中国旅游地产的外部性表现及对策分析

中国旅游地产的外部性表现及对策分析

摘要

近10年来，房地产行业在我国发展迅猛，甚至成为很多地区的经济支柱，旅游房地产作为房地产业中一个新兴的行业，正在成为旅游开发中的新热点，目前，在宏观调控房地产的政策环境下，旅游地产的投资开发动态表现为从一线旅游城市转向二线、三线旅游城市。同时随着住宅开发竞争加剧，利润压缩，风险加大，更多开发商将会转而投资旅游地产，北京、上海，海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。与此同时，旅游地产所表现出的外部性也对其开发经营产生了重要影响。本文通过对旅游地产外部性进行分析，将其在不同环境下所体现的外部经济和外部不经济进行比较，从中找出不利于旅游地产长远发展的因素，从而提出在不同外部环境下旅游地产发展的建议。

【关键词】：旅游地产外部性外部经济外部不经济对策

Analysis and Countermeasures for Chinese externality of

tourism real estate

Abstract

In recent 10 years, the real estate industry has developed rapidly in our country, and even becomes pillar in many parts of the economy. The tourism real estate as an emerging industry in the real estate industry is becoming a new hot spot in the tourism development, at present, under the policy environment of macroeconomic regulation and control real estate, its investment in the development of dynamic performance for from a line of tourist city into two lines, three lines tourist city.As residential development competition intensifies at the same time, profit compression, risk has been enlarged, more developers will turn to investment in tourism real estate, Beijing, Shanghai, hainan, guangdong, shenzhen and other construction of tourism real estate projects to hundred. At the same time, the externality of tourism real estate shown also has important influence on its development and management. In this paper ,through analysis of the externality of tourism real estate, comparing external economy with external diseconomies in a different environment , we find factors unfavorable to the long-term development of the tourism real estate, so as to put forward suggestions for the development of tourism real estate under different external environment.

【Key words】tourism real estate Externality external diseconomy negative external diseconomy Countermeasures

一、旅游地产外部性的内涵及分类

外部性概念源于马歇尔1890年发表的《经济学原理》中提出的“外部经济”概念。在马歇尔看来，除了以往人们多次提出过的土地、劳动和资本这三种生产要素外，还有一种要素，这种要素就是“工业组织”。工业组织的内容相当丰富，包括分工、机器的改良、有关产业的相对集中、大规模生产、以及企业管理。马歇尔虽然并没有提出内部不经济和外部不经济概念，但从他对内部经济和外部经济的论述可以从逻辑上推出内部不经济和外部不经济概念及其含义。庇古首次用现代经济学的方法从福利经济学的角度系统地研究了外部性问题，在马歇尔提出的“外部经济”概念基础上扩充了“外部不经济”的概念和内容，将外部性问题的研究视角从外部因素对企业的影响效果转向企业或居民对其他企业或居民的影响效果。科斯是新制度经济学的奠基人，他所提出的“庇古税”理论解释了外部效应的内部化问题。

（一）旅游地产外部性的内涵

所谓旅游地产，即是以旅游名胜或自然美景为依托、以休闲度假为主题的一种地产形式，具有高投资回报、资源稀缺珍贵、不可复制等特点，是旅游市场和房地产市场发展结合的产物。我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个。

从经济学的角度来看，外部性的概念是由马歇尔和庇古在20世纪初提出的，是指一个经济主体(生产者或消费者)在自己的活动中对旁观者的福利产生了一种有利影响或不利影响,这种有利影响带来的利益(或者说收益)或不利影响带来的损失(或者说成本)，都不是生产者或消费者本人所获得或承担的,是一种经济力量对另一种经济力量“非市场性”的附带影响。

由于旅游地产具有很强的关联性，又是资源依赖型产业群体，旅游资源特有的稀缺性和公共品的属性，使得旅游地产在其开发经营过程中，不可避免地会产生外部性(正外部性与负外部性)现象，这种外部性主要体现于经济的外部性、生态环境的外部性，还有文化的外部性。

（二）旅游地产外部性的分类

1.旅游地产的经济外部性

旅游房地产开发过程中的经济外部性包括两个方面，一方面是正外部性，即旅游房地产开发将对其所在区域产生积极的影响。旅游地产在其发展过程中，由于产业巨大的联动效应，在国民经济增长过程中显示出了强大的生命力，在投资、就业、拉动需求等方面显示出了巨大的潜力，它首先改善了交通状况、区域周边环境，为经济发展提供了条件;其次，深度开发旅游资源，调整旅游产品结构，塑造旅游城镇或旅游城市的形象;再次，促进地方经济发展，提高了城市品位和竞争力，提供了大量的就业机会。另一方面是负外部性，，即旅游房地产开发过程中，由于概念不清、经验不足、水平良莠不齐以及规划执行不力，造成稀缺资源的浪费、景观的破坏、产品缺乏特色以及由此而引起的消费者购买风险等。

2.旅游地产的环境外部性

旅游地产的开发与经营也对环境产生了重大影响，合理规范的旅游地产开发有利于保护护和修复历史建筑等遗产，也发有助于当地环境的改善。科学合理的旅游开发有助于区域环境的改。时至今日，旅游产业要保持可持续发展的态势，已经得到了全社会的普遍认可，而旅游地产作为其中一部分，必须采用综合规划方法，在开发经营中必须考虑经济、社会与生态因素。但是，由于旅游地产的开发经营社会、经济、文化和环境的多方面交错混杂在一起，在其开发经营活动中会出现的巨大外部成本，即资源破坏、环境污染、拥挤等现象。

3．旅游地产的文化外部性

随着旅游产业的发展，旅游市场需求的不断变化，针对目标消费者所具有的特殊的市场细分指标，尤其重要的是受教育程度、职业、消费者偏好与个性特征，目标、营销内容设计、载体选择、营销绩效评价等要素在内的科学的、合理的营销活动，以及扩大这一目标市场规模时必需充分考虑文化的因素，注重文化的挖掘，同时保持文化的连续性与个性化，防止造成文化的趋同甚至是扭曲。只有这样才能够维系、巩固和提升目标市场规模，促进旅游地产的可持续发展。同时，旅游地产的发展对旅游地文化也产生了负外部性。旅游地产产生的经济效应不断驱动着人们生产和生活方式的转变，这种影响将是全方位的，它们改变了人们的生活途径，也使其失去了特有的文化色彩。在外来信息的影响下，人们会将这种影响与旧有的生产和生活方式进行博弈，其结果是稳定的偏好受到冲击甚至是动摇，人们或许不再岖持传统的生产和生活方式，本土文化受到挑战，取而代之的是新型的生产和生活方式。

