之基础。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项

的规定，判决如下：

一、维持金坛市人民法院（2010）坛民初字第2223号民事判决书判决主文第二项。

二、变更金坛市人民法院（2010）坛民初字第2223号民事判决书判决主文第一项，确认上诉人张仁清与被上诉人金坛奥金房地产开发有限公司于2008年2月20签订的商品房买卖合同和2008年2月21日签订的补充协议有效。

二审案件受理费80200元，由上诉人张仁清负担。

本判决为终审判决。

审判长陈卫

代理审判员是飞烨

代理审判员邵泽宇

2012年1月16日

书记员马筱艳

王利民同一房屋订立数个转让合同纠纷处理时应遵循的原则。

房屋作为不动产和特定物，近年来，因同一房屋订立数个转让合同而引发的纠纷逐年增多，探究其成因，多数是因为出卖人为追求高价所致。在诉至法院的纠纷中，有的是为其中一方办理了产权过户手续；有的是房屋交付一方，却给另一方办理了过户手续；有的是均未办理过户手续。在房屋所有人作为转让方就同一房屋与受让方订立数个转让合同，在转让合同均有效的情况下，受让方均要求履行合同的，应当确定不同的原则处理：1·已经为一方办理了房屋产权过户手续的，由于根据法律的规定，房屋产权变动登记具有公示的效力，具有对抗合同以外第三人的效力，因此，无论出售方是否将房屋交付给他方或接受了他方的价款，均应判令出售方将房屋出售给已经办理了产权过户手续的一方。然后，判令出售方对他方承担违约责任。2·均未办理房屋产权过户手续，但已合法占有房屋的受让方请求转让方履行房屋产权变更登记等合同义务的，应当支持。3·均未办理房屋产权过户手续，又未合法占有房屋，先行支付购房款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理产权过户手续等合同义务的，应当支持。4·合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规定处理。

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房产中介成交巧妙实战案例讲解 开盘房源：90.3平方米，十四楼。框架式结构。二室两厅。装修程度中等。大理石地板。 优点：屋龄四年，较新，交通比较方便，临近学区。主卧客厅采光好。 缺点：西晒，户型不合理。卧室偏小。物业管理费较贵。无阳台。卫生间因为靠近另外一栋大楼，比较暗，窗户小。 价格：房东报价103万，比市场行情多10万左右。 此房源是社区驻守而来，因为小区位置较好，可出售房源不多，当时房东急着要出去，所以登记了一下就上班去了，没有签署委托协议。回到门店后，经纪人输入电脑后开始准备针对该房东展开回报议价。 第二天： 在下午三点多的时候给房东打第一个电话。（因为房东是公务员，上午或者下午刚上班的时候比较忙碌，所以选择在下午三点多打这个电话，这个时候一般也没什么事情，只有当房东不忙时，房东才可能愿意接听你的电话时间稍长一点。否则接了电话马上挂掉，经纪人也无法达到目的。） 对话：“您好，李先生吗？我是XX房产经纪人小孙，孙悟空的孙。昨天帮您登记房源的那个，瘦高个那个就是我（加深房东印象），您想起来没有？” “哦。知道，什么事情？有房东要买了吗？”房东语气较冷淡。 “李先生真是个急性子，虽然我们房东很多，但是时间上也没有这么快，毕竟买房子也不是买白菜，我们想帮您做做广告（给房东以利益诱导，免费广告谁都想做。），公司规定做广告的房源要上门去实地看一下房子，不知道您什么时候有空？” “我最近比较忙，没什么时间。”依旧冷淡。 “知道您时间很宝贵，我们不需要多长时间，20分钟左右就可以了，登了广告后，房东肯定很多（给房东以希望）。后天是周末，或者大后天周日，您看您什么时候方便(给房东二选一，不是要不要鸡蛋，而是要一个鸡蛋还是两个鸡蛋)？” “那后天下午吧” “后天下午几点？两点半可以吗？（时间要约准，不要大概区间，经纪人的时间也很宝贵）” “可以的” “那好，李先生，打搅了，我们后天下午两点半见。（再次加深房东时间印象），您先忙吧” 等房东挂掉电话经纪人再挂掉电话。 第三天 下午3点多再次拨通电话，实堪前再次和房东确认，以便经纪人安排自己的行程。 “您好，李先生，我是XX房产的小孙，昨天和您约过的，明天下午两点半去拜访您一下，顺便看看房子，您明天下午两点半在家嘛？因为广告星期一要出来了，我们这边比较急。（再次给房东以希望，但不要承诺广告方式，你承诺了报纸广告，万一没有登，房东印象会很差）” “在的” “如果有什么事情您可以提前告诉我一声，现在这个号码就是我的手机号，您可以储存一下，我的名片上也有我的手机号码，我们再约时间也可以，不能耽误您的事情。(以退为进)” “不用了，明天我不出去，整天都在家。” “那好，我们明天下午两点半见，再见，李先生。”

