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讲义第08章投资性房地产

讲义第08章投资性房地产
讲义第08章投资性房地产

第七章投资性房地产

近年考情分析:本章近年主要以客观题形式出现:2011年3分;2010年2分;2009年3分。

重点难点归纳:投资性房地产的内容和初始计量;投资性房地产的后续计量;投资性房地产的转换;投资性房地产的处置。

主要内容讲解:

第一节投资性房地产特征和范围

一、定义和特征

1.定义

是指以赚取租金或资本增值为目的,或者两者兼有而持有的房地产。

2.特征

(1)是一种经营活动;

(2)在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产;

(3)有两种后续计量模式。

二、范围

1.已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

2.已出租的土地使用权。是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权,包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

3.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权(不包括按照国家有关规定认定的闲置土地)。

注意:

(1)已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的,仍作为投资性房地产。

(2)对企业持有以备经营出租的空置建筑物:只要企业管理当局作出正式书面决议,明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也可视为投资性房地产。

●空置建筑物,是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物,以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

这意味着,企业的建筑物,即使没有出租,也可能确认为投资性房地产。

(3)闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

闲置土地,是指企业依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的,也可以认定为闲置土地:

●国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的;

●已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

(4)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产。

(5)企业出租给本企业职工居住的宿舍,即使按照市场价格收取租金,也不属于投资性房地产。这部分房产应确认为固定资产。

(6)房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产,应确认为存货。

(7)一项房地产,部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,用于赚取租金或资本增值的部分,如果能够单独计量和出售的,可以将该部分确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的,不确认为投资性房地产。

(8)集团内关联企业之间租赁房地产的,出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。但在编制合并报表时,应将其作为企业集团的自用房地产。

【例题1·单项选择题】下列各项中,属于投资性房地产的是()。

A.房地产企业开发的准备出售的房屋

B.房地产企业开发的已出租的房屋

C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

[答疑编号3756070101]

『正确答案』B

『答案解析』选项A,房地产企业开发的准备出售的房屋应确认为存货;选项C企业持有准备建造房屋的土地使用权应确认为无形资产;选项D,企业以经营租赁方式租入的建筑物不确认为企业的资产。

【例题2·多项选择题】下列项目中,不属于投资性房地产的有()。

A.出租给本企业职工居住的宿舍

B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位

C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店

D.已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的房地产

E.企业管理部门正在使用,但董事会已作出决议将于半年后出租的房产

[答疑编号3756070102]

『正确答案』ABCE

『答案解析』选项A,出租给本企业职工居住的宿舍不确认为投资性房地产;选项B,以经营租赁方式租入再转租的建筑物,由于企业不拥有产权,不应确认为投资性房地产;选项C,企业自营的旅馆应确认为固定资产;选项E,企业管理部门正在使用的房产,不属于空置建筑物,即使有董事会书面决议,也不应确认为投资性房地产,而应作为固定资产核算。第二节投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量

确认条件:

1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

1.外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支

出。

2.自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

注意:

(1)建造过程中发生的非正常性损失,直接计入当期损益,不计入建造成本。

(2)不通过“在建工程”、“无形资产”等账户,直接借记“投资性房地产”科目,贷记“银行存款”等科目。

3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本,应按“投资性房地产转换”的原则来确定。

二、与投资性房地产有关的后续支出

1.资本化:满足投资性房地产确认条件的,应当计入投资性房地产成本;

注意:科目使用

借:投资性房地产—厂房(在建)

投资性房地产累计折旧

贷:投资性房地产—厂房

资本化期间仍为投资性房地产,但不再计提折旧和进行摊销。

【例题1·计算分析题】20×8年3月,甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为2 000万元,已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入,甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建,并与丙企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日,与乙企业的租赁合同到期,厂房随即进入改扩建工程。12月10日,厂房改扩建工程完工,共发生支出150万元,即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

[答疑编号3756070103]

『正确答案』

甲企业的账务处理如下:

(1)20×8年3月15日,投资性房地产转入改扩建工程:

借:投资性房地产——厂房(在建)14 000 000

投资性房地产累计折旧 6 000 000

贷:投资性房地产——厂房20 000 000

(2)20×8年3月15日~12月10日:

借:投资性房地产——厂房(在建) 1 500 000

贷:银行存款等 1 500 000

(3)20×8年12月10日,改扩建工程完工:

借:投资性房地产——厂房15 500 000

贷:投资性房地产——厂房(在建)15 500 000

【例题2·计算分析题】20×8年3月,甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入,甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建,并与丙企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日,与乙企业的租赁合同到期,厂房即进入改扩建工程。11月10日,厂房改扩建工程完工,共发生支出150万元,即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日,厂房账面余额为1 200万元,其中成本1 000万元,累计公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

[答疑编号3756070104]

『正确答案』

甲企业的账务处理如下:

(1)20×8年3月15日,投资性房地产转入改扩建工程:

借:投资性房地产——厂房(在建)12 000 000

贷:投资性房地产——成本10 000 000

——公允价值变动 2 000 000

(2)20×8年3月15日~11月10日:

借:投资性房地产——厂房(在建) 1 500 000

贷:银行存款等 1 500 000

(3)20×8年11月10日,改扩建工程完工

借:投资性房地产——成本13 500 000

贷:投资性房地产——厂房(在建)13 500 000

2.不满足投资性房地产确认条件的,应当在发生时计入当期损益。

注意:科目使用

借:其他业务成本

贷:银行存款等

第三节投资性房地产的后续计量

一、成本计量模式

企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量:按固定资产的有关规定进行后续计量,按期(月)计提折旧,存在减值迹象的,按照资产减值的有关规定处理。

