豪宅快速销售的秘笈

深圳世联策划经典案例

豪宅快速销售的秘笈

——波托菲诺·天鹅堡二期

2004-2-10

项目背景

波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？

世联地产策划关键

产品优势——

1、区域环境的优越性

波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；

2、品牌形象深入人心

通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；

3、高端产品的稀缺性

通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；

4、户型设计的人性化

动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；

营销方面——

1、信息发布期

2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；

2、客户积累期

A VIP卡销售

a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，

发售VIP卡；

b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP

卡信息；

c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；

B VIP卡客户维护

a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行

的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；

b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，

邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；

C 样板房展示

样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。

3、营销期

A 价格策略

a) 通过市场调查和研究，掌握市场大势，2004年市内豪宅稀缺，利用豪宅市场空隙，提升价格空间；

b) 运用剩余价格理论，抓住高端客户心理，价格高开高走；

c) 进行详细的点对点分析，树立价格标杆；

d) 对VIP卡客户进行最喜欢户型的意向调查，支撑价格表的形成；

e) 密切跟踪成交情况，及时做出提价措施，保证价值最大化；

B 选房

制定紧凑的选房流程和完善的选房方案，在规定时间内选房，促进成交。

项目成效

2003年12月7日波托菲诺·天鹅堡二期开始正式认购至今，短短2个月的时间，推售的一区已卖出70％。

城市中心豪宅快速销售的案例——星河国际

2003-10-28

项目背景

项目规模：占地面积33946平方米，总建筑面积243106平方米；容积率4.5，住宅户数:922套。

在推出本项目时，正处于全市豪宅便地开花，各区豪宅竞争激烈之时。项目所处中心区南区配套建设尚未开发，人流量非常稀少。

客户问题

开发商对项目预期较高，属于企业开发的巅峰之作，希望通过成功销售实现项目的优良运作及提升企业品牌。

世联地产策划关键

定位——抓住中心区南区和项目的特质，以“CBD国际生活领域”的定位为首阶段宣传方向，并在产品、展示和营销上多个细节加以配合。

营销战略——豪宅市场的三场战役

营销主题——以“八大革命纲领”来颠覆市场，彰显“诚信地产”。

品牌举措——回馈社会，开发商“百万豪宅献爱心”资助深圳红十字会，为我们争取了广泛的认知渠道，迅速之间，“革命纲领”与“爱心捐赠”两项举措为项目带来了高知名度和大量的人流。

推广策略——以活动营销和直销营销为主，建立客户渠道，最终以60％的老客户推荐率降低交易成本。

项目成效

2002年10月13日首次选房日，，当天落订160套；开盘10个月，实现销售超过80％。

荣获深圳市2003年度上半年销售龙虎榜销售金额亚军和销售面积季军，最终成为中心区豪宅市场最畅销的楼盘。

商业区高密度住宅快速实现价值案例——玮鹏花园·时代都会

2003-10-27

项目背景

项目规模：占地34604.70平方米，总建筑面积245101.65平方米，容积率7.08，总户数870户。

玮鹏花园位于深圳商业旺地华强北，在地理位置上占有相当优势，在世联接手代理时，已接近现楼。但是，在前期销售阶段，并未对项目所具备的优势作充分的整合推广，销售率仅为23％。绝大多数市民对该楼盘缺乏认知和了解，获取不到楼盘相关信息，甚至给人留下该楼盘早已售磬的错误印象。

客户问题

5个月内如何扭转项目销售困局，在入伙前实现75％的销售目标。

世联地产策划关键

定位——将项目从传统豪宅转变为深圳市内最具投资价值的楼盘。

通过对玮鹏花园地理位置、片区特征等方面进行调查分析与优势整合，清楚认识到该楼盘是华强北目前唯一在售优质现楼，配合华强北商业旺区的优势，使得玮鹏花园成为目前深圳市内最具投资价值的楼盘。

形象——与项目最重要的价值点相关联。

对楼盘形象的重新定位包装。将玮鹏花园的价值调整到“华强北——时代都会”，同时配合售楼处的整改，以及外部通道的包装，提升项目价格，形成一个时尚、富有现代感、生气勃勃的时代都会。

推广——直销营销，直接指向目标客户，谁最认同华强北，谁最具有投资能力，谁就是我们的目标客户。

在对楼盘性质、区域特征进行透彻分析的基础上，深入挖掘潜在客户。通过有效的营销推广和促销措施，让市民们对位于地铁商圈黄金地段的稀缺楼盘得以充分认知。从而在销售方面打开了一个全新的局面，使得销售稳步攀升。

主打广告语：华强北首席商住大社区

顶级地段华强北

顶级交通距科学馆地铁站50米

顶级名校省一级重点学校荔园小学

顶级物管地王管家——熊谷组物业管理公司

项目效果

入伙时在价格稳步提升的同时，顺利实现开发商预定目标，销售速度是原来的1 8倍。

异地拓展成功营销案例——锋尚国际公寓（北京）

2003-9-30

项目背景

项目规模：占地面积2.6万平方米；建筑面积：8万平方米，其中，二期锋尚国际公寓4.2万平方米。

同期在售项目以板楼为主，竞争激烈；而世联进场前一期塔楼均价为7500元/平方米，略高于区域内板楼价格，不具有竞争力；宣传推广上主推项目所用材料品牌，宣扬高标准配置，但不被市场认同，销售速度缓慢。

客户问题

希望能够以高价格快速销售，回笼资金，并能够在市场上造成轰动效应，提高开发商知名度。

世联地产策划关键

定位——将项目从传统的公寓项目转变为高科技高舒适度住宅。

通过对锋尚所采用的“八大子系统”进行技术整合，配合强势的宣传推广，使市场认同高科技给我们带来的舒适居住感受。

形象——紧密联系项目的差异性卖点

整合卖点，更换案名，重新进行现场包装，体现“欧洲发达国家居住标准”，以“告别空调暖气”的独特形式，确立项目高科技住宅的形象。

推广——强势媒体攻关，制造新闻热点。

在对项目产品进行系统分析后，在销售前期，以“告别空调暖气时代”为主打语进行强势推广，用“选房”等事件进行配合宣传，制造新闻热点，受到“经济半小时”等新闻媒体的追捧，引发了大规模的参观浪潮，为后期节省了宣传推广费用，并使销售价格与速度快速攀升。

项目效果

2002年4月26日，锋尚正式开盘，均价9600元，推出30套当天售空；三个月后，均价攀升至11500元，锋尚国际公寓完成整体销售90％。

亮马名居(北京)

位置：位于朝阳区亮马桥路，燕莎桥向东800米

占地面积：14168平方米

建筑面积：共71825平方米。

物业用途及组成：五栋板式公寓楼构成，东为高斓大厦及规划的高尔夫球场，南临亮马河，与朝阳公园隔河相望，西通21世纪饭店后花园，北为第三使馆区及签证处。

发展商：北京雅世房地产开发有限公司

世联策划介入时间：2000年11月

世联代理时间：2001年3月开始

项目背景：

亮马名居位于燕莎商圈，户型偏大，市场容量相对比较小，同一区域楼盘多，许多新项目正在酝酿之中，竞争激烈；而本项目工程进度比竞争楼盘晚，情况十分不利，而且本项目昭示性弱，上门客户相对少。

营销关键：

提出泛会所概念，利用21世纪社区卡为亮马名居业主提供周边设施的服务，将售楼处建在21世纪饭店后花园――可以看见配套的地方，使用一种善意的捆绑式销售，改善小区无会所，把21世纪酒店变成项目的配套，有反客为主的感觉，成为燕莎地区的新地标。

强化cbd后花园形象，强调三大特质；距离CBD核心区近，背靠城市核心的朝阳公园，国际化气质明显，环境优越。

主打广告语之一：燕莎之巅，新都市

主打广告语之二：在都市，在后花园

销售情况：

2001年4月5日，亮马名居正式开盘，开售均价8000元；

2001年7月13日，北京申奥成功，亮马名居每平米涨价600元，放出10套悉数成交；

2001年7月28日，亮马名居每套再涨600元，均价突破11000元，销售突破7 0％；

2001年8月29日，亮马名居工程进入标准层，均价调至11678元。

2002年1月6日，亮马名居工程主体全部封顶，完成销售93％。

丽阳天下 (深圳)

