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推进农村土地流转的几种模式

推进农村土地流转的几种模式
推进农村土地流转的几种模式

农村土地流转的方式与成功案例

农村土地流转的方式与成功案例 农村土地流转是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下,将土地经营权从承包权中分离出来,转移给其他农户或经营者,即农村承包土地经营权的流转。农村土地流转的方式与成功案例有哪些呢?农村土地流转是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下,将土地经营权从承包权中分离出来,转移给其他农户或经营者,即农村承包土地经营权的流转。通过家庭承包方式取得的承包土地经营权,可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 农村土地流转的方式和成功案例" 1、农村土地流转方式 (1)代耕、代种:临时把承包地交由别人代耕代种,原承包合同关系不变,时间、条件一般由双方口头约定。 (2)转包、转让:此种方式流转土地的主体一方是农户或农民集体组织 (3)出租、反租倒包:出租是将土地的使用权有偿转让。反租倒包是指乡镇政府或村组组织先从农户或集体组织那里租赁土地,然后进行转租并从中谋利。 (4)互换:自愿调整地块,使承包地连片集中。 2、农村土地流转案例 第一种模式:土地股份合作社 代表:崇州市怡顺土地承包经营股份合作社 年终经营纯收入按9:1比例按股分红,即:收入的90%用于土地入股分红,收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。 第二种模式:土地股份公司 代表:邛崃市汤营农业有限公司 公司对入股土地不再实行保底,每年经营利润一半留作公司再生产资金,另一半按股分红。邛崃市兴农投资公司分红收入留存汤营村集体,待汤营村集体经济组织发展壮大以后,原价回购邛崃市兴农公司的股权。 第三种模式:土地银行 代表:彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社

农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入,土地银行所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。 第四种模式:业主租赁经营 代表:成都(农用地、商住地、工业地)市龙泉惠民草莓合作社 合作社组织社员开展劳动、技术、资金、营销等合作,按照入社股份进行分红。 第五种模式:大园区+小业主 代表:新津柳江蔬菜产业示范园 园区以合作社为纽带,采用统分结合方式,把各自分散经营的农户组织起来,实现蔬菜生产的集中集约规模经营。以专业合作社为纽带、以统一的市场拓展作为利益联结机制,带动农民实现增收。

土地流转合同

土地流转合同 甲方(出让方)(户主姓名):乙方(受让方): 为了规范农村土地流转,稳定农村土地承包关系,切实维护土地流转双方的合法权益,根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定,经双方当事人共同协商,达成如下合同条款。 一、土地流转方式:甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘等流转给乙方经营。 二、流转土地的用途:乙方只能将流转的土地用于种植业、养殖业等符合国家法律、法规和政策允许范围内从事生产经营活动。 三、土地流转时限:从年月日至年月日止,共计年。 四、土地流转数量及费用:甲方将第六条所列土地亩、鱼塘亩、山地亩流转给乙方经营,土地流转费以现金或转账方式计算,每亩流转费大写,小写。本次流转亩,计币,五年合计流转费大写,小写。 五、付费方式及时间:土地流转费以现金或转账方式支付。土地流转费分次支付,每五年支付一次。第一次在本合同签订之日起三日内支付第一个五年流转费,以后每五年在合同对应日支付一次。 七、甲方的权利和义务 1、权利:①按合同约定收取土地流转费;②合同到期或解除后,监督乙方对需要复耕的流转土地还耕恢复,收回流转土地。 2、义务:①协助乙方按照合同约定使用流转的土地,帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷,②不得干涉乙方正常的生产经营活动,不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地, 八、乙方的权力和义务 1、权利:①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处路权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的,有权获得相应的补偿。 2、义务:①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动,依照合同规

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来,我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓,认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》,对依法推进土地流转进行了积极的探索,虽然取得了一定成效,但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员,为深入了解我镇土地流转情况,于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下: 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末,全镇农村土地流转面积达7417公顷,涉及943个农户,分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷,占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷,占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷,占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷,出租的742公顷,互换的37公顷,转让的660公顷,入股的178公顷,其他形式的200公顷,分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷,占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主,占流转总量的80%以上,种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主,5年以下流转面积占88.4%,5~10年占4.3%,10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式,依托农民专业合作社和种数粮大户,搞土地规模经营,有力地促进了农村土地流转,实现了土地资源的优化配置和合理利用,发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转,使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中,实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚,或打工,或经商,服务于二、三产业。既增加了农民收入,又活跃和繁荣了城乡经济,加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社,规范土地流转操作程序,加快土地流转进程,采取公司+流转合作社+基地+农户等形式,吸引大量社会资本投向农业,促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题

