房地产估价报告

房地产估价报告

估价报告编号：京杜鸣估F字[2017]第91152号

估价项目名称：天津市河东区张达庄1号工业用途房地产

估价报告

估价委托人：北京市第二中级人民法院

房地产估价机构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司注册房地产估价师：刘忠（注册号：1120030085）

闫伟（注册号：1120120010）

估价作业日期：2017年2月22日至2017年6月9日

北京市第二中级人民法院：

受贵院委托，我公司对位于天津市河东区张达庄1号的工业用途房地产(以下简称“估价对象”)的市场价值进行了估价。

估价目的：为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考依据。

估价对象：北京市第二中级人民法院(以下简称“估价委托人”)委托评估的位于天津市河东区张达庄1号的工业用途房地产，即建筑面积为37609.37平方米（证载房产面积为37881.13平方米，灭失面积为271.76平方米）的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为39.13年的68830.4平方米的工业用途国有出让建设用地使用权。

价值时点：2017年2月22日

价值类型：按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分，价值类型分为买卖价格、租赁价格、市场价值、保险价值、计税价值和征收价值。根据本次估价目的，本次估价价值类型采用市场价值。

估价方法：本次估价采用成本法进行估价，将上述方法的估算结果综合分析后，得出估价对象的市场价值。

估价结果：注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上确定：估价对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币24175万元，大写人民币贰亿肆仟壹佰柒拾伍万元整，折合单位建筑面积价值约为人民币6428元/平方米。

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司

法定代表人签字：

2017年6月9日

目录

估价师声明 (1)

估价假设和限制条件 (2)

估价结果报告 (5)

一、估价委托人 (5)

二、房地产估价机构 (5)

三、估价目的 (5)

四、估价对象 (5)

五、价值时点 (14)

六、价值类型 (14)

七、估价原则 (14)

八、估价依据 (15)

九、估价方法 (16)

十、估价结果 (18)

十一、注册房地产估价师 (19)

十二、实地查勘期 (19)

十三、估价作业期 (19)

估价对象风险提示 (19)

附件 (21)

估价师声明

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）的规定进行估价工作，撰写估价报告。

5、估价师闫伟在价值时点2017年2月22日已对估价对象现场进行查勘。

6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。

估价假设和限制条件

一、一般假设

（一）本次估价以估价对象能够按照法定用途并遵循最高最佳利用原则维持现状持续有效使用为假设前提。

（二）本次估价根据北京市第二中级人民法院出具的《北京市第二中级人民法院委托评估鉴定合同单》对估价对象在价值时点的市场价值进行评估，本次估价是以提供给估价机构的估价对象无权属纠纷为假设前提，对基于产权上的纠纷估价机构不予承担任何责任。

（三）本次估价中，注册房地产估价师对建筑物安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，未发现影响估价对象价值或价格的上述因素存在明显负面影响。

本次估价以现场难于观察到的建筑物及配套设施、设备内部不存在安全、质量、环境污染等问题为假设前提。

（四）本报告中市场价值为交易税费正常负担下的价格，即买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。

（五）本报告以估价对象可以正常上市交易出售，不受任何限制为假设前提。

（六）注册房地产估价师未对估价对象的建筑面积及相应分摊的国有建设用地使用权面积进行测量，建筑面积与土地面积以估价委托人提供的《天津市房地产权证》证载面积为测算依据。

如上述情况发生变化，本估价报告应作相应调整。

（七）估价结果为估价对象在价值时点的公开市场价值，其公开市场价值为在价值时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：

1、交易双方是自愿地进行交易的；

2、交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；

3、交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；

4、交易双方掌握必要的市场信息；

5、交易双方有较充裕的时间进行交易；

6、不存在特殊买者的附加出价。

（八）本报告所得出的估价结果内涵包括房地产、附着于房地产

内部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值，不包括可移动的家具、电器等日常生活用品的价值以及厂区内管线设备等价值。

（九）本次估价未考虑抵押、查封等权利状况对评估价值的影响。

（十）本次估价是以估价对象产权完整、清晰、无纠纷为假设前提，对基于产权上的纠纷估价机构不予承担任何责任。

二、未定事项假设

对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定。本次估价无未定事项假设。

三、背离事实假设

因估价目的的特殊需求、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。本次估价无背离事实假设。

四、不相一致假设

估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等资料的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。

