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资产评估期末考试复习资料

一、资产评估的特点

1、市场性---资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动。

2、公正性---公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。即：规范、中立

3、专业性---资产评估是一种专业人员的活动，评估机构及其他评估人员对资产价值的估计判断也是建立在专业技术知识和经验之上。

4、咨询性---是指资产评估结论是为资产业务提供专业化的评估意见，估价参考，无强制执行的效力。

二、市场评估的假设（1）交易假设最基本的假设、资产已置于交易之中、评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。（2）公开市场假设1、公开市场：充分发达、充分完善的市场。2、假设在市场上可公开买卖3 、市场范围：区域性或全国或国际市场均4、评估值由市场行情而非个别交易决定。5、适用范围广。（3）持续使用假设资产能以其提供的服务或用途满足所有者经营上的期望收益1、资产是正使用、将使用。2、具体情况：在用使用、转用使用、移地使用。3、适用范围：现阶段常使用（市场不完善）（4）清算假设清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。1、非公开市场条件下被迫出售或快速变现。2、评估值小于公开市场或持续使用假设下的评估值。3、但使用范围有限

三、什么是复原重置成本，什么是更新重置成本，两者有什么区别。

复原重置成本是采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格、和技术等以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

更新重置成本是采用与评估对象不完全相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格、和技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。功能相同、材料技术等不同

区别：

复原重置成本——功能相同，材料、标准、设计、规格、技术相同

更新重置成本——功能相同、材料技术等不同

四、机器设备用成本法评估的思路和步骤。

成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣除各种贬值作为资产评估价值的一种方法，思路是重建或重置被评估资产

计算公式：P＝RC－DP－Df－De（4－1）

P—评估值;RC—重置成本； D P—实体性贬值；D f—功能性贬值；De—经济性贬值。

成本法是机器设备评估中最常用的方法。

步骤：1确定重置成本。重置成本包含⑴必要的、合理的直接成本费用、⑵间接成本费用以及⑶占用资金而发生的资金成本。其中必要的、合理的直接成本费用包含①设备本体的重置成本、②设备的运杂费、③安装费、④基础费及⑤其他合理成本。间接成本费用①管理费用、②设计费、③工程监理费、④保险费等2、确定实体性贬值。设备实体性贬值程度是利用设备的价值损失与重置成本之比来反映的。3、确定功能性贬值，功能性贬值是由于无形磨损而引起资产价值的损失，主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。4、确定经济性贬值，设备的经济性贬值导致设备的正常使用寿命缩短和运营费用提高

五、房地产的区域因素有哪些？

是指区域内自然条件与社会、经济、行政、技术等各一般因素组成的影响价格的因素

1、商服繁华因素繁华程度越高，房地产价格水平越高

2、道路通达因素通常道路级别越高，房地产价格水平越高

3、交通便捷因素便捷度越高，房地产价格水平越高

4、城市设施状况因素基础设施完善度+生活设施完备度+文体娱乐设施完备度

5、环境状况因素绿化程度、污染情况

六、假设开发法的评估思路及步骤

基本思路

假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。

该方法主要用于待开发土地的价值。

计算公式 1.(5-24)

式中：P 表示土地价值;

A 表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);

B 表示整个开发项目的开发成本;

C 表示投资利息;

D 表示开发商合理利润;

E 表示正常税费。

地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(

操作步骤

(一)调查房地产的基本情况1、调查土地的限制条件2、弄清土地的位置3、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等4、弄清城市规划设计条件5、弄清将拥有的土地权利。

(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式，包括确定用途、建筑高度、容积率

(三)预测房地产售价1.对于出售的房产-----市场法2.对于出租的房地产，如写字楼等-----收益法

(四)估算各项成本费用1.估算开发建筑成本费用—建筑费2.估算专业费用3.确定开建设工期，估算预付资本利息。4.估算税金，一般按照房地产总价的一定比例计算。5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)一般按照房地产总价的一定比例计算。

(五)确定开发商的合理利润，投资回报利润率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项。

(六)估算待估对象价值

七、影响无形资产评估的因素有哪些？

（一）产权因素知识产权是无形资产的重要组成部分。某种知识产权必然受到法律的约束。不同知识类型的产权适用于不同的法律。

（二）获利能力因素无形资产的所能带来的超额收益，是决定评估值高低的最重要的因素。一般来讲，无形资产获利能力越强，它的评估值就越高。获利能力因素包括技术因素、法律因素、经济因素

（三）技术因素主要影响技术型无形资产的评估值。技术成熟的程度及国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度等因素都将直接影响到技术类无形资产的评估值。（四）风险因素无形资产一般讲，风险是相对比较大的，因为它一般是属于高技术智力型的资产。无形资产从研发开始到市场的转换到实施面临很大的风险。

