珠海城市更新细则2014

第一章总则

第一条为规范城中旧村更新活动，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。

本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。

第三条城中旧村更新坚持村民自治的原则。应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

第四条城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则。应当独立保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。

第五条城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则。应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。

第六条城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。

第七条村民委员会、村集体经济组织应当自主加强对本村村民建房的管理，依法控制村民建设总量，制止违法建设行为，保障村集体共同利益。

第八条市城市更新管理部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。

各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新管理部门负责具体组织、协调、监督、管理城中旧村更新工作。

市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。

第二章一般规定

第九条城中旧村进行城市更新，应符合《珠海市城市更新管理办法》第二条规定。

第十条城中旧村更新应当按照《珠海市城市更新管理办法》，制定城市更新单元规划，确定规划设计条件后方可实施。

第十一条城中旧村更新的实施方式包括：

（一）村集体经济组织自行实施。

（二）村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施。

第十二条城中旧村的村民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应职责，组织本村城市更新工作。

自行实施的城中旧村更新项目，村集体经济组织是项目的申报主体和实施主体。合作实施的城中旧村更新项目，在通过公开交易选择实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。

第十三条城中旧村更新项目的更新意愿、实施方式、更新单元规划和拆迁补偿安置方案等重大事项，应当提交村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员（股东）人数90%以上（含本数，下同）同意方能通过。

若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决。获得占更新区域内合法产权建筑物总面积90%以上且占全体产权人（含成员、股东、其他产权人，下同）总人数90%以上的产权人同意方能通过。

公开表决应当在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行。村集体经济组织应当对表决结果进行公示。属地镇人民政府（街道办事处）应当对公示结果进行核实确认。

第十四条村集体经济组织应当制定更新单元规划，将回迁住宅用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地统一规划、独立安排。

融资用地也应纳入更新单元规划，独立安排。回迁住宅用地容积率不得高于融资用地容积率。

第十五条城中旧村更新项目应当对项目总成本和计容积率建筑面积，按照更新总成本加合理利润与融资计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算，以测算结果作为制定更新单元规划的依据之一。

城中旧村更新项目总成本和计容积率建筑面积的具体测算办法由市城市更新管理部门另行制定。

第十六条城中旧村更新区域内，采取产权置换方式补偿的，其合法产权房屋按1:1.1比例计算补偿安置标准，并以该比例计算回迁计容积率建筑面积；采取货币补偿的，其合法产权房屋按市场评估价值确定补偿额。

第十七条在更新单元规划中，村集体经济发展用地应独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设村集体经济发展物业。该用地及地上建筑物产权由村集体经济组织单独享有，不得用于开发商品住宅。

第十八条村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于总回迁计容积率建筑面积的10%。

更新单元测算容积率低于2.5的，村集体经济发展物业计容积率建筑面积可以超过总回迁计容积率建筑面积的10%。更新单元测算容积率超过2.5的，村集体经济发展物业计容积率建筑面积则按总回迁计容积率建筑面积的10%确定。

第十九条鼓励城中旧村更新项目配建公共租赁住房。城中旧村更新项目配建的公共租赁住房，保留其用地来源为划拨，租金收入及产权均归村集体经济组织所有，按《珠海市公共租赁住房管理办法》向社会配租管理。

第二十条为扶持村集体经济的发展，城中旧村更新项目由村集体经济组织自行实施的，经批准的计容积率建筑面积不计收地价；通过公开交易选择项目实施主体的，经公开交易确定的计容积率建筑面积不计收地价。

第三章前期工作

第二十一条城中旧村符合城市更新条件的，应当先由村集体经济组织按照本实施细则第十三条规定召开村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新意愿和实施方式进行公开表决。表决通过并经公示后，对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认后，方可启动后续工作。

第二十二条确定更新意愿和实施方式后，村集体经济组织应对更新区域内用地及建设情况进行摸底调查、测绘和统计（样表见附件一），其中：

（一）用地情况包括用地单位名称、供地方式、用地面积、用地范围等内容。

（二）建设情况包括建筑物坐落，产权人（涉及村民的应注明是否被征地农民及居住人数），现状、报建、产权登记的功能，基底面积，层数，建筑面积，报建、建成、产权登记的时间，附着物类型及数量等内容。

