房地产价格波动性研究分析

房地产价格波动性研究分析

摘要：介绍了我国当前房地产的发展建设，分析了现阶段房地产价格的内涵。从经济因素、土地价格、相关政策三个方面分别阐述了房地产价格的波动性。提出了加强房地产金融风险防范，优化住房供应结构势在必行。以辽宁省房地产周期波动为实证分析，对房地产价格及其波动性进行研究。

关键词：房地产价格；周期性波动；影响因素

中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号：

引言

房地产是我国国民的重要资产之一，同时又与其他产业存在很强的关联度，使房地产成为我国支柱性产业。一方面，房地产作为实体经济的一部分，可保障人类正常生产和生活；另一方面，房地产作为资产的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成为人们重要的投资手段。因此，准确把握房地产价格波动的因素和内涵，了解房地产价格和影响因素之间的关系，对我国政府采取宏观调控具有重要意义。

一、房地产价格的内涵

房地产是一种介于商品和金融资产之间的虚拟资产，是实体经济和虚拟经济的纽带。它的价值是房屋建筑物价值和地产价值的统一，是房地产价值和地租资本化价格的货币表现。

房地产的开发成本主要由地价、前期工程费、建筑工程建设成本、市政工程设施费、管理费用、贷款利息、税费等构成。

浅论当前房价波动原因及趋势分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析 摘要：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。 关键词：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快

房地产开发项目可行性分析开题报告

房地产开发项目可行性分析开题报告 房地产开发项目可行性分析开题报告 引导语：在经济飞速发展的今天，报告的使用成为日常生活的常态，报告具有双向沟通性的特点。相信许多人会觉得报告很难写吧，下面是小编收集整理的房地产开发项目可行性分析开题报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。摘要：房地产开发过程中的首要工作便是房地产开发项目的可行性研究，它在整个开发环节起着至关重要的作用。可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资的环境和条件有一个深入的了解后，进一步对提出的建设和技术方案，以及生产经营方案实施的可能性、经济合理性进行理智细致的分析和评估，最终达到双赢的目的。为了实现这个目标就必须掌握房地产开发项目可行性研究的内容，对市场有一定准确的分析，利用数据进行费用测算，结合上述前期工作做出合理的经济评价。关键词：可行性研究内容、市场分析、费用测算、经济评价在房屋建筑领域中必不可少可行性研究，因为它对项目最终的施行，如何施行，将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面，可以确定房屋的布局结构，所需的设备也随之确定；在经营方面，可根据房地产的供求情况，市场的竞争激烈与否，提出销售目标所在市场和销售手段；在管理方面，可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述，以市场预测和建设条件的调查为前提，规划设计方案作为基础，经济评价为可行性研究的核心。一房地产开发项目可行性研究内容 1.1总论项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。 1.2市场调查和需求分析通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。 1.3开发项目场地的现状与建设条件分析原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。 1.4规划设计方案开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究

1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究

我国房地产价格波动的影响因素 姓名∶洪丽霞学号∶201102030137 专业∶房地产经营与估价班级∶房产1班 近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 （一）我国房地产价格的特点 总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下方面： 1.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。 而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我

国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。另外，我国的房价增长速度波动较大，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。 2.房价收入比高 为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比，这是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”1。世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。 表1 近年来我国的房价收入比 1根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 一、我国城市房价总体态势 （一）我国房地产价格的现状 从2003年到2011年中，我国的房地产飞速发展。在2003年到2007年的这几年之中，我国的固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等一线城市。虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作用下，房价的飙升趋势有所缓解，但没有改变整体房价呈上扬的趋势，只是涨幅下降。 我国房价在2000到2010这十年之间，一直是上涨的状态。但是在这十年之间，是不能一概而论的，在这期间，应该分成两个阶段。首先是在2000年到2004年的四年中，我国的城市楼市价格每年涨幅表较小，可以称为正常上涨。但从2004年开始，基于政策的支持，房价呈几乎垂直上升的趋势直线上扬，涨幅十分明显。虽然其中在2008年时，房价稍有回落，但是回落后的价格，依然相对偏高，并且从以后涨幅更剧烈的上扬。 为了更清晰的说明，我国房地产价格的变动趋势，我列示了北京，上海的图表，作为我国超大型城市的代表。又列示了杭州，重庆，成都的图表，作为中型城市的代表。 图1 北京市楼市价格走势图 资料来源：网易论坛 https://www.sodocs.net/doc/8c1131845.html,

