国外房产税制度借鉴和启示_黄赛萍

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。2011年1月28日，上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法，正式开始对部分个人住房征收房产税。

房产税试点征收已经两年过去，试点效果如何，该不该进行全国推广，如何更有意义的征收房产税还存在很大争议。

纵观世界，很多国家都在征收房地产税，各国在多年的实践过程中积累了丰富的经验，建立了比较完整的房地产税收制度体系，对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。

1 各国房产税制度一览：

(1)美国：

美国对土地和房屋直接征收房地产税，在美国，征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支、完善公共设施和福利等。所以征收税率由各地方政府根据当地所需的财政支出来决定，首先，政府必须

对其一个财政年内的支出进行预

算，然后，决定出哪部分支出是由

房产税来承担的，一般在1%～3%，

即使在一个城市，不同的街区，由

于公共投入不尽相同，税率也不相

同。

美国的房地产税对全民征收，

对业主来说是笔不太轻松的负担，

如，纽约市的房产税在2%～5%，这

意味着一套50万美元左右的房子，

承担的房产税约2万美元。而出租

房子也要收税，税率是租金的30%

左右。如果房产转让，还要收15%

的资本得利税，再按交易价格征收

1%～5%的营业税。如果房子是按

揭购买。还要对贷款额征收0.35%

的印花税，另外加0.002%的无形

税。

(2)英国：

由于英国是土地私有化国家，

居民买了房屋就同时买了土地。因

此，课税对象包括两部分，一部分

是土地，另一部分是附着其上的建

筑物和构筑物。计税依据是纳税人

拥有的一切居住房屋的评估价值，

包括自用住宅和租用住宅。

英国所有房屋按照市场价值

分为A-H八个档次，其中以D级

为基准税级，其他档次的纳税额分

别是D级的一定百分比或倍数。英

国的房产税缴税原则为“谁住谁

缴”，每年，各地区政府会给所辖

地区的每栋住房寄去房产税账单，

租户或者房主缴纳。账单中还会说

明该项税收的用途，与美国大致相

同，英国住房财产税也大体被应用

于公共事业开支。

(3)法国：

法国房地产税包含在财产税

里，财产税要求把家庭所有住房和

汽车、艺术品等财产合并纳税，也

就是说，按照各类财产的总价值计

征。对大多数家庭来说，财产税主

要就是房地产税。

根据法国税法，如果是法国公

民和欧盟公民在法国境内连续居住

超过183天，就要对他(她)在法国

以及世界各地的财产征税，如果在

法国境内居住不超过183天，则只

对在法国境内的财产征税。其他外

国人不管在法国境内居住时间长国外房产税

制度借鉴和启示

□黄赛萍

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短，只对其法国境内的财产征税。法国对欧盟公民的世界各地的财产征税的目的，就是遏制一些富人到国外购置房产，把钱从法国境内带出。法国财产税按居民户计征，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税的漏洞。

(4)德国：

德国的房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5％后，再乘以当地确定的税率。“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”。

房产购置税也是一种重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。这个税也是地方税，相应地，有一部《房产购置税法》。在德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。

(5)加拿大：

根据加拿大税法，加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种。加拿大房产税也是和地产税分离的。加拿大的房地产税比较复杂，因为它不是计征一次，而是市镇、县和学区重复计征，各地的税率差别很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而个人所得税占家庭收入的10%以上。