二、旅游地产外部性的研究动态

（一）国外研究动态

国外对外部性的研究产生于19世纪末，外部性概念源于马歇尔1890年发表的《经济学原理》中提出的“外部经济”概念。在马歇尔看来，除了以往人们多次提出过的土地、劳动和资本这三种生产要素外，还有一种要素，这种要素就是“工业组织”。工业组织的内容相当丰富，包括分工、机器的改良、有关产业的相对集中、大规模生产、以及企业管理。马歇尔用“内部经济”和“外部经济”这一对概念，来说明第四类生产要素的变化如何能导致产量的增加。马歇尔虽然并没有提出内部不经济和外部不经济概念，但从他对内部经济和外部经济的论述可以从逻辑上推出内部不经济和外部不经济概念及其含义。所谓内部不经济，是指由于企业内部的各种因素所导致的生产费用的增加。所谓外部不经济，是指由于企业外部的各种因素所导致的生产费用的增加。马歇尔以企业自身发展为问题研究的中心，从内部和外部两个方面考察影响企业成本变化的各种因素，这种分析方法给经济学后继者提供了无限的想像空间。

庇古首次用现代经济学的方法从福利经济学的角度系统地研究了外部性问题，在马歇尔提出的“外部经济”概念基础上扩充了“外部不经济”的概念和内容，将外部性问题的研究视角从外部因素对企业的影响效果转向企业或居民对其他企业或居民的影响效果。这种转变正好是与外部性的两类定义是相对应的。庇古通过分析边际私人净产值与边际社会净产值的背离来阐释外部性。他指出，边际私人净产值是指个别企业在生产中追加一个单位生产要素所获得的产值，边际社会净产值是指从全社会来看在生产中追加一个单位生产要素所增加的产值。他认为：如果每一种生产要素在生产中的边际私人净产值与边际社会净产值相等，它

在各生产用途的边际社会净产值都相等，而产品价格等于边际成本时，就意味着资源配置达到最佳状态。但庇古认为，边际私人净产值与边际社会净产值之间存在下列关系：如果在边际私人净产值之外，其他人还得到利益，那么，边际社会净产值就大于边际私人净产值；反之，如果其他人受到损失，那么，边际社会净产值就小于边际私人净产值。庇古把生产者的某种生产活动带给社会的有利影响，称作“边际社会收益”；把生产者的某种生产活动带给社会的不利影响，称作“边际社会成本”。

科斯是新制度经济学的奠基人，因他“发现和澄清了交易费用和财产权对经济的制度结构和运行的意义”，荣获了1991年度的诺贝尔经济学奖。科斯获奖的成果在于两篇论文，其中之一就是《社会成本问题》，而《社会成本问题》的理论背景就是“庇古税”。长期以来，关于外部效应的内部化问题被庇古税理论所支配。在《社会成本问题》中，科斯多次提到庇古税问题。从某种程度上讲，科斯理论是在批判庇古理论的过程中形成的。科斯的批判就构成了所谓的科斯定理：如果交易费用为零，无论权利如何界定，都可以通过市场交易和自愿协商达到资源的最优配置；如果交易费用不为零，制度安排与选择是重要的。这就是说，解决外部性问题可能是可以用市场交易形式即自愿协商替代庇古税手段的。

（二）国内研究动态

在国内，众多学者也对外部性有一些出众的见解。匡林在其《外部性：旅游产业环境破坏的一种理论分析》一文中指出，旅游产业环境破坏从理论上分析，实质就是一种外部性现象，具有典型的外部性特征。他认为产生旅游产业外部不经济的原因是由于在旅游产业中，大多数旅游资源或产品都具有“公共物品”的属性，产权没有被明确的赋予，人们已被导入“旅游资源或产品产权完全共有”的思想误区，引起“免费搭车”问题。解决旅游产业的负外部性问题，匡林指出应该从经济、行政和社会措施等方面着手。刘亭立，赵小丽进一步指出，由于旅游产业发展的迅猛势头，其旅游外部经济性掩盖更具有直接性、突显较早，是一种显性效应；而外部不经济则是在旅游开发过程中伴随着熵的增加发展，外部不经济性的积累最终表现为旅游生态环境、人文环境的恶化，会阻碍旅游产业的可持续发展。针对这种情形，他们认为政府要有适当的介入，通过宏观调控对失灵的市场机制进行修正。而学者张五常和杨小凯就多次对外部性概念提出了评判。张五常对外部性理论的批判主要表现为三个方面：第一，在产权没有明确界定的情况下谈外部性问题，这时，外部性概念是模糊不清的，到底是谁对谁产生外部性呢？第二，之所以外部性概念模糊不清，是因为合约本身不完全性或不完善性，之所以不完全或不完善是由于获取信息是需要支付成本的；第三，既然外部性概念是模糊不清的，以合约理论取代外部性理论更加符合真实世界。在张五常看来，所有经济活动都可以看作是一种合约安排。杨小凯《新兴古典经济学和超边际分析》一书中也多次涉及外部性概念，他对外部性的批判主要反映在以下几点：第一，在交易成本为零的情况下，不同的产权安排都能导致资源配置的帕累托最优。既然交易成本为零，就不存在外部性，或者说外部性概念是没有意义的。如果存在外部性也只是想象中的初始状态，由于自愿协商马上就会离开这一初始状态。第二，有了交易费用概念就不需要外部性概念，传统的外部性问题实质是交易费用问题，即节省界定产权的外生交易费用与节省产权界定不清引起的内生交易费用之间的两难冲突问题。第三，应该用内生交易费用与外生交易费用来替代外部性概念，或者说把外部性内生化。杨小凯把所有经济问题本质都看作是交易费用问题。在杨小凯等的新兴古典产权经济模型中就内生了外部效果。

二、我国旅游地产开发经营中外部性的表现形式

外部性可以分为外部经济（或称正外部经济效应、正外部性）和外部不经济（或称负外部经济效应、负外部性）。外部经济就是一些人的生产或消费使另一些人受损而又无法向后者收费的现象；外部不经济就是一些人的生产或消费使另一些人受损而前者无法补偿后者的现象。

