中房信-2011年厦门市房地产市场研究报告(....
2011年厦门房地产市场研究报告
目录
序言 (5)
一、城市经济 (6)
1、城市宏观经济 (6)
（1）、2011年厦门经济平稳发展 (6)
（2）、2011年厦门工业生产持续上涨 (6)
（3）、2011年厦门进出口总额出现较快回升 (7)
（4）、2011年厦门固定资产投资持续上涨 (7)
（5）、2011年厦门社会消费品零售市场稳步增长....... 错误！未定义书签。（6）、2011年厦门城镇人均可支配收入逐年递增....... 错误！未定义书签。（7）、产业结构................................... 错误！未定义书签。
2、城市房地产与经济发展的关系........ 错误！未定义书签。（1）、GDP与房地产市场............................ 错误！未定义书签。（2）、GPI对房地产市场的影响...................... 错误！未定义书签。（3）、国房景气指数............................... 错误！未定义书签。（4）、调控政策................................... 错误！未定义书签。
二、产业政策 (8)
1、城市政策综述 (8)
2、城市政策解读 (8)
（1）、重点土地政策解读 (8)
（2）、重点税收政策解读........................... 错误！未定义书签。（3）、重点房地产行业政策解读..................... 错误！未定义书签。（4）、重点房地产金融政策解读..................... 错误！未定义书签。
3、政策展望 ......................... 错误！未定义书签。
三、土地供求 (10)
1、经营性土地供应量 (10)
2、经营性土地成交量 (10)
3、经营性土地成交价格 (11)
4、土地成交结构分析 (12)
（1）成交区域分析 (12)
（2）成交土地属性分析............................ 错误！未定义书签。
5、重点地块分析 ..................... 错误！未定义书签。
四、行业发展 (13)
1、房地产开发投资 (13)
2、房地产建设规模 (13)
五、市场交易 (15)
1、商品房市场 (15)
（1）市场综述 (15)
（2）供求关系分析 (16)
（3）供应量分析 (16)
（4）成交量分析.................................. 错误！未定义书签。（5）成交均价分析................................ 错误！未定义书签。
2、住宅市场 ......................... 错误！未定义书签。（1）市场概述.................................... 错误！未定义书签。（2）供求分析.................................... 错误！未定义书签。（3）供应分析.................................... 错误！未定义书签。（4）成交分析.................................... 错误！未定义书签。（5）价格分析.................................... 错误！未定义书签。（6）重点项目评析................................ 错误！未定义书签。
3、商业市场 ......................... 错误！未定义书签。（1）市场综述.................................... 错误！未定义书签。（2）供求关系分析................................ 错误！未定义书签。（3）供应量分析.................................. 错误！未定义书签。（4）成交量分析.................................. 错误！未定义书签。（5）成交价格分析................................ 错误！未定义书签。
4、办公市场 ......................... 错误！未定义书签。（1）市场综述.................................... 错误！未定义书签。（2）供求关系分析................................ 错误！未定义书签。（3）市场供应量分析.............................. 错误！未定义书签。（4）市场成交量分析.............................. 错误！未定义书签。
（5）成交价格分析................................ 错误！未定义书签。
六、2012年房地产市场预测 (17)
1、政策预期 (17)
2、土地供需 (18)
3、市场走势 (18)
（1）市场供求走势预测 (18)
（2）房价走势预测 (19)
七、区域数据 (73)
思明区 (73)
湖里区 (74)
海沧区 (75)
集美区 (76)
同安区 (77)
翔安区 (78)
序言
2010的“国八条”在2011得到全面升级，中央政府行政、经济手段并用，信贷、税收、融资、土地、限购全方位的多项措施不断细化，全国一二线重点城市房地产在这轮调控中受到重创，成交量大幅缩水，价格出现松动，以上海为代表的一线城市率先降价，继而蔓延到全国，“降价”呼声日强，2012年全国房地产市场将迎来最寒冷的严冬。
就厦门而言，2011商品住宅市场受政策影响直观效果相对不明显，全市成交量继续上升，成交均价再创新高，是“厦八条”太温和亦或只是反应的滞后？全年的市场变化跌宕起伏，新政出台前后，被积压的高端住宅为规避限购集中备案，3、4月政策效果初显，市场进入观望期，成交触底，而后回暖调整并保持相对平稳发展，金九银十之后，成交量开始大幅下行，部分楼盘率先降价，政策后续威力逐渐呈现。
