海峡水产品交易中心及商务配套(二期)15万吨冷链物流及商务配套项目资金可行性研究报告

海峡水产品交易中心及商务配套二期(15万吨冷链物流及商务配套)

项目资金申请报告

目录

第一章项目概况 (1)

1.1项目名称 (1)

1.2建设单位 (1)

1.3建设地点 (1)

1.4项目提出的理由或背景 (1)

1.5项目建设的产品方案及主要规模 (2)

1.6主要技术工艺路线 (2)

1.7项目总投资及资金来源 (5)

1.8申请国家投资补助资金 (5)

1.9主要经济技术指标 (6)

1.10项目建设进度 (6)

1.11资金落实情况 (7)

1.12结论和建议 (7)

第二章项目单位基本情况 (9)

2.1所有制性质 (9)

2.2建设单位概况 (9)

2.3项目负责人及组织机构 (9)

第三章项目建设的背景和必要性分析 (11)

3.1冷链物流行业发展及趋势 (11)

3.2项目建设背景 (14)

3.3项目建设必要性 (15)

第四章申请政府投资补助的理由和政策依据 (18)

4.1申请政府投资补助的理由 (18)

4.2政策依据 (20)

4.3申请投资补助的类别、额度及用途 (21)

第五章项目建设条件、内容及规模 (22)

5.1项目选址 (22)

5.2建设条件 (22)

5.3建设内容及规模 (23)

第六章项目建设方案 (25)

6.1工艺技术特点及技术方案 (25)

6.2项目设计方案 (27)

6.3各建筑物设楼梯和电梯 (37)

6.4抗震设计 (37)

6.5给排水工程 (38)

6.6暖通工程 (39)

6.7消防工程 (42)

6.8人防工程 (42)

6.9其它系统设计 (43)

第七章环境保护 (44)

7.1项目建设期对环境的影响及治理措施 (44)

7.2项目运营期对环境的影响及治理对策 (46)

7.3绿化工程 (49)

第八章项目计划实施与安排 (50)

第九章项目招投标方案 (51)

9.1招标依据和范围 (51)

9.2主要招标计划、招标方案 (51)

第十章项目总投资估算和资金筹措方案 (52)

10.1总投资估算 (52)

10.2资金筹措 (65)

10.3资金使用计划 (66)

10.4建设投资贷款偿还计划 (68)

第十一章项目财务、经济和社会效益分析 (71)

11.1项目财务、经济分析 (71)

11.2项目风险分析 (118)

11.3社会效益分析 (118)

11.4效益分析总结 (119)

附图

1、项目地理位置示意图

2、项目功能分区图

3、总平面图

4、项目鸟瞰图

附件

1、项目单位营业执照，组织机构代码证

2、建设项目投资备案表

3、建设用地许可证

4、建设用地规划许可证

5、土地证、国土资源部门出具用地预审意见

6、项目环境影响报告书技术审查会专家审查意见

7、项目建设资金落实的证明材料

8、项目建设开工证明材料

9、####水产品市场有限公司章程

10、项目单位对资金申请报告内容和附属文件真实性负责的

声明

第一章项目概况

1.1项目名称

####水产品市场有限公司海峡水产品交易中心及商务配套二期（15万吨冷链物流及商务配套）项目

1.2建设单位

####水产品市场有限公司

1.3建设地点

####市##区青洲路

1.4项目提出的理由或背景

近年来，位于####鳌峰路####水产批发市场交易量年均增长约10%，但是市场营业面积不足、摊位小、与其交易量增长矛盾突出，尤其是冷链储藏矛盾极为突出，根本无法满足现有需求，存在人多、车多、货多、市场拥挤、人流、物流、车流混杂、道路拥挤、交易方式落后、交易区和停车位面积、交易环境、安全性和服务设施亟需改善；由于####城区规模的不断扩大，现有鳌峰洲批发市场已从原来的城区边缘逐渐成为城市的中心区，货车通行时间也受限制，影响市场的正常交易和批发。为了适应####东扩南移城市发展战略的需要，根据《####市城市总体规划》（2007-2010年）和####市人民政府专题会议纪要的精神，####鳌峰州现有水产批发市场须搬迁。为此业主在####市和##开发区政府支持下于2008年开始筹建，成立了####水产品市场有限公司，具体承办这个项目。项目已列入####2009年重点项目和福建省2009年重点民生项目。

