土地增值税的计算公式及9个实例

土地增值税的计算公式及9个实例

时间：2014-04-16 信息来源互联网,仅供参考

计算土地增值税的公式为：

应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：300万元

2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×10,000平方米＝1,500万元

3、计算加计扣除：

（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元

4、房地产开发费用：

因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170万元

扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元

第二步，计算增值额

商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万

增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计

＝4,000－2,510＝1,490万元

第三步，确定增值率

增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％

增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

＝1,490×40％－2,510×5％

＝596－125.50

＝470.50万元

例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？

允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）

例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？

收入总额=600（万元）

扣除项目合计=800×60%+32=512（万元）

增值额=600-512=88（万元）

增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。

应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4（万元）

例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？

扣除项目金额=50+200+（200+50）×10%+ 60+（50+200）×20%=385（万元）

增值额=1000-385=615（万元）

增值率=615÷385×100%=159.74%

应纳税额=615×50%-385×15%=249.75（万元）

例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？

扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元）

增值额=1800-1275=525（万元）

增值率=525÷1275×100%=41.18%

应纳税额=525×30%=157.5（万元）

例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，

已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？

扣除项目金额=800×50%+30=430（万元）

增值额=500-430=70（万元）

增值率=70÷430×100%=16.28%

应纳税额=70×30%=21（万元）

例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：

（1）支付土地使用权价款1400万元；

（2）取得土地使用权缴纳契税42万元；

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元；（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。

1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？

营业税、城市维护建设税、教育费附加

=7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（万元）

2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？

价款=1400×80%=1120（万元）

开发成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（万元）

开发费用=（1120+1833.6）×9%=265.82（万元）

税金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（万元）

加计扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（万元）

允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）

3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？

增值额=7648-4223.14=3424.86（万元）

增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%

应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（万元）

4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。

应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56（万元）

例8：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？

1、应缴纳营业税=9500×%=475（万元）

2、应缴纳城建税、教育费附加=475×（5%+3%）=38（万元）

3、扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%=441 3（万元）

4、增值额=9500-4413=5087（万元）

5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%

6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55（万元）

例9:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税？

从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

例10：某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：

（1）1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用

24万元；

（2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；

（3）普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元；

（4）分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊；

（5）9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元；

（6）9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。

其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。

（1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？

（2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？

（3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？

（4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？

（1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×1÷2=312（万元）

开发成本=300（万元）

公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4）+（300+312）×5%=66.6（万元）

税金=1080×5%=54（万元）

其他扣除项目=（300+312）×20%=122.4（万元）

代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。

可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905（万元）

（2）收入总额=1080（万元）

可扣除项目合计=905（万元）

增值额=1080-905=175（万元）

增值率=175÷905×100%=19.34

建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额20%，予以免税。

（3）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×1÷2=312（万元）

开发成本=620（万元）

应扣除的开发费用=（312+620）×10%=93.2（万元）

以不动产对外投资，不缴纳营业税。

其他扣除项目=312+620+93.2+186.4=1211.6（万元）

（4）收入总额=1500（万元）

可扣除的项目合计=1211.6（万元）

增值额=1500-1211.6=288.4（万元）

增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，适用税率为30%

应缴纳土地增值税=288.4×30%=86.52（万元）

计算题：

1、2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计19 000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。

2、某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元（不能提供金融机构的证明）。9月份该写字楼竣工验收，10－12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。（注：开发费用扣除的比例为10%。）

计算写字楼应纳的土地增值税。

计算题答案：

1、非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除；非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。