本次评估中《房地产权证》与《天津市房产所有权登记调查勘丈表》产权人分别为天津天钢集团有限公司、天津天钢集团有限公司高速线材厂。本次评估中结合《委托评估鉴定合同单》以及估价目的，产权人暂以天津天钢集团有限公司为准，若与此设定不一致，本报告需相应调整，乃至重新估价。

根据估价委托人提供的《天津天钢集团有限公司（高线厂）固定资产—房屋建筑物明细表》显示估价对象建成年代及结构不尽相同，结合估价对象现状，估价对象整体用于生产线发展，故本次评估成新率均按照整体进行考虑。

五、依据不足假设

在估价委托人无法提供所必须的反应估价对象状况的资料及注

册房地产估价师进行了尽职调查仍难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

六、估价报告使用限制

（一）估价委托人只可按照本估价报告的估价目的合理使用，不可用于其它用途。

（二）本估价报告仅限估价委托人及估价当事人使用，本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

（三）本估价报告使用期限自2017年6月9日至2018年6月8日止。如果使用本估价报告不在使用期限范围内，我们对由此造成的损失不承担责任。

（四）本估价报告所依据的估价委托人及当事人提供的有关资料，如《北京市第二中级人民法院委托评估鉴定合同单》、《房地产权证》、《天津市房产所有权登记调查勘丈表》、《天津天钢集团有限公司（高线厂）固定资产—房屋建筑物明细表》等，以上述资料真实、合法、准确为假设前提。

（以下此页无正文）

估价结果报告

一、估价委托人

（一）名称：北京市第二中级人民法院

（二）联系人：王玮珂甄亚男

（三）联系电话：87553215

二、房地产估价机构

（一）名称：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司

（二）住所：北京市西城区陶然亭路45号北京电信建筑工程有限公司网信鸿玺宾馆516室

（三）法定代表人：杜鸣

（四）资质等级：一级

（五）资质证书编号：建房估证字【2013】104号

（六）统一社会信用代码：911101027577026889

（七）有效期限：2017年3月18日至2019年9月17日

三、估价目的

为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考依据。

四、估价对象

本次估价的范围为天津市河东区张达庄1号的工业用途房地产，即建筑面积为37609.37平方米（证载房产面积为37881.13平方米，灭失面积为271.76平方米）的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为39.13年的68830.4平方米的工业用途国有出让建设用地使用权。

