商业街业态分布

专业实践：体验城市

——以文一西路段为例学生姓名：周燕娜任洁陈璐张静冯志全

单位：浙江科技学院

班级：城市规划 091

指导老师：张超(老师)

完成日期：2011年2月10日

目录

引言 (3)

沿街商业的业态分布 (4)

沿街商业空间形态格局 (5)

社区居民对沿街商业的使用评价 (6)

小结 (7)

参考文献 (8)

附录 (9)

社区沿街商业调查

——以文一西路为例

引言

商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是有大大小小的商铺组成。文一西路是杭州市一条主要干路，同时也扮演着主要商业街的角色。文一西路路段将住宅小区和商业店铺紧密相连，分列道路两侧，大部分的商铺属于社区商铺和住宅底层商铺。社区商铺是位于住宅社区内的商用铺位，经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺是位于住宅等建筑物底层的商用铺位。这两种形式的商铺都保证了居民的消费需要。以文一西路路段为例，就此路段商铺的规划设置涉及的几个方面做些探讨和总结。

1.沿街商业的业态分布

我们组调查的文一西路路段从沿街商业的业态分布从店铺的分类，沿街商业店铺的空置率，还有商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况等几个方面着手，进行一系列的调查并总结。

1.1 沿街商铺的分类

我们组所调查的文一西路路段上的商铺分置道路两侧。位于东侧的商铺多为服装店（数量19，百分比34.5%），服务（数量8，百分比14.5%）、银行（数量3，百分比5.5%）、食品店（数量8，百分比14.5%）、建材店（数量4，百分比7.3%）等为主（见图1-1）。

图1-1（a）东侧银行图1-1（b）东侧宾馆位于西侧的商铺多为餐饮店（数量36，百分比36%），美容美发店（数量5，百分比5%），服装店（数量20，百分比20%），化妆品店(数量4，百分比4%)，特产店（数量4，百分比4%）等为主。不难看出，此路段设置的店铺多以满足人们日常所需而设，保证周围住宅居民的消费需要（见图1-2）。

图1-2（a）西侧眼镜店图1-2（b）西侧服装店

1.2 沿街店铺的空置率

调查路段东侧商铺的空置率为0.164，绝大多数的店铺都在投入使用。路段西侧，整条街共有4家店铺空置，但是经询问后得知，该4间店铺均以租出，正在装修阶段。所以从严格意义上讲，该侧商业街暂无店铺空置。

1.3 商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况

路段东侧的商铺多为中档专卖店，其中50%为连锁店，二楼及其以上除少量店铺外多为酒店旅馆，内住人群主要是白领阶层。路段西侧的商铺类型种类繁多，但商业店铺的档次普遍不高。内有21家全国连锁店铺和3家全球连锁店铺（见图1-3）。

图1-3（a）西侧品牌店图1-3（b）西侧品牌店

图1-3（c）东侧品牌店图1-3（d）东侧品牌店

2．沿街商业空间形态格局

沿街商业空间形态从店铺类型划分、店铺使用情况、对内部社区住宅楼的干扰、对道路交通的影响等几个方面进行调查和总结。

2.1 沿街商业的优点与缺点

该条商业街均为社区商业街，并无大型商业中心，小型店铺居多。各店铺间

嵌有新金都城市花园和骆家庄西苑一区两个小区的入口，小区住宅形式统一，每幢居住楼底均为商品房，以小卖部等家庭服务设施为主，从商业类型来看皆属于社区底商。沿街商业的顾客流量并不理想，顾客主要是一些就近居民，一般游客不会在此购物。对于小区居民而言，该街商业布置已足以满足生活所需，公交站点很近，出行交通方便。每家店铺门前均有足够大的场地可有供顾客停车，使用起来极其方便。

这种社区底商在为居民提供方便的同时，也出现了不少的问题。店铺是人员流动很大的场所，店铺和社区紧密连在一起噪音便成了居民们最大的问题，尤其是饭店和酒店、旅馆这种商业店铺。食品店每天会有很多废物产出，严重影响了小区周围的环境和空气质量。通过调查和采访我们发现该路段上的小区的入口没有设置保安室，没有相关人员进行看守，这难免会为居民的安全带来危害。同时我们还发现社区没有停车场，车辆乱停放的现象严重，这不仅影响小区的整洁度，也影响了小区内交通的流畅。对社区内的社区服务功能居民们也表现了些许不满，小区的家政服务功能还没有建立，所以居民们寻找家政服务时很困难（见图2-1）。