一房多卖,重点法条及原则

“一房多卖”的法律规定 一、同一商品房数个买卖合同效力的认定 （1）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》） 第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 二、何人可以取得争议房屋的所有权 在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？《解释》并没有给出一个明确的答案。但是，一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是： 1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

经典二手房十大纠纷案例

一、房内命案被隐瞒，购买凶宅惹争端 案情简介:吴女士购买了套二手房，谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同，遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院，经法院调解，卖主支付给吴女士五万元的补偿款。 律师提醒:按照我国的民俗,所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房屋，然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出，买主一旦知道此事,仍会与卖主产生争议,同时卖主的行为也涉嫌欺诈,可能导致其与买主签订的合同无效。 二:为避税费不过户，政策有变起冲突 案情简介：李女士与王先生签订了二手房买卖合同，双方约定两年后再办理过户手续。谁知不久后国家有关政策发生变化，若两年后过户,李女士作为卖主是得不偿失，李女士遂要求王先生立即办理过户,不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户,为此二人发生了冲突并闹到法院，最终双方达成了调解协议,办理了产权过户手续。 律师提醒：在二手房买卖中,对于有关税费的交纳，国家及地方有关政策法规通常已作规定，但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。然一旦有关政策发生变化,这些约定不仅无法起到规避税费的作用，还会成为买卖双方争议的导火索。 三：户籍政策要了解，否则买房难落户 案情简介:外地来京的王先生经过努力小有积蓄，准备购房后将全家户口从外地迁入北京。为此，王先生在合同中约定，卖主在签约后立即办理户口迁移手续，后卖主将自家户口从该房中迁出，然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知,一年前卖主一家已办理了外地来京的落户手续,按规定现在不得再办理落户手续,王先生极其恼怒,遂要求卖主赔偿其损失,并将卖主告上了法院。近日,法院判决卖主承担违约责任,但王先生落户北京的愿望一时仍难以实现。 律师提醒：根据有关规定，在我市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在60平方米以上；每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策；买主应在原户主户口迁出后方可办理落户手续。以上条件若不具备，就难以办妥户口迁入手续。 四:“霸王条款”不合法，中介起诉被驳回 案情简介:杨小姐与某中介公司签订了一份协议,约定由中介公司作为居间人将一套房屋介绍给杨小姐。协议还约定，若买卖合同未能签订,杨小姐应向中介公司支付违约金,此后由

房屋买卖案例分析

房屋买卖案例分析 一、主题 在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析 二、基本法理 对房屋二重买卖纠纷进行分析，主要是基于以下法理： （一）不动产的特性及一物一权原则 房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。 （二）房屋所有权的取得与合同生效的关系 我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔，更易引起二重买卖的现象。 1．房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记 我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定

房屋买卖合同纠纷案例分析

房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类： （一）售房广告引发的纠纷 众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关

