第一章可供出售金融资产,固定资产,无形资产,投资性房地产讲义

第一章资产

第七节可供出售金融资产

一、可供出售金融资产的内容

二、账务处理

1.取得

2.持有收益确认

3.价值变动和减值

4.出售

一、可供出售金融资产的内容

考点一、指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产。包括：股票投资、债券投资、基金投资。

考点二、账户

可供出售金融资产：核算可供出售金融资产的公允价值

（与交易性金融资产不同：交易费用记入初始确认金额）

【例题】股票价款1 000万，交易费用2.5万，一年后价值 2 002.5万。

【例题】债券面值2 500万，交易费用80万，共支付价款2 580万；一年后价值2 780万；

【例题·多选题】下列金融资产中应按公允价值进行计量的有（）。

A.交易性金融资产

B.持有至到期投资

C.长期股权投资

D.可供出售金融资产

【正确答案】AD

【答案解析】交易性金融资产、可供出售金融资产都按公允价值进行计量。

二、账务处理

考点一、取得

取得可供出售金融资产应当按照公允价值计量，发生的

支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目，不计入初始确认金额。

【例题】2012年1月20日，甲公司从上海证券交易所购入A上市公司股票100万股，并将其划分为可供出售金融资产。该笔股票投资公允价值为1 000万元，另支付相关交易费用为2.5万元。

【正确答案】

借：可供出售金融资产——A上市公司——成本 1 002.5

贷：其他货币资金——存出投资款 1 002.5

【例题】2012年1月1日，甲公司购入B公司发行的公司债券，该笔债券于2011年7月1日发行，面值为2 500万，票面利率为4%。上年债券利息于下年初支付。甲公司将其划分为可供出售金融资产，支付价款为2 600万（其中包含已到付息期但尚未领取的利息50万元），另支付交易费用30万元，2012年1月8日，甲公司收到该笔债券利息50万。

【正确答案】

借：可供出售金融资产—B公司债券—成本 2 500

—B公司债券—利息调整50+30

应收利息——B公司50

贷：其他货币资金——存出投资款 2 600+30

【例题·单选题】下列各项中，不应计入初始入账价值的是（）。

A.取得长期股权投资发生的交易费用

B.取得交易性金融资产发生的交易费用

C.取得持有至到期投资发生的交易费用

D.取得可供出售金融资产发生的交易费用

【正确答案】B

【答案解析】取得交易性金融资产发生的交易费用不计入初始入账价值。

考点二、持有期间股利或利息收入---投资收益

借：应收利息（或持有至到期投资——应计利息）股票

持有至到期投资——C公司债券——利息调整债券

贷：投资收益

持有至到期投资——C公司债券——利息调整

考点三、公允价值变动

可供出售金融资产应当按照公允价值计量，可供出售金融资产公允价值变动应当作为其他综合收益，计入所有者权益（资本公积——其他资本公积），不构成

【例题】2012年6月30日，甲公司购买B万元；2012年12月31日，公允价值为2 560万元。

【正确答案】

2012年6月30日（账面余额2 580万）---上升

借：可供出售金融资产——公允价值变动 200

贷：资本公积——其他资本公积 200

2012年12月31日---下降

借：资本公积——其他资本公积 220

贷：可供出售金融资产——公允价值变动 220

【例题·判断题】交易性金融资产与可供出售金融资产持有期间公允价值变动都计入资本公积账户。（）

【正确答案】×

【答案解析】交易性金融资产持有期间公允价值变动都计入公允价值变动损益

账户。

考点四、减值

1.计提（股票、债券相同）

借：资产减值损失

贷：可供出售金融资产——减值准备

资产负债表日，确定可供出售金融资产发生减值的，应当将应减记的金额作为“资产减值损失”，同时直接冲减可供出售金融资产或计提相应的资产减值准备。

2.转回（股票、债券不同）

对于已确认减值损失的可供出售金融资产，在以后会计期间内公允价值已上升且客观上与确认原减值损失有关的，应当在原已确认的减值损失范围内转回，同时调整资产减值损失或所有者权益（资本公积）。

