地产项目前期投资拓展到底有什么
项目前期投资研究的内容
一般大中型房地产企业都有投资拓展部或投资部，专门负责房地产项目的前期开发投
资调研，其中包括投资机会研究、地方政策研究、拿地、项目地块研究（区位、交通、价格、规模、形状、平整情况、建筑物情况、设计要点、周边建筑、业态、配套情况
等等很多）。
一、房地产行业项目拓展立项
其实是企业对拟开发的项目及地块在完成项目区域初步研究，根据所获取的项目
资料进行研究审核做出的内部投资立项备案和上报的程序。
其中包括：合作项目开发、购地开发项目等；
1）进行项目所在地的政策、行业发展、市场信息的研究及报告完善；
2）土地资料性质、土价情况、出让方式及其合法性的初步研究报告；
3）合作项目土地在2）项目及合作公司财务、人事、投资、法律、地方知名度、诚信度、法人及股东情况的了解，合作方式、投资比例、投资合作风险的等研究和资料收
集报告。
4）根所收集的资料进行立项，报告公司决策。
二、尽职调查（土地调查、合作公司调查、法律调查等）
立项的下一步是双企业高管的正式业务对接、确认，开始合作意向，并进行项目
地块或合作公司的全面尽职调查，进行项目投资测算。
1、购买土地
项目在洽谈过程中，如果是购地，初期主要通过土地相关资料了解以下的内容：1）土地的区位、规模、用地功能、土地使用年限、设计要点、现场情况、是否闲置；
2）原地价交付情况、原有发票数额、现行出让方式、价格、卖方企业股东决议及合
同要求；
2、项目合作
如是项目合作，要求项目方提供企业六证一卡资料、企业财务报表、股东结构及
股东决议、公司章程、企业验资报告、原纳税情况、项目的相关证件和批复等，合作
条件：项目合作估值、合作比例、投入方式、分配方式或未来资产处置等。
尽职调查主要对公司及项目土地进行土地获取方式的政府土地部门调查、规划
调查、闲置否调查、报批调查；法律调查包括公司及个人可能涉及的法律诉讼和纠纷、工商查册、纳税查册、银行借贷款情况调查、公司报表及审计报告查读、负债情况当
事人面议等等。以及合作人未来开发、销售的想法、可再投的资金量，建设目标、
销售价格等思路。
三、项目前期测算
房地产投资拓展流程
房地产项目拓展管理流程 一、流程概况： 流程目的：保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。 适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。 定义：1.市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；2.产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；3.产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。 流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、
二、工作程序 1.项目信息整理和提出投资设想： （1）由投资拓展部对项目外部环境（城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献）进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中的重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较； （2）投资拓展部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。项目拓展专
员负责对获取的土地信息进行信息登记。 （3）在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，提出投资设想。 2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报 （1）投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析，筛选出重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。由董事长对初步选择的地块进行审批，决定是否需要深入研究。 （2）当董事长决定深入研究后，投资拓展部组织分管领导、总经理、董事长等相关工作人员进行地块踏勘、市场考察 （3）考察结束后，投资拓展部负责编制《项目简报》，投资拓展部根据考察后获得的项目信息、概况和项目开发经营环境分析，形成《项目简报》 （4）《项目简报》编制完成，报投资拓展副总、总经理审核，董事长审批，决定是否需要深入研究 3.项目初步论证与确定 （1）《项目简报》审批通过，投资拓展部需进一步跟踪了解该项目，并有投资拓展部组织公司相关部门配合，对项目进行初步论证； 投资拓展部提供项目概况、项目开发环境分析、市场定位等 研发设计部负责提出初步规划设计分析 营销策划部提供项目周边地产项目市场调查分析、产品建议、项目销售计划、市场供给（与需求）现状分析及预测、目标客户相关信息、消费行为分析等成本合约部负责提出开发类（建安、设计、营销）成本预算 物业管理部负责提出物业运营草案 财务管理部负责提供项目相关财务数据及非开发类部分 企业运营部负责提出项目整体时间节点安排，工程管理部负责对项目整体时间节点安排中的工程工期部分进行复核 （2）投资拓展部负责汇总以上分析资料，编制《项目建议书》 （3）投资拓展部负责组织会议对《项目建议书》进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审 （4）投资拓展部依据会议评审意见进行修改，报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定是否需要深入研究 4.项目方案选择、优化和可行性论证 （1）《项目建议书》审批通过后，根据《项目建议书》的要求，投资拓展部需进一步了解和跟踪该项目，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同其他相关部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，优化方案，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发方式和开发进度等 （2）结合《项目建议书》会审意见和方案优化选择情况，投资拓展部参考以上相关部门的协助和专业建议，进行《项目可行性研究报告》的起草和编制，并推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导层参考 （3）投资拓展部负责组织会议对《项目可行性研究报告》进行会审，研发设计部、工
