物业开发重点

1.房地产开发的概念

1．在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。——城市房地产管理法第二条

２．房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展的需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。

解释：

1．房地产开发是一个动态的过程

2.房地产开发的全过程必须在法律框架内进行，前提是依法取得国有土地使用权，是城市规划的实施过程

3.房地产开发的对象是基础设施建设与房屋建设，是以房屋和土地为主要内容的综合开发

4.房地产开发是开发企业的投资活动——注重经济效益是开发企业投资行为的基本准则

5.房地产开发提高了土地使用的社会经济效益

房地产开发的特征

（1）综合性:（最本质的特征）1）是房地产开发的内在要求2）开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性3）作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用

(2)长期性:要经过几个阶段

(3)很强的时序性:1）行政管理的需要2)生产活动的内在要求

(4)很强的地域性1）微观上，受区位或地段影响非常大——选址要慎重；2）宏观上，投资地区的社会经济特征对项目影响大——认真研究当地市场，制定相应的开发方案

(5)较高的风险性1）投资巨额——筹资风险2）周期长——竞争风险3）产品的刚性——受形势和政策影响的风险

房地产开发的分类

（1）按开发的区域性质划分

1）新区开发——通过对城市郊区和农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建设和铺设，使之变成新的城区。

2）旧区再开发——也称旧区改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设。

（2）按开发规模划分

1）单项开发——开发规模小，占地少、功能比较单一的项目（表现为分散建造的一些单项工程或单位工程）。

２）成片开发——范围较大、占地多、功能多（建造多个工程项目，实施多种配套）。（３）按开发对象划分

１）土地开发——土地开发企业在获得土地使用权以后，通过征地、拆迁、安置等将土地开发成具有“七通一平”条件的建房基地，然后通过协议、招标、拍卖的方式，将其使用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。

２）房屋开发——房地产开发企业以一定的方式获得地块使用权后，按照规划要求，

建造各类房地产商品，并以出售或出租手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。

综合开发——指将土地开发以及房屋开发和有关的市政、公共配套设施结合起来进行建设的开发方式。

（４）按开发方式划分

１）定向开发——面向企事业单位或拆迁户，为其代建房屋、开发企业按每平方米建筑面积收取一定比例的管理费。

２）联合开发——几家开发企业共同出资开发商品房，并按投资比例共同承担风险，共同获利。

３）合作开发——一方出地，另一方出资，按协商比例分房或进行利润分成。

４）单独开发——开发企业独家出资开发，自负盈亏、独立完成开发的全过程。

房地产开发程序

投资机会的选择与决策分析（可行性研究阶段）

前期工作——在投资项目确定以后，以及在项目开始施工之前进行的工作

建设阶段（施工建设与竣工验收）

租售阶段（市场营销与物业管理）

房地产开发企业的类型

（1）按照产权形式划分：1．全民所有制的房地产开发公司2．集体所有制房地产开发公司3．私营企业4．股份制企业5．中外合资形式的房地产开发公司6．中外合作经营的房地产开发公司

7．外商独资房地产开发公司

（2）按照公司的经营性质划分：1．房地产专营公司2．房地产兼营公司3．房地产项目公司

（3）按照开发对象不同划分：1．专门开发土地和基础设施的房地产开发企业2．专门开发地上物的房地产开发企业3．地产与房产开发为一体的房地产开发企业

房地产开发企业资质管理

房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级：（课本Ｐ22）注册资本开发经营时间房屋建筑面积质量合格率专业管理人员业务负责人质量保证体系质量事故

房地产开发企业的人员和组织结构

（1）开发企业的人员构成：（１）三类人员：管理人员、专业人员、工程技术人员（２）六方面专业人员：建筑师、工程师、会计师、经济师及成本管理人员、估价师及市场销售人员、律师与代理人

（2）房地产开发企业的组织结构要点:（1）管理权要高度集中（2）宜采用扁平化管理（3）专业化分工（4）职能部门的管理层次要高，人员要精干（5）部门设置时，应偏重于对市场的研究、项目的策划和规划设计的管理。工程管理宜依靠施工企业的监理公司

（３）房地产开发企业的组织结构:（1）职能型（2）项目型（3）矩阵型（4）混合型

房地产开发企业的组织结构设计思路

（1）职能型组织结构——项目规模较小、重于技术；

（2）项目型组织结构——一个公司同时并存着许多项目，而且这些项目彼此之间是相似的；或某个项目是大型的、长期的、重要而复杂的，更应当采用这种方式。（3）矩阵型组织结构——一个项目对专业的要求相对复杂，因而需要对多个职能部门的资源都加以利用，但在为项目工作的时候又不需要全职的专业人员，尤其是同时有几个项目共存，而这些项目又同时需要同样的专业人员的时候。

房地产开发企业经营者应具备的基本素质

（1）全面的业务素质

1．熟知有关房地产开发的政策与法规2．掌握一定的融资技巧3．具备较强的市场营销意识4．具备基本的建筑知识5．具备较强的公关能力6．掌握其他的相关知识（2）良好的心理素质

1．敏锐的洞察力2．较强的风险承受能力3．敢于创新的精神

房地产开发基本制度

（1）房地产开发经营管理制度：1.项目资本金制度2.两书（质量保证书和使用说明书）制度3.项目手册制度4.预售许可制度

（2）建设用地及房屋征收管理制度：1.土地登记制度2.国有土地有偿有限期使用制度3.土地用途规定制度及保护耕地制度4.征收补偿制度等等

（3）城市规划设计管理制度：政府相关部门对城市规划区内的各项建设进行统一安排和控制，使其有计划、有秩序的协调发展。

（4）工程建设管理制度：1.勘察设计招标发包制度、勘察设计监督制度和注册建筑师制度2.招标投标管理制度3.招标代理机构资质认证制度4.建设监理管理制度5.项目报建制度、施工许可制度、质量管理制度、保修竣工验收制度

（5）房地产交易管理制度：1.房地产价格申报制度2.房地产价格评估制度3.估价人员资格认证制度4.权属登记发证制度

（6）物业管理制度：

从事房地产开发应遵守的基本原则；依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则；房地产开发必须严格执行城市规划的原则；房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则；房地产开发必须按约开发的原则；房地产开发严格按规范设计、施工、保证开发产品质量合格的原则；房地产开发鼓励开发建设普通居民住宅的原则

