REITs报告 越秀REITs案例(不动产资产证券化案例)

房地产信托投资基金报告

目录：

一，概述房地产信托投资基金 (2)

（一），房地产信托投资基金的含义 (2)

（二），REITs的分类 (2)

（三），我国发展REITs的意义 (4)

二，房地产投资信托基金的运作方式及优势 (5)

（一），REITs的运作流程 (5)

（二），REITs运行阶段 (5)

（三），发展REITs的优势 (6)

三，越秀REITs案例分析 (6)

（一），越秀REITs的成功发行 (7)

1，越秀集团简介 (7)

2，越秀REITs成立背景 (7)

3，越秀REITs的结构 (9)

4，越秀REITs的全球发售 (10)

（二），越秀REITs发行获益分析 (10)

（三），越秀REITs运行的启示 (11)

1，越秀REITs成功的原因 (11)

2，越秀案例对我国REITs发展的启示 (12)

一，概述房地产信托投资基金

（一），房地产信托投资基金的含义

房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。尤其是在美国， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。

从REITs的国际发展经验看，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在，例如在香港，领汇REITs，越秀REITs和冠君REITs等，他们都是专注于商业地产的经营与管理的房地产投资信托基金。

（二），REITs的分类

从不同角度来分析，REITs 有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下四种：

（三），我国发展REITs的意义

首先，引入REITs有利于完善我国房地产金融架构。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。其次，引入REITs有助于弥补单一融通体制不足的需要，同时分散与降低系统性风险，提高金融安全。

再次，发展REITs是适应房地产行业自身发展的需要。房地产行业具有周期性，根据房地产周期理论，当房地产行业处于衰退期或者出现相关预期时，市场主体对未来房地产市场预期开始变得悲观，房价预期越来越低，市场需求者开始持观望态度，成交量逐步萎缩，房地产行业销售工作和资金回流压力加大，此时房地产开发企业面临着资金周转上的困境。而与此同时银行往往会逐步收紧对房地产行业的信贷投放，提高贷款门槛，使得很多房地产企业的资金链“雪上加霜”。房地产行业属于资金密集型行业，房地产投资周期长、规模大，因此房地产行业需要有长期的、稳定的融资渠道作保证，有更为广泛的金融主体的支持，例如发展REITs，对于房地产行业的健康和稳定发展将会起到积极的作用。

二，房地产投资信托基金的运作方式及优势

（一），REITs的运作流程

REITs的操作流程一般可以分为：1、由房地产投资信托公司发行REITs信托产品，投资者在市场上购买该产品，REITs筹集资金。2、REITs将资金交给信托公司管理，信托公司作为资金的托管人，只保证资产的安全，不提供管理方面的信息。3、REITs委托房地产基金管理公司对REITs进行管理，基金管理公司负责做出投资决策，进行市场研究，在有具体交易操作时，将指令发给托管人，由托管人进行资金收付。4、房地产基金管理公司代表REITs购买房地产后，委托专业的物业管理公司进行管理，将扣除管理费用后的所得收益支付给REITs 的投资者，管理费用主要包括基金管理公司、信托公司(托管人)、物业管理公司的服务费用。其一般操作流程如图1所示：

图1：房地产信托的一般操作流程图

（二），REITs运行阶段

REITs的运行可分为四个阶段：1、成立阶段：REITs成立，并向特定投资者

或公众投资者进行融资，将所得资金交给托管人托管。2、运营阶段：REITs将资金投资于房地产项目或提供房地产贷款，以获取收益。在运营过程中，房地产基金管理公司负责资产的管理，提供投资决策；托管人负责资金的安全；物业管理公司负责购买的物业的管理和收租。在扣除各种费用后，将资金交给REITs。

3、利润分配阶段：房地产基金管理公司负责安排分红，将所得红利按REITs的要求发给投资者。,

（三），发展REITs的优势

从REITs的运作流程和运行阶段可以看出REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上，管理上及投资策略的制定上都具有优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。

首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。

其次，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs 是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。

三，越秀REITs案例分析

虽然国内在REITs的建设方面一直没有取得突破性进展，但早在2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称：越秀REITs)在香港联交所正式挂牌上市。成为国内在资本市场扬帆远航的第一只离岸REITs。越秀REITs 上市以来，在资本市场表现一直很好，给投资者带来了连续而且稳定的回报。以国内物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道，成为我

国房地产行业具有划时代意义的事件之一。越秀REITs是越秀投资分拆其旗下内地商业物业，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)。

（一），越秀REITs的成功发行

1，越秀集团简介

1984年12月，越秀企业(集团)有限公司成立，它是广州市政府在香港设立的商贸企业。1992年12月，越秀集团旗下以房地产开发为核心业务的越秀投资有限公司(00123．HK，简称“越秀投资”)在香港上市。1997年1月，越秀交通有限公司(01052．HK)分拆上市。2002年12月，越秀集团与广州市城市建设开发集团有限公司进行资产重组，组成新的越秀集团。2005年12月，以大型商场和高档写字楼出租为核心业务的越秀REITs(00405．HK)在香港上市。

2，越秀REITs成立背景

（1），越秀集团与广州城建资产重组

1992年，越秀集团将旗下的越秀投资在香港上市，越秀投资上市就是为了向商业地产转型打下基础。由于投资于商业地产的长期收益性和短期的高负债性，从1999年到2004年，虽然越秀投资的净资产额从66．29亿港元增加到72．34亿港元，但其资产负债率由36％升至43％；而且期间越秀投资的净资产收益率一直很低，2004年之前一直低于5％。与同期在香港上市的大型地产公司相比，越秀投资的平均负债率约为40％，而香港本地的新世界地产和新鸿基地产的负债率均在20％以下。

面对越秀投资的运营困难，2001年9月，广州市政府对越秀投资再次进行了资产重组，广州市政府将其持有的广州市城建集团的95％股权全部注入越秀集团，越秀集团是越秀投资的控股公司。然后，越秀集团对广州城建集团进行了资产重组。重组后，越秀集团间接持有了广州城建的优质资产(财富广场、城建大厦、维多利广场)的股权，另一优质资产白马大厦则由广州市城建开发总公司

的BVI（GCCD BVI）旗下的白马合营公司持有。通过这一系统的重组，越秀集团成功获得了原广州城建的四处优质资产。

2002年12月，越秀集团又将其持有的全部广州城建集团的资产转给旗下的越秀投资。这样，越秀投资就通过GCCD BVI公司而间接持有了白马大厦100％的股权以及GCCD 95％的股权。通过这一系列的资产重组，使得越秀投资以50亿港元的价格获得了价值83．5亿港元的地产项目。重组后，越秀投资的土地储备面积由20万平方米升至420万平方米，增长了20倍。在建、待售、收租物业总楼面面积，由37万平方米增长至167万平方米，增长了3．5倍。