农村集体土地使用权流转模式

农村集体土地使用权流转模式 农村的土地农民们是只有使用权而没有所有权的,农村的土地是属于集体土地。但是人们可以对农村集体土地的使用权进行流转,而且农村集体土地流转的方式有多种,可以根据自身的需求来进行选择。那么农村集体土地使用权流转模式是怎样的呢?下面就给大家介绍一下。 ▲一、农村集体土地使用权流转模式 ▲1、互换 互换土地,是农村集体经济组织内部的农户,为方便耕种和各自的需要,对各自土地的承包经营权进行的简单交换,是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前,中国农村实行土地联产承包责任制,农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一,大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病,严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片,实现规模化、集约化经营,于是互换这种最为原始的交易方式,进入农民视野。

▲2、交租 在市场利益驱动和政府引导下,农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由双方自行约定,承租方获得一定期限的土地经营权,出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中,有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 ▲3、入股 入股,亦称“股田制”或股份合作经营,是指在坚持承包户自愿的基础上,将承包土地经营权作价入股,建立股份公司。在土地入股过程中,实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后,既可继续参与土地经营,也可不参与土地经营),农民凭借土地承包权可拥有公司股份,并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接,以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来,农民既是公司经营的参与者,也是利益的所有者,是当前农村土地流转机制的新突破。 ▲4、宅基地换住房,承包地换社保 以重庆为例,去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后,在土地改革领域率先进行大胆探索,创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说,农民放弃农村宅基地,宅基地被置换为城市发展用地,农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权,

农村土地经营权流转管理办法

农村土地经营权流转管理办法

《农村土地经营权流转管理办法》 《农村土地承包经营权流转管理办法》已于 1月7日经农业部第2次常务会议审议经过,现予公布,自 3月1日起施行。 第一章总则 第一条为规范农村土地承包经营权流转行为,维护流转双方当事人合法权益,促进农业和农村经济发展,根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。 第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上,遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。 第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。 第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。 第五条县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。 第二章流转当事人

第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。 第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的,应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章。 没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。 第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户,也能够是其它按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。 受让方应当具有农业经营能力。 第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件,由流转双方平等协商确定。 第十一条承包方与受让方达成流转意向后,以转包、出租、互换或者其它方式流转的,承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的,应当事先向发包方提出转让申请。 第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地,禁止改变流转土地的农业用途。

【土地】农村土地流转形式有哪些

【土地】农村土地流转形式有哪些 (一)转包。即农村土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方,转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定,转包方与发包方的原承包关系不变。这部分多是已转移到非农产业的人员,他们已不以农为生。好处是:转出方可以有更充足的时间从事其它产业,转入方可以根据自己的需要扩大经营规模,能有效的转移农村劳动力,能暂时缓解增人不增地的矛盾。 不足是:它不能从根本上解决不种地的拥有土地,种地的却没有土地的问题,会给转包期不长的土地带来被部分转入方掠夺性经营的情况。(二)租赁。即农户与承租方之间在一定期限内的土地使用权转移。这种方式,主要在农户与用地单位之间进行,农户自愿将全部或部分土地使用权出租给承租方,承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定,最长不超过承包合同的剩余期限。它利在能促进当地经济发展、产业推进、规模经营,因为承租土地的多是企业、种养植大户和单位或公司。缺陷是承租方不能搞较长期限的发展项目,不能大动着改变土地原貌,因为多是租期满后要还原土地及附作物的。(三)互换。即农户之间农村土地承包经营权剩余期限的相互转移。互换的主要目的多是为了耕种的方便或种植结构调整的

需要。互换后,互换地块的承包权、经营权和原土地承包合同约定的权利、义务随之互相转移。这种互换,有同等面积的互换,也有不等面积的互换,双方多视互换地块的地级和远近条件决定。好处是:对改变地块零星分散,实现农户的土地集中具有直接意义。缺陷是:仍不能解决一家一户为生产单元的形式,农业的规模效应仍不能很好发挥。(四)代耕。即将自己承包的土地交给信得过的人代耕代种的方式。这多是外出打工、出嫁、上学和参加了工作等无力耕种土地的家庭,他们虽然无力耕种,但想始终拥有土地的收益权,不愿转让和退包,因而就与亲戚、朋友或邻居约定,将自己承包的土地交给他们代耕,代耕期间的种植收益有的归代耕人,相应的义务由代耕人承担(如原来的农业税等),其它的土地使用权收益归自己;有的由代耕人向委托人交一定量的农产品,委托人支付一定量的报酬或种子和肥料,使用权始终不转移。好处是:可以保留原土地承包人的承包权,土地仍然可作为他们的生活保障。弊端是:粗放经营的较多,同时加巨了增人不能增地的矛盾。有的举家迁出了,甚至死亡绝户了,仍然拥有土地使用权,很多新生和迁入的农民却没有基本的生产资料。(五)出让。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这种多是因公路、桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的