地产项目拓展奖励制度
房地产项目拓展奖励制度 1.目的 为保证集团房地产项目资源储备满足集团发展战略需要，建立长效的房地产项目资源储备工作制度与激励机制，鼓励集团全体员工引荐房地产项目资源、推进房地产项目资源储备工作，对引荐团队及执行团队对进行奖励。 2.适用范围 本制度适用于集团所有土地拓展项目。 3.术语与定义 无。 4.管理机构 4.1.集团执董会 监督和指导本制度实施的最高权力机构。 4.2.集团经营发展部 负责实施本制度的日常管理、协调执行的归口机构。 5.主要内容 5.1.项目分类：根据项目拓展类型，将项目分为以下六种：
5.2.奖励金额及标准 5.2.1.奖励标准 按项目类型，奖励标准如下表所示： 其中，C类的“拓展绩效面积”的计算规则为： 1）若签约时项目尚未列入城市更新单元计划，则项目拓展绩效面积根据预期项目总面积的30%计算（预期项目总面积以投委会确认的数据为准）； 2）若签约时项目已列入城市更新单元计划时，拓展绩效面积按项目预期总面积50%计算（预期项目总面积以投委会确认的数据为准）； 3）若签约时项目已通过专项规划时，拓展绩效面积按项目归属我司权益总面积75%计算；4）若签约时项目已通过专项规划且完成拆迁，拓展绩效面积按项目归属我司权益总面积100%计算； 5）若签约时项目已达到确认实施主体阶段，按B类拓展项目进行计算。 5.2.2.系数调整
奖励系数分为难度系数、效益系数两类： 1）难度系数调整：由集团经营发展部牵头相关部门会议讨论难度系数取值，根据该项目占用集团资源的多寡、对集团业绩（包括销售额、品牌、融资等指标）的贡献度、项目所处城市战略重要性、项目获取竞争程度等4个维度综合确定项目难度系数，会议结果上报集团CEO，由集团CEO最终审定。难度系数取值范围0.5-1.5。 2）效益系数调整：根据目标项目的销售净利润率和FIRR共同制定。 效益系数=FIRR系数*30% + 销售净利润率系数*70% 其中，FIRR系数、销售净利润率系数分别按下表确定。 5.2.3.奖励金额 奖励金额 = 奖励标准 * 难度系数 * 效益系数。 5.3.奖金分配 5.3.1.若项目为一线机构主导，则奖励金额的70%由一线机构负责人负责分配；奖励金额 的30%由集团投资分管领导负责分配。 5.3.2.若项目为集团投资负责部门主导，集团各参与方及具体分配比例由集团投资分管领 导确定。 5.3.3.若项目为集团和一线机构共同主导，则具体分配比例视各方各自参与程度由集团投 资分管领导确定。 5.3.4.各部门内的具体分配方案由各部门负责人分配。 5.3.5.最终分配方案需上报集团人事行政部备案。 5.4.奖励发放操作流程、发放时间节点 5.4.1.集团经营发展部发起OA申报流程，报集团CEO审批通过后，由获取项目所属一线机
地产项目前期投资拓展到底有什么
项目前期投资研究的内容一般大中型房地产企业都有投资拓展部或投资部，专门负责房地产项目的前期开发投资调研，其中包括投资机会研究、地方政策研究、拿地、项目地块研究（区位、交通、价格、规模、形状、平整情况、建筑物情况、设计要点、周边建筑、业态、配套情况等等很多）。 一、房地产行业项目拓展立项 其实是企业对拟开发的项目及地块在完成项目区域初步研究，根据所获取的项目资料进行研究审核做出的内部投资立项备案和上报的程序。 其中包括：合作项目开发、购地开发项目等； 1）进行项目所在地的政策、行业发展、市场信息的研究及报告完善； 2）土地资料性质、土价情况、出让方式及其合法性的初步研究报告； 3）合作项目土地在2）项目及合作公司财务、人事、投资、法律、地方知名度、诚信度、法人及股东情况的了解，合作方式、投资比例、投资合作风险的等研究和资料收集报告。 4）根所收集的资料进行立项，报告公司决策。 二、尽职调查（土地调查、合作公司调查、法律调查等） 立项的下一步是双企业高管的正式业务对接、确认，开始合作意向，并进行项目地块或合作公司的全面，进行项目投资测算。 1、购买土地
项目在洽谈过程中，如果是购地，初期主要通过土地相关资料了解以下的内容： 1）土地的区位、规模、用地功能、、设计要点、现场情况、是否闲置； 2）原地价交付情况、原有发票数额、现行出让方式、价格、卖方企业 及合同要求； 2、项目合作 如是项目合作，要求项目方提供企业六证一卡资料、企业财务报表、股东结构及、、企业、原纳税情况、项目的相关证件和批复等，合作条件：项目合作估值、合作比例、投入方式、分配方式或未来资产处置等。 主要对公司及项目土地进行土地获取方式的政府土地部门调查、 规划调查、闲置否调查、报批调查；法律调查包括公司及个人可能涉及的法律诉讼和纠纷、工商查册、纳税查册、银行借贷款情况调查、公司报表及审计报告查读、负债情况当事人面议等等。以及合作人未来开发、销售的想法、可再投的资金量，建设目标、销售价格等思路。 三、项目前期测算
房地产项目拓展及中介服务奖励制度
房地产项目拓展奖励制度 1.目的： 为保证集团房地产项目资源储备满足集团发展战略需要，建立长效的房地产项目资源储备工作制度与激励机制，鼓励集团全体员工引荐房地产项目资源、推进房地产项目资源储备工作，对引荐团队及执行团队对进行奖励。 2.适用范围：集团及各子公司 3.名词解释： 3.1.房地产项目资源：可供房地产经营开发的项目、土地信息及其他资源。 3.2.引荐团队：将具有投资潜力的房地产项目资源引荐到集团，并直接参与对投资行为的联系、介绍、咨询、协调等工作，促使投资成功的部门和个人。 3.3.执行团队：参与房地产项目资源洽谈、调研、签约的部门和个人。 3.4.投资额：购买房地产项目支付的费用，以签署的合同标的额为准（合作项目投资额以合作项目作价金额及占股比例为计算依据）。 4.职责： 4.1.引荐团队职责：负责提供项目信息，协助谈判。 4.2.执行团队职责：执行团队由集团相关人员组成，实行项目负责制，执行团队负责完成从项目初判到签署协议的全过程。 5.工作内容： 5.1.奖励对象确认（引荐团队、执行团队）： 5.1.1.引荐团队是向集团提供项目信息的所有员工，以立项备案记录为准，同一项目出现两个不同渠道时，以登记最早的为引荐团队。 5.1.2.执行团队由集团相关人员组成，以立项备案记录为准。