图2 上海市楼市价格走势图 资料来源：安居客 https://www.sodocs.net/doc/8c1131845.html, 图3 杭州、重庆、成都楼市走势图资料来源：百度图片 https://www.sodocs.net/doc/8c1131845.html,

房地产行业调研分析报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念

1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长

房地产开发项目可行性研究(一)

房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估

算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费

8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是

房地产项目可行性研究报告文件

一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比

名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新

房地产价格波动影响金融稳定的实证分析

房地产价格波动影响金融稳定的实证分析 [摘要]房地产行业的健康发展和金融市场的稳定性是密切相关的。本文以金融稳定的评价指标为标准，选取我国每年的商品房平均销售价格、金融机构贷款余额、房地产信贷风险暴露、金融机构中长期贷款额、短期存款占长期贷款比作为实证变量，首先进行ADF法检验变量的平稳性，接着采用约翰森协整检验进行协整分析，证明了商品房销售价格与各变量之间存在长期协整关系。最后用Granger因果分析法证明商品房销售价格与各变量间的因果关系。并以实证结果验证了房地产价格波动能够通过银行信用渠道以及银行流动性渠道影响金融稳定，最后给出政策建议。 [关键词]金融稳定；房地产价格波动；银行信贷；银行流动性 [DOI]10.13939/https://www.sodocs.net/doc/8c1131845.html,ki.zgsc.2015.04.125 1房地产价格波动对金融稳定的影响机制分析 房地产价格波动对金融稳定影响的传导途径很多，这里着重分析银行信用渠道以及银行流动性渠道。 银行信用的过度扩张是金融不稳定的根源。中国是银行主导型国家，房地产发展及其融资主要依靠银行贷款，短期融资主要是依赖开发贷款，而长期靠按揭贷款。经济繁荣使房地产价格上升，增加借款者的净资产值，既增强借款者取得银行贷款的能力，又使银行资产负债表得到改善，也增强了银行等金融机构的贷款能力。资产负债表的改善使房地产价格上涨的效应放大，从而出现信贷扩张，信贷繁荣使银行存在内在危机。 银行的流动性状况，不仅取决于银行资产负债的期限的匹配，更取决于其资产负债的结构和质量。就银行内部而言，由于存在产生不正确的资产选择和信贷决策的缺陷，因此会造成银行在经营过程中的信用风险居高不下，容易产生大量的不良资产，从而银行流动性受到影响。房地产价格波动主要是通过对银行存贷款期限造成错配来影响银行流动性。当房地产价格上涨时，银行信贷的扩张必然导致房地产投资（一般为中长期贷款）在资产业务中的比例增加，一旦房地产价格泡沫破灭，房地产贷款期限被拉长甚至难以收回，即使银行债务期限不变，也加剧了存贷款期限错配风险，影响银行的流动性进而影响金融系统稳定性。 2房地产价格波动影响金融稳定的实证分析 2.1变量与数据的选取 本文以房地产价格为自变量，用计量经济学的方法分析房地产经济波动对实体经济和金融经济的影响。由于我国房地产业从1998年开始发展，本文所使用的样本取自1998年1月到2013年12月期间的季度数据，用Eviews软件处理。

