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二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总

二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总
二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总

二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总(各地高院指导意见)

2016-11-04 民商事实务

来源/Wesley民商法作者/李超整理

一.继续履行问题

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(2010年12月22日)

第二十二条房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(2014年12月16日)

七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担

夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记,法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查,并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼,买受人不申请的,法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的,可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的,可以不追加其参加诉讼。

经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的,构成对房屋过户登记债务的加入,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的,该买卖合同对夫妻另一方具有约束力,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

十一、请求合同继续履行的处理

当事人要求继续履行房屋买卖合同,但诉讼请求中没有具体履行内容的,法院应当向当事人释明,要求其变更诉讼请求明确具体履行内容,如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等,并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险;当事人坚持不变更的,可以根据当事人的请求作出相应的判决,并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。

十五、对待给付义务的同时履行

买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行,且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的,法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款,经释明出卖人坚持不反诉,仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的,法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”

十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行

出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务,交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。

《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》(2011年11月3日)

四、房屋买受人无法办理房屋所有权转移登记系因住房限购政策实施所致的,当事人有权请求解除合同。

五、对于因住房限购政策实施导致当事人解除合同后,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人,买受人应将接受的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失按照公平原则处理。

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(2005年12月16日)

6、合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?

答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时

间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

9、买卖合同成立后,出卖人未能自动履行产权过户义务。对此,实践中买受方既有主张确权的,也有要求出卖人履行产权过户义务的,如何处理?

答:在买卖合同履行过程中,双方间存在的是债权债务关系,买受人只能依据合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权,实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形,而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时,确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认,而如前述,在出卖人未自动履行所有权移转义务前,买受人尚未取得标的物的所有权,其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有,缺乏基础。因此,对出卖人不履行产权过户义务的,买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有,只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。

《上海市高级人民法院关于审理房产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要》(1993年10月27日)

20.双方自愿,依法订立的房屋买卖合同,并经房产交易管理所批准,虽未办理所有权转移登记手续,后因出卖方反悔而产生的纠纷,应确认双方原定的合同有效,继续履行合同。确因出卖方的原因而致合同无法履行的,除判决出卖方退还全部价款外并可责令出卖方赔偿买受方购买同类房屋所要支去的价款与原购房价款之间的差额。

《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》(2011年4月22日)

二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于“不可抗力”,一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的,可予以支持,但当事人另有约定的除外。

三、调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款,现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的,一般不予支持。

四、调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同的,可予以支持;出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

五、调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后,买受人既未按约履行也未提出解约,经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约,出卖人请求继续履行合同或解除合同,并由买受人承担违约责任的,应予以支持。

六、调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的,当事人均可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

七、调控政策实施后,因一方当事人隐瞒或虚构事实情况,导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行,另一方当事人请求依法变更或撤销合同,并要求对方当事人承担其因此所受损失的,可予以支持。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定,一方当事人请求确认合同有效、继续履行的,不予支持。

《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)

16、房屋买卖合同签订后,买受人已交付了全部价款并合法占有了房屋,在申请登记机构办理房屋所有权转移登记期间,该买受人对转移登记尚未完成没有过错,或者因出卖人原因无法办理转移登记,出卖人的债权人请求人民法院查封、拍卖、变卖该房屋,买受人提出异议的,应予支持。但有证据证明买受人与出卖人恶意串通损害债权人利益的除外。

17、房屋买卖合同签订后,出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起确权之诉,请求确认房屋归其所有的,人民法院应当对买受人进行释明,告知其变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记,买受人坚持不予变更的,应当驳回其诉讼请求。

买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务的,不受法律规定的诉讼时效期间的限制。

二.赔偿损失问题

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(2010年12月22日)

第二十四条房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时,应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此

获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(2005年12月16日)

6、合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?

答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

《上海市高级人民法院关于审理房产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要》(1993年10月27日)

20.双方自愿,依法订立的房屋买卖合同,并经房产交易管理所批准,虽未办理所有权转移登记手续,后因出卖方反悔而产生的纠纷,应确认双方原定的合同有效,继续履行合同。确因出卖方的原因而致合同无法履行的,除判决出卖方退还全部价款外并可责令出卖方赔偿买受方购买同类房屋所要支去的价款与原购房价款之间的差额。

三.违约金问题

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(2010年12月22日)

第二十三条当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的,不应视为解约定金。

房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金,当事人一方已构成违约的,在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(2014年12月16日)

二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理

出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为,买受人同时主张上述两项违约金的,可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的,法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素,对于违约行为重复期间的违约金,择一高标准予以支持。

商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金,买受人同时主张两项违约金的,依前款原则处理。

二十一、逾期办证违约金过高的判断标准

出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高,经审查买受人实际损失无法确定的,法院可以买受人已付购房款为基数,在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。

二十二、违约金分别主张与分段主张的调整

房屋买卖合同纠纷中,出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的,应区分以下情形处理:

(一)出卖人存在多项违约行为,买受人分别提起诉讼主张违约金,前诉法院已经做出处理的,后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。

(二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金,前诉法院已经确定出卖人支付违约金,出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的,应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。

(三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金,前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的,后诉法院在支持解除合同违约金时,应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。

二十三、违约金诉讼时效的认定

房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性

违约金的,诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的,以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效,当事人在诉讼中提出时效抗辩的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的,适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

二手房买卖合同纠纷典型案例(上)