目前中国旅游房地产开发的形态主要有休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、主题旅游度假社区等。与普通房产来比，旅游地产更加突出了其专业性、人文性，整个社区基本上以休闲、度假为核心，形成一个综合旅游服务体系，这种形态将是中国未来旅游房地产的发展趋势。依然属于起步阶段，在这样一个发展过程中，出现一些问题是不可避免的。投资与投机并存，沿袭城市地产的运作模式，房地产的炒做边缘化、城郊化、普遍化，许多个人购买者依然按照城市地产的赢利模式操作旅游地产，导致旅游地产房价虚高；另外，有的开发商在分时度假产品的产品模式设计上不合理，在销售环节上存在对消费者信息不对称的重大误导，甚至欺骗行为，这种情况的长期存在，将会影响整个行业的发展；在整个行业来看，缺乏产业化运作模式，政府相关的政策规范和管理法规缺失对行业的发展极为不利。

（一）旅游地产的外部经济

1.需求“乘数”效应

“乘数”(Multiplier)是经济学中的一个基本概念。它反映了现代经济的特点，即由于国民经济各部门的相互联系，任何部门最终需求的变动都会自发地引起整个国民经济中产出、收入、就业等水平的变动，后者的变化量与引起这种变动的最终需求变化之比即是乘数，而旅游乘数则是用以测定单位旅游消费对旅游接待地区各种经济现象的影响程度的系数。旅游地产是一个综合性产业，它的开发与经营是建立在市场需求的基础上的，其针对目标消费者所具有的特殊的市场细分指标，尤其重要的是受教育程度、职业、消费者偏好与个性特征，目标、营销内容设计、载体选择、营销绩效评价等要素进行合理开发，也正好满足了大众消费者的不同需求。同时，旅游地产的开发也对其他产业的需求产生了影响。例如，旅游地产的开发需要大量的建材，它就拉动了建材市场的需求，其经营需要大量的人力，也就拉动了劳动力市场的需求。

2.投资“乘数”效应

增加一笔投资最终引起的总收入的增加额，不仅包括因增加这笔投资而直接增加的收入，而且包括因间接消费需求的增加而增加的收入，这样得到的总收入增量和投资增量之比，即称为投资乘数。旅游地产会吸引越来越多的企业投入旅游领域，到目前为止，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。同时，旅游地产也是一个综合性很强的产业，旅游地产投资对其他行业有着极强的带动作用，一项旅游地产的投资，可以促进建筑材料、商业、工业等众多行业的发展。旅游地产的开发，必然涉及到大量基础设施的建设，如交通、电力，通讯等，既为当地经济发展创造了良好的投资环境，又为当地人们提供了极大的便利，大大促进当地经济的发展。如福建省龙岩的冠豸山风景区身处福建西部山区，原来交通极其不便，现在经开发成旅游景区后，景区附近现在已经有两条高速公路（龙长、与永武），还有铁路（赣龙铁路），冠豸山机场，两条国道（205、

319国道）。

3.就业“乘数”效应

就业乘数理论是研究由增加投资直接、间接引起的总就业增量与该项投资直接引起的就业增量之间的比例关系的理论。旅游地产是一个综合性的行业，与旅游观光，商业地产等行业密切相关，必须拥有相当数量的劳动力资源才能保证它的正常运转，因此，旅游地产的发展为社会提供了大量就业机会，旅游地产的巨大发展潜力为其它不同相关行业提供了非常广阔的就业空间，产生了影响深远的旅游地产就业乘数效应。如海口市海洋和渔业局组织召开委托国家海洋局南海海洋工程勘察与环境研究院编制的《海口市如意岛区域建设用海论证报告》中就提出，该项目建成后，每年可吸引游客约500万人次，平均每人停留时间达到3-7天，每年上缴各种税收约8亿-10亿元，带动约2万人就业。旅游用地的开发不仅促进了当地的就业，而且也大大地推动了旅游相关第三产业的发展，有利于服务业产业链的打造。例如，作为世界文化和自然遗产所在地的福建武夷山市，该市面积虽然不大，但却拥有一百多家大大小小的旅行社，两百多家饭店、以及数百个旅行社驻外办事处等。

（二）旅游地产的外部不经济

1．过度开发，浪费公共资源

旅游资源“公共物品”的属性，使得旅游地产开发者过度利用这一公共物品，并不需考虑支付额外成本。部分旅游地产开发商对于在开发中出现的巨大外部成本(资源破坏、环境污染、拥挤等现象)视而不见，或根本没有给予考虑，造成旅游开发者实际支付的成本(即私人成本)远远低于社会成本(社会成本=私人成本十外部成本)，旅游资源的社会效益没有得到最大限度的发挥，同时由于旅游开发过程中的盲目性和误导性，使得人力资本、资金、时间、技术含量等要素都构成了外部成本。我国旅游地产发展起步较晚，立法相对滞后，相关的法律法规还不完善，旅游地产开发的相关研究缺乏整体性，没有相对的开发细则来指导旅游地产开发活动。加之中央土地调控政策的密集出台，一些开发商以旅游房地产开发为名，变相圈地，不仅将公共资源私自占用，也造成了旅游地空置房越来越多，浪费资源。一些开发商在开发房地产项目时，缺乏科学规划和论证，公然把公园变成了项目的私家花园，造成了资源浪费，破坏了生态环境，如以莫愁湖为代表的湖泊成了城市的“洗脚盆”和临湖富豪的“私家花园”，四十多家会所用会员制和高价门槛圈地独享杭州西湖岸线，云南大理洱海的情人湖则被林立的别墅群所取代，南京中山陵地区除不断扩建的帝豪别墅外，220万平方米的高尔夫别墅及球场、78万平方米的马术场以及占地20万平方米的天泓山庄等高档地产项目不断诞生。这些行为使得公有变为私有，造成了公共资源的极大浪费。