第二十三条村集体经济组织应当对用地及建设情况调查统计结果进行公示。经公示无异议或异议不成立的，可向属地区人民政府（管委会）申请房屋合法性的认定工作。

第二十四条区人民政府（管委会）负责牵头开展房屋合法性认定工作，镇人民政府（街道办事处）、国土、规划、房地产登记、城管等部门按照各自职能履行职责。其中：

镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、房地产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总工作。

国土部门负责被征地农民花名册名单核对、村民优惠报建指标数量及具体使用情况核实、地价计补核算等工作。

规划部门负责房屋报建情况核实等工作。

房地产登记部门负责房地产权证信息核实工作。

城管部门负责违法建设行为的查处情况核实工作。

上述各部门对上述情况进行核实并盖章确认后应将结果交镇人民政府（街道办事处）汇总并公示（样表见附件二、三）。经公示无异议或异议不成立的，镇人民政府（街道办事处）应将确认结果书面告知属地城市更新管理部门。

第二十五条房屋合法性认定工作完成后，属地区城市更新管理部门应当向以下职能部门（或其派出机构）申请对以下事项提出意见：

规划部门对更新区域内补公项目的具体类型、用地规模和位置提出意见。

规划部门、文物管理部门对更新区域内历史建筑及其周围环境的保护提出意见。

国土部门对更新区域内的土地权属情况提出核查意见。

第二十六条属地区城市更新管理部门根据房屋合法性确认结果及本实施细则第二十五条中各相关部门的反馈意见，委托具备资质的专业机构测算项目总成本和计容积率建筑面积，并向村集体经济组织提供测算结果。

第二十七条村集体经济组织应当根据属地区城市更新管理部门提供的项目总成本和计容积率建筑面积测算结果，以及相关的补公项目规划意见、历史建筑及其周围环境的保护等意见，委托具有规划设计乙级以上资质的规划设计单位，按照《珠海市城市更新管理办法》的规定，对回迁区域和融资区域分别编制更新单元规划，并进行公共服务设施论证和交通影响评价。

第二十八条房屋合法性认定工作完成后，村集体经济组织应当组织编制拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应当公正、公平、合理，具体包含：

（一）对成员（股东）、其他产权人合法建筑的补偿方式和标准。补偿方式可采取货币补偿、产权置换等方式。

（二）对村集体物业的补偿方式和标准。除对原有村集体物业补偿外，还应按照本实施细则第十八条补偿村集体经济发展物业。

（三）历史建筑及其周围环境的保护。

（四）搬迁费用和临时安置补偿标准、签约奖励标准。

（五）其他经村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会认可给予的补偿。

第二十九条更新单元规划和拆迁补偿安置方案制定过程中，村集体经济组织应当广泛听取全体产权人意见。

第三十条村集体经济组织应当将更新单元规划和拆迁补偿安置方案向属地区城市更新管理部门申报。属地区城市更新管理部门审核通过，并经市城市更新

管理部门核准认定可行后，方可由村集体经济组织提交村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会进行公开表决。

第三十一条村集体经济组织应当按照本实施细则第十三条规定召开村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新单元规划和拆迁补偿安置方案进行公开表决。表决通过并经公示后，对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认后，方可启动后续工作。

第四章组织实施

第三十二条村集体经济组织应当按照《珠海市城市更新项目申报审批程序规定（试行）》的规定，开展城中旧村更新项目申报审批工作。

第三十三条村集体经济组织取得更新单元规划批复文件后，应委托有相应资质的设计单位制作更新单元范围内的设计方案，向市规划部门（或派出机构）申报。

村集体经济组织应在申报的同时，组织开展拆迁补偿安置协议签订工作。

第三十四条村集体经济组织应当在取得更新区域规划设计条件和设计方案批复文件并和所有成员（股东）及其他产权人签订拆迁补偿安置协议后，方可开展项目实施主体的选择、确认工作。

