武汉市及青山区房地产市场分析(完整版)

2012-05-29

武汉市及青山区房地产市场报告

一、城市发展概况 (4)

1.1 房地产行业发展的基础 (4)

1.1.1 城市基本概况 (4)

1.1.2 未来几年主要指标发展趋势 (4)

1.1.3 总体结论 (7)

1.2 未来城市房地行业产业发展环境 (7)

1.2.1 城市房地产业发展的产业环境 (7)

1.2.2 城市房地产业发展的市场环境 (8)

1.2.3 城市房地产业发展的竞争环境 (8)

1.3 未来城市房地产市场发展趋势 (8)

1.3.1 城市房地产土地供应 (8)

1.3.2 产品价格趋势 (9)

1.3.3 城市中高端消费群描述 (10)

1.3.4 未来城市房地产市场发展总结 (10)

二、土地市场概况 (13)

2.1 市场综述 (13)

2.2 宏观经济概况 (13)

2.3 土地供应成交状况 (14)

2.3.1 土地供给 (14)

2.3.2 土地成交 (15)

三、住宅市场 (16)

3.1 新增批售面积 (16)

3.2 成交量 (17)

3.3 成交均价 (18)

3.4 青山区域成交状况 (18)

3.5 住宅市场总结展望 (19)

四、商业市场 (20)

4.1供应分析 (20)

4.2 成交分析 (22)

4.3 价格分析 (25)

4.4 商业市场总结与展望 (27)

五、2012年房地产市场研判 (28)

一、城市发展概况

1.1 房地产行业发展的基础

1.1.1 城市基本概况

城市级别省会城市所属省份湖北省

城市总人口8355473人城区（市区）人口4778612人

城市GDP总量6500亿元

前三年经济平均

增长

12%

城市三次产业结构

3.2%：

46.4%：

50.4%

地方财政收入1763.53亿元

固定资产投资4255.16亿元在岗职工月收入3275元

城镇人口人均可支配收

入23738.09 城镇人口恩格尔

系数

40.4%

城镇人口人均住房面积29.28

城市发展方向

我国中部地区中心城市，全国重要的工业基地、科教

基地和综合交通枢纽

1.1.2 未来几年主要指标发展趋势

1）未来城市在周边城市圈中的综合竞争力

?武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带的“十”字中心，占据中部“天元”地位；

?武汉是中部地区的交通枢纽；

?京广线连接中部21个大中城市，长江连接中部19个大中城市；

?国务院批复《武汉市城市总体规划(1996—2020年)》

?武汉市发展给出明确定位：定位中部地区中心城市，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。

总结：武汉占据中部“天元”地位的武汉市被国务院明确定位为“中部地区中心城市”，将成为中部地区最具有扩张潜力的城市。

根据《武汉市城市总体规划(1996—2010年)》，武汉建设目标：金融中心、企业总部、内贸中心使得武汉成为华中区域乃至全国的经济核心

?金融中心：到2010年，武汉要构建一个有较强融资和国际结算能力的金融体系，确立武汉在华中地区金融中心地位；

?内贸中心：规划到2020年，长江形成一级航道，汉江形成三级航道等，武汉港年吞吐量达1.2亿吨，其中集装箱220万标箱，黄石港吞吐量达2081万吨。2）未来城市经济的发展趋势

?武汉成功获批为中国中部中心城市，政策与资源将得到国家倾斜，省政府预计总投资5287亿建设武汉城市圈，未来经济发展必然加速，经济的发展自然带来房价上扬

?与目前一线城市相比，武汉处于绝对的价格洼地，目前高端楼盘价格不到一线城市的1/3,升值潜力巨大

?武汉市规划未来五年GDP突破1万亿，超过2009年深圳的规模，即使考虑调控因素，五年时间武汉房价也将与深圳09年的房价靠拢，价格翻番指日可待总结：未来五年武汉GDP将突破1万亿，势必拉动武汉房价的高涨，未来5-10年必将是武汉楼市高价值实现阶段；

