御花园住宅小区项目可行性研究报告

御花园住宅小区项目可行性研究报告

目录

第一章项目总论 (1)

1.1项目概要 (1)

1.1.1 项目名称 (1)

1.1.2 项目总体规划 (1)

1.1.3 项目开发单位 (1)

1.1.4 项目主管部门 (1)

1.1.5 项目拟建地点 (1)

1.1.6 项目周边环境 (1)

1.1.7 项目用地概况 (2)

1.1.8 报告编制说明 (2)

1.1.9 报告主要分析内容 (2)

1.2项目背景 (2)

1.2.1 项目提出背景 (2)

1.2.2 开发投资方式 (3)

1.2.3 开发单位背景 (3)

1.3主要技术经济指标 (4)

第二章投资环境分析 (5)

2.1 国家政治经济形势及有关政策 (5)

2.2 地区社会经济状况 (6)

第三章市场分析 (8)

3.1市场趋势分析 (8)

3.1.1 房地产市场概况 (8)

3.1.2 经济适用房情况 ........................... 错误！未定义书签。

3.1.3 商品房空置面积 (9)

3.1.4 商品房价格的趋势 (9)

3.2市场需求分析 (10)

3.3市场竞争分析 (11)

第四章项目SWOT分析和定位 (14)

4.1项目定位 (14)

4.1.1 项目概况 (14)

4.1.2 项目规划理念 (15)

4.1.3 总体规划方案 (16)

4.1.4 项目建设场地 (14)

4.2 项目SWOT分析 (14)

4.2.1 御花园项目优势分析： (14)

4.2.2 御花园项目劣势分析： (15)

4.2.3 御花园项目机会分析： (15)

4.2.4 御花园项目威胁分析： (15)

4.3 项目工程规划 (15)

4.3.1 供水规划 (15)

4.3.2 供气规划 (17)

4.3.3 供热规划 (17)

4.3.4 雨水、污水排放 (17)

4.3.5 供电规划 (17)

4.3.6 弱电系统 (18)

第五章项目实施进度 (19)

5.1 实施进度计划 (19)

5.1.1 2013年度工程计划 (19)

5.1.2 2014年度工程计划 (19)

5.1.3 2015年度工作计划 (19)

5.1.4 2016年度工作计划 (19)

第六章投资估算及资金筹措 (21)

6.1 投资估算范围 (21)

6.2 投资估算 (21)

6.2.1 土地购置费用 (21)

6.2.2 工程前期费用估算 (21)

6.2.3 建筑安装工程费用 (21)

6.2.4 基础设施建设费 (22)

6.2.5 开发建设投资估算 (22)

6.2.6 投资汇总 (23)

6.3资金筹措计划 (23)

6.3.1自有资金 (23)

6.3.2银行信贷 (24)

6.3.3 房屋预售 (24)

第七章项目经济效益评价 (26)

7.1 项目财务评价 (26)

7.1.1 销售收入 (26)

7.1.2 损益和利润分配 (26)

7.1.3 财务指标 (27)

7.2 偿债能力分析 (28)

7.2.1 资金来源与运用表 (28)

7.2.2 借款还本付息表 (29)

7.3 经济效益评价结论 (29)

第八章风险分析 (30)

8.1盈亏平衡分析 (30)

8.2敏感性分析 (30)

8.3定性分析 (30)

8.3.1 政策风险 (30)

8.3.2 经济风险 (31)

8.3.3 技术风险 (31)

8.3.4 市场风险 (32)

8.4 投资风险的控制 (32)

8.4.1 通过加快进度来回避风险 (32)

8.4.2 通过市场调查来降低风险 (32)

8.4.3 通过加强管理来控制风险 (32)

第九章项目评价 (34)

9.1 结论 (34)

9.2 建议 (35)

附表 (36)

参考文献 (44)

致谢 (45)

第一章项目总论

1.1项目概要

1.1.1 项目名称

本项目名称为御花园住宅小区

1.1.2 项目总体规划

该项目御花园住宅小区项目总投资109819.30万元，占地面积21万平方米，总建筑面积40万平方米（其中公建面积约5万平方米），绿化面积近8.8万平方米，绿化率高达42%，住宅楼共40栋（6层24栋，20层10栋，30层16栋），总户数3000户，地下停车场、露天停车场共有车位2000个，平方米，容积率1.9。

1.1.3 项目开发单位

本项目由华岳房地产开发集团有限公司开发，公司董事长为王浩，总经理为李国军，本项目由张枫经理负责。

1.1.4 项目主管部门

本项目行政主管部门为大同市城区人民政府，大同市建委及其他房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为华岳房地产开发有限公司。