我国冷链物流发展比较缓慢，规范化的农产品冷链物流在福建还

是空白，食品安全要求建设规范的冷链物流系统，市场呼唤规范化的冷链物流系统出台，####水产品市场有限公司在深入调查研究的基础上提出“发展冷链物流，保障食品安全，增强人民健康，提高企业效益”的发展思路，并规划出“海峡水产品冷链物流交易中心及商务配套项目”。项目将根据相关的规则，对货物进行全程的温度控制，以确保食品的安全。

####水产品市场有限公司于2008年12月在####注册成立的有限责任公司，现有职工40多人，注册资本1亿元，主要从事冷链物流、水产品市场管理，为进场经营者提供相关服务、制冰（非食品冰）、水产品、畜禽产品冷链储藏及商品信息咨询。

1.5项目建设的产品方案及主要规模

项目建成后，冷链物流交易中心的冷库总库容量达15万吨，其中畜禽内产品（猪肉）冷库总库容量达9万吨，水产品冷库总库容量达6万吨。

项目建成投入使用后年冷藏和冷冻食品约78万吨；年加工冷藏食品5000吨；日制冰300吨；物流运输配送量约为11.55万吨。1.6主要技术工艺路线

####水产品市场有限公司将与国内领先物流软件运用商合作，引进先进物流管理技术，搭建市场内信息化平台，收集发布水产品交易与供求信息，使入驻的经销商、养殖户等能适时调整水产品交易品种，在促进养殖户生产结构调整、密切产需联系等方面提供更有效的服务。

项目将采用冷链冷藏技术、冷链保鲜与包装技术、冷链节能技术

和冷链自动化技术。

项目将采用先进的食品检验检测技术，对市场交易的畜禽产品（猪肉）、水产品、冰鲜用冰等实施包括药物残留在内的食品安全检测。

1.6.1冷藏、冷冻产品工艺

项目产品主要经粗加工、冷藏或冷冻后外销，具体工艺流程见图1.6-1。

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图1.6-1 项目工艺流程图

1.6.2物流运输配送工艺

项目物流运输配送工程主要由####物流有限公司完成，运输车辆主要为集装冷冻车，每辆车的载货量约为30t~35t左右。

1.7项目总投资及资金来源

项目总投资57292万元，其中建设投资54748.56元，建设期利息2292万元，铺底流动资金251.44万元。

1、项目建设投资54748.56元，由企业自筹18998.56万元，申请银行贷款35750万元。

2、申请国家物流业调整和振兴专项投资贴息补助资金2292万元。

3、项目流动资金总需求量为838.13万元，其中: 铺底流动资金251.44万元由企业自筹，其余586.69万元为申请银行贷款。

1.8申请国家投资补助资金

项目申请国家物流业调整和振兴专项投资贴息补助资金2292万元。

1.9主要经济技术指标

1.10项目建设进度

本项目实施进度初步安排如下：

2009年1月进行项目前期准备工作；

2009年3月进行场地的平整、填方；

2009年4月进行项目的土建施工。

2009年6月进行块设备招投标、合同签约等；

2010年12月完成建设；

2011年初投入生产使用。

1.11资金落实情况

项目建设资金主要拟向中国农业银行贷款人民币伍亿陆仟玖佰肆拾万元整（小写）￥569,400,000,00（贷款意向书见附件）。

因此，本项目的建设资金已全部落实。

1.12结论和建议

冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。

本项目技术先进，严格按照欧盟标准，全面实施HACCP控制体系及卫生质量保证体系，从源头到成品进库整个过程，严格控制生产流程，遵循实施产品追溯作业体系，严格科学管理，系统化进行组织培训，确保所有产品合格率达到100%。因此，项目产品具有较强的市场竞争力，市场前景良好，加上利用####市海峡水产品交易中心拟建成全国乃至东南亚最大的水产品集散地的设施依托，使本项目的建设可更好的发展。