位置：深圳市福田区滨河大道与新洲路交汇东南

规模：占6731.6平方米，总规划建筑面积64472平方米。

物业用途及组成：2栋31层小户型住宅塔楼加3层商业裙楼

户型及面积：31.68-72.59平方米，单房、一房、二房

发展商：深圳市宏浩实业有限公司

世联策划介入时间：1999年7月

世联代理时间：2001年4月13日开始

项目背景：

1998年以来，石厦片区保持供销两旺的局面。项目定位之初，小户型是片区市场空白点，而项目推出市场时，周边同期也推出了大量的小户型项目，竞争全面展开。

营销关键：

如何才能确立项目的独特竞争优势？经过研究，我们认为，摆脱与竞争对手常规层面的竞争，通过社区居住理念和文化营造项目形象差异是丽阳天下的取胜之道。

结合项目的特色和客户的特征，丽阳天下先期导入,成功树立项目的鲜明个性和形象,迎合年轻的目标客户,对竞争对手进行了有力阻隔。CONDO概念推广包括确立CONDO生活8大标准、建构CONDO社区、推广CONDO理念、实施CON DO社区包装。在一系列的推广手段之后，强有力的销售力是实现目标的保证。在进行有效客户积累之后，开盘当天选房成交211套，顺利实现“开门红”。项目进展到中期，销售针对目标客户群进一步实施促销策略，在项目已奠定个性的形象后，转入进行实效的卖点诉求，如送装修提升产品附加值，在保证均价前提下加快销售速度，成功拓宽了客户渠道。

从开盘到现在，丽阳天下作为一张时尚的标签，深深地刻在了许多年轻人的脑海里，获得了业主和准业主的高度认同，仅8个月时间，1012套单位，销售已近8成。

主打广告语：中心区小户型第四代.CONDO

销售情况：选房成交211套

光大花园(广州)

位置：广州市海珠区工业大道人民桥脚处

规模：占地43万平方米，总规划建筑面积109万平方米

物业用途及组成：超大规模的居住社区，规划中配备商业、公园、教育、医疗、会所等生活配套设施

户型及面积：76-118平方米，经济两房、豪华三房多种选择

发展商：广州市光大花园房地产开发有限公司

世联策划介入时间：2002年5月

世联代理时间：2002年7月1日开始

项目背景：

光大花园自99年开售以来，凭着天然独特的地理环境和适中的价格在市场上形成了一波又一波的销售热潮，“大榕树下，健康人家”的广告语更是深入人心，随着各项配套的不断完善，项目正逐渐成为市区的一个超大型健康生活社区。但随着市场的竞争日益激烈，健康的概念已不能支持项目作为大盘的长期发展，加上目前推出高层的销售难度和各个子项目的相互冲突，项目的销售自2 002来以逐步降温。

营销关键：

世联进驻光大花园项目后，考虑到异地项目的操作和深穗两地的文化差异，首先进行了充分的市场调查和业主访谈，然后在分析项目历史的销售状况后，发现项目原有单一的诉求已不能支持项目的长期发展。2002年项目销售除开盘

期外每月只有20套。

因此在整合项目所有卖点的基础上，世联提出大社区的概念，既能分阶段的重点宣传各个子项目，又不至于使其脱离项目的整体形象，同时世联在进驻后推动发展商做了一系列的工作，使项目在相对短时间内有了明显的变化，并在市场上树立了更高的形象。

主打广告语：大榕树下，健康人家

社区宽度，决定生活高度

销售情况：

2002年7月1日至年底共销售393套。每月销售约70套。

亲榕苑在储客期只有半个月的情况下开盘销售近100套。

榕上居C6在无储客期的情况下开盘当天销售40套。

非热点片区低成本营销战略突破案例——深业风临左岸

项目背景

项目规模：占地15000.60平方米，总建筑面积52801.06平方米，容积率：2.9 97；共424户。

风临左岸位于深圳高档住宅片区，周边临近东海花园、香榭里花园等豪宅。但是由于项目规模较小、周边环境较差；且远离交通主干道，昭示性弱，路况复杂；

推广费用少，因而推广难度很大。

客户问题

如何利用有限的营销成本实现项目推广成功，确保项目经济效益目标的实现。

世联地产策划关键

品牌推广促进项目推广，设计领先。

定位——为白领首次置业的理想选择，客户主要针对具有小资情调的都市中青年白领。

产品——建立领先的产品和树立鲜明的白领形象，以精心打造的户型及园林设计等树立独特的气质、品味引起客户共鸣，其户型与气质被评为2003最佳白领物业和2003最佳三房户型；同时总结了都市白领六大居住定律，以高性价比、高实用率及升值潜力等吸引客户。

推广——通过对风临左岸的地理位置、片区特征等方面进行调查分析与优势整合，锁定香蜜湖，加入到片区整体推广中。

营销——在对楼盘性质、区域特征进行透彻分析的基础上，深入挖掘潜在客户，利用深业的品牌进行有效的营销推广和促销措施，在项目销售达到50％后，主要通过一系列的文化活动营销和网络传播营造整个楼盘的文化特点，让客户更进一步的了解楼盘的优势，从而，在销售方面，取得了全新的战绩。

项目成效

目前销售率已近90％，远远领先于周边竞争项目的销售。

波托菲诺-纯水岸 (深圳)

位置：位于深圳华侨城社区中部，南临欢乐谷，北临桥香路。坐拥七万平方米燕栖湖、四万平方米天鹅湖、八万平方米荔枝林和谛诺山畔。

规模：占地面积80万平方米，建筑面积108万平方米。

物业用途及组成：一期--天鹅堡总建筑面积14.6万平方米，5栋高层由32至3 4层组成；二期--纯水岸是华侨城波托菲诺水岸豪宅经典之作，位于华侨城社区中部，由86套的TOWNHOUSE和12栋180-335平方米的多层豪宅组成。

户型及面积：250-290平方米TOWNHOUSE、180-335平方米的多层和高层。

发展商：深圳华侨城房地产有限公司。

世联策划介入时间：2001年4月

世联代理时间：2001年7月开始

项目背景：华侨城的社区资源日渐成熟，但项目周边的配套资源的规划刚刚开始，交通的不便和日常的生活配套的缺乏是本项目面临的最大障碍。

豪宅市场出现明显的豪宅供应比例的结构性失衡。

营销关键：

1、旅游地产品牌营销：依托华侨城旅游地产背景，创造旅游主题地产社区，强调波托菲诺生活格调。成功地引进一个意大利旅游小镇的概念，为中产阶层的生活方式定格，体验人居方式的大转移。

2、细分市场的差异化营销：考虑目标客户属于高尖端客户，经济、文化层次都的很高，所以在深圳首次推行VIP卡操作规则，作为新鲜的营销方式，吸引了大量目标客户，为项目积累了宝贵的客户资源，对销售起到直接推动作用。

3、利用CRM的资源，缔造第二营销梯队：波托菲诺四成左右的客户是通过亲友推介成交的，故维护华侨城品牌的忠诚度，发挥老客户资源成为拓宽后期销售渠道的关键。策划中在利用了事件营销的方式起到了明显的效果，如业主入伙晚会，会所免费开放的假日活动，星迪咖啡签单卡的馈赠，红酒会，专家报告会等。

4、开通“OCT欢乐快车”免费城巴，实现了整个城区的资源共享，受到业主的热烈欢迎。

主打广告语：波托菲诺生活格调

销售情况：一期天鹅堡销售开盘当天即成交116套。

二期纯水岸开盘两月TOHO即销售过半。

风和日丽 (深圳)

位置：宝安区龙华镇人民路与工业东路交汇处东南

总占地面积：173556㎡

总建筑面积：360000㎡

总住宅建筑面积：305749㎡

总户数：约3600户

停车位：1500个

绿化率：41％

小区内配套：四大主题园林3600平米生活馆综合楼800平米园林泳池灯光篮球场网球场羽毛球场停车场丰润幼儿园（宝安一级幼儿园）三联小学老年协会居民委员会医疗保健

发展商：深圳市物业工程开发公司

物业管理：深圳市国贸物业管理公司

项目背景:

“风和日丽”,位于龙华镇中心，总占地面积约18万平方米，总建筑面积36万平方米。由第一期20余栋多层住宅和29栋别墅洋房组成的丰润花园，第二期9栋7层高A组团风华苑，12栋7层高和雅苑、,第三期10栋7层高丽虹苑，及规划中的第四期高层住宅日锦苑合围而成。