3）未来城市居民收入与消费增长趋势

2006年2007年2008年2009年2010年2011年

城市居民人

12360 14357.64 16712.4 18384.96 20806 23738.09

均年收入

年收入增长

13.9% 16.2% 16.4% 10% 13.2% 14.1%

率

2006年以来，武汉城市居民的收入与消费水平一直保持10%以上的增长速度，在未来几年内，有理有相信，必将保持这一增长速度发展下去。

?武汉人口主要集中15-54岁之间，其中这个阶段各年龄段比重都超过7%，合计超过70%

?数据截止至2007年；到2020年，预计常住人口达1153万人，户籍人口达992万人。

?随着中部的发展，武汉的战略地位凸显，未来的人口增速有可能超出预期，预计会增长至2000万;未来城市圈总人口将达3340万。

总结：2010年武汉常住人口将超过900万，2020年武汉常住人口将超过2000万，未来武汉城市圈人口将超过3000万，人口红利持续支撑城市经济发展与市场刚性需求

4）未来几年城市化发展进程

武汉未来的城市化进程

?2010年市区用地规模为6795平方公里，2020年为1030平方公里；

?2010年市区人口达到994万，2020年市区人口达到1180万；

?到2020年将实现84%城市化率。

——武汉06-20年城市总体规划

在未来12年里，武汉市将投入1205.3亿元修建地下轨道，到2020年，武汉市将总共建成8条轨道交通线，基本通达武汉三镇。

——《武汉市城市快速轨道交通建设规划(2009-2020)》总结：城市化进程加快，近郊新区逐渐融为城市的一部分，华中大武汉价值凸现。

1.1.3 总体结论

未来十年是武汉飞速发展的十年，中部中心城市的确立、GDP增长过万亿、人口突破千万大关，超级大都市城市价值即将快速兑现。

1.2 未来城市房地行业产业发展环境

1.2.1 城市房地产业发展的产业环境

“4.15新政”的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，政府决心很大，房价不降，政策不松，目标达不到，将损害政府公信力；国家领导人及各大部委表示，本轮针对房地产的宏观调控“决不半途而废”；从银行来看，对于房价下跌30%的压力测试，银行普遍表示乐观，银行的支持将成为调控继续推进下去的保障；从以上三点可以看出，未来政府对房地产市场的调控还将持续。

影响：国家公布的数据显示，70个大中城市的新房价格指数已经开始回落，部分房价上涨过快的城市房价上涨趋势得到遏制。

调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变，短期目标是遏制部分城市房价过快上涨，长期目标是房地产市场健康稳定地収展。

总结：本轮针对房地产市场的调控，政府的决心大、措施具体、行动快，力度大、决不能忽视调控对市场产生的影响，尽管本轮调控与07年的调控目的相同，但与07年相比，无论是从政府的决心、还是政策的力度和密集程度来看，本轮宏观调控持续