5.2.奖励标准： 5.2.1.引荐团队的奖励：项目签约并完成交易后，按以下项目投资额给予累进奖励： 5.2.1.1.项目投资额5亿元以内，按项目投资额0.3%给予奖励。 5.2.1.2.项目投资额5亿元-10亿元，超出5亿元部分按投资额0.2%给予奖励。 5.2.1.3.项目投资额10亿元以上，超出10亿元部分按投资额0.1%给予奖励。 5.2.2.执行团队的奖励：项目签约并完成交易后，按以下项目投资额给予累进奖励： 5.2.2.1.项目投资额5亿元以内，按项目投资额0.5%给予奖励。 5.2.2.2.项目投资额5亿元-10亿元，超出5亿元部分按投资额0.3%给予奖励。 5.2.2.3.项目投资额10亿元以上，超出10亿元部分按投资额0.2%给予奖励。 5.2.3.因特定原因做出突出贡献的，其奖励标准与方法由董事长特批。 5.3.奖励执行流程： 项目签约并完成交易后，由各团队负责人拟定团队人员分配方式，向分管副总裁提交申请，分管副总裁审批后，报请总裁、董事长签批，由财务部负责发放。 6.其他：本制度涉及项目如出现特殊情况，可根据实际情况进行调整。 房地产
房地产项目拓展工作流程说明
房地产项目拓展流程说明 项目拓展是公司投资的决策阶段，它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一，主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》的编制等工作。 一、信息收集 1. 目的：收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。 2. 信息来源渠道： （1）通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信息。通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。 （2）通过政府招商部门获取项目信息。 （3）通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。 （4）从新闻媒体获取有价值信息。 二、项目信息筛选 1. 目的：从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。 （1）了解当地已有的政府招商项目实际运作情况（供参考）。 （2）对项目进行勘探，了解土地自身素质。
（3）了解项目区人文、自然环境。 （4）了解项目区交通情况。 （5）了解项目用地土地性质。 （6）对各项目因素进行比较，分析研究是否符合公司发展战略需求。 三、市场调研 1、目的：对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查，为项目可行性报告提供真实依据。 2、工作内容 （1）项目土地实地勘察 宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较）情况。 地面现状：宗地内是否有建筑物，是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。 地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。（到有关部门了解相关情况） 土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。 地质情况：土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。 （2）项目土地要求及规划
房地产项目大客户渠道拓展执行方案
中甬·优米优米项目客户拓客执行方案 一、工作目的 (1)、前期组建渠道部各个组织构架。 (2)、制定拓客地图，寻找、洽谈目标客户单位和群体； (3)、调查客户群体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； (4)、搜集客户的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； (5)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给渠道人员（小蜜蜂与渠道专员）； (6)、保持与客户的维护与联系，最终以邀约上访到促进成交为主。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动范围；在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 （1）、结合本项目客户拓展主要目标―商会、各类国有企业、机关事业型单位、各类建材、服装市场私营业主、学院单位； （2）、在9月“团购季”活动期间、针对大渡口区域内：商会、各类国有企业、机关事业型单位、各类建材、服装市场私营业主、学院单位；进行一对一拜访。
四、活动优惠 1、客户团购优惠: 1）客户单位所有的成交客户，享受9月团购活动，享受一口价房源 8500元/㎡。 四、活动时间：2014年9月1日—2014年9月30日 五、工作人员岗位要求 六、各阶段工作安排划分 1、大客户单位信息搜集期 2008年5月1日—5月30日 (1)、大客户工作人员对商会、大型厂矿、学校、行政机关、银行单位进 行摸底、评估工作； (2)、圈定目标团体单位，进行初步洽谈； (3)、大客户工作人员搜集大客户单位的相关信息，如：该单位的员工数 量、近期内是否有自建房计划、自建房的规模如何、单位的整体购
地产项目前期投资拓展到底有什么
地产项目前期投资拓展到 底有什么 Final revision by standardization team on December 10, 2020.
