住宅小区配套商业设计要求
第一部分
住宅小区配套商业扩初图提资要求
1单体扩初图审核确认书
扩初图必须附带地区总工室盖章的《单体扩初图审核确认书》，片区设计中心以收到的确认书为收图依据。
确认书所填内容应含楼盘名称、楼盘期号、楼栋号和规范层户型编号（楼栋号应与总规一致，非当地自编号）；
一般单次送审内容应与下发的扩初设计条件一致，且不宜填写过多户型；
裙楼商业与住宅（同一扩初条件）需同时报审，如分开送审，应说明原因；裙楼商业内容应连贯完整，不可将商业打断拆分为多次送审。
2单体方案批复意见
提供设计成本质量控制中心对主体结构方案的审批意见（电子版及纸质版）；
有地下室，应提供设计成本质量控制中心审批通过的批文及地下室平面图；
采暖地区，应提供设计质量成本控制中心审批通过的采暖方案；
下发条件要求采用中央空调系统时，应提供设计质量成本控制中心审批通过的空调方案。
3单体平面扩初图纸
图纸要求：具体按集团下发的《扩初设计条件》和《住宅小区配套商业设计要求及规范》制作；送审图纸应以邮递方式提交彩色白图，以恒大综合经管系统、邮件或光碟形式提交电子版；所有图纸应有相关设计、校对、审核、审定人员签字盖章。所有来图设计院均设专人登记接收，凡是不符合要求的图纸，一律退回，不予校审。
图纸内容：
3.2.1 纸质版图纸内容：
1)确认书
2)目录
3)总图
4)设计说明（扩初图中不便表达的内容均可以补充说明）。
5)建筑专业平面细化图：地下室和裙楼商业各层平面细化图（含裙楼商业的屋面
图）。
6)平面叠加图：各专业的裙楼商业各层平面叠加图（本层建筑、水、电平面图与
上一层结构梁板平面图合成）。底层若有人防地下室，在首层要用虚线表示人
防地下室的范围。
7)立面图：至少4个方向立面，商铺立面大小柱样式及高度应与效果图一致。
8)剖面图：1~2个剖面。
9)楼梯、电梯、栏杆和墙身大样，空调机位、饰线等重要节点详图。
3.2.2 电子版图纸内容：
1）总平面图；
2）各专业整套图；
3）平面叠加图（以建筑图为底图，其他专业内容做成块叠加；内容与纸质版一致）；4）有地下室的，提供设计成本质量控制中心审批通过的地下室平面图。
图幅要求：
1）目录：A4
2）总图： A2或A1（可不按比例打印，打印出来清晰可见，即可）
3）平面、立面、剖面图：A2（可不按比例打印，打印出来清晰可见，即可）
4）大样图：A3或A2
打印线型、颜色要求：
各专业图为黑白图，打印线型按照国家《建筑制图规范》中的有关绘图规范及线型规定。所有专业叠加的合成图为彩色白纸图，要求电子版与打印图一致，每个专业所用颜色按如下规定：
1）建筑：黑色（7号色）。
其中墙体黑色粗实线，家具、厨具、洁具灰色（8号色）
2）结构：青色（4号色）。其中梁线为粗虚线。
3）电气：红色（1号色）
4）给排水：蓝色（5号色）
5）暖通：品红色（6号色）
图纸编制要求：
3.5.1 建筑部分：
1)平面与条件图一致，总尺寸与条件图一致；要有定位轴线及三道尺寸线，图签
上须注明工程名称及户型编号（栋号及户型编号要与总平面相对应）。
2)层高和标高
标注层高和楼层标高，表示商铺﹑卫生间等的结构面标高以及建筑完成面标高关系。
建议在图中列表说明建筑、结构的标高关系。
3)楼梯
表示层高与楼梯平面尺寸关系；楼梯设计要满足国家规范。
4)电梯
落实电梯井道尺寸、门洞留洞尺寸、顶层高度、机房形式。
5)公共空间
各层平面需表达排水立管位置，注意隐蔽。
6)门洞和窗洞
落实门洞和窗洞尺寸，门垛和窗垛的尺寸。建议在图中列表说明门尺寸。
7)空调
落实空调室外机位置及尺度，留孔、埋管、冷凝水管及室内机位置。
8)设备
考虑洗手台、厕位、卫生间地漏、排气扇及各种管井的设置。
9)餐饮
考虑厨房排烟道及送排风井的位置，排水沟、隔油池、煤气管道的位置和做法；以及排烟道预留孔的位置。
10)卫生间
考虑排气做法（有排气道和无排气道）；排气孔位置。
11)外露立管
考虑立管与各层平面的关系，外露立管的位置和立面隐蔽要求的处理。
12)立剖面
立剖面须标注三道竖向尺寸和各层建筑标高，裙楼、女儿墙、阳台、装饰物、天面构筑物等需补充标高。
立面图需按国家《建筑制图规范》中的有关绘图规范及线型规定，立面外轮廓线应用大粗线（~0.6mm），局部体块凹凸超过1M的也应用中粗线（~0.4mm）勾出环通，例如内天井、凹阳台等。
剖面图要求剖切到主要高差变化的部位，如电梯井道（含机房）、楼梯间等，局部高差应标注尺寸。
立面图中材料的标注和说明按下发的材料方案，应与材料定板通知书一致。立面图应使用材料填充图例绘制，典型材料需要填充，以界定清晰。
3.5.2结构部分:
1)初步设计时，对应用上一层梁板结构平面图及同层柱图与本层建筑图进行合
成。如首层平面合成图，应用二层梁板布置图、首层柱布置图与首层建筑图进行合成。
2) 画出梁线，用虚线，可见梁线才用实线；梁面标高不同时须标注梁面相对标高。
3) 标注梁截面尺寸。标注柱截面尺寸
4) 板面标高变化时须填充不同图案，且须有图例说明。
5) 标注板厚。
6) 关系到以下结构专业的处理问题，要求在细化时提出：
在结构剪力墙、梁上开洞或穿孔。
3.5.3 电气部分
1)明确强弱管井、配电间管井内灯具、开关、插座设计到位；
2)明确配电干线走向；
3)明确商铺总配电箱、电表箱、末端（商铺）分配电箱位置；
4)每间商铺电话、电视设计到位；
5)飘板下、楼梯间、休息平台、公共部分照明设计到位；
6)明确所有应急照明、消防设施等电气平面布置（消防以通过当地验收为准）；
7)配套提供立面灯箱电源；
8)需装修交付使用的配套用房所有电气设备设计到位，其余需二次装修部位照
明、开关、插座等布置可待二次装修定；其余弱电系统布置可由专业公司完成；
9)其他专业需电气配套提供的电源及管线设计到位；
10)电气设备水平及高度方向定位；
3.5.4给排水部分
1)给水系统：
(1) 给水立管的设置；
(2) 明确阀门、水表的位置；
(3) 洗脸盆龙头的设置；
2)排水系统：
(1) 排水立管的设置；
(2) 明确卫生间地面地漏的位置；
(3) 明确空调冷凝水管的位置；
(4) 通气管的设置；
(5) 排水转换横干管的设置；
3)消防系统：
(1) 消防立管及干管的设置；
(2) 明确消火栓、灭火器位置；
(3) 报警阀、信号阀、水流指示器、喷头、末端试水装置、水泵接合器的设置；
3.5.5暖通空调部分
1)中央空调系统：制冷主机、冷却塔、锅炉布置；空气处理机组布置及参数；风
系统走向及主管管径；风口位置；水系统走向及主管、立管管径。
2)小型中央空调系统：室外机、室内机位置；冷媒管、冷凝水管走向及其穿梁、
板、剪力墙预留套管大小、定位；冷凝水管立管位置及管径。
3)分体空调系统：室外机、室内机位置；冷媒套管位置、尺寸、材质、冷凝水立