2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量:按无形资产的有关规定进行后续计量,按期(月)摊销,存在减值迹象的,按照资产减值的有关规定处理。

二、公允价值计量模式

1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;

(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

注意(新增):

以公允价值模式后续计量的企业,对于在建投资性房地产,如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的,应当以成本计量该在建投资性房地产,其公允价值能够可靠计量时或其完工后(两者孰早),再以公允价值计量。

2.会计处理

采用公允价值模式后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。会计处理如下:

借:投资性房地产——公允价值变动

贷:公允价值变动损益

或作相反分录。

三、计量模式的变更

●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。但在极少数情况下,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业,有证据表明,当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时,该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的,应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置,并假设无残值。

●企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。

(1)成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。

(2)已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

【例题1·单项选择题】某企业投资性房地产采用成本计量模式。2009年1月31日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为270万元,预计使用年限为5年,预计净残值为18万元。采用年数总和法计提折旧。2010年应计提的折旧额为()。

A.72万元

B.50.4万元

C.67.2万元

D.68.6万元

[答疑编号3756070201]

『正确答案』D

『答案解析』2010年应计提的折旧额=(270—18)×5/15×1/12+(270—18)×4/15×11/12=68.6(万元)

【例题2·多项选择题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租,年租金为30万元且于每年年末收取。该建筑物的购买价格490万元,发生相关税费20万元,用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年,预计净残值为10万元,采用直线法计提折旧。2010年12月31日,该建筑物的公允价值为560万元。不考虑其他因素,下列表述中,正确的有()

A.2010年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元

B.2010年该项投资性房地产减少当期营业利润40万元

C.2010年该项投资性房地产增加当期营业利润80万元

D.2010年该项投资性房地产的列报价值是560万元

E.2011年该项投资性房地产可以变更为成本计量模式

[答疑编号3756070202]

『正确答案』CD

『答案解析』选项A,以公允价值计量的投资性房地产不计提折旧;选项B,影响当期营业利润的金额=收取的租金30+本期确认的公允价值变动50=80万元;选项E,采用公允价值计量的投资性房地产不得转为以成本模式计量的投资性房地产。

【例题3·计算分析题】20×7年,甲企业将一栋写字楼对外出租,采用成本模式进行后续计量。20×9年2月1日,假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件,甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20×9年2月1日,该写字楼的原价为9 000万元,已计提折旧270万元,账面价值为8 730万元,公允价值为9 500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外,甲企业无其他的投资性房地产。

[答疑编号3756070203]

『正确答案』

甲企业的账务处理如下:

借:投资性房地产——成本95 000 000

投资性房地产累计折旧 2 700 000

贷:投资性房地产90 000 000

利润分配——未分配利润 6 930 000

盈余公积770 000

第四节投资性房地产的转换和处置

一、投资性房地产转换的会计处理

(一)转换日的确定

1.投资性房地产开始自用,转换日为房地产达到自用状态,企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

2.作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租,转换日应当为租赁期开始日。

3.自用土地使用权停止自用,改用于资本增值,转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

(二)成本模式下的转换:对应结转,不确认损益;涉及存货的,不确认减值准备。

1.投资性房地产转换为非投资性房地产:

(1)投资性房地产转换为自用房地产

将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧(摊销)、减值准备等分别转入“固定资产(无形资产)”、“累计折旧(累计摊销)”、“固定资产减值准备(无形资产减值准备)”等科目。

借:固定资产(无形资产)

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷:投资性房地产

累计折旧(累计摊销)

固定资产减值准备(无形资产减值准备)

(2)投资性房地产转换为存货

借:开发产品(原投资性房地产的账面价值)

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷:投资性房地产

注意1:房地产公司用“开发产品”科目;

注意2:流动资产与非流动资产之间的减值准备通常不能对应结转。

2.非投资性房地产转换为投资性房地产:

(1)作为存货的房地产转换为投资性房地产

借:投资性房地产(存货在转换日的账面价值)

存货跌价准备(已计提的跌价准备)

贷:开发产品(账面余额)

(2)自用房地产转换为投资性房地产

借:投资性房地产

累计折旧或累计摊销

固定资产减值准备或无形资产减值准备

贷:固定资产或无形资产

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

【例题1·单项选择题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2011年1月1日,该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元,已提折旧20万元,已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日“固定资产”的入账价值为()。

A.100万元

B.80万元

C.70万元

D.75万元

[答疑编号3756070204]

『正确答案』A

『答案解析』题目中的固定资产标有双引号,说明是要求计算“固定资产”科目的入账价值,故应选择100万元。

(三)公允价值模式下的转换:

1.投资性房地产转换为非投资性房地产

应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

借:固定资产(无形资产或开发产品)(公允价值)

贷:投资性房地产――成本

投资性房地产――公允价值变动(或借记)

公允价值变动损益(或借记)

2.非投资性房地产转换为投资性房地产

投资性房地产,按照转换当日的公允价值计价。

(1)转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益(资本公积——其他资本公积)

借:投资性房地产―成本(公允价值)

累计折旧(累计摊销)