项目前期投资研究的内容 一般大中型房地产企业都有投资拓展部或投资部，专门负责房地产项目的前期开发投资调研，其中包括投资机会研究、地方政策研究、拿地、项目地块研究（区位、交通、价格、规模、形状、平整情况、建筑物情况、设计要点、周边建筑、业态、配套情况等等很多）。 一、房地产行业项目拓展立项 其实是企业对拟开发的项目及地块在完成项目区域初步研究，根据所获取的项目资料进行研究审核做出的内部投资立项备案和上报的程序。 其中包括：合作项目开发、购地开发项目等； 1）进行项目所在地的政策、行业发展、市场信息的研究及报告完善； 2）土地资料性质、土价情况、出让方式及其合法性的初步研究报告； 3）合作项目土地在2）项目及合作公司财务、人事、投资、法律、地方知名度、诚信度、法人及股东情况的了解，合作方式、投资比例、投资合作风险的等研究和资料收集报告。 4）根所收集的资料进行立项，报告公司决策。 二、尽职调查（土地调查、合作公司调查、法律调查等） 立项的下一步是双企业高管的正式业务对接、确认，开始合作意向，并进行项目地块或合作公司的全面，进行项目投资测算。 1、购买土地 项目在洽谈过程中，如果是购地，初期主要通过土地相关资料了解以下的内容：
1）土地的区位、规模、用地功能、、设计要点、现场情况、是否闲置； 2）原地价交付情况、原有发票数额、现行出让方式、价格、卖方企业及合同要求； 2、项目合作 如是项目合作，要求项目方提供企业六证一卡资料、企业财务报表、股东结构及、、企业、原纳税情况、项目的相关证件和批复等，合作条件：项目合作估值、合作比例、投入方式、分配方式或未来资产处置等。 主要对公司及项目土地进行土地获取方式的政府土地部门调查、规划调查、闲置否调查、报批调查；法律调查包括公司及个人可能涉及的法律诉讼和纠纷、工商查册、纳税查册、银行借贷款情况调查、公司报表及审计报告查读、负债情况当事人面议等等。以及合作人未来开发、销售的想法、可再投的资金量，建设目标、销售价格等思路。 三、项目前期测算
房地产项目拓展和中介服务奖励制度全
房地产项目拓展和中介服务奖励制度全 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
房地产项目拓展奖励制度 1.目的： 为保证集团房地产项目资源储备满足集团发展战略需要，建立长效的房地产项目资源储备工作制度与激励机制，鼓励集团全体员工引荐房地产项目资源、推进房地产项目资源储备工作，对引荐团队及执行团队对进行奖励。 2.适用范围：集团及各子公司 3.名词解释： 3.1.房地产项目资源：可供房地产经营开发的项目、土地信息及其他资源。 3.2.引荐团队：将具有投资潜力的房地产项目资源引荐到集团，并直接参与对投资行为的联系、介绍、咨询、协调等工作，促使投资成功的部门和个人。 3.3.执行团队：参与房地产项目资源洽谈、调研、签约的部门和个人。 3.4.投资额：购买房地产项目支付的费用，以签署的合同标的额为准（合作项目投资额以合作项目作价金额及占股比例为计算依据）。 4.职责： 4.1.引荐团队职责：负责提供项目信息，协助谈判。 4.2.执行团队职责：执行团队由集团相关人员组成，实行项目负责制，执行团队负责完成从项目初判到签署协议的全过程。 5.工作内容： 5.1.奖励对象确认（引荐团队、执行团队）： 5.1.1.引荐团队是向集团提供项目信息的所有员工，以立项备案记录为准，同一项目出现两个不同渠道时，以登记最早的为引荐团队。 5.1.2.执行团队由集团相关人员组成，以立项备案记录为准。
5.2.奖励标准： 5.2.1.引荐团队的奖励：项目签约并完成交易后，按以下项目投资额给予累进奖励： 5.2.1.1.项目投资额5亿元以内，按项目投资额%给予奖励。 5.2.1.2.项目投资额5亿元-10亿元，超出5亿元部分按投资额%给予奖励。 5.2.1.3.项目投资额10亿元以上，超出10亿元部分按投资额%给予奖励。 5.2.2.执行团队的奖励：项目签约并完成交易后，按以下项目投资额给予累进奖励： 5.2.2.1.项目投资额5亿元以内，按项目投资额%给予奖励。 5.2.2.2.项目投资额5亿元-10亿元，超出5亿元部分按投资额%给予奖励。 5.2.2.3.项目投资额10亿元以上，超出10亿元部分按投资额%给予奖励。 5.2.3.因特定原因做出突出贡献的，其奖励标准与方法由董事长特批。 5.3.奖励执行流程： 项目签约并完成交易后，由各团队负责人拟定团队人员分配方式，向分管副总裁提交申请，分管副总裁审批后，报请总裁、董事长签批，由财务部负责发放。 6.其他：本制度涉及项目如出现特殊情况，可根据实际情况进行调整。
房地产代理项目拓展业务
房地产代理项目业务拓展流程 起草时间：2008年7月24日 研究主题：区域经济发展、区域土地市场、国家（地方）宏观政策 研究方案：加强理论知识的学习、把握整体拓展思路、实地考察并掌握最新土地信息 研究重点：成功开展拓展工作需具备的条件 一、整体战略：把握整体拓展思路工作规范化、专业化 结合公司的发展规划及整体战略部署，经过仔细研究，将拓展计划拟定如下：1、加强理论知识的学习，合理规范的开展拓展工作，不断的摸索和调整拓展思路。 2、研究莆田市区及郊区的经济发展形势、房地产开发现状及整体发展规划，进一步熟悉整个莆田交通图、楼市图，有条有理的开展调研工作，掌握最新的土地市场信息。 3、搜集郊区的土地交易信息，如城厢区、荔城区、涵江区、秀屿区、仙游等地。具体来说，包括土地交易规模、用途、土地投资方。 4、掌握最新楼盘动态，如项目规模、开发商、代理商、销售进程等。准确的把握市场，为实际的拓展工作指明方向。 5、具体来说，拓展工作可以从以下几个方面着手： ①通过网络、报纸及人际网，不断的挖掘潜在客户资源，为后阶段工作做 好铺垫。 ②整理客户资料，建立完善的客户档案，挖掘潜在性客户，有针对性的进 行电话营销。 ③对客户有了初步了解之后，预约拜访时间，进行第一阶段洽谈，这也是 关键的一步，旨在打出市场，让市场了解我们，我们也了解市场。 ④接下来，需要准确的判断客户对我们的认可程度，合理的调整战略。 ⑤拓展是一项需要耐心、信心、诚心的工作，我们一定要坚持、不放弃。 二、战略细则 1：明确调研工作的目的