（五）无形资产取得成本

（六）机会成本无形资产用于某一确定用途所导致的不能用于其他用途所造成的损失。（七）市场因素1.市场供需状况2.同类无形资产的价格水平

（八）使用期限除了应考虑法律保护期限外，更主要考虑其具有实际超额收益的期限。（九）其它因素例如宏观经济政策，转让内容等等也会影响无形资产的价值。

八、评估报告制作的技术要点

（1）文字表达方面的技能要求。清楚、准确+论据充分+全面、具体，不得误导；不得恭维、诱导、推荐，涉及责任部分慎之又慎。产评估报告书既是一份对被评估资产价值有咨询性和鉴证性作用的文书，又是一份用来明确资产评估机构和评估人员工作责任的文字依据

（2）格式和内容方面的技能要求。对资产评估报告书格式和内容方面的技能要求，目前应遵循财政部颁发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》，并遵循相关评估准则进行编制。

（3）评估报告书的复核及反馈方面的技能要求。(1)复核：应复核，修正错误、避免遗漏，应多级复核、交叉复核、避免盲目、疏忽防止流于形式(2)反馈：应反馈：使客户和委托方更熟悉情况，应谨慎考虑反馈意见（当事方高评低评倾向）

（4）撰写报告书应注意的事项

1、实事求是，切忌出具虚假报告

2、坚持一致性做法，切忌出现表里不一

3、告书要及时、齐全和保密

4、机构应当在报告书中明确评估报告使用者、报告使用方式，提示其合理使用。

资产评估考前复习

《资产评估》2017年11月考试考前练习题一、简答题 1. 什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？解答: 资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。 2. 如何理解建筑物评估的房地合一原则？解答: 尽管建筑物和土地是可区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行评估。具体表现在以下两个方面：（1）建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品，对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地开发成本往往隐含在建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格，环境质量的好坏不取决于建筑物本身，而是与土地的不可移位性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。 3. 简述复原重置成本和更新重置成本二者之间的关系。解答: 选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。 4. 简述功能性贬值的估算步骤。解答: （1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。（2）计算二者的差异，确定净超额运营成本，由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会导致税前利润下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额，因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。（3）估计被评估资产的剩余寿命。（4）以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗。 5. 简述用综合调整法预测企业收益的步骤。解答: 使用综合调整法的具体步骤为：（1）设计收益预测表；（2）按收益预测表的主要项目，逐项分析预期年度内可能出现的变化因素；（3）分析各影响因素对收益预测表中各个项目的影响，采取一定的方法，计算出各项目的预测值；（4）将各个项目的预测值汇总，得出预测的收益值。

资产评估练习试题

第一章总论一、单项选择题 1.资产评估是通过对资产某一( )价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 A．时点 B．时期C．时区D．时段 2.资产评估程序的哪一个环节充分体现了资产评估服务的专业性和特殊性 ( )。 A．资产勘查与现场调查B．编制和提交资产评估报告书 C．收集资产评估资料 D.资产评估工作档案归档 3.同一资产，评估的目的不同，其评估的结果应该 ( )。 A．不相同 B.相同 C．基本一致 D.不能确定 4.用途广泛的资产一般比用途狭窄的资产市场活跃，是由于( )假设。 A．继续使用B．公开市场 C．清算D．价值潜力 5.资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定的( )之上的。A．合理推理充分设想 C.事实依据D．假设条件 6.( )是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。A．市场价值B．在用价值 C．投资价值D．清算价格 7.下列不属于资产评估假设的是 ( )。

A．继续使用假设B．清算假设 C．公开市场假设D．企业主体假设 8.资产评估和市场的关系是 ( )。 A．以市场为基础但高于市场 B．模拟市场条件有时接受市场检验 C．模拟市场条件但又必须接受市场检验 D．和市场无关 9.不可确指的资产是指( )。 A．没有物质形态的资产 B．不能独立于有形资产而单独存在的资产 C．有形资产之外的资产 D．具有获利能力的资产 10.评估的( )是对评估价值的质的规定。 A．客体 B.特定目的 C．价值类型D．方法 11.下列原则中，属于资产评估经济原则的是( )。 A．预期原则B．专业性原则 C．科学性原则D．客观性原则 12.清算价格的评估适用于 ( )。 A．公开市场假设B．企业主体假设 C．清算假设D．继续使用假设 13.按( )可以分为短期资产和长期资产。 A．资产存在形态B．资产的流动性 C．资产能否独立存在D．资产是否具有综合能力 14.资产评估的主体是指 ( )。 A．交易双方B．评估机构和评估人员 C．评估主管部门D．资产管理机构 15.( )直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。 A．资产评估的主体B．资产评估的客体 C．评估的特定目的D．评估程序 16.根据现行规章制度，各资产评估机构在进行资产评估工作时应遵循（）的原则。A．真实性、客观性、可行性 B．统一领导、分级管理 C．公正性、谨慎性、真实性 D．独立性、客观性、科学性、专业性