1.1.5 项目拟建地点

本项目建设用地为大同市城东，五爱村北段。该建设用地属大同市五爱村管辖。东连御河生态园北段，南接东小城商贸圈，西临古城东门，北望平成大桥。

1.1.6 项目周边环境

本项目开发的地段位于大同市城中主轴线，项目西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷，小区与魏都大道交叉口有雁北影剧院、雁北宾馆娱乐休闲一步到位。项目西边是御河生态园，环境优美，足不出户感受园林风景。项目南面是永康商贸城、服装大世界、义乌小商品市场、万圣商厦等大型商场，以及正在兴建的东小城，各种购场所应有尽有。项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备，区域位置极其优越。

1.1.7 项目用地概况

本项目建设用地面积为315亩，部分为耕地，部分为荒地，通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（砂砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。

1.1.8 报告编制说明

本项目可行性研究由华岳地产开发公司及北京建筑设计院共同承担。

可行性研究的依据为：大同市城区管委会2012年11月同经管委发[2012]108号文“关于同意华岳房地产公司建设御花园基建立项的批复”；大同市建设局“御花园住宅小区规划红线图”；华岳房地产公司提供的项目相关资料；华岳房地产公司2012年2月委托华北星工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。

报告编制依据：

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及大同市颁布的相关法律、法规、政策

（3）大同市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要

（4）大同市2010、2011年国民经济和社会发展统计公报

（5）大同市城市总体规划大纲（2010—2020）

（6）大同市的经济和社会发展规划

（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

（8）《大同市市区基准地价》

（9）大同市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

（10）华岳房地产开发有限公司单方签定的协议书

（11）编制《报告》的委托合同

（12）其他有关依据资料

1.1.9 报告主要分析内容

投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。

1.2项目背景

1.2.1 项目提出背景

近几年大同市委市政府全力打造了彩色生态城市，以改善人居条件为出发点，下大力气治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视御河生态园的发展，实施可持续发展策略。

2012年，本项目为华岳房地产有限公司开发项目中的一项，围绕大同市“一轴双城”建设规划，响应市委市政府的政策号召，华岳房地产开发有限公司决定依托御河生态园开发御花园高档住宅小区。该项目已经完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。整个项目计划2013年初开工建设，四年内全部完成并交付使用。

本项目依附于御河生态园而建，大同御河生态园占地面积达413000㎡，北起御河大桥北500m，南至迎宾大桥南500m，南北长5.5km，东西宽500m-800m，绿化扩展区包括规划布置4座公园，分别是行政中心公园、城北带状公园、城南公园、体育公园，总占地面积58.37h㎡。沿御河两岸，由水系、河面、绿带、高档住宅小区及生态经济林组合构成独特的河岸景观。

依托御河大桥连接主城区内东关商贸区和御东区新建商贸区，形成商业购物繁华的市场景观。

御花园小区地处大同市御河东路，坐拥御河风景区，毗邻大同市御河生态园。上风上水，拥有得天独厚的自然环境，人类渴望自然，城市呼唤绿色，园林绿化发展就应该以人为本，充分认识和确定人得主体地位和人与环境的双向互动关系，满足人们的休闲、游憩和观赏的需要，使园林、城市、人三者之间相互依存，融为一体，所以御花园是理想的宜居之地，更是置业规划成倍增值的财富之邸。

1.2.2 开发投资方式

本项目由华岳房地产公司开发，独家筹措资金开发建设，投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行贷款及商品房预售三条渠道解决。

1.2.3 开发单位背景

山西华岳集团公司是大同市一家以房地产开发为纽带，集建筑施工、道路施工、物业管理、物资供应、商业贸易、热电联产为一体的综合性股份制企业。

华岳集团公司始建于1996年，下属5个控股子公司：大同市华岳房地产开发有限责任公司、大同华岳热电有限责任公司、大同华祥物业管理有限责任公司、大同市万科隆物业管理有限责任公司、大同市永华置地有限责任公司，总注册资本13100万元，总资产12亿元。

几年来公司开发、承建的单位工程累计建筑面积85万平方米，修建扩改道路工程168公里，取得了可喜的业绩。开发承建的主要工程有：大同市龙府花园住

宅小区、福薇小区、建馨小区、怡景苑小区、凤凰嘉园小区、华盛苑小区、美丽新世界购物广场、“金色水岸·绿洲”小区、御华帝景小区、大同铝材厂机修、挤压车间及厂区建设、大同经济开发区道路工程、日处理10万吨污水处理厂总承包工程、大同市同泉里、黄花南北街、雁同东路、万城华府，绿洲·西城。新开南北路市政道路扩改工程。

公司所开发的项目污染物排放全部达标，工程一次交验合格率达到100%，年度交付工程优良率75%，房屋年平均销售率85%，业主入住率达96%，顾客满意度达95%以上。

在华岳集团公司十多年的发展过程中，始终以“用户至上、诚信为本”为集团一班注重工程质量、信守企业承诺的工作方针，企业没有发生过一起涉及施工质量延期交房以及产权办理、物业不到位，夸大宣传、面积分摊等方面投诉，签订各种合同履行率达100%.