案例一 循环走账虚构付款事实 房屋买卖合同被撤销 【案情】 2016年7月,法院判决徐甲夫妇向魏某支付股权转让款117.5 万元。判决生效后,魏某申请法院强制执行,却发现债务人徐甲夫妇为躲避债务已将原在其名下的别墅、店面房转移至其妹妹徐乙夫妇。魏某遂起诉要求撤销债务人徐甲与徐乙夫妇之间的房屋买卖合同。徐甲、徐乙夫妇认为双方的房屋买卖合同真实有效,已经办理了过户登记,不能撤销该买卖行为。法院审理后查明,徐甲夫妇约定以450万元的价格将一套别墅、二处店面房卖给了徐乙夫妇,以徐甲夫妇欠徐乙夫妇的150万元债务抵房款,同时徐甲通过孙子及其他案外人的帐户,将100万元资金从徐乙帐户到徐甲帐户流转了3次,形成了徐乙已支付300万元的银行流水。法院最终判决撤销双方的房屋买卖合同,将房产登记恢复至徐甲夫妇名下。 【点评】 部分债务人为恶意逃避债务规避执行,在债务发生后,将其名下财产以放弃、赠予或低价转让等方式转至他人,为法院执行设置障碍,意图使债权人的合法债权落空。本案中,债务人签订房屋买卖合同并将房屋转移登记给他人,而事实上,交易相对人未支付合理对价,

也明知该买卖行为会削弱债务人的偿债能力,此类房屋买卖合同损害了债权人的权利,有违公平、诚实信用原则,故债权人可以申请撤销该房屋买卖合同,将房屋权属登记恢复至原始状态。 案例二 房屋借名登记被查封 实际权利人要求过户被驳回 【案情】 2009年6月,张某与A房产公司签订了《商品房买卖合同》1份,由张某从A房产公司处购买建筑面积为60平方米的商品房一套,房屋成交价为22万元,付款方式为现金加贷款。后李某向法院提起诉讼,主张其系涉案房产的实际购房人,当初为了能多贷款,便借用了张某的名义购房并办理了贷款,实际上首付款、按揭贷款、物业费、水电费等均由其支付,并提供了其与李某借名购房协议,现诉请判令张某协助过户,且在其一次性还清结欠银行的贷款本息后,由银行协助将涉案房屋上的抵押权予以注销。本院经审理后认为,本案虽符合借名登记的情形,但因涉案房屋被另案查封,查封期间不得办理过户、抵押等登记手续,故对于李某的诉讼请求,本院不予支持。【点评】 基于不动产登记的公信力,法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人为所有权人,但在借名购房案件中,实际购房人能提供

买卖合同逾期交货纠纷的裁判(合同示范文本)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方:____________________ 乙方:____________________ 签订日期:____________________ 编号:YB-HT-030776 买卖合同逾期交货纠纷的裁

买卖合同逾期交货纠纷的裁判(合同 示范文本) 买卖合同逾期交货纠纷,是买受人认为出卖人逾期交货而提起诉讼,要求出卖人承担逾期交货违约责任的纠纷,由于交付标的物是出卖人应当承担的主要义务,所以此种案件中的原告为买受人一方,被告则是出卖人一方。 (一)买卖合同交货期限的确定 交货期限是指出卖人在交货地点完成货物交付的日期;与之相对应,交货期间是指出卖人从某一期日到另一期日在交货地点完成货物交付的一段时间。其中期限应是指时间的计算,从某一点时间开始起计算,称为始期,迄至某一时点停止计算,称为终期,买卖合同的履行期限亦可以以此两种方式确定。而期间则是指某一期日到另一期日之间的一段时间,如某日至某日、某月至某月、某年至某年,或者从某日起若干日、从某日起若干星期、从某日起若干月、从某日起若干年等。买卖合同约定出卖人交付标的物的期间的,可采用这些表达或者确定方式。期限与期间虽然都是特定的、不可分割的期日来表达,但是二者之间还是有差异的,期限为时间之计算,仅指其一端,或者为始期,或者为终期;而期间则是时间之经过,为始期与终期二者之间的时间段。简单地讲,期限是一个时间点,而

期间则是一段时间。 买卖合同交货期限与交货期间的确定,对出卖人是否存在逾期交货行为具有决定意义,所以审理此类纠纷的关键即在于对买卖合同标的物交付期限及交付期间的确定。根据《合同法》第138条、第139条的规定,出卖人交货期限的确定应遵循如下规则: 1.双方当事人约定交货期限的,出卖人应按约定的期限交付标的物。 2.双方当事人约定交货期间的,出卖人可以在该交货期间内的任何时间交付。根据《联合国国际货物销售合同公约》第33条第1款第(b)项的规定,如果合同规定有一段时间,或从合同可以确定一段时间,除非情况表明应由买方选定一个日期外,应在该段时间内任何时候交货。 3.如当事人没有约定标的物的交付期限或约定不明确的,可以协议补充。当事人仅约定开始交货,未约定何时终止交货的,视为约定的交货期间不明确; 4.如当事人未约定交货期限,且不能协商一致,可以按照合同有关条款确定或者交易习惯确定。按照合同有关条款确定应依诚实信用原则进行合同解释,如依各国通例,在合同未约定交货期限的情况下,将双方约定的合同有效期解释为最后交货期限。 5.如不能按照合同有关条款及交易习惯确定交货期限,则依《合同法》第62条第4项之规定,履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。因此,在买卖合同中,交付标的物的期限不明确时,出卖人可以随时交货,买受人可以随时要求交货,但应当给出卖人必要的准备时间。‘所谓必要的准备时间,是指在通常情况下,出卖人为交货所做准备工作的时间,主要包括标的物的装卸时间、等候运输的时间、运输

