万科工程管理办法

1.1

如何把好现场签证关？

1.5.1 案例引导：现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。在房地产工程管理中，

现场签证失控的情况不在少数，少则几十万，多则几百万，如何有效地控制现场签证

呢？

1.5.2 练习目的：探讨控制现场签证的方法，培训现场签证技巧。

1.5.3 思路参考：

?控制现场签证的原则：避免签证、减少签证、规范签证。

?密切与营销接触，了解营销意图，及时反馈信息，避免营销签证。

?施工样板先行，避免施工签证。

?办理好场地移交，避免责任签证。?施工措施事先明确并定价，避免施工措施签

证，有效控制措施费。

?搞清工程范围划分及其搭接关系，避免出现漏项或重叠工程，从源头上避免现场

签证。

?把好设计关，减少现场签证。

?建立设计变更审核制度，减少不必要的签证。

?设计变更施工确认，避免“变而不做或少做” 。

?三方签证，规范签证行为。

?建立现场签证事先报告制度，甲方确定签证范围和做法后再实施，规范签证流

程。

?遵行合同，防止索赔。

一、定义

二、合同文件内容及解释次序三、工程内容和承包范围囚、合同价款、预算和结算、支付

五、工期

六、双方的人员设备

七、甲方责任

八、乙方责任

九、工程监理

十、质量与检验

十一、现场管理

十二、材料设备

十三、工程指令、工程指示十四、工程竣工验收

十五、工程保修

十六、转让与分包

十七、甲方指定分包单位（简称指定分包）的配合

十八、销售配合

十九、专利技术及特殊工艺

二十、不可抗力

二十一、保险

二十二、履约担保

二十三、文物和工程障碍二十四、违约、争议及仲裁

二十五、合同解除

二十六、合同生效与终止

二十七、合同份数

二十八、合同附件

第十三节工程指令、工程指示一、设计变更及现场签证事

项执行工程指令、工程指示。、

1、甲方应向乙方介绍工程才旨令与工程指示的实用程序，1确保乙方明确工程指令与工程

指示的使用范围与注意事项；

2、甲方驻施工现场代表的指令、指示山其本人签字后，以书而形式下发，乙方签收后及

二仕在且311二劫。抓i芮f岩、jEL时，J 严yjr 掂/j谊;-zijjU 扬，此法布1朵刖口；头指令，元并i

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乙方对对.甲方驻施施-工现场代表的![ 口:二1：1i头才指旨令）应豆予执行。Ip方驻施工现场代表不能及H 才给予书而

确认的，乙方应于甲方驻施工现场代表发岀口头指令后3个工作i二I内提岀书ihi

确认要求。书面；而认要求提出后48小时内，iF 方驻施工现场代表无特殊原因未确认的，视为同意。3、乙方认为指令不合理，应在收到指令后12小时内向叩方驻施工现场代表提出修改指令

的书面报告，月1方驻施工现场代表在收到报告12小时内作岀修改指令或执行原指令的

决

NKffY 警黯黯FZ 武汉市万科房地产有限公司

定，并将修改指令以书面形式通知乙方（执行原指令不需要另发书面通知）。乙方及时指

出指令不合理，使甲方遮免或减少损失的，甲方奖励乙方每次豆豆豆元。

4、甲方驻施工现场代表要求立即执行的指令或甲方驻施工现场代表在乙方提出异议后

仍决定继续执行的指令，乙方应予执行。因指令错误发生的追加合同价款由甲方承

担，延误的工期相应顺延。

5、工程指示甲方通过监理公司发出，施工单位必须对工程指示中提出的问题进行整改，乙方并对每份工程指示整改情况进行书面回复。乙方未按工程指示进行整改或未书面回复, 甲方有权进行处罚。

6 、工程指令所含各项工程内容完成时间不同时, 乙方分开填写《工程指令确认单》,t 去' 上

述要求进行确认。工程内容完工时间以监理日志或施工H 志为准, 前者优先。《工程指令确认单》填写方式说明详凡附件。

7 、对工程指令涉及到的拆除工程量, 乙方应在接到指令后2 天内填报《工程指令确认单》, 由监理公司和甲方确认, 超过时限甲方有权拒绝确认。监理公司和甲方应在2 天内确认完成并返回《工程指令确认单》, 否则视为认可乙方上报的工程量。对于工程指令中涉及隐蔽工程的确认, 同上述确认要求。

合同附件:

附件1 、甲供/ 三方订货/ 实时限价乙供材料设备清单附件2 、分包工程及三方工程

附件3 、预结算资料报送要求

附件4 、廉洁合作协议

附件5 、工程质量保修协议书

附件6 、工程指令

附件7 、工程指示

附件8 、工程指令确认单

附件9 、质量确认单

附件10 、进度确认单

附件11 、进度款确认单

附件12 、付款申请

附件13 、竣工验收检查表与

附件14 、工序检查表

附件15 、招标文件答疑

附件16 、承诺函

为了加强基建工程施工管理，规范设计变更及现场签证管理，提高工程质量，有效控制工程造价，特制订本办法。

1 .工程开工前由工程科工地代表牵头组织，会同工程技术科、规划预算科、材料科及设计、施工、监理等工程建设各相关单位参加进行施工图图纸会审和技术交底工作,并做出会议纪录.对于会审中涉及的影响建筑效果、质量和使用功能及造成工程造价增减较大的变更，要以书面报告的形式报处领导审批后，方可签署正式的图纸会审记录。

