杭州市房地产市场运行情况调研报告

杭州市房地产市场运行情况调研报告

土地利用管理司调研组

为落实国务院领导批示精神，根据部领导指示，我们对杭州市房地产市场运行情况进行了调研，并与当地有关部门探讨了落实家宝副总理批示，及时引导和调控房地产市场，加强土地管理，防止楼市动荡，防范金融风险的措施。调研组16日下午抵杭，连续开了六个座谈会，分别与市国土资源局、信誉业绩较好的12家房地产开发企业、浙江大学6位房地产研究专家教授、杭州市10个房地产市场管理有关部门、余杭区国土资源等5个部门、下城区潮鸣街道小天竺社区的10户中低收入家庭进行了深入座谈；还走访了有关专家，并实地踏勘了余杭天都城大型房地产项目，对杭州市房地产市场有了基本的了解。省国土资源厅、市国土资源局、余杭区国土资源局对此次调研极为重视和支持，市、区两级相关部门积极配合，实事求是地反映了情况。此报告在形成过程中两轮征求了省厅、市局的意见，现将有关情况报告如下：

一、房地产市场运行的基本态势

总的认识是：杭州市[杭州市目前下辖八区、五县（市），下文中的老市区是指除萧山、余杭两区以外的六个老城区]房地产市场已走向快速成长阶段，购销两旺、人气很足。总体看是健康的，在态势上存在着趋热的苗头，特别是周边局部地区不同程度的存在着过热的现象。老市区和新市区差异很大，老市区相对价格增长明显，余杭区绝对价格升幅较大。

（一）房地产开发势头迅猛,房地产业已成为主导产业。1998年以来，杭州市房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17%以上。2002年完成房地产投资额196.4亿元，同比增长39.4%。其中完成商品房住宅建设投资148.3亿元，占房地产开发总建设投资的75.5%。2002年房地产业对GDP的贡献率相当于11.6%，同比增长17.1%，为城市经济发展作出了重大贡献，成为杭州市的主导产业之一。

（二）房价总体上升，但上涨速度和绝对量不一。根据杭州市房地产交易所提供的数据，从2000年到2002年10月份，老市区房产交易平均价格分别为3426、3703和4043元/平方米。据浙江省城调队统计资料显示，商品住房价格以1998年的3278元/平方米，增长到2002年上半年4749元/平方米，涨幅达44.8%，而同期GDP增长速度达到53%，杭州已成为国内房价涨幅最高的城市之一。市中心商品房价格上涨的绝对量虽然较大，但涨幅不大，1995年为4500元/平方米，2002年为7500元/平方米，平均年增幅6.6%；城西商品房价涨幅较大，房价1995年为1650元/

平方米，2002年为4500元/平方米，平均年增幅13.4%；城东房价1995年为1900元/平方米，近三年每年上涨500元。余杭区普通商品房价格上升幅度较大，各区块2002年涨幅均在20%以上。在房价上涨的同时，房地产租赁价格也在上升，1999年—2001年全市房地产租赁价格指数同比增长分别为95.4%、103.3%和103.1%，其中，住宅分别上涨了98.9%，118.8%和107.5%。

（三）房地产贷款增长较快，银行资金在房地产生产、消费资金中的份额较大。从1999年末至2001年末，杭州各类房地产开发企业开发贷款余额从106.75亿元增加到387.2亿元，房地产开发企业贷款占同期各项贷款的比重从1999年的7.2%上升到2001年的18.6%。今年10月末，房地产开发企业贷款比去年同期增长55.8%，占各项贷款的比重上升到20.9%;个人住房贷款余额从1999年的37.4亿元迅速上升到2001年的164.3亿元，年均增长率达190.5%,在全部房地产贷款余额中比重也逐年上升，从1999年末的35.0%上升到2002年10月末的42.3%。房地产信贷业务是杭州近几年发展最快的信贷种类。

（四）房地产市场供销两旺，老市区房产需求尤其旺盛。1998年以来，房地产预售总量年均保持在260万平方米以上，其中住宅预售总量每年基本保持在210万平方米以上。2002年住宅施工面积1455万平方米，住宅开工面积714.7万平方米，竣工面积412.5万平方米。销、预售面积673.2万平方米，是住宅竣工总量的163.2%。与此同时，2002年经济适用房新开工面积118万平方米，同比增长3.4%，竣工97万平方米，同比增长86.5%。

（五）卖旧买新十分普遍，存量房产交易活跃。自1999年房改房上市政策出台后，存量房产交易量飞速增长。2001年，存量房产成交量达97.8万平方米，累计成交金额26.5亿元，分别比上年上升了175.1%和229.2%，二手房成交金额占房地产交易总额的比例达到了17.3%，比上年提高了9个百分点，存量房产交易的上升幅度超过了增量房产的增长速度。

（六）老市区土地市场管理规范，收购储备效果显著，房地产供应结构逐步优化，没有土地炒买炒卖行为。老市区较早地建立了土地收购储备制度，加强了土地集中统一管理，落实招标拍卖挂牌方式配置经营性土地的制度坚决，对土地市场的调控力度很强，土地市场发展比较健康。表现在：一是供地总量和结构合理。从老市区房地产供给结构和房屋空置可以得到充分的反映，2002年1—10月份，高、中、低价位住宅供应量分别为3974户、16319户、5313户，分别占住宅供应总量的