债券：

借：可供出售金融资产——减值准备

股票：

借：可供出售金融资产——减值准备

贷：资本公积——其他资本公积

【例题·多选题】下列各项资产减值准备中，在相应资产的持有期间内，可以转回的是（）。

A.固定资产减值准备

B.持有至到期投资减值准备

C.可供出售金融资产减值准备

D.长期股权投资减值准备

【正确答案】BC

【答案解析】持有至到期投资减值准备、可供出售金融资产减值准备在相应资

产的持有期间内，可以转回。

【例题·判断题】对于已确认减值损失的可供出售金融资产，在以后会计期间内公允价值已上升且客观上与确认原减值损失有关的，应当按上升金额冲减资产减值损失。（）

【正确答案】×

考点五、出售

借：其他货币资金——存出投资款

可供出售金融资产——减值准备

贷：可供出售金融资产——成本

——公允价值变动

——利息调整

——应计利息

贷（借）：投资收益

同时：将原计入资产的公允价值变动转出

借：资本公积

贷：投资收益

一、固定资产

（一）概述

考点一、固定资产特征

固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：

（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；

考点二、综合分类：经济用途和使用情况

1.生产经营用固定资产

2.非生产经营用固定资产

3.不需用固定资产

4.未使用固定资产

5.土地（指过去单独估价入账的土地）

因征地而支付的补偿费，应计入与土地有关的房屋、建筑物的价值内，不单独作为土地价值入账。

企业取得的土地使用权，应作为无形资产。

6.租出固定资产（方式：经营性租出的设备，而非房屋）

7.融资租入固定资产

（二）固定资产取得核算

考点一、外购固定资产核算

（二）固定资产取得核算

考点一、外购固定资产核算

1.取得成本：按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

增值税一般纳税人

购进机器设备的进项税额不纳入固定资产成本核算，

可以在销项税额中抵扣。

购进的建筑物不交纳增值税，而由开发商交纳营业税。

【例题－不需要安装】甲公司购入一台不需要安装即可投入使用的设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为30 000元，增值税额为5 100元，另支付运输费300元，包装费400元，款项以银行存款支付。假设甲公司属于增值税一般纳税人，增值税进项税额不纳入固定资产成本核算。

【正确答案】

借：固定资产30 700 （单选）

应交税费——应交增值税（进项税额）5 100

贷：银行存款 35 800

备买价为200 000元，增值税额为34000元，支付运输费10 000元，支付安装费20 000元，专业人员服务费10 000元，甲公司为增值税一般纳税人。

【正确答案】

（1）购入进行安装时：

借：在建工程210 000

应交税费——应交增值税（进项税额）34 000

贷：银行存款244 000

（2）支付安装费、专业人员服务费时：

借：在建工程 30 000

贷：银行存款 30 000

（3）设备安装完毕交付使用：

借：固定资产240 000 （210 000＋30 000）

贷：在建工程240 000

【例题－打包购入】甲公司向乙公司一次购进了三台不同型号且具有不同生产能力的设备A、B、C，共支付款项10 000万元，增值税额1 700万元，包装费75万元，全部以银行存款转账支付，假定设备A、B、C均满足固定资产的定义及确认条件，公允价值分别为4 500万元、3 850万元、1 650万元（提示：均不含税）。不考虑其他相关税费，甲公司为增值税一般纳税人。

打包购入：以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，则应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。

【正确答案】

（1）确定应计入固定资产成本的金额，包括购买价款、包装费：10 000＋75＝10 075（万元）

（2）确定设备A、B、C的价值分配比例。

A设备：4 500/（4 500＋3 850＋1 650）×100%＝45%

B设备：3 850/（4 500＋3 850＋1 650）×l00%＝38.5%

C设备：1 650/（4 500＋3 850＋1 650）×100%＝16.5%

（3）确定A、B、C设备各自的成本：

A设备的成本为10 075×45%＝4 533.75（万元）

B设备的成本为10 075×38.5%＝3 878.875（万元）

C设备的成本为10 075×16.5%＝1 662.375（万元）

（4）甲公司应作如下会计处理：

借：固定资产—— A设备 4 533.75

—— B设备 3 878.875

—— C设备 1 662.375

应交税费——应交增值税（进项税额） 1 700

贷：银行存款11 775

【例题·判断题】（2009）企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时，应按各项固定资产账面价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。（）

【正确答案】×

【解析】应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项

固定资产的成本。

考点二、建造固定资产

1.自营工程在建工程固定资产

银存支付工程款10万

领用材料、产品10万

支付工程费用10万

【例题】某企业自建厂房一幢，购入为工程准备的各种物资500 000元，支付的增值税额为85 000元，全部用于工程建设。领用本企业生产的水泥一批，实际成本为80 000元，税务部门确定的计税价格为100 000元，增值税税率17%，工程人员应计工资100 000元，支付的其他费用30 000元。工程完工并达到预定可使用状态。

【正确答案】

（1）购入工程物资时：（进项税也计入成本）

借：工程物资585 000

贷：银行存款 585 000

（2）工程领用工程物资时：

借：在建工程585 000

贷：工程物资 585 000

（3）工程领用本企业生产的水泥：

80 000+100 000×17%=97 000（元）

借：在建工程 97 000

贷：库存商品 80 000

应交税费——应交增值税（销项税额） 17 000

（4）分配工程人员工资时：

借：在建工程 100 000

贷：应付职工薪酬 100 000

（5）支付工程发生的其他费用时：

借：在建工程30 000

贷：银行存款 30 000

（6）工程完工：（585 000+97 000+100 000+30 000=812 000元）

借：固定资产 812 000

贷：在建工程 812 000

【例题】某企业自建厂房一幢，购入为工程准备的各种物资500 000元，支付的增值税额为85 000元，全部用于工程建设。领用本企业生产耗用的原料一批，实际成本为80 000元，税务部门确定的计税价格为100 000元，增值税税率17%，工程人员应计工资100 000元，支付的其他费用30 000元。工程完工并达到预定可使用状态。

