房地产抵扣政策归类

房地产企业政策归类
房地产业营改增主要政策文件有：
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试
点的通知》（财税〔2016〕36 号）
2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发
的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税
务总局公告 2016 年第 18 号）
3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关
税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告 2016 年第
23 号）
4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动
产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68
号）
5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公
告》（国家税务总局公告 2017 年第 9 号）
一、纳税人
（一）基本规定
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地
产开发企业，为增值税纳税人。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础
设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销
售自行开发的房地产项目。
在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（三）两类纳税人
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的
不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过 500 万元
(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模
纳税人。
二、税率及征收率
房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为 9%，
征收率为 5%。
三、应纳税额的计算
（一）计税方法
增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方
法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以
选择简易计税方法按照 5%征收率计税。一经选择简易计税
方法的，36 个月内不得变更为一般计算方法。
房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016
年 4 月 30 日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未
取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的
开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
（二）一般计税方法应纳税额的计算
计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷（1+税率）
当期销项税额小于当期

进项税额不足抵扣时，其不足部分
可以结转下期继续抵扣。
（三）简易计税方法应纳税额的计算
计算公式：应纳税额=销售额×征收率
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
四、销售额
（一）一般计税方法
1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）
销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按
照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目
对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式
如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价
款）/（1+9%） 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以
下项目：
（1）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收
费；
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或者受政府
委托收取的土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府
部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征
地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益
等。
2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积
/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的
增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售
的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算
的配套公共设施的建筑面积。
当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面
积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面
积。
3.差额扣除凭证 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，
应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票
据；纳税人按照上述规定扣除在取得土地时向其他单位或
个人支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协议、拆迁双方支
付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实
性的材料。
4.差额扣除其他特殊规定
（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其
他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述规定，允许
在计算销售额时扣除但未扣除的，从 2016 年 12 月（税款所
属期）起按照规定计算扣除。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联
合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公
司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项
目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地
价

款：
①　房地产开发企业、项目公司、政府部门三房签订变更
协议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
②　受让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变
更协议或者补充合同时，土地价款总额不变；
③　项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持
有。