（一）区位状况

区位状况包括所在项目概况、交通、周围环境、所处楼幢概况等。

1、估价对象所在项目概况

估价对象所在项目位于天津市河东区张达庄1号，东距变电所路约500米，南距富民路约200米，西距建设大街约200米，北距先锋路约240米。

项目位于天津市河东区，周边产业集聚度较高，地理位置优越，项目容积率约为0.55。

项目建成年代约为1994年。

市政基础设施：项目的给排水、供电、通路、通讯、燃气等，均与市政基础设施相接。

购物：周边分布有大伟批发超市、世纪鸿达超市、万隆新苑生活广场；

教育：周边分布有雅仕嘉园幼儿园、温馨童园幼儿园、汪庄子小学、东郊区万新庄乡吴咀村小学校；

金融：周边分布有中国建设银行（天津娄山道支行）、中国工商银行（天津兰庭金湾支行）、天津银行；

医疗：周边分布有天津市冶金医院、河东区富民路街社区卫生服务中心、雅士嘉园社区卫生服务站；

估价对象外部配套设施较完善。

2、交通

估价对象所在项目周边主要道路包括富民路、先锋路、变电所路等；

公交：周边附近有316路、697路、760路、819路、840路、856路等多条公交线路通行并设站；

停车场：估价对象周边有停车场，停车方便程度较好；

估价对象道路通达性及可及性较好，交通便捷度较好。

3、周围环境

估价对象周边绿化较好，邻近下河圈公园，自然环境较好；

估价对象周边分布有天钢集团有限公司第二炼钢厂、天津市隆昌船厂、天津市华联矿山仪器厂等，产业聚集度较高。

4、所处楼幢概况

估价对象位于天津河东区张达庄1号，约建成于1994年，建筑物分为混合结构、钢混结构与钢结构。

经注册房地产估价师现场查勘，估价对象建筑物外观一般，主要承重构件基本完好，无倾斜变形；墙体无裂缝；基础未见不均匀下沉。

（二）实物状况

注：经现场查勘，13号房、38号房、43号房已经灭失，现存建筑面积为37609.37平方米。

2、设施设备：包括给排水、供电、通路、通讯、通暖等，设施设备较齐全；

3、空间布局：空间布局合理。

4、建筑功能：经注册房地产估价师现场查勘，估价对象的防水、保温、隔热、隔声等建筑功能完整且基本完好，且通风条件较好、采光无遮挡、日照充足。

5、估价对象建筑物现状查勘如下页表：

（以下此页无正文）

（接下表）

（续上表）

6、维护使用情况：经注册房地产估价师现场查勘，估价对象处于

停产停业阶段，建筑物维护状况较好。主要承重构件完好，墙柱无倾斜变形、无结构性裂缝；基础未见不均匀沉降。

（三）权益状况

1、《房地产权证》

编号：【房地证津字第102030903340号】

权利人：天津天刚集团有限公司

坐落：河东区张达庄1号

地号：0518-（06）-004信︱字0546-5

权属性质：国有土地

用途：工业用地

使用权利类型：出让

取得价格：0

终止日期：2056-04-09

使用权面积（独用）：68830.4

注：经现场查勘，13号房、38号房、43号房已经灭失，现存建筑面积为37609.37平方米。

2、《天津市房产所有权登记调查勘丈表》

产权人：天钢集团有限公司高速线材厂

（接下表）（续上表）

注：经现场查勘，13号房、38号房、43号房已经灭失，现存建筑面积为37609.37平方米。

五、价值时点

注册房地产估价师现场初次查勘日期为2017年2月22日，并与2017年4月20日进行二次查勘，根据估价目的及估价委托人要求，本次估价的价值时点设为2017年2月22日。

六、价值类型

按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分，价值类型分为买卖价格、租赁价格、市场价值、保险价值、计税价值和征收价值。根据本次估价目的，本次估价价值类型采用市场价值。

七、估价原则

本次估价遵循下列原则：

（一）遵循独立、客观、公正原则

评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

（二）遵循合法原则

评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

（三）遵循价值时点原则

评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

（四）遵循替代原则

评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

（五）遵循最高最佳利用原则

评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

估价对象最高最佳利用状况包括最佳用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：

1、当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；

2、当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：

（1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；

（2）更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价；

（3）改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；

（4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；

（5）重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价；

（6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

八、估价依据

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年第二次修正）；

2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年第二次修正）；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、其他法律法规及地方政府规定。

（二）估价技术标准依据

1、中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》；

2、中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013《房地产估价基本术语标准》；

3、中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》；

4、《房屋完损等级评定标准》。

（三）权属依据

1、《房地产权证》（房地证津字第102030903340号）复印件；

2、《天津市房产所有权登记调查勘丈表》复印件。

（四）其他依据

1、《北京市第二中级人民法院委托评估鉴定合同单》复印件；

2、《天津天钢集团有限公司（高线厂）固定资产—房屋建筑物明细表》复印件；

3、我公司所掌握的天津市房地产市场的有关资料及注册房地产估价师实地查勘、调查所获取的资料。

九、估价方法

对于市场价值的求取，估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，估价方法选用过程如下：

（一）比较法

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可

比性的房地产，如住宅，特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅；写字楼；商铺；房地产开发用地等。

估价对象为工业厂房用途，所在区域近期市场同类房地产成交实例较少，故不适宜选用比较法进行估价。

（二）收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、酒店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

估价对象属于工业厂房，通常以自用为主，目前估价对象均为空置且无法正常出租使用，难以体现房地产正常市场价值，故不宜选用收益法进行估价。

（三）成本法

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价格或价值的方法。其中：

土地重置成本是指在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。

建筑物重置成本是指采用价值时点的建筑材料，建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润；

建筑物重建成本是指采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

成本法一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格，包括新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即

房地产估价报告

房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日

致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日

房 地 产 估 价 报 告

致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日

估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********

房地产估价大作业教学提纲

大作业 课程名称：_________ 房地产估价________________ 班级：______________________________ 任课教师：_______________________________ 学生姓名：______________________________ 学号：__________________________ 所属学期：2014 - 2015学年第_2_学期

报告目录 一、估价对象名称---------------------------- 2 二、致委托方函------------------------------ 3 三、项目基本概况---------------------------- 4 四、估价测算过程---------------------------- 5 (1)方法 1 市场比较法 2 收益法 (2) 计算 ------------------------------------ 7 五、估价结果确定-------------------------- 13 六、附件14

房地产估价测算报告 估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩

致委托人函 济南海尔绿城喜来登酒店： 受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015 年6月27 日日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000 元，大写金额：贰万伍仟元整。 山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）： 法定代表人签字（盖章）： 2015年6月27日

