“ 营改增”后房地产业税收的相关规定

“营改增”后房地产业税收的相关规定

一、取得不动产的抵扣规定

1. 所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

二、销售不动产的征税范围

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

三、经营租赁不动产的征税范围

经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

四、税率和特殊征收率及计税方法

(一)销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%;销售、出租不动产的征收率为5%。

五、利息及费用不得抵扣进项税额

(一)纳税人购进贷款服务(支付利息)的进项税额不得从销项税额中抵扣。

(二)纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

六、不征收增值税的收入

房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。

七、销售额的规定

(一)销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用(不含税)，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

(二)除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，应当视同销售。

(三)房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房

地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

支付的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。

“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。

适用简易计税方法

案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款42贷：预收账款422016年6月预缴税款：借：应交税费———未交增值税1.2贷：银行存款1.2预缴税款

=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条

规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款63预收账款42贷：主营业务收入100应交税费———未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费———未交增值税3.8贷：银行存款3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8

文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

适用一般计税方法

案例：甲公司为房地产开发企业，机构所在地位于经开区，开发的佳和林苑小区项目位于高新区。2016年5月“营改增”后，甲公司在主管国税机关登记为一般纳税人，甲公司财

务人员经过测算，预计该项目形成的成本费用支出能够取得足够的增值税进项发票进行抵扣，故对该项目选择了一般计税方法。

甲公司为开发佳和林苑小区项目，取得土地10万平方米，支付土地出让金25000万元，并取得合规票据。佳和林苑小区可售面积44万平方米。为开发此小区，甲公司发生如下业务：1.2016年5月，购进A办公楼一栋，用于办公。甲公司将A办公楼计入固定资产核算，取得增值税专用发票上注明价款100万元，税额11万元。款项已经通过银行付讫。

2.2016年6月，购进用于佳和林苑小区项目的钢材200万元，进项税额34万元，款项尚未支付。

3.2016年10月，为了满足职工住宿的需要，甲公司决定将A办公楼整体用于职工宿舍，假设A办公楼净值为95万元。

4.2016年11月，佳和林苑小区项目尚未完工，取得预售楼盘款1110万元，对应的建筑面积0.4884万平方米。

5.2016年12月，将11月预售的楼盘款1110万元，给业主开具了增值税发票。

问：做出甲公司2016年5月至12月相关会计分录案例解析：2016年5月购入办公楼：借：固定资产100应交税费———应交增值税(进项税额) 6.6应交税费———待抵扣进项

税额4.4贷：银行存款111文件依据：税总2016年第15号公告中第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5

月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

2016年6月购进钢材：借：原材料200应交税费———应交增值税(进项税额) 34贷：应付账款2342016年10月将办公楼用于职工宿舍：借：固定资产6.6贷：应交税费———应交增值税(进项税额转出) 6.6借：应交税费———应交增值税(进项税额) 3.85贷：应交税费———待抵扣进项税额 3.85

借：固定资产3.85贷：应交税费———应交增值税(进项税额转出) 3.85文件依据：税总2016年第15号公告中第七条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%不得抵扣的进项税额小

于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

不动产净值率=(95÷100)×100%=95% 不得抵扣的进项税额=(6.+4.4)×95%=10.45

若不得抵扣的进项税额(10.45)大于该不动产已抵扣进项税额的(6.6)，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额(6.6)从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额(10.45-6.6=3.85)。

2016年11月预收房屋销售款：借：银行存款1110贷：预收账款1110文件依据：税

总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

预缴税款:[1110÷(1+11%)]×3%=30，甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，向项

目所在地高新区国税局预缴税款。

借：应交税费———未交增值税30贷：银行存款302016年12月向客户开具增值税发票：借：预收账款110贷：应交税费———应交增值税(销项税额) 110预售房屋对应的土

地价款税额：借：应交税费———应缴增值税(营改增抵减的销项税额) 27.50贷：营业外收入27.50允许扣除的土地价款(0.4884÷44)×25000=277.50

土地价款所对应的税额：277.50÷(1+11%)×11%=27.50

文件依据：税总2016年第18号公告中第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价

款)÷(1+11%)同时，第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款2016年12月应纳增值税：借：应交税费———应交增值税(转出未交增值税) 48.50贷：应交税费———未交增值税48.5012月应纳增值税=销项税额-营改增抵减的销项税额-进项税额+进项税额转出