拓展工作的成败取决于成功的市场调研，在调研中，我们应该搜集哪些信息呢？调研的目的又在哪里呢？请看下面： 项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况 3、地块交通条件调查 ①地块周边的市政路网以及其公交现状、远景规划 ②项目的水、路、空交通状况 ③地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、周边可能存在的对项目不利的干扰因素 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 ①房地产开发景气指数 ②国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策 ③社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价格指数 ④中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ①项目所在地的居民住宅形态及比重 ②政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ③政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ④短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
房地产投资拓展流程(完整资料).doc
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二、工作程序 1.项目信息整理和提出投资设想： （1）由投资拓展部对项目外部环境（城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献）进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中的重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较； （2）投资拓展部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。项目拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。 （3）在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，提出投资设想。 2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报 （1）投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析，筛选出重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。
房地产项目拓展及中介服务奖励制度
项目拓展推荐奖励制度 （试行） 为了提高项目拓展人员的工作积极性，拓宽项目获取渠道，及时、快速收集相关项目信息，提高项目拓展开发工作的效率和项目质量，激励项目提供者，特制定项目拓展推荐奖励制度。 一、项目定义： 1、是指能适用于企业发展所需要的商业用地或可转为商业用途的四川、重庆范围内的土地、资产和物业； 2、能够取得政府批复和政策支持，有产权证明，可直接或间接创造较大价值的有关商业和地产项目。 二、职责： 1、战略发展小组负责项目拓展的统筹管理、筛选、申报和奖励申请工作； 2、公司资金财务中心负责项目拓展和推荐奖励费用的统计、核实、发放工作； 三、拓展与推荐项目的奖励标准：统一按项目价值提成和奖励。 （一）内部提成和推荐奖励标准（元） 1、项目价值在1亿元人民币以上的，按成交后的千分之一提成奖励，5亿元以上项目提成比例为千分之零点五；未成交的按信息费用进行核实奖励，资料齐全的，奖励500元，仅是单一信息提供的，奖励200元一次/项，相同项目以先提供者（原则上以在战略发展小组备案为准）为奖励，不重复奖励； 2、项目价值在1亿元人民币以下的，按成交后的百分之零点二提成奖励，项目在五千万元以下的项目，提成比例为百分之零点五，未成交的按信息费
用进行核实奖励，资料齐全的，奖励300元，仅是单一信息提供的，奖励100元一次/项，相同项目以先提供者（原则上以在战略发展小组备案为准）为奖励，不重复奖励； （二）外部推荐奖励标准（元） 1、外部推荐和奖励标准，包括公司的合作伙伴，政府相关部门或有关领导，中介公司，业界人士，除中介公司约定的提成点数和有关商议的点数以外，全部参照内部提成标准执行奖励； 2、提供了并未成交信息的奖励按内部推荐标准的1.5倍计算。 （三）内部拓展奖励标准（元） 1、根据岗位工作安排，由集团公司提供情报资源跟进拓展的项目，不直接参与本奖励活动（但可作为绩效突出来提出奖励，奖励额度报由领导审批为准）； 2、由业务工作人员在岗位职责工作范围内挖掘开发拓展的项目，所拓展项目有突出贡献和重大效益时，也可参照内部推荐制定的奖励标准实施奖励。 3、业务经办联系中介服务的项目，公司支付过中介费用的，原则上不能重复奖励，可视情况按支付给中介费用的10%~20%给予奖励。 四、奖励的实施 1、提成奖励：项目成交后，提取一部分奖励，一般原则为50%，办妥所有手续后，支付全额奖励；小项目（5000万元以下）亦可以一次性支付所有提成奖励； 2、推荐奖励：项目介绍后，根据资料完整度，信息真实性，经战略发展小组审核后，书面报由董事长批准，交由资金财务中心执行，一次性支付； 五、管理办法