我国农村土地流转制度改革

我国农村土地流转制度改革——模式、问题与对策 摘要:农村土地流转制度改革已经成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。我国目前农村土地流转制度改革主要有土地股份合作社、土地信用合作社、土地转包、城乡统筹等不同模式,它们既有成功的经验,也存在法律缺失、制度不完善、组织不健全、政策力度不足等方面的问题。通过法律规范、制度创新、组织建设、政策支持等一系列政策措施,促进我国农村土地流转制度改革,对加快我国农业现代化具有十分重要的意义。 当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的全新发展阶段。现代农业要求实现土地集约化和规模化经营,而现阶段农村分散、粗放的土地经营方式,难以推广先进的科学技术和发挥大型农业机械的作用,这就要求农村土地进行适度流转和集中经营。农村土地流转制度改革已经成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。我国目前已有很多地区开展了农村土地流转的试点工作。对我国目前农村土地流转制度改革的主要模式进行考察,总结其成功的经验,分析其中存在的问题,并提出相应的政策建议,对促进我国农村土地流转制度改革和农业现代化具有十分重要的意义。 一、我国目前农村土地流转制度改革的主要模式 目前,归纳起来主要有以下几种类型: (一)土地股份合作社模式:土地资本化的代表 (二)土地转包模式:土地分散租赁模式 (三)土地信用合作社模式:土地集体租赁的典型 二、我国农村土地流转模式中存在的主要问题 (一)农村土地流转缺乏相关的法律保障 首先,我国目前缺乏专门的法律对土地流转进行有效的规范,我国没有制定统一的《农村土地流转法》,明确界定农村土地流转中的产权性质,对土地流转方和流转受让方的权利义务关系、流转的原则和程序、流转期限和流转合同、流转权的保护、流转方式、争端解决和法律责任等作出明确规定。其次,我国现有的相关法律都明确规定农村的土地归农民集体所有,但作为产权主体的“集体”概念不统一,有关内容不明确,缺乏可操作性。在《民法通则》中界定为乡(镇)、村两级;而在《农业法》、《土地管理法》中则界定为乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。由此造成谁是农村集体土地所有权代表模糊不清,农民的利益在土地流转中遭受侵害[7]。2003年的《中华人民共和国土地承包法》,虽然赋予农民长期而有保障的土 地使用权,明确土地承包经营权可依法、自愿、有偿地进行流转,规定了承包权流转原则、流转方式、流转合同和流转主体,但没有具体规定土地流转的保

2020最全农村土地流转合同范本

2020最全农村土地流转合同范本2019最全农村土地流转合同范本1 甲方(出让方):乡镇村组(户主姓名) 乙方(受让方): 为了规范农村土地流转,稳定农村土地承包关系,切实维护土地流转双方的合法权益,根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定,经双方当事人共同协商,达成如下合同条款。 一、土地流转方式甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。 二、流转土地的用途乙方只能将流转的土地用于:。 三、土地流转时限从年月日至年月日止。 四、土地流转数量及费用甲方将第六条所列土地亩、鱼池亩、山地亩流转给乙方经营,土地流转费以现金人民币贰拾壹万元计算。 五、付费方式及时间土地流转费以现金凡是支付。土地流转费分六次支付,第一次在2019 年春节之前付陆万。以后每年春节前付万,直至付清贰拾壹万。 六、流转土地类型、面积和质量 最全农村土地流转合同 七、甲方的权利和义务

1、权利:①按合同约定收取土地流转费;②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地;③合同到期或解除后,监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复,收回流转土地。 2、义务:①协助乙方按照合同约定使用流转的土地,帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;②不得干涉乙方正常的生产经营活动,不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。 八、乙方的权力和义务 1、权利:①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的,有权获得相应的补偿。 2、义务:①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动,依照合同规定按时足额交纳土地流转费;②对流转土地不得擅自改变用途,不得使其荒芜;③合同期内要保护好流转的土地,不得损毁流转土地;④合同到期或解除后,若造成流转土地损毁,必须负责流转土地复耕;⑤加强安全生产,防止事故发生,因事故造成损失的,乙方自行承担责任。 九、合同的变更与解除 1、有下列情况之一者,本合同可以变更或解除: ①经当事人双方协商一致,又不损害国家、集体和第三人利益的;②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的;③

浙江高院关于农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的意见(2009)

浙江省高级人民法院关于 为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的 意见 浙高法…2009?250号 本省各级人民法院、宁波海事法院: 为贯彻落实省委《关于认真贯彻党的十七届三中全会精神加快推进农村改革发展的实施意见》、《关于深化改革开放推动科学发展的决定》,以及省委、省政府《关于积极引导农村土地承包经营权流转促进农业规模经营的意见》、《关于进一步深化集体林权制度改革的若干意见》等文件精神,根据《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》,结合法院工作实际,现就我省法院为推进农村土地(含林地)承包经营权流转和集体林权制度改革提供司法保障,提出以下指导意见。 一、充分认识农村土地流转和集体林权制度改革的重要意义。农村土地流转和集体林权制度改革,是我省农村改革发展的新起点,是继续解放思想、深化改革开放、再创体制优势、推动科学发展的重要举措,事关新时期我省经济社会全面协调可持续发展的大局。全省各级法院要紧紧围绕党委和政府工作重心,把支持农村土地流转和集体林权制度改革