（1）住宅销售收入为19 000万元

（2）确定转让房地产的扣除项目金额：

①取得土地使用权所支付的金额为：2840＋160＝3 000万元

②住宅开发成本为2800万元

③房地产开发费用为：（3000＋2800）×10%＝580（万元）

④与转让房地产有关的税金为:495＋4.5＝499.5（万元）

⑤转让房地产的扣除项目金额为：3 000＋2 800＋580＋499.5＝6 879.5（万元）

（3）计算转让房地产的增值额：19 000－6 879.5＝12 120.5（万元）

（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%

（5）计算应缴纳的土地增值税税额：﹦12 120.5×50%－6 879.5×15%＝5028.33（万元）

2、抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。

土地使用权金额＝6000×80%×（4÷5）＝3840（万元）

开发成本＝4000×（4÷5）＝3200（万元）

开发费用＝（3840＋3200）×10%＝704（万元）

税金及附加＝16000×5%×（1＋7%＋3%）＝880（万元）

加价扣除金额＝（3840＋3200）×20%＝1408（万元）

扣除项目金额总计＝3840＋3200＋704＋880＋1408＝10032（万元）

销售收入＝12000÷3×4＝16000（万元）

增值额＝16000－10032＝5968（万元）

增值率＝5968÷10032×100%＝59.49%，

应缴纳土地增值税＝5968×40%－10032×5%＝1885.6（万元）

房地产公司的土地增值税如何计算

房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产

取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安

土地增值税情况计算方法详细

土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目

造价案例分析 第六讲

第六讲工程价款结算与竣工决算 内容提要 1．现行建筑安装工程价款结算方法； 2．竣工决算； 重点难点 1．现行建筑安装工程价款结算方法； 2．工程预付款及计算； 3，工程价款调整方法； 4．竣工决算； 5．新增资产的构成及其价值的确定 内容讲解 第六章工程款结算与竣工决算 本章考核知识点有： (1)工程价款借款与。支付。 (2)资金使用计划编制与投资偏差分析。 (3)竣工决算内容与编制方法。 (4)新增资产的分类及其价值的确定。 本章在2003年考试中占1题，约占20分。2004年的考核重点有： (1)掌握工程预付款及起扣点的计算。熟悉预付备料款的限额计算及扣回方法。例如，备料款的扣回可以从未施工工程尚需的主材及构件的价值相当于备料款数额时起扣，从每次结算价款中，按材料比重抵扣工程价款，竣工前全部扣清。其次，也可以在承包商完成金额累计达到合同总价的10％后，由承包商开始向发包方还款，发包方从每次应付给承包商的金额中扣回工程预付款，发包方至少应在合同规定的完工日期前三个月将工程预付款的总计金额按逐次分摊的方法扣回。 (2)掌握工程进度款的支付方法，以按月结算为例，施工企业可以在旬末或月中向建设单位提出预支工程款账单，预支一句或半月的工程款，月终再提出工程款结算帐单和已完工程月报表，收取当月工程款。 (3)熟悉工程造价指数调整法、调值公式法等工程价款价差调整方法o (4)掌握新增固定资产价值的确定方法。其中，其他费用的分摊应按单项工程以一定比例分摊。例如，对建设单位管理费由建筑工程、安装工程、需安装设备价值总额按比例分摊，土地征用费、勘察设计费等只按建筑工程造价比例分摊。 (5)熟悉固定资产、流动资产、无形资产、递延资产的含义及常见代表性费用。 第一节工程价款的结算 一、工程价款的主要计算方式 工程价款的结算，合同中可根据不同的情况采取不同的形式。教材介绍了四种方式。 (1)按月结算。这是一种以分部分项工程为对象，实行旬末或月中预交、月终结算、竣工后清算的结算办法。按月结算是案例分析中重点要掌握的结算办法。

土地增值税计算公式

土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元

3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)