2.房地产开发决策概述

房地产开发决策：由有关部门、企业或个人等管理主体或投资主体对拟开发项目的根本性问题作出判断和决定的过程。

——定项、定点、定方案

房地产开发决策应遵循的原则：科学化与民主化原则；系统性原则；三种效益相协调的原则

房地产开发决策程序（了解流程和成果）

1.投资机会寻找——房地产开发商根据其在房地产开发领域中积累的经验和对房地产市场的现状和未来的发展前景的分析和预测，广泛寻找可能的投资项目。

2.筛选——对初选的项目进行项目的精选，对地块的拟建物业的市场状况和前景等进行研讨——落实到一个地块上。

3初步可行性研究（预可行性研究）——在机会研究的基础上，进一步对项目建设

的可能性与潜在效益进行论证分析。

辅助研究——对项目的一个或几个重要的方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。

项目建议书——是投资前对项目的轮廓性设想，主要从投资建设的必要性方面来分析，同时初步分析投资建设的可行性。

4（详细）可行性研究——对市场、选址、建设方案等进行深入研究，经过技术上的先进性、经济上的合理性、建设条件可能性和财务上的盈利性论证后，对工程项目作出投资决策。

项目评估和决策

项目评估——在可行性研究的基础上，对可行性研究报告进行审查、核实研究数据、分析计算是否正确，从管理、经营、技术、财务、环境及社会经济方面对项目进行全面的综合评价，判断项目是否可行，提出评价意见，写出评估报告

可行性研究报告编制的误区与对策（案例分析）

常见误区：（１）只按一个标准进行效益分析（２）先确定结论，后寻找依据（３）认为找世界名家编制报告最权威、可行

对策：（１）加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平、确保其精度、误差控制的根本；（２）提高从业人员素质，是提高可研水平的基础，是控制可研误差的基本保障；（３）建立可研数据库，是保证可研质量的有效手段

3.房地产开发项目报建与审批的流程（五个证以及顺序）

“一书两证”：

规划意见（选址）书——建设单位在编制建设项目设计任务书时，城市规划行政主管部门应当参与建设项目的选址工作，并从城市规划方面提出选址意见书。对依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，选址和定点审批阶段的审批工作在土地出让前由土地储备机构办理。

建设用地规划许可证——建设单位在向土地管理部门申请征收、划拨土地或通过招拍挂获取土地后，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地前期的法律凭证。

建设工程规划许可证——规划管理部门通过对建设单位申报的建设工程设计规划方案审查，确认建设工程符合城市规划的要求，准予建设的法律凭证，它是建设单位进行开发建设在工程前期所必须取得的许可凭证。

规划设计条件通知书——规划部门审查设计方案的依据，主要规定了规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。

审定设计方案通知书——房地产开发单位在对一个小区开发项目进行规划设计时，将其所设计的小区规划方案报城市规划管理部门后，管理部门通过审查，批准其方案所核发的法律文书，是开发单位对小区按照规划进行开发建设的合法凭证。

城市规划与管理

城市规划——指为了实现一定时期内的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市的空间布局、各项建设的综合部署和具

体安排等的法定活动。

城市规划层次

（１）城市总体规划——综合研究和确定城市的性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好近期与远期建设的关系，指导城市合理发展的主要依据。

（２）分区规划——在总体规划的指导下，对城市土地利用、人口分布、公共设施和基础设施的建设做出进一步的安排。

（３）详细规划——以城市总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目做出具体的安排和规划设计。

控制性详细规划——主要根据总体规划及其对各分区的功能的要求，将城市分区的土地作详细的土地经济技术指标限定，并确定各功能用地的位置及市政设施的配套规划。

修建性详细规划——主要将总体规划和控制性详细规划的构思具体化为空间形象和景观建设，并进行技术指标的限定。

城市规划与房地产开发——内在联系（掌握）

城市规划：通过城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。

房地产开发：把多种资源组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发或转变成房屋的过程。

从某种程度上说，这两者都是城市建设的不同阶段（计划与实施），其共同的目的是：为城市服务，创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。

城市规划与房地产开发——区别

城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优；城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为；过分强调长远利益，会失去经济发展的机会，过分强调短期利益，则可能加重未来城市负担和损害城市公众利益。；城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性

城市规划与房地产开发——关系

城市规划对房地产开发起着必要的管制作用；城市规划指导和促进房地产开发；城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段

城市规划与房地产开发——总结

城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段（计划与实施），他们的目标都是为建设城市服务，但从较低层次看，它们的目标不一致，导致相互之间产生冲突。

房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反应给城市规划部门；城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实现。

只有二者做到协调互动，才能实现城市开发建设的良性循环。

居住区规划设计的基本原则

合法性原则；协调性原则；以人为本的原则；统一性原则；混沌性原则

居住区规划设计的基本内容

土地使用；建筑形态；建筑功能；建筑结构；设施配套；交通、环保、防灾减灾

土地使用权的获得途径——划拨

县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。开发商以划拨方式获取土地使用权：涉及私人参与的城市基础设施用地、公益事业项目和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地；保障性住房项目用地。

关于补地价：有偿出让的土地改变用途，应在经土地管理部门和城市规划部门批准后，重新签订出让合同并调整土地使用权出让金，如果调整后的出让金高于原出让金的，超出部分即为补地价；行政划拨无偿取得的土地使用权，如果土地使用权和地上建筑物进行转让、出租或抵押，应当向县级以上人民政府补交出让金，补交的出让金也称为补地价。

土地使用权的获得途径——出让

国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

招标出让国有土地使用权——市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权——是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为：（1）发布挂牌公告（2）挂牌竞买（3）成交

协议出让国有土地使用权——国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权的获得途径——转让

土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

土地使用权的获得途径——其他

1．公司、企业收购

对拥有大量土地储备的房地产公司、企业进行收购。这些公司、企业有的是无资金进行开发的企业，通过收购使其成为自己的企业

2．土地置换

通过公司之间的土地换土地、其他资源换土地等资源互换的方式，得到适合自己开发的土地

3．各种形式的合作

拥有土地资源的公司通过签订合同，明确各自的职责，进行各种形式的房地产合作开发

土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

要求勘察和设计的阶段和主要任务及要求

二．工地地质勘察阶段以及各阶段的任务：

可行性研究勘察阶段

初步勘查阶段

详细勘察阶段

三．勘查的基本要求

选择场址勘察：对拟选场址的稳定性与适宜性做出工程地质评价，避免选址不良造成的投资损失；

初步勘察：对场地内建筑地段的稳定性做出评价，并为确定建筑总平面布置、主要建筑物地基基础方案及对不良的地质现象的防治工程方案提供工程地质资料。

详细勘察阶段：对建筑物地基做出工程地质评价，并为地基基础设计、地基处理与加固、不良的地质现象的防治工程提供地质资料。

5.房地产开发项目施工招投标

招投标的含义：

招标——招标人将自己的要求和条件公开告示，让合乎要求和条件的承包者（各种经济形式的企业）参与竞争，从中选择最佳对象作为中标者，然后双方订立合同。投标——对招标的回应，通过竞争成为承包者的行为。

招标人——提出招标项目、进行招标的主体。

招投标的特点

招投标程序的规范性；招投标程序的公开性；招投标程序的竞争性；招投标程序的公平性

招投标的原则

公开、公平（无差别待遇）、公正（标准客观）、诚实信用的原则（诚实、善意的态度）；接受政府主管部门监督的原则；招标工程应发包给中标单位的原则；政府部门不得限定发包招标的原则