管及支管位置、尺寸。
4)通风系统：
（1）卫生间：设备位置及参数；风口位置；风井位置；风管走向及主管管径；
外围护结构百叶位置及尺寸。
（2）设备房：风机位置及参数；排风口、送风口位置；排风、送风管道走向及主管管径；防火阀、排烟阀设置及位置；外围护结构百叶位置及尺
寸。
（3）厨房：预留烟井、风井、外围护结构风口；全面通风管道布置或说明。
5)防排烟系统：加压送风机、排烟风机位置及参数；加压送风口、排烟口位置、
尺寸及标高；外围护结构百叶位置及尺寸。
采暖系统：集分水器、散热器、热量表位置；热水立管位置；热水管布置及走向；水暖管井大样；热力入口、采暖地沟检修口位置。
第二部分设计要求及规范
本次内容仅包含商铺部分。与上层住宅相关内容参照《住宅设计要求及规范（2012版）》执行。
第一章建筑篇
1分类
按现有图纸方案归纳为三大类：
（1）街铺：
有独立门面的商铺，俗称店铺。各店铺可自主经营经管，营业时间可自行决定。
（2）内铺：
整体商用物业中的一些独立单元，各铺位需集中经管，营业时间需统一。
（3）中大型商业：
一般指规模较大，内部空间不做分隔的商业形式，如：百货商场、大卖场、超
市、娱乐等。
按装修分为两部分情况：
（1）装修部分:公共经管部分，如门厅、中庭、走道、楼梯及楼梯间、公共卫生间等。
（2）毛坯部分:街铺、内铺及中大型商业的独立经管部分。
具体做法详经管中心的要求。
2标高设置
均采用建筑标高系统；即：标高标注建筑完成面，结构标高相应降低。
地面装修层厚度：一般按50mm考虑。
有其他要求的按单项要求确定。
3首层入口
首层入口处室内外地面高差100mm-150mm。
中、大型商业首层入口处：空间允许的可不设台阶，做缓坡解决室内外高差。
街铺通常设一级台阶。
4电梯
集团2011年年度采购合同确定无机房电梯品牌为“奥的斯（OTIS）和三菱”。
电梯门洞尺寸要求:
电梯门洞结构留洞尺寸(高)＝门洞建筑留洞尺寸(高)＋地面装修层厚度
乘客电梯及货梯:
4.2.1一般选用：额定速度1.0m/s，载重1000～2000kg的电梯。根据实际工程情
况确定选用有机房或无机房的形式：
(1) 当工程条件许可时，一般首优先选用有机房电梯。
(2) 当电梯顶层上部是住宅等功能房，不适宜做机房时，可选用无机房电梯。
4.2.2 提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考，详见附件：
附件：以下提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考：
（1）载重1000kg的无机房电梯：
○2电梯门所在墙应表示出楼层指示器预留孔及召唤箱预留位置。
构造做法详下图：（注：图中装饰层厚度h取50mm）
节点大样：
○3 OTIS
无机房电梯顶层控制柜留孔
注：三菱电梯详见三菱电梯厂家的具体图纸
（2）载重2000kg 的有机房货梯:
① 电梯技术参数(参考OTIS 有机房货梯):
注：两台梯在同一面墙,但不可合用召唤箱的，
参照单梯做法，两召唤箱靠中间对称设置。 注：两台梯并联,可合用一个召唤箱
节点做法
节点做法节点做法
③电梯门所在墙应表示出楼层指示器预留孔及召唤箱预留位置。
构造做法详下图：（注：图中装饰层厚度取50mm）
梯门立面
构造做法具体详厂家图纸。
5自动扶梯
铺位区中央及商场的中庭部分需考虑自动扶梯的预留位。
自动扶梯一般只预留位置，由使用单位自行安装。
按OTIS电梯公司提供的资料,提供以下方案设计参考数据（单梯）：
5.3.1自动扶梯分为：30°和35°两种。当楼层高度为H（H≤6000 mm）时:
（1）30°的自动扶梯：梁距为L=H/tan30°+4700～5600mm。
（2）35°的自动扶梯：梁距为L=H/tan35°+4700～5600mm。
5.3.2 自动扶梯梯级宽分为：800mm和1000mm两种：
（1）梯级宽1000mm的自动扶梯：地坑宽≥1630 mm。
（2）梯级宽800mm的自动扶梯：地坑宽≥1430 mm。
5.3.3 地坑长≥4100～4700 mm。
5.3.4 地坑地板深≥1100 mm。
示意图：
5.3.5 以上自动扶梯参数仅供设计参考，具体数据要以厂家提供的图纸为准。
6卫生间
卫生间设置:
6.1.1 铺位区及商场设置公共男女卫生间。
6.1.2 街铺每间单独设置卫生间的位置,预埋进、排及污水管接口。
街铺卫生间沉箱设置:
6.2.1 裙楼二层及以上店铺卫生间：均不作沉箱。
6.2.2 首层裙楼街铺卫生间：
（1）无地下室或普通地下室时:均不做沉箱。
（2）如地下室为人防地下室或设备房时：在卫生间位置做一处沉箱带，以供布置水管，沉箱带位置由水专业指定，沉箱深度由单项工程确定。
公共卫生间沉箱设置:
6.3.1 裙楼二层及以上公共卫生间：仅蹲厕位做沉箱。
6.3.2 首层裙楼公共卫生间：
（1）无地下室:均不做沉箱。
（2）普通地下室时: 仅蹲厕位做沉箱。
（2）如地下室为人防地下室或设备房时：在卫生间位置做一处沉箱带，以供布置水管；沉箱带位置由水专业指定，沉箱深度由单项工程确定。
卫生间沉箱及沉箱带要设置沉箱地漏。
卫生间通风：
6.5.1公共卫生间要设置机械通风系统。
6.5.2 街铺卫生间：有外墙的，在外墙处只需预留外墙排风百叶位置。
无外墙的，排风百叶与空调外墙共用排气百叶。
7专项经营工程要求
专项经营的工程处按以上通用要求外，特殊要求参考如下：
菜市场：
(1) 地面要局部下沉≥400mm,做进、排水及隔渣处理等的设计。
(2) 根据柜台区划分，做好进水及排水沟的设计。
银行、电信、书店、网吧等，需有电信网路等接入的工程：
预留电信网线接入。
沐足、发廊、美容院、SPA等：
预留能满足需要的供电及进排水量。
8裙楼屋面
设计中，裙楼屋面不考虑上人。
考虑今后屋面维修和卫生维护的要求，验收后可根据卫生维护及维修等实际需要，由物业与业主进行协商，对裙楼屋面进行区域划分，并委托业主负责划分区域的卫生维护。
物管维护人员的出入：
(1)优先利用电梯核心筒对屋面的开窗处出屋面。
(2)不能满足时：
A.两层及以上的住宅裙楼屋面，于楼梯间处预留屋面上人孔。
B.一层的住宅裙楼屋面，由物业自备扶梯，从外墙上屋面。
9空调
空调的采用形式：
9.1.1街铺：采用分体式空调。
9.1.2内铺：可考虑采用集中式空调；有条件时可增设按分体空调预留位。
9.1.3(1)中型商业：可考虑采用集中式空调；有条件时可增设按分体空调预留位。
(2)大型商业：可考虑采用集中式空调。
建筑专业设计要考虑：各种形式的空调室外机摆放对建筑立面等的影响。
中央空调室外设备的摆放要求：
9.2.1优先摆放于住宅裙楼顶隐蔽处；
9.2.2其次摆放于室外地面；