2002年造价工程师《工程造价案例分析》试题

2002年造价工程师执业资格考试 工程造价案例分析考试试题 试题一：（25分） 某建设项目有关资料如下： 1.项目计算期10年，其中建设期2年。项目第3年投产，第5年开始达到100％设计生产能力。 2.项目固定资产投资9000万元（不含建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税），预计8500万元形成固定资产，500万元形成无形资产。固定资产年折旧费为673万元，固定资产余值在项目运营期末收回，固定资产投资方向调节税税率为0。 3.无形资产在运营期8年中，均匀摊入成本。 4.流动资金为1000万元，在项目计算期末收回。 5.项目的设计生产能力为年产量1.1万吨，预计每吨销售价为6000元，年销售税金及附加按销售收入的5％计取，所得税率为33％。 6.项目的资金投入、收益、成本等基础数据，见表1.1。 表1.1建设项目资金投入、收益及成本表单位：万元 7.还款方式：在项目运营期间（即从第3年到第10年）按等额本金法偿还，流动资金贷款每年付息。长期贷款利率为6.22％（按年付息），流动资金贷款利率为3％。 8.经营成本的80％作为固定成本。 问题： 1.计算无形资产摊销费。 2.编制借款还本付息表，把计算结果填入答题纸表1.2中（表中数字按四舍五入取整，表1.3、表1.4同）。 3.编制总成本费用估算表，把计算结果填入答题纸表1.3中。 4.编制项目损益表，把计算结果填入答题纸表1.4中。盈余公积金提取比例为10％。

5.计算第7年的产量盈亏平衡点（保留两位小数）和单价盈亏平衡点（取整），分析项目盈利能力和抗风险能力。 试题二：（25分） 某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。 A方案：一次性开发多层住宅45000平方米建筑面积，需投入总成本费用（包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同）9000万元，开发时间（包括建造、销售时间，下同）为18个月。 B方案：将该地块分为东、西两区分两期开发。一期在东区先开发高层住宅36000平方米建筑面积，需投入总成本费用8100万元，开发时间为15个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100％（售价和销量同一期），则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅36000平方米建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000平方米建筑面积，需投入总成本费用4600万元，开发时间为15个月。两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表2.1。 根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。暂停开发每季损失10万元。季利率为2％。

最新土地增值税税率表

最新土地增值税税率表 一、土地增值税的特点： 1、在房地产转让环节征收； 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据； 3、征税范围比较广； 4、采用扣除法和评估法计算增值额; 5、实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人： 增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 三、土地增值税的税率： 1、不超过50%的部分税率为30%； 2 超过50%的部分税率为40%；

3 超过100%至200%的部分的税率为50%； 4 超过200%的部分的税率为60%。 四、土地增值税的征税范围： 1、征税范围的一般规定： (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)； (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税； (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 2、征税范围的具体和特殊规定 (1)以房地产进行投资联营 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。 (3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 (4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。 (5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 (6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 (7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

土地增值税计算实例

土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理

土地增值税的计算公式及9个实例

土地增值税的计算公式及９个实例 时间:2０１4-0４－16 信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。?1、公式中的“增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。?纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: ?(1)取得土地使用权所支付的金额；?（2）开发土地的成本、费用；?(３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4）与转让房地产有关的税金; ?（5）财政部规定的其他扣除项目。?2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例１：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金３0０万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目,建成10，００0平米的普通标准住宅，以4，00０元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1，500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为２０0万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税. ?第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元?２、开发土地、新建房及配套设施的成本： 30０+1500）×２0%＝1,500元×1０,０00平方米=１，500万元?3、计算加计扣除：?( １80０×２0％＝36０万元

4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:（300+１５０0）×1０％=180万元，应按照1８0万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝3００＋1，５0０+3６0+18０＋170=2，510万元 第二步,计算增值额?商品房销售收入=4，000元×１０，0０0平方米=4,0００万?增值额=商品房销售收入－扣除项目金额合计?＝４，００0－2，51０=１，490万元?第三步，确定增值率 增值率=1，４90/２，510×10０％＝59。3６％?增值率超过扣除项目金额50％，未超过1 00％?第四步，计算土地增值税税额?土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×５% ＝1,490×40％－２，５１0×５％ =596-125.５０ ＝４7０．50万元 例２:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为１０00万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？?允许扣除的房地产开发费用＝（400-10０）+（１000+6000)×5％=６5０(万元） 例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计３2万元。该仓库原造价４０0万元，重置成本８０0万元，经评估该仓库六成新.该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600（万元） 扣除项目合计＝80０×６0%+32＝512（万元）?增值额=60０－5１2=88(万元) 增值额占扣除项目比例=8８÷５12×１0０%＝17。19％,适用税率为30％. ?应缴纳土地增值税税额=８8×3０%=2６。4(万元）