【正确答案】

工程领用本企业生产耗用的原料：

借：在建工程93 600

贷：原材料 80 000

应交税费——应交增值税（进项税额转出）13 600

【例题】某企业自建生产线（即：设备），购入为工程准备的各种物资500 000元，支付的增

务部门确定的计税价格为100 000元，增值税税率17%，工程人员应计工资100 000元，支付的其他费用30 000元。工程完工并达到预定可使用状态。

【正确答案】

工程领用本企业生产的产品：

借：在建工程 80 000

贷：库存商品80 000

【例题】某企业自建生产线（即：设备），购入为工程准备的各种物资500 000元，支付的增值税额为85 000元，全部用于工程建设。领用本企业生产耗用的材料一批，实际成本为80 000元，税务部门确定的计税价格为100 000元，增值税税率17%，工程人员应计工资100 000元，支付的其他费用30 000元。工程完工并达到预定可使用状态。

【正确答案】

工程领用本企业生产耗用的材料：

借：在建工程 80 000

贷：原材料80 000

【例题·单选题】（2012）某企业为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%，2012年6月建造厂房领用材料实际成本20 000元，计税价格为23 400元，该项业务应计入在建工程成本的金额为（）元。

A.20 000

B.23 400

C.24 000

D.28 000

【答案】B

【解析】外购材料建造厂房（不动产），相应原材料的进项税额不能抵扣要做转出处理。

借：在建工程23 400

贷：原材料 20 000

应交税费—应交增值税（进项税额转出） 3 400

2.出包工程

“在建工程”科目主要是企业与建造承包商办理工程价款的结算科目，企业支付给建造承包商的工程价款作为工程成本，通过“在建工程”科目核算。

【例题】甲公司将一幢厂房的建造工程出包给丙公司承建，按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款600 000元，工程完工后，收到丙公司有关工程结算单据，补付工程款400 000元，工程完工并达到预定可使用状态。

【正确答案】

（1）按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款时：

借：在建工程600 000

贷：银行存款 600 000。

（2）补付工程款时：

借：在建工程400 000

贷：银行存款400 000

（3）工程完工并达到预定可使用状态时：

借：固定资产 1 000 000

【例题·单选题】（2011）某增值税一般纳税企业自建一幢仓库，购入工程物资200万元，增值税税额为34万元，已全部用于建造仓库；耗用库存材料50万元，应负担的增值税税额为8.5万元；支付建筑工人工资36万元，符合资本化条件的工程借款利息支出1.5 万元。该仓库建造完成并达到预定可使用状态，其入账价值为（）万元。

A.250

B.292.5

C.328.5

D.330

【正确答案】D

【答案解析】仓库的入账价值=200＋34＋50＋8.5＋36+1.5=330（万元）。

【例题·单选题】2010年4月1日甲公司购入一台需要安装的设备，增值税发票上注明的设备买价为50 000元，增值税额为8 500元，支付的运费为1 500元（抵扣率为7%），设备安装时领用生产用材料价值1 000元，购进该批材料的增值税为170元。领用产品成本为10 000元，计税售价为20 000元，该固定资产的成本为（）元。

A.65 795

B.62 500

C.52 500

D.62 395

【正确答案】D

【答案解析】该固定资产的成本＝50 000＋1 500×93%＋1 000+10 000＝62 395

（元）。用于设备的原材料和产品，既不用进项税转出，也不用计算销项税额。

（三）折旧

考点一、影响折旧的因素

原值100万，预计残值收入15万，清理费用5万，预计使用9年；

每年折旧=（100-10）/9年=10万

（1）固定资产原价，是指固定资产的成本。

（2）预计净残值，是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

（3）固定资产减值准备，是指固定资产已计提的固定资产减值准备累计金额。

（4）固定资产的使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。

提示：四因素中没有折旧方法。

应计折旧额：

指应当计提折旧的固定资产原价扣除其预计净残值后的金额，已计提减值准备的固定资产，还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。

【例题·多选题】（2012）下列各项中，影响固定资产折旧的因素有（）。

A.固定资产原价

B.固定资产的预计使用寿命

C.固定资产预计净残值

D.已计提的固定资产减值准备

【答案】ABCD

【例题·多选题】（2007）下列影响固定资产折旧的因素有（）。

A.预计净残值

B.折旧方法

C.已计提的减值准备

D.预计使用寿命

【正确答案】ACD

考点二、计提折旧范围

空间范围：除以下情况，企业应当对所有固定资产计提折旧：

（2）单独计价入账的土地。

时间范围：

固定资产应当按月计提折旧;

当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧;

当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。

例如：固定资产原值3月1日为200万元

3月5日增加100万元

3月20日减少200万元

注意：

（1）固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧，提前报废的固定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。

（2）已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；

待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。（估计入账，既往不咎）

例如：估计价值100万，使用年限10年；

1年后决算；实际成本154万。

【例题·单选题】下列本月不应计提折旧的资产有（）。

A.融资租入的固定资产

B.经营租出的固定资产

C.当月增加的固定资产

D.当月减少的固定资产

【正确答案】C

【答案解析】当月增加的固定资产当月不计提折旧，下月开始计提。

【例题·多选题】（2007）下列固定资产，应当计提折旧的有（）。

A.闲置的固定资产

B.单独计价入账的土地

C.经营租出固定资产

D.已提足折旧仍继续使用的固定资产

【正确答案】AC

【答案解析】除单独计价入账的土地和已提足折旧仍继续使用的固定资产不需

要计提折旧外，其他固定资产即便不在使用，也应该计提折旧。

【例题·判断题】（2007）对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，待办理竣工决算后，若实际成本与原暂估价值存在差异的，应调整已计提折旧。（）