“一房多卖”民法问题说明

“一房多卖”民法问题说明 一、“一房多卖”基本民事法律关系 这里的“一房多卖”，是指房地产开发商通过签订房屋买卖合同的方式，将同一房屋先后或同时卖与多个买受人或消费者，且均未办理房屋所有权登记过户（更名）手续的情况。 《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，房地产开发商对其建造的房屋享有所有权（物权）。 《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，在“一房多卖”中，在没有办理房屋所有权登记（过户）手续的情况下，房屋所有权（物权）始终由房地产开发商享有，相应地，买受人也始终没有取得房屋所有权。买受人基于房屋买卖合同而享有的是一种合同权利（债权），即请求房地产开发商办理房屋所有权登记（过户）手续以进行物权移转的请求权。在没有办理房屋过户前，房地产开发商，无论是否已经与他人签订了房屋买卖合同，其基于对房屋的所有权（的处分权能），始终有权决定将其所有的房屋处分（出售）给任何民事主体，与之签订房屋买卖合同及办理房屋过户手续。 依据债权平等性的民法原理，当多个民事主体均已与房地产开发商签订房屋买卖合同，其基于各自的合同对房屋享有的合同权利（债权）是平等的，并不因签订合同的时间先后而存在效力强弱上的差别。而如果房地产开发商已经与其中一个买受人办理了过户手续，则该买受人即取得了相关房屋的所有权（物权），其对相关房屋的所有权（物权）自然优先于其他买受人的合同权利（债权）。此时，没有取得所有权的买受人可以基于合同向房地产开发商主张违约责任，以救济自己被侵害的合同权利。此外，如果房地产开发商始终没有与任何买受人办理房屋过户手续，则这些买受人也仅能对房地产开发商主张违约责任，而不能获得相关房屋的所有权。

关于合作建房合同纠纷案件的处理意见

关于合作建房合同纠纷案件的处理意见 时间：2009-03-30 17:55:11 来源：作者：szlaw001浏览次数：0 网友评论 0 条 一、适用的法律法规及司法解释 目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。 二、合作建房(开发)合同的几种形式及效力认定 合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样： 1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。 2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。 3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。 4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。 三、合作建房合同纠纷的处理 1、当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未经批准、未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。 2、利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地"两证一书"的申办人所有；同时，由宅基地"两证一书"申办人将投资款及利息返还出资人。 3、超出规划建筑面积的房产，补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的，一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的，应按约定的投资比例或利润分配比例承担。 4、当事人违反规划开发建设的房屋，被有关行政管理部门认定为违法建筑

一房二卖之房产该花落谁家案

一房二卖之房产该花落谁家案 第一幕庭前准备和正式开庭 书记员: 请原告、被告及双方委托代理人入庭就坐。 书记员: 现在，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第123条的规定，查明当事人及其他诉讼参与人的到庭情况。原告张立伟，陈 爱英是否到庭？ 原告: 到庭。 书记员: 原告委托代理人是否到庭？ 原告委托代理人: 到庭。 书记员:广西省残疾人联合会代表人张薇被告: 到庭。 书记员: 被告委托代理人是否到庭？ 被告委托代理人: 到庭。 书记员：第三人北海市赛亚汽车销售公司代表人是否到庭？ 第三人：到庭。 书记员:请安静！现在宣读法庭规则和法庭纪律。诉讼参与人应当维护法庭秩序，不得喧哗、吵闹；发言、陈述和辩论，须经法 庭许可。旁听人员必须遵守下列纪律： （一）不得录音、录像和摄影； （二）不得随意走动和进入审判区； （三）不得发言、提问；

（四）不得鼓掌、喧哗、哄闹； （五）不得开放传呼机、移动电话机等通讯设备的铃响和接听电话； （六）不得实施其他妨害审判活动的行为。 新闻记者旁听应遵守法庭纪律。未经法庭许可，不得在庭 审过程中录音、录像和摄影。 对于违反法庭规则的人，法庭可以口头警告、训诫，也可以 没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或者经院长批准 予以罚款、拘留。对哄闹、冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、 殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任； 情节较轻的，予以罚款、拘留。 书记员：现在请审判人员入庭，全体起立。 审判长: 请坐下！ 书记员: 报告审判长，当事人及其代理人全部到庭，法庭纪律宣布完毕，可以开庭！ 审判长：现在开庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第123条第二款的相关规定，现在核对当事人的基本情况及委托代理人姓名、职务及代理权限。首先由原告向法庭报告你的姓名、年龄、民族、出生年月日、工作单位、职务及家庭住址。 原告:张立伟，男，1983年10月10日，35岁，住广西省北海市长江路32号，个体经营者。 原告：陈爱英，女，44岁，1974年4月出生，汉族，高中文化，家住广西省北海市长江路30号。