固定资产减值准备(无形资产减值准备或存货跌价准备)

贷:固定资产(无形资产或开发产品)

资本公积——其他资本公积

(2)转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(公允价值变动损益);

借:投资性房地产——成本(公允价值)

累计折旧(累计摊销)

固定资产减值准备(无形资产减值准备或存货跌价准备)

公允价值变动损益

贷:固定资产(无形资产或开发产品)

注意:

公允价值计量模式下:

投资性房地产转换为自用房地产,公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。

自用房地产转换为投资性房地产,公允价值大于账面价值的情况下,计入资本公积;公

允价值小于账面价值的情况下,计入公允价值变动损益。

处置投资性房地产时,将“资本公积——其他资本公积”转入处置当期损益(“其他业务成本”科目)。

【例题2·计算分析题】20×8年3月10日,甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日,该写字楼的账面余额45 000万元,公允价值为47 000万元。20×8年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

[答疑编号3756070205]

『正确答案』

甲企业的账务处理如下:

(1)20×8年4月15日:

借:投资性房地产——成本470 000 000

贷:开发产品450 000 000

资本公积——其他资本公积20 000 000

(2)20×8年12月31日:

借:投资性房地产——公允价值变动10 000 000

贷:公允价值变动损益10 000 000

【例题3·计算分析题】20×8年6月,甲企业打算搬迁至新建办公楼,由于原办公楼处于商业繁华地段,甲企业准备将其出租,以赚取租金收入。20×8年10月30日,甲企业完成了搬迁工作,原办公楼停止自用,并与乙企业签订了租赁协议,将其原办公楼租赁给乙企业使用,租赁期开始日为20×8年10月30日,租赁期限为3年。20×8年10月30日,该办公楼原价为5亿元,已提折旧14 250万元,公允价值为35 000万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。

[答疑编号3756070206]

『正确答案』

甲企业的账务处理如下:

借:投资性房地产——成本350 000 000

公允价值变动损益7 500 000

累计折旧142 500 000

贷:固定资产500 000 000

【例题4·单项选择题】某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2011年1月1日,该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元,已提折旧20万元,已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日投资性房地产的入账价值为()。

A.100万元

B.80万元

C.70万元

D.75万元

[答疑编号3756070207]

『正确答案』D

『答案解析』自用房地产转为以公允价值计量的投资房地产,投资性房地产的入账价值应为转换日的公允价值,故本题正确答案为D。

【例题5·单项选择题】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地

产时,公允价值与原账面价值的差额应计入的会计科目是()。

A.投资收益

B.公允价值变动损益

C.资本公积

D.其他业务收入

[答疑编号3756070208]

『正确答案』B

『答案解析』以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产,公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

【例题6·单项选择题】下列各项中,能够影响企业当期损益的是()。

A.采用成本计量模式,期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值

B.采用成本计量模式,期末投资性房地产的可收回金额高于账面余额

C.采用公允价值计量模式,期末投资性房地产的公允价值高于账面余额

D.采用公允价值计量模式,自用的房地产转换为投资性房地产时,转换日公允价值大于账面价值

[答疑编号3756070209]

『正确答案』C

『答案解析』采用公允价值计量模式,期末投资性房地产的公允价值高于账面余额,需要确认公允价值变动,计入公允价值变动损益科目,影响当期损益,选项C正确。

【例题7·多项选择题】下列有关投资性房地产的说法中,正确的有()。

A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时,其转换日通常为租赁期开始日

C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租,在成本模式下,应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值

D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入所有者权益

E.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益

[答疑编号3756070210]

『正确答案』ABCE

『答案解析』企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入公允价值变动损益,选项D错误。

二、投资性房地产处置的处理

(一)采用成本模式计量的投资性房地产的处置

1.出售或转让的:

①借:银行存款(实际收到的金额)

贷:其他业务收入

②借:其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷:投资性房地产

2.报废或毁损的:

①借:待处理财产损溢

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷:投资性房地产

②报经批准后处理:

借:工程物资或银行存款(按残料价值或变价收入)

其他应收款(可收回的赔偿款)

其他业务成本或营业外支出(按差额)

贷:待处理财产损溢

(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置

1.出售或转让的:

①借:银行存款(实际收到的金额)

贷:其他业务收入

②借:其他业务成本

贷:投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动(或借记)

③借:公允价值变动损益

贷:其他业务成本(或相反分录)

④若存在原转换日计入资本公积的金额,则:

借:资本公积――其他资本公积

贷:其他业务成本

2.报废或毁损的:

借:待处理财产损溢

贷:投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动(或借记)

3.报经批准后处理:

借:工程物资或银行存款(按残料价值或变价收入)

其他应收款(可收回的赔偿款)

其他业务成本或营业外支出(按差额)

贷:待处理财产损溢

【例题8·计算分析题】甲为一家房地产开发企业,20×7年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日,该写字楼的账面余额45 000万元,公允价值为47 000万元。20×7年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产,并以55 000万元出售,出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量,不考虑相关税费。

[答疑编号3756070301]

『正确答案』

甲企业的账务处理如下:

(1)20×7年4月15日,存货转换为投资性房地产:

借:投资性房地产——成本470 000 000

贷:开发产品450 000 000

资本公积——其他资本公积20 000 000

(2)20×7年l2月31日,公允价值变动:

借:投资性房地产——公允价值变动10 000 000

贷:公允价值变动损益10 000 000

(3)20×8年6月,出售投资性房地产:

借:银行存款550 000 000

贷:其他业务收入550 000 000

借:其他业务成本480 000 000

贷:投资性房地产——成本470 000 000

——公允价值变动10 000 000

同时,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本:

借:公允价值变动损益10 000 000

贷:其他业务成本10 000 000

同时,将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本:

借:资本公积——其他资本公积20 000 000

贷:其他业务成本20 000 000

【例题9·单项选择题】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产,实际收到的金额为100万元,投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元,公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的,转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费,处置该项投资性房地产的净收益为()。

A.30万元

B.20万元

C.40万元

D.10万元

[答疑编号3756070302]

『正确答案』A

『答案解析』处置该项投资性房地产的净收益=100-80+10=30(万元);或者=100-80+10-10+10=30(万元),其中+10-10是公允价值变动损益结转至其他业务成本的金额。

【例题10·单项选择题】20×7年2月5日,甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日,董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。当日,办公楼的成本为3 200万元,已计提折旧为2 100万元,未计提减值准备,公允价值为2 400万元,甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

20×7年2月20日,甲公司承租方签订办公楼租赁合同,租赁期为自20×7年3月1日起2年,年租金为360万元。

办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元,20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。

20×9年3月1日,甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售,取得价款2 800万元。

要求:根据上述资料,不考虑其他因素,回答下列第1题至2题。

1.甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是()。

A.20×7年2月5日

B.20×7年2月10日

C.20×7年2月20日

D.20×7年3月1日

[答疑编号3756070303]

『正确答案』B

『答案解析』本题属于空置建筑物,所以自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。

2.甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是()。

A.160万元

B.400万元

C.1 460万元

D.1 700万元

[答疑编号3756070304]

『正确答案』C

『答案解析』因出售办公楼而应确认损益的金额=2 800-2 640+[2 400-(3 200-2 100)]=1 460(万元),参考分录:

自用转为投资性房地产时,

借:投资性房地产——成本 2 400

累计折旧 2 100

贷:固定资产 3 200

资本公积——其他资本公积 1 300

对外出售时,

借:银行存款 2 800

贷:其他业务收入 2 800

借:其他业务成本 2 640

贷:投资性房地产——成本 2 400

——公允价值变动240(2 640-2 400)

借:资本公积——其他资本公积 1 300

贷:其他业务成本 1 300

借:公允价值变动损益240

贷:其他业务成本240(注:此笔分录不影响损益)

本章小结:

①投资性房地产的内容,以及引申的7个小知识点。

②投资性房地产的后续支出的具体处理。资本化支出通过“投资性房地产——在建”核算,费用化支出通过“其他业务成本”核算。后续计量的两种模式的选择以及具体处理需要掌握。

③投资性房地产的转换。

成本模式下的转换是对应的结转,不确认损益。涉及存货项目的,不确认新的减值准备。

公允价值模式下的转换,投资性房地产转换为非投资性房地产,公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益;非投资性房地产转换为投资性房地产,公允价值大于账面价值,计入资本公积,公允价值小于账面价值,计入公允价值变动损益。

④投资性房地产的处置的处理,主要注意公允价值模式计量的投资性房地产处置时公允价值变动损益以及转换时形成的资本公积的结转。

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前言 一、考试题型题量 近3年题型题量分析表

三、近三年命题规律 (一)题目类型特点 会计考题包括客观题和主观题两部分。客观题包括单项选择题和多项选择题,以考核考生对《会计》一书的基本理论、基本概念、基本方法的掌握程度。主观题包括计算分析题和综合题,考核考生对《会计》一书全部业务方法的综合运用能力、融会贯通能力和紧密联系实际的实务操作能力。 (二)命题规律 从近三年《会计》的试题来看,有以下几个方面的特点: 1.覆盖面宽,考核全面; 2.重视测试考生对知识的理解,实际应用、职业判断能力; 3.注重热点,突出重点,体现及时掌握新知识、新内容,实现知识更新的要求; 4.综合性较强。 四、复习方法 (一)明确目标,制定并执行学习计划; (二)全面研读大纲和教材,把握教材之精髓; (三)加强练习。 第一章总论 本章考情分析 本章内容是会计准则中的基本准则,对全书后续章节具有统驭作用。近3年考题为客观题,分数不高,属于不重要章节。

20XX 年教材主要变化 本章删除了“第六节 会计科目”一节的内容。 本章基本结构框架 第一节 会计概述 我国企业会计准则体系由基本准则、具体准则、会计准则应用指南和解释公告等组成。 第二节 财务报告目标 财务报告的目标是向财务报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,反映企业管理层受托责任履行情况,有助于财务报告使用者作出经济决策。 总 论