2.在施工中由于现场条件的变化或国家政策、

法规的改变或由于学校、使用单位提

出的要求等原因造成的变更，由各有关单位提出书面变更要求，分别按以下情况处理：•

对不涉及工程造价增减且对工程整体影响很小的变更，由工程现场负责人负责组织施工、监理单位讨论后，出具变更文件，经工地专业代表、设计、监理及施工单位签字、盖章后实施。

•对涉及工程造价增减数额2万元以下且对工程整体影响较小的变更，由

工程现场负责人负责组织，会同工程技术科、

规划预算科及监理、施工单位论证后，出具变更文件，又工程科科长报处领导审批后，工程科科长及工地代表、设计、监理及施工单位签字、盖章后实施。

• 对涉及工程造价增减数额

2万元以上5万元以下的或虽工程造价增减数额2万元以下但对工程整体影响较大的变更，由工程现场负责人负责组织，会同工程技术科、规划预算科、设计、监理、施工单位（必要时，邀请处长及专家参加）进行论证后，出具变更意见书，并以书面报告附变更意见书的形式报处领导研究通过后，由工程科联系设计办理变更文件或变更图纸，并报处长审批再行实施。

• 对涉及工程造价增减数额5万元以上的或虽工程造价增减数额2万元以上5万元以下但对工程整体影响较大的变更，由处长参加

,工程现场负责人负责组织，会同工程技术科

、规划预算科、材料科及设计、监理、施工单位（必要时，邀请行业内知名专家参加）和学校基建财务处、审计处职能单位进行论证后，出具变更意见书，并以书面报告附变更意见书的形式由处领导研究报学校领导批复后，由工程科联系设计院办理变更文件或变更图纸，再行实施。

3.所有设计变更必须有文字记载，紧急情况下施工现场口头认可的变更，事后必须

在7 日内补齐有关手续

。所有设计变更应有设计、工程科长、规划科长、处长审核签字。

4.所有签证，必须是在工程现场管理人员允许实施的前提下发生的，并且必须经工

程现场管理人员、监理单位、施工单位和规划预算科成员实地查验、确定工程量后，签字、盖章生效，如果发生签证数额大于二万元的，要在签证前报处领导批准。非以上人员签字、盖章的签证均为无效签证。

5.所有工程的设计变更文件和签证，由工程项目现场负责人（工地代表）收集后，分发到规划预算科、施工单位等相关单位，工程科留存。

6.对于各专业工种的设计变更，各专业人员应及时沟通，

避免信息不通产生新的变

更，造成投资浪费。

7.对工程项目所有涉及造价增减的变更签证，由规划预算科负责收集汇总，及时把

造价增减数额报处领导。

8.工程竣工验收后，由工程现场负责人负责督促施工单位按合同要求及时报送完整结算资料，并在审查资料的完整性、真实性后交规划预算科。由规划预算组织初步审核后学校审计处为了加强对工程施工阶段的施工图管理，合理控制设计变更，减少因设计变更而带来的造价增加或延误施工工期，现就施工期间施工图设计变更作如下规定。

一、设计变更应立足于确保结构安全、改善使用功能、合理控制造价和方便施工、安全施工，保证施工质量和工期。

二、设计变更应本着节约原则，实事求是，严禁弄虚作假，严禁迎合承包人利益而变更。

三、所有的设计变更（或变更通知）应先填写设计变更申请报告，经项目业主批准后

通知设计单位，设计单位依此作出设计变更（或变更通知）。

四、设计变更申请报告应包括：

1、设计变更申请人；

2、设计变更原因；

3、设计变更方案可能增加或降低工程造价的估算，包括返工重做的经济损失和工期

的影响（延误或提前）；

4、项目业主批复意见。

五、设计受更申请报告一式三份，申请人、项目业主和设计单位各一份。

六、设计变更的程序：

1、设计单位出于对施工图自我完善和补充，在不改变原使电功能和不提高原造价的

前提下，由设计单位自行出变更图（或变更通知），经项目业主确认后下发。

2、设计单位虽出于对施工图自我完善和补充，且不改变原吏用功能，但提高了工程

造价，应事先书面征求项目业主意见并真写设计变更申请报告，经项目业主批准后，方可出

设计变更图（或变更通知），经项目业主确认后下发。

3、项目业主提出的设计变更要求，由项目业主填写设计变更申请报告并通知设计单

位，由设计单位作出设计变更图（或变更通知），经项目业主确认后下发。

4、承包人或监理人要求对施工图作出变更，应先填写设计变更申请报告报项目业主审批，项

目业主审批后通知设计单位作七变更。设计单位根据变更申请报告的要求，合理作出变更，设十变更图（或变更通知）经项目业主确认后下发。

5、重大设计变更由项目业主有关职能部门提出意见报分管顷导批准后，书面通知设计院作出变更。

重大设计变更指：（1）、涉及结构安全。（2）、影响使用功能。（3）、因设计变更而造成经济签证额大于 3 万元（不含3万元），或延误施工工期大于5天（不含 5 天）。（4）、改变了原平面布置或外观效果。