营销关键：

风和日丽为分期开发的大规模住宅，如何处理好每一期之间的关系，使得每期的推广和销售都能呈现上升的趋势或至少维持在一个较高的水准之上成为本项目的难点。

经过客户调查分析，风和日丽最大的卖点是它36万平米可展示的成熟社区生活。通过与相关公司深入讨论，确定以小女孩、灯塔，作为楼盘形象标签，强力渲染风和日丽的居家生活气息，推展人们所熟悉所向往的生活场景。同时打出“大盘概念”、“成熟社区概念”和“新关口+中心区后花园”组成“龙华概念”三大卖点，制造片区热点，吸引市区客户。

后期销售调查表明，风和日丽的形象定位及广告宣传非常成功，得到广泛认同。根据诚意客户调查，84％以上的客户对风和日丽倡导的生活氛围认同。“百万买宅，千万买邻”,完美演绎的亲和力和浓郁的居家气氛，是风和日丽持续受到业主追捧，并带动整个楼盘热卖一大理由。

销售情况：

和雅苑:实现100％完满销售

丽虹苑:开盘一个月销售50％

锦绣花园三期·翡翠郡 (深圳)

位置：位于华侨城东，侨城东路与深南大道交汇处。西邻锦绣中华，东邻“园博园”，南邻侨城东地铁站口，并望深圳湾红树林自然保护区，交通便利，风光优美。

规模：总占地面积3.37万平方米，总建筑面积9.5万平方米，容积率2.8，建筑覆盖率8.35％。

物业用途及组成：由4栋29-33层高层住宅组成。

户型及面积：户型由148-192平面户型和280-350平方米复式组成，是继锦绣花园一、二期的又一高尚品质的精品社区升级版。

发展商：深圳华侨城房地产有限公司。

世联策划介入时间：2002年5月

世联代理时间：2002年5月开始

项目背景：华侨城的社区资源日渐成熟，豪宅市场出现明显的豪宅供应比例的结构性失衡。

营销关键：

1、视觉系统设计沿用一、二期的主要元素和基础色的基础上进行调整，通过项目的推广名称“翡翠郡”冲击市场，塑造宣传推广的新鲜感。

2、先展示后入市，通过包装的细节处理和新设备的引进突显升级版高品质的生活。如样板房的选择考虑到框景的效果；主卧室的观景阳台利用新设备“可移动木质百叶窗”等。

3、注重楼体的包装和门前立柱看板的设计的品位，彰显项目的档次和传播售楼的信息。楼盘的昭示性成为销售的最有力的武器，大大节约了其它媒体的发布费用。目前，通过楼体广告获知信息而成交的客户占4层以上。

4、利用锦绣的昭示性带动华侨城其它楼盘的销售，设立“华侨城看楼专线”共享客户，形成良好的销售互动。

5、选房活动流程的创新：当天派筹，当天选房。流程简洁、流畅、有节奏，高潮迭起。选房当日即成交200多套，创下豪宅市场的销售新高。

主打广告语：品质成就生活

销售情况：

翡翠郡开盘当天即成交116套。

翡翠郡开盘两月销售70％。

郊区超级大盘持续快速销售案例——桃源居全程策划代理

2003-11-5

项目背景

项目规模：占地面积116万平方米，总规划建筑面积160万平方米，总规划居住人口：近4.5万人。

从96年至2000年建成约9.5万㎡商品房，5年销售仅约6万㎡（平均年销售仅1.2万㎡），销售价格2850元/㎡。销售不畅带来项目资金运作困难，无法解决迫切需要解决的社区配套、环境落后等问题，项目的市场形象受到影响，销售近于停滞。

客户问题

作为深圳规模最大的超级大盘，如何扭转项目运作面临的艰难境地并能否确保项目持续良性运作，并最终实现经营目标。

世联地产策划代理关键

大盘战略——制造“中心化”举措。结合发展商在资金运作的实际情况，提出集中资源、重点突破、以名校教育配套启动超大社区的战略总纲。开发商经过与全

国几家名校的洽谈之后，桃源居最终达成了与清华的合作，成功引进深圳清华实验学校。

大盘推广——品牌先行，围绕名校教育配套这一中心优势，集中资源建立无可替代的高度和强势形象，在推广中强化深圳至大教育人文社区的整体形象，结合学校大事件充分营销，桃源居得以成功地扭转市场形象，提升了知名度，赢得广泛的客户的认同。

大盘销售——持续不断地使团队保持最佳战斗状态，持续达到并超越开发商目标。

项目成效

先后荣获深圳市2002年度销售龙虎榜销销售面积亚军，2003年度连续三季度销售龙虎榜销售面积冠军，2003年1-9月平均月销售速度169套。同时，销售价格比历史价格提升35％，一举成为华南地区最具影响、最受注目的地产项目。通过业绩改善，为客户创造了切实而持久的价值。

一个完美的销售流程,一般是由以下十个步骤组成

e商院e品学院推荐： 一个完美的销售流程，一般是由以下十个步骤组成： 步骤一：约见客户 做过销售的朋友都知道，约见客户是开展销售的第一步。约见客户的技巧有很多，一般客户都会说自己很忙，不愿意接待，那么尽量在约见时采用比较激昂有感染力的声音进行约见，细节是：“采用2选1法则”。例：您是9点有时间还是10点方便呢?(客户的回答回在这两个之间，产生其他回答的机率小) 步骤二：访客前的准备 都说良好的准备是成功的一半，着装的准备，心理的准备，资料的准备，都是要准备充分了才能出发。资料有日常公司常备资料和针对该客户的个性化资料。还有：别忘了带一个小小的礼品。(也许会成为你成功的关键) 步骤三：建立信赖感 很多做销售的人都善于做这个环节，那就是赞美。陌生人之间总是会有抗拒和距离，尤其是对一个销售人员。赞美是解决这个问题的好办法。当然，老板大都听烦了对他和他办公室如何豪华等溢美之辞，所以赞美要恰到好处，否则适得其反。多创新，多关注细节，赞美他的高雅爱好等。例：一个销售人员初通风水，他知道老板有这个爱好，赞美老板的工厂是“虎踞龙盘、藏风得水、五行不缺”老板大悦。 步骤四：客户需求分析 很多销售人员，包括中高级的销售人员都会忘掉这个环节，而直接开始讲述产品，这是大忌。在和客户寒暄中慢慢的发现客户的需求，这个时候再进行有针对性的“下药”，一针见血。医生的“望、闻、问、切”，就是客户需求分析的最好例子。 步骤五：讲述产品 这个是销售人员的基本功，熟悉自己的产品，最好进行互动式的讲解。不要向讲课一样灌给客户，尤其注意讲解要通俗，隔行如隔山，客户不懂您的行业，这样客户会听的睡着了。把你的产品讲的80岁的老人、10岁的孩子都能听懂，那才是本事。 步骤六：竞争对手的分析 讲完产品后，可以进行一次缔结，但是客户往往会提出“某某公司”比你们如何如何。竞争对手的分析要客观一些，偏激的抨击竞争对手，只能带来客户对你的反感。一个原则：只说自己的好，不说别人的不好;只说行业现状，不说针对谁。 步骤七：异议的处理

房地产行业销售技巧大全

【房地产销售技巧大全】 房地产销售技巧是整个房地产活动中最重要的环节，是直接产生效益的环节，房地产销售人员是整个销售活动的执行者，因此销售人员的作用就显得至关重要。销售人员在销售过程中的重要性决定了销售人员的薪水待遇高低。 房地产销售技巧是整个房地产活动中最重要的环节，是直接产生效益的环节，房地产销售人员是整个销售活动的执行者，因此销售人员的作用就显得至关重要。由销售人员在销售过程中的重要性决定了销售人员的薪水待遇高于一般其他职业人员的薪水，成为喜欢挑战的年轻人向往的职业。如何掌握房地产销售技巧，如何成为一个优秀的销售人员；如何争取每一位客户；如何把握客户的心理特征…… 以下便是一个优秀的房地产销售人员所应透彻了解的问题和技巧： 房地产销售技巧目录 第一节成功的销售要素 第二节销售九招式 第三节客户购买动机之研判 第四节销售现场布置及气氛的运用技艺 第五节销售技巧 第六节销售问题的处理技巧 第七节客户提出反对意见的应付办法

第八节结束销售的方法 第九节客户类型分析与对策 第十节应付难缠客户的功夫 第十一节基本素养 第一节成功的销售要素 要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼。 一、专业知识 一个销售人员必须充分具备己身业务范围内最基本的专业知识，包括建筑法规、建筑设计、税法、地政、契约、契约行为、市场行情、商品构造、品质、商誉……等，以及各种业务上常用到的专业术语，才能对客户详细说明产品的优缺点，进而争取客户的订单，达到销售目的。 二、六心 1、耐心—凡从事高价位商品的销售工作，必须对客户作长期而耐心的诉求与说明。 2、关心—要站在消费者的立场去考虑他们的各项问题，并给予完善的解答，才能博取客户的信任。 3、热心—热心协助客户，发掘问题、解决问题、达成购买目的。