（2），重组后的越秀投资财务及经营状况

虽然“越秀投资”仅以六成的价格从越秀集团获得了大量物业，但其所支付的50亿港元中，有20亿港元是通过借款而得，这样就使得越秀投资的负债率进一步升高，加重了财务负担及经营风险。从收购前的2000年到收购完成后的2002年，越秀投资的财务状况发生了如下变化：1、总资产由196．04亿港元增加266．85亿港元，增加了36．12％；2、总负债由131．19亿港元增加到199．75亿港元，增加了52．2696；3、净资产由64．86亿港元增加到67．10亿港元，仅上升了3．5％。由以上数据可以看出，越秀投资在总负债增加了52．26％的同时，其总资产和净资产增加相对增长的非常慢，而且其总负债大约是净资产的3倍，不利于财务安全。这使得越秀投资难以进行再融资扩大企业规模和利润，于是越秀投资希望将部分优质物业分拆上市。在这样的背景下越秀REITs呼之欲出。

（3）越秀REITs筹备上市过程

香港最初的REITs条例规定只允许由香港本地的物业组成的REITs才能在香港上市交易。但在2005年6月，香港证监会修改了《房地产投资信托基金守则》，修改后的守则允许非香港的物业组合在香港上市交易。这位越秀REITs在香港上市扫除了政策上的障碍。

为满足越秀REITs在香港上市的条件，越秀投资分拆的旗下的内地商业物业注入越秀REITs，包括其在广州的4处物业: 财富广场、城建大厦、维多利广场和白马大厦。这4个商场项目均位处广州市区的黄金地带，是盈利能力和发展潜

力都较强的优质资产。以白马大厦为例，其是中国十大服装批发市场之一，认知度高，效益可观，在四处物业中效益最好、估值最高，且在注入越秀投资之前就已经具备了良好的盈利能力。将大部分已培育好的、有较强盈利能力的资产注入了越秀REITs，不仅为之扫清了境内资产向境外转移所存在的法律障碍，也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程，为REITs上市争取了时间。

3，越秀REITs的结构

越秀REITs的组织结构，是典型的香港REITs结构，其管理人、信托人及租赁代理的基本架构和合约关系如图2所示。

图2：越秀REITs组织结构图

基金管理人：越秀房托基金（越秀REITs），负责基金的投资及融资策略、资产增值、收购及发售政策，以及旗下物业的整体管理。

信托人：汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司，是香港上海汇丰银行有限公司的全资附属公司。信托人受托对基金资金进行管理，保证资金的安全。

租赁代理：广州白马物业管理有限公司及广州怡城物业管理有限公司。这二家租赁公司将独家向越秀REITs提供租赁、市场推广及租赁管理服务。

物业顾问：仲量联行有限公司。当管理人有要求时，物业顾问就以下各项提供意见：物色及评估，并协助执行物业买卖；向管理人的职员提供资产管理及物业管理相关事项的培训；发展管理人的资讯科技实力及基础设施。

4，越秀REITs的全球发售

表1，越秀REITs全球发售

（二），越秀REITs发行获益分析

发行REITs后，越秀投资一共获得了现金约33亿港元，并且仍持有越秀REITs30%的股权，依然处于相对控股的地位，可以继续受惠于越秀REITs上市后的业务发展。越秀投资在其公告中也提到，从越秀REITs得到的现金将用于降低自身的负债水平和利息支出，而且今后并不需要与越秀REITs并账，也就是说，越秀REITs因收购资产而产生的巨额债务不会影响越秀投资的负债水平。因此，发行REITs极大改善了越秀投资的流动资金及财务状况。

通过表2越秀投资发行REITs后的资产负债情况，可以看出，“越秀投资”发行REITs并用所得现金归还借款后，总负债由185.66亿港元下降到了152.66亿港元，总资本负债率由41%下降到了14%，而股东权益却由77.39亿港元上升到了97.39亿港元。其资产负债状况获得了较大的改善。不仅如此，越秀REITs

未来还将继续发挥盘活越秀投资资产，增强流动性的作用。

表2：越秀投资发行REITs后的资产负债情况

在获得大量资金，改善财务状况的情况下，越秀REITs的发行还享受着税收的优惠。因为越秀投资通过下属的BVI公司持有四项物业(The British Virgin Islands, BVI：英属维尔京群岛海外离岸公司),如图2所示，柏达、金峰、富达和京澳这四家有限公司均是BVI，BVI公司在中国内地和香港都享有税收优惠,给REITs带来了长期获益。

（三），越秀REITs运行的启示

1，越秀REITs成功的原因

通过对越秀REITs案例的分析，可以得出越秀REITs成功上市的主要因素有以下几个：1，选取优质物业上市。像白马大厦，财富广场、城建大厦和维多利广场，这4个商场项目均是收租租金稳定，租金升值的潜力的优质物业资产。2，所有上市物业均通过BVI公司间接持有，为REITs带来了税收优惠和简单的结构，便于管理。3，选取的管理人为REITs内部聘请，减少管理人与投资人的利益冲突。越秀REITs的管理人为越秀房托资产管理有限公司，是由REITs的持有人自己管理资产，而不是从外部聘请管理人。可以有效的防止管理人与REITs之间的利益冲突。4，尽早筹备，缩短上市时间。越秀投资在资产重组完成之后，就开始筹备REITs上市。而且越秀投资在重组期间就为REITs的上市进行股权结构的调整，产权清晰，透过一些BVI公司间接持有物业，这都为上市筹备节省了时间。

通过此次越秀REITs的成功上市，越秀投资开辟了一条商业物业便捷套现的

通道，为以后向商业地产战略转型提供了较为清晰的业务模式，并将继续得益于越秀REITs上市后的业务发展。此外，营运及财务透明度提高后，越秀投资的企业架构更为清晰，使市值更为接近内在价值。越秀投资下一步还将通过“优先收购权”的安排，即越秀REITs对越秀投资旗下的商业物业项目有优先购买的权利，以增发基金份额的方式，将旗下商业物业项目逐步注入到越秀REITs，继续发挥REITs这一通道的关键作用。

2，越秀案例对国内REITs发展的启示

虽然越秀REITs在香港上市，并且获得成功。但是REITs在国内推行的过程可谓是波折重重。2008年3月银监会召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿是REITs第一次在中国被提上决策层面推进。2008年12月，国务院出台“金融国九条”，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓展企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010年初，国务院批准的三个保障性住房REITs的试点城市（北京、上海、天津）中，天津和上海率先将各自的保障性REITs方案交付央行，并提交国务院等待审批。但直到现在，以保障房作为REITs中主要资产的国内首支REITs仍未获得批准。2013年8月，一则关于国投瑞银REITs即将获批的新闻流传甚广，但由于法规政策方面的空白，REITs“梦想照进现实”仍需要时日。

为尽快推动国内REITs的发展，在提出以下四条建议。1，完善相关的配套法规。REITs的推出需要符合相关法律规章，应该进一步完善《公司法》、《信托法》、《投资基金法》等相关法律。而且相关法律规章的出台还需要中国人民银行、国家税务总局、证监会等部门的协调配合。2，制定税收优惠政策。从国外的发展经验来看，REITs的发展与税收优惠息息相关。如果没有税收优惠，国内REITs 很难发展起来，还可能迫使国内REITs选择在香港或新加坡等海外地域上市，不能让国内投资者享受房地产市场成长的收益。3，推动试点运行，选择优秀的商业地产作为试点，试点上市的商业地产一定要具备稳定的现金流，相对成熟的物业以及固定的租金收入。4，加快房地产信托专门人才的培养,着重培养专业性的复合型人才。REITs基本上是权益类产品，而这类产品的收益率并不是固定的，基本上取决于REITs的管理团队能力。它的运作复杂，专业性强，需要有一个能