一房二卖实例及法理分析

一房二卖实例及其法理分析 案例1： 2002年马某以115万元的价格购买了一处上海某小区的预售商品房，2003年7月，马某以158万元的价格将该房出售给张某，双方签定的购房合同约定，签约当日由张某先支付总房价的50%，马某将房屋交付给张某，余款由张某在60天内支付，支付余款当天双方共同至房屋交易中心办理过户手续。后张某按约支付了房款并实际占有了该房屋，并开始对房屋进行装修，但产权过户手续并未按期完成。 2004年10月某日马某通知张某表示不再履行原购房合同，次日，马某与赵某就系争房屋订立了购房款为180万元的售房合同，并于当日上午在房地产交易中心办理了产权过户手续。赵某随即凭产权证进入系争房屋，强行终止了张某的装修活动，并更换了门锁，引发了三方的激烈纠纷。为此，张某以马某、赵某为被告提起诉讼，以两被告恶意串通侵害他人利益为由，请求法院确认马某与赵某间的买卖合同无效，并要求马某继续履行对其的房屋过户义务。

案例2： 孙爽今年32岁，与老公李铁军大学毕业后，来到北京市密云县工作。孙爽与丈夫商量购置一套房子，于是夫妇二人开始四处打探房源。2010年3月，孙爽接到了在一家房屋交易中介公司上班的大学同学孙悦的电话。孙悦告诉她，自己的邻居张曙光打算出国定居，已经委托她卖房，板楼四层，面积108.47平方米，总价款90万元。 张曙光的房子位于密云县城西边的康居北区，离县城中心不过十分钟的路程，交通十分便利，如果能低价买下房子，也算是捡到了一个大便宜。经过一番讨价还价，双方商定房屋价格为88万元，第二天签房屋买卖合同。第二天一早，孙爽与张曙光签订了买卖合同，合同约定，张曙光将房子卖给孙爽，总价款88万元;定金2万元;由孙爽3日内给付张曙光44万元购房款，剩余购房款待办理过户手续后给付；张曙光于半个月内协助孙爽办理房屋过户手续，房屋自办理过户手续后交付。2010年3月25日，孙爽将44万元购房款打到了张曙光的银行账户内，张曙光表示房屋的产权证一直由妻子保管，而要半个月才能回来，希望孙爽能给他一些时间。 孙爽耐着性子等到了4月15日，打电话催张曙光办理房屋的过户手续，张曙光告知几天前他已经以95万元的价格将房子卖给了别人。随后张曙光发信息告诉孙爽之前他收到的44万元购房款外加2万元的定金已经退还到孙爽的银行账户里。孙爽一纸诉状将张曙光诉至法院，要求确认与张曙光的房屋买卖合同有效，并判决张曙光协助自己办理房屋产权过户手续。

房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。 法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手

买家遇到一房二卖怎么办

一、一房二卖是什么 一房二卖在房地产交易行业是极为常见的现象，卖家与不同的买家都签订了房产买卖合同，将同一个房子卖给了不同买家，然而房产只能是登记在其中一方买家名下，因此便有了冲突。一房二卖属于典型的欺骗行为，卖家构成违约甚至可能是欺诈，而买家遇到这种情况该怎么办，下面着重分析一房二卖中买家该如何维权： 二、一房二卖中，买家该怎么维权 (一)可基于买卖合同向卖家主张违约赔偿 由于民商领域鼓励交易的原则，买卖合同在没有违反法律规定的情况下并不轻易认定为无效，在一房二卖中签订的房产买卖合同亦是如此。但即便基于合法有效的合同，两个买家不能都要求卖家交房并办理过户登记，毕竟同一套房不可能有两套房产证。因此根据公平原则，实践中往往是将房产归于第一个合法有效签订合同的买家，而其他买家只能基于卖家违约或者欺诈来向卖家索赔。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条相关规定，一房二卖后，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (二)可向卖家主张解除、撤销房产买卖合同 一房二卖属于《合同法》中典型的隐瞒欺骗行为，根据《合同法》，因欺骗而签订的合同可撤销，因此买方可以在知道或者应当知道卖方一房二卖的情况后一年内申请法院撤销。同时根据上述司法解释，买方可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款