房地产开发项目投资可行性分析

前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产

房地产价格现状及趋势探究

房地产价格现状及趋势探究 1、引言 房地产行业作为中国经济的支柱产业，它的一举一动都影响着国民经济的进展以及吸引着媒体和大众的目光。正如中国经营报社社长金磅指出的那样：近几年来房地产业已经成为一个社会注重度很高、情绪化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确定的产业。而这几年，房价问题越来越受到人们的注重。所以，认清当今的房价现状，对我国相关政策法规的制定、企业进展规划以及一般家庭的置业理财等都大有裨益。 2、当前房地产价格现状 众所周知,近几年中国的房地产市场最显著的问题就是房产价格大幅度上涨,主要表现在以下几个方面：（1）商品房销售平均价格涨幅较大（2）新房价格普遍上涨（3）二手房市场表现活跃态势租赁市场相对平稳。 3、中国房产价格攀升的成因 我们认为中国房产价格攀升的原因主要有：地价攀升是房价涨幅过大的直接原因，房价的波动上扬与金融政策相关，国内银行贷款和其他资金来源和地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。 3.1、地价攀升是房价涨幅过大的直接原因。房价与土地价格是有紧密联系的,二者既相互影响,又互相推动。房价的大幅度上涨直接导致对土地需求的过量,而土地资源是有限的,在土地资源供不应求的情况下,地价必定上涨,而地价的上涨以"成本推动"的形式促使房价进一步上涨。总来说之，地价与房价的相互作用使得房价与地价相互上涨。 3.2、房价的波动上扬与金融政策相关。中国房地产开发和消费者购买住房融资渠道主要来源于银行贷款。国内房地产业者资金来源结构有如下特征：一是自筹资金;二是预算内资金以及债券筹资。

3.3、是国内银行贷款和其他资金来源。房地产开发企业有八成的资 金来源于国内银行贷款，而消费者购买住房的资金绝大多数也是来自 于银行。银行在面临激烈竞争的时候，通常以扩大市场份额作为主要 目标，将利润最大化放在次要位置,所以银行的住房贷款利率普遍偏低。国家无论对房地产开发商还是对消费者从金融支持角度来讲都是过度的。从当前状况来看，银行体系具有信贷扩张对房地产业金融支持力 度过大的水平,过大的金融支持力度会对经济产生冲击。一方面,通过 开发投资、住宅抵押贷款和消费者预期来实现货币政策对房价的影响。另一方面因为金融机构的短视行为，贷款大量涌入房地产业。投资者 和消费者双方的投机行为和风险转嫁行为直接导致了房价的波动上扬。 3.4、地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。虽然近几年来，国家制定了一系列抑制房价上涨的政策，但是地方政府出于自身 利益不很主动去落实国家的政策，使得政策收效始终不太明显。这种 政策没有得到很好的落实主要因为房地产经济给地方GDP带来了高增长。这种高增长是衡量地方政府官员政绩的最重要的标准，也是地方 经济进展的基础。地方政府在房地产开发中从土地出让和税收上直接 受益，这种收益直接影响地方财政收入的增长水平和经济进展水平。 地方政府在财政收入分配上与中央政府博弈的存有，使中央调控政策 的执行力被削弱了。所以，地方政府利益的存有是房价居高不下的重 要原因。 4、未来几年房价进展趋势预测 对于未来几年房价我们能够推断出下列的趋势，主要有中国房地产景 气与否很大水准上取决于政府的态度，此次房价下跌正逢国际金融危机，作为国家经济的最大支柱行业，房地产行业的情况直接决定国家 经济进展情况，适当的泡沫有益于国家经济增长和中国房地产行业刚 性需求呈上升趋势，房地产消费市场依旧潜力巨大。 4.1中国房地产景气与否很大水准上取决于政府的态度。因为我国政 治经济体制的特点，中国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济

房地产市场调研行业分析报告

房地产市场调研行业分析报告 Real estate market research industry analysis report 汇报人：JinTai College

房地产市场调研行业分析报告 前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一、前言 由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对 其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少

的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。 二、房地产“行业研究”的现状与问题 1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养 就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。 从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调