的时间可能会更久、对市场的影响可能会更大、更深远，市场最早于2011年下半年开始进入恢复期。

1.2.2 城市房地产业发展的市场环境

受国家宏观调控的影响，众多消费者采取观望态度，现在以及持续未来一段时间内，房地产市场还将处于深度调整期。

1.2.3 城市房地产业发展的竞争环境

受去年住宅土地市场火爆的影响，今年下半年武汉将陆续有众多新盘推出，众多房地产企业将会展开激烈竞争。

1.3 未来城市房地产市场发展趋势

1.3.1 城市房地产土地供应

1）近两年成交土地分布区域

分布区域一环二环三环四环

土地成交分布12.48% 15.61% 48.83% 23.08%

说明：成交性质土地分布是近两年成交数据汇总后的分配。

2）未来两年市场竞争趋势

?产品类型竞争趋势

从2010年住宅土地成交状况及2011年住宅土地供应情况来看，总体土地成交折合建筑面积2000余万方，未来住宅市场将面临较大的竞争压力。

?同一产品不同区域竞争趋势

从土地成交分布区域来看，二环与三环之间的住宅市场相对其他区域来讲最为激烈。

?市场稀缺土地区域

随着房地产产业的发展，中心城区的地块已基本被开发完毕，一环中心区内以至一环、二环之间已成为市场土地稀缺区域。

1.3.2 产品价格趋势

1）住宅价格趋势

普通住宅类

型抗性判别供应增长需求增长

稀缺性

判别

区域性

判别

价格上涨

多层高↘↗高高上涨空间较大

小高层低↘↘低低上涨空间小

高层低↗↗低低上涨空间较小

花园洋房高↘↗高高上涨空间较大

联排别墅高↘↗高高上涨空间大

独立别墅高↘↗高高上涨空间大

说明：稀缺性是指产品分布位置的地段稀缺、人文资源稀缺以及产品形态稀缺；区域性判别主要是产品形态分布的区域，区域的改变自然价格会有所改变。

?哪种形态产品价格增长最快

别墅的抗压性强，未来产品稀缺性高，在价格上涨方面也将领先于其他形态产品。

?哪一个区域的价格增长最为迅猛

2008-2009年度房地产成交均价来看，江夏区的增幅最大，达到9.8%，另外武昌中心区、汉口中心区增长幅度也比较大。

2）未来两年城市不同产品类型消费趋势

从近几年武汉市高端市场的发展趋势看，武汉高端市场逐渐从追求稀缺资源的占

有，到居住环境的回归，开始进入“细节化时代”，体验感开始受重视；而土地获取成本的提高，以及容积率的提高，多层产品逐渐被洋房产品取代以取得高溢价，郊区普通产品高层化将成为趋势，本项目具备低密度高舒适度的产品稀缺性。

1.3.3 城市中高端消费群描述

档次消费群职业分布收入预测家庭结构年龄层次现居住区域

高端消费群私企老板200万/年联合家庭40-50

武汉全市范围，部分周

边县市

企业高管100万/年联合家庭35-45 武汉全市

大学教授50万/年联合家庭40-50 武昌各高校

中高端消费

群高级公务员20万/年核心家庭30-40 市中心大型国企员

工

10万/年核心家庭35-45 武汉全市企业中层管

理

10万/年核心家庭30-40 武汉全市

1.3.4 未来城市房地产市场发展总结

概况内容状况类型实际状况评价

城市房地产发展基础环境√□稳定牢靠□一般□不稳定□经济走

弱

强大的城

市经济支

撑

经济发展

必将带动

房地产发

展

城市房地产发展√□产业环境优良，逐步向好产业环境房地产行

产业环境□产业环境保持现状□产业环境恶劣进一步优

化业逐步进入稳步发展的轨道

产品类型竞争趋

势□普通住宅竞争最小√□别墅竞争最

小

□写字楼竞争最小□商铺竞争最小

大量普通

住宅供应

别墅相对

竞争压力

较小

住宅产品形态竞

争□多层为主流竞争□小高层为主流竞

争√□高层为主流竞争□花园洋房为主

流竞争□别墅中联排为主流竞争

未来市场

推售以高

层为主

各楼盘将

围绕高层

展开激烈

竞争

住宅产品价格趋

势□多层上涨迅速□小高层上涨迅速□高

层上涨迅速□花园洋房上涨迅速√□别

墅中联排上涨迅速

别墅具有

较强的稀

缺性和抗

压性

价格较其

他产品类

型上涨快

商铺价格趋势

□社区商铺上涨迅速□专业市场上涨

迅速□群楼商业上涨迅速

写字楼价格□上涨□保持不变化□下降

城市住宅消费特

征□改善型需求□满足基本需求√□改

善与满足基本需求相结合

刚需释放，

改善性需

求增加

支撑房地

产发展的

动力城市房地产发展总结（未来的判断）

1 城市发展综合指标对房地产促进中部中心城市、城市化进程、GDP突破万

作用亿，必将对武汉房地产发展产生巨大促进

作用

2 城市是否拥有高档次消费需求

武汉拥有众多转型中的显富阶层，存在较

大的高档次消费需求

3 城市房地产发展的阶段变化

经过前面的快速发展，目前正处于深度调

整阶段

4 城市对高档产品认知（划分排序）

目前还是处于物质资源的享受方面，正逐

步开始关注精神层面的要求

5

城市适合发展的产品主流形态和

品质

中高端的高层物业、花园洋房、别墅6 未来城市住宅消费需求阶段

刚需将成为成交主力，别墅等高端面临从

物质资源到精神享受的转变

城市房地产发展的总体评判

1

城市最有潜力（竞争力）的产品

类型

高层、花园洋房、别墅

2

市场尚未出现且有特色的产品类

型

——

3 高档产品中缺乏的元素

没有赋予高档产品更多思想意识方面的东

西，而这恰是未来高档客户所关注的方面

4

中高端消费群向往的生活方式或

理念拥有高品质的享受、较高的私密性，可以

体现高贵的身份

5 城市总体房价变化目前及未来一段时期内将处于调整期，长

期看涨

二、土地市场概况

2.1 市场综述

一级市场：2012年一季度，武汉土地市场全月土地供应94宗，面积达563.94万平米；成交共61宗，面积达396.622万平方米，其中居住用地成交107.74万平方米，商住用地成交247.96万平米。