【正确答案】×

【答案解析】实际成本与原暂估价值存在差异的，折旧按调整后的账面价值为

基础计算，以前多提或少提的折旧均不再做账务调整。

【例题·多选题】（2009）下列关于固定资产计提折旧的表述，正确的有（）。

A.提前报废的固定资产不再补提折旧

C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提折旧

D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始计提折旧

【正确答案】AC

【答案解析】固定资产折旧方法一经确定，不得随便改变，但是当固定资产预

期经济利益的实现方式发生改变时，可以根据实际情况改变折旧方法，因此选

项B不正确；自行建造的固定资产应该在达到预定可使用状态时开始计提折旧。

【例题·多选题】（2011）下列各项中，应计提固定资产折旧的有（）。

A.经营租入的设备

B.融资租入的办公楼

C.已投入使用但未办理竣工决算的厂房

D.已达到预定可使用状态但未投产的生产线

【正确答案】BCD

【答案解析】企业应当对所有的固定资产计提折旧，但是已经提足折旧的仍然

继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。企业对经营租入的设备不具

有所有权，因此不对其计提折旧。

考点三、固定资产计提折旧的方法

1.年限平均法

【例题】甲公司有一幢厂房，原价为5 000 000元，预计可使用20年，预计报废时的净残值率为2%。

年折旧率=（1-2%）/20=4.9%

月折旧率=4.9%/12=0.41%

月折旧额=5 000 000×0.41%=20 500（元）

年折旧率=（1一预计净残值率）/预计使用寿命（年）

月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=固定资产原价×月折旧率

特点：将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内，采用这种方法计算的每期折旧额是相等的。

2.工作量法

【例题】某企业的一辆运货卡车的原价为600 000元，预计总行驶里程为500 000公里，预计报废时的净残值率为5%，本月行驶4 000公里。

【正确答案】

该辆汽车的月折旧额计算如下:

单位里程折旧额=600 000 ×（1-5%） /500 000公里

=1.14（元／公里）

本月折旧额=4 000公里×1.14=4 560（元）。

3.双倍余额递减法

【例题】某企业一项固定资产的原价为1 000 000元，预计使用年限为5年，预计净残值为4 000

第一年：（100-0）×2/5=40万

第二年：60×2/5=24万

第三年：36×2/5=14.4万

每年各月折旧额根据年折旧额除以12来计算。

双倍余额递减法是指在不考虑固定资产预计净残值的情况下，根据每期期初固定资产原价减去累计折旧后的余额和双倍的直线折旧率计算固定资产折旧的一种方法。

4.年数总和法

【例题】固定资产的原价为100万元，预计使用年限为5年，预计净残值为0.4万元。

第一年：（100-0.4）×5/15=33.2 5年=1+2+3+4+5

第二年：99.6×4/15=26.56

第三年：99.6×3/15=19.92

第四年：99.6×2/15=13.28

第五年：99.6×1/15=6.64

年数总和法又称年限合计法，是指将固定资产的原价减去预计净残值后的余额，乘以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额。

分数的分子代表固定资产尚可使用寿命（从年初计算），分母代表预计使用寿命逐年数字总和。

【例题·单选题】（2011）2009年12月31日，甲公司购入一台设备并投入使用，其成本为25万元，预计使用年限5年，预计净残值1万元，采用双倍余额递减法计提折旧。假定不考虑其他因素，2010年度该设备应计提的折旧为（）万元。

A.4.8

B.8

C.9.6

D.10

【正确答案】D

【答案解析】2010年该设备应计提的折旧为25×2/5=10（万元）。

【例题·单选题】某企业于2009年10月31日购入一项设备，其原价为300万元，进项税额为51万元，预计使用年限为5年，预计净残值为0.8万元，采用双倍余额递减法计提折旧。2009年度该项目固定资产应计提的折旧额为（）万元。

A.39.84

B.20

C.120

D.80

【正确答案】B

2009年该固定资产应计提的折旧

=300×2/5 =120

120/12×2=20万

考点四、折旧的账务处理

固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当记入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益。

基本生产车间——制造费用

管理部门——管理费用

销售部门——销售费用

经营租出的固定资产——其他业务成本

自行建造固定资产过程中使用的固定资产——在建工程

【例题】企业采用年限平均法对固定资产计提折旧。2007年1月份根据“固定资产折旧计算表”，确定的各车间及厂部管理部门应分配的折旧额为：一车间150万元，二车间240万元，三车间300万元，厂管理部门30万元、财务部门20万元、经营租出固定资产折旧10万元。