第三节会计基本假设与会计基础 一、会计基本假设 (一)会计主体 会计主体,是指企业会计确认、计量和报告的空间范围。 会计主体不同于法律主体。一般来说,法律主体就是会计主体,但会计主体不一定是法律主体。 (二)持续经营 持续经营,是指在可以预见的将来,企业将会按当前的规模和状态继续经营下去,不会停业,也不会大规模削减业务。 在持续经营假设下,企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。明确这一基本假设,就意味着会计主体将按照既定用途使用资产,按照既定的合约条件清偿债务,会计人员就可以在此基础上选择会计政策和估计方法。 (三)会计分期 会计分期,是指将一个企业持续经营的生产经营活动划分为若干连续的、长短相同的期间。 在会计分期假设下,会计核算应划分会计期间,分期结算账目和编制财务报告。 会计期间分为年度和中期。年度和中期均按公历起讫日期确定。中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间。 (四)货币计量 货币计量,是指会计主体在财务会计确认、计量和报告时以货币计量,反映会计主体的财务状况、经营成果和现金流量。 二、会计基础 企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。 第四节会计信息质量要求 一、可靠性 可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量和报告,如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息,保证会计信息真实可靠、内容完整。 二、相关性 相关性要求企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关,有助于财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。 三、可理解性 可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了,便于财务报告使用者理解和使用。 四、可比性 可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性。具体包括下列要求: (一)同一企业对于不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项,应当采用一致的会计政策,不得随意变更。 (二)不同企业同一会计期间发生的相同或者相似的交易或者事项,应当采用规定的会计政策,确保会计信息口径一致、相互可比,即对于相同或者相似的交易或者事项,不同企业应当采用一致的会计政策,以使不同企业按照一致的确认、计量和报告基础提供有关会计信息。 【例题1·多选题】下列项目中,不违背会计核算可比性要求的有()。 A.当无形资产价值恢复时,将以前年度计提的无形资产减值准备转回 B.由于利润计划完成情况不佳,将以前年度计提的坏账准备全额转回 C.由于资产购建达到预定可使用状态,将借款费用由资本化核算改为费用化核算 D.某项专利技术已经陈旧,将其账面价值一次性核销 E.将投资性房地产的后续计量由公允价值模式改为成本模式

注会投资性房地产讲义

第七章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 一、属于投资性房地产的特征与范围 房产已出租的建筑物 地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 建筑物+劳务将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。(办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务) 一房四产某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 自用的建筑物固定资产 自用的土地使用权无形资产 销售的房地产存货 经营租入再经营租出的房地产(二房东:无所有权,不作为资产)2.违法 按国家规定认定的闲置土地不是 区别企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物,如董事会或类似机构作出书 面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的,即使未 签订租赁协议,也应视为投资性房地产。 是 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点 已出租的建筑物 租赁期开始日已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期

以备经营出租的空置建筑物和在建建 董事会或类似机构作出书面决议的日期筑物 二、初始计量 投资性房地产应当按成本进行初始计量。 房产同固定资产 外购 地产同无形资产 自建同固定资产 后续公则公 转换 后续成则成 【例题】2014年3月,甲企业购入一栋写字楼用于对外出租,甲企业与乙企业签订了经营租赁 合同,约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业,租赁期5年。以银行存款支付价款共 计1 200万元。 借:投资性房地产 1 200 贷:银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同:也提折旧(摊销),也提减值; 2.不同:收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧(摊销) 出售:营业外收入平时+出售: 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后,出租给乙企业使用,已确认为 投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。按照经营租赁合同,乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧: 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5(万元) 借:管理费用 5 贷:累计折旧 5 (1)租赁期开始日(华丽转身) 借:投资性房地产 1 200 贷:固定资产 1 200 借:累计折旧195 贷:投资性房地产累计折旧195 (2)每月计提折旧 借:其他业务成本 5 贷:投资性房地产累计折旧 5

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式(包括基本估算数据)第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置(四周范围) 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究

1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

注会投资性房地产讲义知识交流

第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 2.违法 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点

二、初始计量 【例题】2014年3月,甲企业购入一栋写字楼用于对外出租,甲企业与乙企业签订了经营租赁合同,约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业,租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。 借:投资性房地产 1 200 贷:银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同:也提折旧(摊销),也提减值; 2.不同:收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧(摊销) 出售:营业外收入平时+出售: 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后,出租给乙企业使用,已确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。按照经营租赁合同,乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧: 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5(万元) 借:管理费用 5 贷:累计折旧 5 (1)租赁期开始日(华丽转身) 借:投资性房地产 1 200 贷:固定资产 1 200 借:累计折旧195 贷:投资性房地产累计折旧195 (2)每月计提折旧 借:其他业务成本 5 贷:投资性房地产累计折旧 5 (3)每月确认租金收入 借:银行存款 6 贷:其他业务收入 6 【例题-减值】接上题,当年12月,这栋办公楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为900万元,此时办公楼的账面价值为960万元,以前未计提减值准备。

房地产项目可行性研究报告文件

一、项目总论 (一)项目背景 项目用地:汀棠公园以东地块 项目开发背景:芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告,该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 (二)承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 (三)研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付,依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 (一)市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比

名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长(%)房地产开发投资(亿元)21291 10.4 其中:住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积(万平方米)646556 1.5

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新

(完整版)初级会计实务讲义笔记

一、资产的概念 1、含义:过去的交易或事项形成的,由企业拥有或控制,预期会给企业带来经济利益的资源。 2、特征:(1)过去时(不是将来时) 财务会计(过去时) 会计 管理会计(将来时) 计划购买的原材料不属于资产 (2)由企业拥有或控制 (3)能带来经济利益 (4)经济资源(不是人力资源,政治资源) 例:下列属于企业资产的有( B ) A阳光和空气 B 存放在第三方的原材料 C经营租赁方式租入机器 D 计划采购的物质 3、分类:(1)根据有无实物形态分有形资产如库存现金及有价证券,存货,固定资产 无形资产如银行存款,应收帐款等(2)按来源不同分自有资产外购 自制 经营租入(不属于资产) 租入资产 融资租入(属于资产)