二级市场：2012年一季度，武汉一手房批售面积240.5万平米，环比下降44.29%，同比增长27.99%；成交面积214.24万平米，环比下降25.32%，同比增长14.38%；成交均价为6344元/平米，环比下降1.95%，同比下降6.57%。

三级市场：2012年一季度，武汉二手房成交面积为24.4万平米，环比下降51.1%，同比下降66.78%；成交均价为7604元/平米，环比微降0.26%，同比上升4.24%。总的来讲：2012年一季度，武汉一手房市场供应大于需求，成交量环比下降较大，成交均价相对稳定，环比微将；二手房市场则是呈现“量降价稳”的态势。

2.2 宏观经济概况

据武汉统计局数据显示，2012年一季度GDP达1771.18亿元，同比增长12.7%。2012年一季度固定资产投资总额达778.88亿元，同比增长22.8%；2012年第一季度

社会消费品零售总额达819.71亿元，同比增长16%；人均可支配收入为8027.06元，同比增长16.2%；从2012年第一季度投资和消费两大指标继续保持较快增长的态势来看，一季度武汉市社会经济发展总体运行态势平稳。

2.3 土地供应成交状况

2.3.1 土地供给

2012年一季度武汉市新增土地供应94宗，总供给面积563.94万平米，环比增长了26.87%，同比增长了107.83%。

从土地性质来看，2012年一季度的土地成交中住宅用地面积达355.7万平米，占总成交面积的89.68%；商业用地面积达33.04，占宗成交面积的8.33%，工业用地面积达4.87万平米，占总供地面积的1.23%；其他性质的用地面积达3.01万平米，占总供地面积的0.76%。从成交的地块性质来看，2012年一季度武汉土地市场供给仍以住宅用地为主，工业用地、商业性办公用地以及其他性质用地所占比重小，供给明显不足；

从各区域的土地成交来看，2012年一季度武汉主城区的土地市场相对较为活跃，其中二七后湖区本季度土地成交量以104.26万平米供地成为全市第一，占全市土地供

应的26.29%；南湖片区本季度土地成交79.8万平米，占全市土地供应的20.12%；汉阳中心片区本季度土地成交36.6万平米，占全市土地供应的9.24%；关山片区本季土地成交71.75万平米，占全市土地供应的18.09%，东西湖片区本季土地成交22.08万平米，占全市土地供应的5.57%，武昌中心片区本季土地成交10.66万平米，占全市土地供应的2.69%，新洲片区本季土地成交9.475万平米，占全市土地供应的2.39%；

从走势来看，武汉土地供应自2011年三季度环比呈增长，2012年一季度新增土地供给则又明显增加，环比有很大幅度的增长。

2.3.2 土地成交

2012年一季度武汉土地市场共成交地块61宗，其中住宅用地49宗成交；从成交

宗数来看，与上一季度相比，本季度成交量有较大幅度的回升。

2012年一季度，武汉全市成交土地总占地面积396.62万平米，环比上升26.87%；总成交金额为75.12亿元，环比增长0.67%。

三、住宅市场

3.1 新增批售面积

2012年一季度，武汉总批售面积为240.5万平米，环比下降44.29%，同比上升27.99%。从数据的走势来看，武汉房地产市场的批售面积自2009年一季度以来整体呈现出“先升后降”的发展态势，批售面积在2011年一季度达到低谷，随后连续三个季度明显增长；2012年一季度，武汉一手房市场新增商品房批售数量在2011年的基础上有所下降。

从区域来看，2012年一季度武汉批售面积主城区占优，主城区的关山区以50.9万平米的批售面积成为全市第一，占全市批售面积的21.2%；其次是汉阳中心片区，全区批售面积29.2万平米，占全市批售面积的12.1%。郊区则是黄陂区批售面积最多，为25.7万平米，占全市总量的10.7%。

3.2 成交量

2012年一季度，武汉一手房市场总体成交状况较好，全市一手房共成交214.24万平米，环比下降25.32%，同比增长14.38%；从走势来看，武汉楼市自2011年一季度以来成交量整体呈“先升后降”的发展态势，并于2011年四季度创下新高。2012年一季度由于1月份市场比较冷淡，刚性自住需求客户持续观望情绪，市场成交量环比出现了较大幅度的下降。