资产评估期末考试题

广东金融学院期末考试试题（A） 2007 —2008 学年第 1 学期考试科目：资产评估 (闭卷120 分钟) 系别________ 班级________ 学号_________ 姓名_________ 一、单项选择题（共１０分，每题１分） 1、（A）我国建立了注册资产评估师制度。 A、1995年5月 B、1991年11月 C、1993年12月 D、1995年3月 2、不是资产评估的功能有（ D ）。 A、管理的功能B评价及评值功能 C、公证的功能 D 资产交易价格功能 3、以产权变动为目的的有（ B ）。 A、资产抵押 B、企业兼并 C、财产纳税 D、财产担保 4、运用市场法时选择三个以上参照物的目的是（ C ）。 A、使参照物具有可比性 B、便于计算 C、排除个别交易的偶然性 D、避免张冠李戴 5、采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是（ A ）。 A、资本化越高，收益现值越低 B、资本化率越高，收益现值越高 C、资产未来收益期对收益现值无影响 D、本金化率和收益现值无关 6某宗土地2 000平方米，土地单价为1 000元/平方米，国家规定的容积率为4，则楼面地价为（ A ）。 A、250元/平方米 B、1 000元/平方米 C、500元/平方米 D、4 000元/平方米 7、政府办公楼适合于（ D ）评估。 A、市场法 B、剩余法 C 收益法D、成本法 8、在影响商品房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ C ）。 A、交通通达程度 B、城市规划限制 C、区域的繁华程度 D、公共公用配套设施状况 9、、计算机器设备的重置成本时，不应计入的费用是（ A ）。Ａ、维修费用B、购置费用Ｃ、安装费用D、调试费用 10、狭义的资产评估报告书是（ A ）。Ａ、资产评估报告书B、一种工作制度 C、法律责任文书 D、公证性报告二、判断题（共１０分，每题１分） 1、资产评估通常是在资产产权发生变动之前，由专门的人员对资产的价值进行估价和判断。（√）

资产评估复习

1.市场途径——类比调整法——市场售价类比法——土地价值评估作业题：有一待估宗地，现在市场上收集到4个可比较参照交易案例，具体情况表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。个别因素不包括容积率和剩余使用年限，这两个因素单独考虑和分析。此外，容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表：假设折现率为10%，并采用简单算术平均法确定最终的评估结果。试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格

参考答案：差异修正系数表 ()() ()4515011110%115100106100100800785.4/1110102109101100 1110%P -+=??????=-+元平方米 ()平方米元/8.812101100100100%)101(11%)101(1111210610110011111585050452=??+-+-????=P ()平方米）元/5.84198100100100%)101(11%)101(1110310610010011011576040453=??+-+- ????=P

则采用简单算术平均法确定待估宗地的价格为：即待估宗地2010年1月20日的价格为每平方米826.05元。注：考试时计算结果请大家统一保留2位小数。 2.收益途径——房地产评估——残余估价法在土地价值评估中的应用公式：为土地的价值；为房地产的整体年收益；为建筑物的年收益；为土地的年收益；为土地的折现率或者资本化率；为建筑物的价值；为建筑物的资本化率； n 为土地的使用权年限。注：如果可以先确定房地产整体年收益和土地的年收益，那么可以采用同样的技术思路，使用残余估价法从房地产整体年收益中扣除土地的年收益得到建筑物的年收益，然后根据建筑物的尚可使用年限以及对应的折现率或者资本化率评估建筑物的价值。作业题：评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米,房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3‰计，房产税为年租金的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税为年租金的5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。试用残余估价法评估该房屋基地使用权价值。参考答案：（1）求取年有效总收入年有效总收入＝45000×12－45000÷2 ＝517500（元）（2）求取年运营费用 ① 管理费＝540000×3% ()平方米元/5.86410110099100%)101(11%)101(1110010610010011011578045454=??+-+-????=P ()平方米元/05.82645.8645.8418.8124.78544321=+++=+++= P P P P P ]) 1(11[)(1121n r r A A p +--=2 22r p A ?=1p A 2A 2A A -1 r 2p 2r

资产评估复习整理

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《资产评估》综合复习题一、单项选择题 1. 资产评估结论本身( )资产交易的价格。 A. 大于 B. 小于 C. 直接等于 D. 不一定直接等于 2. 设备的有形损耗率等于（）。 A. 1－成新率 B. 1÷成新率 C. 成新率－1 D. 1×成新率 3. 市场价值又称公开市场价值，是资产在( )公开市场上最佳使用状态下的价值。 A. 评估基准日 B. 正常使用时 C. 期末 D. 期初 4. 将资产分为单项资产和整体资产的分类依据是（）。 A. 资产的存在形态 B. 资产的综合获利能力 C. 资产是否独立存在 D. 资产的价值高低 5. 无形资产自身发展是一个不断积累和演进的过程，这一特征称为（） A. 积累性 B. 共益性 C. 替代性 D. 附着性 6. 某项在用低值易耗品，原价900元，按五五摊销法，账面余额为450元，预计可使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品的现行市价1200元，由此确定该在用低值易耗品价值为( )元。 A. 900 B. 1200 C. 450 D. 300 7. 确定可上市流通债券评估值的依据一般是评估基准日的（）。 A. 开盘价 B. 收盘价 C. 平均价 D. 最低价 8. 股票的内在价值是由( )决定的。 A. 股票的净资产额 B. 股票的总资产额 C. 股票未来收益折现值 D. 股票的利润总额