调值公式法在公路工程价格调整中的应用

调值公式法在公路工程价格调整中的应用 摘要：通过工程实例，介绍了公路工程价格调整的必要性，以及调值公式法在价格调整中的应用，并且介绍了在确定固定因子和调价成本因素的权重系数过程中应考虑的因素，用实际数据演示了调值公式法的计算过程，为公路从业人员掌握调值公式法提供帮助。 主题词：公路价格调整调值公式法必要性应用 采用调价公式法对合同进行调整是国际性招标项目的惯例。根据FIDIC通用合同条款第70条第一款的规定，在合同履行期间，随着劳务、材料或影响工程施工成本的任何其他事项的价格涨落而引起施工成本增减，根据合同专用条件规定的调价公式给予价格调整计算，在合同价格基础上增加或减少相应的金额。对于国内公路招标项目，交通部《公路工程国内招标文件范本》（交公路发[2003]94号）合同条款 70.1规定：凡是合同预期工期在24个月以上者，在合同执行期内由于人工和材料的价格涨落因素，应对合同价格进行调整，调价时，应按公式计算，每年进行一次调整。国家发改委等七部委发布的工程建设项目施工招标投标办法》（[2003]第30号令）第30条规定施工招标项目工期超过12个月的，招标文件中可以规定工程造价指数体系，价格调整因素和调整方法。 一、公路工程价格调整的必要性 对于合同工期较长（一般规定为超过12个月）的公路工程，采用价格调整可以由业主和承包商公平合理地分担价格意外风险，减少承包商由于材料价格上涨引起的风险和损失，有利于承包商为保证工程质量和工程进度而进行必要的投入。并且使业主能获得比较真实可靠的报价，以及在工程决算时能在一个合理的价格水平上承受工程费用，确保双方能顺利履行合同。笔者所参建的新疆奎屯—赛里木湖高等级公路工程为世界银行贷款项目，合同工期为2002年7月10日至2005年10月20日，时间跨度达四年。在几年中，受国内政策、伊拉克战争和国际原油价格以及供需多方面的影响，公路建设项目主要材料价格变化明显，涨幅较大，如钢筋：2002年平均价格（Ⅰ级钢筋占25%，Ⅱ级钢筋占75%）为2601元/吨，2004年平均价格为3860元/吨，涨幅达48.4%；交通石油沥青：2002年平均价格为1644元/吨，2004年平均价格为1935元/吨，较2002年上涨17.7%；0#柴油：2002年平均价格为3.00元/公斤，2004年平均价格为3.71元/公斤，较2002年上涨23.67%，尤其是钢材、汽柴油和沥青处于持续上涨态势。对于如此巨大的材料价格涨幅，所有施工单位均难以承受，亏损严重，公司总部垫资维持，因此造成2004年上半年奎赛公路项目整体进度滞后。针对此种情况，新疆自治区交通厅、高管局和奎赛项目执行办公室积极采取措施，对固定因子以及参与价格调整的因素和价格指数进行了优化和补充，并与世行进行了谈判、确认，使其更符合实际情况，从而扭转了不利局面，使工程顺利竣工通车。 二、公路工程价格调整的方法 价格调整的计算方法主要有：①、实际价格结算法②、按主材计算价差③、主材按抽料计算价差，其他材料按系数计算材差④、竣工调价系数法⑤、调值公式法。由于前三种计算方法存在工程实际材料消耗数量统计不准确，各合同段实际配合比以及材料用量计算有差异等弊端，因此目前极少应用，而第四种方法又缺乏工程进行过程的动态调整，因此调值公式法是目前应用最广泛的，国际和国内招标中推荐的调价方法。 三、调值公式法的计算方法 1、首先确定参与价格调整的因素（或指标）。 选择对工程投资、工程成本影响较大且投入数量较多，并且预计在合同工期内有可能发生较大价格变动的主要材料和成本费用因素作为调价指标。如新疆维吾尔自治区国道218