15.6%、64.2%、20.2%，空置面积只有1.5万平方米。二是没有土地炒买

炒卖问题，营造了房地产市场规范运行的环境。

二、必须引起高度重视的问题

尽管杭州市房地产市场从总体上看是健康的，但也存在一些必须引起高度重视的问题。

（一）房地产价格增长速度过快，投资与投机性需求相应增长，银行风险有所增加。房地产出售价格和租赁价格的快速增长，使得人们对房地产价格的预期不断提升，投资和投机性需求相应增加，中原物业2002年10月对杭州市第三届“人居展”的调查显示，有12%的购房者的目的是准备出租和转卖。银行对房地产开发企业的贷款增幅很大，根据中国人民银行杭州支行调查数据，2000年和2001年，杭州市银行系统对房地产开发企业的贷款余额分别是249、387亿元，而房地产投资分别为102、104亿元，2001年个人住宅贷款余额261亿元，而当年各类房地产交易金额为319亿元，其中存量房交易26.5亿元。虽然房地产投资与消费的稳步增长都与银行信贷支持密不可分，而且目前贷款的质量也比较好，但由于银行贷款在房地产建设和消费过程中占的比例较大，一旦房地产出现问题，银行将有很大的风险。

（二）现行的经济适用住房供应政策负面作用大于正面作用。现行经济适用住房政策主要内容是划拨供地、税费减免、委托开发、政府核价、向中低收入家庭出售，形象地称为“补砖头”。几年的实践证明，这一政策问题很多（上海等一些城市已经取消这一政策），尽管有关部门进行了完善，但由于其不符合市场经济规律，负面作用大于正面作用：一是不能雪中送炭。老市区申购登记经济适用房住户有38000户，而通过摇号实际解决的只有4850户，只占申购登记总数的12.8%，准购摇号比例高达8：1，不仅相当部分急需住房的家庭被排斥在外，而且给寻租留下了巨大的空间。二是负担沉重。买到经济适用房的负担沉重。由于只有购买经济适用房才能享受政府补贴的“补砖头”政策和大户型的供给结构迫使中低收入家庭只能举债买新房、买大房。三是引发投机。经济适用住房上市交易门槛低，只要买到了经济适用住房，马上可以上市交易，补缴的出让金也只有标定地价的10%，调查中，各层面的人都

说“傻瓜都会买经济适用住房”、“买经济适用住房=申购新股”。四是起不到平抑房价的作用。表面上看，只要增加经济适用房的供给，就能缓解供需矛盾，降低房价，但对一个城市来说，由于土地资源稀缺与区位上的不可移性等原因，住宅用地的供应不可能做到无限制地供给，增加了经济适用住房的供地量，势必会减少商品房的供地量，这只会使商品房的供需矛盾更加突出，造成房价上涨。五是群众不满：该享受的享受不到，对政府不满；该享受的迟迟享受不到，不得已购买了市场价的商

品房，也对政府不满；享受到的家庭由于举债购买，严重影响其他基本的生活消费，同样对政府不满。这些不满情绪，潜藏着社会新的不稳定因素。

（三）房地产市场分割，政府难以对房地产市场进行有效的宏观调控。杭州市区（含萧山、余杭两区）行政区划面积3068平方公里，其中余杭区、萧山区、杭州经济技术开发区、之江旅游度假区面积分别为1222、1163、104、9.8平方公里，上述各区合计2514.4平方公里享受独立的管理权限，实际上在3068平方公里的范围内，真正赋予市财政、规划、建设、国土等有关职能部门的权限最多只有553.6平方公里，仅占市区的18.6%，且这些范围的土地利用率已经相对较高，建设用地的稀缺程度可想而知，虽然，近年来市政府通过建立土地收购储备制度，加强了对老市区房地产市场的宏观调控，但仅18.6%的土地使得这种调控能力对整个市区来讲显得极为有限。市场分割使房地产供给失衡，老市区供给严重不足，余杭区供给过大。1999年到2001年，老市区共推出房地产用地11538亩，其中：商品房用地7859亩，占68%；经济适用房（包括市政拆迁用房）用地3679亩，占32%。而仅余杭区从1999年到2002年底，签订出让合同转用、征用的房地产用地共31405亩，四年分别为694、9774、16888和4049亩。

三、原因分析

（一）商品房价格增长过快的成因。表面上看杭州市房价格增幅较大，但仔细研究，有相当的合理成份，并非虚涨。而且老市区与新市区的情况有很大的不同，所以，不能笼统地讲杭州市的房价高。首先是老市区房地产供给弹性太小，由于受区位局限，供给严重不足。其次是需求旺盛。对杭州老市区房产的需求不仅来自本地，而且来自外地，两方面需求都较旺盛。在购房群体中，本市居民占64%，外来人员占36%。三是配套、建筑、广告等成本增加。随着“智能化”、“生态化”物业的兴起，住宅小区配套设施的完善、建筑材料的更新换代，提高了房屋的建造成本；由于竞争激烈，广告投入也大大增加，据报道，2001年新建商品房每平方米建筑成本平均广告费用超过100元。