香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引
香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引 一、目的 明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中的各项基本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进行。 二、适用范围 适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后全过程的报建/报批、取证工作的管理。 三、职责 公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。 四、工作原则 1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。 2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。 3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密及完善工作文件的归档工作。 五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当地实际情况完善业务工作流程。
一、投资决策阶段 投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。 1、项目信息收集 （1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。 （2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人 负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。 协助岗位：拓展专员：收集相关信息。 公司高层领导：收集相关信息。 （3）工作内容： A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息； B、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息； C、通过各地政府的招商部门获取项目信息； D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息； 2、项目信息筛选 （1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目 （2）决策岗位：拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进入初判） 负责岗位：拓展主管（组织信息筛选） 协办岗位：拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘）（3）工作内容： A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考； B、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质； C、了解项目区域人文、自然环境；
房地产项目拓展及中介服务奖励制度范本
房地产项目拓展奖励制度 1. 目的： 为保证集团房地产项目资源储备满足集团发展战略需要， 建立长效的房地产项目资源 储备工作制度与激励机制，鼓励集团全体员工引荐房地产项目资源、 推进房地产项目资源 储备工作，对引荐团队及执行团队对进行奖励。 2. 适用范围：集团及各子公司 3. 名词解释： 3.1. 房地产项目资源：可供房地产经营开发的项目、土地信息及其他资源。 3.2. 引荐团队：将具有投资潜力的房地产项目资源引荐到集团，并直接参与对投 资行为的联 系、介绍、咨询、协调等工作，促使投资成功的部门和个人。 3.3. 执行团队：参与房地产项目资源洽谈、调研、签约的部门和个人。 3.4. 投资额：购买房地产项目支付的费用，以签署的合同标的额为准（合作项目 投资额以合 作项目作价金额及占股比例为计算依据）。 4.职责： 4.1. 引荐团队职责：负责提供项目信息，协助谈判。 4.2. 执行团队职责：执行团队由集团相关人员组成，实行项目负责制，执行团队 负责完成从 项目初判到签署协议的全过程。 5. 工作内容： 5.1. 奖励对象确认（引荐团队、执行团队）： 5.1.1. 弓I 荐团队是向集团提供项目信息的所有员工，以立项备案记录为准，同一项 目出现两 个不同渠道时，以登记最早的为引荐团队。 5.1.2. 5.2. 5.1.2. 引荐 团队的奖励：项目签约并完成交易 后，按以下项目投资额给予累进奖励： 5.2.1.1. 5.2.1.2. 5.2.1.3. 5.1.3. 执行团队的奖励：项目签约并完成交易后，按以下项目投资额给予累进奖励： 5.2.2.1. 5.2.2.2. 5.2.2.3. 5.1.4. 因 特定原因做出突出贡献的，其奖励标准与方法由董事长特批。 执行团队由集团相关人员组成，以立项备案记录为准。 奖励标准： 项目投资额5亿元以内，按项目投资额 0.3%给予奖励。 项目投资额5亿元-10亿元，超出5亿元部分按投资额0.2%给予奖励。 项目投资额10 亿元以上，超出10亿元部分按投资额0.1%给予奖励。 项目投资额5亿元以内，按项目投资额 0.5%给予奖励。 项目投资额5亿元-10亿元，超出5亿元部分按投资额0.3%给予奖励。 项目投资额10亿元以上，超出10亿元部分按投资额0.2%给予奖励。