土地增值税计算方法举例

土地增值税计算方法举例 土地增值税实行四级超率累进税率 （一）增值额未超过扣除项目金 额 （二）增值额超过扣除项目金额 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过扣除项目金额 50%的部分 50%、未超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分 税率为 30% 100%的部分 税率为 40% 200% 的部分 税率为 50% 税率为 60% 、计算土地增值税税额 ,具体公式如下 （一） 增值额未超过扣除项目金额 50%的： 土地增值税税额=增值额X 30% （二） 增值额超过扣除项目金额 50%,未超过100%的：土地增值税税额=增值额X 40%-扣除项 目 金额 X 5% 100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额X50%-扣除 X 35% 公式中的 5%、15%、35%为速算扣除系数。 三、扣除项目 （一） 取得土地使用权所支付的金额 ,取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）房地产开发成本 ,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 ,包括土地征用及拆迁 补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 ,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、 前期工程费 ,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一 平”等支出。 3、 建筑安装工程费 ,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费 ,以自营方式发生 的建筑安装工程费。 4、 基础设施费 ,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、 环卫、绿化等工程发生的支出。 5、 公共配套设施费 ,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、 开发间接费用 ,是指直接组织、管理开发项目发生的费用 ,包括工资、职工福利费、折 旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）房地产开发费用 ,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出 ,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ,允许 据实扣除 ,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用 按取得土 地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的5%以内 计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 ,房地产开发费 用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的10% 以内计算扣 除。 上述计算扣除的具体比例 ,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）评估价格 ,是指在转让已使用的房屋及建筑物时 ,由政府批准设立的房地产评估机构 评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 五）税金 ,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地 产交纳的教育费附加和地方教育附加 ,也可视同税金予以扣除。 土地增值税计算方法举例 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过 200%的： 土地增值税税额 =增值额X 60%-扣除项目金额

调值公式实例

掌握建筑工程竣工结算 竣工调值公式法： 小案例: 1.某项目2008年5月1日签署合同价1000万,合同约定固定系数0.2。2009年5月1日结算时发现,钢材涨价13%,水泥涨价16%,其中钢材和水泥分别占调值部分的比例分别为25%和30%。求结算价。 答： )8.0%45100 100 8.0%301001168.0%251001132.0(1000??+??+??+ =P 2.某项目 2008年5月1日签署合同价1000万,合同约定固定系数0.2。2009年5月 1日结算时发现,钢材涨价13%,水泥涨价16%，人工涨价22％,其中钢材、水泥和人工分别占调值部分的比例分别为25%、30%和35％。求结算价。 答： ) 8.0%10100100 8.0%351001228.0%301001168.0%251001132.0(1000??+??+??+??+=P 例:某项目有效合同价为2000万元，第一个分项工程土石方费用为460万元，第二个分项工程钢筋混凝土为1540万元，各指标费用占土石方、钢筋混凝土两个分项工程比例如下表，不调值的费用占工程价款的15%。 各分项工程费用比例、有关物价指标及指数表

若2001年9月完成的工程价款占合同价的10%，试计算该月的调价额为多少？ [解 ]各项参加调值的费用占工程价值的比例为： 人工费权重系数： 机械费权重系数： 钢筋权重系数： 水泥权重系数： 取上一个月的物价指数 2001年9月的调价额为： P197【案例2A320054—2】 练习题 案例一 背景：某项工程业主与承包商签订了工程承包合同，合同中含有两个子项工程，估算工程量甲项为2300m 3，乙项为3200m 3，经协商甲项单价为180元/m 3，乙项为160元/m 3。承包合同规定： 1.开工前业主应向承包商支付工程合同价20%的预付款； 2.业主自第一个月起，从承包商的工程款中，按5%的比例扣留质量保修金； 3.当子项工程累计实际工程量超过估算工程量10%时，可进行调价，调价系数为0.9；