销售秘籍

销售秘籍 销售人员具有良好的心理环境和心理状态，有利于影响和激发顾客采取购买行为，因此，成功的推销者大多善于首先把自己推销给顾客，将商品推销的重点放在自我推销上，以赢得顾客的理解、喜爱和信任，其次才是在此基础上推销其商品，由此而使推销目的得以顺利实现。国内外无数成功与失败的推销事例告诉我们，推销的成败主要不在商品的魅力，而在于推销员本身的魅力。推销员的魅力，一个很重要的方面来自于其内在的良好的心理品格。 要使自己成为一名合格的和卓有成效地从事推销业的推销员，要努力做到：相信自己能够胜任推销工作，相信自己能够说服顾客购买商品，相信自己能够战胜推销活动中的各种困难，无论顺境还是逆境始终对推销事业充满必胜的信心，培养坚定的自信心，是推销员迈向成功的第一步。推销工作的成败，首先取决于你的心理状态，其次才是其能力。自信是一种积极的心理暗示，并能转变为达到目标的积极行动，促使人们以必定成功的姿态竭尽全力去完成预定的计划或任务。当我们确信某种事情一定会实现时，结果往往能如愿以偿。相反，那种消极的心理预想，因其束缚压抑人心的作用力很大，结果失败的机率往往较高。 推销员的自信心，还能帮助其赢得顾客的信任。正如满怀热情的人能使别人产生热情一样，一个人在充满自信的状态下与人交往，便易于得到对方的信任。有这样一句名言：“自信则人信之”。推销员只有对自己充满信心，才能感染顾客，影响顾客，改变顾客的态度，使顾客对你产生信心，进而相信并购买你所推销的商品。而缺乏自信，就会在推销活动中缩手缩脚、遇难而退、坐失良机、无所作为。 怎样培养自信心? 首先，要有一个全面的自我认识和正确的自我评价。推销员培养自信心要做的第一件事，就是全面而深入地了解自己的各个方面，包括个性、兴趣、特长、知识水平、实际能力、价值观念及以往的成功经验和失败教训等。然后，对自己的各个方面进行分析、比较、判断，弄清自己的长处和短处，优势和弱势，稳定因素和非稳定因素，现实方面和潜在方面等等，并将这些方面同自己的推销工作联系起来综合考虑、全面衡量，作出正确、客观的自我评价。在此基础上，推销员可通过“扬长避短”来培养自己的自信心。所谓自信，信什么?就是相信自己的长处，相信自己的优势，相信自己比较稳定的优良品质，相信自己成功的经验，相信自己通过努力可将潜能发掘出来，相信自己通过综合优势的发挥能把握住成功的时机，能达到预定的推销目的。 其次，要克服自卑心理和畏难情绪。缺乏自信的推销员，要么是自卑心理很重，认为自己这不行那不行，甚至觉得自己不是做推销工作的“料”；要么就是有畏难情绪，“怕”字当头，怕推销干不好，怕顾客拒绝，怕商品卖不出去。自卑感和畏难情绪严重障碍自信心的确立，必须加以消除。自卑感的产生，虽然与缺乏锻炼有关，但不良的心理习惯是更重要的原因。推销员要克服自卑感，建立自信心，就应既看到自己的缺点，更要看到自己的优点，多想自己的长处。多想自己的优点和长处，就能造成心理环境的良性循环，从而萌发和逐步强化相信自己的意识。即使看自己的缺点和不足，也是以一种积极的心理倾向正视之，正视的目的在于改变之，而非消极地自我萎缩和自我沉没。克服自卑感的另一个重

做好销售的十个经典步骤

很多人一谈到销售，就简单的认为是“卖东西”，这只是对销售很片面的理解，其实人生无处不在销售，因为销售实际上是一个分析需求、判断需求、解决需求、满足需求的过程。比如我们到一个新的环境，进行自我介绍，就是对自己的一种销售；再譬如我们做一个学术报告，就是在向与会者销售自己的一些观点，诸多种种不胜枚举。 在实际中很多人的销售往往并不是很成功，但销售是有规律可循的，就象拨打电话号码，次序是不能错的。销售的基本流程是大家所熟知的，在此结合本人多年实际销售工作经验和销售培训的粗浅体会总结出销售十步基本流程，和大家做一分享。 第一步、销售准备 销售准备是十分重要的。也是达成交易的基础。销售准备是不受时间和空间限制的。个人的修养、对产品的理解、心态、个人对企业文化的认同、对客户的了解等等，它涉及的项目太多，不在此赘述。 第二步、调动情绪 良好的情商，是达至销售成功的关键，因为谁也不愿意和一个情绪低落的人沟通。积极的情绪是一种的状态、是一种职业修养、是见到客户时马上形成的条件反射。营销人员用低沉的情绪去见客户，那是浪费时间，甚至是失败的开始。无论你遇到什么挫折，只要见到客户就应该立即调整过来，否则宁可在家休息，也不要去见你的客户。 因而在我们准备拜访客户时，一定要将情绪调整到巅峰状态。 什么叫巅峰状态？我们有的时候会有这种感觉，今天做事特别来劲，信心十足，好像一切都不在话下，这就是巅峰状态，在这种状态下办事的成功率很高。可这种状态时有时无，我们好像无法掌控。其实不然，这种状态只要经过一段时间的训练，是完全可以掌控的。比如优秀的运动员，在比赛前就能很快的进行自我调整到巅峰状态。 那么我们怎么才能把情绪调整巅峰状态呢？怎样才能掌控这种状态呢？ (1)忧虑时，想到最坏情况 在人生中快乐是自找的，烦恼也是自找的。如果你不给自己寻烦恼，别人永远也不可能给你烦恼。忧虑并不能够解决问题，忧虑的最大坏处，就是会毁了我们集中精神的能力。因而当出现忧虑情绪时，勇敢面对，然后找出万一失败可能发生的最坏情况，并让自己能够接受，就OK。 (2)烦恼时，知道安慰自我

销售话术一：我要考虑一下成交法

话术一："我要考虑一下"成交法 当顾客说他要考虑一下时，我们该怎么说？ 销售员话术：××先生（小姐），很明显的，你不会花时间考虑这个产品，除非你对我们的产品真的感兴趣，对吗？我的意思是：你告诉我要考虑一下，该不会是只为了躲开我，是吗？因此我可以假设你真的会考虑一下这个事情，对吗？可不可以让我了解一下，你要考虑一下的到底是什么呢？是产品品质，还是售后服务，还是我刚才到底漏讲了什么？××先生（小姐），老实说会不会因为钱的问题呢？ 话术二："不景气"成交法 当顾客谈到最近的市场不景气，可能导致他们不会做出购买决策时，你怎么办？ 销售员话术：××先生（小姐），多年前我学到一个人生的真理，成功者购买时别人都在抛售，当别人都在买进时他们却卖出。最近很多人都谈到市场不景气，而在我们公司，我们决定不让不景气来困扰我们，你知道为什么吗？因为现在拥有财富的人，大部份都是在不景气的时候建立了他们事业的基础。他们看到的是长期的机会，而不是短期的挑战。所以他们做出购买决策而成功了。当然他们也必须要做这样的决定。××先生（小姐），你现在也有相同的机会做出相同的决定，你愿意吗？ 话术三："不在预算内"成交法 当顾客（决策人）以他们公司没有足够预算为借口，准备拖延成交或压价，你怎么办？ 销售员话术：××经理，我完全理解你所说的，一个管理完善的公司都必须仔细地编制预算。预算是引导一个公司达成目标的工具，但工具通常本身需要具备