1、本地需求主要来自三个方面：一是杭州市房改时的户均面积只有56平方米，改善居住条件需求很大；二是拆迁户用房需求，这几年拆迁面积较大，仅2001年老城区拆迁还建面积就有233.0万平方米，；三是杭州市货币化分房力度较大，走在全国前列, 居民在享受2400元/平方米补贴后，改善居住条件需求更大（已核定住房补贴20亿元，发放10亿元，今年将全部发放）。

2、外地需求来自五方面：一是移民需求。包括人才引进、宗族性购

房、养老、创业、投资地转移产生的需求，仅2001年就引进人才2.1万人；二是投资性需求。主要是省内外投资者看好杭州房产的增值潜力，把杭州房产作为一种投资渠道，如温州、台州、绍兴、义乌的民间资金对杭州房产的需求；三是炫耀性需求。一些外地的高收入者把拥有杭州的豪宅做为身份的象征；四是求学需求。一些富裕家庭为使子女在杭州求学, 日后就职创造条件购房；五是度假需求。一些人为在杭州度假，购置房产。

3、其它十个因素：一是浙江和杭州经济的快速发展，居民收入的快速提高，支付能力很强，是杭州商品房价格实现的基础。杭州的GDP在省会城市和计划单列市（含直辖市）中排名第七，人均GDP排名第五，仅次于深圳、上海、广州、北京。中原物业2002年10月对600位计划在近两年购房者的调查显示，拟购房单价在4500/平方米以上的，占全部调查人数的49%。二是宏观、微观房地产政策体系成为住宅业发展的支撑。1997年以来，中央将发展住宅业作为新的经济增长点，把启动住房消费作为扩大内需的重要措施。浙江省、杭州市政府也出台了很多配套政策，促进了住宅业的发展。三是住房制度改革是形成商品住宅竞价机制的保障。随着城镇住房制度改革，住房分配货币化的逐步实行，加速了住宅建设、消费的市场化进程，有力地转变了居民购房消费观念，增加了有效需求，推进了商品房价格的上升。四是杭州城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。2000年城市化水平为36%，2001年提高到37.8%。城市化进程的加快促进了人口、资金等要素和产业迅速向城市集聚，直接带动了房地产业的快速发展。五是杭州特殊的城市地位和环境是房地产业发展的外在引力。杭州市集浙江省政治、文化、经济中心于一身，有着得天独厚的自然、人文环境，是绝大部分城市不具备的。六是由于缺乏其他的投资渠道，投资房地产成为银行和民间资金的主要出路。浙江民间资金高达8300亿元。由于当前银行利息很低，股市持续低迷，购买房产成了大量民间资本的首选，这种需求不仅促使杭州的房价居高不下，而且也引致了对土地的需求。七是经济适用房管理不规范，并没有起到抑制房价上涨作用。八是房产市场上出现摇号，炒图等炒作行为，对哄抬房价，起了不容忽视的推波助润作用。九是目前杭州老市区可供楼盘土地集中在三级地段，不到50平方公里的范围内，空间狭小，规划和基础设施建设严重滞后，再加上人们“围着西湖”转的局限观念交织在一起，更使可开发土地资源基本枯竭的三级地段内房价上扬。十是新的城市拆迁补偿政策，加大了开发成本，推动房价上升。按照杭州市规定，拆迁补偿的基准价，新的拆迁条例补偿标准大多高于老条例。在土地一级地段高6%，二级地段高54%，三级地段高29%，四级

地段高3%，五几地段高8%，据有关人士测算，一套市中心二手房，每平方米市场价4800元，而按拆迁补偿条例评估，价格则需5900元，高23%；如是砖木结构，要高225%。

一个时期以来，一些专家和媒体认为，土地收购储备、招标拍卖抬高了房价，应该说这只是看到了表面现象，而对内在实质情况缺乏了解和研究。经过调查测算，房地产价格的快速上涨，土地成本固然是一个因素，但根本原因是大量需求的拉动和房产市场管理不规范所为。一些开发商说，由于土地招标拍卖出让，土地成本占商品房成本的40-50%。但据我们对杭州56个楼盘的调查结果显示：通过土地招标拍卖方式取得的18个楼盘，楼面地价平均占商品房销售价仅34.5%，其中，4级地段以内的占31.6%，5级地段以外的占42%；通过协议方式取得的38个楼盘（在经营性房地产用地必须招标拍卖出让规定出台前出让的土地），楼面地价平均占商品房销售价的25%，其中，4级地段以内的占25.5%，5级地段以外的占22%。也就是说，与协议方式出让的土地相比，招标拍卖方式出让的土地，成本只占增了10%左右。一般来说，开发商所说的土地成本包括拆迁成本、市政配套和政府纯收益，无论行政划拨还是协议出让都必须支付拆迁成本和市政府配套等费用，通过招标拍卖方式出让的土地，显化的只是政府纯收益。开发商和其利益代表者，追求的是以最低成本获取最高的利润（这是现实生活中“众人”想搞房地产开发“发大财”的重要原因），如果让少数利益集团占据了本应该由公众享受的实惠, 这显然不合理。