招标的方式

公开招标——依照《招标投标法》第十条第二款的规定，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

邀请招标——是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。房地产开发项目施工招投标

房地产开发项目施工的招标——指开发商（或开发商委托的招标代理机构），以工程建设标底为尺度（或以其它符合国家法律法规的条件为尺度），择优选择承包商（建筑商）并与之签订合同的过程。

房地产开发项目施工的投标——承包商（建筑商）为了承揽开发商的工程项目，以

投报标价的方式，争取获得工程项目施工权利并与开发商签订施工合同的过程。

实质：商业行为——开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务并获取报酬。

房地产开发项目施工招投标的基本程序

准备阶段的工作；招标阶段；决标成交阶段

（１）我国实行工程施工招标需要进行的前期工作

工程列入国家或省、市、自治区年度计划；有图纸和预（概）算文件；土地现状达到建设标准

资金、材料、设备分交计划和协作配套条件均已分别落实，能够保证供应，拟建工程能在预见的建设日期内连续施工；有建设工程施工许可证（四证俱全）

（２）施工招标准备阶段

１）选择招标方式

邀请招标的条件——不适宜公开招标的

项目的技术要求复杂或有特殊的专业要求，只有少数几家潜在投标人可供选择的；采用公开招标方式采购不符合经济合理性要求，需要通过限制投标者人数来达到节约与效率的目的的；要求：经有关部门批准

２）成立工作组——自行招标

自行招标的条件：

具有项目法人资格（或者法人资格）；

工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量；

有从事同类工程建设项目招标的经验；

设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；

熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章

招标阶段

（１）编写招标文件——招标工作的核心具有法律约束力

（２）资格预审（资质和业绩）

（３）发售招标文件

（４）踏勘现场

（５）举行预备会

（６）编制与送审工程标底

（７）接收投标文件

决标成交阶段注意：

评标阶段：

统一币种：按开标日公布的汇率中间价换算成人民币。招标文件对汇率标准和汇率风险作出规定，未规定的，风险由投标人承担。

大小写不符以大写金额为准，总单价不符以单价金额为准

澄清、说明或补正：委员会可以书面形式要求投标人对文件中含义不明确，对同类问题表述不一致或有明显文字和计算错误的内容有必要的澄清、说明或补正。以书面方式进行，并不得超出投标文件的范围改变。

废标：以他人名义、串通投标、以行贿手段谋取中标或其他弄虚作假的方式中标；报价明显低于其他投标报价或在设有标底时明显低于标底的，应要求投标人做出书

面说明并提供相关的证明文件，否则废标。

重大偏差——视为未能对招标文件作实质性响应，作废标处理。

细微偏差——投标文件在个别地方存在漏项或者提供了不完善的技术信息的结果。不影响投标文件的有效性，书面要求在评标结束前予以补正，拒不补正的，评审时作不利于投标人的量化，量化标准在招标文件中规定。

一．招标文件组成部分

合同

１．投标邀请书

２．投标须知——最重要的部分，按须知的要求进行投标，使投标单位有可能中标的最基本条件之一。

３．合同条款

技术规范

投标文件

图纸

二．施工合同类型（大致有几块，内容）：

总价合同—亦称包干合同。这种合同一般要求投标人按照招标文件要求报一个总价，在这个价格下完成合同规定的全部项目。

1）固定总价合同——以一次包死的价格委托工程，按合同总价结算，只有当出现设计变更或符合合同规定的调价条件时，才允许调整合同价格。

适用范围：适合于工期较短（一般不超过一年）、对工程项目要求十分明确的项目。特点：承包商将承担全部的风险，一般报价较高

2）调整总价合同——以招标文件的要求及当时的物价水平计算总价合同。

一般规定：如果在执行合同中由于通货膨胀引起工料成本增加达到某一限度时，合同总价相应调整。

适用范围：适合于工期在一年以上的开发项目。

特点：开发商承担通胀风险，承包商承担其他风险

单价合同—当准备发包的工程项目的内容和设计指标一时不能十分确定，或是工程量可能出入较大时，则宜采用单价合同形式（工程量单价合同、纯单价合同、单价与包干混合式合同）

单价合同的优点：减少招标准备工作、缩短招标准备时间；减少意外开支、结算程序比较简单。

单价合同的缺点：一直到工程结束前风险都是一个未知数，特别是当设计师对工程量估计偏低时，风险会更大。

对于承包商而言，其风险较小

成本补偿合同——成本加酬金合同。开发商向承包商支付实际工程成本中的直接费（人工、材料及机械设备费等）并按事先协议好的某一方式支付管理费及利润的一种合同方式。

适用范围：适合于对工程内容及其技术经济指标尚未完全确定而又急于开发的项目。特点：发包单位对工程造价不易控制，而承包商在施工中也不注意精打细算，管理费和利润按一定比例提取，往往成本越高，管理费及利润也越高。

六．建设施工合同的格式

１．协议书——对双方就建设工程施工合同内容达成合意的书面确认，主要包括工程概况、承包范围、工期、质量标准、合同条款、合同本体的范围等基本内容。２．通用条款——对双方合同权利的详细规定，可适用于各种不同的工程项目，具有相对固定性。

３．专用条款——是合同双方针对特定工程项目所作特别约定，为当事人意思自治留下必要的空间。

七．建设施工合同的主要内容，其中应注意哪些事项

１．当事人条款２．工程名称和范围3．施工组织设计和工期4．工程质量和检验条款（核心条款）5．工程造价６．技术资料（明确交付时间）７．材料和设备供应责任８．价款的支付９．竣工验收条款（承包人通知发包人组织验收）10．保修范围及时间11．双方相互协作条款

应注意的事项：合同签定和履行方面的风险

合同风险的处理

1．控制风险

（1）重视合同谈判，签定完善的施工合同

（2）加强合同履行管理，分析之风险

2．转移风险

（1）实行索赔制度，相互转移风险

（2）向第三方转移风险

①担保制度（保证、抵押）

②工程保险

6.房地产开发项目的工程管理

一．项目管理及项目经理的主要工作内容、项目管理的知识体系

项目经理工作内容：在项目范围、时间、成本、风险和质量之间做出最佳平衡

满足不同项目干系人的不同需要和期望，实现既定的需求目标

二．项目管理的主要模式：自行管理、委托管理

三．工程控制的三大核心：

符合预算——成本

按时完成——进度

符合客户满意的要求——质量

四．简述工程质量的定义和内涵

工程项目质量——指通过工程建设过程形成的工程实体符合有关规范、标准、法规的程度和满足项目法人（或开发企业）要求的程度。

工程项目的实体质量——从产品形成过程和形成结果方面来反映工程项目质量。工程项目的功能和使用价值的质量——从建筑工程产品满足需要方面来反映产品质量。

工作质量——指参与工程的建设者，为了保证工程质量所从事工作的水平和完善程度。

五．房地产开发工程质量控制的责任主体

①开发企业②勘察单位③设计单位④施工单位⑤监理单位

六．施工阶段质量控制的内容

1.事前质量控制:

施工准备阶段的工作质量控制

施工人员质量控制——审查承包单位的技术资质、是否具备完成工程并确保其质量的技术能力及管理水平

工程原材料、构配件质量控制——需有产品合格证或技术说明书

施工所需机械设备质量控制——抽检

施工方法、检验方法质量控制、施工现场、技术管理、环境质量控制

开工报告审核

2.事中事后质量控制

事中质量控制

施工过程中的设计及图纸审查、施工、安装工艺过程（工序控制、工序间质量控制）、中间产品质量控制等

事后质量控制

竣工质量检验——联动试车、工程质量评定

工程质量鉴定文件——竣工图纸、工程质量检验评定资料

七．工程项目质量控制的方法

1.PDCA循环法：

计划：以提高质量、降低消耗为宗旨，确定质量控制目标，并制定具体保证措施；执行：按照既定计划去实现质量目标；

检查：对照计划，检查执行情况和执行效果，总结经验，及时发现并解决问题；

处理：总结成功经验，制定成标准、规范、制度、工作方法等加以发扬，找出尚未解决的质量问题，反馈到下一循环。

2.数理统计方法：

（1）因果分析法（鱼刺图分析法）

（2）ABC分析法——又称主次因素图或帕累托图、排列图，是一种按次序排列引起缺陷的各种原因的条形图。（原理：巴雷特法则——绝大多数缺陷一般是由相对少数的几个原因引起的)

（3）控制图法——利用生产过程处于稳定状态下的产品质量特性值分布服从正态分布这一统计规律识别生产过程中异常因素，控制生产过程由于系统性原因造成的质量波动，保证工作处于控制状态。

八．简述开发项目进度控制的含义

开发项目进度控制——指对（房地产）开发的各阶段工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划①，将该计划付诸实施②，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行③，对出现的偏差分析原因④，采取补救措施⑤，或调整、修改原计划⑥，直至工程竣工，交付使用。“计划——执行——检查——分析——调整”不断循环的过程。

九．项目进度控制的内容：

进度计划的编制——进度计划系统；开发项目进度计划层次

进度计划的监测——目的：及时掌握开发项目的进展情况，通过定期检查设计、施工、材料设备采购等的进度执行情况，及时发现计划值与实际值的偏差，从而采取有效措施调整进度计划，修正偏差，以保证项目竣工日期按时呈现

对造成进度变化的因素施加影响，以保证这种变化朝着有利的方向发展（事前控制）；确定进度是否已经发生变化；

在变化实际发生或正在发生时，对这种变化实施管理。（事后控制）

十二．项目进度计划制定方法

关键路径法、计划评审技术、图示评审技术

十三．简述关键路线法的含义

当计划的工作之间的逻辑关系肯定，且每项工作只估计一个肯定的持续时间的网络计划技术。

十四．进度计划有哪几种表示方法？进度计划比较分析方法

表示方法：横道图、时标网络图、里程碑法、进度曲线法

比较分析方法：1. 横道图法（匀速施工横道图比较法、双比例单侧横道图比较法、双比例双侧横道图比较法） 2.S曲线比较法 3. "香蕉"型曲线比较法

十五．项目成本控制的含义

工程项目成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。

房地产开发商的利润来自租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发利润。

十六．导致项目成本超额的因素

项目可行性研究的深度不够、在各设计阶段所做的投资计算突破投资计划目标、项目建设期间社会物价水平上涨——上涨幅度超过预期水准、项目设计变更引起费用的增加、项目施工过程中不可预见因素的发生、项目施工不能顺利进行引起费用增加

物业信息管理系统

小区物业管理系统 准考证号: 姓名： 专业：

管理系统中信息技术的应用 作业名称：小区物业管理信息系统的开发 完成本模块作业的计算机硬、软件环境： 硬件 CPU：奔腾4 1.7 内存：512MB 硬盘：80GB 软件操作系统：W?ndowsXP（中文版） 数据库管理系统：Visual FoxPro 6.0 文字处理软件：Word 2003 作业内容： 一、课题的提出 随着人们生活水平的提高和房地产业的不断的完善，大型的房地产企业结构中，物业管理的部门结构成为其中的一个细化，目前国家建设部房地产业司已将是否使用计算机进行管理列入了物业管理公司评定级别的项目之中。此举大大推动了“物业管理信息系统”的发展。而物业管理部门成为与业户零距离接触的终端部门，物业管理系统的作用不但使得繁重的手工工作变的简单化，并且能够使得业户对物业的了解更加透明化。 二．物业管理系统开发概述 在开发系统时，我们分析并比较了当前流行的几种系统开发方法。我们认为，“生命周期法”是MIS开发的基本方法。尽管这种方法也有许多不足之处，但它的基本思想、开发步骤、开发工具是可以遵循和使用的。 基于本系统规模较小、功能比较简单、信息量不大的特点，所以仅使用了生命周期法中的核心环节，即： 系统调查，进行业务分析 系统分析，运用结构分析法、数据流程、数据字典等工具，确定 系统功能 系统物理（或详细）设计，根据确定的系统功能，选择合适的软 硬件环境，确定模块结构与数据库的建立 程序设计，选用Visual FoxPro 6.0为开发工具，编制相应的应用 程序。 三．业务分析 1. 业务范围和工作流程 小区物业管理系统主要考虑小区物业管理的普遍要求，小区物业管理系统主要包括：

浅说房地产开发和物业管理的关系

浅说房地产开发和物业管理的关系 浅说房地产开发和物业管理的关系提要：物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态 浅说房地产开发和物业管理的关系 相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管

理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 ２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，