=110-27.50-(6.6+34+3.85)+(6.6+3.85)=48.50

申报缴纳的税款：借：应交税费———未交增值税18.50贷：银行存款18.50申报缴纳的税款=应纳增值税-预缴税款=48.50-30=18.50，按照财税〔2016〕36号附件2第一条第(十)款项规定，向公司机构所在地经开区国税局纳税申报。

“营改增”下房地产企业进项税额的税收筹划之道

2015年是“营改增”税制改革的收官之年，据了解，房地产“营改增”预计将于2015年4月1日全面实施，税率为11%.税制的改变以及税率的大幅提高将使房地产企业面临税负加重的税务风险。为有效应对“营改增”带来的税务风险，房地产企业应未雨绸缪，强化增值税税收筹划。

增值税实行价外税，有增值才征税没增值不征税。实践中，我国采用国际上普遍使用的税款抵扣办法，即根据销售商品或提供劳务的销售额，按规定税率计算销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，用公式表示即：应纳税额=销项税额-进项税额。从增值税原理上可以看出，为有效控制增值税应纳税额，纳税人只能是在遵守税法的前提下降低销项税额或增大进项税额，也可以在降低销项税额的同时增大进项税额。就房地产企业而言，房地产项目无论采取全款或按揭的销售方式，在销售合同签定后其售价就处于确定状态，与之相应的销项税额也会确定。因此，房地产企业的销项税额税收筹划空间有限，企业应把税收筹划的重点放在进项税额上。

1、结算方式的税收筹划

企业的结算方式可以分为现金采购、赊购、分期付款三种方式。从税收筹划角度来讲，房地产企业应尽量选择分期付款、分期取得发票。一般情况下，企业在购货过程中采用先付

清款项、后取得发票的方式，如果材料已经验收入库，但货款尚未全部付清，供货方不能开具增值税专用发票。根据增值税相关规定，纳税人采购货物或者接受劳务，未按照规定取得增值税扣税凭证，其进项税额就不能抵扣。如果房地产企业未及时取得增值税专用发票，就会造成企业增值税税负增加。为了达到能够及时抵扣进项税额的目的，房地产企业可采用分期付款取得增值税专用发票的方式，以缓解纳税压力。根据税法规定，分期付款方式取得的货物，其进项抵扣时间为分期付款的每个付款日的当期，这样就可以分步产生递延增值税税负的好处，以获得资金的货币时间价值。实践中房地产企业应争取掌握谈判主动权，使得销货方先垫付税款，以推迟纳税时间，为企业争取时间尽可能长的“无息贷款”。

2、进项税额抵扣时间的税收筹划

根据《《增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第50号）、国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）等规定，销售环节的进项税额抵扣额为上一环节的增值税缴纳额，纳税人不能随意提前抵扣增值税进项税额以达到延期纳税的目的，进项税的抵扣时间按照取得的增值税专用发票的类型加以区分。

房地产企业一般纳税人作为购货方的可以通过税收筹划进项税额的抵扣时间，达到延期纳税的目的。取得防伪税控增值税专用发票应尽快认证，认证通过的当月核算当期进项税额并申报抵扣，降低当期的增值税税负；如果选择即购即付，可以在付款当期抵扣进项税额；如果以应付账款的方式结清货款，只能在全部货款全部结清的当期进行进项抵扣。当然，房地产企业可利用结算方式对进项税额抵扣时间进行税收筹划，如签订分期付款合同。

3、采购价格选择的税收筹划

房地产企业“营改增”后，其身份只能是一般纳税人，可以使用增值税专用发票，实行发票抵扣。这样货物或劳务提供方的纳税人身份就直接影响到了房地产企业的增值税税负。“营改增”后房地产企业可选择不同的采购渠道对进项税额进行税收筹划。一是选择一般纳税人作为提供方，可以取得税率为6%、11%、13%或17%的增值税专用发票进行抵扣。二是选择小规模纳税人为提供方，这种情况下，如果取得的增值税普通发票，房地产企业不能抵扣进项；如果能够取得由税务机关代开的3%的增值税专用发票的，房地产企业可按照3%的税率作进项税额抵扣。对于房地产企业而言，选择从一般纳税人和小规模纳税人采购后的净利润没有太大差别时，应当选择采购一般纳税人的货物或劳务；如果采购小规模纳税人的货物或劳务后企业的净利润会增加，且增加的利润可以弥补不能抵扣进项的损失，那么应选择与小规模纳税人进行合作。