X房地产项目拓展奖励制度
X房地产项目拓展奖励制度 某房地产项目拓展奖励制度 1.目的： 为保证集团公司土地储备满足公司发展战略需要，建立长效的土地储备工作制度与激励机制，鼓励公司内部引荐土地开发资源、推进土地储备工作，对引荐人及执行团队对进行奖励。 2.范围： 2.1适用范围：总部及各公司 2.2发布范围：发展中心 3.名词解释： 3.1土地开发资源：本办法所称的土地开发资源是指可供公司房地产经营开发的一级开发项目、二级开发项目土地信息及资源。 3.2引荐人：本办法所称的引荐人是指将具有投资潜力的土地开发资源引荐到公司，并直接参与对投资行为的联系、介绍、咨询、协调等工作、促使投资成功的组织和个人。 3.3执行团队：本办法所称的执行团队是集团公司土地储备管理部门（发展中心）及项目公司土地拓展部门，包括部门的直接领导者。 3.4投资额：本办法所称的投资额为购买土地支付的费用，以签署的合同标的额为准（关于非土地直接转让的合作，投资额以合作双方或多方共同协商确认的土地总价值为准） 4.职责： 引荐人职责：引荐人负责提供项目信息协助谈判 执行团队职责：执行团队由公司相关部门人员组成,实行项目经理负责制，执行团队负责完成从项目初判到签署协议的全过程. 5.作业内容： 5.1奖励对象确认（引荐人、执行团队）引荐人是向本公司提供项目信息的所有员工,以在发展中心立项备案记录为准，同一项目出现两个不同渠道时，以登记最早的人为引荐人。 5.1.2执行团队由发展中心负责组织相关机构人员参与，以发展中心备案文件为准。 5.2奖励标准 5.2.1引荐人的奖励项目交易或合作成功后，按项目投资额0.3‰给予奖励； 5.2.2执行团队的奖励：项目交易或合作成功后，按项目投资额0.5‰作为团队奖励。引荐人及团队奖励的内部分配由引荐人主体及团队内部自行分配,因特定原因或组织与个人做出突出贡献的,其奖励标准与方法由董事长特批。 5.3奖励执行流程 引荐人的登记及执行团队的确定。 5.3.1引荐人应于项目立项后由发展中心办理引荐人登记；项目推进部门由总经理办公会确定,由发展中心备案登记； 5.3.2奖励的申请。 引荐奖励的申请，项目合作或交易成功后，引荐人持书面申请交于发展中心,由发展中心提交总经理办公会申请项目引荐奖励；团队奖励的申请，项目合作或交易成功后，由发展中心提交总经理办公会申请项目团队奖励； 5.3.3奖励的审批。由研发中心将奖励申请提交总经理办公会通过后,报请董事长审批确定具体奖励金额和奖励方式。 5.3.4奖励的兑现。 奖励采取资金方式兑现的，由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金,接受奖励主体提
房地产集团公司项目拓展奖励制度
房地产集团公司项目拓展奖励制度 房地产集团公司项目拓展奖励制度 1.目的： 为保证集团公司土地储备满足公司发展战略需要，建立长效的土地储备工作制度与激励机制，鼓励公司内部引荐土地开发资源、推进土地储备工作，对引荐人及执行团队对进行奖励。 2.范围： 2.1适用范围：总部及各公司 2.2发布范围：发展中心 3.名词解释： 3.1土地开发资源：本办法所称的土地开发资源是指可供公司房地产经营开发的一级开发项目、二级开发项目土地信息及资源。 3.2引荐人：本办法所称的引荐人是指将具有投资潜力的土地开发资源引荐到公司，并直接参与对投资行为的联系、介绍、咨询、协调等工作、促使投资成功的组织和个人。 3.3执行团队：本办法所称的执行团队是集团公司土地储备管理部门(发展中心)及项目公司土地拓展部门，包括部门的直接领导者。 3.4投资额：本办法所称的投资额为购买土地支付的费用，以签署的合同标的额为准(关于非土地直接转让的合作，投资额以合作双方或多方共同协商确认的土地总价值为准) 4.职责： 引荐人职责：引荐人负责提供项目信息协助谈判 执行团队职责：执行团队由公司相关部门人员组成,实行项目经理负责制，执行团队负责完成从项目初判到签署协议的全过程. 5.作业内容： 5.1奖励对象确认(引荐人、执行团队)引荐人是向本公司提供项目信息的所有员工,以在发展中心立项备案记录为准，同一项目出现两个不同渠道时，以登记最早的人为引荐人。 5.1.2执行团队由发展中心负责组织相关机构人员参与，以发展中心备案文件为准。
5.2奖励标准 5.2.1引荐人的奖励项目交易或合作成功后，按项目投资额0.3‰给予奖励; 5.2.2执行团队的奖励：项目交易或合作成功后，按项目投资额0.5‰作为团队奖励。引荐人及团队奖励的内部分配由引荐人主体及团队内部自行分配,因特定原因或组织与个人做出突出贡献的,其奖励标准与方法由董事长特批。 5.3奖励执行流程 引荐人的登记及执行团队的确定。 5.3.1引荐人应于项目立项后由发展中心办理引荐人登记;项目推进部门由总经理办公会确定,由发展中心备案登记; 5.3.2奖励的申请。 引荐奖励的申请，项目合作或交易成功后，引荐人持书面申请交于发展中心,由发展中心提交总经理办公会申请项目引荐奖励;团队奖励的申请，项目合作或交易成功后，由发展中心提交总经理办公会申请项目团队奖励; 5.3.3奖励的审批。由研发中心将奖励申请提交总经理办公会通过后,报请董事长审批确定具体奖励金额和奖励方式。 5.3.4奖励的兑现。 奖励采取资金方式兑现的，由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金,接受奖励主体提供银行存款帐号。 6.注意事项： 6.1此制度涉及项目如出现特殊情况，可根据实际情况随时调整。 6.2本制度自发布之日起生效，由发展中心负责解释。 7.附件：无 感谢您的阅读！