（二）住宅供给体系不合理，经济适用房不能有效解决中低收入家庭住房问题的成因。我国的住房供给体系设计是：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。这种供给体系看似合理，主观愿望也是好的，但在实践中存在着严重的不合理性。集中表现在经济适用住房的政策上。一是适用对象太宽，并且模糊而难以严格地界定，使本来初衷供给中低收入家庭的有限经济适用住房分配给了非中低收入家庭，有人形象地说“开着小轿车住经济适用住房”。二是经济适用住房的政府核价机制不合理，杭州市区（不包括萧山、余杭区）绝对价格高达3000元/平方米以上，真正的中低收入家庭根本消费不起（造成经济适用住房价格不能降到最低限度，其根源之一是由政府来核价）。三是户型设计不合理，面积过大，既使真正争取到经济适用房的中低收入家庭负担也十分沉重。根据对杭州2002年7月份推出的经济适用房统计，共出售937套，总建筑面积118709.42平方米，平均每套建筑面积126.69平方米，其中建筑面积120平方米以上的占75%，90平方米以下的仅有8

套，占0.85%。造成这一局面的根本原因是在操作上仍延用计划经济的方式。开发商十分清楚,真正中低收入家庭是买不起这样“经济”适用的住房（按目前普遍存在的趋大户型，每套总房价都要三四十万元、五六十万元），建大户型的经济适用住房符合市场需求（不是面向中低收入家庭），超过购买经济适用住房标准下限部分又要按商品房价格购买［杭州市规定，经济适用住房建筑面积控制标准为：一般职工70平方米，具有中级职称的职工（相当于科级干部）80平方米，具有副教授高级职称的（相当于县处级干部）90平方米，具有教授高级职称的职工（相当于厅局级干部）120平方米；或根据家庭成员结构状况，按人均20平方米控制］，这种机制更进一步促使开发商建造大户型，即“傻瓜都要建造大户型”。

（三）房地产市场分割，供求失调的成因。一是区划调整不彻底造成房地产市场的分割。2001年，杭州市区进行了第二轮行政区划调整。根据浙江省政府有关文件规定，撤市设区后，萧、余两区仍然享有地市一级部分经济管理权限，财政体制、土地管理、城市规划编制、户籍管理、房屋拆迁以及房改政策等均由萧、余两区独立行使，由于市政府不能对辖区内房地产市场进行统一的宏观调控，造成了市场分割。二是市场化进程不一，促使开发商到周边地区大量购地。由于老市区土地管理规范，市场化配置土地的进程快于周边地区，一方面营造了房地产市场规范运行的环境，树立了房地产开发企业的信心，另一方面也使得一些开发商为获得地价上涨的利益，盈得更大更快发展空间，相继到余杭等周边地区购地储备。加之新设区享有独立的规划、土地管理和财政权，周边乡镇也力求通过扩大招商引资来发展乡镇经济，由于以上多种因素的相互作用，个别乡镇出现了不规范的现象。针对这种情况，两区政府也采取了相应的措施加以引导，起到了一定的作用，但不同程度上还是存在着一些较大的房地产项目在城市规划并不到位、基础设施尚未配套的情况下、房地产投资规模以及土地供应量相对较大的现象。

四、落实家宝副总理批示的几条建议

从长远看，我国房地产仍有巨大的发展空间，目前产生这样那样的问题，只是阶段性和局部性的问题，基础和条件与上个世纪九十年代初

的“房地产热” 绝然不同，而且，相关部门已在2002年制定了一些调控政策。鉴于当前房地产业对拉动经济增长具有重要的作用，与宏观经济运行、人民居住条件改善和财产权利的保障关系密切，各方面的调控政策比较健全，所以，进一步对房地产市场的引导和调控，应立足保持房地产市场的健康发展为基本，珍惜房地产市场来之不易的繁荣局面，同时要防止楼市动荡，要稳定房价而不是降低房价，避免因房地产价格的过

度缩水，使已购住房家庭的财产总值的缩水，影响金融资产的安全，影响今后的经济增长速度。所以强化对房地产市场的宏观调控，应采取微调措施，实行软着陆。切忌采用简单的行政手段，引起市场的大起大落。杭州市各界普遍反映房地产的政策要保持相对稳定性，保证房地产市场的稳定、公平、安全、健康发展，应具体问题，具体分析，慎重处置，分区域采取不同的对策，该收的收，该放的放，收放有度。为此建议：

（一）提高预防金融风险意识，强化信贷管理。在市场经济条件下，房价上升的原因中，最具可调控性的是银行信贷，对此应引起高度重视。一要有控制总量，合理调整结构，实行差别政策,以控制房地产开发与住房消费资金中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。二要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理。三要在积极提供土地收购储备机构的信用贷款的同时，强化贷款的监控，实行封闭运行，落实招标拍卖回笼资金优先用于偿还银行贷款政策，这既是提高政府对土地供应的宏观调控能力，又是防范金融风险的有效措施，是银行和地方政府双赢的措施。四要加强对个人住房贷款管理。一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。土地部门要积极与金融系统配合，加强土地登记管理，为金融系统提供多套购房等依据。