2012年，全国房地产政策将进一步完善与深化实施，促进房价的合理回归，政策的松绑短期较难实现，房产税的试点范围将波及更多的城市，最终达到用税收手段取代行政干预的效果，而增加政策性商品住房和保障性住房供给则是改变房价居高不下的根本方法，但任重而道远。2012年厦门房地产市场或将出现较大的波动，但就全年而言，整体趋稳，精装修等建筑成本的增加将合理带动房价上扬，岛内外成交结构的变化也将直接影响全市均价的走势。总之，2012年楼市将迎来更严峻的考验，“冬天模式”是为了更好的生存发展，上半年市场将筑底，但冬天之后必将迎来新的春天。对于开发企业来说，掌握政策变化的规律，踏准市场需求释放的节奏，将是企业进一步发展的重心所在。
一、城市经济
1、城市宏观经济
（1）、2011年厦门经济平稳发展
2011年1-11月，厦门实现生产总值2209.66亿元，比去年同期增长14.9%，其中，第
一、二、三次产业生产总值分别为21.59亿元、1183.30亿元和1004.77亿元，分别增长-4.2%、
17.2%和12.6%。三次产业结构为1.0：53.6：45.4。全市经济保持了良好的发展势头。
图1-1 厦门市2004-2011年GDP走势图（单位：亿元）Array资料来源：厦门统计局
（2）、2011年厦门工业生产持续上涨
2011年1-11月，厦门市规模以上工业累计实现工业增加值1014.13亿元，比去年同期增长19.4％；累计完成工业总产值4051.94亿元，比去年同期增长18.1％。1-11月工业用电总量87.08亿千瓦时，年同期增长11.9%，平均每千瓦时工业用电量实现产值46.53元，
比去年同期提高3.72元。
图1-2 厦门市2004-2011工业总产值走势图（单位：亿元）
资料来源：厦门统计局
（3）、2011年厦门进出口总额出现较快回升
2010年我市出口市场恢复增长，2011年保持良好的发展势头，1-11月,全市完成外贸进出口总额637.24亿美元，比去年同期增长23.6%。
图1- 3 厦门市2004-2011年进出总额（单位：亿美元）
资料来源：厦门统计局
（4）、2011年厦门固定资产投资持续上涨
2011年我市固定资产投资持续上涨，1-11月全市完成城镇固定资产投资1026亿元，增长30.1%，其中房地产开发投资完成406.96亿元，增长13.1%。
二、产业政策
1、城市政策综述
回首整个2011年，国内房地产调控全面升级，房地产调控政策密集出台。从“国八条”限购限贷、各地公布房价控制目标到各城市开始限价，政府越来越倾向于利用行政手段直接干预楼市，取态愈加严厉和强硬。2011年全国楼市走势大致可分为三个阶段，1-3月份国八条出台导致供求同时低迷，4-6月份政策空档期加上品牌房企主动调价推动成交量逐步回升，而7月份之后由于政策再次加码造就了市场再次回落。政策的频出，政府打压楼市的坚定意志，调控的全面升级，已初步达到了预期的调控效果。2011年重点城市成交量的下滑可见政策之效应。
行业政策：继中央“新国八条”之后厦门出台了地方调控细则，与其它一二线城市相比，厦门的政策相对温和，但较之2010年已有较大的升级，且对于外地客群占较大比例的厦门楼市来说，“限购”预期威力强大。就全年厦门市场表现来看，除刚出台时期造成的市场成交冷淡，政策效应尤其集中显现在“金九银十”之后，成交量有了明显的下滑，全国楼市的寒意让厦门也开始感受得到。
金融政策：央行在2011年6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，如此频繁的经济手段，强烈预示了中央的经济整体调控方向。中央认为，当前经济增长趋稳是主动调控的结果。将继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调，巩固经济平稳较快发展的良好势头，保持物价总水平基本稳定，加强系统性风险防范。
土地政策：2011年土地政策主要侧重加强对土地的监管，执行更加严厉的土地政策，加大对囤地等的打击力度，进一步规范土地市场，从而为整个房地产市场的健康稳定作保障。如国务院上收22城市建设用地审批权，从土地供应上加大对三、四线城市的调控；福建省进一步规范土地使用权交易市场，“拍卖方式供地”和“综合招标方式供地”相结合等。2、城市政策解读
（1）、重点土地政策解读
?国务院上收22城市建设用地审批权，从土地供应上加大对三、四线城市的
调控
政策要点：
8月23日，国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围重新进行了调整，除原规定需报国务院批准的84个城市外，自2011年起，另外新增了22个城市。按国土部要求，这22个新增城市的土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收需每年一次性报国务院批准。
易居视点：
从22个城市来看，主要是位于长三角、环渤海和珠三角区域，经济比较发达的三四线城市，同时，名单中有相当一部分恰恰也是本轮二三线城市限购的热门候选对象。从这个角度看，国务院上收22城市建设用地审批权，体现了近期政府将调控的重心更多放在二三线城市的思路；而回收土地审批权，一方面能够规范这些地级市在土地出让环节的秩序，另一方面也防止在楼市起步阶段地方政府为求短期政绩而无节制推地，应该说，这样的政策有利于这些热点地级市楼市的长期发展。
?福建省进一步规范土地使用权交易市场，“拍卖方式供地”和“综合招标方
式供地”相结合
政策要点：
9月22日，福建省国土资源厅发布《福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知》。通知规定，今后，商业、娱乐、高档公寓住宅将控制供地总量，按照“价高者得”为原则，进行“拍卖方式供地”；中小户型、中低价位的普通商品住宅用地，则跳出“价高者得”的限制，综合考虑房价、户型、企业自有资本、企业信誉、开发业绩、消费者评价、社会责任等多项指标，实行“综合招标方式供地”。经营性交通、能源、水电用地也将试行“招拍挂”。两宗以上地块不得捆绑出让。保障房用地不得变更为经营性用地。