1.3主要技术经济指标

主要经济技术指标见表1.1

第二章投资环境分析

2.1 国家政治经济形势及有关政策

2011年 1-12月累计，全国财政收入103740亿元，比上年增加20639亿元，增长24.8%。其中，中央本级收入51306亿元，比上年增加8818亿元，增长20.8%；地方本级收入52434亿元，比上年增加11821亿元，增长29.1%。财政收入中的税收收入89720亿元，增长22.6%；非税收入14020亿元，增长41.7%。

2011年是“十二五”规划的开局之年，也是国际国内经济形势最为复杂多变的一年。我国国民经济总体保持了平稳快速增长的良好势头。经济平稳快速增长，居民就业和收入取得明显改善。GDP总额达到471564亿元，剔除物价上涨因素，同比增长9.2%。2011年城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比为3.13：1，较2010年有明显改善。2011年全年平均失业率为4.1%，保持在较低水平。

2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%，7月份居民消费价格同比涨幅达到高点6.5%后，涨幅连续回落。需指出的是由于2011年物价总体涨幅较高，C PI 指标在2012年的实际意义将有所下降，CPI不宜再作为2012年宏观经济分析和决策的关键因素。

2011年工农业生产保持稳定，企业利润继续增长。第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润46638亿元，同比增长24.4%。

固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年固定资产投资(不含农户)301933亿元，比上年名义增长23.8%(扣除价格因素实际增长16.1%)。其中，国有及国有控股投资107486亿元，增长11.1%。第一产业投资6792亿元，比上年增长25.0%；第二产业投资132263亿元，增长27.3%；第三产业投资162877亿元，增长21.1%。

从2011年全年经济财政走势看，经济增长逐步放缓，企业利润下滑，物价高位回落，特别是四季度后提高个人所得税起征点减收较多，汽车和房地产成交量下降相关税收减少，全国财政收入增长前高后低。一季度受经济增长较快、进口大幅增长以及部分2010年末收入在年初集中入库等因素带动，全国财政收入增长33.1%；二季度受经济增长较快、汇算清缴2010年企业所得税入库较多等因素带动，全国财政收入增长29.6%；三季度受经济增速趋缓、但物价处于年内高位等因

素影响，全国财政收入增长25.9%；四季度受经济增长放缓、个人所得税改革、物价高位回落以及汽车和房地产成交量下降等因素影响，全国财政收入增长10%(其中中央财政收入扣除当季企业所得税退税增加因素后增长7%左右)。

从2010年开始，我国进入到了一个不折不扣的房地产宏观调控年，期间不仅有“新国十条”、“929新政”等国家级调控政策的出台，更有国务院各部门及各地方政府跟进的部门规章及地方细则的推进实施。虽然国家对房地产市场似乎下了大力气，但房地产市场似乎完全不受影响。

回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，延续始于2010年以来的房地产调控政策，不但盯紧市场变化还持续加码调控。2011年1月26日出台的“新国八条”奠定了中央政府对房地产调控的基调。伴随着新“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限货”等政策也全面升级。2011年7月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到46个。

以上资料数据显示房地产开发呈回落态势，房地产行业“拐点”隐现。2011年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%，增速明显回落。从行业前景来看，2012年6、7月房地产价格将转入实质下降时期。

2.2地区社会经济状况

据统计，大同市地区生产总值从2005年的376.51亿元增加到2011年的694.33亿元，年均增长10.53%；财政总收入从61.99亿元增加到138.42亿元，年均增长17.43%；一般预算收入从20.42亿元增加到55.17亿元，年均增长21.99%；全社会固定资产投资从145.34亿元增加到576.71亿元，累计完成1812.13亿元，年均增长31.74%；社会消费品零售总额从132.9亿元增加到303.01亿元，年均增长17.92%。

“十二五”期间，大同市委市政府要突出转型发展，拓宽快速提升大空间。确立转型发展、绿色崛起的战略，着力推进文化名城、旅游名都、生态名邑、经济强市“三名一强”建设步伐，重力突破支柱产业单一的发展困局，开辟多元化发展的广阔前景，综合实力和竞争力显著增强。2012年大同市要继续做好城市生态建设工作，实现“水”与“绿”的完美结合、“人”与“城”的和谐相处。御河蓄水绿化景观工程便是大同市“十二五”期间12项园林绿化景观工程之一。

2011年大同市开工建设保障性住房面积546.34万平方米、56055套安置房，已竣工84.4万平方米、10120套。大同棚户区改造的经验得到中央肯定，国务院在大同召开了全国城市和国有工矿棚户区改造现场会议。一中新校、二中初中部、