9. 运用收益法评估企业时，预期收益预测的基础是( )。 A. 评估基准日企业实际收益 B. 评估基准日企业净利润 C. 评估基准日企业净现金流量 D. 评估基准日企业客观收益 10. 社会平均收益率为12%，国债的利率为5%，风险系数为，则所有者权益要求的回报率为（）。 A. 13.4% B. % C. % D. % 11. 市盈率乘数法主要适用于（）的评估。 A．不动产 B. 无形资产 C．机器设备 D. 企业价值 12. 采用收益法评估资产的价值，各指标存在的关系是（） A．资本化率越高，收益现值越低 B．资本化率越高，收益现值越高 C．资产未来收益期对收益现值没有影响 D．资本化率和收益现值无关 13. 某资产年金收益额8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%。其评估值最有可能为（）（P/A，10%，20）＝ A. 85000元 B. 72366元 C. 12631元 D. 80869元 14．重新购置设备一台，现行市场价格每台80000元，运杂费2000元，直接安装成本1500元，其中材料费500元，人工费1000元，经计算，该项安装工程应承担的企业间接费用为每人工成本元，该设备重置成本最可能评估值为（）元 A．86200 B．84700 C．83700 D．83500 15. 运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（） A. 使参照物具有可比性 B. 便于计算

资产评估复习题

< 资产评估习题第五章收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（％＋％＋％＋％＋％）÷5 =％ | 》 [案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的％，维修费为重置成本的％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。解：（1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。六、应用举例 [案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15 万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。解： P= 1%)101(15+ + 5 432%)101(20 %)101(15%)101(18%)101(16+++++++ + 5 %)101%(1025 + [1- 5 50%)101(1 -+] ＝万元

《资产评估》期末考试模拟卷(1).docx

《资产评估》期末考试模拟卷一、单选题（共25题，每题1分） 1、下列业务评估价值属于市场价值以外的价值的是（）。 A、以税收为目的的资产评估 B、以保险为目的的资产评估业务 C、以财务报告为目的的资产评估业务 D、投资价值 2、资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（）而言的。 A、市场整体 B、市场中每一个市场主体 C、某一市场主体 D、某一类市场主体 3、（）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 A、公开市场假设 B、交易假设 C、清算假设 D、在用续用假设 4、某资产年金收益额为500万元，剩余使用年限是15年，假定折现率为10%，则其评估值最接近于（）万元。 A、3803 B、8020 C、5520 D、1380 5、某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（）万元。 A、710 B、386 C、517 D、446 6、商标权的价值取决于（）。 A、商标的设计 B、商标的广告宣传 C、商标的注册 D、商标带来的超额收益 7、被评估设备年生产能力为100万件，运用市场法对其进行评估，所选参照物的生产能力120万件，其他条件与评估对象相同，已知参照物价格为40万人民币，三年中该类设备的价格指数分别比前一年上升20%，假设该类设备的价格与生产能力之间成线形关系，则被评估设备重置成本接近于（）万元

A、40 B、53 C、58 D、77 8、运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本和更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（）。 A、功能性贬值 B、经济性贬值 C、收益性贬值 D、实体性贬值 9、被评估资产甲生产能力为60000件/年，参照资产乙的重置成本为5000元，生产能力为30000件/年，设规模经济效益指数x取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 A、7300 B、6500 C、7212 D、8123 10、已知被评估资产的设计年生产能力为1000台产品，因市场需求结构发生变化，预计在未来可使用年限内，每年产量将减至700台产品，每台产品损失利润100元，该资产尚可继续使用3年，假定折现率为10%，所得税税率为25%。则被评估资产的经济性贬值额为（）。 A、0.97万元 B、2.25万元 C、5.6万元 D、7.46万元 11、广义的资产评估程序（） A、开始于接受委托的明确资产评估基本事项，终止于提交评估报告书。 B、开始于接受委托，终止于提交评估报告书。 C、开始于接受委托，终止于提交评估报告书的文件归档管理。 D、开始于接受委托的明确资产评估业务基本事项，终止于资产评估工作底稿归档。 12、某专利技术保护期自1998年10月1日起20年，2000年12月15日作为评估基准日，预计在2010年1月会有更新的技术替代该专利技术在生产上得到广泛运用。该专利技术的预期收益期限较为合理的年限为（）。 A、20年 B、17年 C、9年 D、12年 13、关于商誉，正确的说法是（） A、商誉是企业长期积累起来的一项无形资产价值 B、商誉是一项单独能产生效益的无形资产 C、作为无形资产，企业可用商誉对外投资转让 D、形成商誉的个别因素能以任何方法单独计算