【正确答案】

借：制造费用——一车间150

——二车间240

——三车间300

管理费用 50

其他业务成本 10

贷：累计折旧750

【例题】乙公司2007年6月份固定资产计提折旧情况如下：

一车间厂房计提折旧380万元，机器设备计提折旧450万元；

管理部门房屋建筑物计提折旧650万元，运输工具计提折旧240万元；

销售部门房屋建筑物计提折旧320万元，运输工具计提折旧263万元。

7月新购置车间机器设备一台，价值为540万元，预计使用寿命为10年，该企业同类设备计提折旧采用年限平均法，净残值为0。

7月出售车间机器设备一台，价值为480万元，使用寿命为10年，无残值，年折旧额为48万

【正确答案】

6月，7月

借：制造费用——一车间830

管理费用890

销售费用583

贷：累计折旧 2 303

8月上月增加影响本月折旧：540/10/12=4.5（万元）

上月减少影响本月折旧：480/10/12=4（万元）

借：制造费用——一车间830.5（830+4.5-4）

管理费用890

销售费用583

贷：累计折旧 2 303.5

（四）固定资产的后续支出

考点一、修理支出

不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。

固定资产发生的可资本化的后续支出，应当通过“在建工程”科目核算。

企业生产车间（部门）和行政管理部门等发生的不可资本化的后续支出，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目；

企业发生的与专设销售机构相关的不可资本化的后续支出，借记“销售费用”科目，贷记“银行存款”。

【例题】2012年6月1日，甲公司对生产车间使用的设备进行日常修理，发生维修费20 000元。

【正确答案】

借：管理费用20 000

贷：银行存款20 000

修理费支出：

资本化：资产成本

不可资本化：按受益对象计入各个费用账户，但生产车间的不计入制造费用，而是管理费用。

【例题】2009年6月1日，甲公司对现有的一台管理用设备进行日常修理，修理过程中应支付的维修人员工资为20 000元；对车间用设备进行日常修理，修理过程中应支付的维修人员工资为10 000元。

【正确答案】

借：管理费用30 000

贷：应付职工薪酬30 000

考点二、更新改造支出

固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本;如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除。

【例题】甲航空公司2000年12月购入一架飞机总计花费8000万元（含发动机），发动机当时的购价为500万元。公司未将发动机作为一项单独的固定资产进行核算。2009年初（提示：已使用8年），公司开辟新航线，航程增加。为延长飞机的空中飞行时间，公司决定更换一部性能更为先进的发动机。新发动机购价700万元，另需支付安装费用5.1 万元。假定飞机的年折旧率为3%，不考虑预计净残值和相关税费的影响。

【正确答案】

（1）2009年初飞机的累计折旧金额为：

8 000×3%×8=1 920（万元），将固定资产转入在建工程。

借：在建工程 6 080

累计折旧 1 920

贷：固定资产8 000

（2）安装新发动机：

借：在建工程 705.1

贷：工程物资700

银行存款 5.1

（3）2009年初老发动机的账面价值为：500－500×3%×8＝380（万元），终止确认老发动机的账面价值。

借：营业外支出 380

贷：在建工程 380

（4）发动机安装完毕，投入使用。固定资产的入账价值：

6 080＋705.1－380＝6 405.1（万元）。

借：固定资产 6 405.1

贷：在建工程 6 405.1

（五）固定资产处置

考点一、核算的账户

包括固定资产的出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。

处置固定资产应通过“固定资产清理”科目核算。

盘亏固定资产，通过“待处理财产损溢”核算。

【例题】企业出售一座建筑物，原价2 000 000元，已使用6年，计提折旧300 000元，支付清理费用10 000元，出售收入为2 000 000元，营业税率5%。

【正确答案】

1.固定资产转入清理：（按账面价值结转）

借：固定资产清理 1 700 000

借：累计折旧300 000

贷：固定资产 2 000 000

2.支付清理费用：

借：固定资产清理 10 000

贷：银行存款 10 000

3.收到价款：

贷：固定资产清理 2 000 000

4.计算应交纳的营业税[2 000 000×5%＝100 000（元）]：

借：固定资产清理100 000

贷：应交税费——应交营业税100 000

5.结转固定资产清理后的净收益：

借：固定资产清理190 000

贷：营业外收入190 000

【例题】报废时残值变价收入为20000元；

【正确答案】

借：银行存款 20000

贷：固定资产清理 20000

【例题】残料估计价值5万元，残料已入库；

【正确答案】

借：原材料50000

贷：固定资产清理50000

【例题】经保险公司核定应赔偿损失150万元，尚未收到。

[答疑编号5714012504]

【正确答案】

借：其他应收款150

贷：固定资产清理150

【例题·单选题】（2009）某企业转让一台旧设备，取得价款56万元，发生清理费用2万元。该设备原值为60万元，已提折旧10万元。假定不考虑其他因素，出售该设备影响当期损益的金额为（）万元。

A.4

B.6

C.54

D.56

【正确答案】A

【答案解析】出售该设备影响当期损益的金额＝56－（60－10＋2）＝4（万元）。

（六）固定资产清查

考点一、固定资产盘盈

财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。

（1）盘盈

借：固定资产

贷：以前年度损益调整

（2）结转为留存收益

借：以前年度损益调整

贷：盈余公积

利润分配-未分利润

考点二、固定资产盘亏

【例题】乙公司进行财产清查时发现短缺一台笔记本电脑，原价为1万元，已计提折旧0.7万元。

【正确答案】

（1）盘亏固定资产时（按账面价值结转）

借：待处理财产损溢0.3

累计折旧0.7

贷：固定资产 1

（2）报经批准转销时：

借：营业外支出——盘亏损失0.3

贷：待处理财产损溢0.3

【例题·多选题】下列不通过“固定资产清理”账户核算的是（）。

A.盘盈的固定资产

B.盘亏的固定资产.出售的固定资产 D.报废的固定资产

【正确答案】AB

【答案解析】盘盈的固定资产通过“以前年度损益调整”核算，盘亏的固定资

产通过“待处理调整损益”核算。

（七）固定资产减值

考点一、计提减值的分录

资产负债表日，存在可能发生减值迹象时，其可收回金额低于账面价值的，应当将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认减值损失，计入当期损益，同时计提减值准备。