速动资产(货币资金、交易性金融资产、应收帐款和应收)票据) (3)按流动性分为流动资产 其他流动资产(应收股利、应收利息、其他应收款 存货、预付帐款、其他流动资产) 非流动资产(固定资产、无形资产、长期股权投资、投资性房地产、长期待摊费用) 下列属于流动资产的有( AC ) A应收帐款 B 预收帐款 C 交易性金融资产 D以公允价值模式计价投资性房地产 二、货币资金 1、含义:以货币形态存在的流动资产 2、内容: 库存现金 银行存款 其他货币资金(银行本票存款、银行汇票存款、信用证保证金存款、信用卡存款、外埠存款、存出投资款) 不包括 (1)备用金(其他应收款) (2)商业汇票(可能在应收票据或应付票据) (3)现金等价物(三个月到期的债券投资) 例:下列各项中是其他货币资金(BCD ) A企业持有三个月到期的债券投资 B为购股票存出投资款 C外埠存款 D 向银行申请银行汇票时的存款

房地产开发项目可行性研究(一)

房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案:A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案:D 3. 对投资项目或投资方向提出建议,是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案:A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估

算、项目财务分析等进行的预可行性研究,属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案:B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案:B 6. 在房地产投资项目可行性研究中,下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案:D 7. 在房地产开发项目投资估算中,土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费

8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案:A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案:B 10. 在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造个基本评价方案。 A.1~2 B.1~3 C.2~3 D.2~4 答案:D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于评价标准类指标的是

注会考试《会计》讲义及习题 第七章 投资性房地产

第三节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 (一)科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 (二)会计处理 在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产进行后续量,计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.计提折旧或进行摊销时 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 2.计提减值准备时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 【例题3·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起,甲公司将一项投资性房地产出租给某单位,租期为4年,每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元,预计使用年限为40年,预计净残值为零;至20×1年1月1日已使用10年,累计折旧3 000万元。20×1年12月31日,甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时,发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费,该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为()万元。 A.250 B.350 C.450 D.650 【答案】B 【解析】20×1年计提折旧=(12 000-3000)/(40-10)=300(万元),20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=(12 000-3 000)-300=8 700(万元),因可收回金额为8 800万元,所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350(万元)。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 (一)科目设置 1.投资性房地产——成本 ——公允价值变动 2.公允价值变动损益 (二)采用公允价值模式计量的前提条件

第02讲_投资性房地产,长期股权投资

实用文档 用心整理 、单项选择题 A. 已出租的土地使用权 B. 持有准备增值后转让的商品房 C. 已出租的建筑物 D. 持有准备增值后转让的土地使用权 【答案】B 【解析】属于投资性房地产的项目: ①已出租的土地使用权; 出租的建筑物。 2.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中,正确的是( A. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货,存货应按转换日的公允价值计量,公允价值大于原账 面价值的差额确认为其他综合收益 B. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产,自用固定资产应按转换日的公允价值计量, 公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益 C. 以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产,投资性房地产应按转换日的公允价值计量,公 允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益 第四章 投资性房地产 1.下列各项中,不属于投资性房地产的是( )。 ②持有并准备增值后转让的土地使用权;③已 )。

实用文档用心整理 D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产,自用固定资产应按转换日的公允价值计 量,公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益 【答案】C 【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货, 应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货 的入账价值,选项A错误;采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产,应将该房地产转换前的账面 原值作为转换后固定资产的入账金额,而不考虑转换日的公允价值,选项B错误;采用公允价值模式后续计量 的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值,公允价值与 原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益),选项D错误。 【手写板】 济tc帆沁H 1 * 却牢僭1砒陀 3.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算,并采用成本模式进行后续计量。2018年12月31日其成本 为2500万元,已计提折旧500万元,已计提减值准备200万元,当日该房产的公允价值为3000 万元。2018 年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量, 不考虑所得税等其他因素,则下列会计处理正确 的是()。 A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益

房地产投资项目可行性研究报告doc

房地产投资项目可行性研究报告 篇一:房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示:房地产投资项目投资环境分析,房地产投资项目背景和发展概况,房地产投资项目建设的必要性,房地产投资行业竞争格局分析,房地产投资行业财务指标分析参考,房地产投资行业市场分析与建设规模,房地产投资项目建设条件与选址方案,房地产投资项目不确定性及风险分析,房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写: 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项,政府批地,融资,贷款,申请国家补助资金等

【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式;PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告,具体价格根据具体的要求协商,欢迎进入 公司网站,了解详情,工程师(高建先生)会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告,此报告为个 性化定制服务报告,我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求,修订报告目录,并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容,为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前,对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价,以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报