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二手房买卖合同律师详解 ——以《上海市房地产买卖合同》为例 二手房并不是一个法律概念,是房地产产权交易二级市场的俗称。它是相对于开发商新建的商品房而言的,新建的商品房第一次交易时称为“一手房”,再次上市交易时就称为“二手房”。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、拆迁房、自建房、经济适用房等。 在上海市进行二手房买卖必须签订专门的网上备案合同,即由上海市房屋土地资源管理局制定和上海市工商行政管理局监制的《上海市房地产买卖合同》。即使买卖双方私下签订了二手房买卖合同,也得到房地产交易中心重新签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。买卖双方在二手房买卖之前要对《上海市房地产买卖合同》的各条款进行详细的了解,只有在详细了解各条款的基础上才能最大限度的规避风险,签订符合己方利益的合同。 一、《上海市房地产买卖合同》的组成 该示范合同由:特别告知(一)、特别告知(二)、上海市房地产买卖合同正文、补充条款(一)、补充条款(二)、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11个部分组成。这11个部分并不是同等重要的,就签订合同本身来说,最重要的是补充条款(一)和附件三,补充条款(一)约定了合同正文之外其他需要约定的事项,

附件三是付款条款,涉及到双方付款的条件及期限等当然很重要,其他的组成部分基本都是格式性的,直接填或者直接选就可以了。 二、《上海市房地产买卖合同》各组成部分详解 2.1 特别告知 特别告知一、二就是示范合同文本中对签订合同的一些常见风险及其预防以及注意事项的特别提醒。买卖双方在签订合同前要仔细的查阅,并知悉其内容。 2.2 上海市房地产买卖合同正文 该合同正文的各条款都是固定格式的,条款本身是不能更改的,只可在需要填空的内容上根据实际情况及双方协商一致的结果来填写。如果是委托房产中介来买房的,对于合同正文每个中介公司都有固定的表达格式,网签的时候根据本次交易的具体情况直接填写就行。如果没有委托中介而是自行交易的,在到房地产交易中心网签时,房地产交易中心对于合同正文也会提供一些固定的格式。现就合同正文的一些条款详解如下: 2.2.1 合同第1条买卖标的基本情况条款 在该条款中要填写清楚居间方房地产经纪公司的名称以及执业经纪人的姓名和执业证号码。将来一旦发生纠纷,涉及到中介公司责任的,可以作为投诉及诉讼之用。其他内容根据房地产权证上登记的信息如实填写即可。 2.2.2 合同第4条腾房条款 在该条款中腾房的时间一定要根据具体情况匡算出一个宽裕的

房屋买卖合同起诉审结强制执行

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(四)请求法院执行被申请人应支付的申请人诉讼费xxxx元。 请求事由: 申请人与被申请人因房屋买卖合同纠纷一案,xx市xx 区人民法院于20XX年6月29日作出(20XX)深龙法民三初字第xx号民事判决,确定被申请人需向申请人支付总额人民币xx元,被申请人不服提起上诉,xx市中级人民法院受理并作出(20XX)深中法民五终字第xx号民事判决,该判决已生效。因被申请人拒不履行生效判决,为此,申请人特向贵院申请强制执行。 篇二:房屋买卖合同纠纷起诉程序 房屋买卖合同纠纷起诉程序 第一步:遇到二手房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决,那么应首先了解相关起诉的法律知识,一是通过一定的信息渠道,最好是向专业律师咨询,明确所遇到的问题通过诉讼能否解决,如果能通过诉讼解决,需要准备哪些相关的证据材料,自己或委托律师起诉或申请仲裁,在诉讼前应基本收集齐全证据材料,写好起诉书,准备证据清单及身份证复印件。向法院提起诉讼的,必须符合下列条件: (1)原告是与本案有直接利害关系的公民,法人或其他组织; (2)有明确的被告;

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关于审理买卖合同纠纷案件的指导意见(讨论稿) 根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定,结合本院审判实际,就审理买卖合同纠纷案件,提出以下指导意见: 一、诉讼主体的审查 (一)一般性审查 1、对当事人诉讼主体资格进行审查,应注意对当事人身份真实性、姓名或名称的准确性,以及其民事行为能力和民事诉讼行为能力的审查。 2、当事人为自然人的,应当提交身份证、户口簿、出生证明等身份证明资料;当事人为法人或其他组织的,应提交营业执照副本、工商登记档案、社团资格登记证等登记资料;当事人名称在诉争的法律事实发生后发生变更的,应以变更登记资料为依据。 3、通过对当事人诉讼主体资格的审查,除应确定各方当事人是否符合法律规定的诉讼 主体资格外,还应查明是否存在诉状中所列诉讼主体与实际参加诉讼的主体不一致、诉状中所载明的作为诉讼当事人的自然人的姓名与其身份证载明的姓名不同、法人或其他组织名称 与其公章使用的名称不符的情况,以及因诉状中载明的当事人出生日期不准确而影响对其民 事行为能力和民事诉讼行为能力认定的情况。