小结：“营改增”后房地产企业对于进项税额的税收筹划，可以单独使用或组合使用以上方法。另外在具体实务操作中应综合考虑到其他的因素，如购货成本、合同条款、从不同纳税人处购入货物的质量差异等。

股权转让需要资料:

1、公司原股东会关于同意转让股权的决议

2、股权转让协议

必须明确：

3、公司新股东会决议

包括重新推举董事、监事人员(如董事发生变化须提供董事会决议选举董事长，如原董事会成员不变的也须说明原董事会组成人员不变)

4、公司章程修正案(涉及股东名称、股权比例的条款)

5、提供股权转让款交割证明(需通过公司转交)包括

(1) 公司向购入方股东出具收到转让款收据

(必须有公司财务专用章和财务主管印章或签字)

(2) 出售方向公司出具收到转让款的收条

6、公司营业执照正、副本、IC卡、新股东身份证原件;

7、公司变更登记申请书;

8、新股东身份证明，非当地户籍的需要暂住证，法人股东需要经工商局签章的企业法人营业执照复印件以及法定代表人身份证明书

9、新法定代表人照片、简历(如需变更法定代表人)

10、工商局要求提供的其他资料。

营改增后差额征税项目总结，值得收藏

2016年5月1日开始，全国范围开始了全行业营改增试点，为适用营改增试点的需要，财政部、国家税务总局对部分行业或某些业务，规定了可以实行差额征税政策。具体有：

1. 一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2. 纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

（1）小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。

（2）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程和房地产老项目，是指：

①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

③未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述（1）、（2）计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3. 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

4. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴增值税，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

5. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

6. 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计

税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

7. 小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。

8. 其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5% 的征收率向不动产所在地的主管地税机关申报缴纳增值税。

9. 北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

10. 金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

11. 中国证券登记结算公司的销售额，不包括以下资金项目：按规定提取的证券结算风险基金；代收代付的证券公司资金交收违约垫付资金利息；结算过程中代收代付的资金交收违约罚息。

12. 经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。

13. 纳税人提供旅游服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接同旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

14. 融资租赁和融资性售后回租业务

（1）经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

（2）经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。

（3）试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：

①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

（4）经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行，2016年8月1日后开展的融资租赁业务和融资性售后回租业务不得按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行。

15. 航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。

16. 一般纳税人提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。

17. 中国移动通信集团公司、中国联合网络通信集团有限公司、中国电信集团公司及其成员单位通过手机短信公益特服号为公益性机构接受捐款，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给公益性机构捐款后的余额为销售额。其接受的捐款，不得开具增值税专用发票。

18. 劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务为劳务派遣服务。

（1）一般纳税人提供劳务派遣服务，可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

（2）小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

19. 纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。

20. 纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

房地产公司销售楼房需要缴纳何种税费

1、销售不动产营业税，税率5%（以销售收入计税）；

2、城建税税率7%（以营业税计税，分乡1%、镇5%、县城以上城市7%）；

3、教育附加税率3%（以营业税计税）；

4、地方教育附加税率1-2%（以营业税计税，是否征收以各省规定为准）；

5、印花税税率0.05%（以销售收入计税）；

6、土地增值税税率30%-60%（以销售收入扣除成本费用及土地成本后的增值部分计税，计税较为复杂）；

7、企业所得税税率25%（以企业年度利润计税，计算有一定难度）；

8、如果为个人销售房产，不交企业所得税，交个人所得税税率20%（以售价减除原购房价及上述1-6项税款后的差额计税）。

关于房地产企业的营改增税收政策解读分析

房地产业营改增税收指引 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4计税方法

1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 5销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费; (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法