图2-1（a）社区的噪声图2-1（b）社区的不整洁

2.2 小组建议与改进措施

经过我们组的调查和探究提出的建议和改进措施如下：

1.应合理规划，完善沿街商业业态。对社区商业的规模、结构、布局及标准、分

类等作出明确规定；商铺的种类不需要太多，但要齐全，尽可能满足居民的各种需要，如配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、药店、家庭服务点等，并进行一定的合理分类，方便居民的使用。

2.鼓励有实力的的企业参与沿街商业的建设。支持连锁企业进入社区新建或改造

便民家庭服务网点，搭建各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。有实力的企业的进入规范社区内的小型门店，使居民的生活质量有了保证，居民不用再担心产

品的质量，服务的可信度等问题。

3.应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。建设面向社区服务的信息服

务平台，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足；充分利用网络资源，与居民积极交流发现服务中的不足，听取居民的建议，使社区服务工作尽可能满足居民的需要。

3.社区居民对沿街商业的使用评价

在调查中我们发现社区居民对沿街商业的评价有好有坏。该路段社区商业与居民生活关系极其密切，大都商业店铺的主要顾客都为就近的居民。我们采访了店主，社区的长期住户，还有暂住的年轻上班族了解了一些表面看不到的情况。

从店主那里得知该路段的店铺大部分都维持不了多少时间，店铺类型常常更换，究其原因就是顾客太少。虽然路上来往的人流旺盛，但过客居多。该店主认为这条商业街需要增设一些夜宵供应店，因为平时服装店关门在11点左右，街上小卖部都已经关闭，想吃夜宵也只得走一条街去买。长期居住在这里的老人告诉我们，对于老年人来说，这里的生活已经很方便了，基本的家庭服务店都有。对于暂住在这里的年轻上班族，这里只是他们忙碌一天后休息的地方，平时忙绿的工作填满生活，对街边的商业店铺的使用率较少，最常光顾的就是一些餐饮店。他们的想法和老年人的想法大相径庭，对该路段的商业业态布局还是比较满意的。但很多居民对沿街商业肯定的同时，对它们带来的噪音问题，环境污染问题，环境整洁问题也有很高的呼声（见图3-1）。

图3-1（a）社区附近的公交站图3-1（b）社区附近的药店

小结

我们组所调查的文一路路段是杭州市的一条主干道，也是区内一条重要的商贸街。这条街为附近的居民提供了生活上的方便，但也给居民带来了一些麻烦。该次的社区沿街商业调查让我们更加深入的了解了城市，了解了商贸街对于市民的重要性，同时我们也发现了社区商业的不足和需要改进的地方。

参考文献

【1】投资商机再现沿街商铺入市正当时. https://www.sodocs.net/doc/a517445364.html,. 2010 年8 月25 日

【2】沿街商铺最具升值潜力. https://www.sodocs.net/doc/a517445364.html,. 2003年11月17日

【3】七类商铺的投资分析及策略. https://www.sodocs.net/doc/a517445364.html,.2010年3月16日【4】关于商铺. https://www.sodocs.net/doc/a517445364.html,.2011年1月18日

附录

1.沿街商业店铺的分类表格

2.各类店铺的数量和百分比表格

大学城商业街定位、业态、租金建议方案

学生公寓 B 区商业街定位、业态、租金建议方案 商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。 一、目标消费市场调研 不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B 区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B 区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在800 元以下的 比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000 元的占22%，月均消费支出在1000 元以上的占13%。 2.学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯 （手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店 的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是 KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。 4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析，讲 求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们

商业街业态定位建议

商业街业态定位建议 一、产品定位 1、0、产品定位背景分析: 1、1、商业业态定位 1、2、品牌定位 1、3、形象定位 1、4、经营特色定位 1、5、功能定位 1、6、业态分布 1、7、品牌组合 1、8、业态划分区域比例 二.项目建筑规划设计调整 2、0、总体规划 2、1、平面调整建议 2、2、步行街内交通组织依据 2、3、交通规划意见 2、4、立面设计(立面造型与色彩/建筑层数等) 2、5、步行街内部庭院设计技巧 2、6、步行街室内外灯饰设计要点 2、7、步行街物业内墙、地面设计 2、8、步行街小品点睛设计 2、9、休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3、0、目标客户(投资客)定位 3、1、经营商户定位 3、2、目标商户定位