房地产项目异地渠道拓展执行方案
XXXX 异地渠道拓展执行方案 一、工作目的 1.寻找、洽谈目标外埠渠道单位和群体； 2.摸清外埠渠道团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； 3.搜集外埠渠道团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； 4.将最新的销售信息、销售政策及时传递给外埠渠道单位； 5.保持与外埠渠道单位的维护与联系，最终促进成交。 二、工作思路 外埠渠道组成员首先联系外埠渠道单位的关键人物，要求此关键人物在外 埠渠道单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的 购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业 高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在外埠渠道单位关键人物的介 绍下，了解外埠渠道单位的购房需求情况和活动范围；在外埠渠道单位关键人 物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对外埠渠道单位的小型产品推 介会。外埠渠道组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关 键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其 他方式的奖励。 三、拓展目标 1.结合本项目外埠渠道拓展主要目标——协会、商会、大型国有企业、 机关事业型单位、学院单位； 2.拓展协会2家、商会2家、国企、行政机关、学院单位等5家，其他 渠道登记的客户至少100名，争取转化诚意客户10%以上。 四、活动优惠 1、外埠渠道团购优惠: 1.外埠渠道单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根 据整个单位成交的合计套数，享受外埠渠道团购优惠。 2.外埠渠道单位团购物业须达到X套以上享受折上折，具体标准如下： ①商会成员团购X套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再享受X 折。 ②与我们有合作的经营商家团购X套以上，在享受常规折扣的基础 上，再享受X折。 ③大型国企的客户，在享受常规折扣的基础上，再享受X折。 ④教师及公务员渠道凭有效证件, 在享受常规折扣的基础上，再享 受X折。 购房优惠情况明细表：以XX㎡房为例，XXXX元/㎡的价格，正常一次性XX折的折扣计算 成交套数 原价 （万元） 团购折扣外埠渠道折后 价（万元） 外埠渠道优惠 金额（万元）
房地产项目拓展及中介服务奖励制度
房地产项目拓展及中介 服务奖励制度 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
房地产项目拓展奖励制度 1.目的： 为保证集团房地产项目资源储备满足集团发展战略需要，建立长效的房地产项目资源储备工作制度与激励机制，鼓励集团全体员工引荐房地产项目资源、推进房地产项目资源储备工作，对引荐团队及执行团队对进行奖励。 2.适用范围：集团及各子公司 3.名词解释： 3.1.房地产项目资源：可供房地产经营开发的项目、土地信息及其他资源。 3.2.引荐团队：将具有投资潜力的房地产项目资源引荐到集团，并直接参与对投资行为的联系、介绍、咨询、协调等工作，促使投资成功的部门和个人。 3.3.执行团队：参与房地产项目资源洽谈、调研、签约的部门和个人。 3.4.投资额：购买房地产项目支付的费用，以签署的合同标的额为准（合作项目投资额以合作项目作价金额及占股比例为计算依据）。 4.职责： 4.1.引荐团队职责：负责提供项目信息，协助谈判。 4.2.执行团队职责：执行团队由集团相关人员组成，实行项目负责制，执行团队负责完成从项目初判到签署协议的全过程。 5.工作内容： 5.1.奖励对象确认（引荐团队、执行团队）： 5.1.1.引荐团队是向集团提供项目信息的所有员工，以立项备案记录为准，同一项目出现两个不同渠道时，以登记最早的为引荐团队。 5.1.2.执行团队由集团相关人员组成，以立项备案记录为准。
5.2.奖励标准： 5.2.1.引荐团队的奖励：项目签约并完成交易后，按以下项目投资额给予累进奖励： 5.2.1.1.项目投资额5亿元以内，按项目投资额%给予奖励。 5.2.1.2.项目投资额5亿元-10亿元，超出5亿元部分按投资额%给予奖励。 5.2.1.3.项目投资额10亿元以上，超出10亿元部分按投资额%给予奖励。 5.2.2.执行团队的奖励：项目签约并完成交易后，按以下项目投资额给予累进奖励： 5.2.2.1.项目投资额5亿元以内，按项目投资额%给予奖励。 5.2.2.2.项目投资额5亿元-10亿元，超出5亿元部分按投资额%给予奖励。 5.2.2.3.项目投资额10亿元以上，超出10亿元部分按投资额%给予奖励。 5.2.3.因特定原因做出突出贡献的，其奖励标准与方法由董事长特批。 5.3.奖励执行流程： 项目签约并完成交易后，由各团队负责人拟定团队人员分配方式，向分管副总裁提交申请，分管副总裁审批后，报请总裁、董事长签批，由财务部负责发放。 6.其他：本制度涉及项目如出现特殊情况，可根据实际情况进行调整。