某物业管理系统详细设计

物业管理软件(V6.0标准版)概要设计说明书 作者： 完成日期：2005/11/01 签收人： 签收日期：

修改情况记录：

1、引言 1.1 系统目标 二零零三年九月一日国务院颁发了新的物业管理条例，标志着我国物业管理制度已经纳入规化发展的轨道上来，物业管理公司之间的竟争将会越来越激列，以前由开发商指定物业管理公司的作法将不再提倡，物业管理公司之间的市场竟争将越来越激烈。为了提高物业管理公司自身的竟争力，物业管理公司必须不断地提高自身的管理服务水平，不断以优质的服务提供给业主，才能提高自身的竟争力，赢得市场的认可。通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要，通过计算机可以将物业管理公司的日常运作电脑化、规化、无纸化和科学化，物业管理软件的需要也就应运而生。 我们一直以来都致力于密切关注市场需求，尽最大努力将先进科技应用到客户的管理中，最大限度地满足客户的需求，不断提升客户的自身价值。本书尽可能详细而全面地描述物业管理的业务流程，并提供初步的设计案，为本公司物业管理系统的开发提供全面的参考。 本说明书的适用围为：项目委托、项目评审人员、项目开发人员、软件测试人员。 1.2 开发背景 系统名称：物业管理系统 项目开发：危超云 系统关联：本系统可以与物业管理公司的小区、楼宇智能自动化系统相配合，建立智能自动化小区。 1.3 定义 IE：Internet Explorer，Internet浏览器，它是微软公司的产品，通过它可以访问国际互联网上的资源。B/S结构：即Browser/Server（浏览器/服务器）结构。它是一种最新软件开发的结构体系，通过浏览器如IE直接访问系统，通过服务器联接数据库服务器来实现系统功能的一种结构体系。 C/S结构：即Client/Server（客户端/服务器）结构。它是一种通过客户端应用程序访问数据库服务器来实现系统功能的一种结构体系。 SQL Server：是微软公司的产品，是一种数据库管理软件。 https://www.sodocs.net/doc/8c14865935.html,：是Sybase公司的产品，网络系统开发工具。 物业管理系统：是为物业管理公司开发的，帮助物业管理公司提高运作效率，具有物业管理公司所需要的全部功能的一个综合性的管理系统。使用本系统，可以提高物业管理公司的管理和服务水平。部管理：是指物业管理公司为加强部运作而进行的管理功能。如物业管理公司的人事行政管理、文档管理、工作计划管理和工程管理等。 工程管理：本文所指的工程管理，是指物业管理公司部的物料出入库管理，和对工程设备的管理。 出盘：在银行托收的收费过程中，将资料汇总并按银行规定的格式提供给银行的过程叫出盘。

房地产开发经营过程中物业管理意义

房地产开发经营过程中物业管理意义 浅述房地产开发经营过程中的物业管理意义 在我国,房地产开发最早出现在上世纪八十年代的深圳特区；九十年代初开始在全国普遍展开；真正的快速发展时期是在九十年代后期。直到目前全国各地的房地产开发仍蓬勃发展，其发展速度及规模已使房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。 作为房地产行业产业链的末端，物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。在房地产开发初期，物业管理作为一个行业不是独立存在的，而是作为房地产开发的一个后勤部门，其职能主要是为房地产开发服务，大部分物管企业是属于房地产企业的二级机构，这决定了物业管理在这个阶段是从属于房地产开发的。在房地产快速发展时期，经过实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，在这个阶段，物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业，快速发展起来，与房地产行业相比，更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。 房地产开发过程一般分为八个步骤、四个阶段： 八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批，签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。 四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。 根据房地产的开发过程，物业管理的介入可分为三个阶段： 一、项目前期定位及规划设计阶段 在房地产项目开发的开始，一般在投资机会寻找与筛选的过程中，就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块，其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等，都可以很直观、直接的了解到，如果不具备基本条件，这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件，就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目，要对许多情况条件具体化、量化，特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面，一定要提前考虑到。在项目整体定位后，也要进行物业管理总定位，要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案；并在项目规划设计阶段，本着人性化、合理、节约原则，在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题，虽不至于影响到整个项目，但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。 （一）公共区域方面 这方面主要考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性。 1、公共区域停车及交通问题：区域内的交通系统必须与停车系统相配合，尽量争取人车分离，这在高层建筑有地下车库的小区比较好解决；在多层住宅地面停车为主的小区会有一些难度。另外，宅间有停车位设计时一定要留够位置，不要让车辆停放时很麻烦，进出不方便。再者，无论是商业物业、住宅物业在停车位设计时，一定要考虑配置的数量，原先一般住宅小区户数与车位比例大约在1：0.3就可以了；但随着人们收入的增加，购买力的增强，私人拥有小汽车的数量越来越多。新开发的项目一定要留足够的停车位，一般住宅应该在1：0.5—0.6，高档住宅应该在1：0.8或者1：1。考虑到绿化面积的要求，可以将部分绿地与停车位相结合。 ２、广场问题 在大型社区，一定要设计有相对比较大一些的空间，像10万㎡的住宅小区，应有一个最少1000㎡的广场，这样在业主入住以后，有一个集中的休闲活动场所，可以组织丰富的社区文化娱乐活动。同时，也提高了整个小区的品位。

物业管理信息系统的设计与实现

物业管理信息系统的设计与实现 发表时间：2018-06-15T12:11:12.530Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第1期作者：陈齐 [导读] 随着信息化时代日益发展的业务和管理需求，物业项目的运行日渐规范。 上海中建东孚物业管理有限公司上海 201206 摘要：随着信息技术的不断发展，物业管理逐渐由传统的手工管理模式向计算机管理模式转变，极大地提高了物业管理水平。信息处理的速度也为物业管理企业创造了更为理想的经济效益和社会效益。本文就物业管理信息系统的设计与实现进行了深入研究。 关键词：物业管理；信息系统；设计 前言 随着信息化时代日益发展的业务和管理需求，物业项目的运行日渐规范。为了适应时代和现代管理的需求，应充分利用现代化的信息处理技术和科学的管理手段，实现物业管理的系统化、规范化和集团化管理。随着物业规模的扩大和管理项目的增多，管理地域分散，传统的人工或计算机管理方法存在信息滞后、数据容量较小、安全性和可靠性差、信息共享困难等问题。随着IT技术的迅猛发展，客户对信息化软件的功能需求越来越多，关系和算法越来越复杂，用户要求操作界面更加便、美观。 1物业服务行业现状 物业服务行业的发展，经历了从无到有的起步，之后进入了一个迅速发展的时期，然后再到平稳和理性的阶段。总体来看，综合管理体制还不够健全，在实际问题的处理中，执法能力也显得较弱。在城市管理工作中，物业管理有着十分重要的地位和作用，而政府对其重要性却认识不足，在诸多方面存在着一定的忽略。尚未形成相对完善的业主自律机制，在司法实践方面，也存在着一定的滞后性现象。由于公众普遍缺乏相关的意识，容易产生物业服务企业与业主关系的错误定位，进而增加了物业管理的难度。物业管理有着自身的特殊性，而体制与机制的不完善，是由深层次的原因所引发的，导致物业服务行业存在着诸多问题。一方面是服务成本的刚性增长，另一方面是服务价格缺乏弹性，由此引发了一系列的矛盾。随着市场竞争的逐步放开，而市场力量却显示公平。优质服务的供应往往是有限的，但服务的需求却在日益增长。就其发展的趋势而言，对于物业管理市场的监管应当做到指导和监督并重，兼顾供求关系和服务成本，对于行业的发展规模予以适度控制，充分发挥人力资源的作用，营造公平竞争的市场环境。 2物业管理信息系统的作用 2.1良好的可视性与可控性 物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。 2.2支持全方位的快速查询 物业管理涉及大量资料（如房产资料等），若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类（如业主姓名、房号以及面积等）进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率。 2.3完整的工程服务档案 在物业管理工作中，需要对工程服务（如维修等）进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。 2.4各项费用的自动化计算 在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算方法烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。 2.5为决策奠定坚实的基础 物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。 3物业管理信息系统的主要功能模块设计 3.1基础资料 基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构（如总公司等）进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料（如楼宇结构等）进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处；对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处；当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息。 3.2房产管理 房产资源管理模块主要包含了下述信息：管理区信息；楼宇信息；房间信息；停车场信息等。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成Excel表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。 3.3客户关系管理 物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决