从各区域一手房的成交状况来看，2012年一季度武汉各区中主城区成交占优，共成交149.62万平米，占武汉总成交额的70.56%；其中主城区又以南湖区成交最多，共成交33.68万平米，占全市总量的15.89%；郊区各区中以黄陂区成交居首，共成交24.15万平米，占全市总成交量的11.4%。

从武汉各区成交量的走势图来看，2012年一季度武汉各区成交量呈“下降”的发展

态势。

3.3 成交均价

2012年一季度，武汉全市一手房成交均价为6344元/平米，环比下降1.95%，同比下降6.57%。从成交均价的走势来看，自2011年一季度以来，武汉一手房的成交均价整体呈现“下跌”的态势。

从各区域来看，2012年一季度武汉各区一手房成交均价呈现出“下降”的发展态势；其中，本季度汉口中心区的成交均价高居榜首，成交均价为10827元/平米；汉南最低，成交均价仅为2848元/平米。

3.4 青山区域成交状况

青山片区：2012年一季度青山片区一手房共成交15.58，环比上升94.65%，同比上升132.54%，成交均价7694元/平米，环比上升0.16%，同比上升4.16%，从成交走势来看，青山片区成交面积自2011 第一季度，整体呈现“上升”的趋势，并于2012年一季度达到最高峰。随后，由于刚性自住需求的入市，市场成交量开始回升，环比呈现大幅上升的态势。

2012年一季度，青山区批售面积6.3万平米，环比下降28.41%，同比下降7.35%，

本季度批售面积相比2011年四季度有较大幅度的下降；此外，从批售面积与成交面积的比较来看，本季度批售面积小于销售面积，市场整体呈现出“供不应求”的趋势 青山片区2012年第一季度一手房成交

0.02.04.0

6.08.010.012.014.016.018.02011年第一季

度2011年第二季

度2011年第三季

度2011年第四季

度2012年第一季度单位：万平米

7200

72507300735074007450750075507600765077007750单位：元./平米成交面积成交均价

3.5 住宅市场总结展望

1） 2012年一季度，虽然政策面依旧趋紧，但鉴于房价的坚挺，春节过后观望积累的刚性自住需求开始积极入市，从而使得武汉楼市一季度2、3月份的成交量明显增加，房价也开始显现上涨的态势。另一方面，春节过后新增批售面积的大增，也显示开发商看好后市。从量价整体发展趋势来看，楼市一季度走出了明显的升势。

2） 随着相关政策的出台，政府再次加强了房地产市场调控的力度。展望后市，信贷政策、限购令等调控政策的出台，可能会再次令整个市场的预期开始转向，整体观望的氛围或会再次形成；其次，限购令的紧迫，会有效抑制需求，特别是投资、改

善型购房需求，同时也会抑制一批购买力不强的首次置业需求。需求的压制使得刚刚显现出一定热度的楼市将再次冷却。相对成交量确定的下跌而言，房价近期大幅下跌的可能性依旧不大，由于一季度特别是3月份的销售形势一片大好，开发商回笼了不少资金，资金方面还是比较充裕，短期内压力不大，因而整体降价的意愿近期仍不会很强烈。随着政策调控的继续深入，成交量持续下跌的话，开发商或会迫于市场压力降低房价。故短期房价松动的可能性较小，但长期房价还是有下调的压力。

3）对于未来政策的走向，则依旧会视市场的走势所动，特别是房价的走势。由于当前政策的调整目的很明确，就是短时期内抑制房价的上涨，挤出投资型购房的需求，通过抑制需求来调节长期来的供需矛盾；对于长期而言，加大土地供应量以及加强保障房的建设，改善房地产市场的供应结构，以及调整税收制度譬如房产税，依旧是未来调控房地产市场的常用手段。

四、商业市场

4.1供应分析

1）三季度商铺新增供应约25万方，环比减少63%，同比则1.65倍增加

2012年第一季度，全市商业新增供应49.63万方，仅占去年全年新增供应的15%。从类别看，新增商业供应中，专业市场约18.85万方，占比38%；酒店/公寓类产品约5.53万方，占比11%；商铺（含底商、商业街、百货等）约25.24万方，占比51%。

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

(完整word版)2018年武汉市中考英语试题(及答案)

