容积率计算与调整 (深圳)
容积率计算与调整2005-10-20 15:43:00
4.1建筑容积率计算
4.1.1建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积
4.1.
1.1当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过
1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：
建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积
4.2建筑容积率的调整
在建筑设计审批时，规划行政主管部门根据政府鼓励与限制性政策规定，按本规定
4.2.1条、
4.2.2条及
4.2.3条，对《建设用地规划许可证》与《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率（以下简称"规定建筑容积率"）进行核增、核减、奖励性调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积、核减建筑面积、奖励建筑面积，
即：
调整建筑容积率=（规定建筑面积+核增建筑面积+奖励建筑面积-核减建筑面积）/建设用地面积。
规定建筑面积=规定容积率X建设用地面积
4.2.1核增建筑面积
规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。经审核，下列情形增加
核增建筑面积：
4.2.
1.1在建筑物内开辟城市公共通道、城市公共开放空间或建筑楼层架空作公共停车、绿
化休闲使用，必须符合以下条件：
（1）全天可通行的xx公共通道
建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道有效宽度不小于
5.0米，净高不小于
4.5米；人行通道净宽不小于
3.5米，xx净高不小于
3.6米。
（2）建筑楼层架空作xx公共广场
建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其梁底净高小于
6.0米，进深不小于
8.0米，建筑面积不小于150平方米。
（3）建筑楼层架空作公共停车
建筑楼层（包括一层）架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设
计规范。
（3）建筑楼层架空作绿化休闲
建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不小于
4.0米，xx净高不小于
3.6米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋顶用作绿化休闲使用时，初房屋顶的建筑面积不小于3000平方米，且有从屋顶平台直达室外地面的专设公用楼梯。
4.2.
1.2在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间，必须符合以下条件：
在道路两侧设置，骑楼建筑的一层外墙面至道路边线不小于
0.45米，且有防撞和安全措施，骑楼地面应符合城市人行道地面标准。
4.2.
1.3经规划行政主管部门核定的避难层中用作消防避难的建筑面积。
4.2.
1.4在室外地面以上部分的高度超过
1.5米地半下室，作人防、车库用途的建筑面积。
4.2.2核减建筑面积
规划行政主管部门对地下室、在室外地面以上部分的高度不超过
1.5米半地下室除作人防、设备用房、车库外的其它用途的建筑面积，经审核，减少等面积的建筑
面积。
4.2.3奖励建筑面积
在城市规划行政主管部门特别划定的地段内，用地单位在《建设用地规划许可证》及《土地使用权出让合同书》的规定之外，自愿在建设用地范围内开辟公共开放空间，无偿提供给城市管理部门管理、供市民使用，经向城市规划行政主管部
门申请批准后增加的建筑面积。
4.2.
3.1城市规划行政主管部门根据城市规划的需要，指定在下列地区的某些地段内，鼓
xx用地单位开辟xx公共开放空间：
（1）建筑容积率和建筑覆盖率过高的地区或旧城改造地区；
（2）城市中心地区主要生活性干道两侧，且人流密度过大的地区；
（3）城市规划特别要求的其他地区.
4.2.
3.2在建设用地范围内开辟的城市公共开放空间，分为建筑开放公共空间和场地公共开放空间两种类型。每种类型均有规定的适用条件和建筑面积奖励系数。建筑开放空间建筑面积奖励系数与场地开放空间建筑面积奖励系数由城市规划行政主管
部门另行文规定。
4.2.
3.3建筑物内开辟建筑公共开放空间，应符合
4.2.
1.1条之
（1）（2）、
4.2.
1.2条的规定。
4.2.
3.4建设用地范围内开辟场地公共开放空间，应符合下列条件：
（1）带状场地最小宽度不小于
4.0米，面积不小于50平方米
（2）广场最小宽度不小于
8.0米，广场面积在商业区不小于100平方米，在其他地区不小于200平方米。
4.2.
3.5建筑开放空间的奖励建筑面积的计算：
（1）奖励建筑面积=K1（建筑开放空间建筑面积奖励系数）X建筑开放公共空间的建筑面积
（2）奖励建筑面积的功能一般与所处楼层建筑功能一致。当建筑设计确有困难时，
亦可与《土地使用权出让合同书》规定的主要功能相同。
（3）凡获得奖励建筑面积不再进行核增建筑面积计算。
4.2.