易居视点：
福建进一步规范土地使用权交易市场的动作，引入“综合招标方式供地”的操作方式，
三、土地供求
1、经营性土地供应量
2011年厦门市土地供应65幅，土地总面积277.85万㎡，环比下跌37.5%，规划总建筑面积640.11万㎡，环比下跌28.9%。新增供应中商住用地所占比重较大，共13幅、98.06万㎡，面积占比35.3%；办公用地供应13幅、16.69万㎡，面积占比6.0%；工业用地6幅、48.67万㎡，面积占比17.5%；商办用地10幅、10.50万㎡，面积占比3.8%；综合用地7幅、58.15万㎡，面积占比20.9%；商业用地8幅、19.00万㎡，面积占比6.8%；其他用地8幅、26.80万㎡，面积占比9.7%。
今年全市的土地供应岛外仍占较大的比重。其中岛外翔安区以15幅、78.18万㎡位居供应面积排行榜榜首，同安区以9幅、64.16万㎡排名第二，此外，湖里区19幅、52.73万㎡，集美区8幅、42.56万㎡，海沧区2幅、22.07万㎡，思明区12幅、18.15万㎡。 图3-1：2007年-2011年厦门经营性土地供应情况
数据来源：CRIC
2、经营性土地成交量
2011年，在土地供应减少的市场背景下，土地成交也相应减少。本年推出的65幅土地中，成交了55幅，成交率84.6%。成交土地总面积244.97万㎡，环比下跌43.6%；规划总建筑面积585.92万㎡，环比下跌33.2%。
200 400 600 800 1000 2007
2008
2009
2010
2011
单位：万m 2土地面积
建筑面积
图3-2：2007年-2011年厦门经营性土地成交情况
数据来源：CRIC
3、经营性土地成交价格
2011年，政策的频出让开发商对未来楼市预期不明朗，拿地热情有所降温，国土局也及时调整了年度土地出让计划，供应地块中岛内商住地块比重减少，办公酒店供应有所增加，整体土地市场成交价格较2010年大幅下跌。2011全市成交楼面价为2358元/㎡，相比2010年3384元/㎡，降低了30.3%。其中，岛内地块成交楼面价由2010年的5543元/㎡降低到3053元/㎡，降低幅度达44.9%；岛外地块成交楼面价由2738元/㎡降低到2069元/㎡，环比降低24.4%。
9月30日成交的岛外商住用地H2011P02地块规划总建筑面积达51.77万㎡，由厦门市万科房地产有限公司和厦门恒兴臵业有限公司以15.12亿元联合竞得，成为总价最高的地块。位于环岛南路的五星级酒店用地2011P03，最终被汇丰臵业（中国）有限公司竞得，成交价达6.6亿元，折合楼面价是16232.元/㎡，成为单价地王。 图3-3：2007年至2011年厦门经营性土地成交楼面价走势
数据来源：
CRIC 0
200 400 600 800 1000 2007
2008
2009
2010
2011
单位：万m 2土地面积
建筑面积
2000
4000 6000 8000 10000 12000 2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
/㎡）
/㎡）
4、土地成交结构分析
（1）成交区域分析
2011年，厦门市共成交244.97万㎡，其中岛内成交27幅，成交总面积67.89万㎡，占比全市成交总面积的27.7%。翔安区以12幅、62.76万㎡成为本年度成交面积最大的区域，同安区以7幅、52.23万㎡排名第二，湖里区以16幅、49.97万㎡排名第三，集美区以7幅、40.03万㎡排名第四，海沧区以2幅、22.07万㎡排名第五，思明区以11幅、17.92万㎡排名第六。
商住用地依旧是最抢手的成交地块，岛内今年仅推出两幅商住用地，其中2011P20地块以12879元/㎡由新景地拍下，成为单价最高的商住用地，另一幅2011P22地块则以11094元/㎡由厦门市筼筜新市区开发建设公司拍得。价格的地域分布依旧明显，岛内地块明显高于岛外地块，岛外无论在交通建设，政府配套方面相比岛内依旧还有很大的改善空间。
2011年全市商住用地平均楼面价3398元/㎡，岛内思明区土地成交以商办用地为主，两幅商住用地均位于湖里区的SM-江头板块，平均楼面价高达11659元/㎡，是全市平均楼面价的近5倍。同安区作为翔安新城重点开发区域，成交楼面价最低，为1246元/㎡。
随着限购令的持续，国家宏观调控的进一步收紧，岛内土地的稀缺及岛外各区新城的不断扩张建设，岛内非商住用地及岛外新城用地渐渐成为成交主力，未来的发展重心逐渐从岛内移至岛外，开发商的拿地发展方向也将会随之调整。 图3-4：2011年厦门市经营性土地各区成交情况
数据来源：CRIC
5 10 15 20 0
20 40 60 80 100
120 140 160 思明区
湖里区
集美区海沧区同安区翔安区
单位：万m2土地面积
建筑面积
宗数
四、行业发展
1、房地产开发投资
图4-1：厦门市2004-2011房地产投资总额（单位：亿元）
资料来源：厦门统计局
今年房地产投资持续增长。1-11月房地产开发完成投资406.96亿元，增长13.1%，其中土地购臵费182.51亿元，同比下降21.0%，占比房地产投资总额44.8%，建安工程完成投资204.01亿元，同比增长76.1%，占比房地产投资总额54.2%。
2、房地产建设规模
施工面积同比上涨17.0%
受新开工楼盘大量增加的影响，今年全市房地产在建工程总量仍然较大。1-11月全市商品房施工面积达3513.52万㎡，增长17.0%，其中全市商品房新开工面积981.59万㎡，比去年同期增长63.5%。
房地产新开工面积也成倍增长，1-11月商品房新开工面积为981.59万㎡，增长63.5%，2011年新开工面积超过10万㎡的有杏林湾商务运营中心、禹州尊海、中航城国际社区、闽南古镇、金帝中洲滨海城、中铁元湾、金都海尚国际、西亭安臵房、水晶湖郡、招商海德公园、翔城国际等37个项目。
图:4-2：厦门市2004-2011商品房施工面积走势图（单位：万m2）