既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队，实现REITs的专业化管理，制定最优投资策略，降低风险，提高收益。同时还需防范运作中的道德风险。

银行资产证券化案例

银行资产证券化案例 今年以来，银行信贷资产支持证券呈密集发行趋势，已有浦发银行(、江苏银行、顺德农商行等多家商业银行加入了发行队伍。业界 人士分析，参与机构的扩大以及基础资产池种类的增多，是新一轮 信贷资产证券化扩容的典型特征，其在盘活银行信贷资产、缓解流 动性压力上的多重效应正在显现。 “当前信贷资产证券化正在第三轮试点中，有望进入常态化的发展轨道。”社科院金融所银行研究室主任曾刚对记者表示，对银行 而言，信贷资产证券化相当于将部分资产“表外化”，能够在一定 程度上降低风险资产，那么银行融资以补充资本的压力就会减轻。 在一些银行的资产支持证券基础资产池中，贷款期限比较长，比如3至5年，对银行来讲这是很长的资金占用，可能会带来很多的 风险。尤其是在利率市场化过程中，银行的存款利率在升高，而且 稳定性在下降，这意味着银行存款成本越来越高，期限越来越短， 如果在资产端匹配的是长期流动性较低的贷款的话，会带来流动性 方面的压力。因此，发行信贷资产支持证券能够加快银行资产的流 动性。 曾刚认为，从满足资本充足率的角度来讲，信贷资产证券化是在降低银行风险资产的规模，发行二级资本债则是为了增加资本，一 个是减少分母，一个是扩大分子，有利于银行提高资金流转的速度，在一定程度上改善资产负债期限错配的状况。 不过，该产品相对较低的收益率也为人所诟病。平安银行的这款类ABS产品资金门槛100万，而收益率仅在7%-7.5%。普益财富数 据显示，9月的第一个星期，信托公司共发行了28款产品，平均期 限为23.89个月，环比延长2.29个月。其中，12个月、24个月、 30个月平均最高预期收益率分别为8.96%、9.79%、10.20%。同时也有业内人士指出，当前100万起步的集合信托，一般收益率水平在8.5%~11%左右。

abs专题解读厦门英才学校资产证券化案例解析

ABS 专题解读｜厦门英才学校资产证券化案例解析 本文来源iEDU 投资人俱乐部领带金融已获授权转载近日，i-EDU 首次联合业内专家直播“全国首单私募基础教育ABS 案例实务分享及展望” ，获得公众广泛地关注。来自中国民生信托有限公司副总裁解玉平，民生证券股份有限公司固定收益事业部业务董事赵骥飞，中国民生信托有限公司高级信托经理姚源，湖北省担保集团有限责任公司风控经理蒋松子通过案例解析，不仅分享了企业或个人在教育资产证券化中遇到的实务难题，还为未来民办教育的发展提供了新的展望。 1 赵骥飞——民生证券“厦门英才学校信托受益权资产支持专项计划”是国内市场首单基础教育资产证券化产品，资产依托厦门英才学校幼儿园到高中的教育金，采用双SPV （Special Purpose Vehicle，特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司）交易结构，第三方提供外部担保增信，AAA 级债项评级。 优势：稳定的现金流厦门英才学校项目是全国首单私募基础教育 ABS （Asset Securitization ，简称资产证券化），是民生信托和民生证券联名合作，为从幼儿园到高中一体化的基础教育厦门英才学校所做的项目。但是，这个项目在开始介入时，我们发现诸多问题。首先，厦门英才学校本身资产实力较弱，虽然现金流比较稳定，但厦门英才学校自身评级不够，无法符合ABS 债项整体要求；其次，基础教育作为义务教育的一种，一直没人敢去尝试，而且之前也没有过类似案例，后

来，综合考虑下我们想做这样的一次尝试。 2016 年初，经过对厦门英才学校基本尽调后发现，厦门英才学校经营实力很强。作为民办基础教育，它们已经经营了21 年，现金流十分稳定，且有增长性，基础资产非常好。于是，我们就和交易所做了初步的沟通，交易所也同意了这个想法，随后我们才开始真正的介入、推进这个项目。 不足：规模小；学费收入并非明确的债权收入资产证券化的三个核心要点：一、技术资产的现金流需要稳定、独立，且具有一定的增长性；二、通过内外部结构设计。这个资产证券化的基础资产可以脱离其主体的基本型，实现债项的增级，使其达到AA 级以上，并能够在资本市场上实现有效融资；三、交易结构方面，基础资产转让上不存在任何法律瑕疵，转让是顺畅且合法有效的。经过逐个对比后，我们认为这一单的资产没有问题，现金流也是稳定且独立的。唯一的问题就是后两个方面不太符合资产证券化的要求。一是厦门英才学校自身资产规模较小，没有较好的评级，无法达到资本市场上有效融资的水平；另一个是厦门英才学校的学费收入并不是明确的债权收入。增级方式——第三方担保，内部和外部结构设计针对基础资产转让中存在的问题，我们做了结构上的设计，在增级方面，由于厦门英才学校自身评级不够，厦门英才学校实际控制人的其他产业也并没有整合，所以，其他产业的评级也无法达到公开市场发行的要求，于是厦门英才学校寻找了第三方专业担保。最终通过与多家担保公司洽谈，找到了湖北省担保集团有限公司为这期ABS 做第三方增信。湖北省担保集

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信托参与消费金融的七种模式详解 中国金融市场中，信托可能是灵活度最高、参与度最广的金融机构。近水楼台先得月，向阳花木易为春。天生具有独特的制度设计和灵活的运作方式，成为信托渗透金融细分市场的修罗之眼。在消费金融狂潮漫卷市场时，吸引来各路金融机构分食盛宴。拥有放贷资质、高效隔离风险、便捷化abs再融资、风险资本零损耗。信托披坚执锐，在狼烟初期时，便义无反顾杀入消金战场。弹指一挥间，可上九天揽月。过去十年，信托参与消费金融深度迭代，演化出七种业务模式。 信托渗透消费金融市场，始于2007年外贸信托启动的小微业务。截止2018年末，消费金融管理资产超100亿元的信托共有6家，分别是外贸、云信、渤海、中融、中航和中泰。其余12家明确开展消费金融业务的信托资产规模在几亿到几十亿。2020年，存续的68家信托中，已经有半数以上的信托公司直接或间接参与消费金融业务，渗透面之广，或消金、或小贷、或P2P、或流量平台；形式变化之多，或资金、或资产、或通道、或SPV中介。随着行业周期的交替演进，监管政策的引导管理，资产资金方要求的动态变化，信托参与消费金融的内化程度也不停进化，大致总结为三个周期。1.0时代，信托以通道形态为主，重增信保证、轻资产