2018年武汉市初中毕业生学业考试 英语试卷 亲爱的同学,在你答题前,请认真阅读下面的注意事项: 1．本试卷由第Ⅰ卷(选择题)和第Ⅱ卷(非选择题)两部分组成。全卷共10页,七大题,满分120分。考试用时120分钟。 2.答题前,请将你的姓名、准考证号填写在“答题卡”相应位置,并在“答题卡卡”背面左上角填写姓名和座位号 3.答第I卷(选择题)时,选出每小题答案后,用2B铅笔把“答题卡”上对应题目的答案标号涂黑。如需改动,用橡皮擦干净后,再选涂其他答案。答在“试卷”上无效. 4.答第Ⅱ卷(非选择题)时,答案用0.5毫米黑色笔迹签字笔书写在“答题卡”上。答在“试卷”上无效。 5.认真阅读答题卡上的注意事项预祝你取得优异成绩! 第I卷(选择题共85分) 第一部分听力部分 一、听力测试(共三节) 第一节(共5小题,每小题1分,满分5分) 听下面5个问题。每个问题后有三个答语,从题中所给的A、B、C三个选项中选出最佳选项。听完每个问题后,你都有5秒钟的时间来作答和阅读下一小题。每个问题仅读一遍。 1. A. Tom’s brother B. Very soon. C. He’s sic k 2. A. At night B. Two chairs C. For the guests. 3. A. In a week B. By plane C. With my brother. 4. A. Some delicious food. B. At Mary’s home. C. At 7 tonight. 5. A. It’s dirty. B. On the playground. C. Not expensive. 第二书(共7小题,每小题1分,满分7分) 听下面7段对话。每段对话后有一个小题,从题中所给的A、B、c三个选项中选出最佳选项。听完每段対话后,你都有10秒钟的时间来作答有关小题和阅读下一小題。每段对话仅读一遍。 6. What does the man think of the coffee? A. Too sweet. B. Not strong enough C. Not weak 7. Who are the two speakers? A. Mother and son B. Teacher and student. C. Husband and wife 8. Where is the pen A. On the desk B. Beside the phone C. Under the book 9. What's Tom’s telephone number? A.502-4561 B.502-4516 C.502-4461 10. What's the weather like today? A. Rainy. B. Sunny C. Cloudy 11. What do you think the man is? A. A hotel guest B. A cook. A waiter

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；

2016年武汉市中考英语试题及答案

2016年武汉市初中毕业生学业考试 英语试卷 第I卷（选择题共85分） 第一部分听力部分 一．听力测试（共三节） 第一节（共5小题，每小题1分，满分5分） 听下面5个问题。每个问题后有三个答语，从题中所给的A,B,C三个选项中选出最佳选项。听完每个问题后，你都有5秒钟的时间来作答和阅读下一小题。每个问题仅读一遍。 1.A. A nice plate B. Delicious C.For Kate 2.A. A black cat B. Very heavy C.It’s black 3.A. In the meeting room B. At eight thirty C.For about one hour 4.A.I t’s a nice one B.The smaller one C.High in the sky 5.A.This afternoon B.With Jenny C.In the office 第二节（共7小题，每小题1分，满分7分） 听下面7段对话。每段对话后有一个小题，从题中所给的A,B,C三个选项中选出最佳选项。听完每段对话后，你都有10秒钟的时间来作答有关小题和阅读下一小题。每段对话仅读一遍。 6.Who sings well? A.Mary B.Kate C.Classmates 7.How will the man probably go to the hotel? A.On foot B.By bus C. By subway 8.What happened to the boy? A.He was late for school B.He went to see a doctor C.His father left him alone home. 9.Who thinks history is not as popular as art? A.The man B.The woman C. Both of them 10.What’s the time now? A.10:15 B.10:30 C.10:45 11.Where are the two people? A. In the man’s office B.In the woman’s home C. In a restaurant 12.What does the woman mean? A.She has just bought a new car. B.She has no tim e to help the man. C.She will drive the man to the station. 第三节（共13小题，每小题1分，满分13分） 听下面4段对话或独白。每段对话或独白后有几个小题，从题中所给的A,B,C三个选项中选出最佳选项。听每段对话或独白前，你将有时间阅读各个小题，每小题5秒钟，听完后，各小题将给出5秒钟的作答时间，每段对话或独白两遍。 听下面一段对话，回答13至15三个小题。