2016年营改增最新政策之房地产业营改增税收指引

2016年营改增最新政策之营改增税收指引之 房地产业 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目

下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

4计税方法 1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

房地产业营改增主要政策

房地产业营改增主要政策 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号） 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。

（三）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

关于房地产开发企业营改增的特殊规定及解析

关于房地产开发企业营改增的特殊规定及解析 关于营改增，房地产开发企业面临着一场狂风骤雨，面对铺天盖地的营改增文件，房地产开发企业该何去何从？通用的规定大同小异，可是作为一名房地产开发企业财会人员，要想了解关于房地产企业的特殊规定，就要在大篇的规定中“慧海拾珠”，这不仅浪费时间，而且还记忆不深。因此本文将国家税务总局发布的关于营改增的文件和公告中有关房地产企业特殊规定的内容一一列示，帮助财会人员查找相关规定，有的放矢，顺利过渡到增值税。 营业税改征增值税试点实施办法 第一章纳税人和扣缴义务人 第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 解析：奠定了以销售不动产为主业的房地产开发公司增值税纳税人的身份。 第三章税率和征收率 第十五条增值税税率：

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%. 解析：明确了销售不动产的增值税税率为11%. 销售服务、无形资产、不动产注释： 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 解析：解释了不动产包括建筑物和构筑物两大类。同时也规定了转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 营业税改征增值税试点有关事项的规定 一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]有关政策 （三）销售额。 10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项

营改增对房地产行业的影响及应对策略

【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署,从2016年5月1日起,房地产业将纳入营改增试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战,因此本文结合实际情况,从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析,为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。 【关键词】营业税增值税房地产行业应对策略 2016年3月23日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,规定从5月1日起全面实施营改增,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响?这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。 一、营改增对房地产行业的影响 本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。 (一营改增对房地产企业税负的影响 营改增的相关政策表明,房地产企业在销售开发不动产时,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,按11%的税率缴纳增值税。 以应税房地产企业为例,假设当期的营业额为100万元(含税额,土地成本占40%,建安成本占30%,毛利润占30%。附加费(城建税、教育费附加为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税,应交税负=营业税+附加费=100*5%*(1+10%=5.5万元。 营改增实施后企业按11%缴纳增值税,但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除,因此销售额=(100-40/(1+11%=54.05万元,销项税额=销售额*税率

=54.05*11%=5.95万元,进项税额=30/(1+11%*11%=2.97万元,增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元,应交税负=增值税+附加费=2.98*(1+10%=3.28万元。 从以上的简单计算可以看出,实行营改增后房地产企业的税负相对减少,这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除,这个政策大大降低了企业的税收负担。 (二营改增对房产市场的影响 由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成,且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除,因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说,在建安成本不变的情况下,土地成本越高的企业在营改增后获益越大,因为营改增将土地成本扣除,大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担;在土地成本不变的情况下,建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大,也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多,企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。 由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%,并且可以分两年在销项税中予以抵扣,因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产,可抵扣的税额 =1000/(1+11%*11%=99.1万元,其中第一年可抵扣60%为59.46万元,第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情,有助于商业地产和产业地产的销售,对办公写字楼去库存起到了促进的作用。 (三营改增对二手房的影响 此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定,具体方案如下:对北上广深一线城市,购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税,购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税,普通住房免征增值税;对非一线城市,购买不足两年按5% 的征收率全额缴纳增值税,购买两年及以上免征增值税。

房地产业营改增税收政策指引完整版

房地产业营改增税收政 策指引 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

房地产业营改增税收政策指引 一、房地产业纳税人 （一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。 （二）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、应税行为（包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 二、征税范围 （一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目； （二）房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务”税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。 三、税率和征收率 （一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11% （二）房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。 四、计税方法 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

（一）一般计税方法 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。一般计税方法应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。 销项税额计算公式：销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率 （二）简易计税方法 1、房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税，按以下公式计算应纳税额： 应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率 2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。一经选择，36个月内不得变更。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 五、销售额确定 （一）基本规定 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： 1、代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。