借：资产减值损失

贷：固定资产减值准备

考点二、价值恢复，减值损失是否可以转回？

固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

【例题】2009年12月31日，丁公司的某生产线存在可能发生减值的迹象。经计算，该机器的可收回金额合计为123万元，生产线原值为280万元，按10年计提折旧，已计提折旧5年，净残值为0，按照直线法计提折旧。以前年度未对该生产线计提过减值准备。

【正确答案】

1.计算固定资产账面价值＝280－280/10×5＝140（万元）

2.以后五年中各年计提的折旧：

（280－140－17）/5＝24.6万

【例题·多选题】（2008）下列资产减值准备中，在符合相关条件时可以转回的有（）。

A.坏账准备

B.存货跌价准备

C.无形资产减值准备

D.固定资产减值准备

【正确答案】AB

【答案解析】长期资产不允许转回，流动资产可以转回。

【例题·单选题】（2009）某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为（）万元。

A.120

B.160

C.180

D.182

【正确答案】A

【答案解析】折旧＝（200－20）/10（年）＝18（万）；

减值前设备账面价值＝200－18＝182（万元）

二、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

考点一、范围

已出租的建筑物---出租的房产

已出租的土地使用权---出租的地产

持有并准备增值后转让的土地使用权---增值地产

出租：经营性出租

不属于：

1.（已）计划出租但尚未出租的土地使用权

2.（出租的）

自用建筑物、土地使用权

销售的（作为存货）的房地产

经营租入再经营租出的（二房东）

【例题】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，租期10年。1年后，甲企业又将该办公楼转租给丙公司，以赚取差价，租期为5年。

乙企业：投资性房地产

甲企业：二房东，在账上不体现资产，租金支出与租金收入

丙公司：在账上不体现资产，租金支出

区别：闲置土地与空置建筑物

企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未签订租

赁协议，也应视为投资性房地产。

注意：一房三产

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。

【例题·多选题】（2011）下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.房地产企业持有的待售商品房

B.以经营租赁方式出租的商用房

C.以经营租赁方式出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

【正确答案】BC

【答案解析】A属于存货；D属于二房东，不具有资产所有权。

考点二、初始计量及后续计量模式

1.初始计量：

与固定资产相同＝应当按照其取得时的成本进行计量。

公允价值100万，10万费用，则投资性房地产入账为110万。

2.后续计量模式

有成本和公允价值两种模式，通常采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

考点三、成本模式后续计量

1.相同：与自用的固定资产一样，也提折旧，也提减值；

2.不同：作为其他业务核算

固定资产、无形资产投资性房地产

累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销）

营业外收入其他业务收入

营业外支出其他业务成本

【例题】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。

【正确答案】

每月计提折旧＝1 200÷ 20÷12＝5（万元）

借：管理费用 5

贷：累计折旧 5

（1）租赁期开始日（华丽转身）

借：投资性房地产 1200

贷：固定资产 1200

借：累计折旧195

贷：投资性房地产累计折旧 195

（2）每月计提折旧

借：其他业务成本 5

贷：投资性房地产累计折旧 5

（3）每月确认租金收入

借：银行存款 6

贷：其他业务收入 6

【例题】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900

万元，此时办公楼的账面价值为1000万元，以前未计提减值准备。

计提减值准备：

借：资产减值损失 1 000 000

贷：投资性房地产减值准备 1 000 000

已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

考点四、采用公允价值模式进行后续计量

不计提折旧或摊销、也不提减值准备；企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。

【例题】2008年10月，甲公司将开发的写字楼于完工时出租给乙公司，写字楼造价1000万元；12月31日，写字楼的公允价值为1200万元。

（1）出租日

借：投资性房地产---成本 1000

贷：开发产品 1000

（2）12月31日

借：投资性房地产---公允价值变动 200

贷：公允价值变动损益 200

考点五、后续计量模式的变更

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》

注会投资性房地产讲义

第七章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 一、属于投资性房地产的特征与范围 房产已出租的建筑物 地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 建筑物+劳务将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务） 一房四产某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 自用的建筑物固定资产 自用的土地使用权无形资产 销售的房地产存货 经营租入再经营租出的房地产（二房东：无所有权，不作为资产）2.违法 按国家规定认定的闲置土地不是 区别企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书 面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未 签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 是 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点 已出租的建筑物 租赁期开始日已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期

以备经营出租的空置建筑物和在建建 董事会或类似机构作出书面决议的日期筑物 二、初始计量 投资性房地产应当按成本进行初始计量。 房产同固定资产 外购 地产同无形资产 自建同固定资产 后续公则公 转换 后续成则成 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁 合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共 计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为 投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究

1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

注会投资性房地产讲义知识交流

第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 2.违法 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点

二、初始计量 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5 （3）每月确认租金收入 借：银行存款 6 贷：其他业务收入 6 【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。