项目建成后将在国内乃至东南亚冷链物流市场中抢占最大的先机，产品可满足国外市场需求，这将加快省内甚至是国内冷链物流业的发展，因此，本项目具有良好的社会效益。

根据财务分析，本项目财务内部收益率都大于行业基本收益率，

财务净现值都大于零，盈利能力较好，加上具有一定的抗风险能力，因此，具有较好的经济效益。

建议本项目尽快报批实施，同时做好设备的配套工作，注意做好享受相关优惠政策的申报工作。

第二章项目单位基本情况

2.1所有制性质

有限责任制公司

2.2建设单位概况

####水产品市场有限公司于2008年12月在####注册成立的有限责任公司。

项目拟聘职工1000人，注册资本1亿元。主要从事冷链物流、水产品市场管理，为进场经营者提供相关服务、制冰（非食品冰）、水产品、畜禽产品、冷链储藏及商品信息咨询。

2.3项目负责人及组织机构

（1）企业法定代表人：林燊

现年25岁，主要从事各种各样的客户服务，同时从事与银行和金融相关的业务。教育经历：2004年悉尼西悉尼国际学院商业文凭，成功完成学业；2005年西悉尼大学悉尼学士学位的贸易和商业本科生，主修国际商务、人力资源管理与市场营销。

（2）股东构成

####水产品市场有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，实行企业化管理，承担项目建设资金筹措，资金使用、项目的建设与经营管理。、公司下设办公室、财务部、企划部、营销部、冷库部、项目部、信息价格中心、检验检疫中心等，企业组织系统如图2.3-1：

海峡水产品交易中心及商务配套二期(15万吨冷链物流及商务配套)项目资金申请报告

10

第三章项目建设的背景和必要性分析

3.1冷链物流行业发展及趋势

一条完整的冷链包括冷冻加工、冷冻贮藏、冷冻运输与配送、冷冻销售四个环节。只有在四个环节中都使农产品处于生理需要的低温环境中才能保证其质量、减少其损耗。而目前，我国能独立开展仓储、运输、配送等一条龙冷链综合物流服务的企业很少，各地虽有一定数量的冷库和冷藏运输车队，但服务功能单一，规模不大，服务范围小，跨区域服务网络没有形成，无法提供市场需求的全程综合物流服务。而且，任一环节、任一家企业的条件不规范都会导致产品质量受损。如加工环节中一些企业使用不好的原料；贮藏环节中一些企业在常温下装卸时间过长；运输与配送环节中一些企业以保温车代替制冷车；销售环节中一些企业的冷柜温度设置过高，都会影响产品的质量和储存期。

我国的冷链物流最早产生于20世纪50年代的肉食品外贸出口。1982年，中国颁布《食品卫生法》，从而推动了食品冷链的发展起步。近年来，随着城乡居民生活水平的提高和人们消费习惯的改变，以水产品、畜产品、果蔬及花卉为代表的冷链物流日渐趋热，冷链物流行业也随着市场需求的增大而不断发展。

从整体冷链体系而言，中国的食品冷链还未形成体系，无论是从中国经济发展的消费内需来看，还是与发达国家相比，差距都十分明显。中国易腐食品规模巨大，但国家重视不足，缺乏行业规范，造成冷链物流发展滞后，形成了特有的行业环境。

1.冷链物流行业的竞争格局

我国的冷藏物流业尚处于初级阶段，市场规模不大，区域性特征比较强，缺乏有影响力的、全国性的第三方冷藏物流行业领袖。据慧聪邓白氏研究目前了解到，我国的冷链物流公司主要以以下几种形式存在：