3、3、目标消费者定位 一、产品定位 1、0、产品定位背景分析: 在上街现有的商业布局与商业经营中,街铺的地位具有决定性意义、如分布在中心路与汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主,主要经营手机专卖及维修等业务;分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主;济源路为老商业街,现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展与生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始,丹尼斯,宏丽来,金好来购物广场等均已在上街出现,但就是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上瞧仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平,目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求,绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因,整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配,基于此应从两方面定位本项目。 一就是宏观方面,根据上街区的实际情况,盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态,逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街;以保持在上街区商业的领先地位,促进都市文化,推动消费层次多样化提升。 二就是微观层面,以对上街现有商业的调查结果为例说明:上街的消费30-50岁的中年顾客占53%,18-35岁的青年顾客占39%,因此,上街的主要顾客为中年人,她们有成熟的消费观,注重商品质量,建议本商业街的商品应以高品质为主,这一层次的顾客就是盛世名店街的消费主体,应把定位重点放在这一消费群体中。 1、1、商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累与市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套与人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1、2、品牌定位 中高档品牌名店街 1、3、形象定位

商业各个业态需求标准

各类商业业态选址标准 一、经济型酒店选址要求： 1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。 2、建筑要求：独栋，周边有停车场。 3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。 4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。 二、咖啡店选址要求： 1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。 2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。 3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。 三、超市选址要求： 1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。 物业要求： 2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳； 3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。 4、合作方式：租赁、联建、购买

商业街业态分布

商业街业态分布 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

专业实践：体验城市 ——以文一西路段为例 学生姓名：周燕娜任洁陈璐张静冯志全 单位：浙江科技学院 班级：城市规划 091 指导老师：张超(老师) 完成日期：2011年2月10日 目录 引言 (3) 沿街商业的业态分布 (4) 沿街商业空间形态格局 (5) 社区居民对沿街商业的使用评价 (6) 小结 (7) 参考文献 (8) 附录 (9) 社区沿街商业调查 ——以文一西路为例 引言 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是有大大小小的商铺组成。文一西路是杭州市一条主要干路，同时也扮演着主要商业街的角色。文一西路路段将住宅小

区和商业店铺紧密相连，分列道路两侧，大部分的商铺属于社区商铺和住宅底层商铺。社区商铺是位于住宅社区内的商用铺位，经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺是位于住宅等建筑物底层的商用铺位。这两种形式的商铺都保证了居民的消费需要。以文一西路路段为例，就此路段商铺的规划设置涉及的几个方面做些探讨和总结。1.沿街商业的业态分布 我们组调查的文一西路路段从沿街商业的业态分布从店铺的分类，沿街商业店铺的空置率，还有商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况等几个方面着手，进行一系列的调查并总结。 沿街商铺的分类 我们组所调查的文一西路路段上的商铺分置道路两侧。位于东侧的商铺多为服装店（数量19，百分比%），服务（数量8，百分比%）、银行（数量3，百分比%）、食品店（数量8，百分比%）、建材店（数量4，百分比%）等为主（见图1-1）。 图1-1（a）东侧银行图1-1（b）东侧宾馆位于西侧的商铺多为餐饮店（数量36，百分比36%），美容美发店（数量5，百分比5%），服装店（数量20，百分比20%），化妆品店(数量4，百分比4%)，特产店（数量4，百分比4%）等为主。不难看出，此路段设置的店铺多以满足人们日常所需而设，保证周围住宅居民的消费需要（见图1-2）。 图1-2（a）西侧眼镜店图1-2（b）西侧服装店 沿街店铺的空置率 调查路段东侧商铺的空置率为，绝大多数的店铺都在投入使用。路段西侧，整条街共有4家店铺空置，但是经询问后得知，该4间店铺均以租出，正在装修阶段。所以从严格意义上讲，该侧商业街暂无店铺空置。