投资性房地产中公允价值的应用.docx

投资性房地产中公允价值的应用随着我国资本市场及市场经济的发展，我国房地产市场价格也随之不断变化。使用历史成本计量模式无法根据市场变化反映投资性房地产的现时价格，比较之下，公允价值计量模式可以根据房地产市场价格及时调整投资性房地产的账面价值，因此可以更准确地反映投资性房地产价格水平的变化。于是顺应时代的发展，我国财政部于20XX 年发布新企业会计准则如投资性房地产准则(CAS3)，并在其中引入公允价值计量模式。CAS3中明确规定企业有在投资性房地产中选择公允价值进行计量的权利。准则刚出台时，专家曾预测多数上市公司将选择使用公允价值计量模式。然而十年过去了，经过统计发现实际应用中选择对投资性房地产使用公允价值进行后续计量的企业数量很少。 一、投资性房地产公允价值计量的国内发展现状 我国正式开始实施投资性房地产准则是从20XX年1月1日起，到如今已12年。自准则颁布之日起，专家即预测公允价值计量模式将在大多数拥有投资性房地产业务的上市公司中得到普遍推广，但实际情况却有所不同。由表1数据可知20XX年仅发A股的境内上市公司共有1570家，这些上市公司中有投资性房地产业务的共有630家，其中有612家公司使用历史成本模式进行计量，占比97．14%，使用公允价值进行计量的公司有18家，占比2．86%。20XX年仅发A股的境内上市公司共有3034家，这些上市公司中有投资性房地产业务的共有1305家，其中有1236家公司使用历史成本模式进行计量，占

比94．81%，使用公允价值进行计量的公司有69家，占比5．29%。从统计数据可以清楚看到，各项指标都在逐年增加，但使用公允价值计量模式的企业数量增长十分缓慢。除增长速度缓慢之外，通过对财务报告研究还发现我国使用公允价值进行计量的公司中绝大多数没有在年报中披露公允价值的确定方法。由此可见上市公司对于公允价值的计量和披露十分随意。 二、公允价值在我国投资性房地产中应用中存在的问题 (一)公允价值应用限制条件多在我国，企业选择公允价值计量模式，必须满足多项前提条件，准则中规定只有当企业持有的投资性房地产存在相同或类似资产的活跃交易市场，且有证据表明企业可以持续可靠获得该资产在活跃市场的价格信息时，才可以采用公允价值模式。目前，公允价值评估有三种方法:市场法，收益法和重置成本法。准则中并未明确规定统一的方法，并且估值时又分可观察和不可观察输入值，十分复杂。其次，我国房地产市场发展还不成熟，还未形成标准的“主要市场”，大部分公允价值需要由外部评估结果决定，造成企业财务压力大增。这种严格的使用条件并不利于实现会计要如实反映经济现实的初衷。其次，准则对企业选择公允价值计量具有整体性要求，无论企业中有多少投资性房地产，都只能选择一种计量方式进行计量。有研究指出，部分上市公司不仅在大城市有投资性房地产业务，在一些房地产市场发展相对落后的中小城市也有投资性房地产业务，但由于在中小城市的业务无法满足公允价值的使用条件，依照整体性要求，这些公司同样不能使用公允价值对其他在大城市的业务进

房地产项目可行性研究报告文件

一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比

名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新

(完整版)初级会计实务讲义笔记

一、资产的概念 1、含义：过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制，预期会给企业带来经济利益的资源。 2、特征：（1）过去时（不是将来时） 财务会计（过去时） 会计 管理会计（将来时） 计划购买的原材料不属于资产 （2）由企业拥有或控制 （3）能带来经济利益 （4）经济资源(不是人力资源，政治资源) 例：下列属于企业资产的有（ B ） A阳光和空气 B 存放在第三方的原材料 C经营租赁方式租入机器 D 计划采购的物质 3、分类：（1）根据有无实物形态分有形资产如库存现金及有价证券，存货，固定资产 无形资产如银行存款，应收帐款等（2）按来源不同分自有资产外购 自制 经营租入（不属于资产） 租入资产 融资租入（属于资产）

速动资产（货币资金、交易性金融资产、应收帐款和应收）票据） （3）按流动性分为流动资产 其他流动资产（应收股利、应收利息、其他应收款 存货、预付帐款、其他流动资产） 非流动资产（固定资产、无形资产、长期股权投资、投资性房地产、长期待摊费用） 下列属于流动资产的有（ AC ） A应收帐款 B 预收帐款 C 交易性金融资产 D以公允价值模式计价投资性房地产 二、货币资金 1、含义：以货币形态存在的流动资产 2、内容： 库存现金 银行存款 其他货币资金（银行本票存款、银行汇票存款、信用证保证金存款、信用卡存款、外埠存款、存出投资款） 不包括 （1）备用金（其他应收款） （2）商业汇票（可能在应收票据或应付票据） （3）现金等价物（三个月到期的债券投资） 例：下列各项中是其他货币资金（BCD ） A企业持有三个月到期的债券投资 B为购股票存出投资款 C外埠存款 D 向银行申请银行汇票时的存款