资料来源：厦门统计局
图4-3：厦门市2004-2011商品房新开工面积走势图（单位：万m2）
资料来源：厦门统计局
1-11月待售面积增加27.1%
在持续通胀压力和限购、限贷等信贷政策作用下，投资需求受到抑制，市场观望气氛浓厚，商品房销售面积增幅较小，全市商品房尤其是商品住宅待售面积增幅较大。1-11月全市商品房销售面积372.31万㎡，增长1.2%,其中住宅销售230.43万㎡，增长8.7%。至11月末全市商品房待售面积243.91万㎡，增长27.1%，其中住宅待售面积79.91万㎡，增长103.7%，占商品房待售面积总量的32.7%。
五、市场交易
1、商品房市场
（1）市场综述
2011年厦门商品房市场新增供应571.00万㎡，环比增长52.3%；成交423.19万㎡，环比下降2.1%。年度市场供应量持续增长，成交量受政策调控影响相比去年小幅下滑，供求比1:0.74，供求矛盾逆转，呈供过于求态势。受宏观政策及市场成交横向和纵向交叉结构影响，全市商品房成交均价呈上涨态势，为11510元/m 2，环比涨幅为32.5%。 图5-1：2011年1-12月厦门市商品房供求走势图
数据来源：CRIC
表5-1：厦门市2011年商品房各类指标变化表
数据来源：CRIC
（2）供求关系分析
?供求矛盾逆转
2011年厦门商品用房供求比为1:0.74，供应量环比增长52.3%，成交量则稍有逊色，市场存量达历史新高。自2009年开始供求关系连续两年呈现供不应求局面，但进入2011年受限贷、限购和加息等多重调控政策的叠加影响，供求矛盾逆转，呈供过于求态势。
（注：供求比即面积供销比=1：当前合同成交面积/当前批准预售面积）
图5-2：2011年1-12月商品房供求情况对比
数据来源：CRIC
（3）供应量分析
?供应量持续增长
2011年市场新增供应112个商品房项目，新增供应面积为571.00万㎡，环比上涨52.3%，其中商品住宅新增供应面积为373.54万㎡，占比65.4%，环比上涨52.1%；销售型办公新增供应面积为41.40万㎡，占比7.3%，环比下跌23.2%；商业用房新增供应面积21.09万㎡，占比3.7%，环比下跌13.1%；车库、工业厂房等其他类型物业供应面积为134.97万㎡，占比23.6%，环比上涨163.3%。
2011年一季度受房地产调控政策和传统春节淡季影响，供应量较小，在适应了新政策“水温”之后，自二季度开始开发企业推售节奏明显加快，全年商品房供应量出现较大幅度反弹。
六、2012年房地产市场预测
1、政策预期
2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府对房地产行业的调控持续加码，“新国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，限购城市数量不断增加，1000万套保障房的建设计划提前实现，以“国八条”为序幕的2010 年房地产调控在2011年不断细化与落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。年底中央明确了限购令到期城市必须延期，中央领导人的频繁表态也预示了2012年的房地产调控走向。
行业政策：2011年政府的“组合拳”让一二线城市陷入水深火热中，一二线重点城市在这轮调控中受到重创，政策调控楼市效果彰显，“降价”成为年底房地产市场的关键词。中国房地产开始进入库存周期，与中国经济的库存周期的叠加效应增加了行业调控的复杂性。种种迹象表明，这一轮的调控已经由简单的针对房价的调控转向了制度改革，这表明真正的行业调控才开始。中央政治局会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，中央直接干预楼市的手段将继续，限购、限贷在2012年较难松绑。房地产行业是国民经历发展中的重要一环，对其它行业具有连带影响作用，因此，促进楼市的健康发展是根本，打压楼市不是最终目的。2012年中央政府仍将进一步完善房地产政策，适当调整房地产经济发展过程中的不合理因素，而后继续整顿，纠偏改错，促进楼市更加健康平稳发展。增加保障性住房供应是最直接而有效的避免房地产市场泡沫的方法，因此国家将进一步完善保障性住房的建设及管理政策。另一方面，房产税也将进一步落实，试点改革范围或将进一步扩大，为限购令的最终退出奠定基础，促进房地产行业的长期健康发展。总之，2012年保障性住房将回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中前进。
金融政策：2011年的GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍没有摆脱进入滞涨的危险。中国经济进入新一轮去化库存周期，经济增速放缓的概率大。宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通胀压力。央行在2011年6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键，而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小。
土地政策：2011年政府加强了对土地市场的监管，加大对囤地等的打击力度，进一步规范土地市场。2012年在继续完善各项土地政策基础上，全国的土地供应将向政策性商品住房倾斜，保障性住房、政策性商品住房、商品住宅共同影响楼市，从源头一级市场调控，促进房地产市场更加稳健发展。
2、土地供需
2011年厦门共有55幅地块成交，总用地面积不足250万㎡，规划总建筑面积不足600万㎡，与2010年相比，均大幅度下行。全年共有10幅地块流拍，成交率仅为84.6%。政治、经济政策不断洗礼，严重打击了开发商的拿地热情，尤其对商住用地更加谨慎。为应对土地财政压力和二级市场的前景不明朗，国土局的年度土地供应计划向不受限购的商业、办公、酒店用地倾斜，尤其是土地稀缺、楼面价较高的岛内商住用地更是只有2幅供应，岛外商住用地也逐渐向大规模综合社区转变。