七、设计变更图（或变更通知）应由项目业主的职能部门发给监理人和承包人。未经

项目业主同意确认的设计变更（或变更通知），不能作为施工、办理竣工资料和办理结算的依据

八、设计变更应与工程进度同步，不得事后补图。若遇特殊情况，按有权部门协调会议纪要先行施工，但应及时补办设计变更手续。否则，该设计变更图为无效变更图（或变更通知）。

九、为尽量减少施J 期间的设计变更，施工图在送审前，项目业主应先组织有关专家和使用单位进行内审，提出修改意见由设计单位补充完善。

十、为加强施工图纸管理和办理竣工结算，项目业主施工图发放管理部门的责任人和现场代表应按单位工程认真建立施工图设计变更台帐。

万科工程签证实施细则

1 本管理规定中所谓的工程签证是指在工程施工过程中实际发生，因一方实际违约对合同履约另一方造成经济损失的经济补偿现场证明文件。从开发商角度讲，它包括对工程承包商进行经济补偿的工程签证（工程经济索赔文件）和对工程承包商进行经济惩罚的工程签证（工程经济反索赔文件）。

2 工程签证由经营计划部与开发项目部（工程管理部）共同办理。经营计划部负责鉴定发生事件的合同风险分属，并计量；开发项目部负责鉴定事件的真实性，并配合计量。

3 对工程承包商进行经济补偿的工程签证（工程经济索赔）办理原则

3.1 尽量避免发生；

3.2 事件实际发生；

3.3 属于发包方合同风险承担范围（发包方违约）；

3.4 不与合同或其它经济文件相冲突；

3.5 签证内容叙述清晰，工程计量方式与工程计价方式相统一；必须明确签证原因、位置、尺寸、数量、材料、人工、机械台班等。

3.6 及时办理。事件发生后三天内，公司内部完成审核，并在合同约定的时间内签署确认；

3.7 必须经三方（工程承包商、施工监理方、发包方）签字盖章认可，其中甲方署名人必须是合同约定的甲方代表（工程师）；

3.8 签署办理前必须经公司内部审核同意。违背以上原则办理的对工程承包商进行经济补偿的签证为无效签证，经营计划部在计量时不予认可。

4 对工程承包商进行经济补偿的工程签证办理程序

4.1 事件已经发生；

4.2 工程承包商填写并申请办理经济补偿；

4.3 施工监理审核并签署意见；

4.4 公司组织内部审核同意；

4.5 甲方代表编号、签署后加盖工程签证专用章；原件（至少一份）工程部保管，复印件经营计划部备案。

5 对工程承包商进行经济惩罚的工程签证（工程经济反索赔文件）一般由开发部（工程部）或施工监理提出，经营计划部部及其它相关部门根据工程承包商违约情况也可提出。对工程承包商进行经济惩罚的工程签证办理原则及方法参照对工程承包商进行经济补偿的工程签证办理原则和方法。

6 工程签证的办理权限

6.1 单项工程签证总金额在二万元以内的，由公司分管领导批准办理。

6.2 单项工程签证总金额在二万元以上的，报公司总经理同意后，由项目经理批准办理。

6.3 因事件发生突然，须紧急处理，且单项工程签证总金额不足五千元的，工程签证办理人可口头请示项目经理同意，事后由项目经理补办手续。但必须有公司现场工程师及经营计划部人员签字。

1.目的

为加强万科集团房地产项目的工程合同管理，规范工作流程，维护公司权益，根据《万科企业股份有限公司合同管理规范》，制定本管理办法。

2. 范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。

3. 职责

3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。

3.2 万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理办法。

4. 方法与过程控制（包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定）

4.1 一般规定

4.1.1 本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执行。

4.1.2 万科房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则：

4.1.2.1 合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。

4.1.2.2 合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任，但金额在一万元以下且能及时结清的零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。

4.1.2.3 事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。

4.1.2.4 招标原则本原则包括以下两方面含义：

?采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标

方式确定：（1）某项工程、产品业已经过万科集团审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工程；（3）属于《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》规定的适用情形，经详细填写《万科企业股份有限公司考察结果审批表》（详见附件），并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合作方。

?合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。

4.1.2.5 利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作出明确规定。

4.2 合同订立的管理

4.2.1 标准示范合同：在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同应尽量应用合同标准文本。

4.2.1.1 总部有关部门将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准文本，各公司应予采用。

4.2.1.2 合同标准文本内容尽量采用FIDIC 条款模式，内容分为协议条款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未尽事宜；

4.2.1.3 如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之间存在差异的内容。

4.2.1.4 如公司尚未制定合同标准文本，可以延用以往的合同，但经办部门应联系成本管理部、工程管理部、财务管理部、办公室、法律组尽快制定相应的标准合同。

4.2.1.5 当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时，业务部门应及时提出与相关部门共同修改。