（1）第三方物流公司。此类型又包括从传统的物流公司进军冷链物流市场的企业，如中外运裕和、锦江低温，山东荣庆等，和专注于冷链物流行业的重庆雪峰、康新物流等，以及与麦当劳长期合作的冷链物流体系相对完善的夏晖物流。

（2）企业内部的物流公司。此类型最典型的是百胜集团下属的物流事业部，为百胜集团下属的餐厅提供核心业务以及有特殊要求产品的物流服务。

2.冷链物流行业特点

（1）在提供基本服务的基础上，逐步提供有价值的增值服务

目前行业内的企业基本都可以提供仓储、冷链运输、市内配送等基础服务；除此之外，一些企业如锦江低温、中外运裕和、重庆雪峰等，还可以提供配货、分拣、贴标等附加功能；夏晖物流可以提供的服务范围更加广泛，可提供诸如采购、库存管理、数据分析等增值服务。不断提供有价值的增值服务，将是未来行业的发展趋势之一。

（2）冷库、车队等硬件设施投入力度不断加大

规模较大的冷链物流公司，一般都拥有自建冷库。但有的自建冷库建设年代久远，卫生状况较差；新建冷库通常较为先进，如中外运裕和在上海嘉定有一座现代型冷库，是国内最大的单体多温度分区冷库，具备电脑自动控制的温控装置，可根据客户需要调节并时时监控

冷库温度。据慧聪邓白氏研究了解，随着业务的不断拓展和市场发展的需要，目前几家大型冷链物流企业存在新建冷库的计划。

冷链物流企业的冷冻车按照运输规模，主要分为2吨、4吨、8吨、12吨、20吨、30吨等不同类型。各种规模的冷冻车根据企业客户的具体情况，分布在不同的物流配送中心，完成市内配送或长途运输等服务。不同企业拥有的冷冻车的数量相差较大，从几十台到几百台不等。通常情况下，冷冻车的平均更换时间在8-10年左右。

（3）冷链意识不足，市场盲目竞争形成价格战

目前中国市场上，无论生产企业、下游客户，还是普通消费者，对冷链物流的概念都比较陌生，对冷链物流的认识比较肤浅或不全面；冷链物流服务标准、企业从业标准缺失，非冷藏车进行冷链物流服务业务，造成企业之间恶性价格竞争，使有心投入高端硬件提供高质量服务的企业陷入一定的困境，这一行业现状凭借企业一己之力是难以改变的。

3.冷链物流行业的发展趋势

（1）服务质量和水平将不断提升

几乎所有的冷链物流企业均意识到，不断提升服务质量和水平，提高客户满意度，才能促进企业的健康发展。在实际操作过程中，一些冷链物流企业通过企业内部的考核指标，对配送及时率和损失率进行统计和考核，并努力通过提高及时率，降低损失率，不断加强品牌建设，提升服务质量和水平。

（2）软硬件设施的投入将逐步增大

据统计，我国汽车冷藏保温车辆只有美国的1/7，日本的1/4，

与发达国家之间相比仍存在较大差距。慧聪邓白氏研究通过访问多家冷链物流企业了解到，随着业务的不断拓展，很多冷链物流企业均有扩大软硬件设施的计划，其中包括多种形式，如计划新建物流配送中心；计划新建、收购或新租借冷库；计划购置冷藏车辆，完善配送网络等。此外，在原有设施改造和更新的同时，技术性的改造也将成为另一发展趋势。卫星定位系统(GPS)、RFID技术、电子定货系统（EOS）、电子车载地图等高科技技术的应用，将进一步降低管理成本，提高效率，增加客户满意度。

（3）冷链物流意识不断加强，行业内的各项标准开始制定

目前中国的冷链物流行业仍然缺乏服务标准和服务企业准入标准，因此急需通过国家标准来规范市场秩序，建立健全冷链物流行业的资质认证、诚信认证、食品相关安全的一系列标准，提高行业准入资格，逐步规范冷链物流服务市场。