一倍的赔偿责任。主张解除、撤销房屋买卖合同的好处是合同被撤销解除后，买方也不必再履行合同义务。 (三)如果合同涉嫌违法则可主张合同无效 事实上，合同无效的情况包含了损害第三人利益的情况，因此一房二卖中依旧可以主张房产合同无效。当卖家与第二个买家签订房产合同时，如果第二个买家对此知情，则属于双方恶意串通损害第三人利益的情况，合同就自始无效，第二份合同无效后，作为第一个买家自然就可以基于此前签订的房产买卖合同要求卖家交房并办理过户登记。

一房二卖该如何处理

一、一房二卖该如何处理 一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。买受人均在不知情的情况下与出卖人签订合同的，出卖人一房二卖主要有以下几种处理方式： 1、以登记为准。如果两份合同中一份已进行了过户登记，因物权优先于债权，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。 2、以鉴定合同的先后顺序为准。如果两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力，顺位在先的合同有效。 3、在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下，出卖人已没有房屋所有权，但是所签订的买卖合同依旧是有效的，买受人可以此合同请求出卖人承担违约责任。 买受人遇到一房二卖的情形时，根据相关的司法解释，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 二、一房二卖是否构成诈骗罪

一房两卖涉嫌构成诈骗罪。对于同一套房屋，在出卖给他人后。以非法占有购房款为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方式欺诈第三人，将房屋再出售给第三人，致使第三人遭受财产损失的，可能会构成诈骗罪。 需要值得注意的是，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件： 1、出卖人具有非法占有购房款的主观目的； 2、购房者存在认识错误； 3、出卖人实际取得购房款。 所以，不是所有的一房二卖都构成诈骗，判断的关键是当事人是否有收取第二笔房款的愿望，那些出于其他目的的，不宜以诈骗行为论处。 三、一房二卖起诉状怎么写 原告：张xx,身份证号码xxxx,住址xxx,联系电话：xxx 委托代理人：xxx,律师事务所律师，电话：xxx 被告：李xx,身份证号码 xxx ,住址 xxx 联系电话：xxx 诉讼请求： 1、判令被告与原告解除《房产买卖合同》； 2、判令被告返还原告支付的定金xx元人民币及利息；

经典二手房十大纠纷案例

. 一、房内命案被隐瞒，购买凶宅惹争端谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。吴女士购买了套二手房，案情简介：经法遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院，吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同，院调解，卖主支付给吴女士五万元的补偿款。所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房按照我国的民俗，律师提醒：仍会与卖主产生买主一旦知道此事，屋，然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出，争议，同时卖主的行为也涉嫌欺诈，可能导致其与买主签订的合同无效。二：为避税费不过户，政策有变起冲突 案情简介：李女士与王先生签订了二手房买卖合同，双方约定两年后再办理过户手续。 李女士遂若两年后过户，李女士作为卖主是得不偿失，谁知不久后国家有关政策发生变化，要求王先生立即办理过户，不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户，为此二人发生了冲突并闹到法院，最终双方达成了调解协议，办理了产权过户手续。国家及地方有关政策法规通常已作在二手房买卖中，对于有关税费的交纳，律师提醒：这但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。然一旦有关政策发生变化，规定，些约定不仅无法起到规避税费的作用，还会成为买卖双方争议的导火索。三：户籍政策要了解，否则买房难落户 准备购房后将全家户口从外地迁入北外地来京的王先生经过努力小有积蓄，案情简介： 王先生在合同中约定，卖主在签约后立即办理户口迁移手续，后卖主将自家户口京。为此，一年前卖主一然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知，从该房中迁出，遂要按规定现在不得再办理落户手续，王先生极其恼怒，家已办理了外地来京的落户手续，法院判决卖主承担违约责任，但王先生落求卖主赔偿其损失，并将卖主告上了法院。近日，户北京的愿望一时仍难以实现。60律师提醒：根据有关规定，在我市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在 买主应在原户主户口迁出后方可每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策；平方米以上；办理落户手续。以上条件若不具备，就难以办妥户口迁入手续。四：“霸王条款”不合法，中介起诉被驳回 约定由中介公司作为居间人将一套房杨小姐与某中介公司签订了一份协议，案情简介： 若买卖合同未能签订，杨小姐应向中介公司支付违约金，此屋介绍给杨小姐。协议还约定，. . 后由于种种原因买卖合同并没有签成，中介公司遂诉至法院要求杨小姐按约定支付违约金，但法院最终驳回了中介公司的诉讼请求。律师提醒：根据我国《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，仅可要求委托人支付 从事居间活动支出的必要费用。因此中介公司向杨小姐主张违约金的请求没有法律依据。五：买房误信黑中介，房财两空无人赔 王主任的介绍下与一卖主签订了二手房“房屋信息咨询中心”案情简介：徐先生在一所 而卖主同时也消失谁知不久后王主任即不知去向，买卖合同，按约定徐先生支付了首付款。的无影无踪，徐先生发觉他已上当受骗，无奈之下只得报警。目前二手房中介市场良莠不齐，很多所谓的“中介公司”其实并没有相应的律师提醒： “信息咨询中心”的牌子以号称介绍低价房源吸引客户，但实际上其并而是仅仅挂着资质，因此也无法履行与购房者签订的合同，没有什么房源，与其签约的结果通常就是上当受骗，在选择二手房中介时最好还是选择那些正规的中介公司。六：房屋权利有瑕疵，买房愿望险落空