资产评估重点知识复习资料

资产评估重点复习资料一、单项选择题 1.下列选项中，属于不可确指资产的是( B ) A.商标 B.商誉 C.专有技术 D.计算机软件 2.资产评估的独立性原则保障了资产评估的( D ) A.现实性特点 B.咨询性特点 C.预测性特点 D.公正性特点 3．销售收入分成率的计算公式是（ C ） A．销售利润分成率×销售利润率 B．销售利润分成率÷销售利润率 C．销售利润分成额×销售利润率 D．销售利润分成额÷销售利润率 4.下列选项中，不属于．．．资产评估业务约定书中基本内容的是( D ) A.评估机构和委托方名称 B.资产评估目的 C.资产评估基准日 D.资产评估计划 5.当社会平均收益率为11%，企业的收益率为12%，国库券利率为5%，企业债券利率为8%，被评估企业所在行业的风险系数为0.8，被评估企业的风险报酬率最接近于（ A ） A．4.8% B．1.6% C．4% D．5.6% 6.下列资产中，最适宜采用市场法评估的是( B ) A.专有技术 B.商业用房 C.专用设备 D.公益性用地 7.资产评估中，实体性贬值的估算可采用( A ) A.使用年限法 B.重置核算法 C.价格指数法 D.功能价值法 8.应收账款、应收票据等流动资产的评估只适用于按( D )评估 A．账面价值B．市场价值C．重置价值D．可变现价值9.某房地产开发商投资房地产开发费共1000万元，其中自有资金300万元，借入资金700万元，投资期为2年，均匀投入，月利率为1%。问该项投资利息最有可能是（ B ） A．240万元 B．120万元 C．10万元 D．84万元 10.某企业尚能经营3年，经预测未来3年每年的收益分别为300万元、400万元、200万元，假定折现率取6%，则该资产的评估值为（ A ），已知（P/F，6%，1）=0.943，（P/F，6%，2）=0.890，（P/F，6%，3）=0.840。 A．806.9万元 B．932.3万元 C．798.4万元 D.837.2万元 11.某评估机构对一企业进行整体评估，经预测该企业未来第一年的收益为100万元，第二、第三年连续在第一年的基础上递增10%，从第四年起将稳定在第三年的收益水平上，若折现率为15%，在该企业的评估值最接近于（ B ），已知（P/F，15%，1）=0.870，（P/F，6%，2）=0.756，（P/F，6%，3）=0.658。 A.772.83万元 B.780.56万元 C.789.89万元 D.1056.36万元 12.某待评估土地剩余使用年限10年，其参照物剩余使用年限为15年，由于待评估土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高1.5%，如果折现率为8%，则个别因素修正系数为（ A ），已知（P/A，8%，10）=6.710，（P/A，8%，15）=8.559。 A．0.7956 B．0.5448 C．0.6951 D．0.7838 13.某资产1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。则该资产的实际已使用年限为（ D ） A．10年 B．10.2年 C．11.3年 D．9.4年 14.资产评估值与资产交易中实际成交价格的关系是（ D ） A．成交价格必须与评估值相等 B．成交价格必须高于评估值 C．成交价格必须低于评估值 D．成交价格可以等于评估值，也可以高于或低于评估值15．工业用地的土地使用权出让最高年限为( B ) A.70年 B.50年 C.40年 D.30年 16.土地价格的区域性特征是由土地的（ C ）决定的 A.稀缺性 B.效用永续性 C.位置固定性 D.不可再生性 17.不可确指的资产是指( C ) A．那些没有物质实体的某种特殊权利 B．具有获利能力的资产综合体 C．不能独立于有形资产而单独存在的资产 D．除有形资产以外的所有资产 18.某被评估资产建于2002年，账面原值为200000元，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2003年20％，2004年25％，2005年27％，该资产的重置成本为( D ) A.254000元 B.300000元 C.317500元 D.381000元 19.某被估资产预计未来每年可为企业带来净收益20万元，尚可使用10年，若折现率为10％，则该资产的评估值最接近于( B ) A.100万元 B.123万元 C.175万元 D.200万元 20.某设备于1990年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102％，2008年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120％，则该设备的重置成本最接近于( A ) A.235万元 B.240万元 C.295万元 D.350万元 21.被评估设备为一年前购建，评估时该设备由于液压系统损坏而无法使用，已知更换全部液压系统需投入100万元，将其他部分修复到全新状态需投入全部重置成本的5％。如果该设备的重置成本为1500万元，不考虑其他因素，则该设