管理与规划。2.0时代，信托开始泛化to B 客户，重债权、结构化管理，轻客户管理与自身品牌。3.0时代，信托已经有意识全面介入客户管理与品牌创建，重自身风控能力与风险分担设计，逐渐完善消费贷款全生命周期管理，并为后期资产盘活做完整铺垫。由于各家优势不同，偏好迥异，出击消费金融的时机也有先后。互有博弈之间，迭代出目前的业务局面，即多形态共存，正太效应凸显，所谓七剑下天山。 模式一：股权布局 当众人还在摸索合适的参与消费金融业务的模式时，有信托已经成功撬动资本与监管的力量，从牌照端入手。 借助集团股东对金融版图的业务布局，一定程度上实现对持牌消费金融的业务渗透。当然，目前能实现此举的必然不是平庸之辈，唯一案例是中信集团、中信信托发起设立的中信消费金融。与集团内协同战略不同，股权利益的强绑定将更加顺水推舟，促动信托与消费金融公司业务层面的深度合作。叠加同受银保监会非银处管理，业务穿透更加清晰等利好因素，股权布局一定意义上更有先发优势。处于绝对第一梯队，中信信托向来善于业务创新，相信未来能站在高台之上创造出更多新鲜模式。 模式二：消费信托 消费信托模式指在设立集合资金计划基础上，通过设计

资产证券化案例分析

投资银行学结业论文题目资产证券化案例分析 二级学院经济金融学院 专业金融工程 班级113020701 学生姓名詹鑫 学号 11302070122 时间2016年7月10日

资产证券化案例分析 ——公路收费证券化 资产证券化是世界金融领域近 30 年来最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。资产证券化起源于美国的住房抵押贷款证券化，并很快被应用于其它资产。巴塞尔新资本协议对银行资本充足率、风险资产的关注和约束极大的刺激了各国金融机构从事资产证券化的需求，从而推动了资产证券化在欧美各国以及亚洲新兴市场经济国家的发展。相对而言，我国资产证券化的起步较晚，但在监管当局的大力推进和金融机构的积极参与下，我国资产证券化经历了从无到有、快速发展和不断突破的过程。2005 年底，国开行 41.77 亿元的信贷资产支持证券和建行 30.1 9 亿元的个人住房抵押贷款支持证券在银行间市场顺利发行，这也是我国首批政策规范下的资产支持证券，标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果。2015年前8个月，中国已发行的资产证券化产品已经达到263亿美元，较去年同期208亿美元的规模大增25%。数据还显示，信贷资产支持证券(CLO)1-8月总计发行了209亿美元，较2014年同期的159亿美元提高了超过三分之一。这些资产证券化产品的发行，不仅加快了我国银行、证券、信托等金融市场的融合，增强了银行信贷资产的流动性，而且丰富了金融市场的产品种类，促进了国内金融市场的不断创新。 一案例简介 资产证券化是将金融机构或者其他企业持有的缺乏流动性，但能够产生可预见、稳定的现金流的资产，通过一定的结构安排，对其风险与收益进行重组，以原始资产为担保，创设可以在金融市场上销售和流动的金融产品（资产担保类证券，ABSs）。比如缺乏流动性的公路收费资产。 公路收费证券化是一种典型的基础设施证券化，是以项目所属资产收费权为支撑的证券化融资方式。我国自20世纪80年代初期开始收费公路建设，据中国收费公路网的不完全统计，截至2000年年底，中国大陆证券化的收费公路总里程为11559公里，独立桥隧188828米。收费公路证券化在我国大陆地区的21个省市自治区均有不同程度的分布，其中广东、江苏、安徽等省市是证券化程度最高的省份。 1996年8月，珠海市人民政府在开曼群岛注册了珠海市高速公路有限公司，成功地根据美国证券法律的144a规则发行了资产担保债券。该债券的国内策划人为中国国际金融公司，承销商为世界知名投资银行摩根斯坦利添惠公司。珠海高速公路有限公司以当地机动的管理费及外地过境机动车所缴纳的过路费作为支持，发行了总额为2亿美元的债券，所发行的债券通过内部信用增级的方法，将其分为两部分：其中一部分为年利率为9.125%的10年期优先级债券，发行量是为8500万美元；另一部分为年利率为11.5%的12年期的次级债券，发行量为

资产证券化介绍及案例分析

资产证券化资料汇总 一、资产证券化简介 资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池为基础发行证券。 在资产证券化过程中发行的以资产池为基础的证券就称为证券化产品。 资产证券化(asset-backed securitization)是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。 （一）资产证券化的概括 1、广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类： 1 ）资产证券化实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。 2 ）信贷资产证券化：是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。 3 ）证券资产证券化：即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。 4 ）现金资产证券化：是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。 2、狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS ）和资产支持的证券化（Asset-Backed Securitization, ABS ）。 概括地讲，一次完整的证券化融资的基本流程是：发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle, SPV) ，或者由SPV 主动购买可证券化的资产，然后SPV 将这些资产汇集成资产池（Assets Pool ），再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。 （二）资产证券化通俗解释： A:资产证券化在未来能够产生现金流的资产 B:上述资产的原始所有者；信用等级太低，没有更好的融资途径 C:枢纽（受托机构）SPV D:投资者 资产证券化——B把A转移给C，C以证券的方式销售给D。 B低成本地（不用付息）拿到了现金；D在购买以后可能会获得投资回报；C获得了能产生可见现金流的优质资产。 投资者D之所以可能获得收益，是因为A不是垃圾，而是被认定为在将来的日子里能够稳妥地变成钱的好东西。 SPV是个中枢，主要是负责持有A并实现A与破产等麻烦隔离开来，并为投资者的利益说话做事。 SPV进行资产组合，不同的A在信用评级或增级的基础上进行改良、组合、调整。

abs专题解读厦门英才学校资产证券化案例解析

ABS专题解读｜厦门英才学校资产证券化案例解析 本文来源iEDU投资人俱乐部领带金融已获授权转载 近日，i-EDU首次联合业内专家直播“全国首单私募基础教育ABS案例实务分享及展望”，获得公众广泛地关注。 来自中国民生信托有限公司副总裁解玉平，民生证券股份有限公司固定收益事业部业务董事赵骥飞，中国民生信托有限公司高级信托经理姚源，湖北省担保集团有限责任公司风控经理蒋松子通过案例解析，不仅分享了企业或个人在教育资产证券化中遇到的实务难题，还为未来民办教育的发展提供了新的展望。 1赵骥飞——民生证券 “厦门英才学校信托受益权资产支持专项计划”是国内市场首单基础教育资产证券化产品，资产依托厦门英才学校幼儿园到高中的教育金，采用双SPV（Special Purpose Vehicle，特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司）交易结构，第三方提供外部担保增信，AAA级债项评级。 优势：稳定的现金流 厦门英才学校项目是全国首单私募基础教育ABS（Asset Securitization，简称资产证券化），是民生信托和民生证券联名合作，为从幼儿园到高中一体化的基础教育厦门英才学校所做的项目。但是，这个项目在开始介入时，我们发现诸多