4、向被告送达起诉状副本前,发现原告诉状中所写的被告姓名或名称与被告身份证、工商登记材料登记、公章上使用的姓名或名称不一致的,应征求原告是否更正的意见,原告同意更正的,应准许其更正;原告不同意更正,且向被告送达诉状后,被告也认为原告起诉的名称与其实际名称不一致的,裁定驳回起诉。向被告送达起诉状副本后发现上述错误的,原、被告均同意更正的,应准予其更正;原、被告其中一方不同意更正的,应裁定驳回原告起诉。征求原、被告意见和进行相关更正的情况应记录在案。 5、经审查发现,原告起诉的被告或第三人为自然人,而不具备诉讼行为能力的,应书面通知该被告或第三人的法定代理人参加诉讼;原告不具备民事行为能力的,通知其法定代理人,其法定代理人同意参加诉讼的,由其法定代理人参加诉讼,其法定代理人不同意起诉的,裁定驳回其起诉。 (二)应注意的问题 买卖合同纠纷案件,在诉讼主体方面常遇到的难点是在认定有关行为是职务行为还是个人行为时的主体追加问题。 经初步审查,在认定职务行为还是个人行为方面难以确认的,原告仅起诉单位或个人的,应询问原告是否追加被告,如原告不同意追加,则应在查明案情的基础上对是否支持原告的诉讼请求作出判决或裁定;如原告申请追加,则应依法追加被告,并全面查清事实,对是职务行为还是个人行为作出认定,并依法对责任人作出裁判。 二、当事人应当提交的证据及举证责任分配 (一)举证要点

买卖合同纠纷起诉

编号:_______________本资料为word版本,可以直接编辑和打印,感谢您的下载 买卖合同纠纷起诉 甲方:___________________ 乙方:___________________ 日期:___________________

篇一:买卖合同纠纷起诉状 起诉状 原告:xxx,男,汉族,19xx年x月x日出生,住址:天津市xxx号,电话:xxx 被告:xxxx有限公司,法定代表人:xxx 地址:xxx 电话:xxxx 诉讼请求: 1、 2、 事实与理由: 原告系xxxxx商行的业主,被告长期从原告处采购xxxxx等货物。双方口头约定,货物的采购货款为月结形式,每次原告以送货上门的方式给被告交付货物,被告出具其白制的入库单为结算凭证。从20XX 年6月1日被告开始不按约定向原告给付货款,至20XX年11月24 日原告停止向被告供货时止,被告总计拖欠原告货款xxxxx元。在此期间,原告曾多次找被告协商支付货款事宜。20XX年1月30日被 告向原告支付前欠货款2000元后,又经原告多次催要协商,被告的采购经理朱旭东才于20XX年x月x日以被告名义出具了欠原告货款的欠条一张。此后,原告凭此条不计其数的找到被告索要欠款,均被被告以过段时间偿还为借口推辞。因原告系小本经营,又遇被告的依法判决被告向原告支付货款

xxxxxx元。本案的诉讼费用及其他相关费用由被告方承担。 篇二:法律文书:买卖合同纠纷起诉书 法律文书:买卖合同纠纷起诉书 原告: 地址: 法定代表人: 被告: 地址: 法定代表人: 诉讼请求: 1、判令被告向原告返还全部货款人民币96000元,利息人民币元(截止20XX 年月50709071727.jpg ” style=-wiim*50px ” width= "450px买淑会 同纠纷起诉” title=买卖合同纠纷起诉” /> 日,请求支持至实际支付之日,按照同期银行贷款利率计算);2、判令被告向原告赔偿因其违约给原告造成的全部损失计人民币元 ; 3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

二手房交易中常见纠纷

二手房交易中常见纠纷处置指南 房价涨落实属市场的一种常态,但在二手房交易市场上,却出现不少买卖纠纷。究其原因,缘于买卖双方对于房价的“镏铢必较”而置法律和诚信予不顾。法律界人士根据办案实际,结合我国现行法律和最高院司法解释以及市高院司法文件,提出具体分析意见,供上下家进行二手房交易时参考。 二手房买卖已成为房产市场最火爆的一种交易类型。笔者根据办案实际,对二手房交易中买卖双方反悔的情况进行汇总,并提供法律对策,以提倡和谐购房。 二手房交易中卖方反悔的原因主要有以下几种: 一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由,主张房屋买卖合同无效。 依据现行法律,如果出售的房屋是共有财产,卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则,就可能导致买卖合同无效。司法实践中,常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口,要求法院确认房屋买卖合同无效。但是,当房屋产权登记在一人名下时,买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。 律师观点 《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无 处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见,我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,并支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的所有权。 在审判实践中,按照上海市高级人民法院的司 法文件,区别不同的情形分别处理: 一是房屋出售时,权利登记仅为卖方一人的,基于不动产的公示、公信原则,买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人,其与卖方之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错,与卖方恶意串通,损害其他共有人利益的除外。 二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不 予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。 二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同,当房屋成交价格发生争议时,卖方要求认定房屋买卖合同无效。

买卖合同逾期交货纠纷的裁判(官方版)

编号:QJ-HT-0806 买卖合同逾期交货纠纷的裁 判(官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方:_____________________ 乙方:_____________________ 日期:_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---

买卖合同逾期交货纠纷的裁判(官方 版) 说明:该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务,经友好协商双方同意签署合同,在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务,可下载收藏或打印使用(使用时请先阅读条款是否适用)。 买卖合同逾期交货纠纷,是买受人认为出卖人逾期交货而提起诉讼,要求出卖人承担逾期交货违约责任的纠纷,由于交付标的物是出卖人应当承担的主要义务,所以此种案件中的原告为买受人一方,被告则是出卖人一方。 (一)买卖合同交货期限的确定 交货期限是指出卖人在交货地点完成货物交付的日期;与之相对应,交货期间是指出卖人从某一期日到另一期日在交货地点完成货物交付的一段时间。其中期限应是指时间的计算,从某一点时间开始起计算,称为始期,迄至某一时点停止计算,称为终期,买卖合同的履行期限亦可以以此两种方式确定。而期间则是指某一期日到另一期日之间的一段时间,如某日至某日、某月至某月、某年至某年,或者从某日起若干日、从某日起若干星期、从某日起若干月、从某日起若干年等。买卖合同约定出卖人交付标的物的期间的,