创新作为践行科学发展观的重要内容,按照“八项司法”的要求,努力为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供强有力的司法保障。 二、准确把握审理原则和指导思想。严格执行物权法、合同法、土地管理法、农村土地承包法、森林法、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、司法解释的规定。对我省各地根据省委、省政府决策部署推出的各项改革创新措施,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,有利于农民得实惠,有利于土地集约化经营,有利于推进新农村建设和城镇化发展方向,都要给予有力的司法支持。出现矛盾和问题时,不要轻易认定涉案流转合同、协议无效。 三、依法保护农民土地承包经营权。以维护农民土地承包经营各项权益和保持土地承包关系稳定为核心,以稳定和完善农村基本经营制度,推进农村改革发展为最终目标,切实加强人民法院的审判和执行工作。依法保护农民对承包土地享有的占有、使用、收益的权能,制裁侵害农民土地承包经营权的行为,构建农村改革发展的基础条件。 四、妥善处理返乡农民工土地承包经营权流转纠纷。认真贯彻最高人民法院《关于当前形势下进一步做好涉农民事案件审判工作的指导意见》(法发…2009?37号),对返乡农民工因土地承包经营权流转费用明显偏低或者返乡后流

农村土地流转模式及其效应与创新

农村土地流转模式及其效应与创新 我国新农村改革的步伐正在不断推进,农业制度也在不断完善和改革。创新的农村土地流转模式成功推动了我国农业的发展,促进了农业技术的更新。由于相关法律法规的缺乏,农村土地流转出现耕地用途被转变、农民利益受到侵犯的现象,需要加大整改力度。所以,结合我国农村的实际情况,需完善农村土地流转的法律法规,探讨土地流转模式的改革和创新,为实现新时代的“三农”经济健康发展而奋斗。 标签:农村土地;土地流转;模式创新 1、主要的农村土地流转模式 1.1、转包 转包是通过让农民暂时放弃对土地的拥有权利和经营权利,转包给其他人或机构耕种,来实现土地流转的一种模式。这种土地流转模式有很多弊端,不利于农村土地耕种的可持续性,使农业经济的发展受到影响,从而损害了经济利益。 1.2、互换 互换是通过和其他农民个体或耕种集体进行农户承包权土地空间上的名义置换,这种置换模式主要有以下两种形式:一是置换耕地,二是耕地补助。对于自主放弃土地经营权利的耕地,可以改为插画地。但是为了保证经营规模的连续性,必须与意愿进行互换耕地的农民进行耕地置换。通过置换过程中合理的取长补短,可以形成价值较高的连片耕种模式。 1.3、转让 转让是农民通过转让土地承包权,将土地使用权转让给其他人。通常情况下通过以下两种形式实现土地的转让:第一,按照土地家庭承包的相关法律法规,把土地以有偿或无偿的形式转让给其他个人或集体。第二,由农户自行寻找转让对象,或者委托第三人实行代为履行合同的工作。转让模式必须是在双方自愿的基础上,不能够强制执行,在转让过程中要非常小心,保证自己的农地耕种利益以及五保户的利益。 1.4、出租 出租是农户通过哦出租的形式将自己的土地租给村集体,再通过村集体为中介将土地出租给其他需要的承租人。具体情况涉及到与农村设施配套的相关修建问题,以及农地平整等方面的问题,需要村集体共同协商解决。 2.我国农村土地流转创新模式存在的问题