房地产开发商一房两卖的法律责任

房地产开发商一房两卖的法律责任 案例 2004年4月1日，市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区5-丁-602号房。合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该小区5-丁-602号房早在2003年10月就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋所有权证。王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。 案例分析 房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人)，给买房人王某造成了严重的损害。对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的? 商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。本文主要围绕该司法解释，对房地产开发商一房二卖的法律责任作一分析。 一、一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产

开发商。 《司法解释》第一条明确规定，解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商。 二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力 1、一房二卖的情形 一房二卖，指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。 根据我国《城市房地产管理法》的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系;其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。所以在一房二卖中可能出现两种情形： (1)两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证。 (2)两个买受人都没有取得房屋所有权证。 2、一房二卖所涉及合同的效力 (1)先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。 根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房

【全套】房地产销售经典典型案例分析

房地产销售典型案例分析 第一节经济适用房销售案例 XX花园销售案例 一、案例简介 XX花园是北京市首批19个经济适用房项目之一，首期推出三栋塔楼工747套，于2000年6月10日正式开盘销售，到2000年7月31日。51天时间共售出442套，占首期推出总套数747套的59.17%，平均每天售出8.7套。真正实现了持续热销、持续高温效应，其销售速度在北京经济适用房中名列前茅。 XX花园的成功销售，为北京房地产增加了；一个光彩夺目的亮点，已经被业界称为北京继今日家园、天通苑、回龙观之后第四个最火暴的经济适用房楼盘。 XX花园作为一个经济适用房项目，价格比天通苑、回龙观高出1000余元，项目本身特点原来并不突出，户型比较陈旧，能有火暴的销售业绩殊为不易。 二、营销策划思想 1、根据XX花园的品牌定位，进行一系列的品牌设计、塑造与包装，包括品牌标识、楼书、DM宣传页、销售中心、展板、工地围墙，并就XX花园的品牌定位对销售人员进行全方位的销售培训。采取“全场紧逼”销售法，实行目标考核，加强人员培训，加强基础管理。以崭新的面貌和过硬的基本功面对客户。 2、与装修公司合作，针对AI户型作最具渲染力的装修设计： 包括室内环境设计，将室外绿色风景融入居室；凸现AI户型的景观价值；作全新概念大起居室大厅设计；展现商住户型的伸缩性概念。总之，要最大限度地展现AI户型的全方位空间价值。 3、与XX城建物业管理公司合作，重点展现国有物业公司的信誉、实力、承诺、服务水平、管理措施、收益细则等，让客户买放心房。 4、为客户提供装修菜单服务。 5、宣传以“产学研”打造精品为理念，引入对XX花园品牌塑造模式的讨论。以学校的名义邀请新闻单位探讨房地产人才的培养模式，产学研相结合的道路出人才、出精品、推出住宅产业化、房地产品牌化。 三、工作时间表（5月15日—6月10日） 1、5月19日初步确立总体销售方案 2、5月20日总体方案修订、细化、落实

