房地产估价报告
房地产估价
报告
课程：房地产估价
班级：工程管理四班
姓名：张海山
学号：20130684
目录
第一部分估价结果报告 (2)
一、估价对象 (2)
二、估价依据 (6)
三、估价原则 (6)
四、估价方法 (6)
五、估价结果 (7)
六、估价报告应用的有效期 (8)
第二部分估价技术报告 (9)
一、个别因素分析 (9)
二、区域因素分析 (10)
三、市场背景分析 (11)
四、最高最佳使用分析 (13)
五、估价方法的选用 (14)
六、估价测算过程 (14)
七、估价结果的确定 (24)
第一部分估价结果报告
一、估价对象
1.估价对象基本状况
本次估价对象为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室房地产，房屋建筑面积为289.27平方米，商品房用途为公寓。
朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢为高层公寓楼，建成于2001年，钢混结构，总层数22层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于15层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。
2.估价对象权利状况
根据《商品房买卖合同》记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对
象于估价时点完全产权房地产市场价格。
3.估价对象区位状况
（1）朝阳区基本概况
估价对象位于北京市朝阳区，朝阳区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。
朝阳区是北京市人口最多、总面积最大的城区。面积476.8平方公里，常住人口176万，流动人口约50万。按北京市城市总体规划，到2010年北京城区面积将达到1040平方公里，朝阳区占46.7%。
朝阳区涉外资源雄厚，堪称"中国第一区"。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；聚集了设在北京60％以上的外国商社和3000多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市l／3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、国际展览中心等一些久负盛名的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。
目前朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，首都北京将形成西有中关村、东有
中央商务区，科技与商务互动的发展新格局。
（2）估价对象区位状况
位置：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位置较优越。
社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟度较高。
自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。
公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京医院、和睦家医院、南湖一小、94中学等，生活服务及教育设施较齐全。
交通：小区东距酒仙桥路约500米，西南距东四环北路约1公里，通达性较好。小区附近有909、运通104、942支、421等多条公交车站，交通便捷度较高。
基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。
4.估价对象市场分析
2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。
2009年1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长13.4%。全市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍，比2007年增长14%。
2009年9月份住宅销量大幅下滑。1-9月，全市销售商品住宅11.2万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的19.1%。其中，9月份全市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。
新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。
二手住宅价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。
各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为19109元/平方米，四至五环路为17205元/平方米，五至六环路为9980元/平方米，六环路以外为7878元/平方米，分别比上半年上涨2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。
受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。其中金融贷款增长最快，为1602.2亿元，同比增长1.5倍。自筹
资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。
总之，北京房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。
二、估价依据
1.有关政策法规和文件
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
（4）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》GB/T18508-2001；
（5）京政发〔2002〕32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》；
（6）京国土房管出〔2002〕1121号文件《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》；
（7）其它相关法律法规。
2.委托方提供的有关资料
3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。
本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。
四、估价方法
估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
1、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。
2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
3、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2009年9月21日的市场价格为：（币种：人民币）
房地产总价：519.50万元
大写金额: 伍佰壹拾玖万伍仟元整
房地产单价：17959元/平方米
六、估价报告应用的有效期
在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2009年10月23日至2010年10月22日。
第二部分估价技术报告
一、个别因素分析
1.估价对象基本状况
本次估价对象为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室房地产，房屋建筑面积为289.27平方米，商品房用途为公寓。
朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢为高层公寓楼，建成于2001年，钢混结构，总层数22层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于15层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。
2.估价对象权利状况
根据《商品房买卖合同》记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日
至2066年2月27日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
二、区域因素分析
1、朝阳区基本概况
估价对象位于北京市朝阳区，朝阳区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。
朝阳区是北京市人口最多、总面积最大的城区。面积476.8平方公里，常住人口176万，流动人口约50万。按北京市城市总体规划，到2010年北京城区面积将达到1040平方公里，朝阳区占46.7%。
朝阳区涉外资源雄厚，堪称"中国第一区"。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；聚集了设在北京60％以上的外国商社和3000多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市l／3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、国际展览中心等一些久负盛名的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。