有弹性，你说是吗？假如今天我们讨论的这项产品能帮你的公司拥有长期的竞争力或带来直接利润的话，作为一个公司的决策者，××经理，在这种情况下，你是愿意让预算来控制你呢，还是由您自己来主控预算？ 话术四："杀价顾客"成交法 当顾客习惯于对你的优质产品进行杀价时，你怎么办？ 销售员话术：××先生（小姐），我理解你的这种想法，一般顾客在选择一样产品时，他会注意三件事：1、产品的品质；2、优良的售后服务；3、最低的价格。但现实中，我从来没有见过一家公司能同时提供最优秀的品质、最优良的售后服务、最低的价格给顾客。也就是这三项条件同时拥有的情况是不太可能的，就好比奔驰汽车不可能卖桑塔那的价格一样。所以你现在要选择产品的话，你是愿意牺牲哪一项呢？愿意牺牲我们产品优秀的品质，还是我们公司优良的售后服务呢？所以有时候我们多投资一点，能得到你真正想要的东西还是蛮值得的，你说是吗？（我们什么时候开始送货呢？） 话术五："经济的真理"成交法 当顾客想要最低的价格购买最高品质的产品，而你的产品价格不能商量，怎么办？ 销售员话术：××先生（小姐），有时候以价格引导我们做购买的决策是不完全正确的，对吗？没有人会想为一件产品投资过多的金钱，但是有时候投资太少，也有它的问题。投资太多，最多你损失了一些钱，但投资太少，你损失的可就更多了，因为你买的产品不能带给你预期的满足。这个世界上，我们很少发现可以用最低价格买到最高品质的产品，这是经济社会的真理，在购买任何产品时，有时多投资一点，也是很值得的，对吗？假如你同意我的看法，为什么不多投资一点，选择品质，比较好一点的产品呢？毕竟选择普通产品所带来的不是你能满足的。当你选择较好的产品所带来的好处和满足时，价格就已经不很重要了，你说是不是呢？

销售秘笈(2)

销售秘笈（2） 销售秘笈(2) 『第一招』深入认识房地产全程系统营销的市场定义。 『第二招』把握营销中真正的结点问题，招招重拳出击。 『第三招』领悟大型住宅项目开发的结点处理。 房地产营销不只是挖掘卖点 我们往往认为环境好就是它的一个卖点，交通方便是一个卖点，配套齐全就是一个卖点，这么一整，整出十几个卖点，这时候往往就不存在卖点了。实际上，卖点就是对你的项目一个综合性的高度概括。 房地产是一种过程产品，非标产品 每一个房地产项目都不一样，而且房地产不可能是一个标准化的产品，它只能说是里面的组件，什么工业化的生产可以达到标准化，所以我们认为只有一种过程精品才能应对市场变化。 房产项目的木桶原理 木桶是由一条条板做成，哪条板最低，最后的水位就与那条板对齐，也就是说这个项目若存在明显的缺陷，某一个致命的缺点，那你这整个项目就下来了。 目标客户群的锁定 你选一块地，你想服务于哪个客户群?我们在实际操作中，发现发展商老想服务于大众，事实上，一个项目的开始，你一定要投入相当大的精力去做市场调研，锁定某一个群体。 规划取向 营销其实说白了，就是卖一个适销对路的商品，一个比较恰当的商品，你也不能说是最好的商品。 在项目决策阶段，就应该把项目的风格，环境取向给定下来，这样，下一步的规划设计才有的放矢。 形象定位与卖点整理

如果有一块地，你自己开发一个项目，你会对它的规划取向有一个定位，然后给合自己项目的优势也要给它一个形象定位。 所谓卖点，就是真正能够吸引客户的这个产品的特点，它可能是综合的东西，也可能是某一方面的东西。 兵法曰：故善战者之胜也，无智名，无功勇。故其战胜而不忒 感谢您的阅读！

陈安之销售的十大步骤

陈安之销售的十大步骤 作者：陈安之 我觉得一个人成功，最后最后的关键，除了那些知识、行动、坚持到底之外，其实就是要做好一个服务。那服务就是要超越顾客的期望。 现在我们要开始的演习是“善于销售”。推销就是要交朋友。业绩好的人就是他朋友多；业绩不好的人就是他朋友不够多，因为朋友会跟朋友购买产品。当你下定决心，不管任何人说不，只要你的企图心旺盛，只要你知道如何销售你自己，行销你自己，任何事情都是有可能的！ 现在，我们来学习说服（销售）的十大步骤： 1、第一步骤：充分的准备 充分的准备包括四个方面的准备，首先是体力的准备。要想让自己体力好，就必须做一些体力上的训练。以我十几年来研究成功学的经验，总结出了一些行之有效的方法（见《自己就是一座宝藏》），现在介绍几个给大家。 一个是每天做一四二深呼吸，早、中、晚各10次，共30次；二是永远只吃七、八分饱；三是吃水果在饭前吃，不要在饭后吃；四是做运动要做有氧运动，比如散步、游泳、慢跑、骑自行车等。 第二是专业知识的准备。你必须对你的产品有非常足够的了解。第三是对顾客了解的准备。你必须非常了解你的顾客，了解他的兴趣、爱好，这样便于沟通，便于投其所好。第四是精神上的准备。在处理重要的事情之前，先静坐5分钟。 2、第二步骤：使自己的情绪达到巅峰状态 要想使自己达到巅峰状态，必须先让自己的肢体达到巅峰状态，因为动作创造情绪。同时对自己反复地做自我确认：我是最棒的！我是最优秀的！我是最好的！我喜欢我自己！我一定能成功！ 3、第三步骤：建立顾客信赖感 建立顾客的信赖感，首先是透过自己的形象！也就是——为成功而穿着！为什么这么说呢？因为一个人的第一印象非常非常地重要！一旦他第一印象建立好了，那就成功了一半了。而第一印象就是通过你的形象表现的，所以一定一定要注重自己的穿着、举止、气质。 第二要学会倾听。永远站着或坐在顾客的左边，保持适度的距离，保持适度的目光接触，倾听不要打岔，不要发出声音，同时微笑点头即可。还要做好记录。顾客讲完后，要重复一次做确认。不要想即将说的话，要听出他真正的意思，用关心的角度跟他沟通。 第三要模仿对方的谈话。模仿对方的文字、声音和肢体语言，与对方相似，引起共鸣。在模

房地产销售技能与话术经典语句

房地产销售技巧与话术经典语句 作为房地产的销售人员,如何能够成功地将房子推销出去,除了房子本身的质量过硬之外,与销售技巧和话术也是有很大关系的. 下面是学习啦小编为大家带来的房地产销售技巧与话术经典语句，欢迎阅读。 房地产销售技巧与话术经典语句 1. 对销售人员来说，销售学知识是必须掌握的，没有学问作为根基的销售，只能视为投机，无法真正体会销售的妙趣。 2. 一次成功的推销不是一个偶然发生的故事，它是学习计划以及一个销售人员的知识和技巧运用的结果。 3. 推销完全是常识的运用，但只有将这些为实践所证实的观念运用在积极者身上，才能产生效果。 4. 在取得一鸣惊人的成绩之前，必须做好枯燥的准备工作。 5. 推销前的准备、计划工作，决不可疏忽轻视，有备而来才能胜券在握。准备好推销工具、开场白，该问的问题、该说的话，以及可能的回答。 6. 事前的充分准备和现场的灵感所综合出来的力量，往往很容易瓦解坚强对手而获得成功。 7. 最优秀的销售人员是那些态度最好、商品知识最丰富、服务最周到的销售人员。 8.对与公司有关的资料、说明书、广告等，均必须努力研讨、熟记。同时要收集竞争对手的广告、宣传资料、说明书等加以研讨、分析，以便做到知己知彼，采取相应对策。 9.销售人员必须多读些有关经济、销售方面的书籍、杂志，尤其必须每天阅读报纸，了解国家、社会消息、新闻大事，拜访客户这往往是最好的话题，且不致于孤陋寡闻，见识浅薄。

10. 获取订单的道路是从寻找客户开始的，培养客户比眼前的销售量更重要。如果停止补充新顾客、销售人员就不再有成功之源。 房地产销售技巧与话术精华语句 1、要了解你的客户，因为他们决定着你的业绩。 2、在成为一个优秀的销售人员之前，你要成为一个优秀的调查员，你必须去发现、去追踪、去调查，直到摸准客户的一切，使他们成为你的好朋友为止。 3、推销必须有耐心，不断的拜访，以免操之过急，亦不可掉以轻心，必须从容不迫，察言观色，并在适当的时机促成交易。 4、了解客户并满足他们的需要，不了解客户的需求，就好像在黑暗中走路，白费力气又看不到结果 5、对于销售人员而言，最有价值的东西莫过于时间，了解和选择客户，是让销售人员把时间和力量放在最有可能购买的人身上，而不是浪费在不能购买你的产品的人身上。 6、有三条增加销售额的法则：一是集中精力于你的重要客户，二是更加集中，三是更加更加集中 7、客户没有高低之分，却有等级之分，依客户等级确定拜访的次数、时间，可以使销售人员的时间发挥出最大的效能。 8、接近客户一定不可千篇一律公式化，必须事先有充分准备，针对各类型的客户，采取最合适的方式及开场白。 9、推销的机会往往是稍纵即逝，必须迅速、准确地判断，细心留意，以免错失良机，更应努力创造机会。 10、把精力集中在正确的目标，正确的使用时间及正确的客户，你将拥有推销的老虎之眼。