（二）统筹协调区域之间的房地产供地计划，严格控制新设区的新增用地。适度拓展杭州老市区发展空间，提高老市区的土地供给能力。要加快杭州撤消余杭、萧山市设区后城市总体规划的修编工作，加大对紧连老市区基础设施建设步伐，适度拓展杭州发展空间，为适度加大老市区土地供应量创造条件。对老市区要给予农地转用、土地征用的倾斜，同时要优化供地布局和结构，更多地采取招标、挂牌方式供地；对周边地区要严格控制供地量，采取强有力的措施消化存量房地产用地，特别是对尚未供应的大型房地产项目用地不能再以原协议方式供地。各级政府要采取强有力的措施抓紧解决历史遗留问题，加大闲置土地的处理力度，该无偿收回的必须依法收回。严禁房地产开发商“圈占”土地，着力抑制土地投机。

（三）坚决落实土地集中统一管理制度，防止房地产市场分割。解决区域内无序竞争的问题，关键一条是落实土地集中统一管理制度。目前撤县并市的情况较多，所以必须坚决落实土地统一管理。余杭、萧山享受独立审批权限三年，到期后，不能继续延期，对今后其他城市撤县并市的，要一次到位，由城市政府负责新设区的土地管理；各类开发区和园区也必须按照土地集中统一管理的原则，纳入城市的统一管理。

（四）健全住房供应体系，加快廉租房建设，取消或用市场机制规范经济适用房。为了解决低收入和困难家庭的住房问题，应进一步加大廉租住房制度的建设力度，廉租房为公有产权，只租不卖。进一步加强经济适用房的管理，根本出路是在生产、销售、流通过程中全面实行市场化。一是取消行政划拨供地方式，采取招标方式供地，综合评标，房价低者得。二是改变政府的补贴方式，改补砖头为补人头，即向可享受对象直接发放住房补贴。三是缩小范围和规模。将经济适用房的供应范围从中低收入家庭压缩到中等偏下和低收入家庭的范围内，重点解决拆迁户和无房户的住房问题。四是要进一步明确经济适用住房的建设标准，缩小户型，完善供应和上市办法，确保政策的针对性。五是进一步搞活房产二级市场，使二手房成为满足中低收入家庭的一个重要渠道。针对杭州市的具体情况，应适度加大新区的经济适用房供给，减少商品房的供应。

（五）运用税收政策平抑房价，公平分配社会资源。由于我国目前房地产保有成本比较低，使一部分人可以拥有多套住宅和其他房地产，既不利于土地资源和其他资源的合理分配，又增加了对房产的非消费需求，推动了房价的上升。必须借鉴国外的成功经验，尽快开征不动产税。同时，应针对房地产市场发展的不同时期调整土地增值税和其他税种的税率，以起到限制房地产炒作，鼓励土地资源合理配置的作用。

（六）加强土地和房地产市场信息披露工作，正确把握市场走势。土地和房地产市场信息披露工作的不完善，使政府和企业对市场的判断和决策既有盲目性，也有滞后性，严重影响了市场的正常发展，因此，应加快信息披露工作进程，准确把握市场走势，适时加以调控。

（七）加强法律宣传和对房地产市场监控力度。一是要继续深入宣传国家《城市房地产法》和国务院55号令等法律法规的宣传，以增强房地产开发企业依法、诚信开发房产，同时深化购房者依法维权能力。二是要进一步加强对房产市场的监管，一方面严禁房地产开发企业未达到预售条件入市摇号或炒楼花; 另一方面要加强对预购房产的监控，把住预购房产再转换关口，以防炒楼盘、楼花牟取盈利或暴利。

（调研组成员：冷宏志、宫玉泉、卢静、王印传）

房地产市场调研报告提纲

调查报告 题目对近年来房地产的形势分析 姓名张雷 所在系部工商管理系 专业班级 2012级营销5班 学号 2012230517 指导教师张毅 日期 2015 年 5月 6 日

市场调研报告提纲 前言 调研时间、调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据。 （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。 2、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 3、分析及应对 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对项目的应对政 二、纵观市场及区域（以重庆市涪陵区为例） 1、涪陵城区概况及经济状况

城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、涪陵区整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分。 3、涪陵区土地市场投放情况 政府客观数据，并形成润弘；快速启动项目，快进快出，迅速回金。 4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （２）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （３）价格有无明显拉上 （４）开盘项目的分析与判断 （５）消费需求导向如何 （６）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、涪陵区房地产市场解码 １、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析

２、在售项目总结及细分 ａ、市场总体特征 ｂ、板块划分及格局状况 ｃ、建设规模分析 ｄ、建筑风格分析 ｅ、户型分析 ｆ、价格竞争分析 ｇ、消费群体分析 ｈ、购买力分析 ｉ、营销和推广的认识 ３、市场发展趋势预测 ａ、住宅 市场定位上，产品规划及定位上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 ｂ、商业 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。

杭州市城市发展和房地产市场调研报告27p

《杭州市城市发展和房地产市场调研报告》 一、宏观基本面 1.区位认知 1)地理位置、周边中心城市距离 杭州市简称杭，中国浙江省省会，副省级城市，浙江省政治、经济、文化、科教中心，长三角地区副中心城市和南翼中心城市，浙江省的金融中心和行政中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，大陆国际形象最佳城市之一，中国七大古都之一。 杭州位于中国东南沿海北部，坐标为东经118°21′-120°30′，北纬29°11′-30°33′,距上海165公里，距苏州121公里，据宁波140公里。东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城交接。杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。