2.规划不当，破坏自然景观

规划中的决策会影响到资源的再分配，还会决定哪些群体是规划的得利者和失利者。有无规划、规划内容以及规划的实施常常与旅游开发的实际情况相差甚远。当决策者在做出某项环境决策时，处于决策之外的人并不知道这项决策，但是却不得不承担该决策造成的某些后果，便有了外部性存在。就目前我国的旅游房地产开发现状来看，不少项目缺乏规划，宏观上表现为各相关利益主体各自为政，房地产开发没有从更大的旅游地域空间考虑问题，微观上表现为景区内房地产开发缺乏可行性的调研工作，项目开发主观随意性强，房地产开发和景区景观不协调。凤凰古城从被文物专家发现，到地方政府引进开发商进行旅游商业开发，

也经历了一个狂飙猛进的阶段。站在古城南华山上，记者看到数栋钢筋水泥楼房居高临下，俯视着一大片深褐色的飞檐翘角的古建筑群，而一些看上去古香古色的“老房子”，也只是现代“仿古建筑”。最能体现凤凰风情的吊脚楼，有一部分已改建成钢筋水泥结构的民居，只在回龙潭附近尚留有10多栋老屋。在经济利益驱动下，一些凤凰人将祖传的老屋拆掉，重修成两三层的“家庭旅馆”；或随意洞开门面，加层盖房，越来越多的新式房屋穿插于古巷之间。沈从文墓地前方，原本是一段宁静的江堤，现在却被当地居民圈占，建起一栋体量巨大的宾馆，将墓地原本幽雅的环境完全破坏。

3.缺乏特色，文化品味缺失

旅游地产的核心价值就在于它是一个度假产品，因为人们为什么要离开自己家很远的地方去买房子，很显然，除了一开始人们对土地投机的投资以外，但是从根本上来讲，还是寄托于旅游地产的渡假生活。所以发展旅游地产，有了一定的资源，像三亚，云南，这些资源很好，气候很好的地方，有巨大的市场需求，主要在于中国在高速的城市化，大家要到周边去度假，加上专业化的条件，这些条件缺一不可，构成旅游地产的发展。每一处自然景观年所处的旅游地都有自己的文化特色，因此旅游地产的开发要遵循该地的特色，提出适当的旅游地产开发主题。一些房产开发商和旅游开发者不尊重原有文化与自然环境，而且开发理念还停留在景观绿化、花园和广场上，将旅游房地产开发流于纯粹的房地产开发，破坏了景区或旅游区原始景观的文化内涵，不利于保持居民对原有地域的认知性。

4．环境污染，生态破坏严重

旅游地产开发商无法自觉意识到破坏资源和环境是一种经济外部不经济性的表现。由此，大气污染、水污染、噪声等负面影响便显现出来。旅游房地产的开发过程中会产生大量的废水、废气、废渣和噪音污染，这些都会对景区原有的生态平衡造成一定的影响。如果没有把这种影响控制在景区可以控制的范围内，则会对宝贵的旅游资源造成无法弥补的破坏。史称“金陵四十八景”之首的莫愁湖遭到严重破坏，如今的莫愁湖被开发商慢慢地侵吞，湖的面积只有原来的一半多，众多高楼把莫愁湖围得“水泄不通”，很难看到昔日“水面荷花堤上柳”的美丽风景了。

5.环境容量超载，不利于可持续发展

旅游地产或依托较好的自然风景资源，或依托自然风景加人文景观两方面资源；或是发展商自己投资，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的环境来推动房地产开发。旅游地产的持续开展，已经使一些亘古以来的自然景观呈现出萎缩和消失的趋势。如敦煌月牙泉，在解放初深度有7 m，而现在仅1．5 m，而且面积逐在缩小。如今许多旅游房地产开发更是很少考虑环境容量，致使开发超出环境承载能力，对构成资源吸引力的景观要素及环境质量造成破坏，不利于旅游地产的可持续发展。

三、旅游地产开发经营外部性形成的原因

经济活动社会化是引发外部性的基本原因。现代经济活动建立在高度专业化分工基础之上，经济主体之间的经济社会依赖性日趋加强，市场发育的成熟和专业化程度的提高使经济活动不仅在同一地区的社会个体之间，而且在不同地区甚至不同国家之间，根据自身比较优

势展开精细化的劳动分工和地域分工，就经济主体而言，为谋求和巩固本地区的市场竞争优势，客观需要从本身比较优势出发，调整经济结构和相应经济活动，这种调整必然对其他主体产生积极或消极影响，即产生了外部性影响。

市场机制不完善是导致经济活动外部性的主要原因。从技术外部性来看，由于某些物品没有明晰的产权界定，经济活动中这些物品虽有价值却没有市场。依据科斯产权交易理论，产权界定不清是经济活动外部性产生的根源。在经济主体的交易过程中，产权不明晰或产权无法界定是产生外部性的主要原因。

而旅游地产的外部性则需要从宏观及微观两个层面来分析其原因。

（一）宏观层面上外部性产生的原因

从宏观经济层面上理解，主要两个方面的原因。一方面是房地产有其特殊性质：房地产的位置具有固定性，区位却是有差异的，而土地是有限供给的，故其具有一定的垄断性质，这是产生外部性的一个原因；旅游地产的开发与当地的经济发展和规划息息相关，这使得旅游地产地产开发必然有其外部性影响；旅游地产的开发经营是建立在对旅游、土地等资源利用的基础上的，而由于这些资源产权的不明晰导致开发商在开发旅游地产时忽略了对资源的节约和保护。

另一方面是政府政策的原因：从上个世纪90年代中期到现在的十多年间，是我国房价狂飙猛进的时期，以至于有学者表示“快速上涨的房价提前完成了未来几十年的房价涨幅，严重透支了地方经济未来增长潜力”。然而，在此期间，居民收入增长的速度远远赶不上房价上涨的速度。高房价的产生又反过来促进了地价的上涨，正中了“土地财政”的下怀，从而形成了恶性循环。因此政府出台了一系列调控政策与措施，如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、2007年通过《物权法》加上央行的五次加息、2010年的“国十条”和“限购令”，当传统住宅市场举步维艰时，大型房企开始尝试非住宅类地产项目，旅游地产成为开发商转战的热土，其发展迅速但因其巨大利润引发了过度开发的现象，对其他行业产生外部性影响。同时，政府失灵也会对旅游地产的外部性产生影响。从政府失灵的解释来看，是由于政府未干预、政府政策失灵、政府干预政策的低效率引起政府失灵，从而形成外部不经济。我国旅游地产从无到有，政府对于旅游地产的管制也不断完善，但就目前来看，政府对旅游地产的政策干预也有很多不足，例如有些地区由于对政府主导型发展战略的曲解和对旅游产皿经济对地区经济发展贡献的盲目迷信和崇拜，并凭借其对土地、资源、权力的垄断和优势地位而主宰了旅游资源的开发、旅游设施建设、旅游产品的供给和经营，造成外部不经济。