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机 构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

2017年土地增值税税率表

2017年土地增值税税率表 注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 ——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文 计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率： 按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。 按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问 题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 (一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 (二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

土地增值税及计算公式及个实例

土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）

2020年一级造价工程师《建设工程造价案例分析(土木建筑工程、安装工程)》 章节题库(工程结算与决算

2020年一级造价工程师《建设工程造价案例分析（土木建筑工程、安装工程）》章节题库 第六章工程结算与决算下 案例十二 某住宅楼工程合同价款为1000万元，工程价款按季进行动态结算，结算时人工单价、机械台班单价不予调整，主要材料采用调值公式法给承包商以调价补偿。合同报价日期为2010年3月份，开工日期为4月1日，计划年底完工。各季度主要材料价格指数如表6-19所示。 表6-19各季度主要材料价格指数 各季度的产值情况如表6-20所示。 表6-20各季度产值表 并且合同中规定了以下内容： （1）开工前业主预付承包商20%工程款，预付款在第三、四季度结算时平均扣回；

（2）业主从第二季度起，按承包商每季度工程款的3%扣留保留金，保修期满无质量问题后退还承包商。 实际施工中发生以下情况： （1）4月份由于公网停电使得工期拖延2天，承包商损失2万元；在基础开挖过程中，因工程受特大暴雨袭击，导致承包商费用损失3万元，工期延误5天。 （2）5月份为赶回由于特大暴雨袭击导致的工期延误，工程师发布加速施工命令，双方协商加速施工费用通过工期奖罚加以补偿，在本季度结算，提前完工一天，奖励5000元；结果承包商加速施工使工程按原定计划完成了第二季度任务。 （3）7月份承包商租赁的某种施工机械因运输问题推迟运到现场，造成承包商窝工损失5万元，工期延误4天。 （4）10月份工程师要求对某隐蔽工程再做剥露检验，经查不合格，导致承包商延误工期1天，损失5000元。 【问题】 1．承包商对实际施工中发生的各事项可提出工期索赔几天？费用索赔多少？ 答：各事项索赔天数及费用索赔如下： （1）4月份因公网停电是业主责任，可索赔2天，费用索赔2万；特大暴雨属客观原因，工期可索赔5天，费用不可索赔。 （2）加速施工的工期、费用不可索赔。 （3）机械问题是承包商责任，工期、费用不可索赔。 （4）隐蔽工程质量问题是承包商责任，工期、费用不可索赔。

造价案例专题二十：工程结算知识点总结与练习(二)

【案例十三】 背景： 某工程项目发包人与承包人签订了施工合同，工期4个月，工作内容包括A、B、C三项分项工程，综合单价分别为360.00元／m3、320.00元/m3、200.00元／m2，规费和增值税为人材机费用、管理费与利润之和的15%，各分项工程每月计划和实际完成工程量及单价措施项目费用见表6-22。 表6-22分项工程工程量及单价措施项目费用数据表 总价措施项目费用8万元（其中安全文明施工费4.2万元），暂列金额5万元。合同中有关工程价款估算与支付约定如下： (1)开工前，发包人应向承包人支付合同价款（扣除安全文明施工费和暂列金额）的20%作为工程材料预付款，在第2、第3个月的工程价款中平均扣回。 (2)分项工程项目工程款按实际进度逐月支付；单价措施项目工程款按表6-22中的数据逐月支付，不予调整。 (3)总价措施项目中的安全文明施工措施工程款与材料预付款同时支付，其余总价措施项目费用在第1、第2个月平均支付。 (4)C分项工程所用的某种材料采用动态调值公式法结算，该种材料在C分项工程费用中所占比例为12%，基期价格指数为100。 (5)发包人按每次承包人应得工程款的90%支付。 (6)该工程竣工验收过后30日内进行最终结算。扣留总造价的3%作为工程质量保证金，其余工程款全部结清。 施工期间1～4月，C分项工程所用的动态结算材料价格指数依次为105、110、115、120。