3.6场地公共开放空间的奖励建筑面积的计算：
（1）奖励建筑面积=K2（场地开放公共空间的建筑面积奖励系数）X场地开放公共空间的建筑面积
（2）奖励建筑面积的功能应与首层建筑功能相一致，当建筑设计确有困难时，应与
《土地使用权出让合同书》规定的主要功能一致。
4.2.
3.7建设工程按本规定开辟的城市公共开放空间，须符合消防、环保、交通等方面的规
定。
4.2.
3.8建设工程按本规定开辟的城市公共开放空间，在建设工程竣工验收后，必须向政府有关部门办理移交手续，交政府管理。根据《土地使用权出让合同书》的规定，建设工程的土地使用权，归用地单位所有。城市公共开放空间状况（包括基本功能与
形态）的改变，须经城市规划行政主管部门批准。
建筑高度与层数计算2005-10-20 15:45:00
6.1建筑高度
建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列
情况不计入建筑控制高度：
6.1.1屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面
积的八分之一者。
6.1.2实心女儿墙高度自墙顶往下小于
1.5米者；
6.1.3建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。
6.1.4出檐式xx的建筑高度
具有出檐式平屋顶的建筑，其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。
6.1.5坡屋顶建筑高度
坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地
坪至坡屋顶的的二分之一为止；当小于四十五度时，按
6.1.9条规定计算。
6.1.6场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度
当场地前道路标高与场地地坪高度不同时，建筑物高度视下述不同情况分别计算：
当进行景观和建筑物结构的规划控制时，建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算；当进行消防扑救控制时，如路面标高高于场地地坪标高时，则以路面标高为准计算；当建筑物前后立面高度不同时，规划控制高度按建筑物的主出入口中的一面计算
，而消防控制则按扑救登高一面计算。
6.1.7建筑群高度限制
建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群
限高指对其中最高建筑物的高度限制。
6.1.8一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度
一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合，其建筑物高度以最高体量的高度计算；
6.1.9特殊造型的建筑高度
特殊造型的建筑高度按下列规定计算：
6.1.
9.1薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；
6.1.
9.2屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处；
6.1.10半地下室高出地面的高度
半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。
6.2建筑层数计算
6.2.1建筑层数的计算，应按
2.1.16条的规定。
6.2.2住宅顶层有套内两层的复式套型时，若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算，如为
部分楼板和部分上空时，按一层计算。但对消防控制，仍按自然楼层数量计算。
6.2.3建筑的内各层的层数排列
6.2.
3.1室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规
则类推至建筑最高层数。层高不大于
2.2米时不计层数。
6.2.
3.2室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层的楼板以下称为
地下二层，按此规则类推建筑物地下室最低层数。
6.2.
3.3室内地面以上的各层之间如设有夹层（见
2.3.1），则该层不计入层数排列，但大型公共建筑内设有中庭者，四周的楼层仍按
6.2.
3.1条的规定排列称呼。
6.2.
3.4当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层，其错层的建筑层数，以标高为正负零的楼层（一层）为标准，第二层楼面标高以下的各层建筑层数
为一层（不同标高的楼层应分别注明标高），层数的标注方法按此规则类推。
6.2.4建筑物内电梯层排序
建筑物内电梯的楼层排序，应一律遵照
6.2.3的排列。
建筑面积计算2005-10-20 15:43:00
3.1建筑面积计算的一般规定
3.1.1层高超过
2.2米的楼层均应计算建筑面积，层高不超过
2.2米的建筑楼层不计算建筑面积。
3.1.2单层建筑物，不论其层高如何均按一层计算建筑面积；穿过建筑物的通道及建筑
物内的门厅、大厅不论其高度如何均按一层计算建筑面积。
3.1.3建筑面积有预售面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工
图，竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸。
3.2计算全部建筑面积的范围
3.2.1单层建筑物内设有部分楼层者，层高超过
2.2米应计算建筑面积；高低连跨的单层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外的边线为界。
3.2.2整栋建筑物建筑面积，按各层建筑面积之和计算；其一层及各层建筑面积均按外
墙的部位，按结构（柱）外围水平投影面积计算。
3.2.
2.1建筑物外外墙的部位，按结构（柱）外围水平投影面积计算.
3.2.
2.2当外墙为非垂直墙面时，按离地、楼面以上
2.0米处的外墙或结构外围水平投影面积计算。
3.2.
2.3突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的框架外围水平投影面积计算。为方便起见框架突出主体结构或外墙一律按150毫米计算。
3.2.3地下室、半地下室及相应的对外出入口建筑面积，按其中口外墙（不包括采光井
、防水层及保护墙）外围水平投影面积计算.