（二）微观层面上外部性产生的原因

从微观层面上看，开发商及消费者都力图使自己的利益最大化。近年来政府不断加强宏观调控，土地资源的争夺日益激烈，而旅游房地产为开发商提供了新的契机。例如深圳观澜豪园项目“以泛旅游包装、用超地产招商、借旅游房地产推广”实现了土地供应模式从政府包办到市场运营的成功转变，这些成功的例子使越来越多的开发商投入到旅游地产。但作为开发商，他最重视的是怎样利用当地的环境开发出价值最高的产品，他们往往忽略了环境的容量及价值，这种开发导向会导致旅游地产项目对周围环境产生破坏等不利影响。而消费者则不然，他们想要的则是尽可能优美的旅游环境，尽可能小的建筑密度、容积率。这就使得双方利益达不到一致，产生外部性影响。旅游地产相对于其他房地产而言，对公共资源利用的更多，一些公共资源的不可再生性使得旅游地产不能及时的满足市场需求，若一味地满足市场需求而不考虑其他，就会使得旅游地产畸形发展。

四、针对我国旅游地产外部性影响应采取的对策

（一）旅游与地产两手抓，打造宜游、宜居、宜商旅游地

旅游地产是旅游业与房地产业的结合，因而其盈利方式也是来自这两方面：旅游发展为地产带来人气和名气，地产开发快速回笼资金支持旅游业务发展，从而打造杭州宜旅、宜居、宜商旅游地产。

杭州西湖也正是采取了这种盈利模式，才成为了我国旅游地产的优秀典范。（1）大力发展旅游，为地产开发与发展积累资金并创造良好环境。在过去1000多年的历史里，杭州人虽无数次地治理西湖，但“西湖十景”仍然残缺，西湖全景难觅。2001年，杭州启动了西湖历史上规模最大的治理工程，据统计，通过连续实施九年来的西湖综合保护工程，恢复水面0.9平方公里，完成了西湖疏浚工程以及引配水工程，西湖平均水深由疏浚前的1.65米增加到2.5米，西湖水质极大改善，透明度从以前的0.5米提高至0.73米。同时，“免费西湖”以更加秀美深厚的自然文化景观和免费开放作为亮点，吸引更多的游客，以“门票收入”的损失换来整个杭州市“旅游收入”的提高。统计表明，2009年杭州旅游接待国内游客5093万人次，比2002年增长92%，实现国内旅游收入709亿元，比2002年增长178%；入境旅游人数230万人次，比2002年增长117%；旅游总收入803亿元，比2002年增长173%。（2）依托于西湖秀美的风景和丰韵的文化氛围，开发宜游、宜居、宜商旅游地产。以宋城为例，其扎根于西湖风景区西南，是两宋文化在西子湖畔的自然溶合，对自然山水美、园林建筑美、民俗风情美、社会人文美、文化艺术美上作了自己的探索，并创建了以“清明上河图”原景、融合浓郁宋文化和杭州地域特色表演的主题公园——宋城，推出了“给我一天，还你千年”的推广口号。一炮而红，大获成功，一举引爆了杭州的主题公园。随着旅游项目的成功，其房产的业务也从幕后走到了前台：宋城在旅游带动地产发展方面，成绩相当不错。以杭州宋城为例，其房产推广的脉络为，原来主题公园里的所有设施都视为房产的配套，它们从幕后走向台前。在数千亩的用地上，有3个功能各异的主题公园，1个中国最大的氡泉养生中心，1个9洞的高尔夫球场，10个网球场，400余亩的绿地，300多亩的水面，上千亩的森林……这样强大的社区配套成为其房产促销的巨大动力，注入旅游、休闲、游乐、商业、人居等各种元素，不仅符合人类生活的发展趋势，还为提高人类生活质量提供相应的齐全的文化娱乐生活配套设施，从而实现了旅游带动地产。

（二）加强旅游地产规划开发中的环境保护，促进旅游地产的可持续性发展

为了尽可能抑制负外部性，旅游房地产项目应该积极创建绿色开发方式，把发展循环经济作为项目开发建设的理念，并贯彻到项目开发建设的每个环节。绿色开发强调在实际操作时利用当地自然条件，因地制宜，追求自然和文化的原真性，具体包括：规划设计密切结合自然、强调乡土风格、资源和能源利用尽可能利于环保、使用低能耗无污染的交通工具、运用新的生态环保技术和材料等等。

以云南滇池为例，在其规划开发过程中，需要注意以下几点：（1）加强规划协调，该地需按照企业认养湿地的原则进行规划，分为一主两辅三个区。主区为中央的人工表面流湿地区，也是认养企业用房及湿地的主要分布区; 两辅为靠近滇池岸边的外海湿地区和靠内侧的绿化隔离及入水沉淀区。入滇河道汇入滇池的水体主要通过中央的人工表面流湿地区进行净化和处理，降低水体中的悬浮物和氮磷污染物。外海湿地区通过将现有滇池防洪堤拆除，并对地形进行适当的人工改造之后，提供一个水生植物自然生长的环境。绿化隔离及入水沉淀区是现在保留的农田与湿地之间的隔离区，在河沟水流进入表面流湿地之前通过这里的沉

淀池进行初步的沉淀处理。（2）项目生态净化管理，将水生植物种植分为基本的净化品种和特色品种两个类型。根据湿地净化的需要，每个表面流湿地单元的大部分区域的种植品种。根据水体净化需要进行配置，在不影响水体净化功能的前提下，部分水面可作为特色种植的区域，根据企业自身需求进行配置。水体中还可以投放一定量的水生鱼类、虾类，有助于进一步增强水体的净化能力及景观效果。（3）污水收集与处理，将污水进行统一收集，通过化粪池预处理后排入自身的湿地系统进行净化处理。建筑与湿地构成一个零排放的单元。