问题。首先，厦门英才学校本身资产实力较弱，虽然现金流比较稳定，但厦门英才学校自身评级不够，无法符合ABS 债项整体要求；其次，基础教育作为义务教育的一种，一直没人敢去尝试，而且之前也没有过类似案例，后来，综合考虑下我们想做这样的一次尝试。 2016年初，经过对厦门英才学校基本尽调后发现，厦门英才学校经营实力很强。作为民办基础教育，它们已经经营了21年，现金流十分稳定，且有增长性，基础资产非常好。于是，我们就和交易所做了初步的沟通，交易所也同意了这个想法，随后我们才开始真正的介入、推进这个项目。 不足：规模小；学费收入并非明确的债权收入 资产证券化的三个核心要点： 一、技术资产的现金流需要稳定、独立，且具有一定的增长性；二、通过内外部结构设计。这个资产证券化的基础资产可以脱离其主体的基本型，实现债项的增级，使其达到AA 级以上，并能够在资本市场上实现有效融资；三、交易结构方面，基础资产转让上不存在任何法律瑕疵，转让是顺畅且合法有效的。 经过逐个对比后，我们认为这一单的资产没有问题，现金流也是稳定且独立的。唯一的问题就是后两个方面不太符合资产证券化的要求。一是厦门英才学校自身资产规模较小，没有较好的评级，无法达到资本市场上有效融资的水平；另一

军工产业军民融合发展中的产融结合模式研究.docx

军工产业军民融合发展中的产融结合模式研究 Abstract：The integration of military and civilian development in the military industry involves the property rights market and the capital market. The two promote each other in parallel. To adapt to the requirements of modern capital market and modern property rights market， it is necessary to improve the diversified multi-level investment chain and the industrial chain of full-cycle management， to do a good job in the cooperation of investment chain and industrial chain，and to promote the deep development of military-civilian integration in the military industry with the combination of industry and finance. Key words： military industry;military-civilian integration;integration of industry and finance 0 引言 军工产业军民融合发展可以从产权市场和资本市场两个层面对照分析。在产权市场上通过产业链管理，体现产品价值形态，在资本市场上通过价值链管理，体现资本价值形态。这两个层面并行推进、相互促进、紧密联动，确定了军工产业军民融合发展的主要路径。从产权市场来看，当前军工企业着力深化股份制改造，优化企业股权结构;完善产业布局，积极开展项目孵化培育和并购收购业务，进行产业链优化整合;改进企业治理结构，采用公私合作（PPP）、有限合伙等以股权为纽带的军地合作模式，提升整体治理效能。从资本市场来看，军地之间设立多层多元的军民融合产业投资体系，形成完整的投资链条，参与军工产业项目孵化、培育、成长和退出的管理;军地投资运营机构广泛开展股权投资，引导各类资本实施军工产业参股、并购、重组业务，提升投资整体效能;通过股权转让、整体上市等方式促进军工资产证券化，使军工产业股权在军地之间双向流动。可见，军工产业资本市场的投资链管理与产权市场的产业链管理是内在一致、缺一不可的，应当以产融结合方式推进军工产业军民融合发展。 本文中军工产业产融结合是指，以军地产业协同创新发展为目标，依托现代产权市场和现代资本市场，构建完善军工产业孵化、培育、成长、退出的产业链以完善产业布局，健全投融资从募集、投资、管理到退出的投资链以提升投资效率，以产业链的集聚发展拓展资金来源、丰富投资方式，以多元化多层次的投融资管理带动军工企业治理结构优化，共同促进军工产业军民融合深度发展。 1 军工产业产融结合的现实分析

天虹股份资产证券化的案例分析

天虹股份资产证券化的案例分析 历史上第一次资产证券化的形成可以追溯到1970年,是由美国 政府全国抵押贷款协会发起的。其首次以基础资产为抵押的资产证券化项目,在成功发行后的短时间内,便被推广到世界各地。而由于一系列的原因,内部原因有我国立法方面的不健全,外部原因则是国际市 场经济的各方面影响,我国的资产证券化过程开始则相对较晚,在 2005年到2012年,我国才正式开始资产证券化的试行工作,这些都造成了我国公司证券化发展的严重阻碍。在研究方面,国外对于资产证 券和的研究水平普遍已进入高层次,而现阶段我国的研究多集中在国 内企业实例的基础上,且研究方式方法多基于国外的研究成果进行的。我国在资产证券化的研究上还需要更多的专家学者共同努力,才能使 得研究更加成熟,进而使更多的企业获益。本文采用了案例分析与理 论结合的方式探讨了上市公司采用资产证券化方式融资的问题,探讨 的案例是天虹商场资产支持专项计划,天虹商场资产支持专项计划是 国内第一单资产真正出表、实现了风险隔离的类房地产信托投资基金产品,也是国有商业企业成功发行的第一单类房地产信托投资基金产品。本文以天虹股份的这一典型案例为基础,试图探索我国零售业企 业的资产证券化实施与其财务指标、市场效应、股东财富等之间的关系,以期为其他公司实施类似的资产证券化提供相关参考。本篇关于 天虹股份的案例分析论文主要包括一下几部分:第一部分是引言,主 要介绍了本文的研究背景及意义,归纳了资产证券化在国内外包括动因、模式、交易结构和保障机制等方面的研究状况,之后阐述了文章

的研究思路、研究方法,最后概括了整篇论文的基本行文框架。第二部分是资产证券化相关联的理论综述:首先论述了资产证券化的内涵和特点,然后阐述了融资的重要途径,接着介绍了国内上市公司实施 资产证券化的一般过程。第三部分介绍了天虹股份有限公司实施资产证券化的案例,这部分主要介绍案例公司天虹股的基本营业现状和公司最新的股权结构,以及该资产证券化案例的基本特征。第四部分是全文的主体部分,主要运用专业知识对天虹股份资产证券化融资进行效果分析,主要从市场效应和财务效应两个方面进行,这部分运用规 范研究的方法,分析了资产证券化计划的特点和动因。根据收集到的数据和信息,分析了实施资产证券化对天虹股份公司的股东权益、资本结构、公司业绩等方面的影响。第五部分是天虹股份案例给予的结论与启示。本文采用理论部分与实际案例相结合的方法,对我国上市公司资产证券化过程产生的相关问题进行研究。其中的理论分析部分,基于国内外文献的基础上,分析了企业实施资产证券化的动因、运作模式以及交易结构等因素及其对公司资产证券化面临风险所采取的 相应保障机制方面的研究。在案例分析部分,文章选取“天虹商场资产支持专项计划”作为案例,根据相关理论对此案例进行分析,对资产证券化的模式、过程、决策及产生的效果进行深入分析,找出关键问题,对资产证券化未来的发展提出些许改进意见来完善我国的资本市场,使之能够更好地发挥其作用,为日后企业实施资产证券化提供指 导和帮助。