农村土地流转制度

1农村土地流转制度的现状及其存在不足 根据新制度经济学的理论,制度的基本功能就是以最小的社会资源解决人们所面临的问题,或者使这一问题的解决能够实现社会福利的最大化。从制度设计的角度而言,各类业已存在的制度都有其特定的服务价值或功能。也可以说,每一项制度安排都有其特定的目标。我国农村土地的法律制度的构建与完善更是事关我国9 亿农民的切身利益和全面建设小康社会目标的实现。土地承包经营权流转,是指在确定物权属性的土地承包经营权的前提下,在遵循土地所有权归属和农业用途不变的原则下,权利人合法自愿地将土地的占有、使用、收益和处分等权利或部分权利从土地承包经营权中分离出来,通过转让、转包、出租、互换、入股、抵押等方式转移给其他农户或经营者,其实质就是农村土地占有、使用、收益、处分权的流转。 农村集体土地所有权主体虚置财产所有权主体明确是进行市场交易的基础,农村集体土地所有权主体明晰是市场经济的客观要求,也是农村土地流转市场健康发展的基础。目前,从我国现行立法的规定中可以看出,农村土地所有权主体可以是乡(镇)集体经济组织,也可以是村集体,甚至可以是村小组。但各自的权利和边界并不清晰。显然,这里的所有权主体的不明确,形成了多元的所有权代表。多元的所有权代表必然导致了对土地事权、财政权的模糊,从而必然在土地产权市场中为权益而争,这也就人为地加大交易成本,造成了农村土地产权市场的分配效率的下降。特别是国家依然保留了对集体土地的征用权、土地利用总体规划权以及管理权,拥有比所有权人更大的控制权,这使得农村土地权利拥有者之间的关系变得更加不稳定,从而阻碍了土地承包经营权的流转。 缺乏规范的土地流转机制《物权法》第133 条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农民土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定, 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”《农村土地承包法》第49条也有类似的规定, 这些规定都出现了一种土地流转方式即抵押。也就是说,只有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的农村土地承包经营权才可以抵押,而那些集体经济组织成员按家庭承包方式取得的土地承包经营权则不可以抵押。这一规定既是对农民的歧视,也限制了土地承包经营权的流转。另外,由于农民法律知识的缺乏,造成土地承包经营权流动的法定程序不能得到严格遵守,最终也可能会损害流转农户利益。土地承包经营权属于用益物权,物权的变动方式是法定的。根据《物权法》和《农村土地承包法》的规定,土地承包经营权流转时应签订书面合同。然而根据调查,就转包这一种流转方式采取口头方式进行的平均就达65.92%。即使有书面协议,协议的条款不规范、不齐全、不具体的情况也很普遍。加上流转期限比较短且不稳定,大多数转包都可能随时终止。这种状况极易引发纠纷,而且一旦发生纠纷往往又难以解决,从而给农村社会稳定埋下隐患。可以说,这种状况既不利于农村土地规模化经营的发展,也不利于对受让户利益的保护。 城乡分割的土地二元市场和户籍制度我国现行的土地征用制度是国家垄断一级市场,国家征用是农地转化为建设用地的唯一途径,而除此之外,农村非农建设用地则无法直接进入市场交易。对于目前这种国家通过对征地市场的行政垄断而导致的城乡土地市场分割而言,实质上仍然是靠剥夺农民的土地财产权收益在进行工业化和城市化。城乡二元的户籍制度又致使有意愿进入城市定居的农民不愿也不敢最终放弃土地承包经营权。这些都与统筹城乡协调发展、构建和谐社会是相违背的。 农村社会保障体制建设滞后目前,土地具有的社会保障和就业功能使部分农民把它视为命根子,即使已经有其他就业门路,也不愿意放弃土地承包经营权,致使土地流转的进行缺乏动力。而大部分农村地区社会保障制度的缺失,使农民仍把土地作为安身立命之本和农外就业的最后保障的一个重要原因,其宁肯种“粗放田”、“应付田”,甚至不惜暂时抛荒,也不愿放弃对土地的承包权。因此,在没有建立较为健全的社会保障制度的条件下,就不可能从

农村土地经营权流转意见

原标题:中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》 新华网北京11月20日电近日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。 《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》全文如下。 伴随我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程,农村劳动力大量转移,农业物质技术装备水平不断提高,农户承包土地的经营权流转明显加快,发展适度规模经营已成为必然趋势。实践证明,土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路,有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率,有利于保障粮食安全和主要农产品供给,有利于促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收,应从我国人多地少、农村情况千差万别的实际出发,积极稳妥地推进。为引导农村土地(指承包耕地)经营权有序流转、发展农业适度规模经营,现提出如下意见。 一、总体要求 (一)指导思想。全面理解、准确把握中央关于全面深化农村改革的精神,按照加快构建以农户家庭经营为基础、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的立体式复合型现代农业经营体系和走生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路的要求,以保障国家粮食安全、促进农业增效和农民增收为目标,坚持农村土地集体所有,实现所有权、承包权、经营权三权分置,引导土地经营权有序流转,坚持家庭经营的基础性地位,积极培育新型经营主体,发展多种形式的适度规模经营,巩固和完善农村基本经营制度。改革的方向要明,步子要稳,既要加大政策扶持力度,加强典型示范引导,鼓励创新农业经营体制机制,又要因地制宜、循序渐进,不能搞大跃进,不能搞强迫命令,不能搞行政瞎指挥,使农业适度规模经营发展与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应,与农业科技进步和生产手段改进程度相适应,与农业社会化服务水平提高相适应,让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者,避免走弯路。 (二)基本原则 ——坚持农村土地集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,以家庭承包经营为基础,推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展。 ——坚持以改革为动力,充分发挥农民首创精神,鼓励创新,支持基层先行先试,靠改革破解发展难题。