年底前公布第二年全年土地供应计划的习惯已不再，2012年的土地供应计划至今未公开，这也说明政府的信心不足和策略调整中，如何保证政府的土地财政收入将是最大的难题。虽然商业办公用地收到热捧，可是市场容量有限，如果超过市场负荷，或将导致房地产市场泡沫形成。国家继续从紧的调控政策也让商品住宅对土地的需要减少，高溢价较难出现。
2012年土地市场放量或将继续较少，岛内商业、办公酒店用地将大幅较少，珍藏已久的中心城区优质地块或将在市场稍有回暖之后适当推出。随着岛内外一体化进程的加快，岛外新城区仍是建设的重点，但鉴于市场存量较大，需求不强烈，政府也不敢再贸然推出大量商住用地，而主要是加强对建设进程的监管，促进新城区早日成熟。政策性商品房、保障性住房将成为年度供应的重点。
3、市场走势
（1）市场供求走势预测
2011楼市调控已呈现常态化趋势，市场平稳过渡。虽然2012年还存在诸多不确定因素，但总体趋势基本定调，市场供应将稳中有升，成交量也会相对稳定，房价出现阶段性回落，达到消费者可接受的合理范围。
?供应量——稳中有升
2011年的调控政策打乱了众多开发商的开发节奏，放缓了入市步伐，甚至捂盘惜售，希望避开调控的风口浪尖，待限购令解除后上市。美好的愿望在中央明确要求限购令到期城市必须延期后破灭，但由于购房者观望情绪浓厚、市场竞品多，降价呼声强，开发商依旧不然贸然入市。但逃避终将不是解决问题的根本方法，随着资金链条日益紧张，开发商回笼资金的需求将更加强烈，除了新盘上市，2011年早已预约公开项目也将加入客户争夺战中。预计2012年房地产市场供应将稳中有升，市场放量或集中在二、三季度。
潜在的市场供应主要来自两部分，未上市的形象盘和在售项目加推房源。2012年可能上市的在建项目达40余个，主要分布在岛内两区和集美区，其中思明区达13个，湖里区9个，集美区10个。在售项目加推房源主要集中在岛外新城区，海沧、集美、同安较多项目体量大，也将在2012年逐步推出剩余房源。
迫于市场降价的压力和春节前后的季节性影响，2012年一季度的市场供应相对较低，二季度商品住宅市场的战局将全面铺开，岛内外项目争相入市，在三季度“金九银十”传统销售旺季，供应进一步增加，市场存量将达到顶峰，而后市场转入以消化存量为主。
?成交量——基本稳定
2011年厦门商品住宅市场受政策影响度较一二线重点城市而言，相对不明显，全年成交总量为262.17万㎡，比2010年上涨了13.5个百分点。对于外来购买力占较大比重的厦门而言，限购抑制了部分外需，限贷打压了投资性需求，贷款门槛的提高也将部分刚需购房者拒之门外。新增供应的增加刺激了部分购房者出手，但仍有较多购房者继续观望准备抄底。因此，虽然2012年全国市场前景并不看好，但对于厦门楼市而言，仍将趋于稳定，价格的下行必将换得成交量的回暖。
（2）房价走势预测
从全国来看，紧缩的货币政策，融资渠道受限，导致房地产开发信贷资金压力加大，个人按揭门槛高利息多，给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。同时，中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，2012年整个房地产市场发展环境是趋紧的，房价将总体保持调整态势，房价将回归更加合理。
厦门商品住宅价格基本呈逐年增加态势，2011年全市成交均价再创历史新高，达到
房地产市场调查报告
房地产市场调查报 告
涉县房地产市场调查报告 市场部 -3-7 涉县房地产市场调查报告
一涉县房地产市场环境调查 (一)涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′,东经113°26′--114°之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,与武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,与山西省黎城、平顺县相连;南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口386,404人。 ,全县生产总值完成110亿元,增长20%,财政收入11亿,同比增长36%,城镇居民可支配收入达到7040元,同比增长10%,农民纯收入3300,同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。因此,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一,境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有”秦晋之要冲,燕赵之名邑”之
称,”八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。 涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带,占地面积 6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 (二)涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北,龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区,新建的政府办公机构也比较多,整体空气环境较好,没有大的厂矿企业分布,特别适合居住条件。在铁道以南,属于涉县的老城区,由于地区环境的制约,老城区的发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,当前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院,新建的楼盘较少。 当前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐,她们喜欢小区的整体环境,生活氛围,物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到半年就已售出85%以上,从各售楼部调查发现,当前所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。 (三)房地产市场发展趋势