9.2.3同时不应对邻近住宅产生较大干扰和影响，且兼顾建筑外立面要求。
分体空调室内、外机的摆放要求：
9.3.1室外机：
（1）单层街铺：
优先摆放于首层广告箱上方百叶内。
（2）两层及以上靠外墙商铺及社区配套用房：优先摆放于首、二层窗间墙处百叶内。若屋面有条件时，应设小型中央空调机位。
（3）室外机位最小尺寸（高X深）：
首层：950mm×750mm（3匹）；
二层：950mm×750mm（3匹）、1500mm×750mm（5-6匹）。
9.3.2室内机：
原则上不需定位，由各商家自行布置，但应预埋穿墙（梁）套管及冷凝水管。
10立面
因目前在售的空调外观尺寸加大，导致部分立面设计需要调整，故将另行下发立面单项规范。单项规范正在研发中。
(二) 结构
1、需控制净高的特殊部位或有特殊要求的部位应按照建筑、装修的净空要求。
2、其它要求：
梁布置
1）梁布置时，尽量对齐下一层砖墙位。
2）入口大堂及大空间顶部梁布置尽量规整。
3）梁高要求:
门口处梁高≤层高－建筑门洞高度－装修层最大厚度。
4）除满足建筑要求外，梁布置应做到经济合理。
柱布置
1）柱结合墙布置，不影响房间功能使用。
2）除满足建筑要求外，柱布置应做到经济合理。
板布置
1）各功能空间结构标高按照面层厚度50mm计算（单项工程有特殊要求时，按单项工程）。
2）位于低压电房和厨房上方的卫生间楼板需做双层楼板处理。
3）屋面、露台由建筑找坡。
3、防水渗漏控制措施：
1)卫生间隔墙处做200mm高（从隔墙处梁面开始算起）素混凝土反槛，宽同墙厚且
与梁板一起浇筑；
2）厨房、卫生间内管道井壁做200mm高（从结构面开始算起）素混凝土反槛，宽同墙厚且与梁板一起浇筑；
3）出屋面和露台的墙体设置150mm高（从屋面完成面开始算起）的钢筋混凝土反槛，且与梁板一起浇筑；
4）出屋面管道井壁设置150mm高（从屋面完成面开始算起）的钢筋混凝土反槛；
5）女儿墙底部设150mm高（从屋面板完成面开始算起）素混凝土反槛。
4、构造柱、圈梁、过梁混凝土强度等级为C20。
(三) 给水排水
1说明
１.1本设计要求适用于街铺、内铺或中大型商业工程，按照给水系统、排水系统、消防系统等方面制定。给水管材、排水管材、消防管材、设备要求同《住宅设计要求及规范》（2011年版）。
１.2本设计要求中安装高度均指到建筑完成面的距离。
１.3除特别注明外，标高以m计，其余均以mm计。
１.4当地若有特殊要求或习惯性做法时，按当地要求执行；否则，按本设计要求执行。
2给水系统技术要求
2.1 室内管道布置原则
2.1.1给水干管沿梁底敷设，卫生间内给水支管原则上布置在墙体内，如遇结构柱
或剪力墙时可布置在沉箱或楼板找平层内。
2.1.2街铺内独立卫生间表后安装一个水龙头，其余公共卫生间各卫生器具给水管
安装到位。如有超市、餐饮等应预留给水管。
2.2 水表的设置要求
各卫生间设独立水表计量（水表的设置可根据各地习惯做法设置）。
2.3 卫生器具给水配件的安装高度
注：（1）上述高度均指距建筑完成面高度。
（2）具体以确定的厂家产品安装说明为准。
3排水系统技术要求
3.1 排水管设计原则
污、废排水立管应靠墙角设置或设置在管井内；外露的雨水立管均要进行隐蔽装饰处理。如有超市、餐饮等应预留排水管。
应配合空调专业将冷凝水排放至室外。
3.2地漏规格
街铺内独立卫生间地面如需地漏时，设采用DN50普通地漏；其余公共卫生间地面采用DN100普通地漏。
沉箱地漏采用DN50侧出地漏，除沉箱地漏外，其它地漏均要求设存水弯，存水弯水封深度不小于50mm。
除沉箱地漏外，其他均采用不锈钢面板。
3.3通气管设置
通气管距屋面距离按当地要求设置。
3.4雨水斗设置
屋面采用DN100雨水斗或DN100侧入雨水斗。
4消防系统技术要求
4.1消火栓系统
4.1.1消火栓箱尺寸及要求：
消火栓箱尺寸根据当地具体情况确定。
4.1.2暗装消火栓箱留洞尺寸及要求：
消火栓箱留洞尺寸根据各地情况具体确定，洞底距楼（地）面775mm，安装完消
火栓箱时，消火栓箱底边距楼（地）面850mm，消火栓口距楼（地）面1100mm。
上述距离均指距建筑完成面距离。
消火栓箱体及箱门要求：
（1）消火栓箱采用钢板箱体。
（2）箱门表面以装修专业要求为准，具体内容如下：
a、设置在商业广场内公共空间及建筑外墙上的消火栓箱门为隐型门。
b、其余消火栓箱门均采用暗藏式明装原配消火栓门（款式见下图1、图2）。
图1：暗藏式消火栓门正立面款式图2：暗藏式消火栓门侧立面图
4.2喷淋系统
4.2.1喷头布置：
无吊顶时，采用直立式喷头；有吊顶且吊顶高度大于800mm或吊顶内有可燃
物时喷头上下布置，吊顶内采用直立型喷头，吊顶下采用装饰性喷头。装修
有特别要求时考虑采用隐蔽型喷头。
4.2.2 喷头数量：
轻危险级、中危险级场所中配水支管、配水管控制的规范喷头数按照规范要
公称管径（mm）
控制的规范喷头数（只）
轻危险级中危险级
2511 3233 4054 50108 651812 804832 100——64
4.2.3 是否设置喷淋系统以通过当地消防部门为准。
(四) 电气
１说明
本设计要求适用于住宅小区配套的街铺、内铺及中大型商业。
当地有特殊规定或习惯做法时，按当地规定执行；否则，按本设计要求执行。
2 强电系统
配电箱、控制箱选型
街铺、内铺或中大型商业内配电箱箱体为由钢板制成，明装。
公共部位采用暗装配电箱，箱体颜色接近附近墙体颜色。设备房、配电房（间）、竖井内采用明装配电箱；大型及动力配电箱箱体由冷轧钢板制成。
电气元器件及配电(控制)箱(柜)品牌均采用锦宇元器件及配电(控制)箱(柜)。
3 设备安装
每间街铺、内铺或中大型商业均需设独立电表，当地要求用IC电表时，电表可设于街铺、内铺或中大型商业内，明装，底边距地1.8m；使用普通电表时，集中设于电表间内；
每间街铺或内铺室内配置总配电箱（不带分开关），明装，底边距地1.8m，总开关箱施工到位，不出线, 商铺总开关箱优先设置在靠街铺或内铺门口的侧墙；
商铺外立面有灯箱的需预留灯箱用电接线盒及相应管线；
每间街铺或内铺电话、电视敷设线管（或线槽）到信号插座位，预留信号插座底盒，底盒底边距地0.3M,明装。
需装修交付使用的配套用房所有电气设备均设计到位，开关、插座暗装，开关底边距地
1.4m，插座底边距地0.3M，线路暗装；
中大型商业配置总开关箱（不带分开关），明装，底边距地1.5m，总开关箱施工到位，其余电气设备待二次装修后设计；
楼梯间、休息平台、公共部分照明设计到位，开关暗装，距地1.4m；
所有应急照明、消防设施等电气平面布置图（消防以通过当地验收为准）；
从主干线路到末端电箱或弱电插座线路明敷设。
商铺的配电线路尽量避免穿越住宅区域，公共部分的配电线路尽量避免穿越商铺；