投资性房地产会计核算存在的问题及对策

投资性房地产会计核算存在的问题及对策 （2011 届）本科毕业设计（论文）题目投资性房地产会计核算存在的问题及对策学院商学院专业会 计学班级会计071学号学生姓名指导教师会计学专 业2011 届本科毕业设计（论文）诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名：签名日期：年月日会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名：签名日期：年月日会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）摘要：2006年，新会计准则引入了投资性房地产的新概念，并对投资性房地产的会计核算方法作了系统规范，但是在实际运用过程中，会计核算仍然存在许多问题。文中结合准则内容讨论投资性房地产初始计量、后续计量、转换、处置等会计核算处理方法，并通过分析，加深对投资性房地产的

了解，同时对投资性房地产会计核算存在的问题提出了相应的对策，对促进投资性房地产事业的发展起到了积极的作用。关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；会计核算i 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）Abstract：New accounting standards introduced the new concept of InvestmentReal Estates，and it regulated the accounting methods of real estate investment. But inthe practical application of the process there are still many problems of accounting. Based on the accounting standards for the investment real estatesthe paper willdisscuss the accounting calculation methods including initial measurement、 follow-upmeasurement、conversion and measurement for the investment real estates，and alsoanalyse the accounting methods so as to deepened the understanding of the real estateinvestment. At the same time accounting for the investment real estate problems in thecountermeasures proposed.Promotion of investment real estate industry has played apositive role. Key Words：Investment Property The Cost Model The Fair Value ModelAccounting ii 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）目录一、引言 (1) 二、投资性房地产初始计量的会计核算................................... 1 （一）投资性房地产的确认 (1)

房地产开发项目可行性研究(一)

房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估

算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费

8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是

注会考试《会计》讲义及习题 第七章 投资性房地产

第三节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.计提折旧或进行摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 【例题3·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为（）万元。 A.250 B.350 C.450 D.650 【答案】B 【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 1.投资性房地产——成本 ——公允价值变动 2.公允价值变动损益 （二）采用公允价值模式计量的前提条件

第02讲_投资性房地产,长期股权投资

实用文档 用心整理 、单项选择题 A. 已出租的土地使用权 B. 持有准备增值后转让的商品房 C. 已出租的建筑物 D. 持有准备增值后转让的土地使用权 【答案】B 【解析】属于投资性房地产的项目： ①已出租的土地使用权; 出租的建筑物。 2.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（ A. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账 面价值的差额确认为其他综合收益 B. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量, 公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益 C. 以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公 允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益 第四章 投资性房地产 1.下列各项中，不属于投资性房地产的是（ ）。 ②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已 ）。

实用文档用心整理 D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计 量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益 【答案】C 【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货, 应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货 的入账价值，选项A错误；采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面 原值作为转换后固定资产的入账金额，而不考虑转换日的公允价值，选项B错误；采用公允价值模式后续计量 的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与 原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项D错误。 【手写板】 济tc帆沁H 1 * 却牢僭1砒陀 3.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。2018年12月31日其成本 为2500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3000 万元。2018 年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量, 不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确 的是（）。 A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益

新会计准则讲解第3号——投资性房地产

新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。

房地产投资项目可行性研究报告doc

房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等

【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报

投资性房地产评估指导意见

附件 投资性房地产评估指导意见 第一章总则 第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。 第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。 第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。 第二章基本遵循 第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。 第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计 准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。 第三章评估对象 第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资 性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：

2021学年注会考试《会计》讲义及习题第七章投资性房地产

第四节投资性房地产的转换和处置 【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理 的表述中，正确的有（）。 A.按预计使用年限计提折旧 B.公允价值变动的金额计入当期损益 C.公允价值变动的金额计入资本公积 D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积 【答案】BD 【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。 【例题7·单选题】甲公司20×１年至20×４年发生以下交易或事项： 20×１年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为 3 000万元。该办公楼预计使用 年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×４年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办 公楼的公允价值为 2 800万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×４年12月31日，该办公楼的公允价值为 2 200万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。（20XX 年） （1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.出租办公楼应于20×４年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼20×４年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 【答案】B 【解析】20×４年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量 的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作 为其他业务收入，选项D错误。 （2）上述交易或事项对甲公司20×４年度营业利润的影响金额是（）万元。 A.0 B.-75 C.-600 D.-675 【答案】C 【解析】上述交易对20×４年度营业利润的影响=-75+150/2+（2 200-2 800）=-600（万元）。 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产知识点

投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产

2020年中级会计师《实务》基础精讲班讲义第六章 投资性房地产

一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定； 5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。

cas3投资性房地产

法规标题：企业会计准则第3号——投资性房地产 文号：财会[2006]3号 发文单位：财政部 发文日期：2006年2月15日 实施日期：2007年1月1日 企业会计准则第3号——投资性房地产 第一章总则 第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。 第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 第三条本准则规范下列投资性房地产： （一）已出租的土地使用权。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物。 第四条下列各项不属于投资性房地产： （一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （二）作为存货的房地产。 第五条下列各项适用其他相关会计准则： （一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15 号—建造合同》。 （二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21 号—租赁》。 第二章确认和初始计量 第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 （三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。 第八条与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 第三章后续计量 第九条企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。 采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第 4 号——固定资产》。 采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第 6 号——无形资产》。 第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 第十一条采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

房地产项目可行性研究开题报告

表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21