（三）通过政府管制来规避外部性问题

旅游地产的外部性在很多情况下是由于市场失灵导致的，这就需要，引入政府规章、命令、裁决等制度约束，对文化遗产开发行为进行干预。（1）健全法律约束机制，加强监督管理。当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现违法乱纪的现象，投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规，使得执法部门能有法可依。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康、快速地发展。由于旅游用地的界定模糊，使得旅游用地的规划存在着诸多不协调的地方，同时由于立法的滞后，没有相关法律来对旅游用地进行约束，导致旅游用地的开发建设中出现了一些与现行土地纲要相违背的问题。此外，除了要将旅游用地的规划纳入法律的范畴外，还应制定相应的法律法规等强制性规定，对土地利用前后的环境影响因素作科学、详尽的评价。（2）明晰产权。旅游地产环境外部不经济性产生的一个重要原因是环境资源缺乏明确、清晰的产权。由于市场一般不会对没有产权的物品进行交易,使得日益稀缺的环境资源成为人人可以免费开采和竞争使用的公共物品,长此已往,必将造成资源的短缺和环境的污染与破坏。因此,要解决旅游地产环境外部不经济性问题,关键要明确界定产权。（3）做好统筹规划，整合旅游资源。不同地区的景区旅游资源的数量、质量、区位和可进入性各不相同，这决定了旅游地产开形式和规模的不同。只有对旅游景点客源市场需求进行分析，并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等类型，有效整合开发旅游地产资源，形成优势特色互补、有效有序的开发态势。对于过度开发的开发商，政府可以适当向其收费，增加开发成本；而对于那些注重社会效益和环境保护的开发商，可以贴补过高的开发成本，提高其合理开发的积极性。要做到将旅游房地产的开发效益，与景区生态环境保护、文化生态优化和发掘旅游资源相结合，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一。

结论

作为21世纪最具有广阔市场前景的兴盛产业之一的旅游产业，随着市场竞争更趋激烈，寻求多形式的发展是必然趋势，将旅游业与同样作为新的经济增长点的房地产业横向结合的旅游房地产有着广阔的发展前景。随着我国产业结构凋整和市场经济进一步发展成熟，旅游房地产的发展足旅游业和房地产业不断发展成熟的选择之一，并必将获得快速、持续的发展。旅游地产具有极强的关联性特征，这种特征必然导致旅游产业在其发展过程中会产生经济、环境与文化的关联效应，而这种关联效应在经济学层面上就表现为正外部性与负外部性效应，发挥旅游地产的正外部性，消除旅游地产外部不经济的影响，旅游地产这个行业才能更加蓬勃的发展。

本文从研究旅游地产的外部性类型，表现及形成原因入手对旅游地产的外部性进行了具体的分析，将其在不同环境下所体现的外部经济和外部不经济进行比较，从中找出不利于旅游地产长远发展的因素，从而提出在外部经济的情况下旅游地产应抓住契机，实现盈利模式的成功转型，而在外部不经济的情况下则要通过多种方式来规避负外部性带来的风险。

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我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

旅游地产投资思路及案例分析

旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路

中国房地产现状分析

目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

中国房地产现状及对策研究

毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究 学生姓名：侯金鑫 学校：南昌航空大学 专业：工商企业管理 年级： 学号： 指导教师： 2015年05月8日

摘要 现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。 关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度

目录 一．引言 二．房地产业在国民经济中的地位 （一）房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。 （三）房地产业的支柱性地位。 三．住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善 四．房地产中问题存在的原因 （一）片面的认知 （二）住房供应结构调整缓慢 （三）房地产市场秩序混乱 （四）地方政府违规操作 （五）开发商的垄断经营 五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段 （一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度 （二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断 五．结束语 六．参考文献

桂林旅游房地产调查报告

桂林旅游房地产调查 报告 姓名杨志鹏 所在学院管理学院 专业班级房地产08-1班

学号3080129110 指导老师蒙永亨 日期2010年10月30日

桂林旅游房地产调查报告 班级：房地产08-1班姓名：杨志鹏学号：3080129110 目录 桂林旅游房地产调查报告 (2) 摘要: (3) 关键词 (3) 1.1城市概况 (3) 1.2房地产发展状况 (4) 第二部分：旅游房地产 (6) 2.1旅游地产定义 (6) 2.2旅游地产的开发模式 (7) 2.3旅游地产发展状况 (8) 第三部分:桂林旅游地产SWOT分析 (11) 3.1桂林旅游房地产S分析 (12) 3.2桂林旅游房地产W分析 (12) 3.3桂林旅游地产的O分析 (14) 3.4桂林旅游地产T分析 (14) 第四部分：桂林旅游地产的借鉴 (14) 4.1青岛——引进全国知名品牌，提升地产开发水平 (15) 4.2烟台——坚持“特色地产”，打开外销渠道 (15) 4.3三亚——地方政府的“远城攻略” (16) 第五部分:结论及建议 (16) 参考摘要 (17)

摘要:当前，旅游业迅猛发展，旅游消费已从观光型逐渐转变为休闲度假型，引发了旅游产业的大调整；同时，旅游房地产为房地产产业提供了新的发展领域，因此，旅游房地产必将成为中国经济增长的新热点。 桂林风景秀丽，自古享有“山水甲天下”的美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地。历届桂林政府也大力发展旅游产业，每年接待的国内外游客超过千万。同时桂林市政府也很重视房地产业的发展。自2006年起，房地产每年的固定投资均保持在50亿元以上。在旅游资源极其丰富独特，房地产业发展基础十分坚实的桂林，其旅游房地产的发展却远远落后于国内其他旅游城市，与其在旅游界拥有的地位格格不入。 本报告通过实践调查，简介旅游房地产的定义及内涵，探析桂林旅游房地产的发展历史及发展困境，同时介绍国内在旅游房地产上取得成功的城市，通过借鉴对比，为探索出适合桂林旅游房地产发展的“桂林模式”提供新思路。 关键词：旅游房地产开发模式发展借鉴 第一部分桂林社会经济发展状况 1.1城市概况 地理位置及资源环境 ?地理位置：桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，109°45''-104°40''，北纬24°18''-25°41''。 ?行政区划：辖秀峰，象山，七星，叠彩，雁山5城区和灵川，兴安，全州，临桂，阳朔，平乐，荔浦，龙胜，永福，恭城，资源，灌阳12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。 ?自然资源：桂林市的动物种类繁多，陆栖脊椎动物有400多种，全市有高