第三十五条村集体经济组织作为项目实施主体，若以自有资金开发建设，无需融资用地筹集资金的，由属地镇人民政府（街道办事处）对其自有资金进行监管，按照工程进度支付使用。

需要融资用地筹集资金的，应当对融资用地进行公开交易，交易所得应存入政府部门指定的监管账户，由属地镇人民政府（街道办事处）进行监管，按照工程进度支付使用。

第三十六条通过公开交易选择单一市场主体作为项目实施主体的，应在属地镇人民政府（街道办事处）的监督下，由村集体经济组织作为委托交易主体，拟订交易条件，按照有关规定委托实施。

市场主体应当具备资金、设计、开发、市政配套等方面的综合能力，并且近五年内在我市不得存在欠缴地价、烂尾工程等不良记录。

交易条件应包括竞得方式、经批准的规划方案（规划设计条件和设计方案）、建设周期（应限定在三年内完成回迁住宅、村集体经济发展物业竣工验收）、建设保证金、违约责任等内容。

第三十七条通过公开交易选择的项目实施主体，按照以下原则确定：

对更新单元测算容积率小于2.5（含本数）的，则计容积率建筑面积按容积率2.5确定不变，以承诺补偿给村集体经济发展物业计容积率建筑面积最大者为实施主体。

对更新单元测算容积率超过2.5的，则村集体经济发展物业计容积率建筑面积占总回迁计容积率建筑面积的10%确定不变，以承诺项目计容积率建筑面积最小者为实施主体。

第三十八条通过公开交易确定的项目实施主体应当严格按照公开交易文件中约定的交易条件内容履行，不得变更约定内容。

第三十九条被选定的项目实施主体应向属地区城市更新管理部门申请实施主体资格确认，并在获得确认后与属地区城市更新管理部门签订项目实施监管协议，制定项目实施计划报市城市更新管理部门核准。

第四十条项目实施计划经市城市更新管理部门核准后，项目实施主体或权利主体应向房地产登记机构申请办理房地产权注销登记。

第四十一条房地产登记部门在对项目拆除范围内的房地产权证全部注销后，应向属地区城市更新管理部门提供注销房地产的证明文件。

属地区城市更新管理部门应在对项目拆除范围内未登记的产权及其安置补

偿情况进行核实后，将项目拆除范围内所有房地产权益处置情况（含抵押、查封）函告规划、国土和城建档案管理部门，提出给予项目实施主体办理各项手续的建议。

第四十二条项目拆除范围内的所有房地产权益处置完成后，项目实施主体可按基本建设程序向相关部门申办各项报建手续。

第五章其它规定

第四十三条城中旧村更新实施范围原则上控制在旧村场用地和生活留用地的范围内。在旧村场用地和生活留用地更新改造前，生产留用地应保留划拨用地来源，不得用于开发商品住宅。

在旧村场用地和生活留用地无法按照更新单元测算容积率2.5消化房屋合法回迁计容积率建筑面积的情况下，允许适当规模的生产留用地纳入更新范围。对仍剩余的生产留用地应保留划拨用地来源，严格控制其用于开发房地产，可用于建设基础设施、公共配套设施或发展现代服务业、高新技术产业。

第四十四条鼓励村集体在完成旧村更新后将剩余的生产留用地用于保障性住房建设。

村集体将生产留用地调整到相关产业园区周边用于保障性住房建设，可按照等值置换的原则确定置换土地的用地面积。

生产留用地用于保障性住房建设的，不计收地价。

保障性住房的产权和收益均归村集体所有。

第四十五条更新区域内房屋合法性认定适用依据如下：

（一）被征地农民房屋的合法性按以下原则认定：

1.已办理产权登记的房屋，以相关产权证书为依据。

2.政府统征城中旧村土地前建成、尚未报建且未经处理的房屋视为祖屋，由属地镇人民政府（街道办事处）、国土、规划、房屋主管部门依据相关规定利用历史地形图共同确认。

3.其他已建成尚未报建且未经处理的房屋，依照《珠海市人民政府关于进一步规范我市村民建房管理的意见》（珠府〔2012〕147号）及相关规定进行认定。

4.涉及享受《关于印发〈珠海市私人住宅用地标准和报建收费标准暂行规定〉的通知》（珠国土字〔1994〕169号）第三条优惠报建指标的核准、抵扣，应按照有关规定执行。