商业配电房、变配电房、电信机房、消防控制中心、各楼层配电间、电表间及电井的设置由当地设计人员根据小区强弱电规划方案以及实际情况进行决定。
(五）暖通空调
1系统形式
空调系统形式可分为分体空调系统、集中空调系统两大类。其中集中空调系统又包括风机盘管机组加新风系统（中央空调系统）、全空气系统（中央空调系统）、多联空调系统（小型中央空调系统）、水源（热泵）系统等。
当商业建筑全部由街铺组成时，空调形式宜采用分体空调系统。
当商业建筑由街铺、内铺、公共内部空间组成时，街铺采用分体空调系统，公共内部空间及内铺可考虑采用集中空调系统。
当商业建筑无公共内部空间，仅由街铺、中大型商业及社区配套用房组成时，街铺及社区配套用房采用分体空调系统，中大型商业采用集中空调系统，有条件
时中型商业应同时考虑按分体空调系统进行土建水电预留的可能性。
系统形式确定原则：当商业建筑为全楼毛坯交楼时，空调形式可按上述原则确定及土建水电预留；当商业建筑为部分装修（装修部分为空调区域）交楼时，采用
何种空调形式应按空调方案审批后的结果确定。建筑方案设计阶段，可按上述
原则进行土建水电预留。
2室内设计参数
3分体空调系统
室外机
3.1.1街铺：优先布置于二层板底靠外墙处，设百叶遮挡；其次布置于外部预
留飘板上；同时不应对周边住户产生较大的干扰和影响。
3.1.2二层以上靠外墙商铺及社区配套用房：宜布置于外部预留飘板上及裙楼
顶部，主要由建筑专业进行预留，以不影响建筑立面及住户为原则。
室内机
3.2.1原则上不需定位，由各商家自行布置，但应预留穿墙（梁）套管及冷凝
水管。
4集中空调系统
中央空调系统
4.1.1空调冷热源：由各地分公司根据当地的实际情况报集团审批后确定。
4.1.2冷热源机房
(1)优先布置于地下室；
(2)如无地下室可布置于室外；
(3)以下两种情况可布置于楼层中或裙楼顶远离住户处:当机组容量较小，振动及
噪声较小时；或布置于室外确有困难时，此时应对机房做好降噪减振措施。
4.1.3室外设备：可布置于室外或裙楼顶远离住户处，布置原则为不能对周边住户
产生较大的干扰和影响，同时兼顾建筑外立面。
4.1.4新风系统
(1)当单台新风机风量超过6000立方M/小时时宜设置单独的空调机房。
(2)新风机房宜有一面靠近外墙，建筑专业应结合外立面预留防雨百叶窗。
(3)设新风机房的新风机组宜优先采用立式机组，以节省机房空间。
(4)新风系统不宜过大，新风系统最远端与新风入口的距离以不超过60M为宜。
(5)风量超过6000立方M/小时的新风机组出口宜设消声措施。
4.1.5空调风系统
(1)当单个房间面积超过500平方M时，应考虑设置单独的空调机房。空调机组
出口应设消声措施。有条件时，空调回风应直接接至空调机组。
(2)当房间采用吊顶式风柜时，应采用超薄型。单台风柜风量不宜超6000立方
M/小时。
(3)当单个房间负荷较大，如餐厅、大会议室、歌舞大厅等，有条件时，应考虑
设置过渡季节的全新风系统。
4.1.6空调水系统
(1)冷冻水系统采用两管制。
(2)当管路系统较小，末端支管环路阻力占负荷侧干管环路阻力的2/3~4/5时，
可采用异程系统；当末端支环路阻力较小，而负荷侧干管环路较长，且其阻
力占的比例较大时，应采用同程式。（建议水平管超70M以上且三通弯头较多
的系统采用同程式。）
(3)空调水系统应进行水力计算，各并联环路压力损失差额，不应大于15%，当
不能满足此要求时，宜在各主要支管路处设水力平衡阀。
4.1.7材料选型
(1)风管采用镀锌钢板。
(2)管径小于等于DN80的冷冻水管采用镀锌钢管或普通焊接钢管，管径大于DN80
的冷冻水管采用无缝钢管。
(3)风管及水管保温材料可采用B1级闭泡橡塑保温材料、聚乙烯保温材料、玻璃
棉保温材料。
多联空调系统（小型中央空调系统）
4.2.1室外机：可布置于楼层中、室外、裙楼顶远离住户处，布置原则为不能对周
边住户产生较大的干扰和影响，同时兼顾建筑外立面。空调室外机位应考虑必要的维修及进、出风空间，需预留人员安装检修通道300mm宽，检修位不小于400mm
宽，并应预留安装通道，
4.2.2冷媒管、冷凝水管管线布置
(1)冷凝水管及冷媒管原则上在梁下铺设。水管的走向应配合装修，局部位置如
梁下净空较低，满足不了装修要求，应考虑穿梁或剪力墙。
(2)冷凝水可设立管排放，亦可就近排入附近地漏，但冷凝水支管应设存水弯。
4.2.3室内机：根据天花造型确定室内机形式。
4.2.4材料选型：冷凝水管采用PVC-U管，冷媒管、冷凝水管保温材料采用难燃B1
级闭泡橡塑保温材料或聚乙烯保温材料。穿梁和剪力墙的套管采用国标普通焊
接钢套管，穿墙套管采用塑料套管。
4.2.5所有区域均设置有线面板控制器。
5通风系统
下列部位需设置机械通风系统：
5.1.1卫生间；
5.1.2设备用房；
5.1.3厨房。
通风换气量规范可参见下表：
注：上表的发电机房的换气次数为平时换气次数，排除余热所需的排风量和燃烧空气量采用发电机厂商提供的数据。
卫生间通风
5.3.1对于设分体空调的临街商铺内卫生间，只需预留外墙排风口百叶位置。一般
情况下，排风百叶应与空调外墙百叶共用。
5.3.2对于公共卫生间，排风系统应设计到位，通风设备建议采用天花式排气扇或
管道风机。
厨房通风
5.4.1除特定部位外，厨房不设空调系统，仅设通风系统。
5.4.2厨房的设计应预留厨房的排油烟井道、送排风井或送排风百叶位置。
5.4.3预留厨房排油烟井道及送排风井时，应考虑井内设风管的情况，风管内风速
可按8～10m/s设计。
5.4.4一次设计时，厨房全面通风管道宜设计到位，如未设计到位，亦需在图纸上
明确一次排风系统的设计要求，以免二次设计遗漏。
6防排烟系统
通风系统、通风兼防排烟系统风机优先采用噪音较低的离心风机；防排烟系统专用风机可根据实际情况选取轴流风机或离心风机。
6. 2防排烟风管、通风风管一般应采用镀锌钢板；当材料造价可节省时，亦可采
用普通钢板或无机玻璃钢风管。
7采暖系统
采暖范围：严寒地区、寒冷地区。
已设置冬季空调的商业建筑，是否设置采暖系统应综合当地气候条件及成本等因素综合考虑。
社区商业案例万科
解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业 模式 时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者: 核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市
华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大
万科商业建筑的设计要点总结,都是精华!