商业街类型分析

商业街类型分析 1、城市商业街类型 依据多年的规划经验和研究,手机游戏，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从出生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。 （1）传统商业街 传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，正常具有深沉的文化底蕴，作为旧城区的主要组成部分，往往具有庞杂的社会与经济构造，并作为城市传统文化的载体，反应了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了必定数目的历史建造，具有城市独特的传统物资空间环境。我国很多城市传统的商业街都是名声在外的百年迈街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的修建作风和历史文化积淀，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路、广州的高低九、天津的和平路、姑苏的观前街等。 （2）文化特色街 文化特色街，是街区在情势上的进一步拓展和内涵上的进一步延长，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和咀嚼，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对城市经济社会发展和提高城市的宜居度、著名度、美誉度具有重要意思。比方成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。 （3）专业商业街 专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的地位和所经营的商品类型两大要素，有利于节俭商铺经营者的市场本钱，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装潢布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村--"中国第一个婚礼主题街区"，以及散落在各地的良多美食酒吧一条街等；同时，因为经营位置及商品类型高深莫测，消费者从其名称就可以得到他们所须要的信息，便于消费决议。 （4）旅游休闲街 旅游休闲街主要是以休闲工业自身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性,手机游戏。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可认为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的宗旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到来往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。 2、城市商业街与旅游 按照以上的分类，因为不同类型的城市商业街都会具有不同的特色，我们这里可以统称为城市特色商业街，通过火析和研究，我们发现特色商业街与旅游发展关联亲密，对调整街区商业业态、促进街区经济社会发展，对提高城市吸引力和促进街区商业中兴都有重要的作用。（1）城市特色商业街与旅游融合提升，可以促进经济发展。 特色商业街的呈现，一般都会与旅游挂钩，其中的特色商品原来就是一个个旅游吸引点，在商业经营的基础上发展旅游，可以提升商业街的整体吸引力，带来相辅相成的经济效益,演员权相宇和韩国当红组合BigBang成员T.O.P在以朝鲜战争。以北京秀水、红桥、雅秀三条特色商业街为例，入境游客中，独自光顾其中一条商业街的游客就占到70%以上，而王府

上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析

上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析 一、环城东路商业街现状 二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会 三、店铺租金摸底 四、商业街业态定位及租金建议

一、环城东路商业街现状 新都会 项 目 地 块 环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路（现团南公路）为界，分为奉浦段和南桥段，如图示。 其中，传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段，从团南公路起至奉浦大道，全长约1.5公里，商业经营面积约12万平米，业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。该餐饮街的业态由市场自发而成，至今有14年历史。按奉贤区政府的商业规划要求，该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。2010年该街的销售额约为5亿元。

目前，虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高，但餐饮的档次及知名度尚不高，多为“个体”类餐饮，缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主；小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。稍大型的有：皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家；拥有50多家中小型饭店；2家四星级标准的酒店；锦江之星等商务酒店20余家。连锁便利店大约10余家； KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家；洗浴足浴6家；美容美发10家，还有其他各类商业公司80余家。如下图：

环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段，由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心，因此该段商业街发展缓慢，商业业态杂乱、低档，其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场”失败经营为代表。随着易买得的进驻，周围的商业形象才有所提升。如图：

商业街业态定位建议

商业街业态定位建议 一、产品定位 产品定位背景分析： 1.0. 商业业态定位 1.1. 品牌定位 1.2. 形象定位 1.3. 经营特色定位 1.4. 功能定位 1.5. 业态分布 1.6. 品牌组合 1.7. 业态划分区域比例 1.8. 二．项目建筑规划设计调整 总体规划 2.0. 平面调整建议 2.1. 步行街内交通组织依据 2.2. 交通规划意见 2.3. 建筑层数等） /2.4. 立面设计（立面造型与色彩 步行街内部庭院设计技巧 2.5. 步行街室内外灯饰设计要点 2.6. 步行街物业内墙、地面设计 2.7. 步行街小品点睛设计 2.8. 休息椅、垃圾桶布置要点 2.9. 三、客户定位 目标客户（投资客）定位 3.0. 经营商户定位 3.1. 目标商户定位 3.2. 目标消费者定位 3.3. 一、产品定位 产品定位背景分析： 1.0. 如分布在中心路和汝南路的沿街街铺的地位具有决定性意义 .在上街现有的商业布局和商业经营中 , 经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家 IT 商铺以 主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金 街…… 大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高 街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状 态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求， 端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市 相匹配，基于此应从两方面 定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐 步统一建设成一个 集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先 地位，促进都市文化，推动消 费层次多样化提升。 岁的中年顾客占 -50 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费 30 ，因此，上街的主要顾 客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质 39% -1835 岁的青年顾客占 53%， 量，建议本商业街的商品应以高 品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在 这一消费群体中。 商业业态定位 1.1. 定位支撑 n u 优越的地段 通讯类为主，主要 。交化一条 广场等均已在上 绝大部分中、高