目前朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等
现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，首都北京将形成西有中关村、东有中央商务区，科技与商务互动的发展新格局。
2、估价对象区位状况
位置：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位置较优越。
社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟度较高。
自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。
公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京医院、和睦家医院、南湖一小、94中学等，生活服务及教育设施较齐全。
交通：小区东距酒仙桥路约500米，西南距东四环北路约1公里，通达性较好。小区附近有909、运通104、942支、421等多条公交车站，交通便捷度较高。
基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。
三、市场背景分析
2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。
2009年1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长13.4%。全市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍，比2007年增长14%。
2009年9月份住宅销量大幅下滑。1-9月，全市销售商品住宅11.2万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的19.1%。其中，9月份全市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。
新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。
二手住宅价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。
各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为19109元/平方米，四至五环路为17205元/平方米，五至六环路为9980元/平方米，六环路以外为7878元/平方米，分别比上半年上涨2226
元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。
受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。其中金融贷款增长最快，为4002.2亿元，同比增长1.5倍。自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。
总之，北京房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用原则，是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：
1.法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。
2.技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。
3.经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限
的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
4.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
5.房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。
6.可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。
根据估价对象权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按照估价对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径。
五、估价方法的选用
估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
1．基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准
地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。
2．成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
3．市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
六、估价测算过程
（一）采用基准地价系数修正法及成本法测算估价对象房地产价格
1.土地使用权价格
估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，本次评估采用基准地价系数修正法测算土地使用权价格。
（1）基准地价内涵：
基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
（2）基准地价说明：
2002年12月4日，北京市人民政府颁发了京政发〔2002〕32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》；2002年12月27日，北京市国土资源和房屋管理局以京国土房管出〔2002〕1121号
文件颁发了《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》，本报告以上述两个文件为依据估算土地使用权价格。
（3）宗地价格计算公式的说明
估价对象位于北京市基准地价居住用途4级地价区，容积率为2.95，本次估价测算的宗地价格是估价对象土地开发程度为宗地外七通，宗地内场地平整的价格，即熟地价格。用基准地价修正法测算熟地楼面地价的公式为：宗地楼面熟地价＝适用的楼面熟地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×其他情况修正系数
（4）具体测算过程：
A、适用的基准地价（楼面熟地价）的确定
根据北京市基准地价级别范围，估价对象所在区域的土地级别属于居住用途4级地价区，楼面熟地价为2090-3600元/建筑平方米。按照有关规定适用的楼面熟地价取平均值，即2845元/建筑平方米。
B、相关系数的求取
①期日修正
期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数，京政发（2002）32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》基准地价基准日为2002年1月1日，根据中国城市地价监测指数系统有关数据的统计及分析，2002年1季度为价格指数为105，估价时点价格指数约为169。经计算，估价对象宗地的期日修正系数约为1.61。
②年期修正
年期修正系数=［1-1/（1+r）n］/［1-1/（1+r）m］
其中，r：土地还原利率7.5%
n：宗地剩余使用年限56.43年
m: 法定最高出让年限70年
根据上述公式测算出估价对象年期修正系数为0.9915。
③容积率修正：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（R），查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。
根据估价人员掌握的资料，估价对象用地容积率为2.95，查《容积率修正系数表》，用公式计算得出容积率修正系数为0.9200。
④因素修正
因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：
因素修正系数=1+∑ki
其中ki：第i种因素的修正系数。
参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，考虑估价对象的具体情况，各项影响因素的修正系数如下：
居住用地因素修正系数（居住4级）
⑤其他情况修正
考虑估价对象的区位及具体情况，本次评估其他情况修正系数取1。
（5）宗地价格的计算
楼面熟地价=2845×1.61×0.9915×0.9200×1.2600×1
=5264.53（元/建筑平方米）
（6）土地开发的管理费用取土地成本的5%，即：
5264.53×5%=263.23（元/建筑平方米）
（7）土地开发利息：
根据1998年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的开发建设期为2年，假定土地取得成本在计息期初一次性投入，一至三年期贷款利率为5.40%，采用复利计算，利息费用为(5264.53+263.23)×((1+5.40%)2-1)=613.12（元/建筑平方米）（8）土地开发成本利润率取35%，则
(5264.53+263.23)×35%=1934.72（元/建筑平方米）
（9）销售税费：
销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税