资产评估师练习题

第四章练习题一、单项选择 1.某被评估设备为1992年12月购入，账面原值12万元，评估基准日为2004年12月31日。目前市场上无法获得该设备相关售价信息。已知该类设备1992年的定基物价指数为102％，1998年的定基物价指数为116％，自1999年开始，同类物价指数每年比上一年上升4％，若该设备的成新率为40％，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于( )万元。 A.5.34 B.6.15 C.6.9 D.7.85 2.被评估对象为一台注塑机，年生产能力为15万件。评估人员经市场查询得知，该设备的生产厂家已停止这种设备的生产，评估基准日年生产能力为20万件的同类新设备市场价格为8万元，如果该类设备的运输安装费用为设备价格的5％，被评估设备的成新率为40％，该类设备的规模指数为0.7，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于( )万元。 A.2.4 B.2.52 C.2.75 D.6.3 3.已知被评估设备在评估基准日的主材费为100万元，设备的主材费为全部成本的85％，行业平均成本利润率为10％，不考虑其他因素，则设备的重置成本最接近于( )万元。 A.123.53 B.129.41 C.135.29 D.135.88 4.被评估对象为一台自制大型模具，该模具净重2吨，评估基准日该模具的材料价格为15元/公斤，材料利用率为75％，模具的冷加工费为30 000元，热加工费按模具净重每公斤15元，其他费用10 000元，行业平均成本利润率为10％，不考虑其他因素，则该模具的重置成本最接近于( )元。 A.98 000 B.109 000 C.110 000 D.121 000 5.某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之和为180万元，则该企业被评估设备的重置成本最接近于（）。 A.1200万元 B.1800万元 C.1300万元 D.1500万元

资产评估复习资料

一、单项选择和二、多项选择题全部来源于形成性考核手册三、判断题复习指导（错）1、国有企业以某项资产为抵押向银行申请贷款，必须进行资产评估。（错）2、现行市价法的前提条件之一是必须能在市场上寻找到与被评估资产完全相同的资产。（对）3、如果评估目的是为了取得银行贷款，则不能依据评估结果调整会计账簿。（对）4、对负债的评估主要是防止企业低估债务. （错）5、查勘评估对象的目的在于为尽快出具资产评估报告书做准备。（对）6、资产评估中确定的收益应以收付实现制确认的现金流量为衡量标准。（错）7、运用成本法评估土地价格时，若土地开发费是均匀投入，则计算期为开发期的一倍。（错）8、无形资产与固定资产一样，都会存在实体性贬值。（对）9、目前，对人力资源的评估尚处于探索阶段。（对）10、资产评估业务约定书的终止时间是指完成评估报告书，委托方已支付完评估费用的时间。（错）11、对流动资产评估必须采用单项评估，不能合并评估。（对）12、在运用机器设备总使用年限估测机器设备的成新率时，应首选经济寿命作为其总使用年限。（错）13、路线估价法适用于单个土地的评估，而大片土地的评估则应采用收益现值法、现行市价法或重置成本法。（对）14、证券监督管理部门在审计申请上市公司的申报资料，必须同时审核其资产评估报告书。（对）15、资产评估的对象主要是发生产权变动或经营主体变动的资产存量。（对）16、一个企业拥有的流动资产越多，企业的风险性就越小。（对）17、如果对机器设备的评估采用现行市价法，但评估时所选择的参照物不只一个时，应根据具体情况，加权平均计算最终评估值。（对）18、企业整体价值与单项资产价值总和的差额就是商誉。（对）19、只有无形资产具有获得超额能力的期间才是真正的无形资产有限期限。（错）20、人力资源评估的困难在于劳动者具有流动性。（对）21、若评估基准日与调整账目不一致，如果资产增加，则增加部分应按取得资产的实际价值，确认其账面价值。（对）22、对于不带息的已到期应收票据，其评估价值就是其票面额。（错）23、从理论上讲，设备超额投资成本是指设备的更新重置成本大于设备复原重置成本的差额。（对）24、对某项土地使用权评估采用预期开发法，若对项目开发收入及项目开发费用都已折算为现值，则不应再考虑投资利息及项目开发费用都已经折算为现值，则不应考虑投资利息。（错）25、企业整体价值资产评估时，对企业负债，如出售商品售后“三包”费用无需考虑。（对）26、资产评估报告书的使用权应为委托方所有，未经委托方许可不得随意向他人提供。（错）27、资产包括有形资产，废品虽然无修复价价值，但是一项有形资产。（错）28、运用收益现值法进行资产评估时，收益额就是指评估准日资产的收益。（对）29、长期待摊费用不能单独对外交易和转让，因此，只有当企业发生整体产权变动，才能进行评估。四、案例分析复习指导 1、某企业对其拥有的一台车床进行评估。该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。经测定，该设备尚可使用5年。经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10000件。被评估车床年产量为8000件。要求：