代理词(二手房买卖合同纠纷)

代理词 尊敬的审判长、审判员: XX律师事务所接受被告(反诉原告)王某的委托,指派我作为其代理人,依法出庭参加诉讼活动。通过开庭前对本案的调查了解并结合刚才的法庭调查,现针对本案争议的问题,结合相关规定,提出以下代理意见,供合议庭参考: 一、原、被告于2010年11月14日签订的《二手房买卖合同》真实有效。 从合同签订的主体、内容、标的及意思表示来看,完全符合合同有效的法律要件。本案原告(反诉被告)系具有完全民事能力的法人,被告(反诉原告)系具有完全民事能力的自然人,对标的房屋的买卖意思表示真实,合同条款的约定不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形,而且在合同签订的当日被告即交付定金50万,说明合同成立生效后已经开始履行。 二、关于对《二手房买卖合同》变更的认定。 合同当事人可以通过协商一致的方式对合同的内容进行变更,包括但不限于标的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化等。在本案中,《二手房买卖合同》存在两次重大变更: (一)2010年12月6日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管协议》应当认定为对原合同中购房资金监管条款的变更。 原合同中约定2010年11月30日前监管首期款500万,但是原告(反诉被告)提供的证据《二手楼交易资金监管协议》签订的时间为2010年12月6日,金额为100万,该协议签署的主体为原、被告双方。原告(反诉被告)签署协议的行为即是对首期监管行为的认可,虽然时间、金额与原合同约定不符,但是这

份协议是原被告双发共同签署的,可以认定为对原合同的协议变更。(案例中原告提供的《关于限期履行合同义务的通知函》具体的时间不详,如果在2010年12月6日前则对前述行为认定不造成影响,若在2010年12月6日后由于是单反变更也不具变更效力) (二)2011年3月1日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管补充协议》应当认定为对原合同中购房款支付方式的变更。 原合同约定的购房款支付方式是首期款加银行贷款,2011年3月1日原、被告双方达成一致签订《二手楼交易资金监管补充协议》,变更购房款支付方式为一次性现金支付,并且将监管的首期款100万的截止日期由2011年3月6日修改为2011年4月6日。这一系列行为足以认定为对原合同履行方式的变更。 三、被告(反诉原告)按照约定履行了相应的合同义务。 合同签订后,被告(反诉原告)于2011年11月14日交付定金50万,于2010年12月3日取得截止日期为2011年1月31日的银行贷款授信1850万,2010年12月6日监管首期款100万。截止2010年12月6日前述三项金额正好等于标的房产的转让价格2000万元,至此合同义务履行完毕。 在2011年3月1日原、被告双方对原合同进行变更后,被告(反诉原告)于2011年3月3日又向银行监管购房资金550万,此时监管资金共计650万,当日原、被告双方签订《垫资赎楼业务合同》,由小额贷款公司借款1300万给被告(反诉原告)。小额贷款公司在情况说明(见证据X)中也明确表明愿意为被告(反诉原告)垫资1300万,并按照行业惯例在原、被告双方签订《深圳市二手房买卖合同》的同时进行放款。由于买卖合同具有双务和同时履行的特征,所以被告约定在签订《深圳市二手房买卖合同》的同时支付购房尾款合乎交易习惯,

二手房买卖合同纠纷常见问题200问

编号:____________ ___ 本资料为word版本, 可以直接编辑和打印,感谢您的下载 二手房买卖合同纠纷常见问题200问 甲方:___________________ 乙方:___________________ 日期:___________________

依法院判决、裁定、调解而进行的房地产登记,由权利人单方申请即可登记2011-7-30代为办理房的转让、出售等一切相关手续”是否包括抵债?出让尚未取的产权证的合同有效吗?2011-7-30 查封房产的财产保全错误,如何承担赔偿责任?2011-7-30定金有哪些种类?支付定金后合同没能签成,是否必须返还?2011-7-29 中介费纠纷:签定房屋买卖合同后,又进行撤消,并私下签定新的房屋买卖合同,原合同约定的中 2011-7-27 介费是否需要按约支付? 中介费纠纷:看房确认书约定,私下成交的要承担违约金,该约定是否有效?违约金标准接近佣金, 是否会被调整? 中介费纠纷:中介与下家约定房屋到手价,但未明确退税归属,该退税如何处理?2011-7-27中介费案例:已经签定居间买卖协议,但因双方不能就付款时间达成一致,未能签定正式的买卖合 同。中介费是否应当支付? 二手房案例:居间买卖协议约定,因一方原因未签定正式房屋买卖合同的,应支付中介相当于正常 佣金的违约金,该约定是否有效? 中介费案例:签定买卖居间协议及房屋买卖协议后,一方因贷款问题不能签定正式的买卖合同,是 2011-7-26 否需要如约支付中介费? 中介费纠纷:出售居间合同约定,卖方有自行出售或经第三人介绍出售该房屋的违约行为,后卖方 2011-7-26 与该中介带看的买方经其他中介成交,卖方如何承担责任? 中介费纠纷:买卖合同已经签定,买房人主张中介未协助办理贷款手续,因此拒付剩余佣金,能否 2011-7-26 被支持? 中介费案例:签署居间买卖协议后,一方原因未签定正式买卖合同,是否需要支付相当于佣金的违 约金? 中介费纠纷:居间及买卖协议均已签定,但夫妻共有的房产只有一方签字,后交易未成。合同是否 2011-7-26 有效?中介是否可以要求中介费? 中介费案例:居间协议与买卖合同均已签定,但购房人不符合贷款条件,中介费是否需要支付?2011-7-26 中介费纠纷:居间协议签定后,三方又签定了解约协议,约定卖方支付中介违约金3万元,该协议 2011-7-26 是否有效?是否必须如约支付? 正式房屋买卖合同已经签定,买方因贷款不成被卖方追究违约责任,是否可以要求中介返还佣金, 2011-7-26 并承担相应损失? 中介费案例:居间合同约定买方不购买房屋应支付总价款的2%作为违约金,后买方贷款不成,是否2011-7-24

