上海浦东写字楼市场分析报告

上海浦东写字楼市场分析

第一章．办公楼市场分析??一.办公楼及其发展空间?

办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展,办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字——写字楼。??独立的写字楼尽管功能齐全,但容量有限，不可能包罗万象,于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区——ＣBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一,大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。??高速成长与发展中的中小企业,常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼,因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分,形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的自身配套设施,利用社会化的服务方式减少相关成本。因此,写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全,服务功能齐全。?

二.办公楼的环境

这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。

写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是,建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子,最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。??目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势,兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感,“一绿”指绿化率。归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件：

(一) 交通