3.2.4建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层或深基础地下空间加以利用时，其层
高超过
2.2米，按围护结构外围水平投影面积计算。
3.2.
5.建筑物门厅、大厅内设有回廊时，其层高超过
2.2米以上的的按其上口外围水平投影面积计算。
3.2.6室内楼梯间、电梯井、提物井、管道井、垃圾道、烟道等均按建筑物的自然层计
算建筑面积。
3.2.7利用坡屋顶内空间，屋面板底距楼面净高超过
2.0米部分的空间，计算该部分的全部建筑面积。
3.2.8屋面顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构的外围水平投
影面积计算。
3.2.9设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层计算建筑面积，没有结构层书
库按承重书架层计算建筑面积。
3.2.10有围墙结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。
3.2.11骑楼及有柱的雨蓬、车棚、货棚、站台按柱外围水平投影面积计算。
3.2.12建筑物及外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、橱窗、桃廊、走廊等，按
其围护结构外围水平投影面积计算。
3.2.13建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊，按柱外围水平投影面积计算建筑面积。
3.2.14室外楼梯（不论有无围护结构）按自然层投影面积之和计算建筑面积。
3.2.15封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积计算。
3.3计算一半建筑面积范围
3.3.1建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算。
3.3.2建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其顶盖水平投影面积的一半计算。
3.3.3有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半
计算。
3.3.4未封闭的阳台、柱廊、按其水平投影面积一半计算。
3.4不计算建筑面积的范围
3.4.1突出房屋外墙的构件、配件、艺术装饰、附墙柱、垛、勒脚、台阶、挑檐、悬挑
xx、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面。
3.4.2两建筑物间无上盖的架空通廊。
3.4.3用于检修、消防扑救用的室外爬梯。
3.4.4建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱、花架、露台、天面的花园、泳池等。
3.4.5构筑物、如独立的烟囱、水塔、水池、油（水）罐、气柜、栈桥、地下人防干、
支线等。
3.4.6舞台上及后台的悬挂幕布、布景天桥、挑台。
3.4.7建筑物的变形缝，沉降缝，缝的两边室内不相通的，则变形缝、沉降缝不计算建
筑面积。
3.4.8突出外墙的凸窗，进深不大于
0.6米高度不大于
2.2米，且窗台高度不小于
0.4米。
3.4.9坡屋顶内的空间，净高不超过
2.0米部分的建筑面积。
3.5公用建筑面积的计算范围
公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。
3.5.1应分摊公用建筑面积：
3.5.
1.1地面以上的设备用房、套（单元）门以外的室内、外公用楼梯、电梯、内外廊、门厅、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃圾井道、管道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等。
3.5.
1.2地面以上层高超过
2.2米的设备层；
3.5.
1.3本规定
4.2.2核减建筑面积中的公用建筑面积。
3.5.2不分摊公用建筑面积：
3.5.
2.1地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3.5.
2.2层高超过
2.2米的避难层中用作消防避难的建筑面积及转换层的建筑面积；
3.5.
2.3符合
4.2.1条核增建筑面积要求的特定用途的建筑面积；
3.5.
2.4符合
4.2.3条奖励建筑面积要求的特定用途的建筑面积；
3.5.