审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下

审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下从我国合同法和《消法》的规定看,对商品房能否直接适用《消法》第四十九条的规定没有明确的规定,《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条规定的适用条件仅仅限于提供的商品和服务有欺诈行为,而商品房是否属于其适用范围没有明确规定,学术界和实务界也认识不一。考虑到我国的实际情况,笔者认为,商品房买卖合同目前不宜直接适用《消法》第四十九条的规定。但对商品房买卖行为中,出卖人利用其优势地位,为追求最大经济利益,采取欺诈手段与买受人签订合同,或签订合同后又恶意违约的行为,应给予制裁。理由如下:第一,出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则,严重损害了市场经济的交易安全秩序,它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别,对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的,也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。第二,从各国对损害赔偿制度的研究和审判实践看,也均未对惩罚性赔偿的原则予以否定,而且惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能,已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳,并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。美国司法部的研究资料表明, 1985年至1995年的10年间,法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。第三,在我国,《消法》第四十九条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制度,随后在合同法第一百一十三条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度,此外,合同法第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可,这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。同时,实务中对《商品房销售管理办法》第二十条关于面积误差绝对值超出3%部分的房价款实行双倍返还规定的执行效果也很好。由此可见,我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的,且具有良好的社会基础。

买卖合同纠纷起诉状范本-(优质文档)

合同编号: ___________ 买卖合同纠纷起诉状范本 甲方:_______________________________________ 乙方: ____________________________________ 20 年月日

原告:限公司,法定代表人:,职务: ,联系方式: 住所地: 被告:限公司,法定代表人:,职务: ,联系方式: 住所地: 诉讼请求: 风险提示: 诉讼请求必须具体、明确,该写的一定要写,因为其事关法院审查的范围。但千万不可不加思考地乱要求,如果无相应的证据来支持你的主张,势必遭到败诉的后果,通常还会因此而向法院支付相应的诉讼费。 另外,诉讼请求应提出具体的数额,不能笼统地说“赔偿原告的一切损失“之类。虽然这是没有争议的,但并不等丁在提出诉讼请求时多多益善,比较切合实际的请求数额,不仅可以减收诉讼成本,降低诉讼风险,而且有利丁法院的调解和双方当事人的和解,减少讼累。 一、判决被告支付原告货款,并按艮行发布的同期同类贷款利率标准 支付原告自_________ 年日起至本案判决生效之日止的利息; 二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由: 风险提示: 诉状是个利剑,挑起战争。如果没有写好,那么势必倒过来伤到自己。因此,要摆事实,讲明道理,引用有关法律和政策规定,为诉讼请求的合法性提供充足的依据。摆事实,是要把双方当事人的法律关系,发生纠纷的原因、经过和现状,特别是双方争议的焦点,实事求是地写活楚。讲道理,是要进行分析,分活是非曲直,明确责任,并援引有关法律条款和政策规定。 ________ 年日,原告与被告签订了一份合同编号为 ( )( )的《购销合同》,约定原告向被告供应合同总价 格为的?_____________________________ 及■等设备。 ? 同》约定发生纠纷向所在地人民法院提出起诉。

二手房交易二十种常见纠纷及其预防

二手房交易二十种常见纠纷及其预防 一、税费承担纠纷 表现形式:合同没有约定交易纳税申报方式是核实征收还是核定征收,只约定业主实收,购房时中介给买方计算税费均按核定计算(个人所得税为核定价的1%或%),房价上涨,业主委托律师致函买方强势要求按差值的20%核实征收,要求买方承担由此增加的少则十余万多则数十万上百万的税费,以此胁迫买方放 11

弃!(,这种纠纷在2013年“新国五条”出台后集中爆发) 预防方式:务必在签约时明确约定递件过户时的纳税申报方式,防止任何一方借口毁约。 二、免税纠纷 表现形式:房屋符合免税条件(如五年以上家庭唯一住房),房价上涨,业主拒不配合买方申请免税,迫使买方因高额税费而知难而退,以达到毁约目的。 22

预防方式:务必在合同中明确约定,业主负有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义务,由于业主本人或其家庭成员不予配合,由此增加的税款由业主承担。 三、户口纠纷 表现形式:合同没有约定户口迁移时间及违约责任,递件过户签订《市二手房买卖合同》时业主找茬拒不迁出,或要求无限期迁出,否则交易无法进行,以此达到或者毁约不卖或者反价的目的。 33

预防方式:务必在签约时明确约定业主户口迁出的时间及违约责任,并预留迁户保证金。 四、套贷纠纷 表现形式:买方为多贷款,合同虚增成交价递交给银行作为审批贷款的依据,遇房价上涨业主投诉到银行或银监局,要求撤销银行已经出具的贷款承诺,以达到毁约目的。 预防方式:即便业主配合也不要为了多贷款而给 银行递交阴阳合同,二手房律师团已有因此被银行撤44