关于xxxx特色商业街定位与业态的报告

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政策规划，我们努力地通过实地调研、考察，贯彻落实执行。我们明确知道成功运作昊天园特色商业街，是我们打造的高档昊天园小区所要求的，而且它在一定意义上能够提升小区的品质，商铺在做熟后销售也是公司商业规划的一部分。 社区商业的开发运作具有规律性，需要以社区商业运作系统论的方法（即市场准确定位与最佳业态组合的理念）高度重视社区商业运作。对于住区商业来说，准确掌握小区商业的商业规划与招商特点有利于全面贯彻落实招商政策与高效运作招商工作，有利于我们昊天园小区商业街招商工作的顺利开展。 以下几个方面是我们要着力阐述和解决的问题，以期较好利用昊天园特色商业街来达到提升昊天园小区的价值的目的。 一、xxxx特色商业街的定位 特色商业街的运作成功对我们所要打造的高档小区的形象与品质具有积极地意义，有利于全面实现小区的总体规划建设。招商工作展开以来，我们始终遵循领导的要求，全面贯彻公司的招商政策。关于“如何进行社区商业定位？如何确定招商目标？”的问题，是我们顺利开展招商工作和实现招商工作目标首要解决的问题。 我们积极地展开实地考察、调研，努力的尽快解决上述亟需解决的问题。我们先后考察了与我们特色商业街具有可比性的东湖山庄碧云阁项目、元一名城（中西街）、元一柏庄（哈街）、金地88街、祥源上城国际（bLocK街区）、华俘城隍庙（商业广场），力求通过对比

某商业街业态定位建议

商业街业态定位建议 2008-01-16 16:19:13| 分类：房地产-商业| 标签：|字号大中小订阅 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例 二．项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街交通组织依据 2.3.交通规划意见 2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等） 2.5. 步行街部庭院设计技巧 2.6.步行街室外灯饰设计要点 2.7.步行街物业墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3.0.目标客户（投资客）定位 3.1.经营商户定位

3.2.目标商户定位 3.3.目标消费者定位 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套和人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1.2.品牌定位 中高档品牌名店街 1.3.形象定位

商业街商业业态定位

商业街商业业态定位 Ting Bao was revised on January 6, 20021

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区 一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。1-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall （地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！二、商品布局和功能分区依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下：1、零售设施核心主力店：百货、综合超市等; 辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店; 配套辅助店：不同地区特色商品店; 2、文化娱乐设施核心主力店：动感影院、休闲广场等; 辅助主力店：儿童乐园等; 配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等; 3、配套设施核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等; 辅助主力店：

商业街商业业态定位

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区 一、业态定位的原则 1-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。 1-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。 2、战略定位 【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】 新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。 乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！ 二、商品布局和功能分区 依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下： 1、零售设施 ; 核心主力店：百货、综合超市等

商业街10大分类与定位

按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型 1. 综合时尚商业街 综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验； 由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键； 综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快； 然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。

代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国） 2. 国际名品街概述 通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态； 国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点； 目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。 代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波） 3. 历史建筑改造街区 历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点； 历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；

商业广场商业分析及业态设计初步方案

商业广场商业分析及业态设计初步方案 目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。

商业街大分类与定位

商业街10大分类与定位 按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型 1. 综合时尚商业街 综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验； 由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键； 综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快； 然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显着，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。 代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国）