房地产价格波动论文2篇

房地产价格波动论文2篇 第一篇 一、实证分析 1.数据分析为了考察房价与消费之间的关系，本部分首先对房价增长 率与消费增长率作一个描述性统计，以直观地了解房价是否对消费产 生财富效应。作者统计并计算了我国30个省市自治区在不同阶段的房 价增长率和消费增长率，结果如表1所示。其中时段1指2007年第2 季度—2008年第3季度，时段2指2008年第4季度—2009年第4季度，时段3是2010年第1季度—2013年第3季度。由上一部分的分析可知，时间段2实行的是拉动经济的房地产调控政策，而时间段1和 时间段3实行的都是抑制房价的调控政策，但是从房价增长率的“平 均值”来看，时间段3比时间段2增长了比较大的幅度，消费增长率 的“平均值”也有类似的变化。在房价增长率这个栏，除了“最小值”外，其他统计量随区间递增。时间段3的“最大值”和“最小值”是 这3个时间段里面最大和最小的，说明严厉的房地产调控政策下，一 些省份的房价出现较大幅度下跌，同时一些省份出现大幅上涨。而在 消费增长率这个栏，除了“最大值”外，其他统计量都随区间递增。 所以，总体来看，房价与消费的变化似乎具有一致性，但二者的关系 具体如何，需要通过实证实行检验。 2.模型构建与数据说明根据持久收入假说或生命周期理论，消费由收 入和财富决定，同时考虑到居民的消费行为有一定惯性，所以本文构 建模型如下：Cons=α+βCons(-1)+γI+ηH+δCPI+ε，其中Cons表 示消费，Cons(-1)表示前一期的消费，以城镇居民消费性支出作为代 理变量；I表示收入，用城镇居民可支配收入表示；H表示房地产价格，以商品房销售价格（由商品房销售面积和商品房销售额计算得到）表示。商品房销售价格因为是月度数据，所以通过算术平均计算得到季 度数据。为了得到前期消费与当期消费的准确关系，引入环比CPI作 为控制变量，同样通过算术平均计算得到季度数据。为了克服时间跨

房地产行业分析

篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房

房地产开发可行性分析报告

长沙盛辉地产开发有限公司“西湖胜景”小区房地产开发可行性分析报告

一、项目介绍 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，长沙盛辉房地产开发有限公司决定在长沙市岳麓区临枫林路的原猎鹰驾校处开发生态艺术型房产小区一处，以满足房地产市场日益高涨的需求。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻即将建成的西湖风景区及麓山风景区。 2、靠近公路，交通便利，离荣湾镇商业中心及长途客运西站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服

务设施尽在整体规划中。 三、投资环境分析 （一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。（二）、微观环境分析 目前，长沙房地产市场地产投资环境喜人，2008年GDP 总值首次突破3000亿元大关，三年来的年均增速达l5％以上。2008年全社会固定资产投资额达1873.33亿元，是2005年的2倍多。2008年，长沙市的城市化率为61.25％，35岁以下人口数居多。05—08年全市成交土地510宗，出让面积达2647.58万平方米，投资商看好长沙房地产的发展前景。今年以来，竣工面积同比增长56.77％，新建商品房供销比基本平衡，供应出现下降，销售却大幅增长，新建商品房价

房地产投资项目可行性研究报告doc

房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等

【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报

房地产市场调查与研究

房地产市场的调查与研究 房地产市场的调查与研究 一、市场调查的意义 1、狭义的市场调查 狭义的市场调查确实是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。 关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。 所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售

率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料。 所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。 2、广义的市场调查 广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。 关于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。 收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执

行情况，以及公司的经营业绩。如此，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 二、市场调查的种类 依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型： 1、询问调查法 是指将所拟调查的事项，采纳面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。能够用于事实、意见和动机的询问。 2、观看调查法 是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观看消费者的动作，而以该动作的聚拢作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感受到调查正在进行，如此能够幸免被调查人的主观意见对调查结果产生阻碍。

房地产价格影响因素分析研究论文(共5篇)