浅谈物业管理对房地产开发的促进作用

浅谈物业管理对房地产开发的促进作用 一、物业管理已经成为房地产的销售亮点 房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格等因素有关，但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为，而住房（物业管理）是一辈子的事（故有：买房一个月，物业一辈子之说），所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。二、物业管理对项目可以提出优质、实用化建议 物业管理要了解业主需要的方方面面，因此。提出的物业管理的建议往往是很有价值的。因此，前期介入主要从使用者的角度为房地产开发商规划设计、设备选型等从细节上提供一些意见或建议，以便于日后的物业管理，方便业主的生活。房地产开发商聘请物业管理公司进行前期介入，完善项目的开发细节，更好满足业主生活的需要，在日趋激烈的房地产市场竞争中占领更大的市场份额。 三、物业管理是开发商品牌的延续和扩展 物业建成后，购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素，但物业管理却与房屋的存在而延续，因此，物业管理公司对项目进行良好的物业管理，促进业主与房地产开发商的沟通交流，提高项目的品牌知名度，增强房地产开发商的品牌口碑，增加房地产开发商的品牌积累。 四、物业管理对施工返修问题的有效跟进处理，减少业主对施工质量问题的不满，促进房地产交付后续工作的推行。 房产建成后，交付工作由物业服务企业配合进行承接查验工作及后续的房屋质

量返修问题，也是由物业服务企业协调业主进行报修、跟进施工方返修问题。物业服务企业作为房屋质量问题返修处理的中间衔接方，高效的跟进处理房屋质量返修问题，有效的缓解房地产开发企业与业主之间由于房屋质量返修问题所产生的矛盾。有效的促进项目小区的和谐氛围，树立小区的整体形象，进而维护房地产开发的品牌和形象。 此外，房地产开发商要做企业品牌，而不光只做项目品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移，形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面，也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌，最终实现地产—物业的品牌双赢，企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。 青年人首先要树雄心，立大志，其次就要决心作一个有用的人才

物业管理信息系统未来发展趋势

物业管理信息系统未来发展趋势 09物业管理1班吴菁芸090141397 随着我国国民经济的飞速发展，我们已经逐渐地进入信息化社会，对信息和数据的利用与处理也已进入自动化、网络化和社会化的阶段。于是乎各行各业纷纷开发相关的管理信息系统以期提高工作效率，获得竞争优势，而这在物业管理领域也不例外。 物业管理信息系统和其他行业的管理信息系统相比开发较晚，毕竟在我国，物业管理的发展也不过几十年光景，即便是发展相对成熟的欧美等国，与其他领域相比仍算是起步较晚的行业。但目前在许多发达国家及地区，许多物业管理企业都在不同程度上建立起来了自己的物业管理信息管理系统，以确保在竞争中处于有利的地位。 就以台湾地区物业管理信息系统为例，起源于集合式住宅因应小区财务管理数字化以防止占用公款之人为弊端以及行政作业计算机化以解决繁杂的庶务需求开始，逐渐发展出一套具备小区资产管理、小区财务管理、小区行政管理、小区讯息管理以及小区通路管理等以小区管理功能为主的物业管理信息系统。尤其是针对其商业经济的高度发展，物业公司通过数字化技术的导引，采取ERP系统开发特性及模块，整合物业管理对软件功能的要求，开发出符合台湾经济发展的商业型物业管理信息系统，如良缘科技开发的ePMS物业管理信息系统、新都兴有限公司开发的New City物业管理信息系统都是目前较为成熟的物业管理信息系统。 物业管理信息系统在近年来如此得到众多物业管理公司的重视，与其自身系统功能的优点是分不开的。 (1)能够合理、科学地对物业管理文件及资料进行管理。 随着物业管理的发展，其管理内容也不断增加，对于如小区房屋情况、住户档案、写字楼的公共设施维修情况、物业公司的各种统计报表等，若仍依赖于过去的手工方式，耗费大

物业管理与房地产开发

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 物业管理与房地产开发 第一节房地产经营 一、房地产与房地产业 (一)房地产的含义 房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋和土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。 在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分。房地产即房屋与土地。房屋与土地不可移动，一般又称之为不动产。但这只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，广义概念的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。 房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，它在社会经济生活中的地位越来越突出。尤其在人类社会生活向城市形式集约化发展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。 (二)城市房屋 按用途分，城市用房一般可分为六大类： 1.住宅 住宅是最重要的生活资料，是人们从事一切社会、经济、文化活动的最基本的物质前提。住宅不仅是现代社会最必要的生活资料，也是人们的享受资料和发展资料。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。 2.生产用房 生产用房是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，也是物质生产部门固定资产的重要组成部分，主要包括工业、交通运输业和建筑业等生产活动中使用 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

java jsp web小区物业管理系统(附code)

毕业论文 题目：基于java小区物业管理系统 专业： 班级： 姓名： 学号： 指导教师： 日期：

摘要 对于小区物业管理来说，其工作流程的繁杂性、多样化、管理复杂、收缴费用与设备维护繁琐。计算机已完全能够胜任物业管理工作，而且更加准确、方便、快捷、高效、清晰、透明，它完全可以克服以上所述的不足之处。这将给项目查询和管理带来很大的方便，从而给物业管理工作带来更高的效率，这也是物业管理正规化、现代化的重要标志。 因此，开发一套高效率、无差错的小区物业管理系统软件十分必要。本系统的主要目的是告别帐本，安全、快捷的保存数据信息。由于小区物业管理涉及到费用问题，为了增强系统的保密性，使业主利益不受损害，使业主能够对自家的物业费用和投诉等情况提供透明化、直观的了解。 关键字：小区物业，管理系统，Java