PPP资产证券化专题总结-海外国内发展历程、分类、运作及发展

PPP资产证券化专题总结-海外国内发展历程、分类、运作及发展 PPP（Public-Private-Partnership的缩写），即政府和社会资本合作模式。PPP项目是指为建设及运营城市基础设施，或提供某种公共属性服务和资源，基于特许经营权协议，政府和社会参与方之间形成的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，保证项目和合作顺利完成。PPP模式在国际上已经有比较长的历史，近年来在中国政府的大力支持下获得了长足的发展。 2014年11月，自《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发[2014]60号)发布，政府各部门大力推进PPP模式。受益政策层面的利好，PPP 项目数量和投资金额也呈现出爆发式增长，项目落地率迅速提升。根据财政部和发改委PPP项目库统计，截至2016年12月末，全国PPP的总投资额度超过15万亿元，且项目数量可观。整体来看，大部分项目处于建设阶段，小部分项目已经进入了初期运营阶段。 2016年12月26日,发改委联合证监会发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》(发改投资[2016]2698号)，作为国家战略支持通过资产证券化来扶持PPP项目发展。本文通过梳理PPP项目的海外经验以及国内现状及问题，对我国PPP资产证券化发展进行初步探讨。 1、海外PPP的发展历程 PPP从定义上来看，强调了公共部门和私人部门的合作，关注重点在于如何更好地向社会提供公共产品和服务。传统上来说，PPP是公共产品和服务商业化的产物。二战后，福利国家思想大行其道，欧美国家纷纷实行基础设施等公共产

品和服务的国有化运营和供给。70年代的石油危机以及经济滞胀加剧了欧美发达国家的财政负担，公共部门提供产品和服务存在效率低下、成本高、易形成垄断等诸多弊端。随后，公共产品的私有化逐渐盛行，其一，通过股权转让，彻底转移公共产品的所有权，实现私有化；其二，就是介于私有化和公有化之间的PPP模式，政府引入并发挥私人部门的作用，借助市场的力量来提高公共产品及服务的质量和效率。 从历史发展来说，特许经营模式【1】诞生于19世纪的法国，但真正意义上的PPP正式发展于90年年代出的英国。以英国的PFI和PF2模式为标杆，美国、加拿大、日本、韩国、澳大利亚等国纷纷大力推行PPP模式。 英国的PPP模式大致分为两个阶段：私人融资计划（PFI，Private Finance Initiative）阶段和新型私人融资（PF2,Private Finance 2）阶段。90年代初期提出PFI模式，折中公共设施公有化与彻底私有化利弊，旨在允许私人部门参与到公共设施的设计、建造、投融资和运营环节，提高公共产品质量并更好地维护公共资产。英国在20多年里累计完成PFI项目700多个，项目总投资547亿英镑，涉及学校、医院、公路、监狱、住房、废水废物处理设施等领域。 PFI是政府付费类PPP项目，本质上属于延期付费，这也进一步扩大了可以利用私人资本开展基础设施建设的领域。但由于PFI项目的招标周期长、成本高，项目合同的灵活性不足、透明度不够以及风险转移不当等问题，2012年英国政府推出了PF2模式。PF2相对PFI来说，维持私人部门继续承担设计、建造、融资、维护基础设施资产的责任，最大改进在于政府在特殊目的公司（SPV）参股投入部分资本金（从10%提高至20-25%），目的在于改善了项目股权结构，更有利于获得长期从资本市场进行债务融资；强化信息公开，进一步维护公共利

华侨城资产证券化案例

华侨城资产证券化案例 华侨城资产证券化项目是我国企业资产证券化在旅游产业中的第一次有益尝试，其发行规模18．5亿元，发行期限5年期，融资成本5．5％至6％，取得了良好的成绩。与银行信贷、债券融资等融资方式相比，具有如下几个特点： 首先，华侨城欢乐谷是以提供娱乐设施为主的旅游服务设施类公司，深圳、北京和上海三家原始权益人资产负债率分别为71％、55％和79％，除华侨城A资产规模较大外，北京与上海两家公司的总资产均为20亿元左右，属于典型的高负债率、轻资产型公司。通过对主题公园人园凭证的证券化，突破了传统融资方法对于高负债率、轻资产型公司的种种限制条件，对于旅游企业具有较强的借鉴意义。 其次，该项目在首期不足3亿元人园凭证收人的基础上，不仅利用5年发行期作为时间乘数实现杠杆放大，同时根据可靠的历史现金流记录合理预估了未来5年的增长，将有效资产规模进一步放大，最终实现了18．5亿元的融资规模和5年期的融资期限。时间乘数以及预期增长两项创新有效挖掘了基础资产的融资潜力，取得了传统融资方法所不能效果，实现了良好的创新效果。 再次，本案例基础资产由位于深圳、北京和上海三地资产集合而成，利用聚集效应，通过统一的冠名将各地有融资需求的不同企业绑定在一起，发挥规模优势满足增信要求并提升评级，实现了全资本市场的公开融资。集合融资模式不仅有效突破了单一企业因为规模小、信用低、成本高所面临的融资困境，而且打破了传统融资方式较强的地域限制，更是在企业资产证券化领域中具有重大创新意义。 最后，与传统融资方式中债券融资明确要求募投项目、银行贷款严格限定资金使用方向有所不同，企业资产证券化中的资金使用相对灵活。例如本次专项计划募集资金就主要用于欢乐谷主题公园游乐设备和辅助设备维护、修理和更新，欢乐谷主题公园配套设施建设和补充日常运营流动资金，尽可能满足原始权益人的资金使用自由度。此外，通过结构化的资产重组技术，本次专项计划将北京、上海和深圳三家独立欢乐谷的人园凭证收入进行打包重组，提升了资产的规模效应；同时采取了5档优先级收益凭证和1档次级受益凭证的优先与次级分层，将专项计划自身的信用等级提高了1至2个等级，降低了融资成本，具有十分有益的推广价值。 一、未来展望 欢乐谷是我国最大的民族品牌主题公园，基于欢乐谷入园凭证而设立的专项计划的成功发行是对国家文化和旅游产业政策的积极响应，也是对民族主题公园品牌的极大支持，更是推动我国金融创新的一大创新举措，在旅游产业和金融行业中都取得了良好的示范效果。 利用稳定的服务费收人为基础资产发起的企业资产证券化专项计划，充分挖掘了轻资产型旅游企业的有效资产，不仅可用作基础资产的产品范围广，而且通过未来收益权规模和融资期限为杠杆有效放大融资规模，提高了基础资产的融资使用率，对我国不同地区、不同规模、不同类型的旅游企业具有普遍的适用性和较强的可操作性，必将成为旅游产业未来广泛使用的一种融资方式。 对金融行业而言，以旅游服务费收人为基础资产发行的资产支持证券，是我国企业资产证券化由试点业务向常规业务转换过程中的一次大胆尝试，突破了以往基础资产仅限于基础设施等传统行业的局限性，具有典型的示范作用，将引领企业资产证券化产品创新进入黄金发展阶段。 进入“十三五”，旅游业将初步建设成为国民经济的战略性支柱产业，产业发展前景十分广阔，企业资产证券化以其融资规模大、成本低、期限长等优势，将迎来更为广阔的机遇。

ABS专题房地产资产证券化全解析

【ABS专题】房地产资产证券化全解析 超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。 房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面： 1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs； 2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。 一、房地产投资信托（REITs） 1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？ 简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。 在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。 2、关于REITs的结构 标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。下面是香港REITs的典型框架图：