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室

一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4.基础设施状况

估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 二、区域因素分析 1、区域概况 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48'至40。09'，东经116。21'至116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。 朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的

房地产估价心得66531

房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

房地产估价报告

房地产估价报告 项目名称盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分 公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林 小区2号、6号、9号楼共16户门市涉案价值 评估项目 估价委托人锦州市中级人民法院技术处 估价机构辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师曹蛟龙张丽敏

估价报告编号辽西房估字（2019）第Z019号 估价报告出具日期二〇一九年七月三十一日 致估价委托人函 锦州市中级人民法院技术处： 受贵处委托，根据（2019）锦州法鉴委字第388号司法鉴定评估委托书，本公司对盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区2号、6号、9号楼共16户门市进行了评估工作。价值时点为2019年6月19日，价值类型为估价对象在价值时点，实物状况为现状条件下的客观合理的市场价值。估价目的为估价委托人司法处置所涉及的房地产提供价值参考。 本公司根据估价目的，遵照相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，对委估房地产实施了现场查勘、市场调查与询证，在详实研究现有资料和仔细分析影响估价对象价值的相关市场因素的基础上，采用比较法经过认真仔细的测算，并结合长期的估价实践经验，确定估价对象在本次估价目的下，于价值时点—2019年6月19日时的市场价值为：￥12,942,100.00 元（人民币大写金额：壹仟贰佰玖拾肆万贰仟壹佰元整）。详见估价结果明细表（下页）。 特别提示：1、本估价报告的全文为一个不可分割的整体，敬请报告使用者详细查阅本报告的估价师声明、估价的假设与限制条件、房地产估价结果报告，以对本报告有一个全面正确的了解。 2、估价报告应用的有效期为2019年7月31日至2020年7月30日，但市场状况变化很大时估价报告的有效期不超过半年。

房地产估价报告

房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

广大房地产估价报告

房地产估价报告 估价项目名称：海珠区东华星域房地产估价报告 委托方： 估价方： 估价人员： 估价作业日期：2014年12月4日-2014年12月7日 估价报告编号：

目录 房地产估价报告 (1) 致委托方函 (3) 估价的假设和限制条件 (5) 估价结果报告 (6) 一、评估项目名称 (6) 二、委托方 (6) 三、受委估价方 (6) 四、估价对象概况 (6) 五、估价目的 (7) 六、价值定义 (7) 七、估价时点 (7) 八、估价依据 (7) 九、估价原则 (7) 十、估价程序和方法 (8) 十一、估价结果 (9) 估价技术报告 (9) 一、个别因素分析 (9) 二、区域因素分析 (9) 三、市场背景分析 (10) 四、最佳使用分析 (10) 五、估价方法选择 (10) （一）市场法 (10) （二）收益法 (11) 六、估价过程 (11) （一）市场法 (11) （二）收益法 (13) 七、房地产价格的确定 (15) 八、评估结果 (16) 附件 (16)

致委托方函 XXXXXX学院： 我公司接受您的委托，根据国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、公正、客观、谨慎的原则，按照科学、公允的方法，对东华星域房地产在现状利用条件下进行了评估，为您确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。 估价过程中我方估价人员在您的配合下，对您委托评估的房地产进行了实地勘察和估价资料的收集，同时进行了必要的调查、核对，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2014年12月1日的公开市场价值，并形成了房地产估价报告。 本次所估价格是估价时点：2014年12月1日的公开市场价值。 估价结果： 房地产单价31684.24（元/平方米）叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分 （盖章） 法定代表人（盖章）： 二零一四年十二月一日

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,

房地产估价报告评审规范标准

房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

-----------------------日期：

我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

房地产估价结果报告(doc 38页)_New

房地产估价结果报告(doc 38页)

房地产估价报告估价项目名称： ××市××区×× 街××号房地产 委托估价方：××××科技发展有限公司 受理估价方：××××房地产资产评估有限公司 估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号 ：422005××××） 估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日 估价报告编号：××评字[2006]××××号

致委托估价方函 ××××科技发展有限公司： 我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。 特此函告！ ××××房地产资产评估有限公司 法定代表人：×××（签名） 2006年11月7日

房地产评估技术报告

房地产估价技术报告 项目名称：柳州市建德房地产投资有限公 司位于柳州市柳南区飞鹅二路 23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、 3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估 报告 委托方：柳州市建德房地产投资有限公司 估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤 估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号