房地产行业分析

篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

广安市养老地产调查研究报告

广安市养老地产调查研究报告

广安市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年

前言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国

家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，

宜春市旅游综合体市场调查研究分析报告

宜春市旅游综合体市场调查研究报告

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宜春市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告 2017-2022年

前言 旅游业是很多城市或地区的支柱性产业，在国计民生中起着不可忽视的作用。我国有很多典型的旅游城市，例如三亚、丽江、焦作、黄山、敦煌等等，都是以旅游为核心，全面带动整体经济发展的城市。旅游景区是旅游业的核心要素，是旅游产品的主体成分，是旅游产业链的中心环节，是旅游消费的吸引中心，是旅游产业面的辐射中心。 中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边睡新疆，东沿海岸线蔓延，全国有上百个旅游综合体项目。旅游综合体开发热潮在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。 中商产业研究院发布的《2017-2022年宜春市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、国家旅游局、世界旅游组织、政府部门机构发布的最新权威数据，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告主要分析了我国旅游行业发展环境、宜春市旅游市场总体规模与旅游景区现状、宜春市旅游综合体开发运营模式及借鉴案例、不同类型旅游综合体开发运营策略，宜春市旅游综合体投资前景及项目开发规划运营策略等。本报告是旅游企业、房地产企业了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，正确制定企业发展战略的必备参考工具，极具参考价值！

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类

旅游地产调查报告

旅游地产调查报告

旅游地产调查报告 旅游地产的产生 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过，但可持续回报时间能够达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。

因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。 从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括能够分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 旅游景点地产 主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间； 旅游商业地产 主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间； 旅游度假地产 主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等； 旅游住宅地产 主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。旅游地产的产品

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

我国房地产现状分析

3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国

20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；

中国房地产产业分析报告

中国房地产产业分析报告 经济10甲班陆晨轩1090410124 房地产业作为中国的十大产业之一，对于中国经济发展的推动作用是不言而喻的，从改革开放前落后的农村居住格局到实行农村向城镇化转变政策的实行再到实现城市化的落实工作，中国正在一步步地走向全面建设的小康社会，实现了经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的奋斗目标。回收改革开放30年，中国经济获得的飞速的发展，就算是摆在世界经济发展史上也是具有令人惊讶和敬佩的。我国房地产业从20世纪八十年代起步，一直保持较快的发展速度。房地产作为国民财富的重要组成部分，为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基础的构成要素。房地产的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的关联性，几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的物质要素，这就确定了房地产业的基础性地位。可对于我们90后一代，如今的房价可是高的吓人啊，就算不看中国一线城市如北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，另外，全国住宅价格中位数为6967元/平方米，什么概念呢，像我们大学生毕业出去工作实习打工，乐观的想想也只能在奋斗半辈子才拥有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的帮助，我想买房的压力足够压垮我们的生活。为什么中国房地产业在经历繁荣发展之后会走向如此极端呢？这值得政府，社会各界深思。 一、中国房地产业的市场结构分析 1.市场集中度 市场集中度的衡量指标主要有产业集中度、洛仑兹曲线、基尼系数、赫芬达尔-赫希曼指数、墒指数等,其中产业集中度使用最为广泛。市场集中度市场集中度指标通常用某行业规模最大的前几位公司的营业额占整个行业的营业额比重来表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ来表示。其中ＣＲｎ为市场集中度，Ｘｉ为单个公司营业额占全行业营业额的比重。一般以市场集中度的高低来决定行业内企业之间的行为是垄断还是竞争。在2012中国房地产销售额排行100强当中，前四名依次是万科企业股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、上海绿地(集团)有限公司、中国海外发展有限公司。随着我国房地产业的发展壮大，我国房地产开发商队伍也迅速壮大。近年来，全国一半以上的房地产开发商分布在广大、上海、辽宁、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。部分品牌企业在外地成立分公司，形成跨地区的发展趋势。作为中国房地产市场的大佬，万科企业股份有限公司在2012 年1~12月份，累计实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元。而2012年全国房地产销售额为64456亿，根据公式，计算可得万科集团的市场集中度约为2.2%；同样的，我计算了排名第四的中国海外发展有限公司的市场集中度，发现中国海外发展有限公司的销售额突破了900亿大关，由此看来市场集中度也是很小很小的。我们知道，ＣＲｎ接近于0意味着最大的n个企业仅供应了市场很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味着非常高的集中程度，一般情况下,市场集中度越高,厂商的市场支配力越大,市场的可竞争性亦越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响。市场竞争的本质,乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则,而市场进入门槛又高不可攀时,就形成了垄断。卖方集中度是市场结构要素中最重要的分析对象,对卖方参与者间的竞争程度、竞争态势、竞争的有效性等有着极为重要的影响。那么数据很明显地说明了在中国房地产市场没有出现明显的垄断现象，仍旧是处于激烈的市场竞争局面当中。 2.产品差异 对于房地产业而言，没有永远相同的产品。无论是设施，周边环境，还是地区交通等等

重庆旅游地产市场调研计划(详)

重庆武隆市场调研计划 根据重庆××置业有限公司的调研任务需求，本次调研将通过科学的市场调查方法，分析和研究重庆××项目定位的可行性方向，并结合市场运作中涉及的主要因素权衡利弊，最终建议确定最可行和最大利益的定位方向。 【一、调研流程】

【二、调研提纲】 据调研计划，初次调研的调研提纲将分为4个主要部分：重庆旅游地产消费者意见调查、武隆旅游地产消费群分类调查、重庆市武隆地产模式及发展现状调查、潜在客户访谈调查。最后整合所有调查数据和结果，提出完整的调查报告。 第一部分：重庆旅游地产消费者意见调查 一、调查目的： 了解重庆消费者消费行为习惯、生活形态以及对武隆地区旅游地产业态的态度，为本项目的旅游地产业态定位提供可参考的依据。 二、调查内容： 1、了解重庆消费者背景信息：年龄分布、职业、收入分布、消费能力情况等。 2、了解重庆消费者消费行为习惯：购物地点偏好、购物频率、消费金额、休闲娱乐类消费习惯等。 3、了解消费者对旅游地产业态的态度：对现有旅游地产业态的满意度、未来旅游地产业态模式的心理期望、对旅游地产的具体建议等。 4、了解消费者媒体接触习惯。 三、调查方法： 1、以问卷形式，通过中心地点（定点）拦截和入户调查，了解××居民消费行为与消费意愿、以及人口特征。 2、样本量及访问形式： （1）拦截问卷（见附一）200份――重庆市商圈/武隆步行街商圈流动人群 A、样本要求：（1）重庆居民、本地居民；（2）25－65岁；（3）男女比例基本平衡 B、质控方法：（1）督导现场检查每一份问卷；（2）部分电话回访 （2）入户问卷（见附二）400份（重庆主城区写字楼内、武隆市区内高档居住区、重庆主城别墅、花园洋房周边） A、样本要求：（1）重庆居民、本地居民；（2）25－65岁；（3）男女比例基本平衡 B、质控方法：（1）部分电话回访；（2）抽样实地回访 四、预期调查结果： 1、武隆旅游地产消费者群体人口统计分布情况及消费能力； 2、重庆地区消费者消费行为习惯趋向；