万科商业建筑的设计要点总结，都是精华！ 一、店铺价值 1.店铺价值与面积 店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑： （1）销售型： ①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。 ②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。 ③单铺大于300万元较难销售。 （2）持有型： ①商铺价值与层数关系：7A原理 ②商铺租金随层数增加逐层减半， ③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。 2.店铺价值与位置 店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。 销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。 店铺价值逻辑 ①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮 ②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮
二、店铺类型 1.店铺分类 店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。
三、店铺平面 1.开间进深比 开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。 ①开间进深比合理区间为1:2~3:10 ③一般情况下进深最大不要超过15m ③常见铺为4.2mX12m 商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。 ①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。 ②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺 案例：商铺面宽与柱距的关系
地产住宅底层商业设计要求及标准
【住宅裙楼商业设计要求】（2011年版）说明： 1. 本设计要求自2011年4月1日起实施。 2. 本设计要求为住宅裙楼商业的街铺、内铺及中大型商业的设计要求。 (一) 建筑 1分类 1.1 按现有图纸方案归纳为三大类： （1）街铺： 有独立门面的商铺，俗称店铺。各店铺可自主经营管理，营业时间可自行决定。 （2）内铺： 整体商用物业中的一些独立单元，各铺位需集中管理，营业时间需统一。 （3）中大型商业： 一般指规模较大，内部空间不做分隔的商业形式，如：百货商场、大卖场、超市、娱乐等。 1.2 按装修分为两部分情况： （1）装修部分: 公共管理部分，如门厅、中庭、走道、楼梯及楼梯间、公共卫生间等。 （2）毛坯部分: 街铺、内铺及中大型商业的独立管理部分。 具体做法详管理中心的要求。
2标高设置 2.1 均采用建筑标高系统；即：标高标注建筑完成面，结构标高相应降低。 2.2 地面装修层厚度：一般按50mm考虑。 有其他要求的按单项要求确定。 3首层入口 3.1 首层入口处室内外地面高差100mm-150mm。 3.2 中、大型商业首层入口处：空间允许的可不设台阶，做缓坡解决室内外高差。 3.3 街铺通常设一级台阶。 4电梯 集团2011年年度采购合同确定无机房电梯品牌为“奥的斯（OTIS）和三菱”。 4.1 电梯门洞尺寸要求: 电梯门洞结构留洞尺寸(高)＝门洞建筑留洞尺寸(高)＋地面装修层厚度 4.2 乘客电梯及货梯: 4.2.1一般选用：额定速度1.0m/s，载重1000～2000kg的电梯。根据实际工程情况确定选用有机房或无机房的形式： (1) 当工程条件许可时，一般首优先选用有机房电梯。 (2) 当电梯顶层上部是住宅等功能房，不适宜做机房时，可选用无机房电梯。 4.2.2 提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考，详见附件： 附件：以下提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考：
商业设计要点总结归纳万达经验
商业广场景观设计要点 1总体要求 商业广场景观设计是商业建筑外场设计的重要组成部分。其目的是为了更好的衬托商业气氛，通过合理、人性化的设计，营造商业建筑的室外场所。这是检验景观设计的最主要标准，也是甲方审查景观设计的依据。我们应着重考虑如下方面内容： （1）使用功能：商业广场要考虑各业态定期或不定期的促销活动，因此，在各业态的主入口和公共区不应布置阻挡人流的固定设施，另外还要考虑商场物业公司组织的大型促销活动的场所和需求（包括预留水、电等）。 特别提示： A、考虑室外步行街开放的时间段及主要消费人群的活动取向；形成户外休闲 活动空间为主的景观空间，在室外步行街局部放大区域预留商户开展户外经营活动的场所，同时预留移动设施供围合空间使用。 B、所有室外空间必须满足消防安全功能需求。 （2）交通组织：依照以人为本的设计原则，并结合各单体建筑使用功能要求，从住宅和商业两方面确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地下车库的出入口、地面停车场的出入口（包括各主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间，出租车等候，餐饮娱乐停车区，商务办公停车区）及公交站台设置等等。交通分析也需要在方案阶段进行单独阐述。需考虑集中的非机动车停放范围。 特别提示： A、满足机动车进入室外步行街的使用需求。 B、地面停车位的出入口安排在靠近商业大广场附近，但不能设置在人行出入口等人流集中的地区，结合竖向设计，在高差较小的区段解决。 C、主街应为人行空间，应在红线边界处布置车挡避免机动车进入，车挡间距约为0.8米。 D、地面各种机动车流线（普通车流，消防及货运）及非机动车流线，机动车可以行驶到达每一个商铺门口。满足如地面停车位，消防等高场地及非机动车停车场等规划指标及使用需要。 E、大商业临街面需设置出租车及公交车港湾，，一般情况下保证5辆出租车停靠，特殊情况至少保证3辆出租车停靠。 （3）景观轴线：方案阶段需有分析，外环境构筑物不能遮挡顾客出入口，不能影响建筑外墙广告及建筑外立面的精彩部位。考虑广场空间过大，避免因过量空旷导致“一览无余”，应适当借用景观、小品、绿化等因素，达到视线的遮掩、吸引、过渡，以营造空间层次感。 （4）竖向设计：由于商业广场面积较大，如何解决场地雨水排水等问题也是非
商业建筑设计规范与防火规范
商业建筑综合规范（最新）
商业建筑设计防火规范Code for fire protection design of commercial buildings 目次 1.总则 2.术语 3.商业建筑规模分类和耐火等级 3.1商业建筑规模分类 3.2耐火等级 4.总平面布局和平面布置 4.1总平面布局规定 4.2防火间距 4.3消防车道 4.4平面布置 5.防火防烟分区 5.1防火分区的一般规定 5.2多层商业建筑防火分区 5.3高层商业建筑防火分区 5.4地下商业建筑防火分区 5.5商业建筑连通空间的防火分区 5.6营业厅与仓库的防火分隔 5.7防烟分区 6.安全疏散 6.1 商业建筑营业部分面积计算 6.2 商业建筑营业部分顾客人数的计算 6.3 商业建筑营业部分疏散宽度的计算 6.4 商业建筑营业部分安全出口数量要求 6.5 商业建筑营业部分安全疏散距离的确定 7.建筑构造 7.1 外墙灭火救援窗与屋顶临时避难平台设置要求 7.2 防火墙、隔墙和楼板 7.3 防火门和防火卷帘
7.4 楼梯间 7.5 电梯、自动步道、消防电梯 8. 小型商业用房防火设计 8.1 小型商业用房分类 8.2 小型商业用房一般规定 8.3 小型商业用房安全疏散要求 9. 消防给水和灭火设备 9.1 基本规定 9.2 室内消火栓给水系统 9.3 室外消防给水 9.4 自动喷水灭火系统 10. 防烟、排烟与采暖通风、空气调节 10.1 防烟设计 10.2 排烟设计 10.3 采暖、通风和空气调节 11. 电气 11.1消防电源及其配电 11.2电力线路及电气装置 11.3消防应急照明和消防疏散指示标志 11.4火灾自动报警系统的设置
社区商业配套设计要点
1. 商业配套的建设类型 根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套： 1.1 住宅底商 即利用住宅楼盘底层或首层作为商业用房，以基本满足就近区域内居民对日常 生活用品的便利性需求。 1.2 独立商业街 位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿 街两侧设有独立商铺，以充分满足居民的日常生活需要。 1.3 社区商业中心 设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体，与酒店、运动中心等高级配套共同组成楼盘的综合配套体系。 2. 商业配套规划原则 2.1 便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现 满社区居民便利性需求的原则； 2.2 和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性 及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则； 2.3 开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于 外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求； 2.4 适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的 开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套；2.5 景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融 入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文 化气息的购物、休闲的环境。 3. 商业配套总体规划建设要点 3.1 中型楼盘： 3.1.2 楼盘总人口规模：2000-5000户； 3.1.3 商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行 配置,或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置； 3.1.4 可设定的商业层次：住宅底商+商业街； 3.1.5 商业交通时间：步行10分钟以内；社区商业中心或社区商业街应配有功 能较完善的商业服务业网点15个以上； 3.1.6 商业功能满足：日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。 3.2 大型楼盘： 3.2.1 楼盘总人口规模：5000-15000户； 3.2.2 商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.7-0.9平米/人的标准进行 配置,或参照总建筑面积的7%-8%的标准进行配置； 3.2.3 可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心, 商业街和社区商业 中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80％：20％为宜； 3.3.4 商业交通时间：社区商业中心与住宅的距离不少于100米，步行15分钟 以内，辐射半径约1000米；