在加拿大，老年人支付的房产税占个人收入的11.7%，而年轻人则只占4.2%，这是因为老年人退

休收入低，但住的房子较大，所以

比例就显得高。为了减轻低收入群

体的纳税负担，在年度个税申报时

会有个调整，如果收入低，政府会

退回房产税。

(6)日本：

日本从1950年开始征收房产

税，已经形成了一套比较成熟的税

收体系，主要是以固定资产税的名

义征收，针对土地和房屋征税。主

要由市町村的地税机关征收。

日本对房屋的课税依据是按

房屋的市场价值计征的，即以房屋

再建价格为基础评估，并且每三个

基准年度还需进行一次交替评估。

《地方税法》规定，固定资产税的

标准税率是1.4%，除固定资产税

之外，日本部分地区还对市区房产

征收税率约为0.3%的“城市规划

税”，各地税率略有不同。

从各国房产税制度，我们可以

得出以下几个相通点：其一，房产

税是地方政府税收收入的主要来

源，比如，美国房产税占地方税收

收入的70%左右，加拿大约90%，

澳大利亚几乎所有的地方税都来自

于房产税；其二，增收房产税主要

目的用于增加地方财政来提高当地

的公共服务水平和调节贫富差距；

其三，征税范围广，除对公共、宗

教、慈善等机构的房产实行免征

外，其余的房产所有者或占有者均

为纳税对象；其四，各地征收税率

不同，计税依据一般为房产价值或

者市场评估价值，评估时也以市场

价值为基础。

2 国外房产税制度经验借鉴：

(1)明确房产税征收的目的

不能仅仅将房产税作为短期

调节房价的工具，从国外经验来

看，房地产税是世界上很多国家重

要的地方税收，为地方政府的各项

服务和基础设施建设支出提供了资

金支持。在美国，房产税收入约占

地方财政收入的30%，税收收入的

50%～80%，成为地方政府最大和

最稳定的收入来源。在英国税收

中，住宅税（包括住宅税和营业性

房产税）是最大的地方税种，也是

地方财政收入的主要来源。

而对于中国来说，我们来看下

这组数据：2011年，上海市征收房

产税22.1亿元，2011年上海市地

方财政收入3429.8亿元，房产税

仅占0.64%；2012年，上海市房产

税收入24.6亿元，地方财政收入

3743.71亿元，房产税仅占0.66%。

我们应该将房产税作为一个

长期的制度建设，形成规范的经济

调节杠杆，来形成多种正面效应，

包括对地方政府职能转变的合理激

励，以及改变地方政府对土地财政

的过度依赖，让房产税作为财政来

源之一，真正做到取之于民，用之

于民。

(2)扩大房产税征收范围，做

到公平性

国外房产税征税范围广，除对

公共、宗教、慈善等机构的房产实

行免征外，其余的房产所有者或占

有者均为纳税对象，不仅对企业征

收，而且对居民个人也征税。从试

点城市来看，我国的征收范围较狭

窄，上海只对增量房产征收，从公

平性上看，对后进入房地产市场的

人员不公平；而重庆目前只对高档

住房征收，那些拥有数套普通住房

的就免征，会让炒房投机者有空可

钻，也起不到有效打压房价的作

用。

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(3)对房地产转让环节征收高额税

从房产税的国际经验看，我国的房产税应该对住房保有阶段征收，而不是购买阶段，只对购买环节进行征税，会引起税费转嫁到租房者或第二次交易者身上。应该建立严格的转让环节税，来遏制房产投机者。如前文美国如果房产转让，要收15%的资本得利税，再按交易价格征收1%～5%的营业税，如果房子是按揭购买。还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的无形税。

(4)建立有效的房产价值评估体系

房产税的计税依据一般为房产价值或者市场评估价值，应当建立有效的房地产评估机构，例如，

波兰为有效监督房产税的征收，建

立两个专门收集数据的登记部门，

地方政府在房产税征收过程中，将

自身记录与这两个部门比照，以保

证税收征管的全面高效。再如英德

等国为有效评估计税价值，专门设

立房地产评估机构和专业评估师，

而美国则在各地设置与征收机构分

开的评估官，并委托社会评估机构

进行评估，以保证财产评估的高

效、准确。加拿大房产税成功的重

要因素也是建立了科学有效的房地

产税估价制度，通过评税确定计税

依据，计算机辅助批量评估系统提

高了评税工作效率，减少了地方财

政负担。

而我国目前资产评估的法律

还不够完善，评估机构及管理机制

还不够健全，评估人员的素质也有

待提高，这些因素会造成难以保证

评估价值的合理性。

结论：

房产税改革是一项长期艰巨

的任务，从试点城市推广到全国还

需要一段时间，借鉴世界上其他国

家的成功经验，有助于更好的推进

房产税改革。

〔本文编辑：王士荣〕

（上接第４３页）问题。个人财富的取得必须依靠自己的努力，而不能依靠政府的恩赐。保障房的分配也是如此，购不起房的，政府通过公租房予以解决，拥有使用权而不拥有占有权，这对社会来说，无疑是个最为公平的解决方案。

二是从户籍限制到无户籍限制的飞越。公租房如何分配？这是一个需要认真探讨的问题，其中首先要破除的就是“地域之见”。持有“地域之见”就会将“户籍”作为分配的依据，这种分配方式显然不符合现实情况的要求。如今居住于城市的并非都有城市户口，进入城市的务工者也是城市中不可或缺的一员，如果不将他们的居住问题予以解决，不仅城市经济建设难以发展，就是城市的和谐与安定也难以保证。

武汉市在公租房分配中首次提出“取得居住证且符合申请条件的外来务工人员，可以与本市居民一样到附近社区或街道申请登记。”这一举措显然具有创新意义，其创新表现在三个方面：

一是对外来务工人员予以一视同仁。让外来务工者融入城市，就要给予城市公民的待遇。解决其住房问题，让其把根留住，既有益于他们个人的发展，也有益于城市经济建设的发展，这是一个“双赢”的结果。

二是体现社会的公平与公正。所谓“得其益者解其忧”，外地务工人员为城市经济建设立下了汗马功劳，城市理应投桃报李给予人性化的关怀。应该说解决其“居有其所”问题，是我们肯定外来务工人员作用的必然选择。

三是有助于妥善解决住房困难问题。城市之中当数外来务工人员住房最为困难，由于离乡背井和收入有限，其在城市之中处于“无立锥之地”的困境。要解决城市之中住房困难问题，就不能将这一群体排除在外。可以说，一旦我们解决了外来务工人员“住有其所”的难题，贫困群体的住房问题就基本上得以圆满解决。

〔本文编辑：王士荣〕

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