2021学年注会考试《会计》讲义及习题第七章投资性房地产

第四节投资性房地产的转换和处置 【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理 的表述中,正确的有()。 A.按预计使用年限计提折旧 B.公允价值变动的金额计入当期损益 C.公允价值变动的金额计入资本公积 D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积 【答案】BD 【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧,选项A错误;公允价值变动的金额计入公允价值变动损益,选项C错误。 【例题7·单选题】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项: 20×1年12月31日购入一栋办公楼,实际取得成本为 3 000万元。该办公楼预计使用 年限为20年,预计净残值为零,采用年限平均法计提折旧。因公司迁址,20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定:甲公司将上述办公楼租赁给乙公司,租赁期开始日为协议签订日,租期2年,年租金l50万元,每半年支付一次。租赁协议签订日该办 公楼的公允价值为 2 800万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4年12月31日,该办公楼的公允价值为 2 200万元。 要求:根据上述资料,不考虑其他因素,回答下列第(1)小题至第(2)小题。(20XX 年) (1)下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中,正确的是()。 A.出租办公楼应于20×4年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼20×4年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 【答案】B 【解析】20×4年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75(万元),选项A错误;办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625(万元),出租日转换为以公允价值模式计量 的投资性房地产,租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产,选项C错误;应确认的资本公积=2 800-2 625=175(万元),选项B正确;出租办公楼取得的租金收入应当作 为其他业务收入,选项D错误。 (2)上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是()万元。 A.0 B.-75 C.-600 D.-675 【答案】C 【解析】上述交易对20×4年度营业利润的影响=-75+150/2+(2 200-2 800)=-600(万元)。 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产知识点

投资性房地产(大前提:企业自己的资产) (一)投资性房地产概述 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权:用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得,并以经营租赁方式出租的土地使用权。(赚取租金)(2)持有并准备增值后转让的土地使用权:企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。(资本增值) 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地(2年),不属于投资性房地产。 (3)已出租的建筑物:企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 (赚取租金) 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物,即企业的资产。 投资性房地产(大前提:企业自己的资产) 【注意】 第一,企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产。 第二,已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的,仍作为投资性房地产核算。(目的不变) 第三,企业持有以备经营出租的空置建筑物,如果董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也应作为投资性房地产核算。(目的不变) 不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产:为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 (2)作为存货的房地产:房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产

2019注会会计英语基础讲义

2019注会会计英语基础讲义 xx年注册会计师考试辅导会计前言总体考情分析一般选择综合题第1题要求选用英文作答,若用英文作答完全正确,则在原题满分的基础上多加5分。对于《会计》科目来讲,综合题的知识点分布可能性很大,知识面比较广,所以对于常见的综合性知识点,均需要关注如何转化为英文作答的形式。 在本次教学中, 将会按照专题的形式,同时结合具体例题,分别使用中文与英文进行讲解,并帮助学员提炼相关专业词汇。在具体每个专题的讲解时,每个专题会以先列举常用的词汇,最后结合典型例题的形式进行演练。部分专题在讲解中将会整合在一次授课中完成。 本次授课共涉及以下17个专题: 1.固定资产和无形资产 2.投资性房地产 3.资产减值 4.借款费用 5.股份支付 6.或有事项 7.金融工具 8.收入.费用和利润 9.非货币性资产交换和债务重组

10.所得税 11.外币折算 12.租赁 13.会计政策变更.估计变更.差错更正 14.资产负债表日后事项 15.长期股权投资和企业合并 16.合并财务报表 17.每股收益课堂教学形式由于自xx年起注册会计师考试采用机考的形式,因此同学们在运用英语进行综合题目作答的过程中能够快速准确的在电脑上输入答案是得分的前提。为了提高同学们快速输入英语答案的准确性,本门课程需要同学们在上课过程中跟随主讲老师将英文部分内容在Word文档中输出,以达到对单词的准确拼写以及对语法句型熟悉掌握的目的。 专题一固定资产和无形资产 目录 01 考情分析 02 词汇归纳总结 03 重点.难点讲解 04 同步系统训练考情分析有关固定资产和无形资产的内容在注会考试中属于非常重要的基础知识,可能并不单独以主观题形式进行考查,但是专业阶段主观题所考查的知识点中一般都会穿插其相关内容。如与借款费用.会计估计变更及差错更正等内容的结合。因此,要给予一定的重视。 词汇归纳总结

2020年中级会计师《实务》基础精讲班讲义第六章 投资性房地产

一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认,对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述,最后,本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认; 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算; 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则; 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定; 5.投资性房地产处置损益的计算,尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分:地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮,并在此基础上建造商品房,两者合二为一属于房地产企业的库存商品,计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮,计入“无形资产——土地使用权”,建造的地上建筑物计入“固定资产”,如果无法合理区分,全部计入“固定资产”。

房地产项目可行性研究开题报告

表1 毕业论文(设计)开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景:随着社会不断的发展,人们的生活水平的提高,人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型,小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素,任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费,房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点,同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点,使房地产行业在经济发展之中备受关注,成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业,房地产业在中国尚处于初期发展阶段,在房地产实践过程中暴露了大量问题,如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题,这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据:科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义:当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究,来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究,探讨未来房地产发展方向,为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标:通过此次本项目可行性研究,预测项目带来的利润,是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲:(1)摘要 (2)项目背景 (3)项目规划设计 (4)项目销售市场分析及发展前景 (5)项目开发与销售计划 (6)财务分析 (7)项目评估结果 参考文献:(1)汤炎非,杨青著.可行性研究与投资决策.武汉:武汉大学出版社,1998:5-7 (2)李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京:团结出版社,2001 (4)宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006,(2)57-59. (5)刘志平,王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产,2001,(9)33—35. (6)何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询,2003,(8)47-49 3.进度安排 开题报告:2011-06-11至2011-07-05 初稿:2011-07-17至2011-08-12 二稿:2011-08-24至2011-09-10 终稿:2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录:2011-06-11至2011-10-21