销售缔结成交方式

如何有效缔结客户------拓宽自己思维！ “如何有效缔结客户” （一）我认为缔结客户是整个业务过程中最重要的一个环节。如果缔结客户失败你的整个业务就会失败，其实整个业务过程就是一个“逼”的过程，逼要掌握技巧，不要太操之过急，也不要慢条斯理，应该张弛有度，步步为营，也要晓之以理，动之以情。我们来探讨以下如何逼单？ 1、去思考一个问题，客户为什么一直没有跟你签单？什么原因？很多同事提出客户总是在拖，我认为不是客户在拖，而是你在拖，你不去改变。总是在等着客户改变，可能吗？做业务从来不强调客观理由。客户不签单肯定有你没做到位的地方，想一想？这是一个心态问题！ 2、认清客户，了解客户目前的情况，有什么原因在阻碍你？你一定要坚信，每个客户早晚一定会跟你合作，这只是一个时间问题。我们要做的工作就是把时间提前，再提前。 3、只要思想不滑坡，方法总比困难多。不要慌，不要乱，头脑清醒，思路清晰。视死如归，正义凛然。有问题我们要去分析、解决，有问题是正常的，好哇！我就是喜欢挑战，很有意思吗，生活充满了乐趣，就像一场游戏。 4、抓住客户心理，想客户所想，急客户所急，你要知道他究竟在想些什么，他担心什么？他还有什么顾虑？ 5、一切尽在掌握中，你就是导演。你的思想一定要积极，譬如太忙？为什么？就是因为有些事情可以用网络去作，可你却偏偏跑腿，发个伊妹儿不就行了吗！你怎么去引导客户将劣势变为优势，将不利因素变为有利因素。 6、为客户解决问题，帮助客户做一些事情，为客户认真负责，为客户办实事、办好事，让客户感受CE的服务，温暖。 7、一定要有耐心，锲而不舍，百折不挠，用你的执著感动客户，让上帝流泪，说：唉，小伙子我真了你了。你这中精神值得我们的业务人员去学习。过来跟我干吧！我高薪聘请。 8、能解决的就解决，不能的就避重就轻，将问题淡化，避开。这就要求你头脑一定要灵活。 9、假设成交法，是我们做单常用的方法之一。先让他来参加一下我们的会员服务，先帮助他拍拍照片，等。签单是顺利成章的事情。或者在签单以前先填写一下表格，当谈的差不多的时候，要说：我们办一下手续吧。 10、引导法，不要把建设网站的好处和中国企业网的服务与产品全部告诉客户，让客户产生浓厚的兴趣，一定要审时度势、机敏灵慧。即要落落大方、振振有词，又要恰到好处嘎然而止。美味不可多用啊。为以后工作打下良好的基础。 11、学会放弃，当然只是暂时的，以退为进。 12、问题：逼单?针对中层领导托拉，不起积极作用，不向老总力荐。 解决方法： 1、责任归咎法。向该中层领导施压，向其宣传：我们向其推荐了，如果因为他的原因没有向老总说明，等老总重视这件事的时候却发现中层领导当时没有汇报，或竞争对手做的好，自己公司没有做到好处，老总找责任人，最终都将是中层领导的责任。通过这种责任归咎的方法，使其不敢怠慢。 2、促销法。利用促销，使其加快签单进程。 3、果断蹦级法。如果中间领导不重视，影响网站谈判进程，可选用换联系人联系的方法。 13、问题：逼单?针对老总托拉，不积极配合。 解决方法： 1、企业荣誉形象、品牌宣传法：向其灌输如果客户想到网上找该公司，结果搜索不到，那对公司的形象宣传是多么不利的，很可能因为该公司没有网站而合作告吹。现在的名片上都印有网址与电子邮件，该公司老总的名片上没有，企业的形象受损。

销售十大步骤总结

销售十大步骤 一、准备 1. 机会只属于那些准备好的人 2. 一个准备得越充分的人，幸运的事降临到他头上的机会就越多 3. 为成功而准备 （一）、身体 锻炼身体是您工作中最重要的工作之一 （二）、精神 1.去拜访客户之前，复习我们产品的优点 2.熟悉同行业竞争对手产品的缺点 3.回忆最近拜访顾客的成功案例 4.联想一下与客户见面的兴奋状态 （三）、专业 优秀的销售员是一个杂学家，上知天文、下知地理 要想成为赢家，必须先成为专家 对自己的产品了如指掌，对同行业竞争对手产品如数家珍 顶尖的销售人员象水： 1. 什么样的容器都能进入 2. 高温下变成蒸汽无处不在 3. 低温下化成冰坚硬无比 4. 在《老子》73章中讲到“水善得万物而不争”“唯不争，故无尤”“不争即大争”

5. 古人把女子比喻成水，水柔，以柔克刚，故男人征服天下，女人征服男人 6. 水无定性，但有原则（涉及到公司利益、品牌、资料）（四）、顾客 1．跟专业人士了解产品信息，购买熟人产品 2．顾客买产品是冲着老板的为人，做人成功 3．了解客户详细信息，对顾客了解越多，成效的机率越大 二、良好的心态 老板的心态（事业的心态）、持久的心态（长远的心态）、 积极的心态、感恩的心态、学习的心态 三、如何开发客户 （一）、准客户的必备条件 1．对我们的产品有需求 2．有购买力 3．有购买决策权 （二）、谁是我的客户？ （三）、他们会在哪里出现？ （四）、我的客户什么时候会买？ （五）、为什么我的客户不买？ 1.客户不了解 2.客户不相信 （六）、谁跟我抢客户？ （七）、不良客户的七种特质：

1．凡事持否定态度，负面太多 2．很难向他展示产品或服务的价值 3．即使做成了那也是一桩小生意 4．没有后续的销售机会 5.没有产品见证或推荐的价值 6.他生意做得很不好 7.客户离你地点太远 （八）、黄金客户的七个特质： 1.对你的产品与服务有迫切需求（越紧急，对细节、价格要求越低） 2.与计划之间有没有成本效益关系 3.对你的产业、产品或服务持肯定态度 4.有给你大订单的可能 5.是影响力的核心 6.财务稳健、付款迅速 7.客户的办公室和他家离你不远 （九）、开发客户的步骤： 1.收集名单 2.分类 3.制定计划 4.大量行动 四、如何建立信赖感 1.形象看起来像此行业的专家 2.要注意基本的商务礼仪 3.问话建立信赖感 4.聆听建立信赖感

顶级房地产豪宅的实战销售技巧

顶级房地产豪宅的实战销售技巧 房地产豪宅销售技巧：在房地产销售这个行业，尤其是豪宅，我们要避客户之锋芒，尽量快速成交，提高工作效率，增加赚钱速度，加快晋升步伐。技巧一：将最重要的卖点放在最前面说根据首因效应这个销售心理学的理论，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。技巧二：形成客户的信任心理只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。大家应该学习一些如何证实产品的销售技巧。技巧三：认真倾听不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。技巧四：见什么人说什么话尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资的关注升值性，给子女购买的人关注教育环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，见什么人说什么话的房地产销售技巧。技巧五：信任自己的房子每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。这是重要的房地产销售技巧技巧六：学会

描述生活很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。要运用形象描述的销售技巧，将客户的居住的美妙情景画在客户心中，这样客户才能被感染。技巧七：善用数字尽管数字是干巴巴的，但是它却有让人相信的妙用。将楼盘的各种数据熟记于心，对客户介绍的时候信口拈来，不仅会让客户相信你的楼盘，也会让客户相信你很专业。这一点和上一条房地产销售技巧并不矛盾。技巧八：结尾要有亮点要将最重要的放在开头，但也不要忽略了结尾，不能虎头蛇尾，因为还有个近因效应，客户还会对最后听到的形成较深刻的印象。可以把一些不太重要的东西放在中间说，而结尾的时候要留一些亮点，戛然而止让客户余香满嘴、激动不已。你的介绍结束，客户就应该有购买的激情。房地产销售技巧和话术就像做一篇文章，要做到“凤头、猪肚、豹尾”。欢迎职场、销售、创业者以及有梦想不安现状的朋友加入实战销售创业交流群。QQ群：341158131验证码：62要求：1、每天晚上八点群里分享一个择业、面试、销售、创业等方面的职场经典案例。2、有工作职业的困惑的朋友都可以提问，会有职场高手一一为你答疑解惑。3、分享各个行业不外传资料（花重金购买，或内部资料）群共享自行下载！4、如果你是一个爱学习想快速提高自己赚钱能力的人，欢迎你的加入！你可以在圈子里围观职场高手们的思维模式及做事方法，半年下