2020房地产政策解读

2020房地产政策解读 1、限购 住房和城乡建设部部长陈政高在两会期间表示，当前房地产市场呈现三个显著特点、一是去年以来房地产销售实现企稳回升，今年1、2月份仍然保持这个态势;二是城市间的分化严重;三是待售面积 规模大、房地产库存高，库存增速也很快。陈政高在两会的公开发 言高度概括了中国房地产市场目前呈现出来的两极分化的特征。 2、增加土地供应 一线城市将以此稀释房价上涨预期 国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。最近一线城市房价上升快，引起关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。 3、整治“首付贷” 去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在 上海“链家事件”发生以后，记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。在今年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。 4、房地产税立法 5、房贷利息抵税 6、落实营改增 1、对个人购买家庭自住房仅有一套住房的(家庭成员的范围包括购房人、配偶以及未成年的子女，下同)，面积为90平方米及以下

的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。 按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

不动产对外投资的税务处理政策解析

不动产对外投资的税务处理政策解析 最近经常有企业会员咨询“营改增”后用房产土地对外投资的涉税问题，老顾特地将相关政策梳理如下，希望对您有所帮助。用房产土地等不动产对外投资，涉及的税种包括企业所得税、增值税、土地增值税、契税、印花税，不同税种在不同交易模式下的税务处理都有不同规定。总体来看，主要规定如下： 一、企业所得税 1、国家税务总局2008年下发的《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定： “企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 （一）用于市场推广或销售； （二）用于交际应酬； （三）用于职工奖励或福利； （四）用于股息分配； （五）用于对外捐赠； （六）其他改变资产所有权属的用途。” 以不动产对外投资，国税函[2008]828号虽然没有明确列明视同销售，但该投资涉及的土地房产无论在形式上还是实质上，都已经将所有权属转移至被投资公司，属于其他改变资产所有权属的用途，也应当视同销售确定收入计算缴纳企业所得税。 2、《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税[2014]116号）第二条规定：企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。 3、《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第33号）第一条规定：实行查账征收的居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可自确认非货币性资产转让收入年度起不超过连续5个纳税年度的期间内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

营改增对房地产公司的影响及分析

营改增新政---法规对房地产及相关行业的影响分析 刖言 2016年3月24日，财政部和国家税务总局联合发布了财税 [20佝36号文，明确从2016年5月1日起，将房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业纳入营改增体系，并明确了适用于上述三大行业的相关增值税税率和具体政策。 本次财务根据公司实际经营情况，营改增对我公司涉及的行 业税务影响进行重点分析，主要包括以下几个方面： 一、税率变化 鉴于增值税按照差额来计算（销项税减进项税），而营业税是基 于销售额来计算（仅销项税），直接对比新旧税率是没有意义的

、营改增对我公司各行业的税负影响 三、企业应对税负增加的策略1?签订合同，除常规项目外，应标明：甲方提供材料、付款方式、发票如何提供、甲方指定分包的结算方式，发票、税金如何提供 2.公司项目销售老项目适应简易计税方法，销售定价方法改为销售额

和应纳税额合并定价，可按照下列公式计算销售额：销售额 =含税销售额/ （1+征收率5%），以减少企业所得税税负。 3.营改增对公司土增税清算的影响，待土增税清算后，应退的税金地税的做法是转抵扣未来应交营业税额，营改增后，国税是否认可应退土增税抵减增值税有不确定性。 应对方案：在营改增之 前尽快申请清算，争取直接退还现金，或争取地税局出具批复文件明确可抵减增值税。 4.营改增对公司项目的影响及应对： 1＞公司是在2016 年4 月30 日之后才取得施工许可证及开工日期，适应一般计税方法，税率为11 %，可抵扣进项税，预征率3%,比原政策营业税预征率5%减少2%。应对：总包或其他厂商及外购货物等，须选择一般纳税人，并在合同中约定必须提供专票。 2＞公司不仅销售不动产同时兼营贸易业务，适应不同税率或征收 率（17%、11%），财务应分别核算适应不同税率或征收率的销售额，否则从高适应税率，增加税负，切记注意！ 5.签订合同注意四流合一（签约方、提供劳务方、开票方及收款方） 6.试点办法规定，目前贷款相关利息支出及融资顾问费、手续费、咨询费等，其进项税额不得从销项税中扣除，企业税负可能会增加，持续关注国家新政策。 7.其他固定资产租赁设备等取得的专用增值税发票进项金额有限，影响不大。

