万科集团房地产开发成本核算指导书

万科集团房地产开发成本核算指导书

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品

成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；

集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，

正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，

改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本

及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理

中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中

发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分

配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分

别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。4.2 成本核算对象的确定

4.2.1 成本核算对象的确定原则

4.2.1.1 满足成本计算的需要；

4.2.1.2 便于成本费用的归集；

4.2.1.3 利于成本的及时结算；

4.2.1.4 适应成本监控的要求。

4.2.2 成本核算对象的确定方法

各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核

算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分

成本核算对象。

4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不

论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造

价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直

接计入房屋等开发项目的成本。

4.3 成本费用项目及核算内容

4.3.1 成本费用项目

开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：

4.3.1.1 土地获得价款

4.3.1.2 开发前期准备费

4.3.1.3 主体建筑工程费

4.3.1.4 主体安装工程费

4.3.1.5 社区管网工程费

4.3.1.6 园林环境工程费

4.3.1.7 配套设施费

4.3.1.8 开发间接费

4.3.2 各成本项目的核算内容

4.3.2.1 土地获得价款

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的

大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面

积补交的地价。

B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应

税金等。

C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、

接口补偿费。

D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安

置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

4.3.2.2 开发前期准备费：

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括

以下内容：

A、勘察设计费

(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地

基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线

费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费

等。

(2)规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图

设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费

B、报批报建增容费

(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、

人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁

防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、

规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅

基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标

管理费等。

(1) 室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；

(2) 室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气

片）；

(3) 室内燃气系统费；

(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管

线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

B、室内设备及其安装费

(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统

费用；

(2) 电梯及其安装费；

(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

C、弱电系统费

(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按

扭等；

(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座

费用；

(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。

4.3.2.5 社区管网工程费

A、室外给排水系统费

(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、

及外接的消火栓等费用；

(2) 雨污水系统费用

B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站

D、室外电气及高低压设备费

(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变

压器、低压柜及箱式变压设备费用；

(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的

管道预埋、检查井等费用

E、室外智能化系统费

(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停

车场管理系统的费用；

(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费

用；

(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4) 小区门禁系统费用；

(5) 电子巡更系统费用；

(6) 电子公告屏费用

4.3.2.6 园林环境工程费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周

边绿化支出；

B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；

C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；

E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

F、室外背景音乐；

G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾

桶、座椅、阳伞等。

4.3.2.7 配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主

要包括以下几类：

A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支

出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或

业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、

阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经

营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当

地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取

得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

A、游泳池：土建、设备、设施；

B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；

D、学校：建造成本及配套资产购置；

E、球场；

F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；

G、车站建造费：土建、设备、各项设施。

4.3.2.8 开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

A、工程管理费

(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴

等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；

(7) 工程保险费。

B、营销设施建造费

(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区

域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售

通道的设计、工程、装饰等费用；

(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维

修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板

间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营

业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

(5) 其他。

C、资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅

助费用包括手续费等。

D、物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管

理费用。

4.3.2.9 期间费用

包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见《万科集团费用核

算规范》。

三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见《万科集团费用核算规范》。

4.4 会计科目与帐簿设置

4.4.1 “开发成本”科目

该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。

在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。

为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。

成本核算对象的具体设置参见下图：

××项目在建一期住宅

商铺

在建二期写字楼

··············

拟开发土地

待分摊成本

项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”。具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。

4.4.2 “开发间接费”科目

该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

4.4.3 “预提费用”科目

核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。

4.4.3.1 费用预提的时间：至少每季度末预提一次；

4.4.3.2 费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际

支付金额核算成本；

4.4.3.2 费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本

总额的差额计提。

4.4.3.3 核算方法：预提时，借记“开发成本—成本预提及结转”，贷记本科目；

次月月初，再将上述分录用红字冲回。

4.4.4 “待摊费用”科目

按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。

4.4.5 “完工开发产品”科目

核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。

具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。

房地产成本核算科目明细表

4.5 成本费用的归集与分配

4.5.1 土地获得价款

一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：

4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法

方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广

场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内

道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核

算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的

的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，

即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面

积，再乘以单位面积的土地成本来分配。

4.5.1.2 按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。

4.5.2 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、

园林环境工程费、配套设施费

能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；

应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：

4.5.3 开发间接费

4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在

每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各

成本核算对象。具体分配及核算方法参见《万科集团费用核算规范》

4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。

4.6 成本核算工具

成本管理软件是成本核算的主要工具，金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据可由成本管理软件引入。