十个常用的销售成交方法

十个常用的销售成交方法 1.请求成交法 请求成交法又称之为直接成交法，这是销售人员向客户主动地提出成交的要求，直接要求客户购买销售的商品的一种方法。 （1）使用请求成交法的时机 ①销售人员与老客户，销售人员了解顾户客的需要，而老客户也曾接受过推销的产品，因此老客户一般不会反感推销人员的直接请求。 ②若顾客对推销的产品有好感，也流露出购买的意向，发出购买信号，可又一时拿不定主意，或不愿主动提出成交的要求，推销人员就可以用请求成交法来促成客户购买。 ③有时候客户对推销的产品表示兴趣，但思想上还没有意识到成交的问题，这时销售人员在回答了客户的提问，或详细地介绍产品之后，就可以提出请求，让客户意识到该考虑购买的问题了。 （2）使用请求成交法的优点 ①快速地促成交易 ②充分地利用了各种的成交机会 ③可以节省销售的时间，提高工作效率。 ④可以体现一个销售人员灵活、机动、主动进取的销售精神。 （3）请求成交法的局限性 请求成交法如果应用的时机不当，可能给客户造成压力，破坏成交的气氛，反而使客户产生一种抵触成交的情绪，还有可能使销售人员失去了成交的主动权。 2.假定成交法 假定成交法也可以称之为假设成交法，是指销售人员在假定客户已经接受销售建议，同意购买的基础上，通过提出一些具体的成交问题，直接要求客户购买销售品的一种方法。 例如，"张总您看，假设有了这样设备以后，你们是不是省了很多电，而且成本也有所降低，效率也提高了，不是很好吗？"就是把好像拥有以后那种视觉现象描述出来。 假定成交法的主要优点是假定成交法可以节省时间，提高销售效率，可以适当地减轻客户的成交压力。 3.选择成交法 选择成交法，就是直接向客户提出若干购买的方案，并要求客户选择一种购买方法。就像前面讲到，"豆浆您是加两个蛋呢，还是加一个蛋？"还有"我们礼拜二见还是礼拜三见？"这都是选择成交法。

销售人员必看的成功秘笈

销售人员必看的成功秘笈 看完学会销售业绩立刻倍增10倍 1%的销量是在电话中完成的， 2%的销售是在第一次接洽后完成， 3%的销售是在第一次跟踪后完成， 5%的销售是在第二次跟踪后完成， 10%的销售是在第三次跟踪后完成， 80%的销售是在第4至11次跟踪后完成! 跟踪工作使您的客户记住您，一旦客户采取行动时，首先想到您。 跟踪的最终目的是形成销售，但形式上绝不是我们经常听到的“您考虑得怎么样?” 【销售最大的收获】不是提成多少，不是升职，不是增加了炫耀的资本，不是完成任务，销售最大的收获是：你生活中多了一个信 任你的人! 【销售最大的敌人】不是对手，不是价格太高，不是拒绝你的客户，不是公司制度，不是产品不好，最大的敌人是：你的抱怨!你的 借口!献给做销售的朋友们，收藏吧，耐心精读3遍，会有新突破的! 1、顾客是最好的老师，同行是最好的榜样，市场是最好的学堂。取众人之长，才能长于众人。 2、依赖感大于实力。销售的97%都在建立信赖感，3%在成交。 3、当你学会了销售和收钱，你不想成功都难。

4、拒绝是成交的开始。销售就是零存整取的游戏，顾客每一次 的拒绝都是在为你存钱。 5、要从信任、观点、故事、利益、损失、利他六个方面，创造 让顾客不可思议、不可抗拒的营销方案。 6、销售是信心的传递，情绪的转移，体力的说服;谈判是决心的较量;成交是意志力的体现。 7、力不致而财不达，收到的钱才是钱。 8、一定要给顾客讲有含金量的东西，一定要学会创造价值，为 顾客创造他需要的价值。 9、所有的一切事物，都要学会去链接。情感的关系大于利益关 系和合作关系，要与顾客有深层次的情感交流。 10、顾客买的不仅是产品本身，更买产品相应的及额外的服务。 11、人脉就是钱脉，人缘就是财缘，人脉决定命脉。 12、你永远没有第二次机会给顾客建立自己的第一印象。 13、销售等于收入。这个世界上所有的成功都是销售的成功。当你学会了销售和收钱的本领时，你想穷都穷不了。 14、做业绩千万不要小看每个月的最后几天，这好比是3000米 长跑，当你跑完2700米时，最后的300米犹为重要，最后几天是最 容易创造奇迹的时刻。 15、没有卖不出的产品，只有卖不出产品的人;没有劈不开的柴，只是斧头不够快;不是市场不景气，只是脑袋不争气。 16、一流推销员——卖自己;二流推销员——卖服务;三流推销员——卖产品;四流推销员——卖价格。 17、销售时传递给顾客的第一印象：我就是你的朋友，我今天与你见面就是和你交朋友的，所有顶尖高手都是会把客户当家人的人。

房地产销售十大步骤

房地产销售十大步骤 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

第一步：开场白 开场白是销售员与客户最初接触，销售员如何在最短时间内与客户认识并打消客户的戒备心，然后让客户接受你。。。。 1、保持微笑 2、保持良好的心态，显得大方自然 3、问好：如：你好，欢迎光临博盛康郡；请问你是第一次来我们项目吗请问你是看商铺还是住房呢； 4、自我介绍：我是这里的置业顾问，我叫××，你可以叫我小××。（注意）在自我介绍的时候把名片双手递上，同时询问对方的称呼 5、寒暄：寒暄主要是和客户拉近距离，探其所需，供其所求。找到某种共同的话题，可以适当的赞美客户，让客户产生信任。 人与人之间拉近关系有一下几种方法： 1、赞美客户 2、向客户请教 3、给对方提供信息 4、谈社会共同话题 5、利用赠品 （注意）赞美客户非常重要，但不能勉强，要发自内心。可以赞美客户的性格、外表、穿着、工作等。人都原意与自己志趣相同的人打交道，我们应该与客户的立场、角度保持一致。 开场白注意事项 当客户进门时，如发现客户随身携带行李，应该首先迎上去帮助客户放好行李。通过打招呼问好的同时分辨客户，了解客户从哪里来的，他是通过什么渠道知道我们项目的，从客户进门时开始阶接待，可以与客户边寒暄边引导客户走向沙盘区。但也要视情况而定，如：天气热、客户累了最好还是先让客户休息一下。开场白应该以聊天的形式进入不能以谈判的形式进入开场白，应该拉近彼此间的距离，穿插式的询问客户，作一个简单的摸底，了解客户来访的意向。 第二步：介绍沙盘 沙盘又叫项目规划模型，他是房地产项目按一定比例用模型制作出来，主要是方便客户更直观的看到整个项目的全景全貌。 销售员在介绍沙盘前必须熟悉所在项目的地理位置，项目坐向，交通情况，周边情况等。 介绍沙盘的目的是为了让客户对整个楼盘有一个全新的了解，从而吸引客户对本项目产生购房的兴趣，介绍沙盘只是引导客户接受你对项目的介绍而不是说服客户，介绍过程中要富有激情，声音要有高有低、抑扬顿挫。介绍沙盘要先给客户指出所在位置，然后又大方向到小方向推进介绍。突出重点、项目卖点。 第三步：收集客户资料 收集客户资料就是对客户进行摸底，了解客户的购房意向、需求等。这一步主要是要求销售员总结客户从客户进门之时到寒暄到沙盘介绍过程中所表露的购房需求与目的。

豪宅销售心得

豪宅销售心得 【豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化】买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通什么话题能引起客户的兴趣笔者经验：跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求销售员要广记博闻有阅历有见识有品位才行！ 【豪宅营销心得2：跟文化人谈钱】豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键 【豪宅营销心得3：跟富人谈什么】豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长2.如何保持自己和家人身体健康3.如何教育好下一代——营销要对症下药，投其所好 【豪宅营销心得4：销售员状态最关键】豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是销售员的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有销售员过堂，发现对于售价，销售员自己都没信心，何谈教育客户！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！ 【豪宅营销心得5：渠道管理须精细】逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里如何精准有效传递信息如何邀约其到现场客户成交最大的障碍是什么价格产品如何拟定针对性的说辞如何坚定客户购买信心如何促成交？ 【豪宅营销心得：口碑好，才是真的好】越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！