万科商业强电设计说明
强电施工设计说明 一. 工程概况： 1.地理位置： 2.建筑类别：多层建筑 3.建筑性质：公共建筑，包括商业、餐饮、超市、车库等 4.建筑面积：约75797m2，其中地上建筑面积4569 5.02m2，地下建筑面积30171m2 5.建筑高度：约23.95m 6.建筑层数：地下2层，地上5层 7.结构类型：钢筋混凝土框架结构体系 二.设计依据 1.建设单位的设计任务书、设计要求及由其提供的有关部门批准（或认定）的设计资料； 2.建筑专业提供的平、立、剖面及相关专业提供的工程设计资料； 3.国家、行业和地方的有关设计规范、标准： 《建筑工程设计文件编制规定》（中华人民共和国住房和城乡建设部）（建质[2008]216号）《民用建筑电气设计规范》（JGJ 16-2008） 《10kV 及以下变电所设计规范》（GB 50053-94） 《供配电系统设计规范》（GB 50052-2009） 《低压配电设计规范》（GB 50054-2011） 《通用用电设备配电设计规范》（GB 50055-2011） 《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》（GB/T 50062-2008） 《并联电容器装置设计规范》（GB 50227-2008） 《电力工程电缆设计规范》（GB 50217-2007） 《建筑照明设计标准》（GB 50034-2004） 《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006） 《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》（GB 50067-97） 《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-2010） 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB 50343-2004） 《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2005） 《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2006） 《智能建筑设计标准》（GB/T 50314-2006）
住宅小区配套商业设计要求
第一部分 住宅小区配套商业扩初图提资要求 1单体扩初图审核确认书 扩初图必须附带地区总工室盖章的《单体扩初图审核确认书》，片区设计中心以收到的确认书为收图依据。 1.1 确认书所填内容应含楼盘名称、楼盘期号、楼栋号和标准层户型编号（楼栋号应与总规一致，非当地自编号）； 1.2 一般单次送审内容应与下发的扩初设计条件一致，且不宜填写过多户型； 1.3 裙楼商业与住宅（同一扩初条件）需同时报审，如分开送审，应说明原因；裙楼商业内容应连贯完整，不可将商业打断拆分为多次送审。 2单体方案批复意见 2.1 提供设计成本质量控制中心对主体结构方案的审批意见（电子版及纸质版）； 2.2 有地下室，应提供设计成本质量控制中心审批通过的批文及地下室平面图； 2.3采暖地区，应提供设计质量成本控制中心审批通过的采暖方案； 2.4下发条件要求采用中央空调系统时，应提供设计质量成本控制中心审批通过的空调方案。 3单体平面扩初图纸 3.1图纸要求：具体按集团下发的《扩初设计条件》和《住宅小区配套商业设计要求及 标准》制作；送审图纸应以邮递方式提交彩色白图，以恒大综合管理系统、邮件或光碟形式提交电子版；所有图纸应有相关设计、校对、审核、审定人员签字盖章。 所有来图设计院均设专人登记接收，凡是不符合要求的图纸，一律退回，不予校审。 3.2图纸内容： 3.2.1 纸质版图纸内容： 1)确认书 2)目录 3)总图 4)设计说明（扩初图中不便表达的内容均可以补充说明）。 5)建筑专业平面细化图：地下室和裙楼商业各层平面细化图（含裙楼商业的屋面 图）。 6)平面叠加图：各专业的裙楼商业各层平面叠加图（本层建筑、水、电平面图与 上一层结构梁板平面图合成）。底层若有人防地下室，在首层要用虚线表示人 防地下室的范围。 7)立面图：至少4个方向立面，商铺立面大小柱样式及高度应与效果图一致。
如何做好商业规划设计
如何做好商业规划设计？ 1、主力店及次主力店的工程技术标准。 物业的建造标准必须符合相应的业态的需要。在商业综合体当中，通常包括超市、百货、院线、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始我讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，做普通的百货荷载有400、500公斤，柱距要7。8米—8米，5米层高就够了。如果做建材超市，建材超市要求荷载2-4吨，至少要8米层高，柱距要9-10米；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要求荷载1-2吨，要9米层高，柱距要9-10米。如果建电影院，至少要10米层高（也就普通商业层高的两倍），要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。另外，商业规划设计还体现在设备设施的配套上。拿整个购物中心的照明来说，可能不同业态业种所需要的照明条件是完全不一样的。比如大卖场（如超市），它强调的是低成本运营，肯定它在照明的器具上考虑的就是节能为主。像一些精品店或者主力的精品百货店，他们对灯光的照明要求就会比较多。所以在电量的分配上，在系统的配置上它都会有不同的需求。这就直接体现了建筑设计规划单位的专业性。 下面是次主力店肯德基选址要求，供大家参考一下： 一. 面 积：首层，350平方米（使用面积）。门面12米。 二. 高 度：楼板到梁底高度，不得低于3米。 三. 楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/m２,餐厅区活荷载为250 kg/m２。 四. 供 电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。 五. 供 水：甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5KG/CM２，并具有相应的用水指标。 六. 排 水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸。 七. 隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。 八. 化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。
万科商铺设计规范
万科独立和底层商铺设计指引 1、目的 1）统一商铺设计语言 2）推进商铺设计标准化 3）减少商铺设计失误 4）为商铺设计评审提供依据 2、适用范围 适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积 500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。 3、术语解释 1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为万—万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。 2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。 3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。 4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。 5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。 6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。 7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。 8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。 4、执行标准 1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。 2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。 3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。 社区商业业态分为以下四大类： 1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。 注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。 2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。 1、在项目定位阶段，营销部负责提供以下表格，作为设计的必要输入条件 2、G类住区商业住宅价格比不应低于2，C、T类住区商业住宅价格比不应低 于。 3、通常情况，餐饮面积占商业总面积约30%较为合适。
商业裙楼招商方案
商业裙楼招商方案 The manuscript was revised on the evening of 2021
文园裕景2F3F商业裙楼招商方案（初案） 前言: 文园裕景2F3F商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主，即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区，第二步是打造城东新的商业中心商圈。为了确保文园裕景建成后全商业单元顺利运营和开业，招商部需分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满足文园裕景交房后现有的业主的需要，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于文园裕景新商业中心构建和推广，形成长效发展的核心竞争力，以推动项目良性的发展，并为后续地块铺路。 一、项目整体招商原则和目标 1、招商店铺 文园裕景3#、5#、2#、1#、7#楼2F、3F商业裙楼，因销售单元面积大，总价高，纳入本次招商范围。