2)历史文化 古时杭州曾称“临安”、“钱塘”、“武林”等，是一个典型的山水文化名城。西子湖、钱塘江、千岛湖以及周边丘陵构成了杭州的山水美景。自古以来，杭州的经济和文化比较发达，素有“东南第一州”之称。 杭州在周朝以前，属“扬州之域”。公元前21世纪，夏禹南巡，大会诸侯于会稽山（今浙江绍兴），曾乘舟航行经过这里，并舍其余杭（“杭”是方舟）于此，故名“余杭”。秦统一六国后，在灵隐山麓设县治，称钱唐，属会稽郡。西汉承秦制，杭州仍称钱唐。三国、两晋、南北朝时期，杭州属吴国的吴兴郡，归古扬州。因外族相继入侵，晋室南迁，促进了江南和钱塘江两岸经济文化的发展。隋王朝建立后，于开皇九年（589年）废郡为州，“杭州”之名第一次出现。下辖钱唐、余杭、富阳、盐官、于潜、武康六县。唐代，置杭州郡，旋改余杭郡，治所在钱唐。五代十国时期，吴越国偏安东南，建西府于杭州。在北宋时，杭州为“两浙路”路治，当时人口已达20余万户，为江南人口最多的州郡。经过北宋150多年的发展，到了南宋时，开始了杭州的鼎盛时期。南宋建炎三年（1129年），置行宫于杭州，为行在所，升为临安府，治所在钱塘。光绪九年（1883），杭州有62万余人。光绪二十一年，清政府在中日战争中失败，杭州开为日本通商商埠，拱宸桥辟为日本租界。随着资本主义势力的入侵和洋务运动的兴起，杭州的近代工业也逐渐发展起来。 3)自然资源 杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6%，平原占26.4%，江、河、湖、水库占8%，世界上最长的人工运河—京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原, 江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“人间天堂”之美誉。

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段

杭州市房地产市场运行情况分析

杭州市房地产市场分析汇报材料 第一部分２003年杭州市房地产市场运行情况分析 一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加 今年杭州市共举行土地出让会１４次,成功出让51宗,总成交面积3０0余万平方米(约45４9亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.５％和62％。其中住宅用地(含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米(合3512亩），同比增长５2.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势 今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示:200３年1-１1月杭州市累计完成房地产开发投资80.８9亿元，同比增长22.3８%，其中住宅投资６0.１6亿元，同比增长16．５７%。而今年杭州市预计ＧDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段,两者的增幅比例是比较协调的。 其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2００3年1-１1杭州市商品住宅完成投资6０.１6

亿元,占全部投资的74.68%;所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.５4亿元，占９.33%；商业营业用房完成投资６.6９亿元,占8.２7%;其他房屋完成投资６.49亿元，占8.０2％。 3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ·商品房施工面积 商品房施工面积总体规模继续扩大,2003年1-11月杭州市商品房施工面积10１5.５6万M2,同期增长２９．93%。其中商品房住宅施工面积7７2．6９万Ｍ2，同期增长25．68％;商业用房施工面积73.４３万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M２，同期增长39.0６%;其他用房施工面积82.0８万Ｍ２，同期增长６3．7％。

房地产市场调查报告

房地产项目市场调查报告 小组成员

摘要 一、调研目的 二、调研内容 三、调研范围及对象 四、调研方式与方法 五、调研具体实施 六、调查时间进度安排 七、本次调研工作人员分配及工作分工 八、经费预算

一、调研目的 1、了解房地产主开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力。 2、了解房地产价格的走势 3、了解房地产开发的项目成本。 4、了解楼盘所处地区的交通情况 二、调研内容 1、房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的情况 2、房地产开发商情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等 三、调研范围及对象 天津市的所有房地产开发商都是被调查对象

四、调研方式与方法 主要以实地调查为主，具体实施方法如下： 在完成市场调查设计及对调查人员进行讲解有关调查内容后，就可以展开具体的实地调查，每位小组成员负责调查3-4家房地产商的访问调查。调查人员在进行调查时向房地产开发商说明来意并做好访问记录。 五、调研具体实施 （1）准备阶段 确定调查问题，设计调查方案，确定调研人员 （2）实施阶段 根据调查要求，采用多种形式，由调查人员广泛地收集与调查活动有关的房地产开发商的信息。每名调研员负责3-4个房地产开发商的调查，时间控制在1-2天以内。 （3）调查后续工作安排 调查工作完成后，对个小组成员调查的数据进行汇总、归纳、整理和分析，做出统计分析报告。 六、调查时间进度安排 （一）调查时间： 1、在房地产开发商售楼期间进行访问调查 （二）调查时间进度安排表