2. 国际名品街概述 通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态； 国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点； 目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。 代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波） 3. 历史建筑改造街区 历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点； 历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现； 历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费， 文化体验与商业消费相互融合；从租户角度来说，历史建筑可以增加品牌价值和品位；但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题，尤其是餐饮业态对于风火水电的要求，往往使得改造成本很高；

商业街调查报告范文doc

商业街调查报告范文 篇一：商业街市场定位调查报告设计方案 四川理工学院调查报告 设计方案 《大学城商业街市场定位分析》 专业：统计学 班级： XX级1班 指导老师： 学生： 学号： XX年12月13日 一、前言 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确

的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。 要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。 1. 了解大学城商业街的消费者主要构成 2. 对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构 3. 了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价 4. 全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度 3.1 调查前分析那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生

(完整版)社区商业业态功能及运营分析

社区商业业态功能及运营分析 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 一、社区商业分类 目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表： 国外零售商业分类形式参考：

二、社区商业的功能 社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。 按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即： 1、强度需求商业设施，需求的比重超过50% 此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行； 2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间 此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24 小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等； 3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下 此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。 三、社区商业功能业态组合

四、社区商业运营中存在的问题 1、“杀猪式”销售带来的后果 通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。 2、体量过大，超出社区承受范围 社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。 预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。

商业街商业业态定位

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则 1-1 、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主 力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息 放松的餐饮店可以互补等等。 1-2 、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。 1-3 、合理配比各主力业态 MALL 的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。 2、战略定位 【城市商业战略定位：地区购物中心( regional mall )】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城(新区) ，将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall (地区购物中心) ，也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall 的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。 乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心 ( regional mall )正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！二、商品布局和功能分区 依据MALL 的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下： 1、零售设施 核心主力店：百货、综合超市等; 辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区特色商品店； 2、文化娱乐设施 核心主力店：动感影院、休闲广场等； 辅助主力店：儿童乐园等； 配套辅助店：艺术摄影、DIY (自助类项目)等；

AA商业步行街业态分析及项目概念规划报告

AAA商业步行街 业态分析及项目概念规划报告

第一章：项目环境研究 第一节：AAA总体概况简述 第二节：商用物业的结构和特征 （一）城市的商业物业结构 （二）AAA的商业结构概述 第三节：AAA商业经营业态分析 (一)AAA主要商业街道概况 (二)突出个案分析 (三)AAA商业主体街道总体业态分析 第四节：商业现状研判结论及本案策略性规划原则第二章：项目背景及概念定位阐释 第一节：项目区位解析 第二节：项目操作背景概述 第三节：项目概念定位阐析 第三章：项目规划及项目商业业态阐释 第一节：项目发展规划总思路

(一)项目地盘解析 (二)本案规划策略 (三)规划设计的要点 (四)建筑设计要点建议 (五)户型及面积设计的建议 (六)环境、景观的建议 (七)工程管线、道路交通的规划建议 (八)物业管理、社区服务要点 (九)装修设计建议 第二节：总规概述 第三节：商业产品规划示意 第四节：人流导向及动线设计 第五节：业态规划 (一)粗规划 (二)细规划 (三)精规划

第一章：项目环境研究 第一节：AAA总体概况简述 ●AAA县共有人口37.5万人，其中县城人口4万人左右 ●做为国家重点扶贫县，经济体量相对较低，地区生产总值在30亿元左右，但经济增长速度快、潜力大 ●城镇与农村经济生产能力与家庭收入两级化严重 ●AAA地处三省中心、三城边缘，其经济环境具有典型的“自己自足”特征 ●AAA县现以省道S324和国道G108为主要对外道路，呈东西向、南北向穿境而过。受交通环境影响，AAA县对周边乡镇具有一定程度的商业辐射能力 ●2013年，AAA将实现高速公路过境（现已开工建设），高速公路的架通无疑是AAA腾飞的机遇，城（镇）市经济将得以较显著的进步，但对农村经济提升影响力有限，AAA的城镇与乡村两极分化仍然严重，仅能在一定程度上得到缓解，但农村经济的些微发展，也将对整个县城经济提供重大推动力 ●经前期市场研判，AAA的商业规模略为落后于其城市经济规模，在未来对其商业规模提升有一定量的需求，特别是城中区域，以满足购物需求的商业将成为主力商业需求 第二节：商用物业的结构和特征 （一）城市的商业物业结构