（二）其他产权人房屋的合法性按以下原则认定：

1.已办理产权登记的房屋，以相关产权证书为依据。

2.已建成尚未报建且未经处理的房屋，由属地国土、规划部门按照《关于规范我市农民(被征地农民)建房管理的若干意见》（珠府〔2008〕160号）及相关规定予以处理。世居居民、非征地农民、蚝民、渔民身份由属地镇人民政府（街道办事处）负责核实确认，侨民身份由属地镇人民政府（街道办事处）负责向所属区侨务部门核实确认。

第四十六条 2000年经市政府确认的香洲区26个城中旧村中已签订改造合同的改建项目，其房屋合法性确认和原房地产权证收回注销工作仍按原城中旧村改建政策规定处理。

第四十七条城中旧村更新项目需要异地安置的，依据相关法律法规按照土地置换的方式参照本实施细则执行。

第四十八条存在以下情形之一的城中旧村，可以根据实际需要和城市规划要求实施综合整治（含局部拆建）。

（一）与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要存在局部冲突的。

（二）整村范围内局部地段危房集中或存在严重安全隐患的。

（三）建筑布局合理、建筑质量较好、地势标高符合规划要求，但存在交通、消防及其他公共配套设施不足等问题的。

（四）沿街建筑严重影响城市景观的。

（五）区位不佳或实施整体拆建成本巨大，难以实现经济平衡的。

第四十九条城中旧村更新区域内有下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作:

（一）公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。

（二）列入历史文化街区和历史建筑名录的街区、建筑。

（三）被列为广东省古村落名录的村庄。

为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。

第五十条实施综合整治的城中旧村更新，应结合城市景观、规划布局、房屋质量等级及全体产权人更新意愿等因素综合考虑，在更新区域内开展综合整治规划编制工作。将危房集中或影响城市景观、交通、消防及其他公共配套设施建

设的区域按照本实施细则规定实施拆除重建，同时对剩余区域参照幸福村居目标和工程内容开展综合整治，完善市政配套设施和公共服务设施，消除安全隐患，改善居住生活环境。

第五十一条更新单元规划编制费用按照相关的标准计收，由各区政府（管委会）在城市更新土地收益专项经费中先行垫付，在项目实施主体确认后，由项目实施主体承担。

更新单元规划的内容及技术指引由市城市更新管理部门另行制定。

第六章附则

第五十二条本实施细则所称“公开交易”，是指按照相关规定委托市政府指定的土地交易机构进行公开招标、拍卖、挂牌交易。

第五十三条本实施细则所称“其他产权人”，是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民（股东）以外的组织和个人。

第五十四条本实施细则所称“公示”，应张贴在更新区域内，公示时间不得少于七日（自然日），公示内容应完整详细，对公示内容有异议的应当在公示期内书面向属地镇人民政府（街道办事处）及村集体经济组织提出。

第五十五条本实施细则所称“融资用地”，是指在更新单元规划中单独划定的用于开发商品房销售以取得项目经济平衡的用地。

第五十六条本实施细则所称“计容积率建筑面积”，包括计容积率的回迁房屋建筑面积、村集体经济发展物业建筑面积、融资建筑面积及配套设施建筑面积，但不包含补公项目计容积率建筑面积。

第五十七条本实施细则所称“更新单元测算容积率”，是指计容积率建筑面积与纳入更新区域的城中旧村原有用地面积的比率。

第五十八条本实施细则所称“补公项目”，是指按规定在更新区域内无偿移交给政府的独立用地上用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益的项目。

第五十九条本实施细则由市城市更新管理部门负责解释。

第六十条本实施细则自2014年8月11日起施行，施行前本市相关规定与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。