两会房地产政策解读

两会房地产政策解读 1、限购 住房和城乡建设部部长陈政高在两会期间表示，当前房地产市场呈现三个显著特点、一是去年以来房地产销售实现企稳回升，今年1、2月份仍然保持这个态势;二是城市间的分化严重;三是待售面积 规模大、房地产库存高，库存增速也很快。陈政高在两会的公开发 言高度概括了中国房地产市场目前 2、增加土地供应 3、整治“首付贷” 去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在 上海“链家事件”发生以后，北青报记者曾在《地产中介链家的 “金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。在今 年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的 一个焦点。 4、房地产税立法 5、房贷利息抵税 6、落实营改增 1、“二孩”政策 2、二手房交易营改增落定未满两年按5%全额征收 3、最严楼市新政“沪九条”出台 限购政策：

调整为：非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险年限需自购房之日前连续缴纳满5年及以上 4、万科“宫斗”大戏： “万科之争”发展至今，绕对万科控制权的争夺，从宝能系、华润到以王石为首的万科管理层，上演了一部波谲云诡的商斗大片。 透过复杂纷纭的资本争斗，从另一个角度观察说这也是我国房地产 业大变局的缩影。这部商斗大片的最终结局，无非是万科管理层 “内部人控制”终结。 5、公积金存款利率升至1.5% 调整前：职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款(0.35%)和三个月定期存款基 准利率(1.10%)计息; 调整后：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率(1.50%)执行。 6、推广街区制 中央部署城市发展，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，原则上不再建设封闭住宅小区，还要求已建成的住宅小区和单 位大院要逐步打开。 政策一：封杀“首付贷” 从去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在今年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关 注的一个焦点。 政策二：房贷利息抵税 政策三：营改增 政策四：房地产税

营改增政策解读之房地产老项目处理

营改增政策解读之房地产老项目处理 2016-04-13 15:03:24纳税服务网 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 一、简易计税方法 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 应纳税额=销售额×征收率（简易计税方法不得抵扣进项税额） 销售额＝含税销售额÷（1＋征收率） 根据上述公式我们可以看到，虽然征收率定为5%，但折合为含税征收率4.76%，相对于原先营业税含税税率5%，税负实际下降了。 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费和以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 二、一般计税方法 如果项目只是刚刚开工，纳税人可以选择一般计税方法。 （一）预征

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。 （二）税额、税率 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额＝含税销售额÷（1+税率） 销售不动产，税率为11%。 （三）地价扣除

2020年营改增政策解读

2020年营改增政策解读 2017年3月24日公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点 的通知》，营改增试点的细则正式亮相。其中备受关注的房地产业 营改增政策也随之明确，房企的旧项目可以选择两种计税方法。而 对于个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，税负有所降低。 而财政部、国家税务总局最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对个人住房转让实施差别政策，北上广深个人将购 买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。 算算账 卖300万元房营改增后少缴7100元 增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税= 含税销售额÷(1+征收率)×征收率。 举例来说，房子的交易价格为300万元，如果征营业税，那么营业税=300万元×5%=15万元。改征增值税后，采用简易征收，征收 率为5%，300万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率， 即增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.29万元，即可以减少纳税 7100元。 新政 房企土地成本能抵扣 自2017年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建 筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入 试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税，但增值税与营业税在原理上有着本质的不同。此外，对 于4月30日(《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2017 年4月30日前的房地产项目)之前的旧项目，两个行业的企业可以 选择简易计税等过渡期政策。 安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐昨日表示，细则明确了向政府部门支付的土地价款可以作为房地产企业销售额扣除部分，力 度很大。“在一线城市，土地成本占了整个房地产项目成本的三分 之一到四分之一。” 对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般 计税方法，应缴纳增值税额为销项税额减进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。 梁因乐指出，选择何种计税方式，房企需要根据下游买家作出选择。若下游买家是个人，则可能采用简易计税方法相对好一点，一 定程度上避免了向个人转嫁增值税。若下游买家是企业，则可以考 虑采用一般计税方式，因为采用一般计税方式的话，房企可以开出 的11%税率的增值税专用发票，企业买家可用来抵扣，这对企业买 家来说吸引力较大。 二手房交易税负降0.24% 细则还明确，个人销售购买所得的住房，按5%的征收率简易计 增值税，税负为4.76%，这比现行5%的营业税税负还要低0.24%。 原营业税的优惠政策也继续沿用，即：对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的 住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四城市，规定个人将购 买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税; 个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收 入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将 购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