2、招商基本原则 ①确保文园裕景整个商业街形象统一和经营稳定,按现行功能分区采取统一招商，保证整个商业街整体定位符合城东新商业中心需求，来保证商业街长远经营稳定。 ②引进的项目必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心。 ③引进的业态必须考虑到项目业主、4#楼经营户、周边居民区、学校等群体的购物习惯和消费需求，能培育稳定的消费群体，有非常明确的针对性。 3、招商目标 在2017年1月1日前项目整体招商完成50%，即2#、3#、5#楼2F3F商业裙楼完成大面积招商；2017年5月1日项目开业前整体招商完成80-90%，以保障项目能如期顺利开街。 本项目初步拟定于2017年5月1日项目商业街店面全部开街为最佳期许。距明年项目商业店面全部开业只剩下半年时间（2016年7月1日—2017年5月1日），剩下的时间有10个月，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。 二、会昌商业调研 1、会昌商业的现状 会昌城区商业格局带有鲜明的中部三四线城市特色，即以农贸市场为主导，围绕农贸市场形成商业集群：老城区以文家塘农贸市场–南街为轴心形成的老城区第一个商圈，之后随着会昌城市发展，形成了以水东菜市场--水东延伸街形成的商业集群。除此之外，通过政府引导和市场聚集，又形成一些特色商业街，以文化广场--财富港广场为中心的“第二商圈”地位不可撼动。随着城市东拓进程加快，中高档住宅云集和商业项目集中开发，城东片区未来随着文园路、水东大道东延线、会昌火车站的落成，城市化进城加快，城东将
万科商业地产布局
万科商业地产布局回顾与展望 ——独特万科模式服务住宅与满足客户 2010-12-29 住宅领域的领军者万科改变多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，无疑引起了业内各界的关注和思考；世联研究认为改变一味的住宅专业化方向不仅仅是万科所需要面对的事情，同时也是中国房地产界所有力求大展宏图的企业所面临的共同问题，过度单一的住宅专业化已不再符合当前中国局势的要求和房地产行业发展大势。 加速商业地产开发是大势所趋 其一、经济结构的转型为第三产业的发展提供很好的机遇，第三产业所占GDP的比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑；依照国外的经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，商业地产将成为热饽饽，市场对住宅的需求将随之减少，目前国内第三产业占GDP的比重仅为40%左右，商业地产存在巨大的发展空间。 其二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力，通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发，在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在核心城市持有优质的商业物业，将会成为万科实力与品牌的见证，也将是万科持续成为行业标杆的有力支撑。 其三、政策频出和土地规划使得万科不得不涉足商业地产开发。近十年中国房地产经过了政策支持期到政策频出期的转变，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划中通常包含商业，包括万科在内的所有开发商不得不接触商业地产。 2010年万科重拾商业地产 万科城市综合体和购物中心开发如火如荼。2010年万科十分重视城市综合体和购物中心的开发，在上海和深圳均有涉足，企图通过在一线城市的耕耘打造万科商业的优秀品牌，以成功的实现对二三线城市的辐射效应，例如：6月万科深圳首个城市综合体项目启动，该项目商业面积将高达10多万平方米，提供娱乐、休闲、餐饮和购物的一体化服务，同时拥有大体量写字楼物业。同时由于万科住宅已经深入全国二三线城市，加之一线城市的土地资源较为紧张，今年万科在二三线城市的商业布局节奏同样稳健而高效，并且定位鲜明，注重其在城市、片区以及社区等范围的辐射作用，体现商业服务住宅的理念。例如：2月14日，东莞万科首个城市综合体项目正式启动，将建成集购物、办公、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光和文化于一体的城市综合体项目，将成为长安镇首个一站式都市生活中心，成为东莞新的地标；在上海总投资10.37亿元的七宝地块项目,将建成包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能够提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位“一站式”服务的大型购物中心。 万科酒店物业定位高端。万科在酒店领域坚持走较为高端的路线，并通过采取同国内、国际知名酒店集团合作的方式来树立万科的酒店品牌，提升万科的酒店服务水平，并有效的提升片区溢价；相比城市综合体和购物中心，2010年万科在酒店领域的表现更为抢眼，动作相对更加密集；2009年12月3日，珠海宾馆改造工程打响了万科进军商业领域的第一枪，2010年5月31日，万科珠海宾馆引进万豪国际集团作为其酒店管理者和运营者；5月26日，万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军武汉高端商业地产,以抢
沿街商业设计要点
三、产品设计建议要点 项目商业部分主要为住宅裙楼，社区商业部分除生活超市为两层裙楼外，其余部分皆为一层底商；餐饮娱乐部分既有两层，也有三层裙楼；城市服务部分皆为两层裙楼。本案产品主要考虑以下几方面情况。一是商业部分与住宅的分隔；二是裙楼外立面处理；三是商铺结构，以及大堂设置。 （一）商业部分与住宅的分隔 本案商业部分对住宅的影响主要集中在餐饮娱乐业态所产生的油烟、噪音和热力影响上面，而城市服务组团和社区商业组团的影响相对较小。 1、住宅与商业的分隔： 垂直分隔：餐饮娱乐部分裙楼与住宅之间，设置架空层，可建设绿化景观，并预留中央空调冷却塔放置位。通过绿化、娱乐休闲设施全面提升花园环境。 城市服务和社区商业组团住宅不设架空层，按常规谁即可。 横向分隔：主要是注意住宅与商业部分的楼距，特别是迪厅、KTV包房的噪音、光污染和对住宅隐私的音响；其余部分按常规即可。 2、餐饮排污通道 油烟排放：现主要考虑将餐饮业厨房放置于裙楼首层，排油烟采取冷却过滤的地下排放模式，并与住宅下水道相分离，排气口远离人群和住宅。 餐饮垃圾处理：主要解决通道问题，一般餐饮单位会有固定的垃圾收方，并会自行解决对方问题，这主要需加强管理。但通道因设置在背街面，并与人流、住宅有一定距离。 3、消费人群与居住人群的分流 消费人流通道主要设置在临街面，消防通道可是这在背街面。 （二）裙楼临街外立面处理 1、建筑外观： 应具有现代感、结构有力，条块简洁大方，主要临街面可设置骑楼或伸出遮阳（雨）篷。2、外立面广告位： 主要在餐饮娱乐区、城市服务区设裙楼外立面设广告位，但应注意观景窗与广告位的平面布局协调，同时也须显现广告的气势；社区商业部分广告位主要为门头广告位为主。 3、广场布置： 在道路交叉口（大型餐饮、生活超市）可设小广场，广场地面除铺设完整外用不同的地面材料加以区分。为促销吉庆活动预留空间。 （三）、商铺结构建议 1、铺面层高 社区商业和城市服务部分商铺，层高按照常规4米就已经足够了；但餐饮娱乐部分、生活超市考虑其内部装饰的可塑性，以及人员多，空间舒适度要求高，可以考虑为5米。 2、铺面开间 城市服务组团和餐饮娱乐组团（包括生活超市），都需要大开间以显示内部气势，基本要求柱距为8米，首层门面以4米作为零时分隔；餐饮娱乐进深要求较长，可考虑为30—35米左右，城市服务组团进深可为16米左右；二层三层，视销售和租赁需求进行分隔或不分隔。其中，大型夜总会（迪厅、KTV大厅）设置，可考虑于二三层预留挑空位置。 社区商业组团柱距要求6米即可，门面以3米作为零时间隔，进深在12米左右为宜。 3、铺面设施 主要以生活排污管道、自来水、（餐饮娱乐煤气管道）、电表箱、电话、闭路电视、宽带的分布主要考虑在铺面背街面一线，并可根据铺面划分要求牵引或连接。 餐饮娱乐（生活超市）和城市服务组团，可根据铺面划分或需要预留上下步梯位置。
万科设计单位资料库
万科设计单位目录及简介
境外设计协作单位简介： 1、澳洲WOODSBAGOT设计公司 WOODSBAGOT设计公司，世界排名前五十强，是2000年悉尼奥运会的主要设计商之一。该公司在2000年曾获得以下主要奖项：澳大利亚皇家建筑学院奖、2000年澳大利亚城市发展(学院)奖、澳大利亚国家最优商业项目奖、澳大利亚国家最优景观设计奖。 2、日本（株）山设计工房 日本建筑设计公司，创立于1974年。作品主要分布在日本首都圈及其它大城市，始终把开发事业的可行性放在首位，对时代的正确认识，对理想居住空间的追求，对历史、文化的继承是其规划设计的基本立场。 傅志强：日本（株）山设计工房董事之一、同济大学建筑学学士、东京都立大学都市规划硕士、万科企业股份公司设计顾问 主要作品：中国人民银行深圳分行大厦、天津万科城市花园、日本东京多摩新城13-20街区、日本千叶新城7号地铁站区域规划、上海西郊花园、上海万科假日风景之蚂蚁工房、上海万科朗润园。 3、和计画顾问设计所 1966年创立，以城市基础维护公司为主要客户，在城市再生、街道环境维护以及新城市公园、绿地、人行道的计划、设计领域具有丰富经验及专业知识 中里严1953年生于神奈川县，毕业于东京农业大学农学部造园学科。和计画株式会社专务董事，都市及地方计画专业技士，注册造园师。 主要作品：多摩新城、千叶新城、港北新城、东京临海副都心台场地区、幕张新都心等。 林昌彦1958年出生于日本清森县，毕业于东京农业大学农部造园学科，和计画株式会社理事，注册造园师。 主要作品：多摩新城、千叶新城、港北新城、东京临海副都心台场地区、幕张新都心等。 4、德国约旦和穆勒建筑设计和城市规划公司
裙楼商业设计规范
裙楼商业设计规范 本设计要求为住宅裙楼商业的街铺、内铺及中大型商业的设计要求。 一、建筑 1.分类 (1)按现有图纸方案归纳为街铺、内铺、中大型商业三类：街铺指有独立门面的商铺，各店铺可自主经营管理，营业时间可自行决定；内铺是整体商用物业中的一些独立单元，各铺位需集中管理，营业时间需统一；中大型商业：一般指规模较大，内部空间不做分隔的商业形式，如：百货商场、大卖场、超市、娱乐等。 (2)按装修分为装修、毛坯两部分情况：装修部分包括公共管理部分，如门厅、中庭、走道、楼梯及楼梯间、公共卫生间等。
(3)毛坯部分: 街铺、内铺及中大型商业的独立管理部分。 2.标高设置 (1)均采用建筑标高系统；即：标高标注建筑完成面，结构标高相应降低。 (2)地面装修层厚度：一般按50mm考虑。 3.首层入口 (1)首层入口处室内外地面高差100mm-150mm。 (2)中、大型商业首层入口处：空间允许的可不设台阶，做缓坡解决室内外高差。街铺通常设一级台阶。 4.电梯
(1)电梯门洞尺寸要求：电梯门洞结构留洞尺寸(高)＝门洞建筑留洞尺寸(高)＋地面装修层厚度。 (2)乘客电梯及货梯：一般选用额定速度1.0m/s，载重1000～2000kg的电梯。根据实际工程情况确定选用有机房或无机房的形式：当工程条件许可时，一般首优先选用有机房电梯；当电梯顶层上部是住宅等功能房，不适宜做机房时，可选用无机房电梯。 5.自动扶梯 (1)铺位区中央及商场的中庭部分需考虑自动扶梯的预留位。 (2)自动扶梯一般只预留位置，由使用单位自行安装。 (3)按OTIS电梯公司提供的资料，提供以下方案设计参考数据（单梯）：