3.2项目建设背景

近年来，位于####鳌峰路####水产批发市场交易量年均增长约10%，但是市场营业面积不足、摊位小、与其交易量增长矛盾突出，尤其是冷链储藏矛盾极为突出，根本无法满足现有需求，存在人多、车多、货多、市场拥挤、人流、物流、车流混杂、道路拥挤、交易方式落后、交易区和停车位面积、交易环境、安全性和服务设施亟需改善；由于####城区规模的不断扩大，现有鳌峰洲批发市场已从原来的城区边缘逐渐成为城市的中心区，货车通行时间也受限制，影响市场的正常交易和批发。为了适应####东扩南移城市发展战略的需要，根据《####市城市总体规划》（2007-2010年）和####市人民政府专题

会议纪要的精神，####鳌峰州现有水产批发市场须搬迁。为此业主在####市和##开发区政府支持下于2008年开始筹建，成立了####水产品市场有限公司，具体承办这个项目。项目已列入####2009年重点项目和福建省2009年重点民生项目。

我国冷链物流发展比较缓慢，规范化的农产品冷链物流在福建还是空白，食品安全要求建设规范的冷链物流系统，市场呼唤规范化的冷链物流系统出台，####水产品市场有限公司在深入调查研究的基础上提出“发展冷链物流，保障食品安全，增强人民健康，提高企业效益”的发展思路，并规划出“海峡水产品冷链物流交易中心及商务配套项目”。项目将根据相关的规则，对货物进行全程的温度控制，以确保食品的安全。

3.3项目建设必要性

3.3.1项目建设有利于####市乃至福建省服务业发展

福建省在发展现代物流业的专项规划中指出，实施以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑，以降低物流成本和提高综合服务质量为中心，以培育和规范物流市场为基础，扶持和发展第三方物流企业为重点，建立和完善现代物流服务体系；培育一批现代化的大型物流企业，推动有条件的运输、仓储和代理等企业向第三方物流企业发展。“十一五”期间，我省商品交易市场发展的重点是建设和培育能够加快产业集聚，促进产业集群发展的大中型专业批发市场，全面推动专业批发市场升级改造与整合重组；重点培育发展####、厦门、泉州水产品批发市场，带动霞浦、东山、漳浦、莆田、平潭、连江等海产品主产区县市的产地批发市场发展。本项目属于水产品、畜

禽等冷链物流项目，将完善鲜活水产品等销售、储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，本项目符合国家产业政策要求和《物流业调整和振兴规划》2009年扶持范围，它的建设将促进####市乃至福建省物流业的发展。

3.3.2项目建设有利于####水产品批发市场的交易和发展

现代商贸服务业是现代服务业的一个重要组成部分。####现有水产品批发市场经营模式单一，现代化、信息化管理水平较低，功能分区不尽合理；交易方式、功能配置、管理手段、基础设施、交通安全等方面都有待完善；现有市场区域面积小、发展空间有限，也影响了经营户、大型商贸企业的入驻和市场进一步发展。为保障生产经营者的合法权益和经营收入，使####市的优质水产品、畜禽产品等便捷地进入国内外市场流通领域，建设一个设施完备、管理规范、秩序稳定的大型水产品冷链物流项目势在必行。

3.3.3项目建设有利于发挥福建水产资源优势，促进福建省水产业不断发展

福建省是水产资源大省，多年来水产品总量均跻身全国前三名。从区域位置上看，北接浙江，南连广东面对台湾水产大省，是南北水产品调动的枢纽中心。####市是全国渔业重点城市之一，同时又是重要的水产品集散地和消费城市，优势的地理位置和渔业基础，有利于建设在全国具有一定影响力的大型水产品冷链物流交易中心，通过充分挖掘当地及周边地区已有的水产资源的潜力，进行统筹调配；利用与####毗邻闽东渔场和闽中渔场的地缘优势，进一步合理开发当地浅海和滩涂资源进行养殖，为水产品冷链物流交易中心的水产品等贸易