各种成交法

1.请求成交法 请求成交法又称之为直接成交法，这是销售人员向客户主动地提出成交的要求，直接要求客户购买销售的商品的一种方法。 （1）使用请求成交法的时机 ①销售人员与老客户，销售人员了解顾户客的需要，而老客户也曾接受过推销的产品，因此老客户一般不会反感推销人员的直接请求。 ②若顾客对推销的产品有好感，也流露出购买的意向，发出购买信号，可又一时拿不定主意，或不愿主动提出成交的要求，推销人员就可以用请求成交法来促成客户购买。 ③有时候客户对推销的产品表示兴趣，但思想上还没有意识到成交的问题，这时销售人员在回答了客户的提问，或详细地介绍产品之后，就可以提出请求，让客户意识到该考虑购买的问题了。 （2）使用请求成交法的优点 ①快速地促成交易 ②充分地利用了各种的成交机会 ③可以节省销售的时间，提高工作效率。 ④可以体现一个销售人员灵活、机动、主动进取的销售精神。 （3）请求成交法的局限性 请求成交法如果应用的时机不当，可能给客户造成压力，破坏成交的气氛，反而使客户产生一种抵触成交的情绪，还有可能使销售人员失去了成交的主动权。 2.假定成交法 假定成交法也可以称之为假设成交法，是指销售人员在假定客户已经接受销售建议，同意购买的基础上，通过提出一些具体的成交问题，直接要求客户购买销售品的一种方法。 例如，"张总您看，假设有了这样设备以后，你们是不是省了很多电，而且成本也有所降低，效率也提高了，不是很好吗？"就是把好像拥有以后那种视觉现象描述出来。 假定成交法的主要优点是假定成交法可以节省时间，提高销售效率，可以适当地减轻客户的成交压力。 3.选择成交法

选择成交法，就是直接向客户提出若干购买的方案，并要求客户选择一种购买方法。就像前面讲到，"豆浆您是加两个蛋呢，还是加一个蛋？"还有"我们礼拜二见还是礼拜三见？"这都是选择成交法。 从事销售的人员在销售过程中应该看准顾客的购买信号，先假定成交，后选择成交，并把选择的范围局限在成交的范围。选择成交法的要点就是使客户回避要还是不要的问题。 （1）运用选择成交法的注意事项 销售人员所提供的选择事项应让客户从中做出一种肯定的回答，而不要给客户一种有拒绝的机会。 向客户提出选择时，尽量避免向客户提出太多的方案，最好的方案就是两项，最多不要超过三项，否则你不能够达到尽快成交的目的。 （2）选择成交法的优点 可以减轻客户的心理压力，制造良好的成交气氛。 从表面上看来，选择成交法似乎把成交的主动权交给了客户，而事实上就是让客户在一定的范围内进行选择，可以有效地促成交易。 4.小点成交法 小点成交法又叫做次要问题成交法，或者叫做避重就轻成交法。是销售人员在利用成交的小点来间接地促成交易的方法。 【案例】某办公用品推销人员到某办公室去推销碎纸机。办公室主任在听完产品介绍后摆弄起样机，自言自语道："东西是倒挺合适，只是办公室这些小年轻的毛手毛脚，只怕没用两天就坏了。"推销人员一听，马上接着说："这样好了，明天我把货运来的时候，顺便把碎纸机的使用方法和注意事项给大家讲讲，这是我的名片，如果使用中出现故障，请随时与我联系，我们负责维修。主任，如果没有其它问题，我们就这么定了？" 小点成交法的优点是：可以减轻客户成交的心里压力，还有利于销售人员主动地尝试成交。保留一定的成交余地，有利于销售人员合理地利用各种成交信号有效地促成交易。 5.优惠成交法 优惠成交法又称为让步成交法，指的是销售人员通过提供优惠的条件促使客户立即购买的一种决定的方法。例如"张总，我们这一段时间有一个促销活动，如果您现在购买我们的产品，我们可以给您提供免费培训，还有三年免费维修。"这就叫附加价值，附加价值是价值的一种提升，所以又称之为让步成交法，也就是提供优惠的政策。 6.保证成交法

销售秘笈(1)

销售秘笈（1） 销售秘笈(1) 『第一招』把握进入市场的时机及入市策略，创造热销局势。 『第二招』如何做好入市前的产品的定位工作。 金字塔理论 人的存在导致对住宅的需求，有住宅的需求就导致房地产市场的存在，房地产市场的需求是多层次的，这样需求层次形成了金字塔形分布。在金字塔里各个层次之间有一定的比例，每一层次的冷与热，是由供求关系决定的，即它是一个旺销的产业;且它的需求是多层次的，有比例的需求，同时它又是一个个案的市场。 汽车灯理论 汽车有远灯和近灯之分，发展商对自身与项目的开发的关系是汽车远灯和近灯的关系，首先我们要开远灯，先看清楚方向，之后就该开近灯，照亮自己前进的道路，即摸清楚自己的项目，在项目前期里车应该怎样开，对项目作一个准确的判断并操作好，这对于中小型开发商来讲尤为重要。 如何进入市场 我们必须对天时、地利、人和有充分的了解。 天时指自然条件，如气温、气候、降雨等。地利指个案或项目所在地点相对竞争的条件、区位、产品、价格等。人和指政治与社会经济相关的一些条件，如财经环境，相关政策、政治活动等。如果我们对这三者能够较好的掌握，那销售的风险就会大大地降低。 三种入市策略 率先上市的策略，可以夺得先期的优势，较多用于竞争对于的产品与本身项目较为相似的时候。 同步上市策略，可以使几个项目共同分担促销的成本以获得产品互补的优势，较多用于竞争对手与项目之间的差异化较大的时候。 延续上市策略，就是在同一个区域，其它个案公开之后观察其优缺点，以获得修正产品自身缺点的机会，并可多了解或探知它们的规模，获得降低风险的优势，多用于项目的规模比较大或是产品有特殊性的时候。 如何做好产品定位

十大销售步骤全攻略

完美销售十大步骤全攻略 步骤之一：事先的准备 ①专业知识，复习产品的优点。 ②感恩的心态（感谢发明并制作产品的人）。 ③一个有说服力的人，会影响许多人的一生。 ④你必须想象你的产品有这么大的伟大的价值——远远物超所值。 ⑤列出公司伟大的1-10 个理由，你以公司为荣，以产品为荣，顾客不买是他的损失。（一定要让顾客看的，听的，感觉的，并且知道这一点）。 ⑥给自己做一个梦想版——每个人的梦想版，列在墙上！ ⑦精神状态的准备。静坐15 分钟，排除负面能量，负面能量是自

动来的。一心向善——自我放松——听激励性的磁带。 步骤之二：让自己的情绪达到巅峰状态 ①大幅改变肢体状态，动作创造情绪。 ②人生最大的弱点是没有激情。 ③起飞前必须将自己的排档推到极限！ ④行动力来自于活力，活力来自于活动，增加活力的方法：深呼吸，早餐要少吃（吃得越多越累）。吃得少活得老，永远只吃七八分饱。 * 食物会影响人体的磁场。素食带来耐力——牛马。肉食带来爆发力——虎、狼。多喝果汁：西瓜汁、橙汁、罗卜芹菜汁，水果宜空腹吃。 步骤之三：与顾客建立信赖感 ①通过第三者来分享，至少有第三者的见证 ②透过倾听。80% 的时间应由顾客讲话。 ③推销是用问的。

④问的原则：先问简单、容易回答的问题。——要问“是”的问题——要从小“事”开始发问——问约束性的问题。——顾客可谈的答案——尽量不要可能回答“否”的问题。（如果顾客表示对产品不了解，没关系，继续问别的问题——直接问顾客的问题、需求、渴望）。* 扑克牌的游戏：提问的艺术和练习。 ⑤永远坐在顾客的左边——适度地看着他——保持适度的提问方式——做记录。不要发出声音（倾听对方的表情）。——不要插嘴，认真听。——等全部讲完之后，复述一遍给对方听。 ⑥信赖感源自于相互喜欢对方。顾客喜欢跟他一样的人，或喜欢他希望见到的人。 ⑦沟通的三大要素：（在沟通要素上，与顾客保持一致） A、文字 B、声调语气 C、肢体语言 为了沟通好，就必须在文字、声调、语气、肢体语言上，与对方 相似或引起共鸣。文字占7%，声音占38%，肢体语言占55%。沟通中的 人物分类：