农村土地流转流程

农村土地流转程序材料 (一)承包方自主流转土地承包经营权 (1)流转双方当事人依据承包合同,协商流转方式(转让、互换方式除外)、流转时间、流转价格以及流转收益支付方式等,根据协商结果签订书面流转合同一式四份,流转双方、发包方和乡农村土地流转管理服务中心各执一份。 (2)发包方和乡土地流转管理服务中心收到流转合同后,如发现有不妥之处应及时指出并要求其改正; (3)流转当事人可以向乡土地流转管理服务中心申请合同鉴证。 (二)承包方委托发包方流转其土地承包经营权 (1)承包方自愿委托发包方流转其承包经营权的,应向发包方递交由户主签字或盖章的委托流转申请书; (2)发包方讨论是否接受委托,并将其讨论结果在15日内通知承包方; (3)决定接受委托的,发包方应当与承包方签订流转委托书,载明委托事项、权限和期限,委托双方签字盖章; (4)发包方在接受委托后三个月内,将流转农户、待流转地块等基本情况以适当形式向村内外公告,或向农村土著人流转信息平台发布; (5)愿意承接流转土地的,在公告的有效期限内提交承接流转土地的申请; (6)公告期限结束后,发包方应本着公正、公平、公开的原则,及时召集已提交承接流转土地申请且具备承接资格的受让方磋商,在协商一致的基础上与受让方签订书面流转合同一式四份,流转双方、发包方、乡农村土地流转管理服务中心各执一份; (7)流转当事人可以向乡农村土地流转管理服务中心申请合同

鉴证。 (三)以转让、互换方式流转土地承包经营权 (1)承包方向发包方递交土地承包经营权转让或互换的书面申请; (2)发包方同意转让或互换的,应及时向乡农村土地流转管理服务中心报告,不同意的,应当于7日内向承包方书面说明理由; (3)征得发包方同意后,原承包方可与受让方协商签订土地承包经营权转让或者互换的合同,并一式四份,流转双方、发包方、乡农村土地管理服务中心各执一份; (4)流转当事人可以向乡农村土著人流转管理服务中心申请合同鉴证; (5)办理土地承包合同和土地承包经营权证变更或注销、换发等手续。 (四)土地承包经营权再流转的程序 (1)通过以出租、转包方式取得土地承包经营权后,再流转的,首先需取得原承包方的同意,然后根据再流转双方商定的流转方式(不含转让、互换方式),按以上相应程序实施; (2)通过以互换、转让方式取得的土地承包经营权,并依法登记获得土地承包经营权证后,可依法采取转包、出租、互换、转让、入股等方式流转。 五、农村承包合同纠纷信访案件办理程序 1、立案; 2、调查; 3、调解; 4、上诉; 5、执行。

2019土地流转新政策

2019土地流转新政策 坚持依法自愿有偿,以农民为主体,政府扶持引导,市场配置资源,土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。坚持经营规模适度,注重提升土地经营规模,兼顾效率与公平,不断提高劳动生产率、土地产出率和资源利用率,重点支持发展粮食规模化生产。 我国关于土地流转的政策是什么?完善农村土地承包 政策,引导和规范建设用地入市,完善宅基地管理,加快推进征地制度改革,稳定农村土地承包关系并保持长久不变。下面小编将为大家具体介绍相关知识! ▲一、土地流转新政策 ▲1、加快土地确权 土地确权登记意义深远,确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权,加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重,推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证,有效解决农村集体土地权属纠纷,化解农村社会矛盾,依法确认农民土地权

利,强化农民特别是全社会的土地物权意识,有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中,切实维护农民权益。 ▲2、规范土地流转 但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少,口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题,尽快制定土地流转政策,规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理,规范流转程序,完善合同管理,流转合同标准化,流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大,缺乏法律保障。据有关部门提供的数据,近几年各省市因土地流转引发的纠纷,呈逐年上升趋势。 ▲3、基本农田保护制度 中央经济工作的主要任务,第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守,18亿亩耕地红线仍然必须坚守,同时现有耕地面积必须保持基本稳定。在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下,国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策,同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新,加大基本农田保护力度,坚持数量质量并重,切实保障国家粮食安全。 ▲4、搭建土地交易平台 伴随着土地流转制度出台,加快了各地相继实施农地流转试点,就直接促进农村产权交易所的成立,为农地入市搭