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资产评估复习资料第一章一、资产评估的假设：持续使用假设、公开市场假设、清算假设 1、在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（ C ）。 A、清算假设 B、公开市场假设 C、持续使用假设 D、持续经营假设 2、银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（ A ）。 A、清算假设 B、公开市场假设 C、持续使用假设 D、持续经营假设 3、适用于资产评估的假设有（ ABD ） A、持续使用假设 B、公开市场假设 C、持续经营假设 D、清算假设 E、交易假设二、资产评估的工作原则有：独立性原则、客观性原则、科学性原则 1、资产评估的工作原则有（C） A、独立性 B、客观性 C替代性 D科学性 2、下列不属于资产评估的科学性原则是指( ACE) 。 A.选择适用的价值类型和方法 B.由包括科技专家组成的资产评估队伍 C.制定科学的评估方案 D.以充分科学的事实为依据 E.遵循科学的评估程序第二章 β系数体现的是市场的期望收益率变动对资产期望收益率变动影响的程度资产风险补偿=资产市场（平均）风险补偿*β系数资产期望回报率=无风险利率+资产风险补偿 =无风险利率+资产市场风险补偿*β =无风险利率+（资产平均回报率-无风险利率）*β

第三章一、机器设备的经济寿命：指机器设备从开始使用，到因继续使用会造成经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能继续获得纯收益。经济寿命与其本身的物理性能、技术进步速度、设备使用情况、维护状况，以及外部经济环境有关。二、机器设备的物理寿命：指机器设备从开始使用起，到由于有形磨损的原因造成不能够继续正常工作而予以报废为止所经历的时间，其大小取决于机器设备本身的制造、使用状况、保养和正常维修情况。 1、机器设备的经济寿命是指（ B ）。 A．机器设备从使用到报废为止的时间 B．机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间 C．从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间 D．机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间 2、影响机器设备物理寿命的因素有（ABE） A.机器设备的使用强度 B.机器设备的维修保养水平 C.同类设备的使用强度 D.机器设备的经济用途 E.设备的自身质量 3、机器设备的的经济寿命受下列因素影响的有（ABCD） A物理性能 B技术进步速度 C设备生产产品的市场情况 D设备使用人员的技术水平 E设备配套情况 4、机器设备寿命按其性质可分为（ＣＤＥ）Ａ法定寿命Ｂ市场寿命Ｃ物理寿命Ｄ经济寿命Ｅ技术寿命三、机器设备的复原重置成本评估：重置成本=重置直接费用+重置间接费用设备的购建成本资料保存完整，可直接找到其直接费用和间接费用，调整为现时价格或费用标准来确定其重置成本。四、更新重置成本评估：对象：经过重大技术改革的设备，大修理采用新材料、零部件、元器件，几经更新技术性能大有提高、接近或基本接近先进技术水平的设备。更新重置成本总额=更新重置的各种直接消耗量按现行价格和标准来计算+按现行价格计算的见解费用。 1、按复原重置成本评估某机床按现行市价购置，每台为5万元，运杂费为800 元，安装调试费中原材料400元，人工费600元。按同类设备安装调试的间接费用分配，间接

电大本科会计学《资产评估》2套期末试题及答案 (1)