销贷款承诺函而对业主构成违约的判例。 五、按揭不足或不成纠纷 表现形式:合同约定买方按揭付款,如银行最终审批贷款不足或不能获得银行贷款,买方必须补足或一次性付款,由于信贷政策变化导致贷款不足或不成,又无力补足或一次性付款对业主构成违约。 预防方式:购房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力,特别约定按揭不足补足的范围,并 约定因政策或银行原因按揭不能的,买方可以解除合55

买卖合同纠纷案民事判决书样本(2011)

买卖合同纠纷案民事判决书样本(2011) 上海市浦东新区人民法院 民事判决书 (2011)浦民一(民)初字第8237号 原告周xx,男,汉族,住上海市闸北区。 委托代理人岑xx,上海市xx律师事务所律师。 委托代理人徐xx,上海市xx律师事务所律师。 被告黄xx,女,汉族,住上海市浦东新区。 被告楼xx,女,汉族,住上海市浦东新区。 原告周xx诉被告黄xx、楼xx买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周xx的委托代理人徐xx到庭参加诉讼,被告黄xx、楼xx经本院依法传唤,未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告周xx诉称,被告黄xx与案外人楼xx系夫妻关系,被告楼xx系黄xx 与楼xx之女。2008年3月,楼xx向原告购买电梯配件,合同总价款人民币275,000元。原告依约向楼xx交付货物后,楼xx陆续支付货款147,500元。2009年12月20日,楼xx出具欠条一张,确认欠原告127,500元货款未付。2010年11月2日,楼xx死亡。现认为,该笔欠款发生在楼xx与被告黄xx夫妻关系存续期间,且其生意收益用于家庭生活,故该笔欠款系夫妻共同债务,被告黄xx应予归还;被告楼xx系楼xx的法定继承人,应在所继承的遗产范围内支付欠款。故向法院起诉,要求判令:被告黄xx支付原告货款127,500元;被告楼xx在继承楼xx的遗产范围内承担还款责任;本案诉讼费由被告承担。 被告黄xx、楼xx未到庭应诉,亦未书面答辩。 经审理查明,被告黄xx与案外人楼xx系夫妻关系,被告楼xx系双方婚生女儿。2009年12月20日,楼xx向原告出具欠条一张,称:欠周xx127,500元,注:其余货款已清。2010年11月2日,楼xx报死亡。2011年2月23日,原告起诉来院,要求判如所请。 以上事实,有原告提供的欠条、户籍信息等证据及原告当庭陈述,在案佐证。

二手房买卖合同完整版

甲方(卖方):身份证件号码: 乙方(买方):身份证件号码: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜,达成如下协议: 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下: (一)座落于,建筑面积为平方米;套内建筑面积 平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米; (二)出售房屋的所有权证证号为; (三) 房屋平面图及其四至见房产证; 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、地下室、其他设施、设备,转让给买受人,其转让价格已包含在上述房屋的价款中,不再另行支付价款。房屋及附属设施见清单(附件二) 第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷,保证该房屋不受他人合法追索。 第三条计价方式与价款 按建筑面积计算价款,房屋单价为人民币每平方米元,总金额人民币

元整;房价款的支付方式。 支付时间为: 乙方在年月日前付给甲方定金(人民币),(大写)元,(小写)元。该定金条款的约定,受《中华人民共和国合同法》条款的调整。 上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。 第四条房屋价款乙方分三期付给甲方: 第一期:在,付人民币万元; 第二期:在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款万元。第三期:在交付房屋之日,付清尾款人民币万元。 以上款项,由乙方直接通过转帐或者直接存入等方式支付到甲方提供的本人银行帐号(银行帐号见附件三)。每次收到款项后三日内甲方应当开具收据给乙方。如甲方三日内未开具体要求收据的,则乙方凭其持有的银行开出的转帐凭证或者存入凭证作为付款的有效证明。 第五条 1、甲、乙双方定于正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。 2、双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。 3、甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 4、甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任:

(整理)二手房买卖纠纷及风险防范司法实务.

二手房买卖纠纷及风险防范司法实务 二手房买卖过程中常见的纠纷有以下五大类: 第一类是房价上涨过快,上家(卖方)毁约引起的纠纷。 遇到这种情况下家(买方)有三个办法解决: 1.如果《居间协议》或《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款,则可视为《买卖合同》,下家有权要求上家继续履行该合同。这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。不过,大多数《定金协议》或《居间协议》都不全部具备上述条款,因此,不能视为《买卖合同》; 2.如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失,下家可以要求赔偿实际损失。 3.直接适用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则,即要求上家双倍返还定金或约定较高比例的违约金。比如总房款

的20%违约金,一旦卖方因房屋价格上涨原因提出解除合同或不履行合同约定的义务,买房人可以选择比较有利于自身利益的方式要求卖房人承担违约责任。 4.签订房屋买卖合同后及时进行网上签约。那么什么是网上签约,网上签约是指存量房交易当事人委托房地产经纪机构、交易保证机构或中介协会的工作人员登录存量房网上签约系统,在线录入《存量房屋买卖合同》的相关条款内容,并联机将合同打印,在合同上签字盖章的行为。 及时进行网上签约对于买房人有什么好处? 第一、可以避免卖房人一房两卖,从2008年10月15日起北京市开始实行二手房存量房买卖网上签约制度,当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。这就意味着一旦进行了网上签约,在撤销网上签约之前卖方是不能再与第三方进行该房屋的买卖。由此杜绝了以往经常出现的一房两卖甚至多卖的现象,以维护交易安全稳定。 第二、网签的规定还能规避以前在存量房交易过程中,个别房地产经纪机构向消费者提供虚假房源信息、虚假报价、一房多卖、吃差价等行为侵害了消费者的切身利益。因此,一但完成了网上签约,在卖方因价格上涨原因违约提出解除合同或拒绝履行合同时,买房人可以要求卖房人承担违约责任赔偿自己的损失包括直接损失和可得利益的损失,或者直接要求卖房人继续履行合同以实现自己购房目的。