房地产估价报告
房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日
致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日
房 地 产 估 价 报 告
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
房地产市场调研报告
房地产市场调研报告 调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告，欢迎大家参阅。 一、大丰港房地产发展状况 大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。 这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。 大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐
量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。 在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照“一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。 港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市政道路和桥梁。目前正在实施五星级温泉假日酒店、
房地产估价报告的组成与内容
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室
一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4.基础设施状况
估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 二、区域因素分析 1、区域概况 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48'至40。09'，东经116。21'至116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。 朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的
公司房地产市场调查报告
公司房地产市场调 查报告
金华房地产市场调查报告 ( 2月) 的金华楼市在经历了宏观调控的洗礼后,出现了许多引人关注和思考的现象,先扬后抑而后再逐步回暧的走势,宏观面不断的利空袭来,让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断,以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。 土地交易情况 市区(除开发区外)共招标、拍卖出让土地1416.04亩,出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩,出让总金 额为63157.7573万元。 据市国土资源局统计, 出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗,包括城市规划建设用地范围内出让33宗,城市规划区外18宗,成 交均价在100万元左右,与前两年基本持平,出让面积与相近,但据观察出让地块郊区化现象明显,表明土地价格实际上是在进一步上涨,而且体 量供应维持在高位,前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市,预计既使今年土地供应严格控制,仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。 商品房开发与销售情况
,市区商品房销售面积为114.69万平方米,同比增长48.3％,其中住宅为100.4万平方米,同比增长39.7％;商品房预售面积为127.42万平方米,同比减少7.8％,其中住宅为107.46万平方米,同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米,同比增长39.9％,其中住宅为139.46万平方米,同比增长40.4％。 据金华市统计局资料,尽管受到宏观调控影响,但金华市区房价仍呈上升态势,商品房平均每平方米价格为3645元,同比上涨12.9%。其中住宅3185元,同比上涨14.1%,住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元,同比分别上涨13.1%和19%;非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元,同比分别上涨24.2%和10.2%。 市区共成交住宅8272套,成交面积93.97万平方米,成交金额181326.26万元;共成交商业营业用房1119件,成交面积7.69万平方米,成交金额82093.15万元;共成交办公写字楼202件,成交面积2.32万平方米,成交金额7979.98万元。 另外全市经济适用房在建面积34.87万平方米,竣工面积13.08万平方米。
房地产估价报告
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产市场调查报告
房地产项目市场调查报告 小组成员
摘要 一、调研目的 二、调研内容 三、调研范围及对象 四、调研方式与方法 五、调研具体实施 六、调查时间进度安排 七、本次调研工作人员分配及工作分工 八、经费预算