七、调研工作人员分配及工作分工 调查方案设计及修改: 数据收集及统计： 分析数据及调查报告撰写： 八、经费预算 共计：元整（详见活动经费预算表）活动经费预算表：

杭州市房地产市场发展报告

年杭州市房地产市场发展报告

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2012年杭州市房地产市场发展报告 2012年国际经济仍然处于衰退之中，欧债危机、美国财政悬崖等问题不断冲击着国际社会，中国外贸也受到严重影响。在不利的国际环境下，国家宏观调控政策坚持“稳增长”导向，通过预调微调放松货币政策，通过税制改革减轻企业负担，通过金融服务支持小微企业发展，国民经济运行总体呈现出“探底走稳”的发展态势。 在“打造东方品质之城、建设幸福和谐杭州”的总体战略引导下，2012年杭州市社会经济发展走势平稳，投资和消费增速回稳，产业转型升级迅速，城乡统筹发展加快，保障体系建设力度加大，地铁开通为大都市注入新活力。 2012年国家房地产调控政策继续从紧，杭州市区延续了“限购、限贷”等遏制投资和投机购房的严厉政策措施，商品房价格水平有所回落。随着房价回落和开发商促销力度加大，二季度开始，以中小户型为主的购房需求开始释放，商品房成交规模快速增加，但供求关系基本稳定。展望2013年，杭州市房地产市场发展的社会经济基础稳定，但政策环境存在不确定性，市场预期可能出现波动，全年商品房成交规模和价格总体有望保持平稳。 一、新建商品房市场 1．供应规模 根据透明售房网统计，2012年杭州市区新建商品房的批准预售套数为90745套，建筑面积1031万平方米，新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。其中新建商品住宅72948套，建筑面积844万平方米，占新建商品房的面积比例为81.8%，可见住宅仍是现阶段房地产开发商的主力产品。从城区供应情况看，萧山、余杭的新建商品房供应量与主城区的供应量各占50%，近年来，萧山、余杭逐渐成为杭州市主要的商品房供应区域。 2．存量规模 根据透明售房网统计，截至2012年12月31日，杭州市区新建商品房可售面积达1079.7万平方米，共83859套，其中住宅760.7万平方米，57830套。无论是新建商品房还是住宅，可售面积和套数均达到2008年以来的新高，给2013年房地产市场带来较大的销售压力。

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月

杭州市房地产行业研究报告

杭州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年 前 言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP 贡献角度来看，房地产开发投资占GDP 比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。

杭州房地产市场分析汇报材料

2003杭州房地产市场分析汇报材料 第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析 一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加 今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方M（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方M（合3512亩），同比增长52.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势 今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为

14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。 其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。 3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ·商品房施工面积

商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。 ·商品房新开工面积

2017浙江房地产公司排名

2017浙江房地产公司排名 1.浙江万科南都房地产有限公司 2.碧桂园控股有限公司 3.绿地集团 4.浙江保利房地产开发有限公司 5.绿城中国控股有限公司 6.杭州滨江房产集团股份有限公司 7.中海地产(杭州)有限公司 8.融创中国 9.?地集团杭州公司 10.杭州龙湖房地产开发有限公司 11.新城控股集团 12.世茂房地产浙江区域公司 13.浙江佳源房地产集团有限公司 14.浙江祥?房地产有限公司 15.杭州富?房地产开发有限公司 16.远洋地产杭州公司 17.阳光城集团杭州公司 18.中国铁建 19.融信中国杭州 20.泰?集团杭州公司 21.九龙仓(杭州)公司 22.中梁地产集团有限公司 23.蓝城房产建设管理集团有限公司 24.华润新鸿基房地产(杭州)有限公司 25.越秀地产杭州公司 26.新湖中宝股份有限公司 27.合景泰富地产杭州公司 28.海亮地产 29.杭州北?置业有限公司 30.浙江北?资源地产有限公司 31.宝龙地产杭州城市公司 32.浙江?华房地产开发有限公司 33.和昌集团杭州公司 34.浙江信达地产有限公司35.德信控股集团有限公司 36.中粮地产杭州公司 37.光明地产浙江公司 38.嘉?置业(杭州)有限公司 39.上海保集(集团)有限公司 40.杭州城建开发集团 41.宁波银亿房地产开发有限公司 42.浙江省赞成集团有限公司 43.?开地产杭州公司 44.杭州宋都房地产集团有限公司 45.旭辉地产杭州公司 46.荣安集团股份有限公司 47.顺发恒业有限公司 48.浙江天阳置业有限公司 49.保亿置业集团有限公司 50.?厦房地产开发集团有限公司

房地产市场调研报告模板

房地产市场调研报告模板 房地产市场调研是为了提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题或寻找机会等而系统地、客观地识别、收集信息，接下来小编搜集了房地产市场调研报告模板，欢迎查看，希望帮助到大家。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 一、我区房地产市场发展现状 今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37。3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：%、%、%、%、倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1—6月全区预售3940套，总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6。5万平方米，与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场

杭州市区房地产市场分析报告

2010年11月杭州市区房地产一手房市场分析土地市场 2010年1至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。 下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。 申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。土地市场在保持总体热度的同时板块出现分化。 一手房市场 11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。 11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。 据统计，截至11月30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套，江语海成交191套，分列三、四位。 11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。

杭州市房地产市场分析汇报

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杭州市房地产市场分析汇报材料 第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析 一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加 今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300 余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势 今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。 据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89 亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为14.5 %，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。 其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16 亿元，占全部投资的74.68% ;所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33% ;商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27% ;其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02% 。