二手房买卖合同范本完整版

二手房买卖合同 卖方:_________________ (简称甲方)身份证号码: ________________________ 买方:_________________ (简称乙方)身份证号码: ________________________ 据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议: 第一条房屋基本情况: 乙方同意购买甲方拥有的座落在 ________ 市 _________________________ 有的 房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面),建筑面积为 _____ 方米。(详见土地房屋权证第 _________________ 号)。 第二条交易情况及定金支付: 上述房产的交易价格为:单价:人民币 __________ 元/平方米,总价:人民币 ____________ 整(大写:拾万仟佰拾元整)。本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币__ 整,作为购房定金。 第三条付款时间与办法: 甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房管局交易所缴交税费当 日支付首付款(含定金)人民币 ___ 拾 _____ 万 ____ 仟佰 _________ 拾 ____ 元整给甲方,剩余房款人民币 ______________ 整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条房屋交付: 甲、乙双方在房管局交易所办理完过户手续(缴纳税费)后—日内,

甲方将房屋交付乙方,并应在交房当日甲方将 ____________________________ 费用 结清。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的,则房屋交付时间可据实予以延长。第五条税费分担: 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由 _______________ 承担,办产权过户手 续费由 _______ 承担。 第六条乙方逾期付款的违约责任: 乙方未按本合同规定的付款方式付款,每逾期一日,按照逾期金额的 2% o 支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为乙方不履行本合同,甲方有权解除合同,届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费,并向甲方支付购房款10%违约金。 第七条甲方逾期交房的违约责任: 甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用,每逾期一日,按照购房总价的2%。支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为甲方不履行本合同,乙方有权解除合同,由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费,并向乙方支付总房价10%的违约金。 第八条本合同主体: 1. _______________ 甲方是__ 共 _____________________________ 人,委托代理人 ________________________ 即甲方代表

商品房买卖合同纠纷案民事判决书

商品房买卖合同纠纷案民事判决书 商品房买卖合同纠纷案民事判决书 申请再审人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):唐XX,男,汉族,1950年2月16日出生,住XX省XX县XX镇浙大北路116号4号楼502室。委托代理人:徐越,XX文福律师事务所律师。委托代理人:杨晓明,XX文福律师事务所律师。被申请人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人):XX联汇房地产开发有限公司。住所地:XX省贵阳市新添大道南段289号中天花园玉兰花园A座2单元4层2号。法定代表人:云XX,该公司经理。委托代理人:汪XX,XX君跃律师事务所律师。委托代理人:傅XX,XX君跃律师事务所实习律师。申请再审人唐XX与被申请人XX联汇房地产开发有限公司(以下简称联汇公司)商品房买卖合同纠纷一案,XX省XX县人民法院于2013年5月7日作出(2013)湄民初字第597号民事判决。唐XX不服,向XX 省遵义市中级人民法院提起上诉。XX省遵义市中级人民法院于2013年8月26日作出(2013)遵市法民三终字第166号民事裁定,裁定撤销一审判决,发回XX省XX县人民法院重审。XX省XX县人民法院重审后,于2015年2月24日作出(2013)湄民重字第13号民事判决。唐XX不服,向XX省遵义市中级人民法院提起上诉。XX省遵义市中级人民法院于2015年7月1日作出(2015)遵市法民三终字第239号民事判决。唐XX仍不服,向本院申请再审。本院于2015年12月5日作出(2015)黔高民申字第477号民事裁定,裁定提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。申请再审人唐XX及其委托代理人徐越,被申请人联汇公司的委托代理人汪XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年4月1日,唐XX向XX省XX县人民法院提起诉讼。请求判决:1、解除双方签订的《商品房买卖合同》; 2、由联汇公司退还唐XX购房款753617元,并支付违约金7563.17元。联汇公司提出反诉。请求判令:1、由唐XX继续履行合同;2、由唐XX支付未付的购房欠款90000元及违约金直至付清所有款项时止(截止起诉日违约金为17190元); 3、本案诉讼费用由唐XX承担。一审查明,2011年8月8日,唐XX与联汇公司签订商品房买卖合同。合同约定:联汇公司将其修建的位于XX县XX镇“茗城峰景”4期3

二手房买卖合同纠纷的法律问题

二手房买卖合同纠纷的法律问题 最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件,笔者发现,房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因,令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题,希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。 一、房屋中介结构操作不规范 1.委托合同签订不规范 一般来说,房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同,但是,在实践中,房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同,多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”,将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。 2.逃避居间义务 房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》(现变更为《南京市存量房买卖合同》)上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在合同上,逃避居间义务。这样一旦发生纠纷,买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。 根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定,从2007年9月1日起,本市主城区存量房实行网上交易管理,存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易,买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后,如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审,其他交易程序基本没有变化,只是将原来手工填写的(《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类)改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的,由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务,则不具备合法的房地产经纪资质。 在此,提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕,选择正规的房地产经纪机构,以免自己的权利被非法侵害。 二、房屋买卖合同的内容不完整 如上所述,房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同,而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同,对中介费用(即报酬)的计算方式和支付方式作了明确约定,而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作,一般来说,二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次,价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。再次,合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。 在此提醒购房者,房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调,有效地控制风险,避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形,否则,一旦售房者违约,购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施,但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者,待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空,此时售房人早已“失踪”。

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