目录 摘要 (2) Abstract.................................................... 错误！未定义书签。引言 .. (5) 第一章课题背景与现状 (7) 1．1 课题背景 (7) 1．1．1 管理信息系统的组成部分 (7) 1．1．2 信息管理的主要任务 (8) 1．1．3 管理信息系统的特点 (9) 1．1．4 管理信息系统的问题 (9) 1．1．5 信息管理的开发方法 (10) 1．1．6 管理信息系统的经济效益评价 (11) 1.2国内外现状 (12) 1．2．1 信息管理系统产生的背景 (12) 1．2．2 我国现有MIS系统分析 (12) 1．2．3 我国MIS的发展策略 (13) 第二章系统规划的可行性研究 (14) 2．1初步调查 (14) 2．1．1 背景及现状 (14) 2．2 开发的可行性研究 (14) 2．2．1 技术的可行性 (15) 2．2．2 经济可行性 (16) 2．2．3 操作可行性 (16) 2．2．4 调度可行性 (17) 2．2．5 硬件配置 (17) 第三章系统分析 (18) 3．1需求分析 (18) 3．1．1 系统需求功能概括 (18) 3．1．2 系统操作设计内容 (18) 3.2 功能分析 (19) 3．2．1 系统用户管理功能 (19) 3．2．2 小区住户信息管理功能 (19) 3．2．2 小区房产信息管理功能 (19) 3．2．3 小区收费管理功能 (20) 第四章系统总体设计 (21) 4．1系统总体结构设计 (21) 4.2 系统结构图 (22) 4．3 数据库的设计 (22) 第五章系统详细设计 (24) 5.1界面设计与功能 (24) 5.2 用户登陆部分 (24)

房地产开发与经营模拟试题(20200514102259)

房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。 万元万元 Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ） A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与 6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ） A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ） A B Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场?? D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出 让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ） A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ B ）以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出 让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（ A ）。

小区物业管理系统设计与实现

1 导言 Internet已经成为人们生活、工作、学习越来越离不开的平台。Web技术已经不在局限于单纯地提供信息服务，而是日益成为一个操作平台，为用户提供强大的服务功能。例如网上电子商务、社会信息数据库等。网络实现了远程通讯，人们能够通过计算机网络进行电子邮件的发送，召开网络会议，网上购物，甚至坐在家里就可以上大学（网上教育）。网络有巨大的潜力待我们去开发与探索。因此，基于B/S体系架构创建这个小区物业管理网站，紧跟行业发展，满足人们生活、学习的需要。 建立一个基于B/S架构的小区物业管理网站，实现信息网络化。通过较丰富的功能将 Web的技术特点体现出来。该系统可供管理员、注册用户、以及游客登录使用。登录者可以查询信息或者发布信息，可以通过此网站了解小区物业管理情况，小区住户还能够查询各种收费。系统中管理员为必不可少的模块项，主要是为了安全有效地存储和管理及维护网站的各类信息，赋予管理员特定的权限，可以对用户和各种信息进行分类，添加，删除，修改等。方便网站的管理与维护。 要实现这样的功能，离不开后台数据库的支持。用户验证注册信息，收集到的用户信息，分析得出的关联规则表等大量的数据都由数据库管理系统管理。本文中数据库服务器端采用了SQL SERVER2000作为后台数据库，以先进的JDBC技术与数据库连接，结合SQL语句处理对用户分类，添加，删除，修改等操作，使Web与数据库紧密联系起来。 整个个性化页面生成系统主要由使用JSP技术开发实现个性化Web页面生成和JS结合JavaBeans技术实现组件重用两部分组成。 整个系统结构如图1所示。

图1 系统结构图 本设计主要完成客户端,Web服务器端应用程序和数据库的制作，实现网上小区物业管理系统的创建，管理员注册/登陆、对物业信息进行添加，删除，修改等功能。实现与完善整个基于B/S小区物业管理网站的组织建立和测试工作。

房地产开发与物业管理

房地产开发与物业管理 面向21世纪，人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的。然而，在现实生活中，仍有很多房地产商对物业管理重视不够，对新的物业管理认识不全面，没能够充分发挥好物业管理对房地产开发的辅助和推动作用，造成了对业主、对开发商、对物业管理企业和对社会的一些不必要的麻烦和损失。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨： 一、房地产开发是物业管理的基础 我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。 房地产的开发建设为人们提供了入住空间，提供了生活和工作的场所。物业管理则是物业管理企业受物业所有人的委托，依照物业管理委托合同对已竣工验收投入使用的各房屋建筑和附属配套设施以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。 从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。 1、认识到位 虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。我国的房地产业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对房地产开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响房地产开发的重要因素。我国房地产业十几年的发展已充分证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售后的物业管理工作，房地产企业物业的管理水平，也真实反映出其企业管理水平及对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。 2、规划、设计、工程建设到位

小区物业信息管理系统的设计与实现

小区物业信息管理系统的设计与实现 班级：营销1303 学号：20133020 姓名：王烽

一引言 随着人们居住需求的不断提高和房地产业的不断发展,有关物业的数据越来越庞杂,人们对物业信息的处理要求日益提高,因此采用计算机作为物业管理的工具是历史发展的必然,发展电子计算机在此领域的应用,这是物业管理手段现代化的发展方向。 只有利用计算机进行物业管理,特别是进行联网管理,才可能实现物业信息的标准化和规范化,为物业管理工作提供准确及时的信息,有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策；同时也使物业管理公司及时准确地了解运营状况,做出经营决策,这样才能使物业管理走向现代化。 根据小区物业管理计算机化的实际要求,本系统主要实现以下功能:将该小区的物业信息进行综合管理和统计分析，具有数据备份和数据恢复的功能，而且以方便住户查询为中心，突出物业信息管理系统的检索功能。 二系统规划 §2.1 系统分析 §2.1.1 系统需求分析 随着住房市场化的逐步深入，物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个涉及社会方方面面，与千家万户息息相关的朝阳产业，目前正处于物业管理成长过程的关键阶段。目前住宅产权多元化格局已经形成，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济条件下的新兴服务产业，经历了从无到有、从小到大的发展过程，形成了多类别、多层次、多形式的物业管理局面，初步确立了社会化、专业化、市场化、经营性的物业管理新体制。通过提高日常物业管理工作中的科技含量，促进当前管理方式、管理手段的现代化，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流，保持物业管理的高水平。因此对于整个物业管理行业来讲，仅靠简单的单向、手工管理已经不能适应物业管理需求水平的提高，必须走规模化，网络化的计算机综合管理道路。本物业管理系统正是这种背景下应运而生的行业软件，是企业降低管理成本、提高管理效率的关键和原动力。 §2.1.2 系统需求功能概括 经过调研与可行性分析，出于对人们生活住房考虑，设计了这套小区物业管理系统，本系统主要考虑到小区物业管理的普遍要求，小区物业管理系统主要包括：(1) 对小区所有房屋资料的录入和增、删、改、查询等功能实现，在基于这些小区的房产资源对小区进行管理。 (2) 对小区内住户的详细资料的管理，包括增、删、改、查询等功能的实现，这些也是一个小区的基本资源，毕竟物业管理最后是针对小区的所有住户而言的。 (3) 在具有了所有的基本资料信息后，需要实现实质性的物业管理。主要的管理业务包括：物业设备管理、仪表（水、电、宽带）数据管理、收费管理、住户投诉管理、故障管理等。这些成为小区物业管理的主体。 (4)各项管理业务的统计报表，包括：物业设备统计报表、所有住户的水、点、气仪表资料统计、各种收费统计、住户投诉统计、住户报修统计、物业设备维修统计等。。