4.6 成本报表

成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表。

成本报表种类、编报时间及要求详见《结算报表格式》及集团成本审算中心的有关规定。

4.7 附则

本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。

关联文件：

财务管理部：万科集团会计管理及核算规范（VKCW03-03）

万科集团费用核算规范（VKCW03-04）

万科集团存货核算规范（VKCW03-06）

附：“开发成本”科目编号一览表

万科集团房地产开发成本核算

万科集团房地产开发成本核算 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分 析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应 负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划 分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

万科集团房地产成本核算指导.doc

万科集团房地产成本核算指导 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算 办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲成片分期(区)开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上， 还应按功能划分成本核算对象。 ▲同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 (4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。 第四章成本费用项目及核算内容 4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一 般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费 2)前期工程费 3)基础设施费 4)建筑安装工程费 5)配套设施费 6)开发间接费 4-2 各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费

万科房地产费用成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导 目录 第一章总则 第二章成本核算的基本程序 第三章成本核算对象的确定 第四章成本费用项目及核算内容第五章会计科目与帐簿设置 第六章成本费用的归集与分配 第七章成本报表 第八章附则 VＡＮKＥ万科企业股份有限公司房地产开发企业成本核算指导 （讨论稿）

编制单位:财务管理部 一九九八年十二月 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-３各房地产开发企业,建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。 第二步:按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步:按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步:将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步:编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。

2020年(万科企业管理)万科集团房地产开发成本核算指导书

（万科企业管理）万科集团房地产开发成本核算指导 书

万科集团房地产开发成本核算指导书 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品 成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股运营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改且检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求， 正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作， 改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本 及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，且及时发现成本管理 中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中 发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4.方法和过程控制 4.1成本核算的基本程序 成本核算的壹般步骤依次如下： 4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分 配方法、标准。 4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别 计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核 算对象的成本情况。 4.2成本核算对象的确定 4.2.1成本核算对象的确定原则 4.2.1.1满足成本计算的需要； 4.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各X公司可根据成本核算对象的确定原则，且结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，能够以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2同壹项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算 对象的基础上，仍应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3同壹小区、同壹期有高层、多层、复式等不同结构的，仍应按结构划分成

万科房地产项目成本控制研究

万科房地产项目成本控制研究 摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。 本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的

梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。 在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market driven by the community. In this context, China has successively promulgated a series of policies to limit the real estate development. From the macroscopic angle inhibited the development of real estate industry, but also intensified the competition of the real estate industry. Has the double meaning of theory and practical aspects of this research. In terms of theoretical significance: This paper reviews the important significance of cost management in the project management of the real estate. And put forward the feasibility of the project management framework of cost management based on. At the same time, the use theory tools of a real estate project execution may exist in the process of cost control problems are summarized, and put forward the corresponding solutions, provide necessary theoretical basis for subsequent project cost control research. In practical terms this paper has an empirical study on the cost control in the process of implementation of the research object of a real estate project is analyzed.

万科集团房地产开发企业成本核算指导

万科集团房地产开发企业成本核算指导 ——(1-5> 1.目地：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品 成本,便于成本资料地比较和分析. 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营地房地产开发企业. 3.职责：总部财务管理部负责本规范地推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理地要求正确组 织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本 核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及 时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在地问题， 不断寻求降低成本地途径，同时对在本规范实施过程中发生地问题及时向总 部财务管理部反馈.b5E2RGbCAP 4.方法和过程控制 4.1成本核算地基本程序 成本核算地一般步骤依次如下： 4.1.1根据成本核算对象地确定原则和工程特点，确定成本核算对象. 4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用. 4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间地分配方法、 标准. 4.1.4将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象之间进行分配. 4.1.5编制工程开发成本计算表，计算各成本核算对象地开发总成本. 4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间地开发成本，分别结转完工开发产品成本■4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供>，根据有关规定分别计算 可售面积、不可售面积应负担地成本，正确结转完工开发产品地销售成 本.p1EanqFDPw 4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象地成本情况. 4.2成本核算对象地确定 4.2.1成本核算对象地确定原则 4.2.1.1满足成本计算地需要; 4.2.1.2便于成本费用地归集; 421.3利于成本地及时结算； 421.4适应成本监控地要求.