中国房地产行业分析报告概述

www要点提示 ★一季度全国房地产开发总体景气水平差不多连续了上年快速进展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的阻碍，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。 ★房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势要紧体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。 ★ 2004年将成为房地产开发企业上市年。究其缘故要紧有两方面：一是去年“121号”文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须在银行信贷之外查找新的资金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具备上市条件的企业走程序的时刻一般都在2年左右，2004年正好是那个时刻节点。

★“18号”令第一次将房地产业确立为我国经济进展的支柱产业。2004年，沉寂多时的股票市场将重新回暖，投资者能够重点关注房地产板块中的龙头企业，如深万科、招商局、金地集团等。

目录 Ⅰ基础数据平台 (3) 一、全国房地产开发投资情况 (3) 二、全国房地产土地开发与销售情况 (3) 三、各地区房地产开发投资情况 (4) 四、各地区商品住宅销售增长情况 (5) 五、各地区土地开发与购置增长情况 (7) 六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 (8) Ⅱ行业运行状况 (11) 一、“国房景气指数”小幅回落 (11) 二、35个大中都市房地产市场价格快速上涨 (20) 三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大 (25) 四、行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力 (29) Ⅲ进展趋势预测 (34)

一、房地产投资在二季度开始回落 (34) 二、要紧都市地价仍将保持上升势头 (36) 三、土地政策将出现重大调整 (40) 四、2004年将成为房地产开发企业上市年 (43) Ⅳ投资价值分析 (49) 一、市场需求旺盛行业前景看好 (49) 二、不同物业投资风险综合分析 (52) 三、股市渐趋回暖板块轮动酝酿机会 (59) 四、上市公司研究（深万科） (67)

土地利用现状分析

作业：对你所在村的土地资源及利用现状进行调查分析（可有所侧重） 土地利用现状分析 土地利用现状是自然客观条件和人类社会经济活动综合作用的结果。它的形成与演变过程在受到地理自然因素制约的同时，也越来越多地受到人类改造利用行为的影响。不同的社会经济环境和不同的社会需求以及不同的生产科技管理水平，不断改变并形成新的利用现状。土地利用现状分析是对规划区域内现实土地资源的特点，土地利用结构与布局、利用程度、利用效果及存在问题作出的分析。土地利用现状分析是土地利用总体规划的基础，只有深入分析土地利用现状，才能发现问题，作出合乎当地实际的规划。因此，在编制土地利用规划时，必须对土地利用现状作深入调查，分析土地利用现状资料，找出土地利用存在问题，为土地利用总体规划的重要依据。 土地利用现状分类P1 土地利用现状分析P2示例 第一节土地利用现状分类 P1 土地利用现状评述内容（所有小点为超连接） 一、土地利用的自然与社会条件分析 二、土地资源数量质量的动态变化分析 三、土地利用结构与布局分析 四、土地利用程度与效益分析 五、土地利用生态条件分析 六、土地利用存在的问题 一、土地利用的自然与社会经济条件分析 主要对气候、地貌、土壤、水文、植被、矿藏、景观、灾害等自然条件、自然资源和人口、城市化、经济发展水平、产业结构、主要农产品产量与商品化程度、基础设施等社会经济条件进行分析、比较、明确本规划区土地利用的有利与不利因素。 二、土地资源数量、质量的动态变化分析：

根据土地详查、变更调查、土壤监测和人口、土地、农业、城乡建设统计年报，分析、比较规划区域各类土地面积、人均占有量和质量，以及土地利用近10年的变化情况，研究引起土地利用变化的原因，评价土地利用变化对经济、社会、环境的影响。 三、土地利用结构和布局分析： 土地利用结构和布局是研究各种用地，包括耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域和未利用地占全规划区总面积的百分比，分析各类土地比例关系及各类土地在全区范围内的分布是否合理，总结土地利用的特点和规律。 四、土地利用程度与效益分析： 1、土地利用程度分析 主要有以下计算指标： 土地利用率=[（土地总面积-未利用土地面积）/土地总面积]*100% 农业利用率=农业用地（农林牧渔业用地）/土地总面积*100% 水面利用率=已利用水面面积/水面总面积*100% 建设用地率=建设用地（居民点、工矿、交通、水利设施用地等）/土地总面积*100% 土地垦殖率=（耕地面积/土地总面积）*100% 耕地复种指数=（全年农作物播种面积/耕地面积）*100% 土地复垦率=（废弃土地复垦利用面积/废弃土地总面积）*100% 人均城镇用地=城镇用地/城镇人口（平方米/人） 人均农村居民点用地=农村居民点用地/农村人口（平方米/人） 路网密度=公路里程/土地总面积（公里/百平方公里） 2、土地生产率分析： 单位土地经济密度=国民生产总值/土地总面积 单位面积产量（产值）=某作物产量（产值）/某作物播种面积 单位农业用地总产量=农、林、牧、渔总产值/农业用地面积； 单位耕地面积产量（产值）=作物产量（产值）/耕地面积； 单位水面水产品产量（产值）=水产品产量（产值）/水面面积； 五、土地利用生态条件分析 建立有人工调控的自然、社会和经济复合的土地生态系统，并在其运转过程中使自然结构、经济结构和社会结构相互促进，从而使土地发挥最大、更好的利用效益。 六、土地利用存在问题和建议分析 （1）人均耕地拥有量、耕地增减状况、原因，如何保护耕地； （2）农用地（耕地、园地、林地、牧草地）生产率与利用率与同类地区比较处何种水平，