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分

XXXX年武汉市房地产市场分析报告

2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日

2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测

2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

房地产市场分析的内容与特点(1)

房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；

武汉市中考英语试题及答案

2015年度武汉市中考英语试卷一、听力 第一节 听下面4个问题，每个问题后有三个答语，从题中所给的ABC三个选项中选出最佳选项。听完每个问题后，你都有5秒钟的时间来作答和阅读下一小题，每个小题仅读一遍。 1. A. It’s Bob.B. Jack’s.C. A good one. 2. A. A black cat. B. About one week. C. It’s lovely 3. A. Once a month B. About one week C. In three days 4. A. It’s tasty B. Too small C . The bigger one 第二节 听下面8段对话，每段对话后有一个小题，从题中所给的ABC三个选项中选出最佳选项。听完每个问题后，你都有10秒钟的时间来作答和阅读下一小题，每个小题仅读一遍。 5. How is the woman? A. Not well B. OK C. Tired 6. What can we know about Kate’s sister? A. She’s too noisy B. She do esn’t talk much C. She isn’t friendly 7. What will the weather be like? A. Rainy B. Sunny C. Cloudy 8. How does Mary feel about the exam? A. Easy B. Hard C. Strange 9. What is the woman doing? A. Going to Tom’s room B. Looking for the newspaper C. Helping Tom read the paper

武汉市房地产项目开发

武汉市房地产项目开发 策划书

目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加 活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，

房地产营销与市场定位过程

房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据

市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包

房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 （二）市场状况分析 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点） （1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。 （2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 （3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量 答案：D 2．需求分析（重要考点） （1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 （2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、

武汉市房地产市场情况调查

城市建设工程学部2011～2012学年度第一学期房地产经济学 2011年武汉市房地产市场情况调查

2011年1月～11月武汉市房地产市场情况调查 一．宏观政策 在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后，全国的房地产市场的疯涨状态，开始在2011年出现一定缓和，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。 而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。 数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。 说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格的增速放缓，新增楼盘数量减少，并在2011年初见成效。2011年国家既2010年步伐，维持限购令，同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。 现整理2011年1月份～2011年11月份，国家主要的宏观调控政策汇总

武汉市地方在2011年1月～11月主要调控政策汇总 由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调

房地产市场定位与产品设计定位

市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议

销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史

房地产市场调查的主要内容

房地产市场调查的主要内容 1、市场环境调查 ①宏观环境调查，主要指对一个国家政治、经济的形式调查。 ②中观环境调查，主要调查房地产项目所在城市的城市建设与规划，房地产的总量与总需 求量、进行区域的交通条件研究、对影响区域发展其他因素和条件进行研究社区环境等情况。 ③微观环境调查，房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。 2、消费者调查 （1）消费者的构成调查 ①消费者是哪些人，即某类房地产现实与潜在消费者的数量与特征，如消费者人口数量、 性格比例、年龄分布、职业分布、教育程度、社会阶层、谁是购买者等 ②消费者在哪里住； ③消费者经济来源和收入水平； ④消费者实际支付能力； ⑤消费者需要什么产品，如小区规划、建筑造型、套型面积、周边环境、价格、付款方 式等的偏好 ⑥消费者对某类房地产的总需求量。 （2）消费者动机调查 ⊙为了改善居住条件，投资收益，投机收益，为了子女上学，为了靠近工作单位等。（3）消费行为调查 ①消费者购买房地产种类、类型； ②消费者购买房地产的数量； ③消费者购买过程中对户型、价格、质量、地段、开发企业品牌等的要求和注重程度； ④消费者的购买时间或时机； ⑤消费者的购买频度； ⑥广告及其推广对购买行为的影响等。 （4）房地产市场供给调查 ①土地供应及规划等方面的调查。 ②存量市场状况及供应调查。 ③增量市场供应增量调查。 3、竞争楼盘的调查 （1）产品 ①区位：（地理位置、交通条件、区域特征、发展规划、周边环境、） ②产品特征：（建筑参数、面积户型、装修标准、配套设施、绿化率） ③公司组成：（开发商、设计单位、承建商、和物业管理公司） ④交房时间 （2）价格 ①单价：（起价、平均价、主力单价） ②总价 ③付款方式：（一次性付款、按照工程进度付款的建筑期付款、按照约定时间付款、利 用商业贷款或公积金贷款付款等 （3）广告与促销手段 （4）销售情况与销售渠道