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湖南省2015年房地产估价师《理论与方法》:估价对象考试试卷

湖南省2015年房地产估价师《理论与方法》:估价对象考试试卷

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1、下列有关房地产估价师执业的规定中,不正确的表述是__。

A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务,没有违法所得的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以1万元以下的罚款

C.中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物,故意提供虚假评估报告,情节严重的,处五年以上十年以下的有期徒刑,并处罚金

D.中介服务人员严重不负责任,出具的评估报告有重大失实,造成严重后果的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金

2、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。

A:75.00

B:75.60

C:83.60

D:86.00

E:工业用地的监测点评估价格

3、商品房预售合同登记备案的申请人是。

A:商品房销售代理机构

B:商品房预售人

C:商品房购买人

D:商品房购买人和商品房预售人

E:执行层的组织协调

4、某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.28,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价__万元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

5、碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾,被称为,危害非常大。

A:乙烯

B:光化学烟雾

C:甲烷

D:乙烷

E:执行层的组织协调

6、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图,是城市国有土地使用权出让合同的重要附件,不得随意变更。确需变更的,必须经__批准。A.政府

B.城市规划行政主管部门

C.城市建设行政主管部门

D.城市土地主管部门

7、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。

A.区位

B.面积

C.价值

D.经营人

8、王某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积30m2,外墙面积6m2,单元间分隔墙面积8m2,公摊面积3m2。那么,可出租面积应为__。

A.33m2

B.40m2

C.43m2

D.47m2

9、转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到__土管部门备案。

A.规划

B.土地

C.房地产开发

D.建设

10、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。

A.交通拥挤

B.建筑技术减少

C.城市规划改变

D.自然环境恶化

11、房地产的实物通常是指房地产中看得见,摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及。

A:相应配套的基础设施

B:土地的形状

C:组合完成的功能

D:立体空间

E:工业用地的监测点评估价格

12、某写字楼的采光受到影响,为克服该影响,改造该写字楼照明系统需花费30万元,每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年,报酬率为8%,该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。

A:35.00

B:56.29

C:86.29

D:180.00

E:工业用地的监测点评估价格

13、下列关于强制拍卖的标的,表述不正确的是。

A:强制拍卖的标的,是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

B:强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产

C:强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产

D:强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产E:执行层的组织协调

14、某宗土地的面积为1 000㎡,其上建筑物的建筑面积为5 000㎡,建筑物的基底面积为700㎡,建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为。

A:8.0

B:5.6

C:5.0

D:0.7

E:工业用地的监测点评估价格

15、建筑业是物质生产部门,属于第产业。

A:一

B:二

C:三

D:四

E:房地产估价机构必须加盖公章

16、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元,则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是__元。

A.1428.74

B.1475.37

C.1482.74

D.2000.00

17、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套,其中空置待售住房5万套,本年新竣工住房13万套,销售住房8万套,则吸纳周期为()年。

A.0.63

B.1.63

C.2.25

D.12.50

18、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还,这种风险因素为个人住房抵押贷款的。A:操作风险

B:信用风险

C:市场风险

D:法律风险。

E:借款合同

19、在房地产市场自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。

A.空置率=合理空置率

B.空置率<合理空置率

C.空置率>合理空置率

D.不能判断

20、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币,扣除项目金额为1500万元,则应缴土地增值税为万元。

A:450

B:525

C:600

D:900

E:执行层的组织协调

21、下列关于房地产保险估价的说法有误的是__。

A.房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估

B.价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定

C.价值评估宜采用成本法和市场比较法

D.损失价值或损失程度评估对于可修复的部分,宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度

22、某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%,某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A.2660