农村房屋买卖案例

农村房屋买卖合同效力的认定 作者：罗琪发布时间：2012-12-20 15:10:10 问题提出：随着城市化进程加快，拆迁力度加大，补偿数额巨大，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷不断突显出来。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为；购买者中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民；出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法解释又规定不一，导致在司法实践中判决千差万别。此类案件的处理必将产生导向作用，不论判决是否有效，必将会导致大量的诉讼。 简要案情：2001年6月，杨某（原始取得宅基地）与郑某（城镇户口）签订《买卖房屋协议书》，约定：杨某将自己名下房屋独院一座卖给郑某，房价8万元，郑某一次性付清，双方一手交钱，一手交宅基使用证（地号02－03－0156）。合同签订后，郑某于2001年6月12日将房款交于杨某，杨某将该房屋交付郑某，双方已实际履行。2006年11月7日郑某与其妻张某（农村户口）将户口迁至现住址。2009年杨某诉至法院，以农村房屋不能买卖为由，主张《买卖房屋协议书》无效。 争议焦点：农村房屋买卖是否有效？ 分歧意见：

由于涉及农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法解释又规定不一， 现有的法律法规及决定、通知主要有： 1999年第二次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”；第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。 1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。 2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。” 2007年12月31日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。” 目前在农村房屋买卖合同效力认定上存在以下情形： 1、同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋有效。其理由及依据：一是宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可以转让其权利；二是现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让；三是现行国家政策没有限制集体经济组织内

农村房屋买卖合同纠纷案件如何处理

农村房屋买卖合同纠纷案件如何处理 伴随我国城市化进程的加快及农村人口向城镇产业化转移，农村宅基地上房屋买卖作为一种经济现象浮出视野。由此引发的纠纷解决渐次成为司法实践必须予以回应的审判热点。我国关于规范农村宅基地的现行法律法规仅对宅基地使用权的取得作出了规定，但对其包含买卖在内的各种形式的流转则鲜有涉及。这使得该类纠纷的司法裁决成为了审判中的难点，从而导致司法中的裁判不统一。在一定程度上弱化了司法对社会经济生活的调整和规范功能。有鉴于此，本文试图从农村宅基地相关法律法规的梳理着眼，以相关物权理论及宅基地使用权的宪法意义为基本视角，对涉及但不限于农村宅基地及其上房屋买卖的相关法律问题进行探讨，以期有益于该类纠纷的司法裁判。 一、农村宅基地使用权的法律解读 《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”该条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。”上述法律规定实际确立了农村宅基地的以下法律属性；首先，农村宅基地的所有权为农

民集体经济组织全体成员共同共有；其次，我国对农村宅基地实行三级所有，所有者主体依法可划分为村集体经济组织，组集体经济组织及乡、镇集体经济组织；再次，农村宅基地使用权系依照法律规定，依法定程序确定给特定主体的用益物权；最后，缘于农村宅基地系本集体经济组织成员依行政审批无偿取得，旨在解决为以农户为基本单位的集体经济组织成员提供居住保障，同时，受制于土地系不可再生资源的自然属性，基于需求与供应之间的现实紧张关系，对于宅基地的流转必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用权在法律上属于受限制的用益物权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，该项法律规定从民事实体法律规则层面对宅基地使用权的上列法律属性予以了重申。 二、农村宅基地上房屋的法律定位 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”。该条第三款规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定，办理审批手续。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款规定“建设单位或个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续”。上述法律规定旨在规制利用农村宅基地的建房行为，否定非依法取得农村宅基地进行建设的行为，以实现确实控制非法占用农用地及农村宅基地的法律价值目

一房多卖该怎样处理

一房多卖该怎样处理 1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人： (1)已经办理房屋所有权转移登记的; (2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的; (3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。 买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。 2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理 当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。 也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。

3、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。 4、一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理 当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。 也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。 5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。