注：分部分项工程项目费用、措施项目费用和其他项目费用均为不含税费用。 【问题】 1．该工程签约合同价为多少万元？开工前业主应支付给承包商的工程材料预付款和安全文明施工措施项目工程款分别为多少万元？ 2．施工到1～4月末分项工程拟完工程计划投资、已完工程实际投资、已完工程计划投资分别为多少万元？投资偏差、进度偏差分别为多少万元？ 3．施工期间每月承包商已完工程价款为多少万元？业主应支付给承包商的工程价款为多少万元？ 4．该工程实际总造价为多少万元？竣工结算款为多少万元？ 【参考答案】 问题1： (1)签约合同价：[(1000×360+900×320+1200×200)/10000+6+8+5]×(1+15%)=123.97（万元） (2)材料预付款：[123.97-(4.2+5)×(1+15%)]×20%=22.678（万元） (3)应支付安全文明施工措施项目工程款：4.2×(1+15%)×90%=4.347（万元） 问题2： (1)第1个月 1)拟完工程计划投资累计： (300×360+300×320)/10000×(1+15%)=23.46（万元） 2)已完工程计划投资累计： 280×360/10000×(1+15%)=11.592（万元） 3)已完工程实际投资累计： 280×360/10000×(1+15%)=11.592（万元） 4)投资偏差： 11.592-11.592=0（万元），投资无偏差。 5)进度偏差： 11.592-23.46=-11.868（万元），进度拖后11.868万元。 (2)第2个月 1)拟完工程计划投资累计： 23.46+(400×360+300×320+450×200)/10000×(1+15%)=23.46+37.95=61.11（万元） 2)已完工程计划投资累计： 11.592+(400×360+340×320+400×200)/10000×(1+15%)=11.592+38.272=49.864（万元）

调值公式实例

掌握建筑工程竣工结算 竣工调值公式法 : 小案例: 1、某项目2008年5月1日签署合同价1000万,合同约定固定系数0、2。2009年5月1日结算时发现,钢材涨价13%,水泥涨价16%,其中钢材与水泥分别占调值部分的比例分别为25%与30%。求结算价。 答: )8.0%45100 100 8.0%301001168.0%251001132.0(1000 P 2、某项目 2008年5月1日签署合同价1000万,合同约定固定系数0、2。2009年5 月1日结算时发现,钢材涨价13%,水泥涨价16%,人工涨价22％,其中钢材、水泥与人工分别占调值部分的比例分别为25%、30%与35％。求结算价。 答: ) 8.0%10100100 8.0%351001228.0%301001168.0%251001132.0(1000 P 例:某项目有效合同价为2000万元,第一个分项工程土石方费用为460万元,第二个分项工程钢筋混凝土为1540万元,各指标费用占土石方、钢筋混凝土两个分项工程比例如下表,不调值的费用占工程价款的15%。 各分项工程费用比例、有关物价指标及指数表 若2001年9月完成的工程价款占合同价的10%,试计算该月的调价额为多少？

[解]各项参加调值的费用占工程价值的比例为: : 人工费权重系数 机械费权重系数 钢筋权重系数 水泥权重系数 : 取上一个月的物价指数 : 2001年9月的调价额为 P197【案例2A320054—2】 练习题 案例一 背景:某项工程业主与承包商签订了工程承包合同,合同中含有两个子项工程,估算工程量甲项为2300m3,乙项为3200m3,经协商甲项单价为180元/m3,乙项为160元/m3。承包合同规定: 1、开工前业主应向承包商支付工程合同价20%的预付款; 2、业主自第一个月起,从承包商的工程款中,按5%的比例扣留质量保修金; 3、当子项工程累计实际工程量超过估算工程量10%时,可进行调价,调价系数为0、9; 4、工程师代表每月签发付款凭证最低金额为25万元; 5、预付款在最后两个月平均扣除。