《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》

《新版目标成本测算表使用指引》 综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采 用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。

对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。

(完整版)万科集团房地产开发成本核算及科目设置

万科集团房地产开发成本核算及科目设置 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品 成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分 配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分 别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成 本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算；

万科成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导 第一早 第二章成本核算的基本程序 第三章成本核算对象的确定 第四章成本费用项目及核算内容第五章会计科目与帐簿设置 第六章成本费用的归集与分配第七章成本报表 第八章 VANKE万科企业股份有限公司 房地产开发企业成本核算指导 （讨论 稿）

编制单位：财务管理部一九九八年十二月 第一章总则1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度一会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-3各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法, 严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤: 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面 积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定 3-1成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施

房地产开发成本核算指导书(完整版,年度不详)

万科集团房地产开发成本核算指导书 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开 发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的 要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核 算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归 集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料， 并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同 时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间 的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规 定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象 的成本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则

万科公司地产成本管理制度

目录 一、总则 二、房地产成本管理职责 （一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控 （一）成本监控系统 （二）成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理 （八）其他环节的成本控制五、附则 万科企业股份

房地产成本管理制度 （讨论稿） 一、总则 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

二、房地产成本管理职责 （一）集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： ◆立项资料是否齐全、规； ◆市场定位是否明确、恰当；

万科房地产成本控制

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；- - 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；- - 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；- - 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；- - 5、抹灰工程：25~40元/平方米；- - 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；- - - -

- - 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；- - 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；- - 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；- - 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；- - - - 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；- -

- 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；- - - 13、人工费：130~200元/平方米；- 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；- - - -15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米； 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米； 20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。 以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

目标成本测算表使用指引万科版

《新版目标成本测算表使用指引》综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用 的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。 对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。 二、跨期成本分摊 1、地价的分摊

万科房地产开发成本控制全过程

万科房地产开发成本控制全过程 2010年08月23日19:17 一、投资决策阶段 投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。 1.组织优秀的项目团队项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。 在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。 2.进行详细的成本分析 （1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30 ％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含： ①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。 ②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。 （2）前期工程费用估算 前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。 前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。 （3）建筑安装工程造价成本 建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。 （4）社区管网、配套设施、小区智能化费

万科集团房地产企业成本核算指导

《房地产开发企业成本核算指导》第1页共17页 万字【 2000】 145 号 关于实行新的《万科集团房地产企业成本核算指导》的通知 集团各地产公司、各部门： 为改进集团成本核算，适应成本管理需要，集团财务部在广泛征求意见基础上， 修订了《万科集团房地产企业成本核算指导》，现于发布，本指导自 2001 年 1 月 1 日 起执行。 由于本次修订幅度较大，请各地产公司财务门部作好新旧成本核算办法的衔接工作，指定专人负责原成本科目余额的调整归类，确保按时、保质的完成帐套过渡工作。 请各公司（部门）在可行性报告编制、项目成本测算、工程预算编制等方面，按 新版《成本核算指导》的成本分类进行有关成本测算、预算编制等工作。 在制度执行过程中有任何问题，请及时通报集团财务管理部，以便视情况调整。 特此通知。 万科企业股份有限公司 二〇〇〇年十二月六日 附：新版成本分类一览表 新版《万科集团房地产企业成本核算指导》

万科集团房地产企业成本核算指导 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品 成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集 团制定的有关规定的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合 理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成 本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作， 改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的 分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行 分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积 (由主管部门划分提供 )，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的 成本情况。

万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表)

万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表) 1、目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2、范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3、职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

万科房地产目标成本控制方法

万科房地产目标 目标成本控制 责 任 书 万科房地产精华

编制依据及说明 1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细； 2．设计部：实施方案设计图纸及规划指标、建造标准与材料部品标准；3．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划； 4．项目经理部：场地平整方案，临时设施建造标准； 5．营销管理部：景观分区建议，营销费用计划； 6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。 本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。 成本管理部 《项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。 签发人： 签发日期：年月日 主送：公司管理层 一、项目开发总目标： 1.项目概况 1) 总体规划指标

2.成本目标 项目目标成本确定为3920 元/m2，按成本科目具体构成如下：注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。

3。成本项目责任部门划分一览表

4. 成本分摊计划 成本跨期分摊表 营销费用分期计划表 整体营销费用比例 = 营销费用总和∕销售收入总和 总额（万元）示范区一期 二期三期可售面积（M2）292086259707534210992280853土地2772724657152104357675会所1163103300438322幼儿园40036103151111销售大厅185********游泳池989253727羽毛球场3038118物业及社区服务用房317288211988地下车库97387251366269人工湿地494131814资本化利息30002677741129830管理费用 1883167486709521合计 35825 3185 9241 13482 9917 项目名称 跨期分摊 （万元）分期销售收入（万元）营销费用比例（%） 营销费用（万元）示范区 11,742.94 3.29% 386.89一期 35,463.98 3.29% 1,168.43二期 52,777.19 3.29% 1,738.85三期 37,885.90 3.29% 1,248.23合计 137,870 3.29% 4,542.40

万科集团房地产开发成本核算

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本， 便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组 织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核 算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准 确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求 降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理 部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、 标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可 售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算 1 / 15