一、调研目的 1、了解房地产主开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力。 2、了解房地产价格的走势 3、了解房地产开发的项目成本。 4、了解楼盘所处地区的交通情况 二、调研内容 1、房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的情况 2、房地产开发商情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等 三、调研范围及对象 天津市的所有房地产开发商都是被调查对象
四、调研方式与方法 主要以实地调查为主，具体实施方法如下： 在完成市场调查设计及对调查人员进行讲解有关调查内容后，就可以展开具体的实地调查，每位小组成员负责调查3-4家房地产商的访问调查。调查人员在进行调查时向房地产开发商说明来意并做好访问记录。 五、调研具体实施 （1）准备阶段 确定调查问题，设计调查方案，确定调研人员 （2）实施阶段 根据调查要求，采用多种形式，由调查人员广泛地收集与调查活动有关的房地产开发商的信息。每名调研员负责3-4个房地产开发商的调查，时间控制在1-2天以内。 （3）调查后续工作安排 调查工作完成后，对个小组成员调查的数据进行汇总、归纳、整理和分析，做出统计分析报告。 六、调查时间进度安排 （一）调查时间： 1、在房地产开发商售楼期间进行访问调查 （二）调查时间进度安排表
七、调研工作人员分配及工作分工 调查方案设计及修改: 数据收集及统计： 分析数据及调查报告撰写： 八、经费预算 共计：元整（详见活动经费预算表）活动经费预算表：
房地产市场调查报告3篇
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
房地产估价报告-成本法
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
房地产市场调查报告例文-总结报告模板
房地产市场调查报告例文 一、背景介绍 从20XX年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发近千家， 有项目预计300余个。单拿xx为例，房地产已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20XX年税收收入亿，20XX年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。 纵观20XX年-20XX年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价 过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭 幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。 二、影响房价的变动因素 1、房价组成要素： 土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高， 土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。 配上图：需求供给曲线 税金及费用：20XX年房地产的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加535元。 房产税的开征现状：对从价的按房产的%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。
房地产市场调查的报告模板
房地产市场调查的报告模板 导语：为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。以下是为大家分享的房地产市场调查的报告模板，欢迎借鉴！ 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区市场发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX 年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX 年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，市场回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些
房地产估价报告评审规范标准
房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
最新房地产市场调研报告(通用)
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城
房地产估价结果报告(doc 38页)_New
房地产估价结果报告(doc 38页)
房地产估价报告估价项目名称： ××市××区×× 街××号房地产 委托估价方：××××科技发展有限公司 受理估价方：××××房地产资产评估有限公司 估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号 ：422005××××） 估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日 估价报告编号：××评字[2006]××××号
致委托估价方函 ××××科技发展有限公司： 我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。 特此函告！ ××××房地产资产评估有限公司 法定代表人：×××（签名） 2006年11月7日
房地产评估技术报告