农村土地流转中的几种典型模式

农村土地流转中的几种典型模式 摘要:农村土地流转,在实践中形成了以地方试点为形式、以探索试验为主要特征的诸多模式。其中比较典型的有:南海模式、监利模式、嘉兴模式、芜湖模式、昆山模式、广东模式、成都模式、天津模式等等。各类模式的共同特征是,在某一方面突破了当时政策规则的一些限制,对当地的农民增收和农村发展起到了一定的积极作用,但也都存在有一定的问题和瑕疵。 关键词:土地流转;农民;农村 党的十七届三中全会对土地承包期限的表述为“长久不变”,使得农民对承包土地的权属更为确定。与稳定承包经营权相对应,农村土地的规模经营所要求的土地流转问题,是实践中和政策上一直探讨和关注的农村热点问题。 模式,原指制造器物的模型,在纸型上浇铸的铅版用来印制出与原版完全一样的文字和图案,现在一般指可以加以仿效的范本、模本,是范型、雏形、样式、典型的近义词。农村土地流转,是指土地作为一种生产要素在农业生产者之间流动,从而达到土地资源优化配置的过程。总结改革开放以来农村实践,可以把中国农村土地流转的模式归结为以下几种: 一、以土地股份合作制为特征的南海模式 20世纪90年代改革开放初期,大量外资涌入沿海以后,广东沿边

地区的土地市场全面告急,以承包权入股组建社区股份合作经济的“南海模式”应运而生。1992年春,佛山市南海区罗村镇下柏管理区,把辖区内农民的土地划分为农业保护区、工业开发区及群众商住区,同时以行政村或村民小组为单位,将农民承包的农村集体经济组织拥有的集体土地集中起来,然后由股份合作组织将土地统一发包给专业队或少数中标农户规模经营,或由集体统一开发和使用;农民依据土地股份分享土地非农化的增值收益、经营收益;初期股权不得继承、转让、抵押和提取。 南海模式打破了政策上的种种限定,是中国最早的一种农村土地流转实践探索。之后许多地方的一些做法,可是说是南海模式的一种延伸,如重庆模式。2007年6月29日,重庆市工商局《关于全面贯彻落实市第三次党代会精神服务重庆城乡统筹发展的实施意见》规定,“在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下,允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社;经区县人民政府批准,在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作”,农地入股这种原本模糊的土地流转形式得到地方政府的明确支持。 二、以两田制为特征的监利模式 1994年,湖北监利县赵家村将宅基地、自留地、口粮田之外的水田、旱地、水面等土地一律公开竞价发包。改革的具体举措为:人均宅基地、自留地和口粮田0.5亩,这部分土地属于福利地,增人增地、减人

农村土地流转各项制度

农村土地流转制度 一、岗位责任制度 宣传贯彻落实党和国家的土地流转方针政策、管理、监督和指导农村土地流转工作。 第一条负责贯彻落实上级的工作部署和要求,结合实际指导各村土地流转,负责工作计划、总结、统计汇总必报表。 第二条负责提供土地管理法律、法规、农村土地流转工作政策。 第三条主要负责建立50亩(含50亩以上规模经营的土地流转信息平台,及进收集,发布土地流转供求信息,建立土地流转储备库。 第四条负责办理有关农村土地流转合同变更手续,审核流转报告,指导签订流转合同及其鉴证,管理农村土地流转档案资料。 第五条定期召开月报会,及时总结经验,负责各村推广,做好各村土地纠纷的调解。 第六条负责调查核实奖励扶持申报材料。 二、信息发布制度 第一条建立50亩以上规模经营的土地流转信息储备库;

第二条定点收集、定期发布,定时上报土地流转信息; 第三条及时更新土地流转的信息发布内容; 第四条运用信息化管理手段,实现市、镇两级土地流转信息联网; 第五条指导培训镇、村两级信息员,及时采集信息资源,增强信息服务功能。 三、备案审查制度 第一条加强对土地流转内容、程序、用途的合法性、规范性、资料的完整性进行审查; 第二条规范操作程序,保证流转程序和内容真实、完整、合法有效; 第三条依法审查土地流转方式,流转期限、流转费用的合理性; 第四条对申请合同鉴证的,依法进行鉴证; 第五条对土地流转情况进行备案登记,为土地流转纠纷处理提供依据。 四、档案管理制度 第一条为了切实加强对农业土地流转资料的管理,

做到资料齐全、整理规范、使用有序、保管安全,特制定本制度; 第二条档案柜要合理放置,统一编号,档案资料排放做到科学、整齐、统一。 第三条档案管理人员变动,应及时办理移交、接交手续,防止档案遗失。 第四条档案管理人员对土地流转资料应做到妥善保管,强化责任; 第五条档案管理人员及时整理农村土地流转管理相关资料,并按规定装订归档。 第六条加强治安保卫工作,严防档案资料被盗,确保档案资料安全。 第七条室内要经常清扫和通风,保持整齐、整洁、干净,采取有效措施防止强光辐射和鼠咬虫蛀档案资料。 第八条非本单位工作人员查阅档案资料,须经单位主管领导同意批准,外借资料须履行登记归还制度。 五、调解仲裁制度 第一条为了及时公正解决农村土地流转纠纷,切实保护当事人合法权益,促进土地依法自愿有偿流转,特定本法。