估价技术报告 、价对象个别因素分析 （一）评估对象范围 本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅 （二）实物及权益状况 （1）房屋登记状况： （2）土地登记状况: 3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，

本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 （4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。 1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。3栋2-1 ：设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。 商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。 交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。 公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3- 2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。 三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达 12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。 因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风

房地产评估作业答案

1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 解： （1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米 其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米 土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为： 75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息： 第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元） 第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 （注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。第二年同理。） （3）计算利润： 270X 10%= 27（元） （ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米） （ 5）计算待估土地公平市场价值： 320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米） 每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： （1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ; （2）大厦建设期为 2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%， 各年投资均匀投入 ; （3） 专业费用为建筑费用的 10%; （4） 预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层（即写字楼部分的 1 至3 层）平均每天 每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金 为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%; （5） 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费 用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ; 23.29 元。 352 元。

房地产估价报告模板

房地产抵押估价报告 估价项目名称：工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳

2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)

致委托方函 房地产开发： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 博文房地产土地造价咨询评估 二○○八年十一月十日

估价师声明 我们重声明： 1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

房地产估价报告(1)

房地产估价报告 评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告 委托方:XXX公司 评估方：两人资产评估小组 评估人员：董古华、陈旭峰 评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30 评估时点：2016/06/14 评估报告编号：XX估字（2011）123001号 目录 一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (6) 五、估价技术报告 (9)

六、附件 (10) 一、致委托方函 XXX公司： 受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12 月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现 场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。经评估，估价对象建筑面积1343平方米。在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。

现将评估情况及结果报告给你们。 五人资产评估小组 法定代表人：XXX 2011年12月16日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。 7 在估价过程中也未受到任何干扰。 参加估价的注册房地产估价师：XXX

房地产估价技术报告(DOC)

房地产估价技术报告 一、个别因素分析： 委估房地产位于东川区铜都镇新街村(原糖厂院内)，东川工业园区碧谷镇凯通路岔路口附近，距离东川区政府约2．5公里，距离东川火车站约3公里，宗地四至为：宗地东临凯通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有限公司、北临东川工业园区土地。由于地处东川工业园区内，区域内交通条件、基础设施条件较好，产业聚集度较优，周边有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷镇政府等。 估价对象土地面积3156.5㎡，形状呈长方形，地形规整，土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平”(通给水、通排水、通电、通信、通路及宗地内场地平整)，为东川区铜都镇II级工业用地。估价对象土地地上建筑物主要有：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公楼，2层砖混结构，外墙为涂料，内部均为中等装修；2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库及生产车间，单层砖混结构，内部按食品生产要求进行装修；5幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等，单层砖木结构，内部按食品生产要求进行装修。建筑物均建成于2 006年，勘估时建筑质量状况良好，使用正常，委估地块土地使用权终止日期为2 056年12月4日，到评估基准日土地

剩余使用年限为46．33年。 二、区域因素分析 东川是昆明市所辖五区之一，拥有人口30．2万，国土面积1858．79平方公里，东邻会泽，南接寻甸，西连禄劝，北与四川省会东县隔金沙江相望。境内最高海拔4344．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。 区政府所在地距昆明距离1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。 东川自古就有“天南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一，到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等，铜金属储量335万吨，占全省储量的三分之一，位居全国第三；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山”；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流区，被称为“泥石流的天然博物馆”；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。 2004年4月l 3日，省委、省政府决定建立东川再就业特区，以特殊的优惠政策吸引资金、人才、技术和产业项目，构建产业群，充分实现工业兴区。东川将以团结进取，奋力拼搏，开拓创新的勇气和信心，把再就业特区建成工业结构优化，农业独具特色，商贸旅游活跃，城市功能完善，具有

房地产估价大作业

大作业 课程名称：房地产估价 班级： _________________ 任课教师： 学生姓名： 学号： 所属学期： 2014－ 2015学年第 2 学期

报告目录 一、估价对象名称-------------------------------------------2 二、致委托方函----------------------------------------------3 三、项目基本概况-------------------------------------------4 四、估价测算过程-------------------------------------------5 （1）方法 1市场比较法 2收益法 (2)计算--------------------------------------------7 五、估价结果确定-------------------------------------------13 六、附件-------------------------------------------------------14

房地产估价测算报告 估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩

致委托人函 济南海尔绿城喜来登酒店： 受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015年6月27日 日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000元，大写金额：贰万伍仟元整。 山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）： 法定代表人签字（盖章）： 2015年6月27日