“营改增”对房地产开发企业的预期影响及对策分析

“营改增”对房地产开发企业的预期影响及对策分析随着“十二五规划”的进一步实施及“营业税改征增值税(“营改增”)试点工作”的深入推进，对建筑及房地产相关行业的营改增税制改革已是势在必行。本文就“营改增”可能对房地产开发企业产生的影响进行分析，并在此基础上提出相应对策，以期为房地产开发企业及早作出税务筹划提供参考，从而实现行业的良性发展。 关键词：营改增;房地产开发企业;影响;对策 一、“营改增”税制改革的形成背景 “营改增”是我国“十二五规划”纲要时期(2011-2015)的一项重大税制改革措施，目的是为了优化税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调发展。 自1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行的局面。营业税与增值税作为我国流转税的两大主要税种，占据了我国税收收入体系的巨大比重。然而，营业税是以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收的特点，这极大地加重了我国交通运输、建筑业及服务业等的税收负担，不利于行业的发展，而增值税作为“中性税种”，是以增值额为依据计征的，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免了重复征税问题，且两税并行也不符合国际税收制度的整体发展趋势。 基于此，根据“十二五规划”纲要的整体要求： 1.2011年11月16日，财政部、国家税务总局联合下发《关于营业税改征增值税试点方案》(财税?2011?110号)，决定于2012年1月1日在上海市率先开展对交通运输业及部分现代服务业等生产性服务业的营改增试点工作。 2.2012年4月1日，国务院召开常务会议，决定自8月1日起，力争“十二五”期间全面完成“营改增”税制改革。

房地产业营改增主要政策简介

房地产业营改增主要政策简介 2016年3月23日，财政部、国家税务总局正式颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），我们根据该文件及其四个附件的内容，将涉及房地产业的主要内容整理出来，方便大家学习和掌握各行业政策要点。本简介仅供学习参考使用，具体政策以相关文件为准。 一、房地产业增值税纳税人 在中华人民共和国境内销售、出租不动产的单位和个人，为房地产业增值税纳税人。增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣；小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 二、征税范围 （一）转让不动产所有权的业务活动适用销售不动产税目； （二）具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动，适用租赁服务税目中的不动产融资租赁服务税目（不含不动产融资性售后回租）； （三）在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目。

三、税率和征收率 纳税人销售、出租不动产的适用税率为11%;小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 四、计税方法 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （一）一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 （二）简易计税方法的应纳税额 1.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率

建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理

建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策 分析及税务处理 税试点的通知》（财税〔2016〕36号）对建筑房地产企业新老项目的划分标准和相关涉税政策规定,肖太寿博士对建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接的相关涉税问题处理进行深入研究,研究成果如下。 一、新老项目的划分标准 依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下： （一）建筑工程新老项目的划分标准 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。 2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。 (二) 房地产企业新老项目的划分标准 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点： 1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。 2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。 二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理

房地产业营改增税收政策指引

房地产业营改增税收政策指引 一、房地产业纳税人 （一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。 （二）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、应税行为（包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照 小规模纳税人纳税。 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 二、征税范围 （一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目； （二）房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务”税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。 三、税率和征收率 （一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11% （二）房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。 四、计税方法 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 （一）一般计税方法 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。一般计税方法应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。 销项税额计算公式：销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率 （二）简易计税方法 1、房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税，按以下公式计算应纳税额：应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率

建筑业房地产业营改增最新政策.doc

2018年建筑业房地产业营改增最新政策 2018年建筑业房地产业营改增最新政策 5月1日即将全面推开营改增试点，营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。房地产业营改增你知道该如何办税吗?下面小编奉上房地产业营改增政策解读及办税指南。 营改增最新政策解读 纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目

下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 计税方法 1、基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2、一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：