注会习题第七章投资性房地产资料

第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列项目中,属于投资性房地产的是()。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 2.下列项目中,不属于投资性房地产的是()。 A.已出租的建筑物 B.以融资租赁方式租入在转租的厂房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的土地使用权 3. 长江公司是房地产开发企业,2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,转换日商品房的账面余额为2000万元,已计存货跌价准备200万元,该项商品房在转换日的公允价值为3000万元,则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是()万元。 A.1800 B.800 C.3000 D.1700 4.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租,采用成本模式进行后续计量,预计使用年限为5年,预计净残值为12万元,采用年数总和法计提折旧,则2011年该项投资性房地产应计提折旧()万元。(计算结果保留两位小数) A.240 B.192 C.326.66 D.320 5.关于投资性房地产后续支出的说法中,正确的是()。 A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用 C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本 D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的,计入投资性房地产的成本 6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时,下列说法中错误的是()。 A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时,计提的折旧或摊销计入管理费用 B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时,按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销 C.投资性房地产存在减值迹象的,要对其进行减值测试,计提减值准备 D.投资性房地产计提的折旧或摊销,计入其他业务成本 7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时,下列说法中正确的是()。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试,计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时,计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时,计入当期损益 8.关于投资性房地产的后续计量,下列说法错误的是()。 A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式,属于会计政策变更 B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式,属于会计政策变更 C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时,公允价值与账面价值的差额调整期初

2020注会-会计-讲义-第06章 投资性房地产16-18讲

第六章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 【提示1】企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。比如,企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。 【提示2】 (1)自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如:企业出租给本企业职工居住的房屋;企业拥有并自行经营的旅馆饭店;企业自用的办公楼、生产车间厂房等。 (2)作为存货的房地产 作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,不属于投资性房地产。 如果某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产。 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 将某项资产确认为投资性房地产,首先应当符合投资性房地产的定义,其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件: (1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业; (2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 (一)外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起,下同)或用于资本增值,才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 (二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量 自行建造投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失,直接计入当期损益,不计入建造成本。 (三)非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。 二、投资性房地产有关的后续支出 (一)资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的,应当计入投资性房地产成本。 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的,在再开发期间应继续将其作为投资性房地产,再开发期间不计提折旧或摊销。 转为改扩建时的分录如下: 1.成本模式 借:投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 2.公允价值模式 借:投资性房地产——在建 ——公允价值变动(也可能在贷方) 贷:投资性房地产——成本 (二)费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的,应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)。

某房地产项目投资分析可行性研究报告

城市花都、桃花岭工程投资价值分析 (预可行性研究) 一、工程简况 (见工程调研报告) 二、工程公司基本情况 (见工程调研报告) 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 (见工程调研报告)

四、财务测算及经济评价 (一)基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯,无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新,使其资产持续使用,经营保 持连续,并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内,全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通,销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 (二)工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期,两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年,桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 (三)主要技术指标 工程主要技术指标一览表 (城市花都)

(四)工程总投资估算 项目总投资估算表

(五)销售收入与经营税金及附加 1、销售定价:小高层2200元/平M,多层公寓2800元/平M,联排别墅3300元/平M,独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售,由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售,在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣,经测算,最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 (城市花都)单位:万元

(六)工程盈利测算 利润测算表(城市花都)单位:万元

投资性房地产练习答案

存货 ?2007年,东方公司根据市场需求的变化,决定停止生产丙产品。为减少不必要的损失,决定将原材料中专门用于生产丙产品的外购D材料全部出售,2007年12月31日其成本为200万元,数量为10吨。据市场调查,D材料的市场销售价格为10万元/吨,同时销售10吨D材料可能发生的销售费用及税金1万元。2007年12月31日D材料的账面价值为()万元。 A.99 B.100 C.90 D.200 答案:A ?甲公司2010年12月31日库存配件100套,每套配件的账面成本为12万元,市场价格为10万元。该批配件可用于加工100件A产品,将每套配件加工成A产品尚需投入17万元。A产品2010年12月31日的市场价格为每件30.7万元,估计销售过程中每件将发生销售费用及相关税费1.2万元。该配件此前未计提存货跌价准备,甲公司2010年12月31日该配件的账面价值为( ) 万元。 ? A.1200 B.1080 C.1000 D.1750 ?【答案】A ?【解析】 ?第一步:判断产品是否发生减值: ?该配件所生产的A产品成本=100×(12+17)=2 900(万元),其可变现净值=100×(30.7-1.2)=2 950(万元),A产品没有发生减值。 ?第二步:产品没有发生减值,该配件不应计提减值准备,按照成本计量。其账面价值为其成本1 200万元(100×12)。 ?甲公司期末原材料的账面余额为100万元,数量为10吨。该原材料专门用于生产与乙公司所签合同约定的20台Y产品。该合同约定:甲公司为乙公司提供Y产品20台,每台售价10万元(不含增值税,本题下同)。将该原材料加工成20台Y产品尚需加工成本总额为95万元。估计销售每台Y产品尚需发生相关税费1万元(不含增值税,本题下同)。本期期末市场上该原材料每吨售价为9万元,估计销售每吨原材料尚需发生相关税费0.1万元。期末该原材料的账面价值为( )万元。 ?A.85 B.89 C.100 D.105 ?【答案】A ?【解析】 ?第一步:判断产品是否发生减值:

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