万科社区商业设计要求
万科社区商业设计要求 一、店铺价值 1.店铺价值与面积 店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑： （1）销售型： ①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。 ②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。 ③单铺大于300万元较难销售。 （2）持有型： ①商铺价值与层数关系：7A原理 ②商铺租金随层数增加逐层减半， ③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。 2.店铺价值与位置 店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。 销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。 店铺价值逻辑 ①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮 ②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮
二、店铺类型 1.店铺分类 店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。 三、店铺平面 1.开间进深比 开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是 比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。 ①开间进深比合理区间为1:2~3:10 ③一般情况下进深最大不要超过15m
③常见铺为4.2mX12m 商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。 ①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。 ②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺 案例：商铺面宽与柱距的关系 反面案例：深圳翡丽郡
社区商业面积配比和规划设计研究
社区商业面积配比和规划设计研究 社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 社区商业面积配比要点 1、社区商业面积规划原则 为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。 根据赢盛长期的市场调查及对标杆社区商业的研究： 面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。 社区商业面积配比一般法则 经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。 通过以上标杆社区商业研究，赢盛认为： 定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%~3.5%之间比较适宜；定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在 4.5%~ 5.5%之间比较适宜； 定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%~6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。另：
商业服务网点的设计要求
商业服务网点的设计要求 2015-06-25 17:23阅读：17,813 一，商业服务网点的设计要求：？ 1，住宅下部局部凸出住宅建筑主体投影外的商铺，仍可视为商业服务网点，但应控制其凸出的长度，该长度一般按不大于住宅建筑主体投影长度的1/5考虑。-倪照鹏？ 2，在住宅首层或一二层设置的物业办公用房，社区活动等住宅区的配套服务用房，可以比照商业服务网点的防火设计要求进行设计。--倪照鹏？ 3，商业服务网点的疏散走道、疏散门、安全出口和疏散楼梯的净宽度因符合本规范第条的规定。--倪照鹏？ 4，独立建造的小型商店或设置在其他建筑下部的小型商店，无论其建筑面积大小，其防火设计的要求均应按照本规范有关公共建筑的规定确定。--倪照鹏 （5．5．18 除本规范另有规定外，公共建筑内疏散门和安全出口的净宽度不应小于0．90m，疏散走道和疏散楼梯的净宽度不应小于1．10m。）？ 二：GB50016-2014 2．1．4 商业服务网点commercial facilities 设置在住宅建筑的首层或首层及二层，每个分隔单元建筑面积不大于300m2的商店、邮政所、储蓄所、理发店等小型营业性用房。 1，本条术语解释中的“建筑面积”是指设置在住宅建筑首层或一层及二层，且相互完全分隔后的每个小型商业用房的总建筑面积。比如，一个上、下两层室内直接相通的商业服务网点，该“建筑面积”为该商业服务网点一层和二层商业用房的建筑面积之和。 2，商业服务网点包括百货店、副食店、粮店、邮政所、储蓄所、理发店、洗衣店、药店、洗车店、餐饮店等小型营业性用房。 3，住宅建筑的下部设置商业服务网点时，该建筑仍为住宅建筑；（节能设计按《公共建筑设计标准》设计。） 4，经营、存放和使用甲、乙类火灾危险性物品的商店、作坊和储藏间，严禁附设在民用建筑内。这些用途的场所不应设置在商业服务网点内、办公楼的下部等。 5，单独设置的商铺或设置在办公建筑等其他非住宅建筑下的商铺，不是网点，应按商店营业厅考虑。 三：GB50016-2014 5．4．11(强) 设置商业服务网点的住宅建筑，其居住部分与商业服务网点之间应采用耐火极限不低于2．00h且无门、窗、洞口的防火隔墙和1．50h的不燃性楼板完全分隔，住宅部分和商业服务网点部分的安全出口和疏散楼梯应分别独立设置。
万科规划设计方案设计任务书(模板)
XX房地产公司规划方案设计任务书 1 项目概况及用地分析 1.1用地自然条件概况及分析 1.1.1 宗地位置 应附文：简述宗地位置 应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图 1.1.2 宗地现状 (1)宗地四至围 应附文：简述宗地四至围 应附图：宗地红线图 (2)宗地现状地形地貌 应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开 分析 应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图 (3)绿化植被与水面 应附文：简述宗地绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与 水面，应说明拟保留部分的围、拟保留植物的树种和习性、 拟保留水面的改造措施 应附图：宗地绿化植被与水面分布图 (4)气候气象 应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。 (5)水文地质 应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况 应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等） (6)特殊地下物 应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐 房或其它大型地下建筑物 1.2 宗地社会条件概况及分析 1.2.1 区域现状与规划 应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状
特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府 对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。 应附图：区域现状图：区域总体规划图 1.2.2规划要求 应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的容，对用地主要设计指标的分析。 应附：规划要点；容积率分析表 1.2.3 交通状况 应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点； 私车赴宗地路线选择； 应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 1.2.4公共设施 (1)公共建筑 应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、 面积、基本功能、形态及建成时间； (2)对设计存在影响的设施与标志物 应附文：简述以下有利与不利因素情况 有利因素：广场、公园、城市雕塑等 不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、 其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。 应附图：周边公共设施图 1.2.5 市政管线 应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接 口位置、管径、埋深、标高 应附图：市政管线图 2 规划设计的基本原则 2.1 项目定位 2.1.1 项目的市场定位 2.1.2 项目形象定位 2.1.3客户定位 2.1.4价格定位 2.1.5产品定位
万科地产：商业地产项目规划设计流程解析
万科地产：商业地产项目规划设计流程 随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。 商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。 在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。 一、商业方案设计 商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项
目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下： （一）立地选项 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学 分析。 定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位： 1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。 2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。 3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的