房地产估价技术报告 项目名称：柳州市建德房地产投资有限公 司位于柳州市柳南区飞鹅二路 23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、 3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估 报告 委托方：柳州市建德房地产投资有限公司 估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤 估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号
估价技术报告 、价对象个别因素分析 （一）评估对象范围 本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅 （二）实物及权益状况 （1）房屋登记状况： （2）土地登记状况: 3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，
本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 （4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。 1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。3栋2-1 ：设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。 商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。 交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。 公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3- 2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。 三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达 12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。 因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风
房地产市场调查报告
南昌房地产市场调查报告 （绿地香颂） 南昌市红谷滩绿地香颂项目市场调查报告一、项目简介 绿地香颂位于南昌市红角洲大学城，江西科技大学东侧，项目东起长庚路，南接学府大道，西临规划公园，北毗昌樟高速公路。项目占地103529平方米，总建筑面积232198平方米，绿化率35%，可容纳1700多户。项目整体呈蝶形地貌，整体规划以仿生态环境营建，两大主打产品“蝶墅”与“高馆”。其中一期花院蝶墅2009年12月首度推出；二期高馆2010年上市。 蝶墅使用面积约200-300㎡，蝶墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。二期高馆100-150㎡三房、四房，方正格局，南北朝向，开阔视野。 绿地香颂小区会所总建筑面积4600㎡，会所内有室内游泳池、网球场等；社区内商业配置777㎡。类独栋、类双拼别墅面积230-270㎡，共122套；别墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。高层公寓是面向中端白领首次置业的产品类型，户型面积70-90㎡之间。 绿地香颂社区规划实现最大限度的人车分流。其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、
现代居住理美结合，欲打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。2008年12月30日，绿地香颂别墅品牌凭借良好的品牌行业领先性和品牌公众认知度，荣获“2008年度中国市场最具竞争力品牌”大奖。 二、调查设计 （1）调查目的 ①通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解本市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确地发挥地块环境特征和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资收益回报的最大化。 ②根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 （2）调查内容 ①对本市宏观经济环境的调查：宏观经济及市政规划；本市房地产现状。 ②项目自身情况：产品的整体研究与特性分析；项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）；产品公司组成（开发商、设计单位、策划公司、物业公司）。 ③需求市场调查：未来三年内市民置业意向；购买偏好（地段、价格、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）；购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）；购买行为（适宜置业时间、销售行为主动性、付款方式）；价格支付能力；对物业配套的需求；购买人群。
房地产估价报告模板
房地产抵押估价报告 估价项目名称：工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳
2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 博文房地产土地造价咨询评估 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们重声明： 1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：