中央广播电视大学2010-2011学年度第二学期“开放本科”期末考试资产评估试题一、单项选择题（从每题的四个备选答案中，选择一个正确答案的字母填入括号内。每题1分，共15分） 1．资产评估的价值类型决定于( A )。 A．评估特定目的 B．评估方法 C．评估程序 D．评估原则 2．资产评估是通过对某项资产在某一( B )价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 A．时期 B．时点 C．时区 D．阶段 3．采用收益法评估资产时，各指标之间存在的关系是( A )。 A．本金化率越高，收益现值越低 B．本金化率越高，收益现值越高 C．资产未来收益期对收益现值没有影响 D．本金化率与收益现值无关 4．选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用( B )。 A．复原重置成本 B．更新重置成本 C．任选一种 D．两种都选 5．政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值降低，这是一种( B )。 A．功能性贬值 B．经济性贬值 C．保值增值 D．强弱结合 6．下列属于功能性贬值的是( B )。 A．由于大量产品积压，某车间由三班改为两班造成的开工不足 B．由于设备生产厂家采用新技术，使某厂使用的车床相对物耗上升了20% C．由于市场疲软，某车间的10台机床，只有6台使用，造成4台闲置 D．由于原材料紧俏，某厂处于半停产状态，造成设备闲置 7．机器设备按其工程技术特点分类，包括( C )。 A．专用设备 B．通用设备 C．生产性设备 D．非标准设备8．在机器设备作为评估对象时，必须考虑的因素是( A )。 A．工程技术性强 B．单位价值大、使用年限长 C．价值属性比较复杂 D．通过折旧进行价值补偿 9．建筑物的梁柱、房面板、楼板均以钢筋混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，这种建筑物属于( C )。 A．钢和钢筋混凝土结构 B．钢结构 C．钢筋混凝土结构 D．混合结构 10．建筑物残余估价法属于下列哪种方法的一种具体方法( A )。 A．收益法 B．成本法 C．市场法 D．功能价值法 11．建筑物单位造价调整法在方法上属于( C )。 A．核算法 B．统计法 C．比较法 D．指数法 12．应收账款评估以后，账面上的“坏账准备”科目的评估值应为( A )。 A．零 B．应收账款的3%～5% C．按照账龄分析法确定 D．应收账款的s%—io% 13．下列各项中，按应收账款拖欠的时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账损失的是 ( B ) A．坏账估计法 B．账龄分析法 C．市场法 D．信用分析法 14．货币资金的评估依据是( D )。 A．重置价值 B．市场价格 C．清算价格 D．账面价值 15.待评估企业预计未来五年的预期收益为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，从未来第六年起，企业的年预期收益将维持在200万元的水平上，假定本金化率为10%，采用分段法估测企业的价值最有可能是( C )。 A．2536万元 B．5360万元 C．1778万元 D．1636万元二、多项选择题（从每题的五个备选答案中，选择两个或两个以上正确答案的字母填入括号内。每题3分，共15分） 1．进口设备的重置成本包括( A B C D E )。 A．设备购置价格 B．设备运杂费 C．关税 D．银行手续费 E．安装调试费 2．对设备进行鉴定，具体包括( A C D E )。 A．磨损鉴定 B．账面价值鉴定 C．技术鉴定 D．使用情况鉴定E．质量鉴定 3．机器设备的经济寿命受下列因素影响( A B C )。 A．物理性能 B．技术进步速度 C．设备生产产品的技术水平 D．设备使用人员的技术水平 E．设备配套情况 4．建筑物评估的原则有( A B C D )。 A．替代原则 B．最有效使用原则 C．供需原则 D．房地合一原则 E．房地分估原则 5．企业整体资产评估时，资产剥离的主要对象有( B D )。 A．非生产性资产 B．局部功能与企业功能不协调的资产 C．能耗、料耗大的资产 D．闲置资产 E．融资租赁资产三、判断题（判断正误，正确的填“√”，错误的填“×”。每题2分．共 12分）1．评估货币资金时，按清算价格进行评估。(× ) 2．用物价指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了时间因素。(√ ) 3．专营权是不可确指的无形资产。( × ) 4．从本质上来讲，企业评估的真正对象是企业的全部资产。( × ) 5．资产评估的客观性体现在同一项资产的评估结果是唯一的。(× ) 6．商誉是不可确指资产。( √ ) 四、名词解释（每题8分，共16分） 1．商誉 2．功能性贬值 1．商誉是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。 2．功能性贬值指由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比，功能的相对落后引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。设备的功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。五、简答题（每题12分，共12分）流动资产有哪些特点？流动资产评估的特点主要表现在哪些方面？答：特点： (1)周转速度快 (2)变现能力强 (3)形态多样化评估的特点表现在这些方面： (1)流动资产评估是单项评估，以单项资产为对象进行的资产评估。 (2)必须选准流动资产评估的基准时间。 (3)既要认真进行资产清查，同时又要分清主次、掌握重点。 (4)流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值。六、计算题（每题15分，共30分） 1．待估建筑物账面原值100万元，竣工于2000年底，假定2000年的价格指数为ioo%，从2001年到2005年的价格指数每年比上年增长的幅度分别是11. 7%、17%、30.5%、6.9% 和4.8%。要求：试求2005年底待估建筑物的重置成本。 2．在对某企业进行整体资产评估时，已知其资产总额为13300万元，长期负债3000万元。已知社会收益率为20%，国库券利率15%，该企业适用的p系数为1.4，长期负债利率17%，已知所得税税率为30%。要求：试计算总投资适用的折现率。 1．解：根据题意：价格变动指数=(1+11.7%)*(1+17%)*(1+30.5%)*（1+6.9%）*（1+4.8%）*100%=191% 待估建筑物重置成本=1000 000*191%=1910 000（元） 2.解：先求该企业的资本结构：长期负债占总资产的比重=3 000/133 000*100%=22.56 则所有者权益占总资产的比重=1-22.56%=77.44% 权益资本成本=15%+（20%-15%）*1.4=22% 则总投资适用的折现率=22%*77.44%+17%*（1-30%）*22.56%=19.72% 试卷代号：1 995 中央广播电视大学2010-2011学年度第一学期“开放本科”期末考试资产评估试题一、单项选择题（从每题的四个备选答案中，选择一个正确答案的字母填入括号内。每题1分，共15分） 1．资产评估的主体指的是( A )。 A．评估机构和评估人员 B．评估主管部门C．交易的一方 D．资产管理机构 2．清算价格的评估适用的假设是( A )。 A．清算 B．继续使用C．公开市场 D．企业主体 3．对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为(A )。 A．更新重置成本 B．复原重置成本C．完全重置成本 D．实际重置成本 4．评估对象的特点是选择资产评估方法的( B )。 A．唯一依据 B．重要依据C．不相关因素 D．相关因素 5．不能用于机器设备评估的方法是( B )。 A．成本法 B．收益法C．市场法 D．现时法 6．运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了( D )。 A．技术因素 B．功能因素

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