互联网消费金融模式

互联网消费金融的由来： 从阿里推出支付宝解决了网购消费的信用问题开始，互联网消费开始对传统实体消费领域持续渗透。2014年，互联网电商悄然进入消费金融领域，京东率先推出了“京东白条”，阿里推出了“天猫分期”、“蚂蚁花呗”，从而开启了互联网消费金融时代。 互联网消费金融的发展现状： 互联网消费金融的发展前景： 消费金融的提供主体日益多元化，消费服务方式趋于多样化，特别是互联网与金融的融合有效释放了我国潜在的消费意愿呈现出“风起云涌”的发展态势。

互联网消费金融的主要特点： 一是以供应链为依托，互联网突破地域限制的特征，基于线上化的消费生态体系创造了需求。 二是以风控为核心，应用新一代信息技术识别风险，提供小额、便捷的消费金融服务。，实现了小额授信即时秒批，还可进行流程前期、中期实时欺诈风险识别，并即时中断授信。 三是以竞合为导向，存在政策监管风险和融资局限，但广泛地与银、证、保、商户紧密合作，促进消费者、商户、金融机构、互联网企业多方共赢。 互联网消费金融存在的主要问题： 一是消费占GDP比重逐年上升，我国的消费信贷规模也不断上升，增速较快，但占我国整体信贷余额比重较低、消费信贷产品结构发展不均衡。

二是源于政策支持，消费金融市场竞争趋于激烈：1.消费信贷参与主体多元化2.产品类型多样化 三是法律制度不完备：在互联网消费金融的交易过程中易出现交易主体间权利义务模糊等问题，不利于整个消费金融行业的稳定发展。 四是未能得到有效管控：不对等监管使得消费金融公司存在监管套利的可能，或限制了其从事金融业务的权力，同时各类信息未能得到有效的管理和保护，加剧消费金融行业的不公平竞争，提高了传统消费金融机构创新的成本，也限制了互联网消费金融的健康发展。 五是融资渠道有限，流动性支持较弱：资产证券化项目的发行额有限，占其消费金融交易额比例较小。例如，京东白条年交易量达到200亿元，其应收账款资产证券化项目金额仅为15亿元。 六是互联网金融信息尚未纳入央行征信系统，风控体系难以完全对冲信用风险 我国互联网消费金融的发展建议： 一是完善消费金融行业法律制度建设，加强对互联网消费金融有效管控 二是加强流动性支持，拓展投融资渠道

资产证券化案例分析

资产证券化案例分析 以欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划为例、专项资产管理计划产品基本结构

、专项资产管理计划交易主要参与方 （一） 原始权益人：华侨城 A 、上海华侨城、北京华侨城 （二） 计划管理人/推广机构：中信证券 （三） 担保人：华侨城集团 （四） 托管人/专项计划账户开户行：中信银行 （五） 监管银行/收款账户开户行：中信银行深圳分行、上海分 行和交通银行北京分行 三、交易结构 （一）现金流走向分析 1、 华侨城作为原始权益人，委托中信证券设立专项资产管理计 划募集资金。 2、 中信证券向投资者发行专项资产管理计划项下的受益凭证， 将专项计划募集资金划至华侨城。 中（ S 证券 设立并 F 社老上诵协这步? 兀呼E'「 蜡粮雄人补￡） I g 恳础賢产 ■/加靖 人I::二址 制喘-协:莒 九保＜ 扛砒贵产观事朮r 1机盟管讲 （知有不足*由嫌| .扎" 蜡粮雄人补足）閒承错 飞盘丸■证料 全你*: 中:正企冷:圳

3、华侨城将相关基础资产产生的现金流归集至专项计划账户, 并通过中证登深圳 分公司向投资者支付受益凭证本金及收益。 （二）现金流划转安排 资金流向 1、华侨城将游客购买入园凭证的款项汇入专项计划的收款账户 （中信银行深圳分行、上海分行和交通银行北京分行）。 2、收款账户中基础资产产生的对应款项按规定汇入专项计划账 户，如基础资产产生的收益低于约定的最低收益时，原始权益人将支 付差额资金至专项计划账户；如原始权益人未按约定履行差额支付义务时，担保人华侨城集团将提供担保资金至专项计划账户。 3、专项计划管理人将专项计划账户中的资金进行分配，并通过中证登向投资者兑 付该专项计划项下受益凭证的本息。 指令流向 辛项计燮;躺户 知原站机建人未转约定粳 A 分配资金 R-1 ' 兑付设金 R+1 1 _ 基额茫诃I 如龜欢乐答主遞仝园的鬆础賢产幣進沟饷氐于妁走 妁最低梢疇均恂嗣或]-.斡卷匙量健论阳柔假缆轡 纹时J 购买人： 冃； i訥售居踊许产对- 应I的人园吨证隸 项 凭证狀瑚 止常情况下

广深高速资产证券化案例

一、离岸资产证券化项目融资案例――广深珠高速公路证券化融资 （一）广深珠高速公路证券化项目融资简介 广深珠（广州－深圳－珠海）高速公路的建设是和合控股有限公司与广东省交通厅合作的产物。为筹集广州一深圳－珠海高速公路的建设资金，项目的发展商香港和合控股有限公司通过注册于开曼群岛的三角洲公路有限公司在英属维尔京群岛设立广深高速公路控股有限公司，并以特许经营的公路收费权作支持，由其在国际资本市场发行 6 亿美元的债券，募集资金用于广州－深圳－珠海高速公路东段工程的建设。和合公司持有广深珠高速公路 50% 的股权，并最终持有广深珠高速公路东段 30 年的特许经营权直至 2027 年。在特许经营权结束时，所有资产无条件地移交给广东省政府。 从性质上看，广州－深圳－珠海高速公路的资产证券化项目融资属于离岸（跨国）资产证券化（Cross-border Securitization）融资模式。离岸资产证券化是指跨境的资产证券化运行模式，一般认为，国内融资方通过在国外的SPV在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资的方式即为离岸资产证券化。有学者指出，“基础设施收费模式”+“离岸模式”可以作为中国开展资产证券化的突破模式之一。 （二）离岸资产证券化项目融资的优势分析 1.从证券化产品角度看，离岸资产证券化项目融资具有以下优势：（1）基础设施收费的证券化符合资产证券化项目融资产品的要求，项目未来的现金流比较稳定可靠、容易计算，满足以未来可预见到的现金流为支撑发行证券的要求以及“资产重组”原理。（2）在这个交易机构中，原始权益人将项目的收益权转让给境外的 SPV ，实现了证券化的关键一步――破产隔离。（3）以债券分层的方式实现内部信用增级，通过担保的方法实现外部信用增级。信用增级技术降低了国际资本市场的筹资成本。 2.与其它类型的项目融资方式相比，离岸资产证券化融资具有较强的优势：（1）它可以有效地克服借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业安全问题。（2）由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹集增加时，成本可以降低。（3）离岸资产证券化融资对已建成的和在建项目均适用，不受项目的局限，在离岸资产证券化融资的这个过程中主权国政府始终保有项目的所有权。 3.从交易机构的地域分布看，离岸资产证券化项目融资也具有其固有优势：（1）离岸资产证券化融资可以满足支撑债券发行国的法律要求，规避我国有关制度方面的不确定性，保证资产证券化项目融资的顺利完成。（2）在境外发行证券时面对的市场容量大，机构投资者相对较多。 4.从融资角度看：（1）离岸资产证券化融资与其他形式的项目融资想比具有很大的优势，它可以有效地克服借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业安全问题；（2）由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹集资金时，融资成本可以降低。 5.其他。离岸资产证券化融资对已建成基础设施项目和在建项目均可适用，不受项目