房地产价格影响因素分析研究论文（共5篇） 第1篇：我国房地产价格的影响因素分析 自1998年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产市场取得突飞猛进的发展，房地产业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，2016年房地产开发投资更是高达100847亿元，对GDP增长贡献率提升至78%。这些对于提高人民生活水平、改善人民居住条件，推动城市化进程起到了极大地推动作用。然而，房地产市场在促进经济发展的同时，也带来了诸多问题：高昂房价超出居民消费水平，“房奴”成为一大社会现象；房地产空置率迅速增长；房地产投资过度；一些城市房地产结构矛盾突出；高价房产易加大贫富差距等。房价的过快上涨既波及社会的稳定又危害国民经济的健康发展，成为我国公众关注的焦点。因此，研究影响房地产价格的因素并分析这些因素的影响程度，对于稳定我国房地产价格具有重要的意义。 一、理论模型 由于传统的结构性模型不能明确给出变量之间的动态关系，而且

当变量为非平稳时，会带来严重的伪回归问题。因此，本文采用向量自回归模型对我国房地产价格的影响因素进行分析。VAR模型是1980年由西姆斯最先提出，基于数据的统计性质，把系统中的每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到多元时间序列变量组成的向量自回归模型；VAR模型作为一种非结构性的模型，主要用于预测和分析随机扰动对系统的动态冲击，冲击的大小、正负及持续的时间。VAR理论模型如下： Yt=A1Yt|1+…+ApYt|p+BXt+εt 其中，Yt为k维内生变量向量，Xt是d维外生变量向量，矩阵A1，…，Ap为要被估计的系数矩阵，t为样本个数，P为滞后阶数，ε为k维冲击向量。 在VAR模型中，将房地产价格（P）作为被解释变量，将国内生产总值（GDP）、货币供应量（M2）、存款基准利率（BDR）、贷款基准利率（LOAN）、城镇居民可支配收入（INC）、居民消费价格指数（CPI）和商品房销售面积（SA）作为解释变量。

第五章 房地产市场调研

房地产策划经理人宝典系列之 第五章房地产市场调研 第一节正确认识房地产调研 一.什么是房地产市场调研 房地产企业自身或委托第三者，针对整个房地产市场或某个区域、某个特定的开发项目、特定的主题所进行的系统地、全面的、客观的、广泛的、持续的搜集房地产项目相关资料，并加以记录、分析和评估，提供相关分析结论、建议供房地产企业进行决策参考的过程，就是房地产市场调研。 房地产市场调研的过程图示 二.房地产市场调研的作用 市场调查的作用在于为房地产企业战略决策提供依据，降低房地产企业的决策风险，其承担的是信息收集、过滤的责任，负责提供目前市场的动态信息、掌握市场的发展趋势、消费者的潜在需求、可能的企业发展契机等。 无论房地产调查所采用的技术有多先进、调查的内容有多么详细都不可能全面、客观的反映未来整个市场的走向。因此在进行市场调研时必须对调研的作用有清醒的认识。 1．市场调查是为决策提供依据的，正确的调查方法、合理的调查程序、客观全面的数据收集、周密而又科学的计算才能为决策提供有价值的参考。 2．市场调查只是对现有市场的一个描述，仅反映现有市场的状况和未来市场发展变化的可能情况。因为调查的方法、受托方的调查能力都会导致不同的调查结论。所以调查要首先考虑受托方的调查能力是否能够胜任此次调查。受托方必须有一个正确的调查计划、包括调查范围、方法、技术手段、数据来源如何取得等。对于委托调查的收费应近可能的接近市场标准，这样才有可能保证调查过程的客观、公正，调查结论的相对正确。 3．市场调研的结论不能取代经营决策，一旦发生决策失误就会带来严重损失。调查结论只能作为决策参考，不是最终决策。最终的决策仍然在决策者手中。

房地产项目可行性研究-(1)

房地产项目可行性研究 1.可行性研究的概念和作用 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。 我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下： (1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。 (2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 (3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。 (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 (5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 2．可行性研究的步骤和内容 (1)可行性研究的步骤。