土地流转模式介绍(大全)

土地流转模式介绍(大全) 编者语:农村改革和城镇化建设将创造无数商机,自去年开始,农业相关投资已经成为热点投资领域。值得大家花些时间去研究,看清趋势,抓住机遇,寻求新的职业突破。 1、概念、定义、研究对象 农村集体土地按照用途可以分为农业用地(农村土地承包经营权)、宅基地(宅基地使用权)、其它农村建设用地(农村建设用地使用权)及农村未开发利用土地。农民集体所有制是指土地所有权属于劳动群众集体所有的土地制度。 我国《宪法》第 10 条规定:我国农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农民集体土地所有权分别属于乡、村和村内两个以上集体经济组织或者村民小组三种形式的农民集体所有,并由法律规定的组织经营、管理。 在建设社会主义新农村的背景下,我国各地相继开展了农村土地流转改革、农村土地产权制度改革、土地综合整治、户籍制度改革等一系列改革创新,农村土地流转改革试点是农村制度改革系统中的一部分。 根据现有法律规定,我国土地所有权不能流转,农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转,包括土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇建设用地使用权三类用益物权的流转。 2、基本流转模式 农村集体建设用地流转定义为农村集体经济组织或其他集体建 设用地使用者通过转包、转让、出租、抵押、入股等多种方式,将集体建设用地的使用权有偿交付给其他经济主体使用的行为。 我国目前在实践中探索的农村土地流转模式主要有以土地承包 经营权合作经营为特征的土地合作经营土地流转模式、宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式三种。

农村土地流转协议书

农村土地流转协议书 订立合同双方: 甲方(流转方): 乙方(承转方): 为了规范农村土地承包经营权流转,稳定农村土地承包关系,切实维护土地流转双方的合法权益,根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及相关政策、法规的规定,本着自愿互利、公正平等的原则,经甲乙双方协商,订立如下土地承包经营权流转合同。 一、土地承包经营权流转方式 甲方采用转包方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。 二、流转土地用途 乙方不得改变流转土地用途,用于非农生产,合同双方约定。 三、土地承包经营权流转的期限和起止日期 合同双方约定,土地承包经营权流转期限为三年,从年月日起,至年月日止。 四、流转价款及支付方式、时间 合同双方约定,土地流转费用现金支付。每亩每年元,其中田亩,共计人民币大写元(¥),每年的2月底付清当年的流转费。 五、甲方的权利和义务 权利。按照合同规定收取土地流转费,按照合同约定的期限收回流转的土地。义务。协助乙方按合同行使土地经营权,帮助调解本组

和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷,不得干预乙方正常的生产经营活动。 六、乙方的权利和义务 权利。在受让的土地上,具有生产经营权。义务。在国家法律、法规和政策允许范围内,从事生产经营活动,按照合同规定按时足额交纳土地流转费,对流转土地不得擅自改变用途,不得使其荒芜,对流转的耕地进行有效保护,不能依法保护,造成损失的,乙方自行承担责任。 七、合同的变更和解除 有下列情况之一者,本合同可以变更或解除。①经当事人双方协商一致,又不损害国家、集体和个人利益的;②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;③一方违约,使合同无法履行的;④因不可抗力使合同无法履行的;⑤因国家行政征收或征用。 八、违约责任 1甲方非法干预乙方生产经营,擅自变更或解除合同,给乙方造成损失的,由甲方赔偿乙方损失。 九、其他约定事项 本合同一式三份,甲方、乙方及村委会留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同,应以原发包方同意之日起生效。合同甲、乙双方约定的其他事项。本合同未尽事宜,由甲乙双方共同协商,达成一致意见,形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

土地流转及其管理办法

土地流转及其管理办法 土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。 农业用地在土地承包期限内,可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权,鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转,发展农业规模经营。 出租:在市场利益驱动和政府引导下,农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由双方自行约定,承租方获得一定期限的土地经营权,出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中,有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 入股,亦称“股田制”或股份合作经营,是指在坚持承包户自愿的基础上,将承包土地经营权作价入股,建立股份公司。在土地入股过程中,实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后,既可继续参与土地经营,也可不参与土地经营),农民凭借土地承包权可拥有公司股份,并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接,以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来,农民既是公司经营的参与者,也是利益的所有者,是当前农村土地流转机制的新突破。 农村土地承包经营权流转管理办法: 1 总则 1.1为规范农村土地承包经营权流转行为,维护流转双方当事人合法权益,促进农业和农村经济发展,根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法; 1.2农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系 的基础上,遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则; 1.3农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益; 1.4农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护; 1.5县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导; 2流转当事人 2.1承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地; 2.2农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴; 2.3承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的,应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地;

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