3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ?商品房施工面积 商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面 积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万 M2，同期增长25.68% ;商业用房施工面积73.43万M2，同期增长 36.44 %;办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06 %;其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7 %。

杭州市房地产开发流程

杭州市房地产开发流程 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告，欢迎大家参阅。 第1篇:大丰港房地产市场调研报告 一、大丰港房地产发展状况 大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。 这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。海、陆、空现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。

大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。 在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了东莞市住房消费状况研究的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区的目标，以规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。 港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉

江津区房地产市场调研报告

江津区房地产市场调研报告 一．江津房地产市场环境概况 1.人口概况 2011年统计显示全区户籍人口150.4万人，比上年增加0.8万人。其中，非农业人口55.6万人，农业人口94.8万人。全年出生人口21857人，出生率为14.5‰；死亡人口10672人，死亡率为7.1‰；出生婴儿男女性别比为99.75：100，人口自然增长率0.74‰。 人口年龄结构：18岁以下的人口为265019人，占17.6%；18-35 岁的人口为271685人，占18.1%；35-60岁的人口为677237271685，占45.0%；60岁以上的人口为271685人，占19.3%。 人口受教育结构：普通高校本专科招生0.93万人，在校1.95万人；中等职业学校招生0.84万人，在校2.32万人，毕业0.84万人；普通中学招生2.16 万人，在校6.54 万人，毕业2.25万人；小学招生1.26万人，在校7.43 万人，毕业1.37万人。幼儿园在园幼儿3.87万人。初中毕业升入普通高中0.77万人，升入中职0.84万人，学龄儿童入学率100 %，普通初中入学率99.9 %。 2.经济发展概况 2011年全年实现江津区生产总值383.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。分产业看，第一产业实现增加值55.3亿元，增长5.8%；第二产业实现增加值230.9亿元，增长23.3%，其中工业实现增加值205.8亿元，增长23.7%；第三产业实现增加值97.7亿元，增长12.7%。三次产业对经济增长的贡献为5%、76.5%、18.5%，其中

工业对经济增长的贡献为69.1 %。三次产业比重由2006年的17.7：44.2：38.1调整为14.4：60.1：25.5。 从经济增长匹配的相关因素看，一些产业的增长，呈现出近年少有的现象。全年进出口总额85399万美元，比上年增长360.9%。其中，出口56604万美元，增长452.0%；进口28795万美元，增长248.1%。全区规模以上工业六大支柱产业实现总产值576.9亿元，占全区工业总产值的93.6%，同比增长37.6%。 3．居民生活水平 2011年，是?十二五?开局之年，全区人民在区委、区政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，积极推进?千亿工业强区、区域性中心大城市建设和统筹城乡发展?三大战略，提速建设?五个江津?，国民经济继续保持持续、稳定、健康发展的良好态势，全区经济增长处于历史最快时期，各项社会事业发展取得全面进步。全年城镇居民人均可支配收入19330元，比上年增长16.1%；农民人均纯收入8694元，比上年增长22.9%。城镇居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为40.1%，比上年上升1.7个百分点。年末全区参加城镇基本养老保险人数24.9万人，比上年末增加4万人。全年享受城市最低生活保障1.7万人，同比下降19.1%。 从以上数据可以看出，江津经济正向良好方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民的消费性支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。 4.城市规划

市房地产市场调研报告

市房地产市场调研 报告

泰州市房地产市场调研报告 目录 序言 第一部分市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分地块环境调查 第四部分项目SWOT研究 第五部分产品建议 序言 泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着

泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区

房地产市场调查报告范文

房地产市场调研报告范文 来源：网络 | 作者：未知 | 2009-12-08| 编辑： jjzhang 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020 年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1)常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2)西北面区域 3)常平南面，常黄公路沿线区域 住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很

杭州市房产买卖契约(2020)

( 合同范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 杭州市房产买卖契约(2020) The contract concluded after the parties reached a consensus through equal consultations stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.

杭州市房产买卖契约(2020) 卖方：(共有人：) 买方：(共有人：) 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，买卖双方就下列房地产买卖事项订立本契约，共同遵守。 一、卖方将座落在区街号 房产，建筑面积平方米(套内建筑面积平方米，阳台建筑面积平方米，分摊公用建筑面积平方米)，附属建筑物(已于年月日签订草约)出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。买方已对上述房地产做了充分了解，自愿承买。 二、双方议定上述房地产(含附属建筑物)的总价款为人民币(大写) 万仟佰拾元

角分，(￥元)。 三、房产买卖成交后，在房产交易主管机关规定的期限内，双方共同申请办理过户手续。 四、卖方保证上述房地产合法，权属清楚。双方签约后，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责清理，并承担民事责任，由此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿。 五、在履行本契约过程中，若发生争议，双方应采取协商办法解决;协商不成时，可向济南市仲裁委员会申请仲裁，或直接向人民法院起诉。 六、本契约自双方签章并经房产交易主管机关批准之日起发生法律效力，双方不得毁约。 七、办理房地产交易过户登记手续所需缴纳的有关税、费，由承担。 八、本契约一式肆份，双方各持壹份，房产交易主管机关存档贰份。 九、双方约定的其它事项：

最新房地产市场调研报告(通用)

最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城