2.5多栋建筑物共用的设备用房。
3.6公用建筑面积的分摊原则及方法
3.6.1公用建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的公用建筑面积不在本栋分摊
，本栋公用建筑面积不分摊到别栋。
3.6.2产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的，按其文件或协议进行分摊计算，无
建筑面积分割文件或协议的，按套（单元）内建筑面积比例进行分摊计算。
3.6.3一栋建筑物具有多个产权人时，须先求出整栋房屋的公用建筑面积分摊系数，再
按栋内的各套（单元）内建筑面积比例分摊。
3.6.5多功能综合楼，按其服务功能进行公用建筑面积分摊。须分别求出整栋房屋和栋内不同功能区的公用建筑面积分摊系数，再按栋内各功能区内各套（单元）内建
筑面积比例分摊。
多功能综合楼中，仅服务于某一功能区的公用建筑面积（电梯间、楼梯间除外（应在该功能区内进行分摊；该功能区以外仅为该功能服务的电梯间、楼梯间，若通过其他功能区的楼层，则该部分的公用建筑面积按该功能区与其他功能区建筑
面积的比例进行分摊。
各套（单元）应分摊的公用建筑面积=各套（单元）内建筑面积X公用建筑面积分摊系数。
3.6.6公用建筑面积分摊后，不划分各产权人在公用建筑面积上的产权界。
3.7建筑面积的测算精度要求和计量单位
3.7.1房屋建筑面积测算中误差按下式计算
MP≤±（
0.02X∠P+
0.001XP）
注：
“∠P”指P开二次方
公式中：
MP为建筑面积中误差，P为建筑面积值，单位为平方米。误差极限为
2MP。
3.7.2建筑面积以平方米为计量单位，所有面积计算过程中保留到小数点后3位。面积计算结果保留至小数点后2位。
3.7.3公用建筑面积分摊系数保留至小数点后5位以上。
3.8其他
3.8.1建筑面积计算过程如遇上述以外情况，可参照本规定精神办理。
建筑覆盖率（建筑密度）2005-10-20 15:45:00
5.1建筑覆盖率的计算：
在建设场地范围内所有建筑物基底面积之和
建筑覆盖率=————————————————————————
建设用地面积
5.1.1计算建筑覆盖率以建筑物基底面积为准。当半地下室在室外地面以上部分不超过
1.5米，半下室的建筑面积大于一层建筑面积时，多出的部分不计入建筑覆盖率，仍以一层
建筑面积为准。
5.1.2地下车库存的引道，不计入建筑覆盖率。
各类建筑名词2005-10-20 15:50:00
2.2居住建筑：
供人们日常居住生活使用的建筑物。包括：
2.2.
1.1住宅：
供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。住宅的层数划分应符
合《住宅设计规范》GBJ96-86的规定。
2.2.
1.2别墅：
一般指供短期住宿、休养、游憩、娱乐的独家低层住宅，多建于城市郊外风景优美处，有宽敞的室外空间。在深圳市范围内指带有独立庭院的独立
式或并联式的低层住宅。别墅区建筑容积率一般小于
0.4
2.2.
1.3宿舍：
供学生或单身职工集体居住右不配置独立厨房的建筑物。宿舍一般应
与某一主体项目配套建设。
2.2.
1.4公寓：
供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。在深圳市公寓具有以下
规定：
（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；
（2）根据深圳市人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；
（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建筑面积一般在下列范围内；多层
45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；
（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管
理的公寓。
2.2.
1.5居住区配套设施建筑：
经城市规划行政主管部门确定须在居住区内配套设置的建筑物，包括中小学、托儿园、肉菜市场、居委会、厕所、垃圾站等。
2.2.2商业建筑：
供人们从事各类经营活动的建筑物。包括：
2.2.
2.1各类日常用品和生产资料等的零售商店、商场、批发市场。
2.2金融、证券等行业的交易场所及供经营管理业务活动的商务办公楼。
2.2.
2.3各类服务业建筑，包括旅馆（含宾馆、酒店、招待所等）、餐馆（含中西餐厅、饮食店、酒吧等）、文化娱乐设施（如卡拉OK歌舞厅等）、会所（亦称会员俱乐部，为会员提供休憩、饮食、聚会、文化娱乐和体育活动等的场所）等
2.2.3公共建筑：
为公众提供社会服务的建筑物。包括：
2.2.
3.1政府机关、各党派团体、人大、政协、法院、检察院等部门的办公建筑。
2.2.
3.2新闻出版、图书展览、广播电视、邮政电信、影剧院、文芳团体以及体育、
医疗卫生、教育科技、宗教、社会福利等的建筑物。
2.2.
3.3机场、铁路、公路、港口等提供城市对外交通运输功能的主体建筑物。
2.2.4工业建筑：
供人们从事工业生产的建筑物。包括：
2.2.
4.1工业厂房：
可分为通用工业古物房和特殊工业厂方
4.2高新技术产业建筑：
供从事高新技术研究、产品并开发以及高新技术产品生
产的建筑。
2.2.
4.3工业区配套设施建筑：
城市规划行政主管部门确定须在工业区内配套设置的
建筑物，包括宿舍、食堂、管理楼、垃圾站、变电所、煤气调压站等
2.2.5仓储建筑：
包括普通仓库、特殊仓库、冷库、危险品仓库、保税区仓库等。
2.2.6市政公用设施建筑，包括：
2.2.
6.1水、电、燃气等供应设施建筑，如供水厂，泵站、泵房调压站、变电站、变
电所、储气站等。
2.2.
6.2公共交通、出租汽车、轻轨、地铁等附属建筑。
2.2.
6.3邮政、电信、电话等的技术机楼。
2.2.
6.4污水处理厂、垃圾收集站、垃圾填埋场、垃圾焚烧发电厂及污水泵站等环境