B.2427

C.2425

D.2294

23、业主委员会由__产生。

A.业主大会选举

B.当地房地产行政主管部门指定

C.物业管理企业选聘

D.业主大会及物业管理企业共同指定

24、征收集体土地的土地取得成本中,相关税费不包括。

A:征地管理费

B:耕地占用税

C:安置补助费

D:耕地开垦费

E:工业用地的监测点评估价格

25、房屋建筑工程保修期从__之日起计算。

A.工程竣工验收

B.工程竣工验收合格

C.使用单位接收

D.使用单位入住

二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、估价作业方案编制的思路包括。

A:拟采用的估价技术路线和估价方法

B:拟调查搜集的资料及其来源渠道

C:预计需要的时间、人力和经费

D:估价作业步骤和时间进度安排

E:估价报告的编写

2、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。A.2593

B.2619

C.2727

D.2862

3、在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有。

A:项目用地

B:房地产市场供需

C:房价现状及走势

D:交通运输条件

E:外围基础设施

4、下列保险种类中,属于政策性保险的有__。

A.社会养老保险

B.农业保险

C.巨灾保险

D.失业保险

E.出口信用保险

5、在商品房交易中,常见的最低价格有__。

A.商品房销售中的起价

B.拍卖活动中的保留价

C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

D.招标活动中,开发建设方案最为合理的中标价

E.采用收益法确定的参考价格

6、2009年A市住房平均价格为2000元/,B市住房平均价格为2500元/,则

A、B两市住房平均价格的比较相对指标等于。

A:60%

B:80%

C:90%

D:95%

E:执行层的组织协调

7、估价当事人是指()。

A.与估价活动有直接关系的单位和个人

B.包括估价人员

C.包括估价主体

D.包括估价机构

E.包括估价委托人

8、”可贷资金利率理论”认为。(2008年试题)

A:可贷资金的需求主要由投资需求,赤字需求和家庭需求三个要素构成

B:可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成

C:利率不是由可贷资金的供求决定的

D:可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E:可贷资金的供给函数是利率的递增函数

9、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。

A.土地管理局

B.城市规划管理部门

C.国务院建设行政主管部门

D.国务院

10、下列关于票据贴现市场,表述正确的是。

A:票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场B:票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现

C:贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行(或办理贴现业务的其他金融机构)兑取现款以获得短期融资的行为

D:转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为

E:再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为

11、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的__。

A.适应性

B.相互影响性

C.位置固定性

D.各异性

12、下列有关综合指标的表述,正确的是{ )。

A:绝对指标是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标

B:相对指标是绝对指标(总量指标)的派生指标

C:平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分离趋势的指标D:平均指标主要是指标准差

E:变异指标又称变动度,是反映总体单位标志值差异程度的综合指标

13、下列有关基尼系数的表述中,正确的是__。

A.某个国家从2007~2010年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以判断,该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

B.基尼系数越小,说明收入分配的两极分化越严重

C.基尼系数越大,则表示收入分配越平均

D.洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标

14、下列房地产开发企业融资方式中,属于债务融资方式的有__。

A.发行企业债券

B.向银行借入信用贷款

C.房地产开发贷款

D.在公开市场上发行股票

E.土地储备贷款

15、某地区某类房地产1998~2004年价格见下表。某类房地产1998~2004年价格(单位:元/m2)

A.年份

B.1998

C.1999

D.2000

E.2001

F.2002

G.2003

H.2004

I.2005

J.房地产价格

K.1800

L.2000

M.2220

N.2460

O.2730

P.3030

Q.3360

R.

16、在选取可比实例时,其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。A.强迫出售或强迫购买的交易

B.交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解

C.急于出售或急于购买的交易

D.受债权债务关系影响的交易

17、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y,则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费,y表示收入)。

A.0.8

B.0.8y

C.1000

D.1000+0.8y

18、下列__房产可以免征房产税。

A.个人所有的房产

B.宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产

C.企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D.高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产

E.房产因大修而停用的,大修期间可以免征房产税

19、2009年末,某城市共有80万个家庭,共计84万套住房,平均每个家庭拥有1.05套住房。该指标在统计上称为相对指标。

A:比例

B:比较

C:动态

D:强度

E:执行层的组织协调

20、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%,则定基发展速度为__。A.30%

B.100%

C.130%

D.330%

21、下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于收益相关指标的是

A:出租率

B:基准收益率

C:成本利润率

D:财务杠杆比率

E:借款合同

22、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同,主要是因为房地产市场具有。

A:保值性

B:增值性

C:异质性

D:弱流动性

E:借款合同

23、现对某期货房地产进行估价,在此估价中,估价对象状况应为未来某时点的状态,房地产市场情况应为__时点的状态。

A.现在

B.未来

C.过去

D.B和C

24、下列情形中,诉讼时效为2年的是。(2008年试题)

A:身体受到伤害要求赔偿的

B:寄存财物被丢失的

C:环境遭污染或损害的

D:借出的资金未能收回的

E:执行层的组织协调

25、获取房地产估价业务的措施有()。

A.突破专业能力限制,接受各种估价要求

B.提高服务质量

C.恰当的宣传

D.低收费

E.最大限度压缩估价作业期