房地产开发项目的物业管理

房地产开发项目的物业管理 第一节物业管理基础知识 一、物业管理的概念 物业的定义物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设 施设备和场地。 需掌握的要点从物业的概念可以看出物业的内涵主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋 宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的建筑(包括内部的各项设施)和相邻的场地、庭院、停车场和小区内非主干交通道路。 物业的分类 居住物业：如小区、公寓商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心工业物业：工业厂房、仓库 其它用途物业：医院、学校 物业管理的定义 《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 需掌握的要点： 1、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。 2、业主可以根据不同情况采用不同的方式来实施物业管理。主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。 二、物业管理起源 物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法。要求称租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。 香港的物业管理源自英国，二十世纪六十年代，为管理屋村，政府

小区物业管理系统开发

北京联合大学管理学院设计报告 设计内容： 课程设计 □项目课程 课程名称：信息管理学 专业：管理信息系统开发实务 班级： 0911040201 学号： 2009110402127 姓名：焦媛 指导教师：张士玉 设计时间：2010年12月20日至11年1月21日 2011年1月21日

小区物业管理系统开发 一、开发任务 1、项目简介 随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。用计算机操作的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。 物业管理常常要把本小区业主的基本情况(身份证号、姓名、联系方式，房屋号、房屋面积等)存放在数据库中，有了这个“数据仓库”我们就可以根据需要随时查询某业主的基本情况，也可以查询该业主对物业管理的支持程度等等。这些工作如果都能在计算机上自动进行，那我们的管理就可以达到极高的水平。此外，在缴费管理、权限管理、维修管理中也需要建立众多的这种“数据库”，使其可以利用计算机实现财务、维修等的自动化管理。 2、系统开发规划 本着简单、实用、全面、科学的精神，开发出适合中国国情的物业管理管理软件，为物业管理提供全面的电脑化管理的解决方案。工作人员只需输入一些简单的汉字、数字，即可达到自己的目标。本项目将实现： 1、对整个物业管理系统进行分析与设计，完成用户需求。并提高物业运营和管理效率，支持其目标的实现，从而从根本上提高本行业竞争性。 2、开发方法:本系统选用 VS2005作为系统开发环境，还有SQL Server2005作为数据库，因为所作系统是基于.NET,而以上工具完全符合设计要求所需环境，并且运用起来相当方便，特别是SQL Server2005省去了一些数据库连接配置的麻烦。并且以前学习过相关课程,不懂的地方可以问老师或和同学进行交流，解决设计过程中遇到的问题。因此技术的可行性是具备的。

房地产开发商向物业管理公司移交的各项物业资料清单

房地产开发商向物业管理公司移交的各项物业资料清单 1、综合资料 a. 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久） b. 建设许可证、工程建筑报建（表）（永久） c. 工程招、投、定标书（永久） d. 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久） e. 征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久） f. 初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久） g. 施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久） h 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久） i. 工程勘测资料；地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久） j. 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久） k. 工程决算书、三算表（永久） l. 消防设施验收合格证（永久） 2、土建资料 a. 主体隐蔽工程验收记录（永久） b. 图纸会审和设计修改变更及联系单（永久） c. 事故处理记录（永久） d. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）

e. 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期） 物业接管验收全接触 接管验收包括房管部门、物业管理公司或建设单位自身以及个人对物业接管验收。物业公司的接管验收是指接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或者原有房屋等物业的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 接管验收的作用 一明确在物业接管验收中接受双方的责、权、利。 二确保物业使用的安全和正常使用功能。 三为实施专业化、社会化、现代化管理创造条件。 四提高物业的综合效益。 五促进建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。 六维护业主的利益。 接管验收的原则 一原则性与灵活性结合 二细致入微与整体把握相结合 物业接管验收的准备与实施 一接管验收的条件 （一）新建房屋接管验收条件 1 建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格 2 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用

住宅小区物业管理信息系统分析与设计

住宅小区物业管理信息系统分析与设计 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

学年论文 题目住宅小区物业管理信息系统设计与开发 系部计信系 专业信息管理与信息系统 班级信管1321 学号 学生姓名 指导教师 职称讲师 2016年3月30日 [内容摘要]

中国房地产业经过十几年的发展正逐步走向成熟，物业管理也面临蓬勃发展的局面。随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。由于物业管理涉及的管理范围较为广泛，管理内容繁杂，加上政策性的变动因素，日常工作需要耗费大量人力和物力。为改善住宅小区物业管理工作条件，提升物业管理的技术水准和更新管理理念，提高物业管理工作的效率和质量，降低物业管理成本，就必需引进计算机技术。用计算机操作的住宅小区物业管理信息系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计该系统提供了市场需要。 本系统是为了住宅小区物业管理部门日常管理工作信息化，规范化而开发的软件。它以物业管理部门为服务中心，以住户为服务对象。通过实施各种服务项目，全面地反映了在小区物业经营管理活动中，物业部门与住户之间各种业务往来。使各种业务的办理迅速、准确，极大地提高了小区物业管理工作的工作效率。 [关键词] 管理系统; 开发小区物业管理; 数据库; 系统分析与设计 1、需求分析 开发小区物业管理系统，总体目标要实现对房产信息、装修信息、投诉信息、报修信息、物业收费信息、车位信息的登记、处理、统计等操作。 住宅小区物业管理信息系统完成功能主要有： 物业公司负责住宅小区房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理工作。由住户缴纳费用和出租房屋费用来维持各项费用支出。 1.楼宇 住宅小区楼宇经过验收接管后，开始建立小区房产基本资料，为收费及管理做基础工作。小区的楼房管理包括出售房屋，出租房屋和公用建筑，它们以楼号、单元号和房号标识。 建立车位资料，为收费及管理做基础工作。车位用车位号标识。 2.入住 购房人收到有效的人住通知书后，携带身份证到管理处办理人住手续，填写居民入住登记表(个人及家庭基本情况)并签订人住协议(承诺书)。 用户一旦入住(领取钥匙)后，抄表员入户登记水电气表底数。 住户装修房屋，要先与物业公司签约后方可施工，房屋装修协议书的主要内容有:（甲方名称，法定代表人）、乙方名称、乙方房号、签约日期、装修部位及各部位装修内容(项目包括屋顶、墙面、地面、阳台、门窗、厨房、厕所、采暖设备、壁柜顶柜、管道)，签约后到收费处交纳管理费、装修保证金和施工安全保证金，领取施工许可证。 装修完毕验收后，退回保证金，但如果违反装修制度则从违约金中扣除后退还。 住户可以随时到管理处挑选空车位，选中后填写车位登记表，当然也可以更改车位或在结清费用后取消车位。 住户需要退户时，持有效证明到收费处结清费用后做退户处理。 3.收费 住户可以随时到物业公司收费窗口交纳自上次收费之后的费用，收费员登记收款并打印收据。