资产证券化的研究——一个文献综述

河北经贸大学 硕士课程论文 资产证券化的研究：一个文献综述 姓名：杨鹏展 学院及专业：财税学院财政学 课程名称：货币金融理论专题 学号：201401370006 指导老师：李文哲 二〇一五年六月二十四日

摘要:随着金融技术的迅猛发展和全球经济一体化的到来，世界经济的白热化竞争和对金融创新的强烈需求，使得世界各国政府面临着前所未有的巨大压力，而同时也带来了空前的发展机遇和巨大挑战。其中，作为金融创新领域的重要手段之一的资产证券化，受到世界各国的普遍关注，并成为当代国际金融、资本市场领域研究的重要问题。资产证券化(Asset Securitization)是指针对流动性较差的资产，通过一定的结构设计、信用增级、信用评级等手段转换为可以自由买卖的证券的过程，使之具有流动性。资产证券化作为近年来出现的金融创新思想和方法，为各国有效管理经济和金融风险，发挥金融市场投融资功能并促进经济稳定发展提供了新的思路。资产证券化产品是成熟资本市场的重要品种，无论是从政府的管理视角和金融创新规律来看，还是从银行、企业和广大社会投资者的不断变化和增加的需求来看，资产证券化理论研究及其创新应用的构筑等都是十分必要的，同时也是金融管理现代化的必然选择。 关键词：资产证券化;次贷危机；资本市场；信用评级 一、国外相关研究文献综述 首先，美国对资产证券化的研究最早也最为全面，而且大量的研究依据实践经验的基础上而得以相互支持。在2008年的次货危机以后，大量的研究更多的开始涌现。 其次，Theodor Baums, E. Wymeersch（1996）对欧洲各主要国家如奥地利、比利时、丹麦、芬兰、英法德、西班牙等国的资产支持证券化进行了深度的研究与论述，介绍了资产证券化的起源与发展、产品与市场等，认为资产证券化在欧盟各国起到了重要的作用，作者较全面的，并着重探讨了在资产证券化相关的法律和监管框架以及税务等方面的问题，指出立法在资产证券化中扮演了重要的角色。 除美欧以外，其他一些国家也对资产证券化进行了广泛的关注与研究。例如

建行资产证券化_案例分析

摘要： 资产证券化是20世纪最重要的金融创新工具之一，它的诞生对商业银行完善自身资本充足率、改善资产质量、增强流动性有着重大的意义，同时也为商业银行提供了一种新的融资方式。 21世纪初，我国金融领域展开了全面的金融体制改革，这也是一次我国商业银行走向市场化、企业化经营的真正意义上的改革。新巴塞尔资本协议为商业银行的资本充足率提出了更加严格的要求，而且我国商业银行长期以来一直面临着大量流动性差的信贷资产问题。因此，各商业银行纷纷寻找更加有效的金融工具来完善自身的经营能力、改善资本质量。于是，资产证券化作为一种创新型的金融工具在九十年代被引入我国，并逐渐在国内一些领域得到应用。 2005年，随着国家对信贷资产证券化相关法规的颁布，这种金融工具纷纷被各家商业银行青睐，并进行尝试。2005年12月15日，中国建设银行和国家开发银行同时推出了信贷资产支持证券，这是我国首批政策法规下的资产支持证券。作为2005年最重要的金融创新之一，这两只资产证券化产品的启动，标志着我国资产证券化已经进入了实施阶段。 关键词：资产证券化商业银行信贷资产 一．背景及研究的意义 资产证券化是1970年以来全球金融领域最重要的创新之一，由于其具有破产隔离、信用提升以及设计灵活等优点，因此相关产品得到了快速发展，目前已经成为发达国家商业银行解决长期贷款风险高、流动性差等问题的主要手段。 从上个世纪60年代末开始，以利率自由化程度扩张、布雷顿森林体系下的固定汇率制度宣告结束、两次石油危机导致的石油价格飞涨、《巴赛尔资本协议》的实施等为代表的新金融秩序的浪潮给银行业带来了巨大的冲击，为了控制利率、汇率导致的价格风险以及信贷自身流动性风险、保持商业银行稳健经营，银行不得不开始寻求更为有效的金融工具。于是，新的风险管理工具在金融业务自由化和金融管制放松的环境下开始萌生。1968年美国国民抵押协会为了摆脱储蓄存款大量提取所造成的流动性困境，将经过联邦住房管理局保险的面向中低收入居民的贷款作为基础资产首次公开发行“过手债券”，这种“过手债券”成为了资产证券化产品的雏形，它的推出改变了银行传统的“资金出借者”的角色，使银行同时具有了“资产出售者”的职能。在80年代，资产证券化的产品、内涵和方式发生了巨大的变化，最初的“过手证券”演变成为当今的“住房抵押贷款支持证券”，美国每年住房抵押贷款的60%以上靠发行MBS来提供。目前，用于证券化的资产覆盖租金、版权专利费、汽车贷款应收款、信用卡贷款应收款、消费分期付款等多种领域，其规模已经成为仅次于联邦债券市场的第二大市场。世界各国也纷纷效仿美国，渐进推行各种适合本土环境的资产证券化产品，当前已经成为国际资本市场最具潮流性的金融创新产品。 我国的资产证券化进程相对于发达国家起步较晚，于上个世纪90年代初开始初步探索。从80年代末到90年代初，随着国家信贷计划体系的建立、金融体制改革的开展，我国各家国有银行正式从由过去的专业银行模式向从事提供信贷服务的商业银行模式进行转变。出于自身经营和配合国家信贷政策的需要，商业银行产生了大量的长期贷款，严重牵制了商业银行的经营发展。国家经济环境的转变滋养了资产证券化产品的萌芽。然而，我国的资产证券化产品并没有在银行贷款中孵化，而是脱壳于同样有着长期、巨额融资需求的房地产企业和基础设施建设企业。1992年的海南三亚首先尝试房地产证券化运作，1996年的广深珠高速公路等基础设施进行资产证券化试验，1997年的中国远洋运输公司（COSCO）北美航运应收款支撑票据证券推出，2000年的中国国际海运集装箱集团8000万美元应收账款证券化发行成为了我国资产证券化领域的先导者。 本世纪初，我国的资本市场建设己经基本完善，我国商业银行的资本构成也由过去单一国家财政出资的方式向股份制模式进行了转变，商业银行本身经营模式也由政策性经营转变为企业化经营，公司治理结构逐渐形成，大量